房地產宏觀環境分析精選(九篇)
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第1篇：房地產宏觀環境分析范文
關鍵詞：鋼材；宏觀營銷環境；微觀營銷環境
改革開放以來，我國鋼鐵工業取得驚人發展，中國鋼材市場需求量和生產量增幅均高于國際平均水平，自1996年以來，我國在鋼材產量、消費量上排名世界第一。伴隨著中國鋼鐵工業的發展，鋼材流通企業也同步發展起來。但是，近年來由于我國鋼鐵行業產能大于市場需求，鋼材生產企業面臨更加激烈的國內和國際市場雙重競爭，作為鋼鐵供應鏈下游的鋼材流通企業也受到影響，部分鋼材貿易企業，由于對鋼材市場營銷環境分析不透徹，對鋼材市場把握不到位，存在一些問題。對流通企業的市場營銷環境透徹研究，把握市場脈搏，預測鋼材產業發展方向，掌握鋼材價格變動走勢，對鋼材流通企業開拓市場以獲得生存和發展空間尤顯重要。
一、相關理論文獻綜述
營銷環境是指企業營銷活動有潛在關系的內部和外部因素的集合。作為企業外在的不以營銷者意志為轉移的因素，對企業營銷活動的影響具有強制性和不可控性。不同國家或地區之間，宏觀環境存在著廣泛的差異；不同的企業之間，微觀環境也千差萬別。與此同時，營銷環境諸因素之間相互影響、相互制約，某一因素的變化會帶動其他因素的相互變化，形成新的營銷環境。
二、鋼材流通企業市場營銷環境分析
營銷環境即為企業提供機會，亦對企業構成威脅，企業必須持續不斷地觀察識別并適應營銷環境的變化，從中把握商機，對應采用營銷策略，取得競爭優勢。當前鋼材流通企業主要重點關注的宏觀營銷環境因素如下：
（一）宏觀營銷環境
1、人口環境
人口是構成市場的第一因素。從70年代開始，我國實行計劃生育，控制人口增長，使人口出生率逐年下降，但我國總人口繼續慣性增長，城鎮人口將超過農村人口。據聯合國《2030年全球人口預測》報告，中國人口預計將在2030年人口總數將超過14．5億。面對巨大的人口基數，我國的消費市場規模依然很大。發達國家工業化進程中，伴隨著工業化進程的推進和經濟的增長，鋼材消費隨之增長，人均消費鋼材水平和鋼的占有量達到飽和點之后開始回落，之后保持在一定產量范圍之內。對比發達國家的人均鋼材消費量，我國人均鋼材消費量仍有增長空間。另由于人口數量增加、人口密度的區域性變化，中國鋼材產品消費量長期來看，還應進一步增加。但另外一方面，我們也應該注意到，我國人口結構中，近年來年輕人在總人口中的比重降低、人口遷移等因素影響，將導致鋼材市場局部出現波動。
2、經濟環境
鋼材主要應用于房地產、建筑、汽車、機械、家電、汽車、交通、化工等領域，分析這些行業的市場需求、行業政策、可以相應預測出鋼材市場的需求變化。
（1）房地產。房地產行業拉動了投資、消費、進出口增長，并成為政府財政收入的重要來源。我國政府一直通過金融政策、財政政策、稅收和管理法規等手段直接或間接影響房地產開發企業。近年來，由于部分城市房價過快上漲，價格過高，對民生改善和社會穩定帶來負面作用。房地產市場投機產生產業泡沫，進而對國民經濟健康發展產生不利影響。對此，中央政府實施房價調控政策，實施限購令。在鼓勵居民首次購房的同時，抑制房地產市場的投資投機性需求。面對限購令、限貸令等中央措施，很多開發商開發速度放緩。受其影響，近期相應的房地產鋼材需求放緩。另一方面，對比國外發達國家，我國的城鎮化率相對較低，伴隨著我國工業化和城鎮化的發展步伐、城鎮人口長期呈現增加趨勢。根據國家規劃，到2015年我國城鎮人口將達到6．66億人，鎮化率達到45％。這將相應帶動城市基礎設施建設。另外由于城市發展規劃的部署，將出現大規模城市改造和居民拆遷，長期來看，住房銷售市場的需求呈增長之勢。相應帶動建筑鋼材市場需求。
（2）汽車。改革開放以來，我國城鎮居民經過多年積累，已經具備了汽車消費能力。私人購車占整個汽車消費市場的比例迅速提高。另一方面，整車制造商和供應商看好增長迅速的汽車消費市場，為了奪取更多的市場份額，整車制造商很可能不斷縮短新產品開發的周期，這將進一步刺激需求的增長。國家《汽車產業發展政策》提出在我國建立一個成熟的、具有全球競爭力的汽車行業。但也應當看到近期受經濟持續下行的壓力、高油價的影響，從汽車的實際銷售來看，老百姓汽車消費的熱情暫時下降，對應的汽車產業鋼材需求受到影響。國家相關部門如出臺汽車下鄉、以舊換新等刺激消費政策，將帶動市場需求，刺激汽車產業用鋼消費。
（3）其他產業。近期由于我國固定資產投資和制造業增速放緩，鐵路、機械行業鋼材消費強度下降、國內下游用鋼需求放緩，鋼材市場出現疲軟。
3、國際市場因素
隨著經濟全球化的進程，我國進入WTO后，貿易壁壘降低，國內鋼材市場與國際鋼材市場的相互影響和作用愈加密切。近年來由于全球經濟增長乏力，歐洲部門國家出現債務危機，受其影響世界主要經濟體紛紛強化貿易維護主義，加大對我國反傾銷、反補貼措施，國際鋼材需求有所減少。
（二）微觀營銷環境
由于我國鋼鐵市場屬于分散競爭型市場，雖然部分鋼廠產量有所降低，投放市場的資源有所減少，但部分鋼材生產企業生產增長率仍然高于全社會鋼材消費的增長率。各個鋼材生產企業不可能形成統一減產，以保證改變當前鋼材市場的供求矛盾，部分新形成或即將形成的鋼材生產能力還要釋放。整體鋼材市場供應大于需求。
三、結語
通過以上分析，本文認為從長期來看，我國鋼材市場充滿著的發展機會，但同時亦存在著諸多挑戰。近期鋼鐵行業將繼續呈現高產能、低需求、低產量、低價位的低景氣狀況。鋼材貿易企業必須樹立正確的市場營銷觀念，在充分分析市場機會和挑戰的基礎上，結合企業實際，制訂出科學的市場營銷組合策略去抓住機遇，迎接挑戰，取得市場先機。
參考文獻：
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[2]高微,馮花蘭.市場調查與預測[M].上海:首都經濟貿易大學出版社,2008.
[3]歐德羅伊德.市場營銷環境[M].楊琳,譯.北京:經濟管理出版社,2010.
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[5]陳自好.中國鋼鐵企業市場營銷策略研究[J].企業導報,2010,(7).
第2篇：房地產宏觀環境分析范文
關鍵詞：營銷組合理論；營銷體系；客戶管理；市場環境分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3309（2008）07-0052-02
一、營銷組合理論簡析
美國營銷學著名學者麥肯錫認為，企業的可控因素是指產品因素（Product）、價格因素（Price）、銷售渠道因素（Place）和促銷因素（Promoiton）等四大因素，這就是著名的4P營銷組合策略理論。企業的房地產市場營銷策略就是先通過市場細分和市場定位，確定其樓盤（包括住宅和商用樓、鋪面）在市場上的位置，規定該樓盤對哪一階層消費者以何種文化價值、品牌與價格層次出售。進行市場定位需要認真研究房地產市場本身狀況、樓盤地段和住宅素質情況及消費者情況。然后運用4P因素，實行最優化的營銷組合，突出整體效果，以達到企業預定的營銷目標。同時，通過消費者調查、消費者溝通、消費者反饋樓盤信息，實行消費者的系列化，為自己的樓盤創造穩定的消費者隊伍。所謂消費者系列化，就是培養本企業房地產品牌的受用者和忠誠者。最后通過消費者的廣泛認可形成知名樓盤，形成品牌效應，用快速推進的方式打造品牌群，達到提高房地產市場占有份額，保持占有率的目的。
二、結合4P營銷組合理論分析房地產營銷體系建設
房地產開發商應在理解房地產營銷內涵的基礎上，重新構建房地產營銷創新體系，逐步形成自身特色，在實現顧客滿意和社會效益的基礎上，最終實現包括利潤在內的企業營銷目標，并同時實現營銷觀念的創新。營銷觀念是企業進行營銷實踐的指導思想和行為準則，它貫穿于營銷活動的全過程，并起著主導作用，對企業經營成敗具有決定性意義。思想制勝是21世紀企業營銷的基本特征。創新企業營銷觀念，一是要以 “4P”營銷組合理論來指導企業的整體營銷活動，要始終堅持把滿足顧客需求作為營銷活動的出發點和歸宿，樹立營銷活動在企業經營活動中的核心地位。二是要樹立全過程營銷的思想，企業營銷活動應開始于項目開發前的市場調研，結束于顧客滿意之后，從而避免企業為了“營銷”而營銷，有效減少開發商在項目前期決策上的失誤，改變開發商在樓盤收尾后無所適從的被動局面，有效提高房地產開發的整體水平。三是要從戰略高度認識企業營銷工作，要避免“營銷近視癥”，謀求企業的長期利益和可持續發展。把企業的經濟利益與社會利益很好地結合起來，力求把握兩者之間的切入點和關鍵控制點。
三、如何構建房地產營銷體系
基于目前國內外市場營銷的現狀、發展趨勢以及房地產市場營銷的特點,應構筑“以顧客為中心”的市場營銷與客戶管理于一體的房地產企業營銷體系。
根據市場營銷學,結合房地產企業的營銷特點,可以將房地產企業的市場營銷體系分為市場環境分析、確立營銷戰略、制定營銷方案和管理營銷活動等4個基本部分。
1．市場營銷環境分析
市場營銷環境分析的目的在于房地產企業發現、分析、評估市場機會，看它是否對本企業適用，是否有利可圖。它一般包括宏觀環境分析、行業特點分析、競爭對手分析、企業內部分析和客戶需求分析等部分。
2．確立營銷戰略
經過分析和評估,選定了符合企業目標和資源的營銷機會后，還要對這一市場特性和市場結構做進一步分析，以便縮小選擇范圍，在本企業準備為之服務的目標市場準確定位，并同時確定進入市場的時機、地點與方式。
在確立營銷戰略時要做的工作有:市場細分；目標市場選擇；市場定位；確定競爭戰略、樓盤產品戰略和市場開發戰略等。
3．制定營銷策略
房地產企業針對市場的需要,對自己可控制的各種營銷因素如樓盤、價格、促銷手段等進行優化組合和綜合利用,使之協調配合,以取得最好的經濟效益和社會效益。
具體的營銷策略可包括樓盤產品策略、價格策略、促銷策略、服務策略、關系營銷、網絡營銷、整合營銷手段等。
4．管理營銷活動
管理市場營銷活動包括3個方面:
（1)制定市場營銷計劃:它是企業整體戰略規劃在營銷領域的具體化,包括企業的營銷目標以及達到這些目標的途徑或手段,營銷活動程序、營銷預算等過程；
（2）市場營銷實施過程:具體包括制定詳細的行動方案；建立合理有效的組織結構；設計相應的決策和報酬機制；開發并合理調配人力資源；建立適當的管理風格等過程；
（3）市場營銷控制系統:通過控制系統可以及時發現問題，分析原因，反饋信息，加以糾正。具體包括年度計劃控制、盈利控制、戰略控制等過程。
在營銷體系中,房地產企業應特別重視對客戶滿意度的研究。只有滿意的客戶才會成為忠誠的客戶,才會為企業做宣傳,忠誠的客戶是企業最重要的資源。企業營銷管理最重要的任務在于發現潛在的顧客和刺激顧客的需求,專注于顧客滿意,通過提高服務質量確保顧客滿意。因此在營銷體系中加入了客戶分析和客戶開發等理論,在營銷策略的制定和營銷活動的管理中突出了客戶管理的重要性,營銷體系以客戶滿意為終極目標,通過提高服務質量來增強客戶的滿意度。
總之，對于房地產企業來說,“沒有銷售就沒有一切”,未來的競爭實際上是營銷部門之間圍繞房地產市場有限的資源市場的競爭。營銷不僅僅是銷售部門的工作,它是公司發展戰略的核心組成部分,公司的各個部門都應被納入到營銷體系之中,為公司的經營目標服務。為了解決營銷中企業各部門的協作與配合的問題,同時協調顧客滿意與企業滿意、員工滿意和社會滿意之間的關系,房地產企業管理層應該利用營銷組合管理理論，將價值服務利潤概念應用到營銷體系的構建中,形成房地產企業的營銷理念,以求在競爭中取得成功。
參考文獻：
［1］ 張大亮、范曉屏、戚譯編著.營銷管理［M］.科學出版社，2000.
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［3］ 孫家慶、孫巍、鄭建.論國際航運企業市場營銷體系的構建［J］.水運科學研究，2007，（03）.
The Affect of Marketing Combinatorial Theories in the Marketing System Construction
Zheng Yongjie
(Jinan University, Guangzhou, Guangdong, 510120)
第3篇：房地產宏觀環境分析范文
[關鍵詞] 金融危機 商品房市場 實證分析
2008年對于中國乃至于全世界的房地產市場都是震撼的一年,始于2007年的美國次貸危機,在進入2008年之后,隨著“兩房”(房利美和房地美)、AIG被政府接管,雷曼兄弟倒閉事件的發生,次貸危機不管升級惡化,最終演變為百年一遇的金融風暴并波及全球。2008年我國的房地產政策,以及相對應的貨幣政策都進行了很多調整,這對于2009年的商品房市場會有怎樣的影響?本文將就此對二線城市西安市的商品住宅市場進行具體的分析。
一、西安市商品房市場宏觀環境分析
1.政策環境分析
由于2008年9月來,美國次貸危機急劇惡化,迅速演變為國際金融危機,對我國經濟的影響也很大,對此我國政府明確提出要保持經濟平穩較快增長。在財政政策方面,2008年11月推出“四萬億投資計劃”,把加快建設保障性安居工程作為重要投資領域,同時在2008年四季度又新增了1000億元中央投資。貨幣政策方面,從2008年9月開始,央行連續五次下調基準利率,四次下調存款準備金率。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免收印花稅;對個人住房暫免征收土地增值稅等。除此以外,我國在土地政策、稅收政策方面都對房地產市場進行了調整。
西安市政府在2008年9月份出臺了一項《關于恢復房地產業發展的若干意見》的規定,對市民購房予以補貼;金融機構對居民首次購買普通自主房和改善型普通自住房提供貸款,最低首付款比例調整為20%,商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;下調個人住房公積金貸款利率0.27個百分點。同時為了配合中央政府四萬億投資計劃,2009年西安市擬重點建設286個項目,總投資4442億元,對刺激消費、擴大內需、增加就業、活躍房產市場產生積極影響。
2.西安市商品房市場整體環境分析
2008年西安市商品房市場經歷了曲折的一年,上半年由于汶川地震等因素影響,西安市新批商品房預售面積同比下降18%,商品房實際銷售面積同比下降20% ,商品住房均價達到4340元/平方米,比2007年增長10.8%,但是隨著9月政府出臺了救市政策,使得下半年商品房銷售有所回升,但是最終的結果是2008年西安市商品房的銷售面積為758.84萬平方米,比2007年下降9.0%,而商品房的銷售額卻較2007年增長了12.7%,為317.56億元。最新數據顯示,2009年第一季度西安市批準商品房預售面積170.9萬平方米,同比增長68.76%;銷售191.27萬平方米,同比增長27.83%;商品房銷售均價為4594元,同比增長6.74%。從最新數據來看,西安市的商品房市場總體還是樂觀的,但是限于全球金融危機、購房者購買能力不足的影響,同時由于國家保障性住房政策的出臺,西安市的商品房市場未來一段時間仍會處于焦灼狀態。
二、西安市商品房市場影響因素實證分析
西安市商品房市場的影響因素很多,總的來說,可以分為四個部分:宏觀經濟形勢、供給、需求以及經濟政策的影響,綜合考慮這幾個方面,從中選取適合的變量,通過建立計量模型對西安市商品房市場的影響因素進行實證分析。
1.模型的變量選取
本文根據可比性、相關性和可量化的原則,在排除政策等不可計量性因素對西安市商品房市場的影響后,從其他幾個主要因素中比較具有代表性的指標摘取出來建立模型。
(1)西安市GDP總值。GDP可以綜合反映西安市的經濟發展水平和投資狀況。研究表明,城市的生產總值增長越快,住宅業發展的速度越快。
(2)西安市商品房竣工面積。一般上商品房的竣工面積決定了商品房的市場供應量的狀況。
(3)西安市城鎮居民人均可支配收入。對于城市居民來說,作為居住或投資的商品房是現階段最昂貴的耐用消費品之一,只有在人均支配收入允許的情況下,這種居住用的剛性需求才能成為有效需求。它同時也反映了城市居民對于商品房價格的可接受能力。
(4)西安市商品房價格。商品房的價格是目前影響西安市商品房市場走向的最重要變量,因此將其定為被解釋變量。
2.西安市商品房市場價格影響因素的實證分析
(1)模型建立
通過選取的特征變量建立西安市商品房價格的模型,進而分析影響西安市商品房市場的因素。
Pt=f(Gt,St,It)
式中Pt為第t年商品房均價,Gt為第t年西安市GDP生產總值,St為第t年西安市人均可支配收入,It為第t年商品房竣工面積。
由于上述模型的解釋變量和被解釋變量之間存在非線性的函數關系,因此經過適當的變量變換或函數變換后將模型轉化成線性回歸模型,從而將非線性回歸模型的參數估計問題轉化為線性回歸模型的參數估計,因此建立西安市商品房價格計量模型如下:
lnPt=C+α1lnGt+α2lnSt+α3lnIt+ε
式中C為常量,α1,α2,α3為回歸系數,ε為誤差項
(2)模型計算
用所建模型對西安市商品房市場的影響因素進行實證分析。選取西安市2000年～2008年的各特征變量作為樣本。
注:以上數據來自于西安統計信息網和西安市房地產信息網
將各年數據分別代入以上所建立的模型,采用經濟計量軟件Eviews對模型進行多元線性回歸計算,得出相關回歸系數,代入模型得到最終的價格函數如下:
lnPt=7.6403+1.605lnGt-0.956lnSt-0.416lnIt
該回歸方程的判決系數R2=0.9415,調整后的判決系數R2=0.9063,這說明該方程的擬合程度比較好。F值為26.801,在99%水平上顯著。DW=1.91,方程不存在自相關。
3.模型經濟意義解釋
從上面函數可以看出,西安市GDP對商品房的影響程度最大,彈性達到1.605,即西安市的GDP每增長1%,會使得西安市的商品房價格上漲1.605%,而城鎮人均可支配收入和當年商品房竣工面積也會對商品房價格產生顯著影響,但是作用顯示為負。
4.小結
(1)從研究結果來看,西安市的商品房價格主要是由西安市的總體經濟需求拉動的,即總體經濟形勢的迅猛發展促進了商品房市場的繁榮。
(2)城鎮居民人均收入的增長并沒有拉動商品房價格增長,反而成為其制約因素,這主要是因為受到通貨膨脹和金融危機的影響。從圖1可以可以看出,2000年～2007年西安市的人均購房與建房支出占到總支出的比重很少,與人均消費性支出的差距很大。從圖2:2000年～2008年西安市的城鎮居民恩格爾系數值可以看出,由于國內通貨膨脹的因素影響,西安市居民的消費性支出,尤其是食品支出比重大大增加,城鎮居民在購房時要考慮到日常消費性支出的比重,可能會縮減購房支出。同時受到2008年全球金融危機影響,西安市的城鎮居民在購房時不僅要考慮自身需求,同時更多地考慮了資產增值情況,因此導致了購房的有效需求不足,使得商品房的銷售在一定程度上受到影響。
(3)商品房供應越多,其價格反而會下降,這是符合價值規律的表現,因此在函數中即表現為負的影響系數。
三、金融危機下西安市商品房市場的應對措施
在全球金融危機形勢下,西安市商品房市場面臨的最強烈的沖擊便是樓市低迷,大量購房者止步不前,持幣觀望。而開發商、購房者和政府,作為商品房市場中的三個不可缺少的存在,分別可以從幾個方面應對金融危機中西安市商品房市場困境。
1.金融危機環境下,開發商應對的幾點策略
(1)在金融危機下,政府制定了很多新的政策,因此開發商要提高對政策的敏感性,及時把握政策變化。
(2)針對國家、西安市政府對商品房市場的規定,以及未來西安市保障性工程建設情況,對開發項目進行重新規劃和定位。
(3)從消費者需求出發,推行整合營銷戰略,提高銷售量。
(4)加強企業內部設計、預算、營銷等環節的管理,提高企業整體管理水平。
2.對購房者的幾點建議
(1)從自身需求出發,不要過分追求資產的增值,除非有足夠的資金實力,否則不要將房地產作為炒作的目標。
(2)根據自身資產情況,結合金融政策及利率變化,合理制定購房計劃。
3.政府應采取的幾點政策建議
(1)加強保障性住房建設力度,力爭實現“居者有其屋”的目標。
(2)改革土地政策,減少農地轉商業的占用面積,轉而加強城中村的改造工程。同時在稅費改革上對土地的使用進行限制。
(3)建議政府對房價進行限價調整,加強商品房價格的宏觀調控,限制開發商的不合理的價格制定。
參考文獻:
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第4篇：房地產宏觀環境分析范文
關鍵詞：國際金融危機；宏觀調控政策；房地產企業；戰略思考
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
一、當前我國房地產市場宏觀經濟環境分析
房地產業的發展問題，不僅僅是一個產業的問題和經濟問題，它是關系到金融安危、社會經濟發展和人民生活水平提高的重大問題。
2007年4月份以來，肇始于美國次貸危機的國際金融海嘯，使全球經濟陷入衰退；進入2008年10月，又開始加速向實體經濟侵蝕，國內經濟環境也隨之惡化，整個經濟的發展格局撲朔迷離。所有這些不利因素，將不可避免地影響著我國經濟和房地產業的發展。
在國際金融市場動蕩、國內經濟增速放緩的大背景下，我國政府采取了積極負責的態度，相繼出臺了一系列國家宏觀調控政策，為各個行業的發展確定了宏觀基調，形成了系統、完整的促進經濟平穩較快發展的一攬子計劃。現將2008年針對房地產方面宏觀調控政策匯總如下：
(一)國家的土地政策和住房政策
1、加強土地規范化、集約化管理。2008年1月3日，國務院下發“國發[2008]3號”文件《國務院關于促進節約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》中明確規定：
(1)嚴格執行閑置土地處置政策。《通知》規定：“土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制定具體辦法”。
(2)加強對節約集約用地工作的監管。《通知》規定：“金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1／3或投資不足1／4的企業，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規提供貸款和核準融資的，要追究相關責任人的責任”。
其后，一系列關于土地的法律法規相繼出臺，內容涉及土地違法、違規，建筑節能以及全國土地利用等諸多方面。
2、加大保障性住房建設力度。2008年2月4日，中國人民銀行、銀監會聯合《經濟適用住房開發貸款管理辦渤，明確了經濟適用住房開發貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。3月3日，財務部、國家稅務總局下發《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，指出個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業稅、房產稅；對個人出租住房所得減征10％的個人所得稅。3月21日，住房和城鄉建設部《關于加強廉租住房質量管理的通知》，對確保廉租住房的質量、解決城市低收入家庭住房困難等方面做了具體要求。7月29日，央行、銀監會聯合下發“(銀發[2008]214號)”《關于金融促進節約集約用地的通知》，要求嚴格開展建設項目貸款管理和商業性房地產信貸管理，優先支持廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在90m2以下的中小套型普通商品住房建設。12月20日，國務院辦公廳下發“[2008]131號”文件《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，文件指出，“2009年是加快保障性住房建設的關鍵一年，加大保障性住房建設力度并積極推進農村危房改造，爭取用3年時間基本解決城中低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題；進一步鼓勵普通商品住房消費：支持房地產開發企業積極應對市場變化”。
(二)貨幣政策
1、一二季度連續五次上調存款準備金率。2008年9月份以前，為落實從緊的貨幣政策要求，繼續加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行連續上調存款準備金率。從2008年1月25日起，共5次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率，在5次調整過后達到了17.5％。
2、三四季度連續四次下調存款準備金率。中國人民銀行2008年9月15日宣布，從2008年9月25日起，除中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。中國人民銀行10月8日宣布，從10月15日起，存款類金融機構存款準備金率均下調0，5個百分點。中國人民銀行11月26日宣布，從12月5日起，下調工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續對汶川地震災區和農村金融機構執行優惠的存款準備金率。中國人民銀行12月22日宣布，從12月25日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。一年內連續四次下調存款準備金率，有利于保證流動性供應，增強金融機構支持經濟重點領域和薄弱環節的資金實力。
3、連續五次下調金融機構存貸款利率。2008年9月16日，央行6年來首次降息，中央銀行連續5次下調金融機構存貸款利率；接連5次降息之后，5年以上房貸利率七折以后已經只有4.158％，公積金利率5年以上只有3.87％，1年期存、貸款基準利率累計分別下調1.89％和2.16％。
從上述數據可以看出，隨著國內經濟環境的變化，中國人民銀行的貨幣政策也跟著做出了相應調整，從9月份以前以“控通脹”為目的的緊縮貨幣政策轉變為以“保增長”為目的的適度寬松的貨幣政策。大頻度降息和增加銀行體系流動性，大幅減輕了企業財務負擔、大幅增加了商業銀行的可用資金。
4、加大中央銀行票據發行力度。根據國內外經濟金融形勢新變化，中國人民銀行合理把握公開市場操作，第一季度累計發行中央銀行票據1.78萬億元，第二季度累計發行中央銀行票據1.16萬億元，第三季度累計發行中央銀行票據0.981萬億元。
(三)信貸政策。堅持“區別對待、有保有
壓”，在擴大信貸總量的同時優化信貸結構，嚴格限制對高耗能、高排放和產能過剩行業劣質企業的貸款，加大對“三農”、就業、助學、服務業、中小企業、災區重建、自主創新、節能環保等領域的信貸支持，促進經濟結構調整。
2008年10月22日，中國人民銀行出臺《擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購買普通住房》，自10月27日起，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20％。
(四)財政和稅收政策。2008年3月，當時為了支持廉租住房和經濟適用房的建設，國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。為了鼓勵住房租賃市場的發展，國家又減免了住房租賃涉及的有關稅收。
經國務院批準，財政部、國家稅務總局10月22日宣布，決定對個人住房交易環節的稅收政策作出調整，降低住房交易稅費。兩部委明確規定，自2008年11月1日起，對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
10月22日，財政部出臺《繼續加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》通知，指出，“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。這一措施為地方政府根據實際情況出臺相應調控措施留有了余地，避免了政策的“一刀切”。
財政部、國家稅務總局2008年12月29日下發“財稅[2008]174號”文件《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》和“財稅[2008]175號”文件《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》。
財政部、國家稅務總局2009年1月12日下發“財稅[2009]3號”文件《關于對外資企業及外籍個人征收房產稅有關問題的通知》。
總之，針對2008年國際國內經濟錯綜復雜的形勢，政府及時調整了宏觀經濟政策取向，果斷實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺擴大國內需求的十項措施，陸續制定和實施一系列政策。這一系列宏觀調控政策的出臺，特別是“[2008]131號”文件，無不給我們傳達了一個十分強烈的市場信號，從而為我國2009年房地產市場的發展確定了基調、指明了方向，即以加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品住房合理消費，支持房地產開發企業積極應對市場變化，促進房地產市場健康發展為基調。
二、2009年我國房地產業健康發展的戰略思考
2008年房地產市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態，商品房交易量大幅下降，房地產投資和房價漲幅放緩，市場景氣持續回落。2009年住宅房地產開發市場,競爭將日趨激烈，企業甚至面臨著大量洗牌。房地產開發商如何有效降低經營風險，優化項目開發，保持可持續發展呢?從房地產企業自身的角度進行分析，企業的發展戰略轉型值得思考。
(一)實施多元化、差異化的業務組合戰略，積極創新開發新領域。業務組合指企業在確定一種業務為主的情況下，出于某種經營目的，在主營業務之外再經營一種或幾種輔助業務，通過多個輔助業務經營達到更大的經營利益，同時有效規避單一業務經營所帶來的風險。譬如，對住宅商品房面臨銷售窘境的房地產企業，可嘗試開發商業地產，走“商業+住宅”的綜合開發模式；可嘗試將其空置的商品房轉換為“廉租房”；可嘗試開發“經濟性別墅”等。另外，轉變創新開發模式，積極投身中國工業地產領域，為什么不能成為房地產企業的新發展思路呢?
(二)積極開拓市場，實現區域互補戰略。全面開發國內與國外兩個市場，加強國內一二線城市與三四線城市的區域互補戰略，優化項目開發的區域組合，有效降低企業的整體經營風險。
(三)適應外部環境變化，積極開發建設保障性住房，重塑企業發展信心。房地產企業應站在城市運營商的高度，積極監控企業所面臨的內外部環境，加強靈活性，充分分析企業自身的優劣勢，綜合外部的機會與威脅，找準自己在市場中的位置，采取主動措施調整企業內部經營策略，以適應不斷變化的外界環境和形勢。對此，必須研究國家宏觀政策，細分消費者市場，積極開發建設保障性住房。房地產企業增加開發保障性住房，不但不會沖擊原來的商品房市場，反而會吸引不同層次的消費群體，從而使得商品房市場的秩序更加良好。積極開展保障性住房建設，或許不只是度過危機的權宜之計，更將成為涉足保障性住房的開發商再次騰飛的新跳板。
(四)企業兼并、重組戰略和聯合開發經營戰略。隨著市場競爭的加劇，房地產企業將面臨大量洗牌，包括策劃公司、經紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業機構也將隨之迎來一輪行業整合。開發企業可以通過企業兼并或重組，降低生產成本，穩定企業收益，實現優勝劣汰，也可以通過聯合開發經營，實現優勢互補。基于此，“[2008]131號”文件明確提出，對有實力、有信譽的房地產開發企業兼并重組有關企業或項目，提供融資支持和相關金融服務。
(五)改變目前的企業經營策略，建立柔性的企業管理系統
1、深入調查研究，細分目標群體的需求，加強產品前期策劃。由于政府提出2009年要加大保障性住房建設力度，所以隨著保障性住房的增加，住宅產品的消費群體將呈現多樣化，對產品的需求也就呈現差異化。考慮到這些因素所引起的市場變化，為準確把握需求特點，我們更應該加強市場營銷管理工作，不斷加強前期策劃，不斷完善產品設計，以滿足不同層次的產品要求。
2、加強企業的全面成本管理，保證企業盈利能力。成本控制能力是決定企業利潤的關鍵因素，建立產品開發鏈上的全面成本控制體系，形成從土地儲備――融資――產品策劃――產品設計――施工――市場營銷――運營管理等全生命周期的產品全面成本管理措施，不但要控制工程成本，而且要控制籌集資金的成本和企業內部管理的成本，切實以總的成本降低而保證企業的盈利能力。
3、誠信經營，塑造精品意識，導入顧客滿意戰略。未來產品的競爭是質量和售后服務的競爭，因此只有提供精品、強調顧客“始終的、全程的’’滿意才可以保證未來企業的發展立于不敗之地。
(六)加強資本運作管理，積極拓展融資渠道，提高資金使用效率。應積極拓展融資渠道，上市公司可選擇發行公司債，非上市公司則可考慮海外房地產投資基金或者出賣部分股權換取流動資金，加強對各種融資渠道(如IPO、房地產信托融資)的了解和運用，積極準備利用新的融資工具(如國際上重要的房地產融資方式的PEITs)等，并強化資本運作管理，努力提高資金使用效率。
第5篇：房地產宏觀環境分析范文
【一】
不知不覺就又半年過去了，這半年我做了很多事，當然我也加入了清風集團，成為了一名置業顧問。說到成都清鳳集團,公司以房地產開發為龍頭，融房地產開發、建筑施工、物業管理、園林綠化為一體的綜合性房地產集團公司，是我們公認的金堂自主有信譽的房地產開發商，實力非常雄厚，所以我很榮幸自己能加入我們銷售--代表集團形象直接面對客戶的這樣一個團隊。
很多成功的前輩都說，銷售這個行業是最鍛煉人的工作，因為自己的年輕和經驗不足，所以更需要鍛煉自己!今天我的年終總結是對上半年來的工作學習進行回顧和分析，從中找出經驗和教訓，引出規律性認識，以指導今后工作和實踐活動的這樣一個總結。
上半年來我們的銷售成績是有目共睹的，完成的非常棒，這些歸功于我們的前輩。那我呢?其實我踏入這個行業算是 比較晚的，沒有什么明顯的成績出來，就算這樣我對自己以及公司的前途和前景還是非常看好，可以說在如今房產銷售較為低彌的市場中我們的公司在整個金堂的房地產開發中算是佼佼者!了，所以相對來說，作為銷售人員選對這樣一個展現自己的工作平臺也是很重要的，當然我選對了!
在這段時間與客戶的交流中我是深深的體會到房產的重要性，為顧客選對一套屬于自己的家是我們作為置業顧問應盡的責任，做自己的工作不僅要對自己的工資負責，更要對自己的顧客負責。可以這樣說，房產是銷售中最慎重的買賣，不僅是買賣，更是對自己的一生拼搏的總結、一輩子奮斗的開始，而這些，就是我們置業顧問的天職。
其實像我們談客戶是具有很大的競爭力的，雖然我們的房子質量好，綠化好，位置好，環境好，服務好，但是作為顧客來講究是該多比較多對比之后再來決定的，所以這個時候我們的工作能力就表現出來了，如何讓讓顧客買我們集團的房子呢?當然是讓我們的顧客了解我們房子的優勢，價格、位置、環境、檔次都成了考慮的因素，需要我們去協調、去綜合。一般來說銷售工作中往往會存在以下的失誤和問題：
1、 主觀認識不足，談客戶時思路不夠清晰;
2、 自身沒有足夠的意志，對自己的銷售欲望不夠堅定;
3、 計劃制訂得不合理，脫離客觀實際，盲目尋找客戶，有時候會錯過很多準客戶。
4、 對房子的講解不到位，談客戶執行的過程不到位。
5、 對競爭對手的跟蹤分析不深入，市場反應速度滯后。
6、 來自于競爭對手的強大壓力，使自身的優勢不能突顯。
以上都是作為我們在工作中所要不斷改進的部分，所以對于消費者的心理、顧客的需求等等都需要我再揣摩再學習以最好做到從容面對。
總結不僅要回顧過去，還要展望未來。對當前的形勢現狀與未來的發展我們還要進行客觀深入的分析：
1、 外界宏觀與微觀環境分析：行業發展現狀與發展、競爭對手現狀與動向預測、區域市場現狀與發展、渠道組織與關系現狀、消費者的滿意度和忠誠度總體評價。
2、 內部環境分析。企業的戰略正確性和明晰性、企業在產品、價格、促銷、品牌等資源方面的匹配程度。
3、 自身現狀分析。自身的目標與定位、工作思路和理念、個人素質方面的優勢與差距。
通過對現狀與未來的客觀分析，能夠更加清楚所面臨的困難和機遇。從而對困難有清醒的認識和深刻的分析，找到解決困難的方法，對機遇有較強的洞察力，及早做好搶抓機遇的各項準備。
沒有人會隨隨便便成功，每一個成功的后面都是付出的艱辛努力。認真分析取得成績的原因，總結經驗，并使之得以傳承，是實現工作業績持續提升的前提和基礎。
成績固然要全面總結，對于未來的展望更是要提升。在下半的工作中我還要加倍的努力，拜訪更多的客戶，更大程度的了解我們集團的一體化服務，并且制定適合自己的任務標的，同時改善自己的銷售成績，要做到：
1、 明確工作的主要思路。戰略決定命運，思路決定出路，良好的業績必須要有清楚正確的思路的支撐。否則人就變成了無頭蒼蠅，偏離了方向和軌道，就會越走越遠;
2、 新一年度工作的具體目標：銷量目標學習目標;
3、 完成計劃的具體方法，與客戶關系親密程度加強、及時反映顧客的新資訊。
做到以上觀念上的宏觀展望規劃使我們成功的必經之路，銷售行業正在不斷壯大，不能讓自己落伍，更不能讓自己淘汰，所以我把下半年當做一個新開始，努力做成功，完成目標，讓自己成為最偉大的推銷員!
【二】
xx年的上半年已經過去，新的挑戰又在眼前。在上半年里，有壓力也有挑戰。年初的時候，房地產市場還沒有完全復蘇，那時的壓力其實挺大的。客戶有著重重顧慮，媒體有各種不利宣傳，我卻堅信青島地產的穩定性和升值潛力，在稍后的幾個月里，房市回升，我和同事們抓緊時機，達到了公司指標，創造了不錯了業績。
在實踐工作中，我又對銷售有了新的體驗，在此我總結幾點與大家分享：
(一)不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。
(二)了解客戶需求。第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。
(三)推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
(四)保持客戶關系，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對項目的喜愛，他們會將喜愛傳遞，資源無窮無盡。
(五) 確定自己的身份，我們不是在賣房子，而是顧問，以我們的專業來幫助客戶。多與客戶講講專業知識，中立的評價其它樓盤，都可以增加客戶的信任度。
(六)團結、協作，好的團隊所必需的。
自己也還存在一些需要改進之處：
一、有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。
二、對客戶關切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時時關切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權。
所以，以后我要加強與客戶的聯絡，時時關切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。
第6篇：房地產宏觀環境分析范文
關鍵詞:房地產業;市場結構;市場行為;市場績效;價格
中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A
一、房地產業基本環境分析
由于分類標準不同,各國和地區對房地產業的性質定位也各不相同。我國1985年5月的《國務院辦公廳轉發國家統計局關于建立第三產業的統計報告》中,明確地把房地產業定性為第三次產業的第二個層次,即為生產和生活服務的部門中,與金融、保險、旅游業等產業并列。
(一)需求分析
1、需求影響因素分析。由于房地產業與國民經濟的緊密聯系,使其發展呈現出明顯的順經濟周期特性。。根據經濟理論的分析研究,房地產市場的需求主要受以下幾個方面因素的影響:房地產的價格,社會經濟發展與城市化水平,城市人口數量、人口結構及人口增長,人們的收入水平,城市產業結構及其變化,經濟制度和政策因素等。
2、房地產需求價格彈性分析。房地產由于其位置的不可移動性和特殊性,使不同地域的房地產完全不可替代,而且房地產的用途也很難改變。因此,總體來說,房地產需求價格彈性較小,即房地產需求量對于房地產價格變化的反映不是很敏感,意味著即使房地產價格提高很多,人們對房地產品的需求也不會減少很多。
(二)供給分析
1、供給影響因素分析。對于房地產市場,由于它是房產市場和地產市場的結合,而土地是一種稀缺的有限的資源,因此國家土地產權方面的制度和政策也是影響一定時期內其產品供給量的主要因素。在我國從1978年房地產業起步直至2004年國土資源部采取了一系列措施后,促進了房地產市場的競爭,減少了土地獲取環節尋租現象的發生,使我國房地產市場中的土地市場日趨透明化、公開化、合理化。
2、房地產供給價格彈性分析。房地產供給價格彈性是指一定時期內房地產市場產品的供給量變動對其價格變動的反應程度。從現實來看,房地產供給價格彈性的大小取決于房地產供給的難易程度。對于房地產產品來說,無論是存量房還是增量房,其在短期都是缺乏供給價格彈性的。因此,總體來說,房地產市場的短期供給價格彈性較小。
二、房地產業市場結構分析
(一)房地產市場的市場勢力分析。國內外一些經濟學家測算過房地產需求價格彈性和勒納指數,由于時間和地點等方面的差異,測算結果有差異,但總體來說,房地產市場是缺乏需求價格彈性的,勒納指數在0.4～0.6之間,房地產開發商擁有較強的市場勢力。這也就意味著,房地產開發商通過提高價格增加的收益大于因價格上升銷量減少而帶來的損失,所以房產開發商更傾向于提高房產價格來獲取更大的利益。
(二)市場進入和退出壁壘。由于在我國房地產市場幾乎不存在沉沒成本,也無政策法規障礙和契約壁壘,因此我們主要分析房地產市場的進入壁壘。主要從基金壁壘、政策法規壁壘、老企業占優壁壘等幾個方面論述。
1、資金壁壘。房地產業是典型的資金密集型行業,一個項目的開發少則幾個億,多則幾十個億,甚至上百億。一個潛在的房產開發商想要進入房產市場,首先其必須擁有或者能夠籌集到進行房產項目開發所必需的最低資本。而且隨著經濟發展,房地產行業的資本密集趨勢日益增大,致使一些弱小的企業若想進入房地產市場成為不可能。
2、政策壁壘。國家為控制房地產市場過熱,2003年及隨后陸續出臺了一系列宏觀調控政策。如,土地政策方面:房地產開發用地要采取“招拍掛”的方式進行;嚴格限制和規范農用地轉非農用地等。金融政策方面:根據國務院通知,商業銀行將房地產開發投資項目的資金比例由20%提高到35%以上;2004年央行還將貸款的基準利率提高了27%。所有這些宏觀調控政策,都成為潛在進入企業的進入阻力。
3、老企業占優壁壘。在新企業進入之前,原有在位企業已經占有了各種優勢資源,在房地產市場中最重要的資源就是土地,而某個地域內土地資源又是稀缺的和不可復制且不可移動的,這樣先行進入某個地區的開發商由于優先占有了該地區的土地資源,只要他拒絕提供給潛在進入者該地區的土地開發權,便可以保持其壟斷利潤,徹底阻止潛在進入者進入。這就形成了潛在房地產開發商最強大的進入壁壘。
(三)產品差異化分析。房地產是一種差異化很強的產品,這主要表現在房地產位置上的差異和質量上的差異兩個方面。從房地產位置差異性來看,因土地是不可移動的,這便帶來了與土地的特定位置相關的區位差異、鄰居差異、各項設施及工作地點遠近等方面的差異。從房地產質量差異上來看,主要體現為土地與建筑物的差異。土地的質量差異與建筑屋的差異結合在一起,使房地產的差異性明顯地表現出來。
綜合上述三個方面的分析,我們可以說房地產市場存在明顯的寡頭壟斷趨勢。由于房地產行業的高利潤,根據“顛船理論”,房地產業出現寡頭是必然的趨勢。
三、房地產企業市場行為和市場績效分析
(一)房地產企業市場行為。房地產企業的市場行為是指房地產企業基于企業利潤最大化目標適應外部競爭環境的一種市場反應,主要包括價格行為、非價格行為等方面。
1、價格行為。全國商品房價格自2003年就開始出現非理性上漲,遠遠超過了國民經濟的增長速度。2003～2005年分別上漲了4.8%、15%、19.4%。2006年1月份國家統計局數據顯示,全國70個大中城市房價上升5.5%。2007年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%,房價在經歷了年初的5%左右的增長速度后穩步上行,至5月份開始加速上漲。2008年由于美國金融危機的影響,我國房地產市場價格有所回落。2008年10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%,漲幅比9月份低1.9%;環比下降0.3%。伴隨著2008年的樓市寒冬,大部分房地產企業面臨困境,為刺激房地產市場,房地產商主動降價促銷,并采取各種優惠讓利措施,以在速凍了的房地產市場中保有一席之地。所以在這一時期,房地產企業之間的價格競爭較為激烈。
2、非價格行為。我國房地產業經過10多年的發展,即將進入后房產時代。在房地產競爭中,雖然價格競爭也是一種競爭手段,但畢竟降價的空間是有限度的,與此相反,若房產商把競爭重點放到努力提高產品價值,即想方設法依靠先進的技術、周到熱情的服務等提供給消費者更大的效用滿足,便擁有了更大的競爭主動權,更廣闊的定價空間,便能在新一輪的競爭中處于優勢,而且這種競爭方式也符合可持續的發展觀。而現實中,很多房地產企業已經付諸實踐了,比如廣泛分布于廣州、北京、上海、青島等城市的“奧林匹克花園”,就是以運動和健康為特色的先導,把體育產業和房地產業相結合的創新性房地產開發模式。
(二)房地產市場績效。在一定的房地產市場結構下,通過一定的市場行為使房地產業在價格、產量、費用、利潤、產品的質量和品種以及技術進步等方面所達到的現實狀態就是房地產企業市場績效,它實質上反映的是市場運行效率。
王勉、唐嘯峰通過實證研究得出,房地產投資增加12.7個百分點,國民經濟便增長1個百分點;房地產投資降低12.7個百分點,國民經濟也將降低1個百分點。衡量房價的高低一般用房價收入比,即一套房屋價格與一個家庭年收入之比。目前流行“4∶1～6∶1”的說法,即房價與年收入之比在4～6之間是合理的。2006年全國商品房平均銷售價格為3,367元/m2,城鎮人均住房面積27.1m2,城鎮居民人均可支配收入11,759元,計算可得2006年我國房價收入比約為7.8,說明我國房價偏高。房地產市場結構性矛盾突出,但自從國家出臺相關政策以及受到美國金融危機的打擊后,政府和企業更關注房地產市場的健康有序運行,供需方面的結構性矛盾正逐漸緩解,相信各種深層的體制問題也會慢慢得到解決。
四、結論和建議
房地產企業應該更充分的認識到,社會的消費性需求才是房地產業持續健康發展的動力,所以要把更多的資源和精力投入到提供適應消費者需求的房產上來,避免過去盲目追求豪華、大面積等行為的再發生,要始終以市場需求為導向,努力提高產品質量,努力創新產品、創新經營理念,以人為本,這樣才能不斷做大做強,獲得消費者的忠誠和社會的認可。
政府方面要轉換角色。在我國,政府在房地產業發展中仍具有舉足輕重的地位,政府部門與房地產企業的產權主體以及房地產項目的投資主體之間有著或明或暗,千絲萬縷的聯系,使市場交易的不確定性大大增強。政府在房地產市場上的主要職能應著眼于以下幾個方面:其一,政府是房地產業健康有序發展所需的制度規范提供者,政府部門應該根據市場需求及時、主動地出臺相應的政策和規定,以維護房地產市場的健康有序運行;其二,政府可以通過調節土地供給、調整銀行利率等措施,來激活或軟化房地產市場;其三,立法機關應完善法律法規,規范房地產市場行為,減少法律漏洞和執法時的“灰色區域”,以保障房地產市場的良性發展。
(作者單位:1.安徽大學龍河校區經濟學院;2.安徽警官職業學院)
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第7篇：房地產宏觀環境分析范文
一、我國房地產企業財務風險的表現
1.無力償還債務。房地產建設開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發資金都來源于借貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期的收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。目前我國大多數房地產企業的負債率很高，不少房地產企業資產負債率在70%以上，有的甚至高達90%，遠遠高于60%的警戒線水平。高負債率意味著較高的財務杠桿，會放大投資風險。
2.負債的結構不合理。我國房地產企業普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業的籌資風險。房地產企業一方面用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產，當短期借款到期時可能會出現難以籌措到足夠的現金來償還短期借款的風險。
3.利率變動風險。房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。
4.再籌資風險。再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產企業從其它渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給集團經營帶來致命威脅。
透過以上風險的表現形式不難發現我國房地產企業的財務風險具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產的不確定性是房地產商品區別于其它商品的一種基本特性。房地產企業的財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但是由于影響財務活動結果的各種因素在不斷發生變化，因此事前不能精準地確定財務風險的大小。所以，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。（2）分散轉移性：房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于大環境的經濟形勢和當地的經濟發展趨勢非常敏感，并且由于其開發周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。（3）預測決策性：房地產企業是持續經營的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行評估。在事前對損失進行預測，從而做出正確的投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。（4）激勵性：財務風險的客觀存在會促使房地產企業采取措施防范財務風險。由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
鑒于以上表現和特征，分析我國房地產企業財務風險的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：
從宏觀環境分析，房地產企業比較容易受到國家和地區經濟情況影響，當前房地產行業的調控政策，像財政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業自身難以改變的。同時企業本身也存在一些缺陷，比如變現能力較低，周期較長，市場不成熟等。我國房地產業是個新興產業，起步晚，對它的發展規律、經營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產企業將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應政策，進一步嚴格房地產開發貸款條件，房地產企業從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產的投資速度，削弱企業的盈利能力。
從微觀因素分析，我國房地產企業在很大程度上缺乏財務預算和財務管理機制。在經營期間，有些企業對當期的經營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務分析；即使進行了財務分析，也不能充分利用分析結果對下期進行預算與指導，沒有較好的發揮財務管理的作用。對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規劃，當資金運轉困難時，不是從公司內部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負債成本較大。行業中，普遍存在經驗主義和主觀個人決策現象。對項目的可行性研究與項目評估不夠全面。缺乏深入細致的市場調研和科學論證。沒有重視項目開發對資源環境、公共環境的影響。項目預期利潤過高。由此導致決策失誤經常發生，從而產生財務風險。
二、我國房地產企業應加緊尋找防范財務風險的對策，建立財務風險防范機制
1.建立科學的財務結構。首先，固定成本的存在使企業在利用經營杠桿的同時也帶來相應的財務風險，經營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業的銷售量不能夠持續的增長，經營杠桿所產生的作用就將是負面的。其次，企業資金籌措是企業理財的重點內容，但外來資金（銀行信貸）對企業的發展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業一時的自給難題，但企業的長期穩定發展，必須依靠形成一種來自企業經營管理活動的良性“造血”功能機制，而造血功能機制的形成只能依靠企業資產的合理及有效的利用，保證現金流入與流出在時間、數量與速度上的協調一致，唯有如此企業的持續發展方有持續的財務資金支持。再其次，引發財務風險的另一原因是房地產企業的短期負債與長期負債的搭配比例不當，對于這一問題的解決方法，主要是根據房地產企業的現金流，并結合房地產企業的行業特點、經營規模，利率結構等因素來制定合適的長短期負債比率。適當搭配房地產企業的短期負債與長期負債的比例，控制財務風險。
2.制定合理的發展戰略。由于房地產企業屬于資金密集型企業，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，充分明確一些風險因素；另一方面，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，要運用投資組合理論，合理進行投資組合。比較合理的方法是進行房地產類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區以及商鋪等類型房地產的構建，以盡量利用不同類型房地產功能的相互補充，從而最大限度地適應市場，提高財務管理的抗風險和獲利能力。
3.合理應對外部風險。自然風險、社會風險、經濟風險、政治風險等，均屬于外部財務風險的范疇。為控制財務風險，房地產企業應認真分析研究財務管理的外部環境，逐漸掌握其變化規律，制定多種應變措施，根據對財務管理外部環境變化的預測，調整財務管理政策和改變管理方法，提高房地產企業對財務管理環境變化的應變能力，盡量減少外部因素對財務管理的影響。為了應對外部情況造成的風險，房地產企業應該建立有效地財務預警系統。通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用科學分析方法對獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標進行分析，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統。
第8篇：房地產宏觀環境分析范文
策劃組織架構是實施房地產策劃的核心靈魂。結合房地產策劃階段，在房地產策劃過程中需要有項目決策、項目報批、項目設計、項目招標、項目施工、項目竣工驗收，分別對應項目管理活動階段工作，需要設立專門的房地產策劃項目部門實施管理工作。在房地產策劃工作中，項目經理辦公室負責項目整體管理工作，下設報建管理部負責房地產項目前期可行性分析、報建審批工作，設計管理部負責房地產項目整體設計策劃工作，招標管理部負責房地產項目后續建筑施工工作，施工管理部負責房地產項目具體施工現場管理和監督管理工作，造價管理部負責房地產項目整體估算、預算、預決算控制工作。
2.項目計劃管理——策劃工作分解
房地產策劃工作按照工作流程進行結構分解，即將策劃總體工作分解為任務模塊，并確保各模塊之間形成聯動機制，實現策劃各模塊工作配合順暢運轉。為此，房地產策劃項目組織部門應在不同的策劃階段，以項目經理辦公室為牽頭，實現各部門工作協調實施。根據房地產策劃各階段的具體工作任務，結合項目組織部門進行科學分工，做到責任到人，確保房地產策劃所有部門和員工能夠各司其職，整體聯動。在房地產項目具體策劃工作中，進行項目工作分解，可以將房地產項目劃分為市場分析、市場需求調研分析、項目定位、項目規劃設計方案、項目營銷策劃五大模塊，其中市場分析模塊包括經濟發展狀況及預測、房地產所在區域城建規劃兩大工作任務，市場需求調研分析包括土地市場供求分析、年度區域土地供求分析、價格走勢分析三大工作任務；項目定位包括房地產項目市場定位、客戶群體定位、產品方案和售價確定三大工作任務；項目規劃設計方案包括項目平面規劃、項目戶型分析、項目園林景觀和項目室內設計四大工作任務；項目營銷策劃包括入市時機、營銷思路和市場推廣策略三大工作任務。
3.項目實施管理——關鍵控制點
在項目組織管理和項目計劃管理工作結束后，要結合項目實施現場活動確保落實項目工作分解中的各項工作任務，保證各項工作任務的質量。項目經理應結合房地產項目歷史經驗，緊抓項目實施過程中的關鍵環節進行控制，即關鍵控制點，對項目實施整體狀況進行查缺補漏，有效監督，實現項目管理“以點帶線+以線帶面”全程管理，做好項目實施管理。此外，項目經理還需要結合項目實施過程中可能出現的突發狀況進行有效控制，制定項目應急預案，消除項目后顧之憂。在房地產項目市場分析中，策劃工作關鍵控制點在：對房地產項目宏觀經濟和市場環境的分析比較，房地產項目所在區域市場產品競爭對比分析、房地產成功項目案例借鑒啟示、結合房地產項目土地性質分析項目價值，為房地產項目定位提高數據支撐；在房地產項目產品方案分析中，策劃工作關鍵控制點在：參照土地、客戶、市場進行環境分析，確定房地產項目在市場的定位，確定項目客戶群體定位，確定項目產品定位，確定項目產品價格，實現和市場快速有效對接。按照房地產項目策劃工作側重點，對項目實施進度周期進行計劃、控制，最終對房地產項目進行整體評估；在房地產項目規劃設計分析中，策劃工作的關鍵控制點在：產品設計涉及到房地產整個項目元素設計規劃，是房地產項目產品策劃的重要點，是房地產項目后續營銷包裝的重要過程，具體包括土地平面規劃、戶型設計、園林景觀設計、交通道路規劃、智能化系統、建筑設計等方面；在房地產項目營銷方案分析中，策劃工作的關鍵控制點在：銷售方案和市場推廣方案。其中，銷售方案要做好賣點提煉、形象定位、制定銷售策略、價格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費用統籌和具體推廣策略的策劃工作。
4.項目評估管理——反饋總結
第9篇：房地產宏觀環境分析范文
在世界經濟復蘇放緩、國內經濟減速、北京市經濟運行慣性下行等多因素綜合作用下，上半年，北京市經濟運行延續上年回落調整態勢，上半年GDP同比增長7.2%，創下近20年來的同期新低。綜合警情顯示宏觀經濟運行已下行至趨穩的綠燈區域底部。下半年，盡管歐債危機的演變和美面臨的財政調整壓力給全球經濟復蘇蒙上陰影，但在國內穩增長政策力度加大的作用下，北京市宏觀經濟增長有望短周期見底，但長周期放緩趨勢仍將繼續。初步預測，2012年全市GDP增長在7.8%左右。
上半年總體延續回落態勢
上半年，北京市經濟運行總體保持平穩趨緩態勢，呈現出“需求增長放緩，產業增長減速，物價漲幅持續回落、宏微觀效益不佳”等特點。
需求增長放緩，拉動經濟增長動力不足
上半年，北京市三大需求增長放緩，其中，房地產投資增速走低、消費增長缺乏熱點支撐，出口持續低迷，減弱了需求對經濟增長的拉動力。1-6月，盡管基礎設施投資增速較快、保障房建設加快，但受商品房市場銷售不旺的影響，占比五成的房地產投資僅增長4.7%，對投資新增額的貢獻回落至22.5%，成為下拉全社會固定資產投資的主要力量；依靠汽車、中西藥品、通訊器材等拉動，社會消費品零售額實現13%的增長，但缺乏新熱點支撐，加之物價漲幅回落，仍未恢復到樓市、車市限購前水平；受外需不足、貿易保護加劇、國內勞動力成本上升等因素影響，出口需求仍然低迷，同比增長3.8%，仍處近年低位。
產業減速超預期，下拉經濟走低
在潛在增長放緩的情況下，今年以來，二、三次產業增長總體延續上年回落態勢。上半年，三次產業同比增速分別為9.8%、6.1%、7.5%，其中二產、三產下行至近十年來的次低點，下拉GDP增長出現近二十年來的同期低點。汽車、裝備制造業持續處于下降通道，下拉第二產業增速走低。批發零售業、信息服務業增幅下滑，租賃和商務服務業走低，下拉第三產業增長現近十年同期低位。
物價指數持續回落，通脹壓力略有減輕
今年以來，在輸入性通脹壓力減弱、國內有效需求不足、流動性充裕度下降、翹尾因素減弱等多重因素影響下，北京市物價指數持續回落。雖不乏涌現“蒜你狠”、“火箭蛋”等新漲熱點，但豬肉價格持續回落、蔬菜季節性供應加大等促使CPI漲幅明顯回落，上半年CPI同比上漲3.5%，漲幅較上年最高點回落2.4個百分點。PPI、PMI漲幅均持續下滑，5月份以來更是出現同比下降。截止6月，二者同比分別下降0.3%和上漲0.8%，剪刀差持續縮小，上下游產品價格傳導壓力部分疏解。
宏微觀效益不佳
上半年，受經濟形勢持續回落影響，政府、企業效益明顯下滑。全市地方公共財政預算收入同比僅增長5.3%，遠低于2000年以來（除2009年外）20%左右的增速；1-5月，規模以上工業企業利潤同比下降11.4%，下滑至近兩年來的低點；第三產業利潤增長8.8%，其中，批零業、租賃和商務服務業大幅下滑至近年新低。
四大問題需要關注
資金供需緊張影響地方調節經濟運行的能力
受土地收入銳減、地方投融資平臺融資難度加大、企業利潤大幅下滑等影響，資金來源趨緊。與此同時，重大基礎設施、保障房建設推進等加大了資金需求。上半年地方一般預算財政支出同比保持23.4%的較快增長。未來數月內，國內經濟增長放緩壓力仍舊較大，加之穩增長系列政策實施、結構性減稅力度加大等影響，地方政府可支配資金的供需緊張可能持續加劇，一定程度上將影響其調節經濟運行的能力。
房地產市場雖有改善，但新開工面積繼續下降值得關注
在限購政策持續作用下，資金流向商業地產帶來商業地產土地購置、開發建設、市場交易等均好于住宅市場，有利于緩解限購政策對我市經濟帶來的影響，保持經濟穩定增長。同時，近期出現全市商品住宅交易回暖勢頭，成交量及價格均有上揚，也從一個側面反映出房地產領域的向好態勢。但是，上半年新開工面積降幅有所加大，將會影響投資的后續增長，需引起關注。
市場需求不旺，經濟下行壓力較大
在希臘、西班牙等歐元區債務危機持續擴散以及貿易保護加劇的影響下，東盟、歐盟等主出口區需求走弱，帶動機電、高新技術產品的出口增長乏力。同時，PPI、MPI快速下降至2009年末以來的低點，反映出實體經濟需求疲軟。電力消費量、鐵路貨運量、銀行放貸額等反映經濟活力的指標也呈低速增長。此外，部分企業原材料庫存大增，也顯示出需求的下降。
服務業增速放緩值得關注
2008年以來，服務業增速逐年回落，今年上半年更是放緩至7.5%，創下2000年以來的同期新低。短期看，服務業放緩是受國內外經濟放緩影響。但長期看，其回落與自身結構密切相關，是服務業發展到一定階段自我調整的結果。在土地等要素價格不斷上升、產業競爭加劇的情況下，服務業外延式發展空間日益收窄，在向產業深度融合和機制創新驅動并重的內涵發展階段轉變中，其增速放緩將會影響我市經濟增長速度，需要引起各方關注。
下半年經濟運行環境分析
全球經濟復蘇不確定性加大
綜合世界主要經濟體經濟發展以及先行指標走勢看，下半年，全球經濟復蘇不確定性加大。盡管美復蘇動能尚存，經濟有望保持溫和復蘇，但歐元區債務陰云仍將籠罩全球。雖然近期歐盟25個成員國簽署財政契約，但效果仍待檢驗。同時，多數國家采購經理人指數下滑、OECD六個月變化的先行合成指數走勢分化，也預示著全球復蘇的不樂觀。IMF在4月份的《世界經濟展望》報告中預測2012年全球經濟增速為3.5%，低于2011年的3.9%。
