商業地產的發展趨勢精選(九篇)

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第1篇：商業地產的發展趨勢范文

關鍵詞：商業地產；發展問題 ；影響因素；發展趨勢

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）03-0169-02

中國商業地產發展時間相對較短，在發展進程中還存在著經營效率低下、管理水平落后缺乏科學決策引導等問題，使中國的商業地產受到了嚴重的阻礙。因此，探討中國商業地產市場需求及其發展趨勢，對于促進中國商業地產業的規范、有序、持續健康發展，具有較大的現實意義。

一、中國商業地產發展中存在的問題

近幾年來，除受國際金融危機影響之外，中國房地產業發展同樣受到了國家的宏觀調控，發展態勢難以預測，進而長期以來中國商業地產發展中的潛在問題也凸顯出來。

1.商業地產經營效率較低，商業地產市場供需失衡。目前大部分的開發商在投資商業地產的時候都缺少足夠的調研論證，沒有根據商業的類型而開發地產，都是單一的投資建造模式。由于缺少深入細致、科學的分析和研究，導致很多商業地產項目陷入困難的營運狀況。近幾年在一些城市出現了購物中心、大百貨商場、商業街和批發市場倒閉的現象，這對商業地產的健康穩定發展造成嚴重的負面影響。受到全球金融危機影響，許多房地產開發商都把商業地產當成了避風港，商業地產的投資迅速增加，使得商業地產的供需失衡進一步加劇。商業地產存量逐年增加，造成商業地產的售價下降、租金下跌等嚴重后果，商業營業用房的空置率也不斷上升，造成開發商資金鏈緊張，這些都不利于商業地產的長遠發展。

2.商業地產融資渠道單一，沒有充足的資金作保障。房地產類公司在資本市場和在金融機構的融資長期受住宅市場調控的影響，商業地產同樣受到影響。中國商業地產的開發資金主要來源于銀行的短期貸款，對銀行信貸依賴水平普遍較高，融資渠道單一，這就產生了在商業地產開發中商業經營與地產開發脫節的問題，只有拓寬融資渠道才有可能從根本上解決問題。

3.商業地產的管理運營水平落后，發展缺乏科學決策引導。優秀的商業地產項目都是建設與管理并重，招商建設與運營管理并重。但目前中國有很多商業地產開發商，注重前期銷售效益，忽視長期經營價值。忽視后期的品牌招商和經營管理，從而導致商業地產行業混亂，管理落后缺乏服務意識，開發商不僅不能從商業地產中取得長期穩定的收益，而且還陷入經營困境。

隨著中國城市化進程的不斷加快，越來越多的城市都開始以CBD投資來帶動當地經濟發展，然而由于缺乏科學的決策引導，很多商業地產投入運營后并沒能實現預期收益，也沒有刺激當地的經濟的發展，而且還導致投資失誤資源嚴重浪費。

二、對商業地產市場需求影響因素分析

1.國際金融危機和中國經濟地位的提升對商業地產需求的影響。中國在世界經濟中地位的提高導致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會引起商業地產的快速發展，刺激商業地產的投資，提高商業地產的需求潛力。雖然受到了全球金融危機的巨大沖擊，但中國的經濟增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP 從1978年的2 683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續高速增長必將促進中國商業地產的發展。

2.中國城市化進程加快促進商業地產需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮居民人均可支配收入為17 175元，年末城鎮人口占總人口的比例達到了45%以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮人口和城鎮居民人均可支配收入不斷增加，必然會帶來巨大的商業地產需求。

3.需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強了對房地產市場調控的調控力度，而調控的對象主要是住宅地產，這就使得很多開發商和投資者把目光轉向了商業地產，促使商業地產需求增加。2010年4月17日，國務院了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業內稱作“新國十條”。住宅地產的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經濟政策，比如財政政策和貨幣政策對商業地產的發展產生了嚴重的影響，需求主體對宏觀經濟形勢的不樂觀也會導致中國商業地產需求潛力的下降。

三、中國商業地產市場的未來發展趨勢

中國經濟的未來方向、城市化進程不斷加快的客觀發展規律及國家對房地產行業的調控政策，都將促進房地產企業進入行業性的戰略轉型，商業地產必然會成為房地產企業發展的重點。

1.商業地產的發展會隨著中國經濟的高速增長進一步發展。首先，從中國房地產的發展前景看，商業地產作為房地產的必要補充，在其帶動下相互增長。其次，為了促進經濟發展國家實施擴大內需的政策，加強基礎設施的建設，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，連鎖零售業、餐飲業、零售業的發展必將帶動商業地產的發展。第三，在投資方面，以食品、快速消費品、日用品為經營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低，所以當其他投資產品不同程度處于低迷狀態的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業地產，將會有很大的利益的回報空間。

2.城市化進程加快將為商業地產發展帶來良好發展機遇。商業地產發展和繁榮離不開城市發展，隨著中國城市化進程的不斷加快，城市消費升級將帶動商業地產的繁榮。新的城市規劃和向外擴張需要地產來進行城市功能完善和綜合平衡的開發，商業地產繁榮助推了城市發展，擴張了城市的發展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業向城市集中，進而提高了城市化率，商業地產和城市化互為動力，這兩者是共生共融的關系。隨著中國中產階層的興起，引發消費者結構的變化，并且會打破傳統的商業模式，商業地產物業增值服務更加完善。商業地產行業更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業模式將成為發展重點。

3.多元化的融資模式為商業地產開發提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產開發商60%～70%的資金都來自銀行貸款的現象，近年來得到了很大的改善。房地產企業的融資方式和手段發生了較大變化，呈現出前所未有的創新勢頭，正走向融資模式多元化發展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業地產融資的手段，而且越來越多的商業地產開發公司已經走向上市這條道，如萬達、SOHO等。委托貸款、房地產信托、房地產投資基金（REITs）、股權融資等成為房地產企業新的融資選擇渠道，從而實現降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術將在在商業地產開發中發揮重要作用。隨著信息技術的發展，運用電子信息化體系來提升商業地產行業管理水平，商業地產開發比傳統的住宅開發更重視市場信息。通過深入學習先進的管理理念，應用計算機網絡技術來整合企業現有的生產、經營、設計、管理，及時地為企業的決策系統提供準確而有效的數據信息，以便對市場需求做出迅速反應。

5.服務業的發展推動商業地產繁榮，商業地產逐漸走向成熟。雖然中國商業地產起步較晚，但發展步伐迅速，隨著連鎖業、服務業、百貨業的興起，越來越多的房地產企業將進入商業地產開發領域。許多開發商在經歷了從規劃、設計、招商到運營管理的風險防范等一系列探索過程之后，已經摸索出一條正確的發展道路使其在商業地產領域站穩腳步，并開始成為商業地產開發商的典范。

中國經濟面臨著結構調整，將由原來的主要依靠工業增長，轉向第三產業服務業，推動各個產業協調發展。2007年國務院了《加快服務業發展的意見》，給予了服務業以更高的發展地位，使得服務業在整個國民經濟整體發展中具有比以往更多的機遇和挑戰。在許多城市中，地方政府已經提出以服務業經濟為主導，帶動其他產業發展的政策，因此，商業地產將是城市未來經濟發展的一個重要推動力。

四、總結

中國商業房地產目前和未來仍處會于快速發展階段，這一行業將吸引越來越多新的企業新的資金，而且國外著名的商業地產企業也開始進入國內商業地產領域。新的融資渠道、新的投資模型，新的市場空間正不斷被發現挖掘，國外成熟的商業地產開發和管理方法與中國的實際情況相結合將產生更多的值得研究的新課題。例如，主力店群信托、產權商鋪、泛商業地產投資等模式都需要我們去進一步研究和探討。從長遠來看，中國商業地產有很大的發展空間和機會，但是我們也要注重差異化發展以規避市場風險，根據不同城市和不同項目進行科學準確的深入分析研究，實現投資利益的最大化，并確保投資決策的安全性，這樣商業地產才能長期穩定健康的發展。

參考文獻：

[1] 齊曉齋.在當前世界經濟危機背景下長三角商業地產發展趨勢[J].上海商業，2009，（4）.

[2] 劉波.中國商業地產發展現狀與趨勢分析[J].國土資源，2009，（5）.

第2篇：商業地產的發展趨勢范文

關鍵詞：商業地產；發展趨勢；開發關鍵；運營管理；

1、商業地產開發關鍵

1.1全盤考慮，分布施行

從商業地產與住宅地產的區別中我們可以看出商業地產項目開發的難度和復雜性，這也就決定了一個商業地產項目的開發建設就必須先進行通盤的考慮，對每個環節進行詳盡有效地部署，特別是當項目進入招商運營階段，更是必須謹慎考慮。無論是項目前期的開發建議，還是項目后期的運營計劃都應該全盤計劃，詳細分析，再逐步實施。

1.2項目定位建立于專業的市場調研基礎

商業地產項目的實施必須嚴格從商業發展的角度出發，通過詳盡有效、有市場針對性的調研工作，對市場的供求配比和市場飽和度進行準確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業的商業定位和業態組合方案。

1.3注重商業規劃，先規劃后建設

一切的地產項目都是無法復制的，特別是商業地產項目更是如此。每一個成功的商業項目都是對其項目的商業進行了合理科學的規劃，如果在項目建設的前期先進行商業的規劃，在充分的考慮市場反應和承受能力之后，制定出確實可行的規劃，那么項目的建設才不會變得盲目、無根基。

1.4商業地產，招商先行

商業地產項目的招商是其實現收益的一種有效的形式，一個商業地產項目運作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計劃完成招商工作。作為中國商業地產的旗艦大連萬達，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創中國的訂單式商業地產開發模式，無不體現其招商的強大實力。只有順利完成項目的招商工作以后，才能保證后期的正常運營。

1.5運營管理，一劍封喉

一個商業地產項目能夠持久穩定的發展，離不開強大的運營管理，只有真正把運營管理看成核心競爭力的企業才可能在商業地產行業占得先機，拔得頭籌。通過對商業地產項目后期的運營能力的考驗，才能表明一個商業地產開發企業是否已經真正進入商業地產行業。作為萬達地產的掌門人王健林先生就指出，萬達之所以能夠以如此驚人的擴張速度全面的占領中國商業地產市場，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競爭力是萬達的商業運營管理能力已經是發揮到了極致。

2、中國商業地產的發展趨勢

商業地產從改變中國的商業開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態，它也改變著人們的消費心理和消費行為，它讓中國的商業氛圍變得更加商業化、時尚化和人性化，其中包容萬象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國改革開放以來取得的偉大成就。

2.1市場前景廣闊

我國商業地產的市場規模將會進一步增長，發展前景較為樂觀。中國的城市化進程還將持續很長的一段時間，這也為商業地產的發展提供了寶貴而廣闊的空間，中國零售業將會迎來新的發展契機。

2.2以大型公司為主導

良好的市場環境為商業地產開發企業提供了難得的發展機會，但是由大公司逐步主導商業地產主流業態的情況已經是一種無法改變的趨勢。如果說以前的商業地產是各有千秋，各方混戰的格局的話，那么今后的商業地產將會進入一種全國一體化的大時代當中。在這樣的情形下，小型的商業地產開發企業將會難以維持生存，而大型的開發企業，將會憑借自己在資金、人才、技術、運營管理等方面的優勢，不斷擴大自己的而經營范圍，而且更容易形成自己的品牌優勢和成本優勢。

2.3開發企業持有物業比例加重

商業地產項目將不再像先前那樣通過快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業的比例，注重物業的品質和效益，將會成為商業地產項目今后重要的運營模式。目前，越多的商業地產商看到了商業地產項目的發展前景。

2.4共贏模式盛行

單靠開發企業一方支撐的開發運營模式已經是無法滿足現今的市場的發展，成功的商業地產項目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費者等利益主體進行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業地產項目的持續穩定盈利奠定堅實的基礎。

2.5經營模式的多元化

“大、多、全”的經營模式已經不再是商業發展的制勝法寶了，專業化、主體化、特色化、精品化的經營模式逐漸成為了大家的共識，這也是商業地產不斷發展下所形成的必然結果，這也是商業地產對市場需求和變化所做的改變。運用不同的業態組合，形成商業地產項目的組合拳，將是未來商業地產項目發展的新趨勢。

2.6交通現代化將會改變商業地產的布局

現代商業的發展離不開便捷的交通，交通的便利性是未來商業地產項目應該重點考慮的因素。大型的商業項目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開現代便捷交通的支撐。總而言之，當社會發展的腳步不斷向前邁進的時候，交通的現代化已經深深的改變著商業地產的布局了。

參考文獻：

[1]呂波.商業地產贏家的探秘[M].機械工業出版社，2008

[2]馮暉.商業地產發展趨向何方？[J].城市開發，2006

[3]沙勇.深度調控下的地產業路在何方？[J].寧波經濟，2010

[4]郭芳，鄒錫蘭. 商業地產，春天來了？[J].中國經濟周刊，2010

第3篇：商業地產的發展趨勢范文

在中央堅定的調控樓市決心下，住宅市場在限購、限貸等政策多方夾擊中疲態盡顯，而商業地產則迎來了難得的“春天”，商業地產的開發熱潮迅速蔓延，中國商業地產聯盟在《2010～2011中國商業地產發展報告》中指出，2011年全國商業地產已出現爆發式增長，尤其是一線城市，按照去年的增長幅度計算，預計今年商業地產開發投資總額將接近萬億元。在此起彼伏的開發建設浪潮中，商業地產行情一路上揚。

商業地產唱主角

近年來，隨著房價的快速走高，政府的樓市調控政策也在逐步深入，自去年4月至今，住宅市場已經迎來了連續三波的調控，隨之而來的是住宅市場行情的不斷下滑。

“自從限購、限貸等政策出臺后，目前一線城市如北、上、廣、深等地的住宅市場已經出現了40％左右的萎縮，全國有半數的城市房價停漲。”福州世紀百聯營銷經理林明表示，“投資者在過去的5～8年的時間里嘗到了投資不動產的甜頭后，在住宅被限，而商業地產火熱的現在，開始將絕大多數的資金轉向了商業地產方面。”

福建申發置業營銷經理張奕貞也認為目前商業項目更受投資者親睞。“下半年，宏觀的政策面對房地產市場的調控依然嚴厲，但是在寬裕的市場流動性支持下，寫字樓相對住宅來說會更被看好一些。”

在當前通脹高企，貨幣政策緊縮的環境中，以現金為主的資產配置方式已經面臨嚴峻的貶值風險，適當投資實體經濟是應對資產縮水的有效手段。張奕貞指出，“當前中國投資渠道少是困擾投資者的難題，加上近期股市低迷，黃金市場也存在風險，寫字樓等商業地產就成為投資資金的主要目標。”

業內人士普遍認為，從未來的發展趨勢來看，住宅的上升通道已越發狹窄，而商業地產仍處于起步階段，在中國不斷加速的城市化進程以及城市經濟綜合實力提升需求背景下，未來數年，商業地產仍將是投資資金的主要聚集地。

在全國住宅市場被擠壓，而商業地產興興向榮的大背景下，福州商業地產也是風景獨好，成為引領福州樓市發展的新“主角”，更在一定程度上拉動了日漸萎縮的住宅市場。以福州重點規劃的海峽金融街為例，隨著萬達廣場的入駐、各甲級5A寫字樓的相繼動工建設，日漸濃厚的商業氛圍在吸引了大量投資客的同時，也吸引了不少購房者的注意。業內人士表示，商業配套的健全能夠提振周圍的住宅市場。據了解，海峽金融街周邊的二手房市場已經呈現出供不應求的局面。

高端寫字樓最受捧

作為福州首屈一指的大型CBD，海峽金融街已經被定位為海峽西岸中心城市未來的金融中心，是配套最齊全的多業態地產項目，包括大型城市綜合體、高端寫字樓、購物中心、SOHO以及數量繁多的沿街商鋪。在眾多的商業地產業態中，哪種產品才是最具投資價值的目標?

福州多位房產人士均指出，在福州每平方米的購物中心需要2～3個人的消費才能夠盈利，金融街僅萬達廣場的總面積就達到40萬平方米，至少需要80萬人口的消費才足已承載，大大超出了金融街周邊的居民人口數量，因此，投資購物中心、商鋪應該警惕供應量過剩等潛在的風險。

福州作為海西核心城市，正面臨著經濟結構、城市發展模式不斷轉型的重要時期，城市形態的變化在所難免，海峽金融街未來將向總部型經濟模式發展，重點發展樓宇經濟。

福建申發置業總經理羅新指出，海峽金融街的主角是寫字樓，沒有集中的、大量的寫字樓支撐，海峽金融街只能是大型商業廣場，無法成為成熟的CBD。“以往福州缺少高端寫字樓集群，對于高端企業的吸引力不足，海峽金融街彌補了這方面的空白。”

羅新還表示，“物以稀為貴，由于起步早，定位高端，海峽金融街已經成功吸引了市場的關注，而且最早的永遠是最好的，海峽金融街搶占了市場的第一波行情，目前已經有10家銀行在金融街設立總部，不會輕易轉移，金融聚集效應已經形成。”

第4篇：商業地產的發展趨勢范文

商業地產迎來持有時代?

一直以來，在商業地產的運營模式上，存在著銷售和自持或者兩者結合的方式。以前，開發商在商業地產上幾乎都選擇銷售模式，賣完走人，輕松離場。自持物業一直處于不太重要的地位。但如今，自持物業成為當下商業運營的最流行方式。越來越多的開發商，開始嘗試持有自己開發的物業。

世歐?王莊商業廣場，宣布規劃自持體量達20萬平方米的商業物業；貴安海西新天地項目總占地7000畝，據悉，其中有4000多畝屬于物業自持部分；萬達宣稱，金融街萬達廣場、倉山萬達廣場持有物業的比例將高達70％；恒力城寫字樓僅有9層出售，而黃金樓層25層一39層則是只租不賣。

“目前，國內商業地產正迎來物業自持的時代。”業內人士鄭先生表示，在福州乃至全國范圍的商業項目中，已有越來越多的開發商都把出租放在首位而相應地降低出售的比例。

開發商自持意識覺醒

世歐地產副總經理李劉偉表示：“商業地產并不像住宅一樣在交付時價值就成型了，它的價值主要體現在運營過程中的不斷保值增值。從長遠看，商鋪、寫字樓、服務式公寓等商業物業出租及物業增值獲取的收益，遠遠高于一次性分割銷售，開發商持有商業物業，是一種理l生的選擇。而且，新興商圈需要很長的培育期，市場上也不乏因前期規劃不到位導致后期步履維艱的事例。如果開發商急功近利，全面采取分割銷售的商業物業模式，極有可能使整個商業項目夭折。”

而一些地產專家則分析認為，在土地有限的情況下，土地價值會越來越大。尤其是商業用地，對于地理位置的要求更是遠高于住宅用地。因此，未來的商服用地供應會越來越吃緊，拿地的成本也就越來越高。任何一個開發商賣掉一個項目也就等于失去了一個項目，其位置是不可復制的。這在一定程度上“迫使”開發商選擇自持物業。

物業持有是發展趨勢

第5篇：商業地產的發展趨勢范文

1商業地產項目分類

商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。

2商業用地的價值研判與發展定位

價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。

3．商業地產項目的營銷策劃

⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。

⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。

⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

⑷規劃策劃。意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。主力店招商解決以后，商業項目規劃設計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，最好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。

第6篇：商業地產的發展趨勢范文

關鍵詞：商業地產 Mall 零售巨頭 商業業態 商業規劃

供給量持續增長，大型化趨勢放緩

在宏觀環境及政策等各方面因素影響下，預計2006年商業地產供應量將持續增長。其原因主要有兩方面：一是國家限制住宅開發后，開發商認為商業地產利潤空間更大，轉向商業地產開發；二是目前市場的商業有效需求仍未得到滿足。2005年年初，國務院了“關于切實穩定住房價格的通知”。八項意見對于住宅開發的限制進一步增加，住宅開發數量以及速度在一定程度上放緩。為了追求更高更快的收益，部分住宅開發商被動地轉向商業地產的開發，使得商業地產的供應量相應增加。另據目前公布的調查數據顯示，國內發達城市的人均商業面積與國外的相比，尚有較大差距。商業需求未得到滿足，仍是供不應求。

商業設施規模將有變化。一方面，大規模的集中商業供應難以出現，一窩蜂開發的大型Shopping Mall的局面不會重演。多數開發商缺少同國際品牌商家，以及專業商業投資和運作機構的接軌能力，無法進行有效的國際招商。即便沿用目前國內大型商業設施的業態組合模式，但缺乏創意與特色。或雖有創意，卻無法解決招商和巨大的資金缺口問題。盲目追求大體量，而缺乏足夠的消費人群和購買力，即便熱鬧一時，無法長期經營，供應過剩，從而導致項目擱淺。另一方面，2005年商務部了《社區商業指導意見》，社區商業將成為商業供應模式的重點，預計2006年社區示范范圍將逐步擴大。未來商業物業多以提供社區配套服務為主要形態。

商業地產需求穩增，經營模式期待轉型

商業地產經營模式將發生變化。據統計，目前商業地產項目選擇出售的比例仍然高于半數。整體趨勢將繼續轉向持有型物業。只售不租，把商業項目作為房產銷售而不是作為金融化產品來經營，產權被分割，難以進行整體商業定位策劃，整體招商及整體管理。因此，目前的商業地產開發商仍存投機心理。雖然越來越多的開發商認識到產權式銷售對商業項目的長久經營不利，但極少有開發商具有雄厚的資金實力，愿意將巨額資金沉淀在單一的商業項目上，追求長遠的持久和高額回報。

隨著WTO規則的深入實施，越來越多的國際零售企業在中國設置經營場所。其需求保持了穩定的增長勢頭。而這些企業在選擇經營場所時，基本上只選擇只租不售產品，無法與那些切割分散出售的物業進行合作。因為這種項目未來經營業態無法保證。由出售轉為出租經營模式的轉變是城市發展和市場優化的必然結果。這一核心理念目前仍未被業內廣泛接受，預計2006年商業地產開發與運作的盲目性，及空置浪費的嚴重后果仍不可能完全避免。

投資熱點轉向，社區Mall引人關注

由于城市新社區建設步伐加快，政府積極鼓勵發展社區商業。雖然2005年與往年相比社區配套的規模與形態都有了相當大的變化，但2006年將會有更大的發展潛力。較適合社區商業發展的商業形態包括社區型購物中心、鄰里中心以及現代生活廣場等，這些業態將逐漸成為商業地產中的新亮點。

前幾年在各個城市掀起了在開發社區內建設獨立會所的大潮，由于住宅社區均設有獨立會所，而這些會所的形態由于缺少全面的配套，使得服務單一，人氣可憐。特別是那些設于區內無法面向社會經營的會所更加難以為繼。其實居民需要本社區以及同板塊內的其它社區的配套提供盡可能多且方便的服務。而不同樓盤的開發商缺乏相互協調的意識和能力，各自以自我為中心，隨心經營，導致了兩種現象的發生：一是重復建設和重復經營；二是部分經營業態的空白。

2006年新興的規模在幾萬平米的小型街區Mall以更加完善的配套，豐富宜人的景觀環境特色更具有吸引力。以北京朝陽公園附近的濱湖商業街為例，該商業街以西班牙式的建筑風格，兩層高的低密度形態，上海新天地式的情趣氛圍，以及后海式的臨水消費模式，成為新一代小型Mall的嘗試。小規模的商業設施既降低了招商的風險，又方便鄰近的社區生活。是未來易于操作，容易出現亮點的商業模式。體驗消費的樂趣也更容易在這些規模雖小，但更富有情趣的項目中得以實現。

國際零售巨頭穩步擴展，商家期待趨于理性

國際零售巨頭進入中國，對商業地產將起到一定的促進作用。按照WTO條款承諾，外國資本進入中國的零售領域將不再受區域、業態、規模和資本構成的限制，這也必將進一步激活中國零售市場。在調整、充實一二線開放城市網點布局的同時，逐步向三、四線城市延伸。這些必然為商業地產的發展帶來新的機遇，然而，外國集團資本的性質也決定了國際零售巨頭進入中國市場將是慎重的、理性的、漸進的和滲透式的。但國內部分商業項目由于對項目優勢過于自信、對國際零售的招商盲目樂觀、或對國際商家進駐為項目帶來的利好期待過高，導致項目的最終擱淺。

目前市場上仍存在著對國際零售巨頭的盲目崇拜及認識誤區，主要表現在以下幾個方面：一是國際背景意味著高檔，一定可以帶來人流、提高租售價格；二是對引進的成本和管理費用估計不足；三是規劃設計完成再進行招商；四是過分夸大以國際品牌做項目營銷的作用，而對于帶來的風險忽略不計等。不能認識以上的問題，便會使得商業地產對國際零售巨頭的依賴性增強。國際零售巨頭并非華佗再世。如果商業地產定位有誤，國際零售巨頭也無法給予“第二次生命”。商業地產經過幾年挫折，無論是開發商、投資者、運營者還是消費者雖然都已經意識到商業運作的重要性，對國際商業巨頭的期待也趨于理性化。

國際資本登陸中國，商業業態更加豐富

隨著國際知名零售品牌在中國的設點步伐加快，中國國內市場商業地產發展有巨大空間，且難以解決巨大的資金缺口問題，引發國外的投資機構大規模的進入中國的商業地產市場。國際資本的參與必將提升項目的品質并吸引更多的投資者，也會促進未來商業地產的良性發展。商業地產作為商業經營的載體，其開發建設必定受到商業發展的國際化趨勢的沖擊，也使得商業面臨一個更為開放、多元、競爭的新市場環境。

機會需要把握的能力，也就要求商業地產的開發和運營者按國際游戲規則運作。房地產信托投資基金（REITs）作為房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式，正逐漸成為開發商關注的融資渠道。但目前由于開發商對國際游戲規則了解不多，對自己項目的評估與招商資料的準備缺乏專業性，可信度低，與基金合作的成功率并不高。在商業地產開發整體素質提高之前，恐怕REITs也是無能為力。相比之下，獨立投資人的方式具有更簡便的操作性和更高的成功率。

另一方面，2006年國外商業的各種形態在中國登陸將會更加全面。商業經營方式正發生巨大的變革。隨著消費水平的提高，目前市場中的單純購物和消費服務較難滿足顧客的需要，休閑和娛樂型消費已成為一種趨勢。人們的需求正由原本較單一直接的物質需求向多元化、集約化的物質精神雙重需求轉變，即需要在特定的時間段內滿足人們物質與精神需求。能夠滿足雙重需要的物業必將受到市場更多的青睞。一站式消費、主題型購物中心、體驗消費、真正成功的超大型Mall將由時尚的話題逐步進入國內消費者的現實生活中。另據有關部門預測，國際零售100強至少有50％將在北京開店。中小型百貨、購物中心將持續發展，超市也會有更大的發展空間，各種專賣店及連鎖店的經營也將會進一步擴大商業業態的多樣化發展。這一新的機會也要求開發商迅速提高自己與國際接軌的能力。

項目操作供需對接，運作邁向國際化

從2005年的全國的商業地產供需來看，一方面空置率快速上升、一方面外資零售商找不到合適的商業物業，這種矛盾狀況的出現主要是源于商業規劃和需求方沒有真正的對接。真正能夠滿足市場需要的商業地產項目需要科學專業化的商業運作，才能夠最佳發揮商業資源應有的價值。從目前眾多商業項目的盲目上馬與重復建設判斷，商業地產開發商尚無測算市場需求與供給缺口的能力。如果一個商業項目的供給超過了本區域市場需求的缺口，只能意味著兩件事情：一是通過自身獨特的競爭力，分流本區域內其它商業設施的客戶；二是擴大本項目的商圈服務范圍，將其它商圈的客戶吸引到本項目來消費。而這兩方面的任意一項均不易做到。

在目前中國市場上，能夠提供國際專業計算模式，并且提供定量的分析數據以及具體的操作實施方案的公司較少。多數的商業策劃只有定性的分析，缺乏有數據支撐的執行方案。商業地產之間的競爭是整個商業所體現出來的整體資源及綜合競爭力的較量，超越了單純的項目優勢和資金優勢的競爭，是綜合專業與技術資源優勢的競爭。因此，商業地產的運營方式需要開發商的實力、眼光、團隊協作能力與判斷能力，特別是對于各方面資源的整合能力。許多項目仍試圖以嘩眾取寵的案名，怪異搶眼的造型，以及務虛的理念來掩蓋經濟運營方面理性數據化研究的不足。2006年商業項目的策劃與規劃將更多依靠國際專業公司，引進具有國際專業水準以及海外招商能力的中介力量，這將是商業地產能否邁進理性化和專業化商業運作的重要里程碑。

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第7篇：商業地產的發展趨勢范文

我國的房地產行業發端于城鎮住房制度改革與城鎮國有土地使用制度改革，制度紅利和居住需求的釋放造就我國房地產行業迅速發展的20年。數據顯示，2001年我國房地產業固定投資占GDP的比重就超過了國際上認定為支柱產業5%的標準，至2010年這一比重更是超過了12%。截止目前，房地產行業對整個GDP的直接或間接貢獻率已達15%，成為國民經濟名副其實的支柱行業。

然而4年前“限購令”的出臺，正式意味著我國房地產行業黃金時代的終結及行業拐點的到來。行政化的手段帶來的不僅僅是對行業本身的影響，更深層次是導致了大眾心理預期的轉變。未來我國房地產行業到底何去何從？房地產行業的未來走勢如何？是否還存在著發展機會？本文試圖就上述問題作出粗淺的分析。

一、行業走勢分析

首先，從理論上分析，任何行業的發展都有其自身的客觀規律，“春生、夏長、秋收、冬藏”，這不僅僅是大自然季節更替的客觀規律，也是大到國家、社會，小到單位、個人的普適法則，任何事物的發展都呈現出“上升一調整一再上升一直至衰退”的螺旋式發展軌跡。我國的房地產行業也不例外，經過改革開放以來數十年的“春生”階段的急速擴張及粗放式發展，接下就是調整和轉型的“夏長”階段，在這一階段，整個行業的產值不會再像以前那樣繼續高速增長，甚至還可能會有所下降，但行業內的調整、整合、轉型不會就此停止。完成“夏長”這一階段后，則必將迎來行業的“秋收”階段，筆者判斷，屆時很有可能是我國房地產行業繼“黃金十年”之后的“白銀十年”。

其次，從客觀情況上分析，作為國家經濟支柱的房地產業，不可能一下就垮下去，否則必將危及我國整體宏觀經濟形勢，這一點從國家近期對房地產業調控政策思路的微妙轉變中已經得到了佐證，“限購”這一行政化的手段必然會被全面取消，而取而代之的是更多“市場化”的手段，“通過市場機制、市場手段來自然消化行業泡沫”已成為政府調控房地產行業的基本指導思想。

再次，二胎政策的實施及改善型需求的釋放會給我國房地產業帶來源源不斷的“剛性需求”。而支撐這一需求其實是中國幾千年來“農耕文明”文化，中國人對土地和房屋有著特殊的感情及心理需求，這一文化是與西方的“海洋文明”截然不同的，因此國外的所謂“理論及經驗”不能簡單的、形而上學地用于分析這一根植于中國特有文化氛圍的房地產行業。

最后，在移動互聯網時代，傳統的房地產項目，特別是商業地產項目，必將與文化、旅游、電子商務等行業進行更加深層次的融合，從而迸發出更多的適應移動互聯網時代的新型地產項目，推動房地產行業進一步轉型發展。

綜上所述，盡管中國房地產行業“野蠻生長”的“黃金年代”已經過去了，但是并不意味著房地產行業就有沒有發展機會了，理性的分析讓我們看到房地產行業其實是“危中有機”的。

二、投資機會分析

首先是并購類機會，由于國家銀根的定向緊縮，必然有不少的項目，特別是中小房地產商的項目會處于資金鏈斷裂乃至破產的境地，這為房地產行業內提供了難得的并購類機會。介入之后或自行開發運作，或轉讓，由于接手成本低，都有望獲得可觀的溢價收益。

其次是轉型機會，只要能深刻把握房地產業發展趨勢和規律，憑借已有豐富管理經驗及業內資源，完全有可能以全新的思維和經營理念打造出新型的商業地產項目，從而帶來項目估值的大幅提升。

總之，只要規避明顯供過于求、而又缺乏中心城市輻射和人口聚集能力的二三線城市項目，聚焦一二線城市中心城區的優質項目；規避傳統的商業地產項目，聚焦新型商業地產項目，我國房地產行業的機會不少。三、大力發展互聯網商業地產

筆者認為，未來房地產行業的發展機會在于商業地產，而商業地產的機會在于新型的互聯網商業地產。何謂互聯網商業地產？目前業內并沒有統一的意見。前段時間，地產大佬王石的一段狠話，在網絡上流傳很廣：“淘汰你的不是互聯網，而是你不接受互聯網，是你不把互聯網當成工具跟你的行業結合起來。最終淘汰你的還是你的同行。”筆者試圖從以下幾個層面對互聯網商業地產的特征進行描述：

互聯網商業地產不同于傳統的商業地產，其實質是是對傳統地產商業模式的創新。傳統商業地產的模式無非是兩類，一類是先設計、開發，再出售套現；另一類是先自持物業，擇機出租或出售獲利，無論是哪一類獲取都是轉售收入、租金收入及未來的溢價收入。而互聯網商業地產則試圖打破這一傳統模式，更多從用戶體驗、平臺、規模和流量上做文章。

互聯網商業地產項目追求不是商家的利益，而是更好的用戶體驗。傳統的商業地產模式從選址、獲取土地、前期市場調研、定位、規劃設計、施工、銷售組織、營銷策劃、招商、運營管理，以及根本的利益分配和投資回報退出機制都已經非常成熟，其商業模式的邏輯是更多地考慮商家的利益，比如規劃設計、品牌引入、銷售場景設計、氣氛營造上，都是為了更多的讓消費者經過、引發購物沖動。然而這種設計思路及結果都無法給顧客帶來更好的消費體驗。

第8篇：商業地產的發展趨勢范文

關鍵詞：商業地產金融；創新途徑；研究分析

隨著經濟的發展與社會的進步，我國商業地產金融經濟逐漸步入一個更高的發展階層。城市化建設逐漸成熟基礎上，商業地產金融已經成為當下非常重要的經濟發展類型。商業地產金融經濟在不斷發展與優化的基礎上，逐漸出現嚴重的泡沫現象，不僅影響到社會經濟的正常發展，同時對于城市建設以及和諧穩定等更是產生很大的影響，在這樣基礎上怎樣更好的保證商業地產金融健康可持續發展成為核心問題，利用商業地產金融經濟帶動我國經濟發展是金融經濟發展的關鍵，需要在不斷探索與研究中更好的實現對商業地產金融創新途徑的研究，保證我國經濟的穩定發展。

一、商業地產金融發展現狀

商業地產金融行業一直高質數發展狀態，在各種數據上因為經濟膨脹與波動，導致很多數據不斷變化，這樣的狀態已經嚴重偏離了正常發展的軌道，嚴重影響到社會的整體金融經濟變化。商業地產金融行業發展逐漸出現非常嚴重的躁動現象，不管是在價格上還是在建筑上都存在很多的問題，具體表現為以下內容：

1.商業地產金融波動幅度過大

商業地產金融波動的主要原因包含社會經濟的進步以及人居消費水平的上升等，但是現實中很多商業地產金融已經嚴重超出正常波動范圍，例如商業地產金融中的房商業地產行業，據相關調查資料顯示，我國在201年5月，全國各大城市的商業地產金融價格相比較前一年上漲23.4%，很多商業地產金融類型已經刷新了記錄。從這種角度上分析，商業地產金融行業若是持續按照現在的發展趨勢，在未來十年中，商業地產金融行業面臨著嚴重的供應過剩危險。我國很多一線城市的基本房產價格，超出國際上15倍之多，這樣的現象非常迫切需要改善與完善。從此能夠看出我國的商業地產金融發展逐漸受到嚴重的威脅，需要結合實際的發展情況不斷的深入探索解決之道。

2.市場供應與需求不平衡

商業地產金融因為波動嚴重導致市場供應與需求不平衡，我國商業地產金融現在面臨著嚴重的無效房產堆積有效房產不足等現象，產生這種現象的主要原因在于價格與利潤之間的沖突，大部分商業地產金融商過于重視利潤的變化，致力于商業地產金融的建筑，對于正常的金融經濟發展興趣不高，這樣的現象導致商業地產金融中出現商業地產金融供過于求的現象，但是其他金融商業地產行業卻不夠完善與成熟。并且在很多商業地產金融規格設計上不夠科學合理，更是導致價格波動更大。

3.商業地產金融商業地產金融投資建設過度

商業地產金融行業在商業地產金融經濟發展中屬于領頭羊，雖然建筑成本過多，但是商業地產金融行業是利潤空間最大的行業之一，導致商業地產金融行業出現嚴重投資過剩現象，商業地產金融行業在國家的支持下，發展迅速，但是在快速發展基礎上逐漸出現建筑過度問題，商業地產金融開發商在進行商業地產金融開發期間對于以后的銷售與使用等考慮不夠全面，出現很多建筑浪費現象，但是耕地卻在不斷減少，這樣發展下去對我國環境會造成嚴重的害。

二、商業地產金融創新途徑的必要性

商業地產金融一直是我國重要的經濟代表，其中商業地產金融行業可持續發展更是在滿足人們對于住房的基本需求，同時還保證了城市建設與土地的合理利用，充分實現資金的使用以及人才的利用，實現可持續發展環境建設的要求，為我們的子孫后代生存奠定堅實的基礎與充分發展的空間，商業地產金融創新途徑研究在此基礎上成為非常迫切的問題。城市化建設與科學技術發展腳步的加快，我國對于商業地產金融發展要求正在逐漸增加，商業地產金融健康發展能夠很好的改善現在社會中的建筑信息不對稱現象，商業地產金融發展中會涉及到很多的信息，特別是其中的房商業地產融建筑、居住、商業等信息之間存在嚴重的不對稱問題，在這樣的要求下需要不斷實現商業地產金融創新途徑可持續發展才能更好的實現經濟的問題，才能保證商業地產金融信息的平衡。

再者，商業地產金融行業發展中，因為需求的不同導致外部性方面不確定。商業地產金融發展中外部特點主要指的是經濟中不能自己控制的部分，具體體現在土地占用過于嚴重，導致國家耕地急劇減少，糧食產量降低，價格上漲嚴重，在商業地產金融中商業地產金融建設造成嚴重的環境污染與噪音污染，過于重視金融經濟的變化導致國家金融發展出現波動。與此同時商業地產金融的上下浮動過大，很多金融商戶過于重視利潤，不能很好的保證商業地產金融行業的健康發展，在很多方面都需要加大商業地產金融創新途徑的力度，積極實現商業地產金融的平穩發展。商業地產金融在發展中的各種福利增加，滿足社會發展需求的基礎上，國家在商業地產金融創新途徑方面提供更多的福利，堅持做到以人為本的理念，逐漸加大對于低收入者的關照，擴大商業地產金融創新途徑的公共服務力度與手段，實現人們的平等權利，因此需要保證商業地產金融創新以及健康可持續發展的步伐，這樣才能為社會經濟發展以及商業地產金融建設提供更有效的應用環境。

三、商業地產金融創新途徑優化措施

1.加強商業地產金融創新信息管理系統

商業地產金融創新途徑需要在市場經濟的支持下才能實現更好的發展與完善，因此需要不斷完善商業地產金融市場信息的管理，加強市場信息管理系統的建設。很多商業地產金融市場信息基本屬于商業地產金融行業的單方面信息，百姓基本得不到任何相關信息，這樣就為很多不法分子提供機會，在商業地產金融開盤之前大力炒作房產價格，將商業地產金融價格抬到最高，從中獲取暴力。促進商業地產金融行業健康可持續發展方式需要更好的完善商業地產金融市場信息管理系統，根據政府的指示，擴大商業地產金融市場信息的開放度，將商業地產金融中的土地交易以及房源信息等進行公布，強化群眾權利。完善商業地產金融營銷結構，商業地產金融行業屬于銷售類型，其中銷售結構的調整與優化也是商業地產金融行業健康可持續發展中最關注的問題，是宏觀調控基礎下國家對于商業地產金融控制的重要因素。在不斷強化商業地產金融市場信息關系系統的同時也需要不斷完善商業地產金融行業的銷售結構。第一，需要根據商業地產金融行業的建設需要嚴格約束商業地產金融各種商業房與經濟房的建設設計以及規模控制，將其中存在銷售漏洞等進行完善，逐漸引導銷售方向向社會經濟建設中靠攏。其次，在相關管理與監督制度上進行改善，更好的實現在廉價租住的發展，堅持做到以財務運行為基礎，更好的完善與處理住房與收入之間的關系。最后是實現商品用房與經濟適用房之間的價格分裂關系，保證兩者之間能夠更加平衡。在堅持公平公正銷售的基礎上放松關于高檔住建設的審批條件，整體上提升住房建筑質量。

2.加強商業地產金融中消費者權益的保障

商業地產金融行業在發展中會接處到很多的消費者，在此基礎上就需要根據國家對于消費者權益保障的規定不斷加強消費者權益的保障手段與方式。很多商業地產金融行業因此各方面的缺失導致侵犯消費者權益，消費者是促進商業地產金融行業健康發展的基礎，同時也是主導力量，在這樣的要求下，怎樣更好的保證消費者之間的權益成為非常關鍵的問題。為了更好的解決這樣的問題，首先需要相關部門能夠真正做到責任到人，為人民服務，切實保障消費者的權益，加大政府對于商業地產金融行業的干預，盡力改善當下商業地產金融中存在的消費者問題。健全商業地產金融規章制度管理，國家對于商業地產金融行業的發展非常重視，保證商業地產金融行業健康可持續發展不僅需要對其中的商業地產金融行業進行不斷的創新與努力，同時還需要政府部門以及各種管理部門針對商業地產金融行業發展管理制定更加適合的管理制度，利用政府的力量嚴格約束商業地產行業的建設發展，完善商業地產金融行業在發展中存在的各種問題，大力推動與實現商業地產金融行業的真正發展。

3.實現商業地產金融的證券化保障

在上文中提出，商業地產金融主要的經濟形式是房商業地產行業的發展，房商業地產是我國非常重要的社會發展建設方向，同時也是推動城鎮化建設以及保障人民正常生活的重要手段，在進行商業地產金融行業發展中，需要根據商業地產金融發展的需要逐漸實現證券化轉型。根據商業地產開發商的開發計劃，將開發中的各個單元區域進行分割，分割成小型建筑區域單位，在根據建筑區域上的統籌規劃，將各種區域委托或是出售到各個小型的建筑單位，或是投資者等，也可以根據房商業地產市場發展的需要，利用基金的方式進行投資，將各種零散資金進行聚集形成強大的資金盜浚開展專項房商業地產行業項目。但是因為這種商業地產金融行業在發展過程中，需要由專業的投資單位進行投資籌劃，將各種商業地產資金等轉成證券方式進行流通，這樣不僅方便商業地產金融在資金流通上的發展，同時對于商業地產金融的統籌規劃做出鋪墊，提高商業地產金融行業的抗風險能力，將商業地產金融行業想社會化、大眾化、公正化等方向發展。對于這種房商業地產發展方式或是商業地產金融行業的發展方式來講，主要是形成一種證券資金轉換的形式以及股權投資與融資等資金變換形式，這種資金變換方式在進行證券資金變化過程中需要制定標準化的規定進行約束，根據標準化的價值形式為商業地產金融行業的發展奠定基礎，提供更加堅實證券發展載體，可以在多樣化市場發展中，實現商業地產金融的資金轉讓或是區域劃分等，保證商業地產金融發展穩定的基礎上，更好的提升商業地產金融的發展。再者是根據商業地產金融證券化與資產證券化之間的區別主要是資產證券化能夠更加獨立，并且能夠更好的將單個的商業地產項目作為投資的主體，不需要關注其他問題，只需要重視投資項目的實際開發與盈利等即可。但是股權投資在要求上比較多，需要根據商業地產金融中的獨立法人作為代表，需要對項目投資與建設負全責，同時還需要根據商業地產金融中的發展方向做出正確的決定，建立完善的商業地產金融投資機制作為引導，積極吸收相關的投資以及資金集中之后，將需要讓出的部分進行劃分，根據資金的統一與高度集中，更好的保證商業地產等項目建設的順利進行。根據商業地產項目的需要，將資金使用到恰當的位置中，提高商業地產金融行業在市場發展中的競爭性，能夠準確預測市場的發展方向以及市場發展中的各種波動，保證商業地產金融區域發展的穩定，提升商業地產金融的整體競爭力，推動商業地產金融的發展與進步。

四、結束語

綜上所述，金融商業地產行業的發展與我國經濟發展之間具有非常緊密的聯系，商業地產金融的進步能夠很好的帶動我國經濟的進步，同時在經濟發展的影響下，怎樣更好的提升商業地產金融的發展與進步，提升商業地產金融發展中的抗風險能力，是商業地產金融發展的重要目標，同時也是穩定經濟進步的重要保障。

參考文獻：

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[5]何世勇.商業地產金融創新之路打造交易環節的增值錢包[J].中國房商業地產，2015，29：19-21.

第9篇：商業地產的發展趨勢范文

城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。而“商業綜合體”是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3項以上側重于商業為主的功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

以深圳為例，深圳新建大型集中性綜合商業正在向關外快速推進，據有關數據統計，近幾年來，隨著深圳市羅湖與福田兩個區的大型購物中心即shopping mall在市區相繼落成并開業，如深圳的星河COCO PARK 、歡樂海岸、寶能ALL CITY MALL，加上已經開業的國內購物中心標桿萬象城、海岸城、益田假日廣場等，現這些集吃、住、玩、樂、購、游、賞等于一體的消費中心，現正在潛移默化地逐漸改變著深圳這座移民都市人原來逛大賣場與傳統百貨的生活與消費習慣。

據有關資料統計顯示2013～2014年，深圳即將入市的大型商業項目將達19個之多，增加商業面積170萬平方米以上，較過去兩年呈大幅增長，大量綜合體涌現，大型商業正在向外蔓延，社區大型商業配套漸成氣候。在大量新增商業項目入市的背景下，在城市規劃及政府主導下，在軌道交通及城市舊改的催化下，深圳城市綜合體項目正不斷涌現，并將在未來兩年集中爆發。

社區商業作為目前主要的商業供應類型，其發展也越來越成熟，深圳現有的項目開發商甚至采取自主招商或租售結合的方式運營，在商業形式、功能、業態、檔次及運營上趨于專業化，這也與之前大批住宅開發商涉足商業地產的策略緊密相關，社區商業由住宅的單純配套逐漸演變為社區或組團的大型集中商業，使居民的多種消費能就近滿足，逐漸集結人氣，形成區域商業中心，并與城市商業中心在功能上形成良好互補，一直專注于住宅產品的萬科也不甘寂寞，萬科紅便是萬科在社區商業的一次試水，2012年12月便已開業的深圳寶安時代城、2013年3月份開業的深圳天虹即合正匯一城、綠景佐鄰等或將成為深圳大型社區商業運營的先驅……

站在純商業地產發展的角度來思考，由于大量的購物中心開發并投入市場運營，購物中心在未來3～5年將嚴重趨同質化，國內的社區商業MALL或社區商業綜合本無疑是一塊較誘人的“大蛋糕”。

傳統的社區商業基本就是一些沿街缺乏系統規劃設計與綜合功能的零散街鋪，缺少組織性，國內目前最缺乏的商業地產產品才能解決社區家庭消費為單位的綜合商業，這種社區商業綜合體能提供并滿足家庭各種生活、娛樂、休閑的功能。現國內那種求大求全動輒10萬～20萬平方米的購物中心其投資與經營風險極大，雖然有的對城市樞紐與交通做了科學規劃與對接，但仍對諸多城市廣大的中產家庭的日常生活與娛樂休閑非常不便利，并且，這種消費方式也不環保、低碳，“動不動就得開車”，而社區商業綜合體能夠彌補這一塊。

筆者認為，深圳的社區商業綜合體的發展趨勢，其實嚴格地說是國內商業地產及未來國內商業發展的一個縮影，也是國內商業地產未來發展的最佳商業模式。許多社區商業綜合體將成為城市新的區域商業中心。