商業地產運營模式精選(九篇)

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第1篇：商業地產運營模式范文

關鍵詞:商業地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式

隨著我國商業地產的迅猛發展,與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。

本文認為商業地產運營是個系統工程,并從商業地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統角度對商業地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。

商業地產運營構成研究

商業地產運營環節構成

本文認為,商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中,商業是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗;地產開發是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發,附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合,并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。

商業地產運營主體構成

根據運營環節構成,相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中,可能出現主體重合的現象,比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業運營商的工作,這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。

商業地產運營中的常用模式

地產開發商占主導地位

所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外,還參與項目選址、商業運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。

從功能來講,地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段,而商業地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢,并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發,然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位,具有先天優勢。

萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表,其創新性和優勢在于:地產商充分發揮自身領域優勢,通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業,實現了商業地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現資本運營。

但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:

商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業,地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合,在實現商業的持續經營上(尤其是在商業低迷階段時)存在一定隱患。

萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。

商業運營商占主導地位

所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外,還參與地產開發(主要是商業選址、商業設計和商業規劃),并主導整個運營過程的資本運營。

商業地產運營的核心是商業運營,無論是地產開發、資產運營,最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢:商業運營商主導項目選址和前期規劃,為后期商業運營的成功提供良好基礎;商業運營更具穩定性和持續性;資產運營可與商業運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。

下文以頤高商業地產模式為例,分析商業運營商占主導地位的具體情況。

頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務,融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面:

地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展;近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端,直接與地產開發商在資產上進行耦合,占據商業地產運營的主導地位。表現在:參與并主導商業物業的選址;用資產的形式與開發商形成強耦合;在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。

資本運營:頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。

總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業地產開發,建立完善開發商退出機制,完成開發商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業長期持有,通過持續經營獲得持續的商業收益,物業增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。

頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于:

充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性,通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位,進而實現商業地產運營以商業運營為核心;充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性;完善的退出機制,保障地產開發商利益的同時,強化商業運營對項目的主導作用;除傳統商業地產資產運營模式外,還可實現以商業經營為載體的資產運營,使商業地產的運營更具有持續性;頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心,以資本為杠桿的商業地產運營。

頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求,除商業運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。

比較分析

第2篇：商業地產運營模式范文

[摘 要] 雖然我國在近年來不斷頻繁出臺房地產宏觀調控政策，但其重點約束調控對象均為住宅地產，相對來講，商業地產則受到影響較小，所以當前各大房地產企業均紛紛轉變業務方向，希望走商業地產發展路線。但實際上，商業地產與住宅地產區別較大、所涉及部門范圍較廣且開發體系相當復雜，經營管理難度更大。文章以我國商業地產為背景，基于商業地產融資這一點來展開話題，探討其融資模式的主要特點和所面臨問題，并最終思考解決問題的應對對策。

[關鍵詞] 商業地產；融資；問題；REITs；應對對策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 07. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）07- 0093- 03

0 前 言

進入21世紀，我國房地產行業伴隨城市化高速建設進入繁盛期，像Shopping Mall、城市CBD等概念的引入也進一步激發了我國商業地產發展主流模式的多元化及規模化傾向，使得商業地產投資規模激增。截止到2016年，全國商業地產投資已經超過10 000億元，比2000年增長了873.21%，發展前景相當樂觀。

1 商業地產融資特征及主要模式

1.1 商業地產的融資特征

商業地產不同于住宅地產，它在運營模式上具有獨特性，這主要體現在它較為復雜的融資內容體系上。通常情況下，商業地產融資主要包含兩個階段：第一階段主要是商業地產開發，這一階段企業投資規模較大，對資金的需求量也較大，而且商業地產不存在任何資金回收特征，所以企業該階段的投融資成功只能代表項目開發的成功，其后期對整個商業地產項目的運營還要經歷一更為漫長系統的過程；第二階段就是商業地產的經營階段，這一階段企業主要通過商業物業運行來獲取凈現金流入收益，考慮到前期企業投融資規模較大，所以該階段就非常考驗商業地產企業的運營能力及投資回收能力。

整體來講，房地產企業在進行商業地產投融資及運營時所經歷風險可能較為集中，且具有深遠影響。所以他們必須在項目選項及開發建設過程中把握好二者配合機制，為后期運營管理創造良好環境，消除一切可能出現的行業負面影響。

1.2 商業地產的主要融資模式

我國許多大型房地產商都將商業地產作為企業主力來運作，他們多數都是從住宅地產轉型而來，但實際上在融資模式方面還存在較大缺陷，沒有實現較為成熟的轉變。某些企業依然還在利用傳統融資模式，例如銀行貸款、上市融資、債券融資以及項目融資等等。以項目融資為例，房地產企業在開發新項目過程中，往往會專門成立一家項目公司，主要針對項目內容展開一系列開發操作，此時項目融資就是以項目公司名義來對內對外籌措資金，為此企業也會拿出自身股權及資產作為質押對象，以實現有效貸款，并以公司未來的項目收益作為還款來源 [1 ]。

2 商業地產融資所面臨的現實問題

我國房地產企業雖然在商業地產融資發展方面已經擁有一定經驗，但仔細來看其融資體系還依然存在某些問題，亟待解決。

2.1 融資渠道過分單一

就目前我國商業地產的融資體系發展形勢來看，其融資渠道相對偏少，特別是企業外源融資渠道過分依賴銀行貸款，來自于銀行的資金就占到了企業總融資比例的60%，它甚至貫穿了商業地產開發的整個階段。這說明我國房地產企業在商業地產開發及運營管理方面是極不成熟的。而近年來，伴隨電子商務領域的興起，商業地產競爭愈發激烈，其房產空置率也被急速拉高，這就意味著商業地產開發經營風險的無限擴大。一旦企業在商業地產運作上出現收益損益不平衡狀況，房地產企業在銀行的不良貸款率就會升高，這將嚴重影響其在商業地產方面的發展上升空間。

2.2 融資及運營方式相互抵觸

我國房地產企業善用分割出售形式來運營商業地產，它從某種程度上破壞了商業地產物業的完整性，也讓商業地產價值最大化效應徹底喪失。這是因為某些房地產企業可能在商業地產運營方式及融資方式上發生抵觸沖突，可能導致的后果就是企業在商業銀行的貸款額度及期限嚴重受限。為了改變這一狀況，房地產企業可能會試圖改變運營模式，盡可能減少項目凈現值。但如此操作又會進一步加大商業地產項目投資風險。可以見得，二者之間的相互抵觸制約，也將房地產企業帶入了惡性循環怪圈。

2.3 缺乏針對性融資模式

商業地產要求房地產企業能夠提出獨立的融資模式，但在我國現階段的金融市場中，針對商業地產融資特點的融資方式卻相對匱乏。這是因為商業銀行在針對住宅地產方面所開發的融資服務項目更多，在商業地產融資方面卻顯得捉襟見肘。由此，近年來許多來自海外的商業地產融資模式被紛紛引入，例如CMBS商業房地產抵押貸款支持證券，但是在我國它也只是存在于理論上，在實際操作方面其安全性、優越性還有待驗證，這也從側面說明了我國商業地產在融資模式上并不成熟，它嚴重制約了商業地產在整個房地產行業體系中的發展前景。

綜上所述，就商業地產融資發展這一點，其確實面臨問題多多， 從整體上嚴重制約了我國商業地產行業的健康可持續發展態勢。為此， 應該基于問題找到解決對策， 引入新的、安全的、符合我國經濟體系及現實國情的新融資模式對策[2 ]。

3 基于REITs的商業地產融資問題解決對策思考

3.1 關于REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產投資信托基金，它是由發起人通過公眾對外公開發行的受益憑證，主要用于吸收社會上的閑散資金，并將這些資金投入到可帶來持續現金流的房地產物業及證券中，所以可以將其視為是一種有價證券。從金融技術角度來講，REITs是可以有效實施組合投資策略的，它可以將已募集的資金頭像不同類型或不同地區的房地產項目當中，其投入成本低且投資風險低，是目前房地產行業比較青睞的重要融資模式。

在我國，房地產企業在商業地產融資上已經逐漸傾向于資產證券化模式，這也是借鑒發達國家經驗所展開的新一輪融資發展風潮。例如這種REITs股票或受益憑證就能將來自于公眾的融資應用于商業地產體系中，將來再以物業租金收入的形式將收益來源再次分配給投資者，它不但滿足了房地產企業在商業地產運營管理方面的現實資金需求，也使得商業地產發展利益得到合理共享。

3.2 基于REITs的商業地產融資問題解決對策

基于REITs的商業地產融資問題解決對策主要要從宏觀與微觀兩大層面來論述。

3.2.1 宏觀政策層面

首先看宏觀政策層面，在美國商業地產行業中，REITs的發展主要得益于政府稅收優惠政策驅動，它有效降低了商業地產的融資風險問題。但在我國，商業地產的稅收規定則主要以企業出租房屋為主，它按照租金收入的5%來繳納營業稅，租金收入減掉商業地產成本及稅收費用所得利潤，還要按照33%的稅率再次繳納企業所得稅。如果按照REITs模式進行征稅，房地產企業可能就無法得到REITs在國際上8%～9%的通常收益率，因為REITs中的絕大部分收益都已經作為分紅分配給投資者，其留存收益偏少，REITs擴大發展的可能性也會隨之減小。因此可以見得，政府必須帶頭提出行之有效的優惠激勵政策，激發REITs在商業地產體系發展中的融資動力，使其不斷擴大規模。總結來看，我國必須針對REITs來首先制定相關稅收優惠政策，這對間接促進房地產企業商業地產發展是非常必要的。

其次看相關保護法律的健全方面，以我國香港為例，他們在商業地產REITs融資的發展方面一直持有謹慎態度，所以他們在立法與監管方面都比較全面，希望時刻保護投資者利益，并繞此來構建了一系列嚴格規定體系，確保了REITs在香港商業地產中的合理規范運行，也有效降低了大小企業投資者的利益沖突風險。對中國內地而言，香港這一做法也是值得借鑒的，我們應該制定基于國內現實國情的相關法律法規，比如修改當前已有的《公司法》，允許SPC（Statistical Process Control，統計過程控制）技術進駐企業，利用他來配合REITs內部管理模式，并基于它來優化《公司法》改革進程。再者，也可以對《所得稅法》、《物權法》進行相應修改，處理目前界限較為模糊的房地產企業融資狀態，進一步明確相關法律規范，健全監督市場以幫助企業安全高效融資。

3.2.2 微觀模式層面

在組織結構選擇方面，房地產企業應該基于REITs體系特征來構建信托型REITs結構，循序漸進的開放企業融資模式及范圍。采用該融資結構類型也是為了做到以商業地產為標的，加速信托收益憑證的形成，企業也會基于此有期限封閉式基金形式來強化上市交易活動。縱觀我國當前金融信托法律法規，其機制相對比較完善，這對減少商業地產立法障礙非常利好，也非常容易被房地產企業管理層及投資者所普遍接受。所以說，從微觀模式運作角度來講，我國房地產企業利用信托型REITs來運作商業地產還是具有很高可行性的，而且商業地產也可以利用該新融資模式來為企業構建更健康融資體系，加速企業的資金流動性。

在管理模式選擇方面，主要可以采用外部管理模式或內部管理模式，它們都基于REITs組織結構及相關法律環境來展開，同時它也取決于我國金融市場及商業地產的實際發展程度。

在內部管理模式方面，REITs投資經營管理主體就是該融資模式的發起者，他的穩定收入來源應該是商業地產的基金管理費及物業管理費。客觀講，內部管理模式相對靈活，非常益于企業制定商業地產運營策略，像美國大部分房地產企業所采用的就是這一內部管理模式。在亞洲，像日本、韓國等發達國家所采用的是REITs外部管理模式，它主要依賴于受托人以外的第三方專業管理機構來為商業地產進行前期融資和后期資產管理服務。因此外部管理模式的優勢就在于它能夠確保投資人利益不受到外界侵害，具有極高的監督屬性。

對于我國而言，基于REITs的外部管理模式更為妥當，因為我國房地產企業在商業地產融資及運營管理方面本身就缺乏外部監管力度，所以為了確保投資者利益分配的合理和監管規則的安全性，外部委托管理模式還是比較符合我國國情的。

在投資管理模式方面，我國房地產企業在商業地產融資方面應該持開放態度，應該學習美國以權益型REITs為主的房地產資產融資模式，長期專注于某一區域的投資，為企業帶來持續利益。而且這種投融資模式相比于傳統模式受利率影響更小，也能在一定程度上抵御權益型風險的發生。對我國商業地產行業來講，應該允許權益型、混合型、抵押型等多種融資類型在市場中的同時存在，監管層也無需劃出詳盡框架進行約束，應該交由市場、企業自身來作出符合自己發展現狀的正確選擇[3 ]。

4 總 結

綜上所述，我國房地產行業在宏觀政策調控與微觀模式選擇上都要做出正確選擇，尤其是商業地產領域應該基于政策大背景和市場大環境來發揮其行業獨特性，廣泛接受多元化融資模式，引入REITs模式，并基于它來解決行業融資問題，為商業地產在我國未來的健康良性發展尋求支柱。

主要參考文獻

[1]陳文玲.促進中國商業地產的健康發展[J].商業研究，2008（9）：5-7.

第3篇：商業地產運營模式范文

關鍵詞：商業地產 戰略轉型 基礎條件

產行業結構升級趨勢凸顯及國家宏觀調控常態化實施，商業地產以其高端化形象、經營現金持續流入和規避國家調控等特點，成為房地產行業延伸產業縱深、分散運營風險及擴大行業影響力的一個重要選項，眾多原本專注于住宅開發的主流房企正積極謀劃向商業地產戰略轉型。同時，盡管商業地產紅極一時，但行業中也存在盲目開發、空置率居高及回報率趨低等問題。究其原因在于，傳統房企往往忽略商住地產之間的固有差異，習慣于以住宅模式進行商業地產運營，對戰略轉型商業地產困難預估不足，導致企業在前期融資、中期建設招商、后期運營管理乃至組織安排等方面應對不足，這在近幾年商業地產項目供應井噴的背景下顯得尤為突出。本文將在分析商業地產特點的基礎上，探討傳統房企戰略轉型的基礎條件。

1.商業地產的主要特點

商業地產是兼具地產開發、商業運營和資本運作三重屬性的復合型行業，與傳統住宅開發強調的“高周轉”不同，商業地產注重“長期持有”及持有期間的租金收入、物業升值和資本運作，其涉及的專業領域和需求的核心資源也遠多于住宅開發。

1.1價值體系復雜

商業地產價值體系遠較住宅復雜，這構成了商住間的根本差異。從價值組成來看，傳統住宅地產主要體現為“開發價值”，即房企開發項目所獲取的“銷售收益”；商業地產價值除開發價值外，還體現在“資本價值”、“租賃價值”和“商業價值”等三個方面，即持有期間的資產增值、租賃收益和消費終端的經營收益，這其中最核心的是商業價值，它直接或間接影響了其他三項價值。從價值鏈利益相關方組成來看，住宅地產主要是開發商和消費者，兩者構成相對對立的買賣關系；商業地產則包括地方政府、開發商、投資商、運營商、經營商和終端消費者等六大相關方（我國商業地產領域的開發商、投資商、運營商和經營商等四個角色通常全部或部分由同一主體擔綱），各方各取其需，價值體現分別為稅收和城市形象、開發價值、資本價值、租賃價值、商業價值及消費體驗等。這就要求開發商強化上下游資源整合，高度重視后期經營成效，以提升項目整體價值。

1.2運營周期較長

住宅地產的基本運作模式是“滾動投入集中產出”，運營過程包括拿地、開發、銷售和竣工交房等環節，周期一般為2-4年，項目投入使用即意味著運營的完結；由于預售制的存在，“高周轉”房企從拿地到銷售回款的周期甚至低至6-8月，可較快收回成本和獲取收益，資金要求相對較低。商業地產的基本運作模式是“集中投入分期產出”，運營過程包括策劃、招商、選址、設計、開發、竣工和后期經營管理等環節，項目投入使用意味著運營價值開始產生，運營周期比較漫長，部分超大型商業項目僅開發建設周期往往就達7-12年，整體運營周期最長更貫穿項目整個生命周期，因此對資金籌集要求較高。

1.3開發理念迥異

住宅使用功能為一般性居住，商業地產則為多樣化商業需求，包括商品展示、餐飲娛樂、休閑購物、商務辦公等，使用要求相對復雜，這決定兩者開發理念的迥異。在地段選擇上，住宅主要體現在環境舒適性和交通易達性等，地段選擇更為多元和彈性，幾乎每個城市都有住宅發展空間；商業地產不僅關注交通易達性，還要考量區域人口規模、客流輻射、經濟水平、商業氛圍以及城市規劃等，地段選擇空間小，通常經濟人口規模較大的重要城市才適合開發重大商業地產項目。在定位規劃上，住宅結構相對固定，其規劃設計的創新基本圍繞園林景觀和裝修開展；商業地產則須通盤考慮地方政府要求、招商使用、消費者體驗等因素，其規劃設計應融入更多商業運營理念，同時，由于商業地產不同業態對建筑結構、土建、暖通、給排水、消防、電氣、弱電系統等需求不同，一般的設計單位往往難以單獨勝任。

2.戰略轉型的基礎條件

基于商業地產以上特點，有志于商業地產戰略轉型的房企應認真考量是否具備相應的資源儲備和核心能力，是否具備戰略轉型的條件。

2.1強大的現金流平臺

商業地產項目投資額大且回收期長，近年隨著商業地產投資進入，商業用地價格也水漲船高，投資門檻不斷提高，譬如筆者供職企業旗下的廣州國際金融中心（廣州珠江新城西塔，2005年開工，現已竣工使用）投資額高達75億元，而一路之隔的周大福中心（廣州珠江新城東塔，2009年開工）預計投資額超過100億元。因此，商業地產成功轉型前提是擁有強大的現金流平臺。目前，我國現金流平臺模式主要有：一是萬達地產的“以售養租”，通過出售非核心的公寓、底商和少量寫字樓，實現項目內資金平衡。它強調 “重資產下的內部資金平衡”，項目銷售收入扮演著核心商業資產現金流平臺的角色。二是華潤置地的“總部孵化”，華潤集團為華潤置地商業項目前期開發提供資金支持。華潤置地雖也強調商住并舉，但其商住分開發展，開發收益對商業地產支持有限。三是新加坡凱德置地的“產融結合”，其現金流平臺為“雙基金配置（嘉德置地旗下私募基金和REITs）”。基本路徑為，商業項目建成后注入私募基金，培育成熟后再注入REITs，實現資金的快速回籠，表面看這是“輕資產下的外部資金平衡”模式，但嘉德置地仍控有項目股權，可同時分享開發收益、物業升值和租賃收益。

2.2可復制的商業模式

基于商業地產價值體系的特點，以出售為短期目標的開發行為不是商業地產運營。由于商業價值是商業地產價值體系的核心，構建可復制的商業模式、創造盈利空間成為提升項目價值的必經路徑。目前，萬達等企業的成功經驗被廣泛學習，但商業模式不能簡單移植，而應根據各自特點差異化構建，形成自身的競爭優勢。比如萬達地產的“訂單模式”建立在龐大的商業資源儲備基礎上，“訂單模式”也已成為萬達地產的獨門標簽；華僑城近年確立了“旅游+地產”商業模式，以主題公園等旅游產品為賣點，拔高其地產拓展能力，帶動企業業務復制和規模擴張；華潤置地構建了“住宅開發+持有物業+增值服務”模式，形成商業地產和住宅開發并駕齊驅和良性互動的發展格局，并以“萬象城”、“印象城”和“萬家”三條產品線覆蓋高中低商業市場，其“增值服務”的創造能力令人印象深刻。

2.3專業的運營能力

根據業務涵蓋范圍及商住地產在開發運營等方面的差異，筆者認為商業地產核心運營能力由四大業務能力構成。一是投資能力，商業地產與住宅開發在區域適應性方面區別較大，專業的投資能力可以幫助企業正確選擇符合自身定位的發展方向和進行土地投資。二是策劃能力，商業地產是商業和地產的結合體，它既有地產景觀設計和建筑形態要求，也強調商業組合的通用性和客戶體驗感，這不僅需要傳統建筑設計能力，同時需要專業商業思維植入能力。三是經營能力，包括商戶招商和后期運營能力，商戶招商固然是商業經營成功的敲門磚，但日常運營是商業項目長期成功的關鍵。四是品牌打造能力，商業地產面對著比住宅更多的參與者，強大的品牌號召力對企業從土地投資、商家整合、商業經營乃至資本運作都具重大意義。

第4篇：商業地產運營模式范文

關鍵詞：商業地產，政策，管理

一， 什么是商業地產？

什么是商業地產呢？這個概念眾說紛紜，沒有一個嚴格意義的修辭來規范。我且簡單的用拆字游戲來解析為：“商業+地產”。從其自身固有的模式來看，商業地產又可以理解為：商業運營管理和房地產投資開發相結合的模式，同時這種復合模式通常都伴隨著項目運作周期長、資金投入高、行業專業要求復雜、投資高風險與高回報等基本特征。商業地產按照不同的表現形式又可以分為：大型和超大型購物中心、社區購物中心、零售百貨業、專業批發市場、專業零售市場、主題商場、商業街和步行街、社區零售門店、大型綜合超市、各種連鎖門店、專業連鎖大賣場、零售品牌店、現代生活街市以及各種商業寫字樓等等，也有將各那么類型酒店和飲食娛樂業態等納入商業地產范疇的。

二， 中國商業地產的現狀

"總體來講，中國的商業地產正處在一個剛剛起步的過程”，商業地產熱持續吸引著越來越多資本涌入。最新了解，以上海為代表的眾多城市，地方國資背景的企業大舉進軍各類商業地產的節奏近期呈現明顯加快趨勢。中國土地勘測規劃院高級工程師周光源坦言，推動商業地產及商業地價上揚的主要原因，是住宅市場受到政策性限制，住宅投資前景不明，使商業店面和寫字樓成為投資資金關注的對象，許多投資者將資金轉而投向商業地產。報告特別提醒，應密切關注因在住宅市場上遇阻，房地產投資、投機資金轉向商業地產尋找出路的傾向。

中國房地產協會副會長朱中一告訴記者，近幾年來，不少開發企業為了擴張業務，主動進入了商業地產，也有不少企業在住宅地產調控的情況下被動進入了商業地產，它們面臨的挑戰均不容忽視。

對整個升溫中的市場而言，結構性的矛盾尤其需要提前防范。不少業內人士對整個商業地產市場的風險開始有所警覺和防范。世茂股份董事會秘書羅瑞華表示，住宅開發商想進入商業地產，需具備四個要素，有高素質的商業地產管理人才、要有優質的土地資源、要充足的資金、有豐富的商戶資源。

三， 中國商業地產未來發展分析

2012年中國經濟尚且不明朗，中央定調GDP增長7.5%，房地產高壓態勢不會改變，致使更多原本房地產的資金進入商業地產市場，中國這幾年商業地產可能會實現一個跨越式的發展，用幾年的時間，走過歐美三四十年走的路。但是，中國的商業地產行業還不成熟，特別是開發企業的“軟實力”還遠遠不夠，商業地產必將要經過起步、興盛、衰退、再復興這樣的一個發展過程。這個軌跡是誰脫離不開的。“因此，調控從某個角度來講，就是一個催化劑，讓商業地產發展速度更快了一些。”

目前在中國，大部分的商業地產項目，盈利回報還是靠住宅、商鋪的銷售來實現；這有可能僅僅是個商業發展的過渡。未來商業地產最終還是要通過商業部分的盈利，來實現其價值。未來，一些優質的商業地產項目將面臨實現資本交易，以并購、投融資等方式，逐漸向實力型商業地產開發商手里集中。經過調整后，商業地產行業將更加成熟，開發商走向規模化、品牌化、連鎖化。

那么，未來，商業地產最理想的模式和系統架構應該是什么樣的？肯定是開發者與經營者分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步，這是大的行業格局變化。而不是像現在，所有權和經營權是同步的。

把商業地產開發商分為兩大梯隊。一種是絕對的龍頭老大，“有錢有勢、有人有地。”比如華潤、中糧，比如凱德、萬達，無論是社會資源、人力資源，還是企業管理的模式，都已自成建設。

另一梯隊實力較弱，和龍頭們無法相提并論。但有潛力，心底有理想，手頭有項目；缺的是專業、經驗。所以，他們需要一個真正的幫手和推手。

因此，這個推手就是“經營者”。也就是類似于酒店管理公司，而要比其更專業化、系統化的商業管理集團。它涵蓋了項目從前期的開發、設計、規劃，到后期的招商運營、物業管理的全部內容。這就是所有者和經營者分開的模式，要形成專業的管理團隊和公司來做這些項目。比如一些比較大的開發商，做住宅很牛，但商業卻試了很多次都不成功。沒關系，我跟管理公司簽訂戰略協議，我發展多少個，你幫我規劃、設計；從招商定位到運營，到物業管理都形成合作，形成管理上的互補，未來一定是這樣的發展模式。雖然開發商在這方面讓出了部分利益給經營者，但你別忘了，他們是可以幫著你實現項目以及自身利益最大化的。因為商業一旦做成功，是會實現土地乃至區域價值的極大升值的。

這種“搭橋”屬于雙贏的方式。地產公司的壯大會成為行品牌發展的契機，如果從原有的顧問形式變化為戰略合作伙伴，那樣的話，未來會擁有不少好的開發合作機會。

還有一種方式可以稱為品牌租賃。行對一些標志性的地產項目，采用租賃的方式租下來，并尋找知名零售品牌進入經營，創造行自己的物業品牌。

所以開發商，做為企業的決策層，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚這個公司未來的發展，二是找到合適的人去干，三是激勵這些人去干。

第5篇：商業地產運營模式范文

關鍵詞：商業地產；數字化；創新轉型

引言

新常態下國民經濟運行平穩。2016年城鎮居民全國社會消費品零售總額和城鎮居民人均可支配收入均穩定增長，但商業營業用房投資增速出現較大回落。自2010年政策導向使商業地產借勢蓬勃發展起來，如今電子商務對傳統零售業的沖擊與商業地產粗放式擴張的后遺癥日益凸顯，眾多商業地產經營者陷入開發經營困局，試圖謀求轉型與發展。《塑造消費行業———零售的未來》報告中描摹了2027年商業街的變革，“實體店將成為與產品互動、向專家咨詢的地方，擺貨、收銀將全面自動化。店內購物將是一次豐富的、吸引人的專門體驗。”為了重塑零售業的經濟價值，重整商業地產開發經營方向，本文立足中國商業地產的現狀分析，直面電子商務的沖擊，試圖探尋商業地產數字化創新轉型之路。

一、中國商業地產發展的現狀

（一）商業地產盲目擴張，供需不平衡

開發規模上，2001—2016年全國商業營業用房開發投資一直保持較高增速。自2010年政府調控，作為政策洼地的商業地產市場借勢持續快速發展[1]。區域分布上，東部的商業營業用房竣工面積歷年來保持優勢，但呈現逐年波動下降的趨勢。可見，部分地區和城市由于定位失準、規劃不足及市場有限等原因導致商業地產項目建成后招商困難和運營不善，存在嚴重的供需不平衡[2]，一定程度上制約了商業地產的竣工面積。

（二）傳統零售業遇發展瓶頸，轉型在即

據國家統計局的數據顯示，自2011年起，社會消費品零售總額增速放緩，連續五年下滑；此外，2010年起商業地產的開發投資規模呈持續增長，一定程度上導致零售市場的增長乏力。究其原因，趙榮哲指出，一是電子商務的高速成長對傳統零售模式造成了巨大沖擊，二是房租、人工等成本上升幅度超過了其銷售增幅[1]。透過現象看本質，傳統零售業增長乏力除了外部環境的制約，本質上還是內部系統無法適應外部環境的需要，商業地產開發經營轉型升級在即。

二、商業地產的經營之困

“互聯網+”浪潮中，商業地產經營者要增強企業內部系統的適應性和抗風險性，謀求新的業務增長點，實現企業的發展轉型。而企業內部的管理系統不是一個簡單的系統，而是一個企業經營多年的管理理論與經驗的一種具體化和邏輯化，也就是管理公司的行為[2]。當前商業地產運營內部系統的失效主要體現如下方面。

（一）經營理念固守陳規

大部分地產經營者固守多年運營管理經驗，未與時俱進。雖然“客戶關系管理”等新理念進入企業視野，但往往流于形式，未落到實處。商業地產相對電子商務最大的優勢是實體購物體驗，能否提供獨一無二的服務，創造難忘的購物體驗是實體購物場所生存的關鍵。因此，客戶關系管理對商業地產經營者尤為重要。客戶關系管理本質是一種商業策略，按照客戶的分類情況有效組織企業資源，培養客戶為中心的經營行為以及實施以客戶為中心的業務流程，并以此為手段來提高企業贏利能力、利潤及客戶滿意度[3]。考察一個商場是否將客戶關系管理的理念上升到企業戰略層面，內化為所有員工的價值觀，外化為服務客戶的行為方式，透過商場的業態組合與品牌構成可見一斑。大多經營者仍以盈利為首要目標，已無法適應競合博弈的外部環境。客流動線設置可看出商場是否重視客戶的體驗，若一味追求客戶在商場的逗留時間，進行扶梯的方向設置，讓客戶在迷宮般的商場中探尋出口，可能創造更高的銷售額。但增加顧客的時間成本就意味著降低顧客價值，消費者一旦形成不舒適的購物體驗，則會用腳投票，放棄這種低效率又高成本的購物方式。

（二）管理流程落后

信息網絡技術的發展，傳統的管理模式已不適應時代的發展，流程再造理論應時誕生。2015年，美國西雅圖誕生全球知名線上零售公司亞馬遜的第一家實體店AmazonBooks。在全球實體書店被電子商務取代的大背景下該公司的逆勢發展，讓我們對比反思實體商場的管理流程上的弊端。第一，信息技術匱乏。傳統零售業仍沿用傳統作坊式的工作流程。對比亞馬遜實體書店依托公司CRM管理系統，挖掘客戶數據信息，依據消費者的評分、銷量及網絡上受歡迎程度等綜合評分競相上架，實現書籍陳列智能化。依托數據庫系統支持，分析客戶購買需求與行為，設置“評分在4.5分以上的圖書”標簽，而實體商場的管理流程在利用大數據識別商機，貼近購買心理的展示進而增加消費黏性上仍很匱乏。第二，O2O流于形式。網絡技術的沖擊下的傳統零售業也開始轉型升級，注重同消費者的溝通方式，如利用微信公眾號和APP等進行線上推廣。但由于缺少線上線下互動的經驗，僅增加信息的傳播渠道，在信息爆炸式增長的當下，信息也往往石沉大海。而對比亞馬遜實體書店成為其網站線下的延伸，使服務具象化，如指導消費者如何使用Kindle等硬件設備，增加了服務的可接觸性，暴露出實體商場在O2O模式的應用上的欠缺。

三、商業地產數字化創新轉型之路

大數據沖擊下的共享經濟與服務經濟背景下，傳統零售業需要與時俱進，創新商業模式，使商業地產的實體門店成為消費者體驗的互動平臺，重構企業的三大核心能力：“客戶體驗為中心”、“整合線上線下資源”、“數據挖掘為基石”。

（一）創新商業模式

2011年Rampell首次提出O2O的概念，指出O2O電子商務的核心是：在網上尋找消費者，再將他們帶到實體店中，簡稱為O2O[3]消費者在線上下單，然后到實體店取貨，再到線上發表評論，形成“線上-線下-線上”的閉環。可見，O2O改變了傳統的購物模式，商業地產經營者需順勢創新商業模式。首先，搭建電子商務平臺，依托CRM和ERP數字管理系統，使消費者的每次交易信息都記錄到數據庫，利用數據挖掘消費需求，使營銷精準化與及時性，以此指導商場的業態組合、品牌構成、貨架擺放、促銷活動等具體經營活動。其次，通過跨界合作實現資源共享。實體零售企業同電子商務巨頭合作，既可以共享電商平臺的巨大客戶資源，使商場的推廣活動觸及更廣大的目標客戶群，降低企業成本，又可將線上推廣和線上體驗相結合，使線上客戶轉化為實體店的客流量，創造財務收益。

（二）經營模式

轉型商業地產以租賃形式為主導，商業地產建成后由資產持有者或管理者將其分散或整體出租。實現租賃僅是冰山一角，背后的資本運作、融資能力及投資期內的經營管理更為復雜。雖然租賃為主的經營模式符合經營者的利益最大化原則，但競爭格局的變化，據波特的競爭五力模型，信息的透明化導致上下游的利益相關者的議價能力逐步增強，消費者更加挑剔，對購物體驗已形成更高的標準；另外，商戶也因品牌影響力和稀缺性，以為商場貢獻客流為籌碼，在租金談判上占優勢。未來的商業地產應從租賃向自營模式過渡，以自營模式整合上下供應鏈，增加對供應方控制力的上的轉型與創新。從長期來看，自營模式仍是商業地產走出困境的一項重要舉措。

（三）優化業態組合

購物、餐飲、休閑和娛樂是四大核心業態，業態組合是商業項目根據自身的定位確定業態的種類，每種業態在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。業態組合要綜合考慮每種業態的價值，一類是增加收益，貢獻租金的業態的零售、餐飲業態。另外是貢獻人流的休閑娛樂業態。當前一種以吸引消費者參與、互動式的消費方式逐步成為關注的焦點并將成為未來的發展趨勢[4]。首先，應逐步提高貢獻人流的體驗式業態。其次，打造體驗式情景。從規劃設計上規劃具有識別性的趣味活動空間，喚醒消費者的感性心理，增加逗留時間和購物頻率。再次，通過進口國外大型知名娛樂品牌，以此為噱頭，吸引獵奇求新的消費者來體驗。

結論

商業地產含地產、商業和資本三大元素。地產開發是源頭，決定項目的區位和規模，是商業運營的載體。政府政績導向的商業用地的規劃與供應模式下，商業地產的產能過剩及布局失衡是源頭問題，故商業和資本兩大要素是商業地產運營者關注的重點。其中，商業是內核，項目成敗決定商業運營的成敗；資本運營是目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，且以良性的資本運營為最終目的。因此，商業地產經營者要直面發展中的瓶頸，跳脫原有思維與經營慣性，即透過外部環境的變化重新審視企業經營邏輯，增強對外部市場及行業變革的理解，在創新商業模式、經營模式轉型和優化業態組合上重構企業的內部系統，以數字化創新轉型之路增強企業內部系統的適應性。

參考文獻：

[1]趙榮哲，成立.中國商業地產發展的現狀、問題與趨勢[J].中國房地產，2014，（24）：25-30.

[2]喬文怡，趙國軍.企業內部管理系統在企業管理中的應用[J].企業導報，2014，（10）：9-11.

第6篇：商業地產運營模式范文

內容摘要:商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業地產是以“商業”為核心的地產開發價值鏈,受商業市場影響較大。本文分析了商業地產運營的影響因素,構建了商業地產價值活動模型,并探討了商業地產價值鏈的相互作用關系,以期對商業地產的運作與發展有所啟示。

關鍵詞:商業地產 價值鏈 相互作用關系

商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式,從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來,全國許多城市住宅價格屢創新高,但商業地產市場卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價和租金都出現了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現了“住商倒掛”現象。商業地產究竟是“商業”還是“地產”?商業地產的核心價值是什么?為什么商業地產如此脆弱?本文認為,商業地產就是以“商業”為核心的地產開發價值鏈,商業地產受商業市場影響較大。

商業地產運營的影響因素

2009年5月以來,住宅市場受中國經濟的復蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價格逐步上升,但商業地產大部分卻慘淡運營。商業地產運營的影響因素包括以下方面:

(一)商業市場萎縮導致商業地產運營受困

我國商業市場具有消費人群多而消費能力不強的特點,做大市場份額、拓展市場空間是商業市場發展的必然選擇。所以導致商業地產的開發量過大―“物業規模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆發的金融危機影響,商業市場出現萎縮,同時龐大非優質的商業建筑體招商困難。在此形勢下,主力店幾乎成了所有商業開發商的救命草。而主力店又往往由一些國內外零售業知名企業擔當,它們在金融危機中也被波及。經濟泡沫破滅導致企業為繁榮時期的過度擴張付出慘痛代價。近期中國連鎖經營協會的《中國連鎖零售企業經營狀況分析報告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國連鎖零售行業出現連續5個季度的增幅下滑。其他相關數據也證實,從2008年開始受金融危機影響,國際零售巨頭經營狀況不佳,資本擴張能力下降,導致發展動力不足,商業門店拓展計劃放慢。此后,國內外一些知名零售企業也開始調整開店計劃并進行裁員。另外,2009年以來國內外一些大的零售企業沒有披露新的開店動向,也開始悄悄地縮小開發規模要求,連鎖商業回歸理性,尤其在商業選址上表現出審慎姿態。

商業連鎖巨頭紛紛改變開店計劃影響到了商業地產領域。從微觀角度來看,商業零售企業的一切經營活動都離不開市場,與其他產業的區位相比,其最大的特點是區位的消費指向。商業區位論的理論基礎是德國地理學家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業的部分。因此,商業地產的開發必須站在商業運營的角度出發,尤其在選址方面要有分析數據支持。

(二)開發商的職業素養影響商業地產價值鏈

商業地產究竟是一個怎樣的價值鏈呢?美國的主流商業(零售)地產和商業管理行業,兼有零售渠道和地產的雙重特質,其核心就是一個把地產與商業有機整合的產業。也就是說商業地產=商業+地產。“地產”是指各種零售、餐飲、娛樂、休閑等經營用途的房地產的持有形式,而“商業”就是這些地產所承載的各種商業零售業態。商業地產價值鏈如圖1所示。

如果商業地產開發商缺乏對商業流通市場的駕馭能力及行業水平,缺乏企業家的責任感與道德素養,那么商業地產將會走向危險的境地,從而影響整個行業的經濟鏈。現在很多商業開發商不是去考慮商業項目給后續投資經營者帶來的價值與持久經營能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業地產的形成是以商業為核心的價值鏈,在這個價值鏈中每一個價值相關者都必須引起開發商的關注,如果用開發住宅的思路去開發商業地產除非在瘋狂不理性的市場背景下才能暫時得逞,但災難始終難以避免,因為這個代價很有可能讓商業物業投資者來承受。商業物業的投資失敗將會導致商業市場的恐慌,僥幸的商業地產開發商也就只有收割型利潤了,因為價值鏈的相關者不會輕易第二次上當。

(三)商業地產承擔的價值體系過高給項目運營增壓

在市場不規范與經濟不穩定的狀況下,商業地產承擔的價值體系過高容易導致商業地產的失敗。商業地產與傳統住宅地產的區別較大。一個商鋪承擔很多賺取利潤的要求和環節:開發商要有開發利潤;投資商要有投資利潤;經營者也要賺取營業利潤,如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場競爭力,導致人氣低落,最終拖垮整個市場,使商業地產項目失去長期經營價值。由于商業的經營環境、消費市場及其商業地產市場自身原因,金融危機不良因素開始層層傳導,最直接的打擊是商業物業的產租水平下降;而由于門店擴張速度減緩,導致商業物業的市場飽和程度進一步提高,需求量減少,商業物業供求關系更加失衡,租金定價主動權傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢。這就是目前很多城市商業地產呈現低迷狀態的原因之一。

商業地產價值活動模型構建

(一)商業地產價值活動階段

商業地產的價值活動模型一般分為四個階段,即項目調研階段、項目開發階段、招商同步運營階段、策劃推進階段。

1.項目調研階段。商業地產的前期調研是非常關鍵的程序,所考慮的因素決定后期經營的成敗,調研所解決的問題必須考慮項目資源優勢及資本、商業環境、人力資源條件等是否匹配。在調研中尤其要關注商業環境。商業物業的房地產開發中,商圈的飽和意味這個商圈內競爭白熱化,顧客被嚴重分流,資源的利用效能相對下降,經營環境欠佳,商業物業的收益減少,商業物業的價格也相應下降。測量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數,其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS為飽和度指數;C為顧客總數;RE為每一位顧客的平均購買額;RF為商圈內商場的營業面積。

2.項目開發階段。項目開發階段從項目的合理設計開始到建筑細節質量及商業合理功能區域的細節化布置等。項目的競爭優勢在于項目的特色優勢、成本優勢、環境及機會優勢。這些因素是商業物業租售價格高低的先決條件。

3.招商同步運營階段。商業項目招商的難易除了前面兩個階段以外,更決定于商業品牌與商業規模。一般而言,品牌知名度越高,商業魅力就越大。另外,商業規模也決定商業發展的空間與潛力,所以規模化商業體更能受到青睞。

4.策劃推進階段。商業地產的策劃是在商業地產投資初始階段必須考慮的因素,否則后續的商業運營將面臨癱瘓。筆者曾負責江蘇鎮江一個商業地產項目的總策劃,在調研中發現其中一個位于鎮江市主商業區的商業項目經營慘淡,經分析,該項目除了先天設計存在缺陷以外,更為關鍵的是沒有商業推手來包裝運營,以至于最后出現“前熱后冷”的局面。

(二)商業地產的價值活動過程

商業地產的價值活動過程一般分為三個過程,即項目構成過程、項目產生價值過程、價值分配過程。

1.項目構成過程。這個過程要求開發商錯位思考,也就是說開發商必須站在商業經營者角度來制造商業載體。同時該過程中銀行與投資方對項目認可與否直接影響項目能否成立。

2.項目產生價值過程。項目產生價值過程是一個專業的運營過程,對開發企業內部的人力資源要求較高,團隊的業務水平直接影響項目質量及其價值高低。這個過程能決定項目投資者的回報價值。

3.價值分配過程。價值分配過程其實是一個風險與價值的平衡過程。項目投資者除去項目成本獲取回報;銀行規避風險獲取利息回報;物業投資者及商業經營者靠租金及高營業額獲取報酬。支持性合作伙伴利益分配體現在項目經營后產生的價值利潤上面。只有商業項目經營成功,商業市場繁榮,各方才有回報價值。商業項目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。

商業地產價值鏈的相互作用關系

邁克爾•波特對生產性企業提出的“價值鏈分析法”,把企業內外價值增加的活動分為基本活動和支持性活動。商業地產的整個運作過程也一樣:基本活動包括商業地塊信息收集、商業市場調研、產品規劃設計、招商運營及后續策劃跟進等;支持性活動涉及人力、財務、計劃、研究與開發、價值關系等。上述基本活動和支持性活動構成了商業地產的價值鏈,這些真正創造價值的經營活動,就是價值鏈上的戰略環節。商業地產項目要保持的競爭優勢,實際上就是企業在價值鏈某些特定戰略環節上的優勢。運用價值鏈的分析方法確定核心競爭力,就是要求商業地產開發企業密切關注組織的資源狀態,要求開發企業決策者在價值鏈的關鍵環節上培養核心競爭力,以形成和鞏固企業在行業內的競爭優勢。商業地產項目的優勢既可以來源于價值活動所涉及市場范圍的調整,也可來源于合作伙伴之間的協調或合用價值鏈所帶來的最優化效益。

如果說純粹的商業關系追求的是同等價值,那么商業伙伴追求的是差異化價值,而同盟追求的才是共同價值。開發商、銀行或投資方、物業投資者、業態經營者之間的關系是微妙的,他們在合作之前雖然有著不同行業的特性,但共同的利益讓他們成為價值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個環節出現問題就意味著價值鏈面臨斷裂的危險,從而導致整個項目失敗。所以商業地產除了涉及的四個基本階段性活動以外,支持性合作伙伴也非常關鍵,他們之間具有價值鏈的相互作用關系。

結論

本文分析了商業地產的開發價值鏈及其價值模型,指出商業有商業的運營法則,地產有地產的操作模式,兩方面相互配合才能發揮最大效應。商業地產是商業與地產的結合,只有兩者配合,項目才能繁榮升值,價值鏈中的利益相關者才有長期的投資收益。但是目前商業地產開發商大多是傳統的住宅開發商,他們的著眼點在于商鋪的銷售,后續經營往往流于促進銷售的概念宣傳。而事實上,一個商業地產項目的成功與否,或者說一個投資行為的成功與否,關鍵在于項目的長期經營價值。而目前存在的最大問題是商業地產項目的開發和經營沒有形成一個系統性的因果關系。商業地產是一系列業態的集合,只有渡過艱難的市場培育期,才能實現可持續發展。

參考文獻:

1.陳建明.商業房地產投融資指南.機械工業出版社,2003

2.辜朝明.大衰退―如何在金融危機中幸存和發展(中譯本).東方出版社,2008

3.曹嶸,白光潤.城市交通的零售商業區位效應探析[J].上海師范大學學報(自然科學版),2002,31(3)

4.W.Robert,Buckner.Site Selection:New Advancement in Methods and Technology[M].Beijing:China store publishing Corporation,1998

第7篇：商業地產運營模式范文

關鍵詞：商業地產；融資渠道；發展趨勢；多元化

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-0-02

中國城市化進程的加速、CPI的持續居高不下以及追求國際化和時尚化不可遏止的潮流，都給中國的商業地產，無論是短期還是長期帶來了巨大的機遇和成長空間。近些年，在商業地產在整個房地產行業中的比重越來越高的同時，資金短期化和單一化，總量缺失，融資渠道單一等問題成為了制約商業地產大步發展的瓶頸也愈發明顯，困擾著中國商業地產的開發商們。

一、我國商業房地產的特點與難點

(一)投資規模大、投資回收期長是商業地產開發尤為突出的特點。國內開發的購物中心，體量一般在十幾到幾十萬平米不等，可以包含多種業態形式和不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等；開發建設不僅需要巨額的資金投入，而且一般還要經過2-3年的建設周期，因此，資金問題成為了開發商最為關注的問題之一。以較為常見的商業地產項目——大型購物中心為例，投資一個超過10萬平米的購物中心平均需要10億元以上。與此同時，商業地產投資開發周期較長，通常15年才能收回初期投入。因此，任何一家房地產開發公司，能否進入商業房地產市場，很多程度上取決于其籌措資金和抵御風險的能力，以及使用資金的本領。

(二)商業房地產收益方式多樣。主流的商業房地產經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式，但也有一些商業房地產項目將其中的住宅、公寓、寫字樓等物業的底商、商業街區整售、散售，零散經營。

(三)商業房地產經營難度大。首先，商業房地產的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很大程度在于物業本身的情況狀況和物業價值的提升。目前在我國的許多城市特別是大都市，商業項目鱗次櫛比，商業競爭趨于白熱化，商業經營的不確定性也隨之增大。其次，商業房地產周邊的經濟環境、交通狀況、客群狀況、居住人口的變化、政府的相關政策都會對商業地產的經營和收益產生極大的影響。再次，商業房地產“養商期”的存在也使開發商在開業前期隨時可能面臨調整和虧損。這些因素都在無形中加大了商業地產的經營難度。

(四)商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗。商業房地產運營主要由地產開發、商業運營和資本運營三塊構成。地產開發是基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發，附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體；資本運營是線索和目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。因此，對于商業地產而言，融資渠道顯得尤為重要。

二、我國商業房地產融資現狀與需求背景

(一)目前，我國商業地產融資渠道主要是銀行貸款，商業地產自籌資金比例較低

我國房地產金融有三個顯著特點：一是融資比例高。二是以間接融資為主，間接融資比重過大。三是融資渠道單一，以銀行信貸為主。

目前我國商業房地產資金主要來自于房地產開發商、商業經營者自身的積累和傳統的外源融資方式。開發商自身資金積累主要是指開發企業自身的資金和以企業為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主，是向商業銀行貸款。據統計我國商業房地產開發銀行貸款已經占到了商業地產開發企業投資資金的70%以上。

(二)商業地產開發商過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，增加了銀行的金融風險

目前，我國商業房地產開發過分依賴銀行貸款，特別是大型商業設施的依賴性更強，動輒十幾億元甚至幾十億元。一旦出現商業經營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行的金融風險。而商業銀行也基于風險的考慮，對于提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制，并偏向于短期流動資金貸款。房地產業作為國民經濟支柱產業，不能因為缺乏金融支持而出現大的波動。因此，迫切需要金融業與房地產業一道探討拓寬融資渠道。

(三)在我國商業房地產更多地向資本市場融資必將是未來的融資趨勢

在房地產開發企業的融資方式中，直接融資所占比例很少，房地產上市公司在證券市場上的融資數量明顯偏小，商業地產企業就更小。目前，我國商業地產企業中只有極少數實現了在證券市場上上市融資，難以滿足需要長期資本的企業發展的需要，也就不能保障我國房地產業的持續發展。因此，按照市場導向和社會需求開發創新金融產品，形成股票融資與債券融資相協調的資本市場產品結構，已經成為金融領域的共識和努力的方向。在我國商業房地產更多地向資本市場融資必將是未來的融資趨勢。

現階段，開發商融資越來越難，為了增加資金來源渠道，分散資金風險，拓寬融資渠道，解決開發商資金緊缺的問題，我國亟待建立全面的、多元化的房地產開發融資體系。

三、商業地產融資渠道的探索

第8篇：商業地產運營模式范文

一、新型城鎮化下的商業地產機遇

美國在1950-1990年的四十年間，城市化率大致從55%提高到75%，同期購物中心數量從不足1000個發展到35000個，出現爆炸式增長。《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》和3個“1億人”計劃將給中國未來城市布局優化和人口城鎮化提供強大支撐，城市化水平將由現階段的53%左右提高到60%以上，新增的常住人口將帶來更多的消費需求，人均可支配收入的提高也促使消費進一步升級，新增消費者對衣食住行、吃喝玩樂的消費增加，將為商業地產的市場規模擴大提供足夠的想象空間。

在新型城鎮化過程中，棚戶區改造為城市核心區開發商業中心騰出了空間，城郊軌道交通建設、城市汽車保有量增長為郊區開發購物中心創造了可能，致力于長遠發展的主流開發商將抓住契機，積極尋求投資機會和持有更多商業物業，分享國家經濟增長的成果。

二、電商沖擊下商業地產難上加難

在地產開發業內，流傳一種說法：住宅開發是小學生做的，商業地產是大學生做的。住宅開發以短平快為特點，成本體系簡單、產品定價容易、開發周期短、盈利較為確定。而商業地產的開發難度和風險卻遠高于住宅開發：一是成本較為復雜，短期成本包括土地、建安、稅費，中長期包括招商推廣、人工維護、資產折舊等成本；二是租售價格可比性弱，由于定位、區位、等級不同，租售價格的確定和實現都有很大不確定性；三是回報周期過長，不同于住宅開發1-3年的投資周期，商業地產投資周期長達10-20年，在開發、運營等環節中容易出現租金下滑、定位過時等風險。

如今在網購市場沖擊下，商業地產開發運營更是難上加難，2008-2013年網絡零售市場規模占社會消費品零售總額的比重從1%迅速提升到10%，電商對傳統商業地產項目的沖擊正在從量變到質變轉化，銷售額下滑導致實體店倒閉的狀況越發嚴重，在這方面國內外所處的境遇大體一致，暫無可參考的經驗。未來，商業地產開發運營對開發運營商的市場準確把握、運營持續創新等能力提出了更高要求。

三、傳統商業與電子商務優劣勢對比

傳統商業最大的特點是基于購物中心、百貨超市等實體店作為交易載體，在產品展示、消費體驗方面，有電子商務無可替代的優勢。但由于租金、人工、推廣等費用高，為了平抑成本確保盈利，必須在產品出產價上增加價差，因此價格成為傳統商業最大的劣勢。

電商之所以發展迅猛，主要基于其低廉的產品價格和送貨上門的物流服務，且大數據的應用促使電商擁有更為靈活、有效的銷售手段：在電商正在大批量訂購好評率高、銷量大的產品時，傳統商業購物中心卻還將滯銷產品擺在柜臺最顯著的位置！但隨著交易品種和規模的擴大，電商交易也暴露了一些問題：非正品質量問題、產品色差尺寸誤差以及零散運輸過程中對產品損壞等原因造成的較高退貨率，分散小貨量運輸產生的物流成本不經濟等。

某種角度講，現階段電商的爆炸式發展是對傳統商業前期投入所應獲得的利潤回報的一種侵蝕。購物中心、百貨超市將廠商的產品進行展示、推廣，讓消費者對產品和品牌有了充分的了解，基于這樣的認識消費者才會選擇購買。而如今商場已淪為試衣間，電商卻由于同質低價而獲得了最終的交易量。

四、商業地產未來發展三大猜想

電商對購物中心、百貨商場的沖擊實際上是對車輪理論的又一次印證：創新型零售模式開始總是以低成本、低價格和低毛利為特征進入市場，在與原有零售模式的競爭中取得優勢，但最終又被更好的模式所取代。筆者認為，現階段出現繁榮的電商模式生命周期很短，商業地產將在進一步融合創新基礎上產生更為有效的商業模式。為此，對未來商業地產發展趨勢作如下三個猜想。

一是商業地產布局將打破基于克里斯特勒中心地理論的市場中心等級體系，出現兩極分化，即高等級商業中心、低等級社區商業將繼續得到蓬勃發展，處于兩者之間的中等級購物中心、百貨超市數量將大幅減少。電商對零售市場分銷能力的提高，導致百貨超市等傳統業態輻射能力下降，最終退出市場。實體店減少數量累積到一定程度之后，廠商所面臨的問題是新產品推廣和品牌價值維護難度增加，因此不得不去高等級商業中心尋求合適的鋪位。位于軌道交通中心、人流量極高的高等級商業中心一般集合休閑、娛樂、餐飲、購物于一體，受到電商沖擊也較小，在未來將成為零售業的核心展示平臺，品牌專賣店、旗艦體驗店將成為發展主流。位于住宅區底商的社區商鋪服務半徑短，多與日常生活消費有關，也基本不受影響。

第9篇：商業地產運營模式范文

1商業地產項目分類

商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。

2商業用地的價值研判與發展定位

價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。

3．商業地產項目的營銷策劃

⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。

⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。

⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。

⑷規劃策劃。意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。主力店招商解決以后，商業項目規劃設計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，最好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。