房地產企業土地增值稅籌劃思路

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2015年，作為我國經濟增長支柱產業之一的房地產業告別巔峰時期步入了嶄新格局：房價逐漸企穩，樓市回歸理性，告別高增長和高利潤成為市場新常態，企業競爭愈演愈烈。與此同時，房地產企業稅費成本依然居高不下，因此要在競爭中脫穎而出，房地產企業必須積極進行稅務籌劃提高企業效益。作為對房企收益影響最大、最復雜的稅種之一，如何有效的對土地增值稅進行籌劃已經成為當前房企不可忽視的問題。

一、房地產企業土地增值稅籌劃思路

土地增值稅是對轉讓房地產取得的增值額征收的稅，其應納稅額=∑（每級距增值額×適用稅率），其中“增值額”為轉讓房產所取得收入減除扣除項目后的余額，“適用稅率”根據增值率的大小按相適用的四級超率累進稅率計算。所以土地增值稅籌劃的基本思路是根據其稅率特點及優惠政策，控制收入或增加扣除項目，以降低增值率從而適用低稅率及優惠政策。

1、合理控制收入

房地產企業應基于稅率進行銷售定價，充分利用增值率四個臨界點，使增值率小于并盡可能接近臨界點，在增加收入的同時盡量減少土地增值稅跳躍的幅度。房企亦可考慮以折扣方式降低銷售價格，或將裝修收入從收入中分解出去，從而降低增值額。

2、增加扣除項目

1）平衡開發成本稅法規定開發成本允許按實際發生額扣除，因此房地產企業可以適當增加一些成本投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。

2）調整開發費用根據《土地增值稅暫行條例實施細則》，若企業利息支出能提供金融機構證明并按轉讓房地產項目計算分攤，則可據實扣除，最高不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算金額，其余開發費用按取得土地使用權支付金額和房地產開發成本之和的5%以內扣除；若利息支出不能滿足上述條件，則需計入開發費用一并扣除，費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。因此，房企應通過籌劃把開發費用轉移到成本中，從而增加扣除項目金額。并且提前估算利息支出，若利息支出高，則應按項目計算分攤并取得金融機構的證明從而據實扣除；反之則應選擇計入開發費用中按照10%的比例扣除，增加扣除金額。

3、利用稅收優惠政策

1）增值率的稅收優惠根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此房企可進行籌劃：A.區分不同開發項目，分別核算普通住宅和其他項目的增值額；B.合理設置銷售價格，在取得預期盈利前提下將增值率保持在優惠范圍內，衡量節稅收益與繳稅成本。

2）開發及轉讓方式的選擇稅法有特殊規定，某些行為不屬于土地增值稅征稅范圍，比如投資聯營、合作建房、兼并轉讓、受托代建等。因此房企應對這些特殊政策加以利用進行籌劃。但要注意這些規定的前提，比如雖然投資聯營中一方以土地入股投資可免征土地增值稅，但若該企業從事房地產開發就不能暫免征稅。

二、案例分析——以成都市X房地產項目為例

A研究院為我國大型事業法人，其下設立二級事業法人B中心，現擬于成都市開發大型房地產項目X，項目中包含商業建筑和普通住宅建筑。由于該項目是市場模式運作的商業地產，A研究所及B中心均為事業單位存在拿地障礙，因此由A研究院下屬全資子公司C作為主體取得建設用地并開發。下面以X項目為例進行分析。由于稅法規定，未分別核算或不能準確核算的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠，因此首先將X項目的商業、住宅分開單獨核算。根據測算，X項目中普通住宅部分收入約為2.3億元，根據稅法可扣除項目約為1.9億，則增值額為0.4億元，增值率為0.4÷1.9=21.1%，應繳營業稅及附加23000×5.5％=1265（萬元），土地增值稅4000×30%=1200（萬元）。由于增值率未超過20%的普通住宅免征土地增值稅，因此考慮在小區中建設一個噴泉，并在街道附近建隔音帶，追加綠化投資300萬元。稅法規定，從事房地產開發的納稅人，房地產開發成本可加計20%扣除，則此時可扣除項目為19000+300×（1+20%）=19360萬元，增值額為23000-19360=3640萬元，增值率為3640÷19360=18.8%，符合免征條件。因此追加的300萬元綠化投資，既提高了小區的配套質量，又獲得了1200萬的節稅收益。當然，任何一種納稅籌劃方案都有兩面性，房地產企業必須全面考量選擇最有利于企業整體利益的方案。

三、結語

總之，在我國房地產業新常態背景下，房地產企業必然要增強納稅籌劃意識，在合法合理的前提之下，以提升企業整體戰略利益為目標，通過深入研究與充分利用國家政策法規，制定完善的稅務籌劃思路，廣泛的利用納稅籌劃的優勢為企業爭取更大的利潤空間，防范企業稅收風險的產生。

作者：陳芃