保險與擔保體制對住房消費的作用

前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了保險與擔保體制對住房消費的作用范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請閱讀。

本文作者：孫程程 單位：中南財經政法大學

現階段，以住房公積金為主的政策性住房金融制度和以住房商業信貸為主的商業性住房金融制度在我國房地產市場中發揮著極其重要的作用。但是，目前這兩種占主導地位的住房金融工具在制定政策和實際應用中還存在著一些問題，住房消費支持的手段還比較落后，住房金融政策略顯單一，因此在住房消費支持上還未能發揮其應有的作用。為此，補充并完善與主導住房金融政策相配套的金融工具（如住房保險、住房擔保等）是十分必要的。雖然，目前保險和擔保機制在支持住房消費中發揮了一定作用，但還不夠明顯，這說明保險和擔保機制在其運行中仍存在一些需要進一步解決的問題。

一、保險和擔保機制在支持住房消費中存在的問題

（一）保險作用尚未得到充分發揮

住房保險是隨著住房抵押貸款業務的發展而逐步發展起來的。作為金融市場的重要組成部分，我國的保險市場已經初步形成，但是住房金融和保險市場的融合還不夠，住房保險僅處于淺層次的初級階段，作用沒有得到充分發揮。例如住房保險業務剛起步、數量少、險種單一，抵押貸款房屋保險發展不盡完善，住房抵押貸款壽險幾乎是空白，貸款機構和保險機構的風險范圍沒有合理劃分，參與住房金融業務實力較強的保險機構單一等。具體而言，住房保險在住房消費支持中存在的問題主要表現在以下幾個方面：第一，對房貸綜合險的抵觸情緒較大；第二，對其他財險的認識度不高；第三，利用公積金貸款購房及貼息貸款購房的投保政策不夠清晰；第四，壽險業務面臨空白。目前，保險作用未得到充分發揮的深層原因主要有以下幾點：

1.保險的險種及其條款設計不盡合理：第一，各險種的發展不平衡；第二，合同保險期限與實際承擔保險責任的期限不一致，導致保險費的計算存在出入；第三，保險過度，消費者負擔過重。

2.保險公司在業務操作上存在缺陷：第一，經營認識上的偏差導致手續費的攀升；第二，考核體制上的弊端導致保費虛增和營業費用虛提；第三，保險保障不充分，保證保險和信用保險相混淆。

（二）擔保與住房消費性融資機制之間的協調配合質量還較低

擔保制度作為一種新的住房消費服務方式，對促進住房消費、防范和化解個人住房貸款風險發揮了積極作用。但這個新興行業畢竟是在摸索中求發展，在業務設計本身及其操作過程中還存在許多問題。第一，政策性擔保和商業性擔保發展不平衡；第二，擔保在降低信貸工具使用門檻方面的作用不明顯；第三，擔保機制幾乎沒有體現出對低職級公務員的特別支持；第四，尚未發揮專業性擔保機構的作用。擔保與住房消費性融資機制之間的協調配合質量不高的原因主要有以下幾點：第一，商業性擔保機構及擔保市場存在內在缺陷；第二，政策性擔保存在政策限制和體制障礙；第三，對住房擔保機制的認識度還不夠。

二、保險和擔保機制對住房消費的支持效率需要改進

目前，保險和擔保機制尚處于初級階段。由于與住房消費性融資機制之間的協調配合質量較低等方面的原因，致使這一機制支持住房消費的功效沒有得到較好的發揮。

為此，必須改進保險和擔保機制對住房消費的支持效率。擔保和保險都是處理風險的金融工具，兩者既有聯系，又有本質區別。從功能上說，擔保主要是保障債權的實現，促進資金融通和商品流通，而保險是當發生保險合同約定的損失時使投保人能獲得賠償，并且兩者在運營機理、法律關系、風險防范上也有差異。這些特點在理論上和機制運行上為兩者的結合以彌補各自缺陷提供了可能。以下兩種業務，可有效提高政策性與商業性擔保保險的融合度。

（一）綜合險業務

據悉，已有政策性住房擔保機構（如北京市住房貸款擔保中心）開辦了此項業務，對采用公積金貸款的住房融資者提供“團購保險”服務，并且申明此項業務免收保險費。但是此項業務的開展處于起步階段，機制的設計和運行還應進一步完善。優化后的團體房貸綜合險業務運行機制如圖1所示。其中有一點尤其值得注意，那就是優化后的方案中規定由住房公積金管理中心替職工繳納保險費，并由政策性擔保機構代為辦理保險業務。購房融資者抵觸房貸綜合險的原因無非是由于短期來看使他們承擔了一定的保險費用，而如果把這一筆費用由住房公積金管理中心承擔，那么購房融資者對房貸綜合險一定是歡迎的。

而且，由住房公積金管理中心繳交保費也是合理的。一方面，《住房公積金管理條例》中規定住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房等住房消費活動，而房貸綜合險是保證能獲得購置住房并使住房消費得以順利進行的前提條件，也是用于購買住房的支出，因此也符合住房公積金的使用規定；另一方面，職工所繳存的住房公積金及其所在單位為其繳存的住房公積金，都屬于職工個人所有，利用其中一小部分資金繳納住房的保險費用也無可厚非。

（二）團體信用住房人壽保險業務

團體信用住房人壽保險業務的設計方案與團體房貸綜合險業務比較相似，仍是政策性擔保機構與保險公司（壽險公司）簽訂團購保險合同，代為辦理相關保險業務事宜。不同點在于此業務是由公務員和政策性擔保機構簽訂委托合同，業務的開展采取自愿的形式，并且保險費不由住房公積金管理中心承擔。具體的運行機制如圖2所示。

通過加強政策性住房擔保機構和人壽保險公司的交流與合作，雙方簽訂上述保險合同既能實現專業化分工、提高金融工具的支持效率，又有效分散風險，從而有效提高政策性與商業性擔保保險的融合度，使得保險對住房金融的作用得到充分發揮，提高了擔保與住房消費性融資機制之間的協調配合度。