商業地產項目經營管理

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一、商業房地產及商業房地產開發概述

商業房地產在經濟學上又稱“不動產”，主要包括房地合一、土地使用權與建筑物三種形態。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業房地產具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業房地產開發便指依法獲得土地使用權后，根據城市建設規劃的要求進行土地規劃和房屋建設工作。人們通常將商業房地產開發單純地看做是房屋或商品房建設，這種觀點實際錯誤且不全面，商業房地產開發應包括房屋建設在內的各種開發經營活動，亦包含著土地規劃等行為。據相關資料顯示，2012年我國商業房地產開發投資額為71804億元，年名義增長率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9％，東部商業房地產開發投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長率為13.9％，中部商業房地產開發投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長率為18.3％，西部商業房地產開發投資額為15500億元，年增長率為20.4％；2013年全國商業房地產開發投資額為86103億元，年名義增長率為19.8％，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4％，其中，東部商業房地產開發投資額為47972億，年增長率為18.3％，中部商業房地產開發投資額為19045億，年增長率為20.8％，西部商業房地產開發投資額為18997億，年增長率為22.6％；2014年我國商業房地產開發投資額為95036億，年名義增長率為10.5％，年實際增長率為9.9％，東部商業房地產開發投資額為52941億，年增長率為10.4％，中部商業房地產開發投資額為20662億，年增長率為8.5％，西部商業房地產開發投資額為21433億，年增長率為12.8％。通過分析以上數據，可知商業房地產開發行業投資額逐年增長，其發展態勢依舊火熱，因此，發現商業房地產經營管理中的存在的風險并進行研究，這個課題是有現實意義的。

二、商業房地產項目經營管理存在的風險

為更好理解商業房地產經營管理存在的風險，本文結合商業房地產的特點對其進行分析。商業房地產經營管理主要具有以下5方面的特性與風險：

1.不確定性

商業房地產開發與建設是依法取得土地使用權后進行的土地規劃與房屋建設的工作，整個工程是建立在城市規劃、項目規劃的基礎上，其最大的特點便是不確定性。商業房地產開發是根據未來的預測需求進行建設，在現有階段很難準確預測未來行業走向與經濟發展整體狀況等，因此，商業房地產項目建設的不確定性便會給整個管理工作帶來風險。

2.固定性

商業房地產管理工作受固定性影響：一、商業房地產開發過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發商進行地產開發必然受到土地空間位置的影響。二、商業房地產開發過程受建設周邊固定環境因素影響，規劃開發地區的相對地理位置、經濟發達程度、人員密集程度等因素都會影響開發商進行房屋建設的工作。

3.投資金額大

商業房地產開發管理包括著土地所有權的購買、土地規劃、房屋建設等多個步驟，涉及招標、實地測量、風險預測等各種環節，投資金額總量大，費用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發商遭受籌資困難、金融環境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導致爛尾樓出現的最大原因便是開發商資金周轉不靈。

4.回報周期長

商業房地產開發與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設必須經過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環節，建設周期長，導致開發商不能短時間獲取收益，這引發了開發商資金周轉困難、房屋售賣困難的產生。

5.易被影響

商業房地產開發工作不能像大部分產品一樣在產房中進行，它需要在露天土地上進行。東南沿海臺風多，降水大，北方地區風沙大，霧霾嚴重，可見度低，各種環境變化都會影響開發建設的過程，這也導致其變數大的風險問題。

三、商業房地產風險管控的研究意義

商業房地產的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風險，進行風險管控能有效減少風險，提高產業效益。進一步細分風險類別可劃分為微觀風險與宏觀風險，微觀風險指規劃區域土地價格變動情況、區域建設與管理的政策與手段等引起的開發商財務問題，宏觀風險指整體金融環境的變化、國家政策的實行等。進行風險管控能夠保證開發商掌握經濟大局，及時進行建設方案的調整。具體來說，進行風險管控有以下4大方面的研究目的：

1.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，保證項目開發與管理的水平，推進管理系統的系統化、全面化。

2.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，改變原有被動接受風險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發建設的調整，保證現有規模的穩定與發展。

3.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，提高開發商整體的風險意識，構建風險預防監督體系，促使其形成良好的“發現-避險-應對機制”。

4.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，增強開發商的資金掌控力，保證開發企業的經濟效益，促進其行業競爭力的增長。

四、現階段商業房地產風險管控的問題

1.市場存在不正當競爭

經濟的快速增長帶動商業房地產行業的突飛猛進，但經濟危機的發生震動了整個商業房地產行業大盤，在商業房地產過快過熱發展的同時，也透露出商業房地產風險管控存在問題。商業房地產風險管應關注商業房地產市場中不正當競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發整個商業房地產市場的價格危機；為縮短房屋開發建設周期，未經過檢測便將存在危險隱患的房產出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進行建設等。商業房地產商為謀取利益，減少成本進行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風險管控需重點關注的問題。

2.風險管控方式簡單

為更好地謀取利益，大量投資商進入商業房地產行業，商業房地產開發資金與開發面積都不斷擴大，但整個風險管控方式依然簡單，仍舊保持“獲得用地權———形成開發公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業并不注重風險的檢測與管控，內部管理盲目化，內外風險因子都將摧毀商業房地產開發的野心。不確定風險因素的增加，帶動商業房地產企業風險管理難度加大，但大部分商業房地產商并未關注風險管理的重要作用，企業抵御風險能力薄弱。

3.風險識別水平低

我國最早重視風險管理理論，進行風險管控是在20世紀80年代的土木工程管理過程中。后來風險管理理論涉及到方方面面，包括了商業房地產開發項目，但相比西方健全的風險識別與管理模式，我國風險識別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業發生變化，整個風險管控機制并不能對此立刻反應，馬上做出相應的應對方案，這將導致商業房地產商出現融資難、成本上升的問題。

4.項目決策盲目化

民營企業是我國商業房地產開發商的主要組成部分，民營性決定此類開發商意圖獲取更多的利益，易忽略項目開發前期的決策調查。缺少相關的市場調研，主觀進行項目決策，企業的項目方案便會建立在過于樂觀的市場預測或過于悲觀的市場需求預測的基礎上，易導致項目決策的盲目性。這種缺少相應的市場調研，盡管省下了市場調研耗費的人力與財力，但錯誤決策引導錯誤的建設工程，將帶來更大的財力、物力與人力的損失。

5.業務流程混亂性

商業房地產管理過程中存在業務流程混亂的問題，這主要體現在前身為國有性質的開發企業。這類前身為國有亦或官辦性質的企業，由于受到規模化管控，開發資金來源穩定，整體對風險把握能力差，企業內部門類不全，部門協調性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責任意識不強，一旦這類企業進行轉型，便會出現業務流程混亂，管理水平低下，資金周轉不靈的問題。

6.監管機制形式化

我國出臺了《保險法》與《擔保法》兩部法律文件來保障商業房地產行業的安全性，盡管商業房地產開發與管理的風險可以經由擔保與保險來規避，但這兩部法律并沒有提及細節對于商業房地產風險管控的內容，風險擔保主要針對自然災害等威脅，風險轉移與保障存在片面性，整個監管機制過于形式化。7.建設資金來源單一大部分商業房地產商的資金主要依靠企業向銀行貸款實現，資金籌集方式單一，一旦開發商的企業信譽下降，市場行情下降亦或通貨膨脹發生，企業的融資易出現困難，建設流程受資金制約而中止。關注企業融資方式，擴展融資渠道是減少建設風險的途徑之一。

五、商業房地產風險管控的程序與原則

1.商業房地產風險管控的程序

商業房地產風險管控包含在整個項目建設的工程中，項目定位、項目投資風險、項目質量風險、合約執行力風險、政策風險、市場風險等。從開發商定位建設工程開始到后期維護都屬于風險管控的范疇，以合約執行進行風險分析，商業房地產的開發項目涉及勘察、圖紙設計、招標、購房等多種合約的簽訂與執行，合約的簽訂是一次性的，但整個工程是長期的，一旦合約執行過程出現問題，將給后期商業房地產開發造成難題。因此，注重確定項目程序的風險預測與應對機制，有利于商業房地產開發與管理有序進行。

2.商業房地產風險管控的原則

商業房地產風險管控涉及商業房地產開發與建設的各個方面，要想更好預測、分析、掌控風險，就必須堅持以下3大原則：

（1）以市場需求為基礎進行開發商業房地產項目的開發與管理是一種規劃性工程，不確定的特點尤為突出。要想合理規避風險，就必須進行全面市場調研，包括弄清商業房地產行業現有規模、消費者需求房屋類型、每平米價格、建材價格、建材種類等，假若缺失對市場需求的分析，開發商僅憑臆斷進行決策，就可能建設出不符合市場需求的房屋，多數爛尾樓、滯銷樓因此產生。

（2）以技術創新為依托進行項目不斷發展的技術推動商業房地產開發方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測量更是費時費勁，現在技術革命帶動建設方式的改變，搜集信息資料通過網絡媒介進行短時間、大批量搜集，地表地形的勘測利用相應測量儀器進行，不僅大量縮減時間，而且減少企業成本。以技術創新為依托進行項目建設，需開發商著眼技術創新，引進先進技術進行項目建設工作。

（3）以提高人才素質為發展目標以培養人才為目標為發展目標，是從提高開發商管理水平與預防風險的角度進行考量，通過提高人才素質，能更好地實行企業計劃安排，完善企業監管工作，提高開發商的工作效益。開發商要想提高企業人才素質，可以通過完善企業人才管理機制，健全風險預測培訓機制，培訓企業人才的風險意識來提高現有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機制來保證新入職員工的素質水平，提高整體素質要求。

六、結論

近年商業房地產行業依舊火熱，但商業房地產項目具有不確定性、易受影響、固定性、投資金額大、回報周期長的特點，倘若不重視商業房地產行業的風險管控，就容易造成爛尾、滯銷、開發商資金周轉不靈的難題。因此，應堅持市場需求為基礎來進行正確決策，引進先進技術，不斷完善風險預測與防御機制，保證商業房地產行業的穩健發展。

作者：崔澤南 單位：浙江財經大學東方學院