房地產公司的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：房地產公司的盈利模式范文

一、房地產行業的盈利模式分析

外界一直對房地產行業的發展爭議不斷，房地產行業是否像外界傳言的那樣存在暴利，房價的漲跌到底有何規律等等，人們總是對此類問題追問不停。其實房地產行業的發展也是一步一步走過來的，并不是通過暴利來獲取利潤。目前，房地產開發商面臨的窘境非常多，除了有經營的窘境之外，還有規模及其制度的困境。我國的房地產行業發展還是處于上升期間的，在確認收入成本等各方面還有很多不足之處。當前，我國的民用建筑所使用的收入確認方法還比較落后，再加上很多房地產行業都收到各個方面的影響，導致發展速度比較慢。所以，大多數的房地產開發商主動成立了自身設計、監理及其建筑機構。但是由于我國的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產開發商進行這種自我交易，所以導致這種方法實施的時間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產開發商對自身充滿自信，并且堅持認為，儲備性的土地能夠增加企業的核心競爭力。所以，我國一些比較大型的房地產開發商會積極儲備戰略性的土地，甚至不會顧及到企業的財務狀況。我國現有的房地產企業的組織架構還只限于項目式的，該種組織架構并不會隨著企業的擴大而擴大。

通常，某個房地產公司在競標中競得一塊地之后，就會在最短的時間內成立相關的項目，因此，這一項目公司的財務報表就可以比較直接反映了該項目盈利與否。不同的房地產項目規模不一樣，其開發過程總的來說不會低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個正常的項目，真正進行預售也是已經在項目開始施工之后大概一年的時間進行，一旦超過這個時間，這個公司的資金周轉就會存在很大問題。同時，當項目進行到交房環節之后，就表明這個項目的主要的工作基本已經完成了，也就意味著這個公司可以有效地開展其他的項目。在房地產形勢較好的情況下，項目預售之后的半年時間內就可以完成大部分的銷售，此時的回款速度也會比較好，但此時離交房來說一般都有很長一段時期，而現有的收入確認方法的時間段主要 是在交房的這個階段來進行收入確認，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預收賬款之列，成本在存貨中反應，長此以往，房地產項目一般會陷入一個循環中，也就是第一年項目立項并投入大量資金進行工程建設，第二年達到預售條件進行預售并回款，第三年完工交房并確認收入；在財務報表中反映的也就是第一年處于虧損狀態，第二年雖然有大量的現金流注入，但是不能確認收入，也還是處于虧損狀態，第三年雖然可以確認收入了，但是現金流沒有了。有的項目比較多的房地產公司，財務報表上的收入只是以前年度項目的收入，現金流卻是目前的項目的現金流，兩者并不對應。所以單單看房地產行業的財務報表分析并不能很直觀的看出該公司的現時盈利情況。

二、房地產開發的預售制度及其完工確認收入法

1、我國的房地產行業供求現狀分析

國家對房地產行業采用預售制度，主要目的是希望能夠解決房地產行業資金短缺不足，降低房地產行業門檻、增加商品房供應以活躍房地產，在很大程度上促進了房地產市場的繁榮。

目前，我國房地產行業處于供大于求的階段，但是也會根據開發商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發商開發的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準的開發商開發的樓盤。在我國的房地產市場中，供求關系一直是一個矛盾的集合點，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發現，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數的住房消費者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經濟適用房的需求比較大。但是從房地產企業來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負擔較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導致我國目前房地產行業供大于求現象的發生。

2、我國房地產行業的預售收入確認法分析

（1）完工確認收入法

房地產公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔的資金壓力就比較大，因此更多的房地產企業更愿意采取預售制度，幫助企業解決自身的資金周轉，減輕自身的資金壓力。一般是項目達到了預售條件，就開始進行預售，目前，我們所使用的預售機制只是根據商品銷售的收入確認條件，并不能真正的來確認收入，僅僅只是用來確認為是預收帳款，只有完工交房之后才能進一步確認收入，這也就是我們一直所說的完工確認收入法。

（2）完工確認收入法適用的原因

分析我國現有的情況來看，房地產開發商來進行確認收入是要遵照銷售商品的收入確認條件來進行的，也就是說，要嚴格滿足我國相關的規定來確認收入。單單就從我國目前的現實狀況來看，所實行的商品預售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認收入，大多數情況下都只是在流動負債表中列支而已。

現在，我國選用的房地產預售收入確認法，主要是依照銷售商品的原則來進行確認的。根據這一原則，在沒有轉移商品的風險及其收益的情況下，若是開發商對商品進行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認的條件，因此，在完工之前要確認收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認收入。我們所采用的完工確認收入法因此極易造成業績波動及其財務指標不真實，不能及時的反映出目前現有的房地產市場的真實有效的情況，以至于房地產開發企業的真實經營狀況也很難立即反映出來，財務報表不能直接反映出它本身的作用，嚴重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運用的前提條件

房地產開發企業所使用的完工百分比法主要是要根據合同完工的進度來進行收入和費用確認。其中，使用該種確認方法的前提條件之一就是要確保資產負債表能有效地進行費用估計。其中，具體的表現方法體現在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結果，也就是說與合同相關的經濟利益很可能流入企業；實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量。

三、房地產開發企業運用百分比法進行會計核算的優勢所在

第一，選用完工百分比法進行核算時能有效的整合房地產企業收入和成本匹配原則。與其他行業的公司相比，房地產企業主要的會計收入特點體現在成本計算上。項目結構復雜，成本高，建設周期長，從立項、到建設、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點所在。

現在，我國很多大型企業都是依照《企業會計準則15號―建造合同的》明確規定來進行收入和成本確認的，選擇該種方式是可以在能準確有效的估計出施工合同結果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進行收入確認成本，很多企業就可以直接利用資產負債表來進行收入確認。對比之前所提到的完工確認收入法，若房地產公司采用完工百分比法，其優點之一就是能夠反映企業的財務狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認收入主要是根據不同的階段的不同比例來結轉收入的，能夠清晰地體現出生產的成果。我國有明確的規定，房屋的預售是有條件的，一般會受到開發方的實力、土地的權屬、建設方的資質以及建設進度等的影響，但是一旦符合預售的條件且預售已經發生的時候，說明該項目的成本已經大部分發生了，且對于購房者而言由于預售時房地產公司已在房交所對購房者進行了網絡簽售，除非購房者退房，房地產公司沒有辦法對已網簽房源進行二次簽售，這說明購房者不論房地產公司是否交房，對網簽的房屋已有了完全的權利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權責發生制的。

各個企業單位在使用完工百分比法確認收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務指標也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。

第2篇：房地產公司的盈利模式范文

[關鍵詞]輕資產運營；房地產；金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.04.030

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）04-00-01

1 房地產行業發展現狀

在中國經濟發展過程中，房地產行業起著舉足輕重的作用，它帶動著上下游諸多行業的發展。在告別了黃金十年后，中國房地產行業出現了過剩的現象。傳統的房地產行業主要是以重資產為發展特征，企業的盈利模式：①土地價格增值。在土地紅利時代，土地價格逐年攀升，企業囤積土地，該行為本身就可為企業獲利。②靠優化資本結構，降低融資成本來獲得盈利。在內部融資和外部融資中，傳統的房地產企業主要依靠對外融資中的債務投資，比如：地產抵押經營貸款、房地產信托、發行債券，等等。確定合理的負債和股權比例，以及負債內部長短期債務的比例成為房地產企業財務決策中非常重要的問題。

在中國，直接融資市場發展落后、投資破產機制不成熟、企業誠信不足等問題約束著銀行放貸的步伐，所以企業一旦資金鏈斷裂，就可能面臨破產的問題。同時，房地產行業受政府宏觀調控的影響巨大，央行的貨幣政策、稅務政策及房地產轉讓購置政策都使行業發展面臨著巨大的不確定因素。由以上分析可以得出，傳統的重資產行業發展模式難以適應現有的行業形勢，要突破瓶頸就需要向輕資產運營模式轉變。

碧桂園作為中國房產十強，是一家以房地產為主營業務，經營范圍涉及裝修、建筑、酒店及教育等行業的綜合性企業集團。2014年碧桂園實現銷售1 287.9億元，完成了全年的銷售目標。作為千億級別梯隊的房企，面臨行業變革，碧桂園成功地引入了輕資產模式，其經驗值得借鑒。

2 碧桂園輕資產模式經驗分析

2.1 借力金融巨頭，引入外部投資者

目前，房地產行業的庫存壓力不斷加大，銷售不理想，碧桂園的借貸總額上升了10%。平安人壽以每股港幣2.816元的價格，共計63億元的資金購買碧桂園22.36億新股，成為碧桂園第二大股東。平安和碧桂園的強強聯合有利于雙方實現戰略互補，平安入股給碧桂園帶來了巨額的現金，緩解了資金鏈緊張的情況。碧桂園將募集到的資金用于公司日后發展和一般營運用途，在讓渡部分控制權的同時，優化資本結構，實現“去家族化”的目標。平安也將此次投資視為保險資金的分散配置，作為未來布局社區金融的重要戰略。從而雙方可以在金融投資、房地產營銷、資產管理業務方面實現合作。

2.2 O2O+大數據改造模式

平安入主碧桂園可以利用其30多萬戶的現有存量業主資源，在碧桂園社區的APP中植入平安的產品，這樣業主就可以在線上提交申請，線下享受日常家政、維修服務（比如支付物業管理費，水電氣費）以及增值服務（比如照顧老人小孩、洗衣服、購物）。利用這個虛擬的平臺可以為業主租戶和物業管理公司提供一個交易平臺，有效解決了信息不對稱、交易費用高、難度大的問題。相對于報紙雜志以及在公交地鐵等人流聚集地投放廣告而言，利用這個APP在線平臺能收集用戶的交易數據及流量，分析業主的愛好和消費需求。基于社區住宅和碧桂園的其他垂直產業鏈，關注養老、酒店、教育等細分市場，可根據業主的年齡、偏好、消費額實現精準營銷，發揮互聯網的作用，構造覆蓋業主租戶生命周期的資源整合平臺，全方位多層次地滿足業主的需求。

2.3 房產眾籌，用戶定制

傳統的地產商都是依靠貸款，或通過影子銀行進行融資。在融資成本不斷提高的大環境下，碧桂園在上海推出了房產眾籌項目，以一平方米為眾籌單位，在項目建成后，購買者就可以擁有一套樓房的部分或整體權益。隨后，投資者可以把眾籌權利轉化為產權，擁有該套住房，或委托開發商銷售后轉為收益權。通過眾籌的項目投資者可以參加項目的全過程，享受到份額轉讓、分紅、低價購房等多項收益。互聯網精神的實質就是互動、分享、開放，只有至始至終以客戶為導向進行定制生產，產品才能實現與消費者的精神共鳴。對于碧桂園本身而言，進行眾籌能有效減少在融資和營銷環節的成本，卸下資金壓力，轉變成為管理運營商，提前鎖定了購買意向客戶，降低后續的銷售壓力，避免一些不可預料的市場風險，同時也可以讓業主享受成本節約的收益。

2.4 發行REITs，盤活旗下重資產

REITs即為房地產信托投資基金，按其性質和收入來源分為債務型、股權型、混合型。股權型的收入來源就是租金或處置所得，此時的REITs就是直接投資不動產。而債券型主要是以利息收入和證券投資收益為主，即投資者向開發商和房地產管理者提供投資性房地產抵押證券或抵押貸款。在中國的REITs市場主要是以債券型為主且多以私募定位，采取到期還本付息被動管理。碧桂園旗下有44家酒店，由于國內酒店市場競爭激烈并且酒店的選址不具有優勢，碧桂園的營業收入增長緩慢，資產報酬率在同行業中較低。碧桂園計劃把酒店業務板塊分拆上市以此提高流動性和財務的靈活性，通過酒店資產證券化去盤活這部分重資產，從而優化自己的財務報表。但是目前中國內地的REITs還沒能得到政策的支持，現有的幾個REITs的客戶主要是大戶以及機構投資者，投資者人數限制致使其流動性較弱。同時中國持有物業取得的租金需要交納營業稅，所得稅等，稅務負擔也成為制約REITs發展的重要因素。

輕資產模式受到房地產公司的喜愛一個非常重要的因素就是能解決房地產龐大的資金壓力，只有控制好項目質量控制、打通融資渠道，提高風險的防范能力才能真正實現輕資產帶來的效益。

第3篇：房地產公司的盈利模式范文

關鍵詞:房地產企業;戰略轉型

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

2009年4月8日,一直被萬科視為標桿的美國帕爾迪房地產公司宣布與桑達克斯合并,在金融危機發生的兩年中,帕爾迪虧損37億美元,結束了其長達56年的連續贏利記錄,桑達克斯在2008年的虧損也達到27億美元。金融危機也對我國的房地產市場產生了巨大的沖擊,在此形勢下,房地產企業如何調整其發展戰略以應對復雜與激烈的經營環境,促進房地產產業及企業的健康發展,成為亟須研究與解決的問題。

一、戰略轉型理論的含義和特點

戰略轉型就是企業為了動態地適應外部環境和內部條件的變化,或者為了利用潛在的機會而從原有戰略轉變到新戰略,從而不斷創造新的競爭優勢。企業戰略轉型是一個具有生態特征的戰略演變過程,是組織在快速變化的競爭條件下采取非固定式戰略趨向的一種必然結果,表現為企業戰略具有周期性、實效性特征。企業要適應不斷變化的競爭環境,就必須根據企業所處的宏觀和微觀環境的實際情況積極進行戰略調整,對企業重新進行定位、改進或選擇新的經營戰略和發展戰略,圍繞增強企業的核心競爭力,推動企業進行戰略轉換。戰略轉型具有前瞻性、目的性和創新性的特征。

二、房地產開發企業的戰略轉型

(一)培育房地產企業核心競爭力。企業核心競爭力,又稱企業核心能力,是近幾年國際上戰略管理領域的熱點研究課題。核心競爭力的英文原意是“核心能力或核心技術”,這一概念是由美國著名管理學家普拉哈萊德和哈默于1990年提出的,核心競爭力是一種“組織的積累性學識,特別是如何協調不同的生產技能和有機結合多種技術流派的學識”。房地產企業應該培育自己獨有的核心競爭力,以下是房地產企業要重視的幾個方面:

1、分工和專業化協作的深化是構建房地產企業核心競爭力的前提。房地產開發企業應該尋找合作伙伴,采取外包化進行開發。充分利用企業的核心創新技術,發揮核心專長開展經營活動,才能最大限度地降低經營成本,規避經營風險,快速應變市場。調整業務類型,有保有棄,重點開發有競爭優勢的業務。例如,為應對行業的波動,Pulte Homes公司主動調整業務類型,停止開發經驗相對較少的商用物業建設項目,專注于居民住房業務,確立專業化路線。對國內的房產開發企業來說,宏觀調控提高了房地產企業進入的門檻,加劇了房地產企業的競爭,宣告了房地產企業粗放經營的失敗。市場發展越成熟,市場競爭越激烈,專業化就越重要,專注才能專業,專業才能卓越。所以,房地產企業必須明確自身優勢,有所為,有所不為,既是應對不景氣行業發展環境的應急之策,也是理清企業發展思路、重新確定企業發展戰略定位的大好時機。

2、以顧客價值為導向,對管理流程、服務流程進行改造是構建房地產企業核心競爭力的條件。顧客價值是顧客通過所購之物(服務)獲得的價值和購買過程中所費成本之比較,包括物質價值和精神價值兩部分。以顧客價值為導向,意味著針對顧客的特定需求,設計和制造滿足其需求的產品。但是這對于房地產企業來說成本過高,所以在做好市場調研的情況下,選擇滿足大部分顧客價值的產品類型,例如戶型,可以在市場調查的基礎上,選出最受歡迎的若干種戶型。

3、企業核心競爭力的塑造是建立在學習型組織的基礎上,學習導向會加強企業的創新能力。因為組織內大范圍的學習行為,提高了組織成員對客戶不確定的需求、技術變化、不確定競爭等因素的關注和把握程度。而且,學習導向還提高了技術創新水平及對創新技術的應用,從而有利于實現對市場的技術突破。因此,學習導向實現了企業市場導向改善企業績效的目標。在企業內部,應增進知識的共享、擴散程度,提高知識的利用效率,注重人才的培養,在企業內部創造寬松的環境(包括充分尊重和鼓勵員工的首創精神、建立共同的價值觀、對員工進行培訓、適當授權等),使員工發揮自己的潛能,實現自己的價值。

(二)轉變盈利模式

1、向土地綜合經營者轉變。以往對于房地產開發企業來說,土地的獲取是至關重要的,為了在激烈的競爭中獲取土地,很多開發商選擇一次性付款,這要求開發商有很強的資金實力,而且一旦發生市場低迷、金融危機,土地也有可能成為一把雙刃劍,比如帕迪爾公司2007年半年與土地有關的費用高達8.82億美元,而公司的虧損不過5.08億美元。其中,公司以期權的方式拿地,已經支付了保證金和一些成本,但公司不準備繼續交易而導致損失1.10億美元;準備用于開發或出售的土地減值損失0.52億美元;開發中的土地資產減值損失6.66億美元;投資于一家未合并報表的合資企業損失0.54億美元。房地產企業要向土地綜合經營者轉變,只有這樣才能徹底改變開發的短期行為模式,最大限度地體現土地的價值,并給公司帶來平穩的現金流,保證公司的持續性發展。從房地產產品的整體概念出發,除提供滿足消費者需求的住房需求等核心產品外,還要提供其形式產品和附加產品,進行產品軟創新,如獨特的建筑風格、產品質量、產品品牌、社區環境、售后服務和信貸服務等,通過提供附加服務來吸引消費者,提高消費者的滿意度。同時,隨著消費者需求的變化而提供相應的服務。

2、向城市空間再利用與改造轉變。城市空間再利用是指對城市中心區的舊樓進行改造再包裝的工程。這種房地產商業模式在歐美等發達國家早已成熟,但在國內由于政府和發展商醉心于大造新城,因此在這方面基本是一個空白。隨著國家的土地政策從緊,這方面必將成為房地產開發企業新的利潤增長點。

(三)注重客戶關系管理。客戶是開發商生存的基礎。根據客戶需求提供房地產產品,通過改善產品和服務的質量增強客戶滿意度,與客戶建立良好的關系,是開發商取得競爭優勢的重要手段。客戶關系管理能力是中小房地產企業運用信息化手段有效地對房地產產品的開發、建設、銷售和服務等環節的流程進行管理,縮短營銷周期和降低營銷成本,增加收入,尋找擴展業務所需的新的市場和渠道,提高客戶的價值、滿意度、贏利性和忠實度,從而提升企業的核心競爭能力。

(四)彌隙市場戰略。彌隙市場戰略是日本經濟學家長島總一郎提出的,他認為市場經濟中永遠存在著市場的盲點,企業生產經營活動應該圍繞著“尋找市場彌隙”而展開,并以新產品開發作為實施市場縫隙戰略的核心。房地產開發企業要在市場競爭中求生存、求發展,就必須通過加強市場調研,挖掘、發現、把握房地產開發市場彌隙,開發適合消費者需求不斷變化的產品,為自己的生存能力增添砝碼。

總之,面對2009年經濟嚴峻形勢,房地產企業要實現成功跨越,應對困難要有足夠清醒的認識;要能迅速適應市場調整經營策略;轉變盈利模式,向土地綜合經營者轉變。對中國房地產市場前景充滿信心,采用適當的管理方法、戰略措施,是我們應對金融危機的法寶。

(作者單位:西安建筑科技大學)

主要參考文獻:

[1]汪利娜.房地產宏觀調控后的冷靜思考[J].房地產金融,2004.12.

[2]欒承連.基于核心競爭力的中小房地產企業戰略定位研究[J].科技信息,2007.

[3]邁克爾?波特.競爭戰略[M].北京:華夏出版社,2004.

第4篇：房地產公司的盈利模式范文

一、房地產行業遇增長瓶頸，金融創新帶來變革機遇

1.房地產行業面臨增長天花板，房企盈利能力下滑

2015年至今，在持續的貨幣寬松、信貸增產、政策松動的強刺激下，房地產行業進入小周期上升階段，市場交易行情持續復蘇，房企資金鏈明顯好轉，收獲了靚麗的成績單。但是從長期來看，除一線城市和少數核心二線城市出現供小于求的情況，大部分城仍然市面臨庫存積壓、降價難銷的困境，去庫存依舊是未來長期主題。同時，天價地王頻頻出現，地價漲幅持續高于房價漲幅，房地產企業盈利空間繼續縮窄在所難免。

傳統房地產企業面臨銷售規模增長的中長期瓶頸，依靠簡單拿地、開發賣房的盈利模式將難以持續。從上市房企財務數據看，自2011年以來，房地產企業銷售毛利率從接近40%的高位持續下降至28%，銷售凈利潤率從16%下滑至不足10%，行業盈利空間持續被壓縮。雖然近兩年房地產行業明顯回暖，但多數房企增收不增利，2016年一季度行業銷售凈利率為9.68%，同比下降了3.3個百分點。今年一季度房企盈利繼續出現分化，1/4的上市房企銷售凈利率高于10%，而另有1/4的房企卻已經為負值。

2.部分房地產企業負債率高企，急需改善融資結構

房地產企業傳統的重資產模式，必然會導致高杠桿和負債率偏高，而房企的主要融資渠道為債務融資（銀行貸款、委托貸款、公司債等）。去年以來信貸政策寬松，銀行貸款利率多次下調，房企融資成本明顯降低，同時A股再融資渠道也在放寬，房企融資沖動強烈。2016年1-6月，上市房企發行公司債、企業債、超短融等信用債超過2500億元，遠高于去年同期水平，代表房企發行公司債的票面利率普遍在3%-4%之間，較去年明顯降低；2015年28家上市房企定向增發募集資金超過1200億元，今年上半年又有20家房企定向增發700多億元，另有25家房企正處于審批流程中，部分房企甚至連續推出定增方案，房企資金饑渴可見一斑。

房地產企業融資的增加，造成部分房企資產負債率居高不下。上市房企資產負債率持續升高，2015年達到76.64%，比2014年提高1.8個百分點。綠地控股、泛海控股等部分房企的資產負債率超過了87%，遠高于行業平均值，其負債以債券、銀行貸款等為主。房企負債率高企，意味著企業償債壓力巨大，同時會影響企業后續再融資的安排，因而急需開拓融資渠道及創新融資模式。

3.房地產與金融合作密切，金融創新浪潮帶來發展機遇

房地產行業與金融行業都是傳統的資金密集型行業，二者合作廣泛而密切，在國外的行業分類中，房地產行業直接被視為金融的一部分。一方面，房地產的資產屬性使其成為金融領域最重要的抵押品和融資工具；另一方面，房地產企業通過發債、IPO、定增等傳統方式融資，同樣離不開金融機構的支持。

近幾年，隨著金融市場管制逐步放寬，金融創新尤其是直接融資渠道拓寬，互聯網金融如火如荼，金融行業迎來新一輪發展階段，也為房地產行業帶來變革的機遇。以P2P、眾籌等為代表的新型互聯網融資方式，為房企將重資產的房子、土地轉換為輕資產提供了便利。金融創新也在推動房地產資產證券化不斷發展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、類REITs、公積金貸款證券化等產品開始涌現，這為房企開辟了新的融資渠道，有利于提高資產流動性。在“地產+金融+互聯網”大融合的趨勢下，部分房企借助金融創新力量，加速戰略轉型，目標成為產業金融集團或其他類基金投資管理機構，也變得順理成章。

二、房企轉型金融背后動因思考

1.企業利潤多元化，謀求高投入高回報

房地產企業轉型金融業務，最主要的目的是尋求更大增量市場，突破現有行業發展瓶頸，拓寬企業利潤來源。而金融行業門檻高、資本金數量大、盈利能力強，正符合房企未來戰略需求。部分投資于金融行業的房企，已經獲得豐厚回報。泛海控股的民生證券公司已經成為其利潤主要來源，2015年證券公司營業利潤占比達到51.2%。綠地控股的全資子公司綠地金控去年實現凈利潤30 億元，占比上市公司凈利達40%。

2.拓寬融資渠道，調整融資結構，降低融資成本

房企直接參與金融業務，將融資渠道從銀行、公司債擴展至信托、私募基金、保險、REITs、互聯網金融等領域，并且不斷發展出融資租賃、房地產資產證券化、P2P與眾籌等新型融資方式。而以債權融資為主的融資結構，也悄然發生改變，股權融資占比大幅增加，房地產股權投資基金開始興起。直接參股或控股金融機構的房企，享有更多融資便利，入股保險的企業將有可能獲得大量低成本、長期限的保險資金；對入股銀行的房企而言，一方面其在地產開發周期中的融資需求皆有所滿足，包括前期拿地保證金、開發貸、銷售期按揭貸款以至于在持有運營階段的經營性物業抵押貸款、社區金融服務等，另一方面也可對房企產業鏈的上下游企業提供融資服務。

3.推動房企經營模式轉型

傳統房地產企業多為重資產模式，即企業投入大量自有資金用于拿地、開發項目；但是借助金融創新方式，房地產基金、眾籌等多種融資渠道獲取資金，將項目大部分權益打包轉讓，一方面使企業債務出表，從而優化房企財務報表結構，另一方面使企業專注于設計、建造、招商及運營管理等環節，使企業經營模式向輕資產模式轉換。

三、地產轉型金融業務的三大主要模式

1.成立金融控股平臺，統籌金融業務，獲取金融全牌照

房地產企業轉型金融最直接的模式就是成立金融控股平臺，獨立開展所有進入業務，通過多種渠道布局，目標是獲取金融領域全牌照。采用這種模式的多為房地產龍頭企業，如萬達集團、恒大集團、綠地集團等，它們未來謀求房地產業務與金融業務板塊的協同效應，力求打造金融地產財團的發展模式。

萬達集團在2015年正式成立萬達金融集團，目前已經擁有網絡金融、保險、投資等子公司，今年上半年收入155億元，發展極其迅速。恒大集團成立恒大金融集團，先后獲得保險、銀行等業務牌照，設立恒大金服公司涉足互聯網金融，其中“恒大人壽”借助亞冠決賽高調亮相，引起廣泛關注。綠地集團將金融業務作為三大新業務版塊，成立金融控股集團，進入包括互聯網金融、私募基金、小貸/擔保等多個領域，并參股東方證券、上海農商銀行、錦州銀行等金融機構。

2.參股控股金融機構，擴大金融布局

部分中型房企由于自身實力有限，但是在金融行業擁有一定的經驗或資源，選擇直接參股或控股金融機構的方式，以“地產+金融+X”為戰略目標，逐步轉型金融業務。一般而言，房企主要通過認購上市金融機構定向增發的股份或二級市場收購、收購非上市金融機構股權等手段，獲取金融機構的參與乃至控制權，快速開展金融業務；或者聯合其他房企、資本共同發起設立壽險、財險、再保險、民營銀行等公司，從而獲取金融牌照，擴大金融領域布局。

泛海控股是典型的轉型金融業務的房地產公司，從2014 年起加大了在金融領域的投資，在“金融+房地產+戰略投資”的戰略轉型思路指導下，先后收購并增資民生證券、亞太財險、民生信托、民生期貨等，設立基金、投資管理公司、民金所等子公司，聯合其他民企發起成立壽險、再保險公司等，不斷完善金融版圖。

互聯網金融平臺則是房企轉型金融的熱門路徑。今年以來，就有金地集團、碧桂園集團、佳兆業等房地產企業紛紛上線互聯網金融平臺，推出眾籌、首付貸、供應鏈融資等各類金融產品。2016年9月，泛海控股設立民生金服控股有限公司，也建立了互聯網金融控股平臺。

3.與金融機構合作，創新發展房地產金融產品

雖然很多房企意識到金融業務的價值，但是出于自身實力、整體戰略等多種原因，難以直接參與金融業務，所以選擇與外部金融機構合作，實現地產與金融的創新結合。

房地產公司與券商、基金合作推動房地產資產證券化，將成熟物業等存量資產打包發行房地產投資信托基金（REITs），房企實現商業物業項目的投資退出，提前變現租金收益，縮短投資回報周期，提高資金運用效率，加速輕資產化轉型，而REITs投資人享受租金、物業升值等帶來的投資收益，豐富資產配置品種，實現雙贏目標。例如，2015年萬科地產與鵬華基金發起的國內首只公募REITs“鵬華前海萬科REITs”，以不高于基金資產50%的比例投資于萬科前海企業公館股權，運作一年的投資收益達到了9%，而同期的同期滬深300指數下跌近19%。

房企與P2P、眾籌等互聯網金融平臺的合作，有些集中于首付貸、眾籌購房等產品，雖然能幫助房企提高成交量，推動項目去化，加速銷售資金回籠，但是存在助長房價上漲和涉嫌非法集資等法律風險，部分地區已經叫停。而現在房企與互聯網平臺的合作，更加重視場景與金融的結合，挖掘消費金融潛力，譬如圍繞購買房地產過程購房、裝修、物業管理的消費需求，借助互聯網為客戶提供金融解決方案。

此外，多家房企引入保險等機構作為戰略投資者。保利地產引入泰康人壽、珠江人壽、安邦保險，遠洋地產引入中國人壽等，推進地產與保險在戰略層面的長遠合作，二者在融資、運營、業務開拓方面實現協同發展。譬如在當前熱門的養老地產領域，保險作為低成本長期資金的投入者，地產企業作為養老社區的承建者、運營者，雙方的結合將帶來持續良好的效益。

四、房企轉型金融業務須重視風險

房地產與金融雖然都是資金密集型行業，但是二者在政策監管、市場競爭等方面存在很大的不同，房企轉型金融業務過程中不可避免面臨諸多風險。

金融行業競爭激烈，轉型金融同樣面臨盈利困難的風險。以壽險業為例，2015年上海人壽、恒大人壽、人保健康等均出現凈利潤虧損億元以上。我國經濟進入新常態后，金融機構不良貸款處于上升通道，房企轉型金融不得不面臨這個風險。我國銀行業不良資產總量和占比最近幾年持續雙升，不良資產率已經突破2%，銀行利潤增速出現銳減。

我國金融機構牌照采用審批制，獲取牌照的難度極大，通過發起設立金融機構獲取金融業務牌照的房企不得不面對漫長的審批過程，也有可能無法通過審批。監管機構對產業資本獲取金融牌照采取嚴格審核的態度，譬如目前有200多家企業排隊申請保險牌照，但保監會15年至今年上半年僅批準24家籌建，對發起企業提出財務報表良好、有持續出資能力、股東社會信用要好、有專業人才隊伍等多項要求。

而熱門的房地產互聯網金融，目前并沒有嚴格的行業規范，也缺乏相關法律的監管和約束。部分房企的互聯網金融產品甚至存在自融問題，即旗下平臺將募集資金投入到關聯公司的房地產項目上，而這種隱蔽的風險很難被監管部門及時發現。有些互聯網金融平臺的房地產P2P產品還存在資金監管缺失、重復抵押等問題，面臨房價下跌、逾期等風險，如果因此出現兌付問題，對行業發展和房企品牌都是巨大傷害，投資者更是面臨嚴重損失。

從監管層面來看，房地產參股金融，受到住建部、央行、證監會、銀監會、保監會等多個部門的監管，涉及多個部門的協調，有可能存在一定的監管空白。而房地產與金融作為關聯度很強的行業，二者的融合，存在影響金融系統穩定的隱患――以房企入股銀行為例，房企可能一定程度上影響銀行的決策，銀行信貸政策、利率政策、風控機制獨立性減弱，如果房企或銀行一方發生問題，風險將會疊加放大。

五、房地產企業轉型金融業務的建議

房地產企業紛紛切入金融業務，企圖從“地產+金融”的融合中獲取企業新的發展動力，再加上“互聯網”的因素，地產與金融的創新更是層出不窮。房企在轉型金融業務過程中，應該在以下四個方面努力。

首先，制定轉型金融業務的戰略目的，做好頂層設計規劃，譬如選擇整體轉型金融業務還是走產融結合，選擇戰略投資或者財務投資，實現全牌照的金控集團還是集中某一行業深耕等。

其次，結合企業自身的運營模式、資本實力等條件和優勢選擇實現路徑。以國有大型房企為例，它們資金實力雄厚、股東背景強大，可以直接獲取金融牌照，甚至直接成立金控集團，在發展房地產主業同時，做大金融業務，推動企業跨越式發展。中小房企則資本有限，可選擇互聯網金融平臺，開展金融創新，服務地產業務發展。

再次，建立符合金融行業特點的人才管理與激勵機制。金融行業是資本密集型+知本密集型行業，人才是核心資源。房企需要建立起市場化的激勵機制，完善職業上升通道，并著手培養地產+金融的復合型管理人才。

最后，建立地產業務與金融業務的隔離機制，在分業監管的模式下還應建立不同金融機構間的防火墻機制。企業內部建立嚴格的風險控制體系，對房地產與金融機構間、不同金融機構間的關聯交易建立審查制度和機構，在符合法律規定的情況進行關聯交易，并向監管部門報告。

第5篇：房地產公司的盈利模式范文

據國內上市房地產公司2011年三季報數據統計顯示：截至2011年9月30日，有8家A股上市房地產企業資產負債率超過85%，16家上市房企資產負債率超過80%。

覆巢之下，焉有完卵？身披“保障房第一股”的中天城投集團股份有限公司（000540.SZ，以下簡稱“中天城投”）以86%的資產負債率位列前十之內，已然問題頻出。

在今年上半年尚處于平穩狀態的中天城投卻從7月底以開盤價16.70元開始一路狂跌，截至12月5日，中天城投以7.09元收盤，其下跌幅度約為57.54%，令人驚愕。

“中天，現在即未來”，這家位屬貴州省貴陽市的地方龍頭房地產企業，作為當地唯一一家上市的房地產企業，與地方政府合作頗多，在眾多房企都渴望分一杯“保障房”羹的情況下，中天城投拿下貴陽市大面積的保障房建設項目。

拿下如此“香饃饃”，為何股價下跌卻如此迅猛？綜看中天城投財報數據，不難發現，拿下如此多項目的中天城投，卻面臨“巧婦難為無米之炊”的尷尬境地―過高負債率。

保障房第一股大跌

與今天的大幅下跌形成鮮明對比的是，在今年3月份，中天城投得助于保障房概念曾受到市場狂熱追捧，一度上漲至18.99元/股。暴跌始于7月11日遭遇空頭突襲，股價大跌。 走勢極其平穩的中天城投跌3.47%，盤中瞬時最大跌幅達到8%。

“保障房建設周期短，工程回款快，能夠獲得信貸支持，將有利保障中小企業的生存空間。另外，從保障房建設的國家支持力度來看，短期內不會減少保障房投資量，因此中小企業都愿意參與保障房建設。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉對時代周報記者表示。

中天城投“保障房第一股”，源于今年3月與貴州省政府簽訂的《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設框架協議》。計劃顯示中天城投將計劃5年內完成1000萬平方米，年均200萬平方米保障房任務，如此大面積在當地保障房建設中位列第一。

據公開資料顯示：截至6月底，中天城投已在貴陽市著手開展約130萬平方米的保障房建設。

其中，漁安安井回遷安置區項目為最大一筆保障房投資協議的第一個大型項目，但在今年7月被媒體爆出：工程在今年春節后幾乎處于停工狀態。對此，中天城投董秘李俊曾對媒體表示：“停工是被迫的，有些事情我們不好說，但公司保障房項目資金需求缺口比較大。”

除此而外，中天城投旗下另一重點項目未來方舟也被爆出未能如期開工。據中天城投相關信息顯示：“未來方舟”將在國慶前后推向市場，該項目今年的計劃銷售額為50億元，占全年銷售額的62%。

然而，貴陽一地產記者對時代周報記者表示：“‘未來方舟’一期預計是2013年交房，但今年肯定完成不了任務，這個盤太大了。”而在此前媒體的報道中，中天城投旗下除上述漁安安井回遷安置區項目外，中天會展城、中天花園三期及中天世紀新城等項目也均處于停工和半停工的狀態。

媒體報道后，中天城投方面及時作出了回饋，表明在建項目開工一切正常，而在10月，記者也曾來到中天城投未來方舟項目建設基地，的確看到塵土飛揚的開工場地。

中天城投三季度報表中提及：“預計可售房源在今年國慶前后陸續推向市場。”然而已近年關，據當地居民透露，中天城投未來方舟項目可售房依然沒有在市面上有所宣傳。

拿下如此多的地方優良項目，卻有多個項目停工或半停工，中天城投的問題何在？

對此，韓長吉對時代周報記者表示：“保障房建設將有利保障中小企業的生存空間，然而，由于保障房建設的盈利模式不明確，中小企業有可能遭遇盈利風險。”

負債率一路飆高

時代周報記者根據上述項目為中天城投算了一筆賬。以漁安安井為例，這一項目將耗資達600億元。9月拿下的包括筑城廣場在內的三大項目預期總投資額為6.47億元。但據中天城投2011年三季報顯示，公司前三季度實現營業收入20.04億元，同比增長42.75%；實現凈利潤3.25億元。

那么，一家營業利潤3.25億元的公司，如何投資建設投資規模600億元的保障房建設？此外中天城投表示： 600億元的保障房建設將在未來3-5年全面完工，然而，中天城司去年總資產額，僅為124億元。

面對上述情況，中天城投表示：隨著重點銷售項目“未來方舟”下半年進入銷售后，公司的資金狀況有望得到緩解。然而據貴陽地產記者對時代周報記者的描述，“未來方舟”盤過大，今年如期銷售的可能性并不大。

自2009年起，中天城投負債率過高的問題一直存在。2009年全年公司凈負債率均超過100%，2010年公司凈負債率最高點接近200%，2011年凈負債率更是一路飄高，截至今年竟高達214%。

申銀萬國分析指出：中天城投負債率偏高，源于公司的快速擴張。今年上半年公司已開發138萬平方米（不含保障房），但同期公司銷售近18億元，較去年下降33%，主要仍系可售量較少所致。

今年5月，在深交所上市公司投資者關系互動平臺上，便有投資者就中天城投的資金情況提出過質疑。

此時公司表示公司正積極與有關部門及金融機構對接融資事宜，但至今并未對運營資金是否充足給出明確的說法。

爆發式擴張入不敷出

9月8日，對于中天城投而言是一個忙碌的日子。在這一天，公司連續了三條公告；公司總裁周力因身體健康原因辭職。

此外董事會通過了組建貴州文化產業股份有限公司、BT模式建設貴陽市規劃展覽館及參與筑城廣場BOT項目三個議案。

“筑城廣場這塊地屬于貴陽市黃金地段，中天拿下這塊地，背景不淺。”貴陽市一業內人士對時代周報記者表示。

這塊地位于貴陽老城區中心，毗鄰貴陽市人民廣場附近，此前為當地最好的初高中貴陽一中，被譽為貴陽“城市名片”，因其位處穿城而過的南明河一拐角處，因此曾被當地人譽為“龍的明珠”。

“貴陽一中同意搬遷時，官方說法是原址要用作綠地建設，完全沒想到最后是地產公司接手。”貴陽當地居民單雄對時代周報記者稱。

9月6日，這顆“明珠”的主人不再是學校，雖此前一度傳聞保利國際接手。但隨著中天城投簽訂《貴陽市筑城廣場項目投資協議》，中天城投正式入主這塊寶地。

據悉，這塊規劃總用地面積87433平方米，廣場以下建筑面積64321平方米的地塊，中天城投預期總投資額達6.47億元。

另一邊，房地產企業可謂“涉礦成風”。目前約有1/6的房地產企業在上半年涉及了礦產業務，涉及資金超過了200億元。據搜房網調查顯示：70%的網友認為房企涉礦主要原因是為了套現，以緩解緊張的資金流問題。

而“拉開了中小上市房企涉礦大幕”的，即為中天城司。

今年4月份，中天城告稱將于貴州聯合能源清潔燃料有限公司設立控股子公司發展礦業。但至今仍未有過多實質進展。

顯然，組建文化公司以及進軍礦業等多元化舉動，將是中天城投在大背景下欲擴張資金來源的“賺錢”方式之一，而入主筑城廣場BOT項目，則是繼保障房項目后又一“花錢”的投資項目。

第6篇：房地產公司的盈利模式范文

古人云，陰極之至，陽氣始生，日南至，日短之至，日影長之至，故曰“冬至”。

國內的房地產過冬論，始于王石于2007年12月提出的“拐點論”，伴隨著數不勝數的調控“秋風”和“霜凍”，期間還短暫地出現了10萬億元信貸狂潮下的“小陽春”，然而帶有強烈計劃經濟特色的“限購令”如西伯利亞的寒流一般，徹底將地產業送入深冬。

不過所謂“冬至一陽生”，在從“一九”邁向“三九”的過程中，雖然寒冷空前加劇，但陽氣卻越來越充沛，這也是冬至這個被中國人最先制定出來的二十四節氣的哲學魅力所在，用浪漫如雪萊的說法是“冬天來了，春天還會遠嗎?”

不過如何渡過這個寒冬的確是個問題。借用動物世界中的各種過冬策略，或許眾多房地產企業可以從中窺出一些他山之石的意味。冬眠模式

過冬要點：融資現金流足以撐到運營現金流正常周轉期的到來，

與熊等的全面休息如出一轍，很多企業也采取了冬眠模式。但是其中的前提則在于之前的能量儲存是否充足，資金是否充裕。

2011年底，一個專門針對房地產融資的融資模式創新峰會在北京舉行。在會后的項目對接洽談會上擠滿了拿著項目找資金的各種規模的地產開發商。

“房地產行業這兩三年受宏觀調控政策的限制，不管是從銀行還是信托渠道融資都已經很困難，這些都已經不能作為融資的主渠道了，目前我們正在考慮使用的融資模式包括上市、在海外發行債券等等，總體還是希望能夠多元化進行。”山水文園集團金融資產管理中心總經理趙一軍說。山水文園自成立到現在，先后開發了百萬平米的山水文園、山水lavie、山水廣場、白龍潭皇家森林公園景區、金海湖旅游度假休閑項目、青島鮑魚島游艇俱樂部等10多個項目，涵蓋普通住宅、高端別墅、高端地產和旅游地產等范圍。

事實上不只山水文園，“融資困難”幾乎是絕大多數的房地產企業都要面對的問題。“多元化融資方式的探索，不能簡單歸為由于宏觀調控緊縮倒逼導致的。其實在2007年，中國有了“合伙企業法”以后，中國本土的基金行業(VCP)就已經發展的很快了，2008年開始就已經誕生了第―批的人民幣的房地產基金。對于房地產企業來說，以前更多的是通過財務部門融資，考慮的基本都是銀行貸款或者信托，但是由于近年的政策緊縮，所以他們才開始放眼看到這些多元的融資渠道，可以說政策環境催化了這些多元融資體系的建立。”作為有著多年從業經驗的趙一軍，認為目前市場的融資環境雖然還不夠健全，但是也已經向著多元化邁進了不少。

據國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行的數據統計顯示，2010年國內已經有了近30只房地產投資基金，總規模達500多億元人民幣，其中以地產私募基金為主。而這一規模將在2011年擴大至于億元。現在國內多個地產私募基金除了投資住宅開發項目，還進入了商業地產開發和物業持有、城市綜合體開發、綠色建筑領域等。這些基金可以成為綜合的股權投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費用以及超額的利潤分成，目前多數基金將其目標收益率定在20％～25％之間。

但是由于大部分人民幣房地產私募基金的發展始于2010年，目前尚不完善。除極少數外，多數尚未完成“募集――投資――管理――退出”的完整經營周期。基金自身運作管理水平參差不齊、信用制度不成熟、退出機制不完善，加之行業監管和引導不完善，如果不能規范運作反而阻礙行業正常發展。

“對于需要融資的企業來說，不管采用哪種融資模式，我們都會從兩個標準上來衡量。”面對紛繁復雜的多元化融資市場，趙一軍強調，

“金融投融資產品已經多元化了，債轉股、股轉債、短期的夾層融資等等，有很多產品模型，沒有所謂對和錯，對于不同性質的開發商，最適合自己的形式才是最好的。”

地產開發商融資時首先考慮的是融資成本，包括年息或股權出讓多少，以及資金到位時間。除此之外，趙一軍特別強調雙方保持平等和互惠互利的原則很重要。“這是能夠有效控制融資風險非常重要的一點。擺正平等的關系對于投融資雙方才是最重要的，如果不能平衡這個關系，這里面的風險就會很大。其實對于投資機構來說，如果項目優質、抵押物非常好、產權清晰、資產干凈，他們也是非常期望的。當然這是一個雙向選擇和相互博弈的過程。”趙一軍表示，目前很多投資公司的確很不成熟，房地產公司在引入資金上的確需要十分注意。

值得一提的是，無論是上市融資、債券發行，還是私募基金等融資渠道，囿于企業發展階段和政策等并不能廣泛推廣。如同坊間形容的一般，中國的金融市場就像美國早期西部開放的牛仔市場，游戲規則還不是那么的完善。對于掌握著地產企業資金命脈的CFO們來說，在選擇融資渠道的時候一定要認真分析自身優勢劣勢，比對各種融資項目的優缺點，切忌跟風。

需要指出的是，過冬并非冬眠。萬科總裁郁亮就曾強調，“萬科不是冬眠，因為它是不作為，而我們實施積極的過冬策略，在三九天鍛煉好身體，春天來了還可以大展拳腳。”

根據近日國土部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案，其中對于閑置土地的認定、處置和處罰等環節，作出了詳細的規定。辦法擬規定，未動工開發建設，土地閑置滿兩年，經批準后可無償收回土地使用權。對于政策上的日益犀利，郁亮坦言，渡過“冬天”，萬科必須做好準備，首先是積極賣樓、慎重買地，然后控制運營預算，除此之外要加強員工培訓，不斷提升管理本領。

實際上除了萬科之外，大量房地產企業都在積極錘煉內控，加減法已經成為房地產企業的主要工作。一方面做加法，擴大融資和投資多元化，增加套房附加值，加大推房促銷力度；另一方面做減法，調整目標，減少開工項目，降價銷售，裁員減薪。

作為資本密集型企業，成本管理的優劣直接影響到房地產企業的利潤空間。在宏觀調控下很多房企資金鏈受到嚴重考驗，不得不通過降價快速回收資金，在降價的情況下如何保證利潤最大化，成本管理成為關鍵的環節。

房地產涉及多方資源的整合，成本管理要比一般企業復雜得多。從前期的項目論證階段、設計規劃階段一直到工程施工結束，成本管理貫穿于整個開發過程。在不同的階段，采取的成本管理方式不盡相同，通常會通過目標管理體系、責任成本管理體系、動態成本控制體系、項目后成本評估，形成系統和完整的成本管理體系，以確保整個項目目標成本的達成。

現金資產達到30％，資產負債率僅為53％，雖然不是最一線的房地產企業，但鑫苑置業的財務控制和運營效率位列全國前20名。鑫苑(中國)置業有

限公司始建于1997年。為中國地產開發企業50強，是亞洲首家在美國紐約證券交易所上市的專業地產開發公司。2006年開始實施全國化戰略，先后在鄭州、濟南、蘇州、合肥、成都、昆山、徐州上七個城市成立八家置業公司及物業公司。

鑫苑置業財務經營管理中心總經理賀鑫對此給出了內控管理的心得，

“因為鑫苑拿地基本上都是通過‘招、拍、掛’的形式，土地拿到后，半年內開發，九個月之后形成銷售，兩年左右售馨這種情況下，毛利率和凈利率都比較低，主要通過現金流的周轉迅速和良好的資金管理來實現利潤穩定。”這種快速運作模式一直是鑫苑置業所堅持的，也因此基本保證了鑫苑置業現金流的周轉健康。這種效果確切說得益于比較細致的財務管理和運作。財務中心每個月對于銷售回款，工程付款月等都會進行核對，找出偏差原因，及時修正。他說，

“以前銷售較好的時期，回款期兩個月也不影響現金流的健康，但是在國家宏觀調控后，銷售數量不如以往，為保證現金回款，我們必須對每筆銷售精耕細作，一次性準備好合格的客戶資料，減少銀行退件的概率，從而縮短按揭辦理周期；同時我們加緊了跟合作銀行的業務溝通，使公司的業務量與銀行額度匹配，不浪費資源，在整體上加快了公司的現金周轉速度。在工程付款上也同樣進行精細化管理，建立三個月的滾動資金計劃，減少無效資金占用，從而在集團層面合理地調配和管理資金，緩解現金壓力。”候鳥模式

過冬要點：量小體輕或來雨綢繆。

凈資產負債率高達163％的綠城中國一度被坊間質疑即將破產。2011年12月30日，綠城中國董事長宋衛平在公司年會特刊上發表名為“自助者天助”的刊首語。在反思了2011年的經歷之后，宋衛平表達了綠城在2012年的核心戰略：在力求生存的首要目標之下，綠城將向輕資產方向發展；已經開始操作的代建模式將得到強化，保障房也將是綠城可能涉及的業務領域；購地開發、商品房開發、中高端等詞匯，則從綠城戰略中淡出。

一位上海房地產企業負責人表示，綠城的轉型宣言其實代表了很多房地產企業的方向。

過去的一年中，在政策的重壓之下，紛紛“棄暗投明”的并非少數。正式宣布終止重組兩個月后，主營商住地產開發的道博股份決定“棄房涉礦”。2011年12月17日，道博股份公告，將收購大股東新星漢宜控股子公司――恒裕礦業80％股份。而在此之前，道博股份連續三年盈利下滑。北京中原市場研究部統計數據顯示：從去年底以來，先后有中弘地產、ST珠江、萊茵置業、鼎力股份、華業地產等10余家地產公司涉礦。

“如果給當前中國房地產企業一個關鍵詞的話，一定是轉型。”華本機構總裁、華本地產研究院院長許文峰曾經這樣提到，“就城市化發展而言，中國房地產至少還有下一個黃金10年，所有的運營模式都可能存在，關鍵是找到合適自己的模式。”

從2010年起，一些土地和資金上不具優勢的中小房企，紛紛轉向采礦、旅游、影院等行業，以增加新的利潤增長點。據不完全統計，近幾個月以來為規避樓市調控風險，多家房企公告了“涉礦”事宜。盡管礦產投資存在較大風險，但是其高額的回報率和產品價格長期看漲的趨勢是房企轉型涉礦的首要考慮因素。其次由于房企在拿地和開發過程中經常和地方政府、國土資源部等相關部門打交道，因此轉投礦產可以將現有資源進行充分運用，提高獲取礦權的機會，降低轉型成本。此外礦產投資規模與房地產投資規模相當，比較適合房企轉型的方向。

但是這種“轉身”是否是一劑良藥呢?

用郁亮的話說，調控政策對大企業影響比小企業大很多。中小型房企由于“船小好調頭”，“輕”和“快”的兩大優勢在政策轉向時往往更易調整戰略。

趙一軍始終不認為房地產開發商由于形勢所逼而進軍其他產業是一種正確的選擇，“很多因勢利導的被動轉型的企業很容易經營不善。”但他也認為應該將被動轉型和主動轉型區別開來。“如果這種多元化是有計劃的主動轉型，比如泛海集團，很早就投資礦業，甚至成為民生銀行的股東，在現在這個經濟環境下看來，這種多元化的策略使得泛海集團在很大程度上避免了單一業務帶來的風險。”

在地產融資模式創新峰會上，諸多專家和業內大佬也認為：轉型是很痛苦的，也要看看自己是否有著相應的人才和實力，否則“餡餅”就會變成“陷阱”。業界專家對此警示：肯定會有一批企業死在商業地產和綜合體上，這些當初一擁而上搞轉型的企業，或許將為它們的輕率冒進而付出代價。

當然，一些謹慎保守的開發商并不傾向于完全轉型，而是把眼光從一線城市轉向二線城市，從住宅地產轉向商業地產或者旅游地產。

越秀集團成立于1985年，目前形成了以地產、交通基建、金融證券為核心產業的“3+X”現代產業體系。截至2010年底，控股總資產約1000億元人民幣。其旗下控有越秀地產(00123.HK)、越秀交通基建有限公司(01052.HK)和越秀房地產投資信托基金(00405.HK)三家香港上市公司。據越秀集團CFO唐壽春介紹，對于從住宅轉型到其他物業領域，越秀集團一直都比較積極。比如全力打造廣州國際金融中心、財富天地廣場等大型優質商用物業。其中中國大樓、世界第八高樓的廣州金融中心于2011年已經實現整體運營。在這種勢頭下，近兩年來越秀地產業務保持快速發展，合同銷售金額屢創新高，新增了近250萬平方米的優質土地儲備，并拓展至佛山、中山、江門、煙臺、武漢、沈陽、杭州等多個城市，確立了珠三角、長三角、環渤海經濟圈等戰略區域，總土地儲備超過1300萬平方米。

此外，旅游地產也得到了很多地產大腕兒的青睞。房地產企業進軍旅游地產已經不是紙上談兵，多數大型企業已經具備了自己的產品線定位。譬如，萬達、華僑城、春光等房企便將自身的產品線定位在冰雪、文化旅游和熱帶雨林上，今典集團于2012年也宣布全面向旅游地產轉型。弱肉強食模式

過冬要點：伺機并購抑或斷尾求生。

對于一些“兇猛”的房地產商來說，這是一個機會。

2011年12月29日，SOHO中國公告稱，公司與上海證大房地產有限公司下屬子公司、綠城中國控股有限公司下屬子公司簽訂協議，以40億元人民幣間接收購上海海之門房地產有限公司50％的股權，進而收購上海外灘8-l地塊50％的權益。

2011年12月28日晚，首開股份公告稱受讓葫蘆島打漁山園區人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司30％的股份，以完成對葫蘆島宏泰的百分百控股。收購資金不超過1.05億元。同晚招商地產和招商局也公告稱，近日招商地產以股權轉讓的方式，收購了青島中潤德汽車貿易有限公司51％的

股權，中潤德成為其控股子公司。

唐壽春在談到旗下越秀地產如何應對金融寒冬時說道，“首先我們的土地儲備有大概1300多萬平方米，雖然量上屬于中等水平，但是土地質量較高，基本都在城市的黃金地段，粗估可以滿足四到五年的開發，保證了我們的平穩發展；其次我們的銷售規模已開始突破100億港幣，2011年的標也已經完成；第三，在全國的布局已經慢慢展開，在國內眾多一二線城市擁有較好地塊。”因此雖然明年房地產市場是一個緊縮的環境，但唐壽春并沒有過多的擔心，“我們的市場占有率和現金流現在處于一個

良好的水平，加上以上提及的三

點，風險已經明顯分散，渡過這個金融寒冬沒什么問題。”

但是對于很多企業來說，也許情形就不這么樂觀了。根據安信證券的測算，2012年、2013年房地產資金鏈缺口分別將達到12423億元、20351億元，屆時資金缺口大致相當于當期銷售額的25％、40％。因此在政策的調控下，強勢的、現金狀況良好的房地產企業開啟并購大潮是必然之勢，行業洗牌也不可避免。

“房地產行業面臨的金融緊縮局面還至少要持續一兩年，”賀鑫對于經營不善的房地產企業僅僅依靠冬眠熬過寒冬并不看好，“持續的緊縮政策預計會到2013年的下半年左右。從政策面考慮，2012年底政府換屆，而本屆政府曾經許諾過要把房價降下來，所以對房地產的調控也不會放松，房地產行業的整體水平有望能調整到2008年的樣子。一定會出現行業洗牌，經營不善的房地產企業除了尋求被收購和并購的機會，應該沒什么更好的出路。”

如果說加強融資手段，尋求更多投資機會是房地產企業面對金融寒冬的首選對策的話，那么尋求被兼并，斷尾求生，也可能是最后一個存活下來的機會。不過對于如今也“精打細算”的地產大佬們來說，資產的優先排序是他們的主要手法。

第7篇：房地產公司的盈利模式范文

關鍵詞：房地產信托投資基金；RnTs；金融發展與創新

文章編號：1003―4625(2006)09-0007-03 中圖分類號：F832．45 文獻標識碼：A

一、房地產信托投資基金(REITs)

(一)房地產信托投資基金的含義和起源

REIT是英文“Real Estate lnvestment Trust”的縮寫，國內理論界和房地產界一般譯為“房地產投資信托”或“房地產信托投資基金”，其復數形式為REITs。它是一種集合不特定的投資者，將資金集中起來，建立某種專門進行房地產投資管理的基金或機構，進行房地產的投資和經營管理，并共同分享房地產投資收益的金融工具，是信托制度在房地產金融領域的應用。

房地產投資信托(REITs)起源于美國。其正式發展從20世紀60年代算起，距今已有40多年的歷史。據統計，截至2004年1月31日，美國REiT行業的總市值已經達到2390億美元，其中權益型REITs的市值為2190億美元，約占總市值的九成：根據NAREIT的統計，全美REITs擁有的商業類房地產價值超過4000億美元。在機構持有的房地產中，REITs占到10％-15％的份額。136只REITs在紐約證券交易所上市交易，總市值為2310億美元。

正是鑒于REITs對美國房地產行業的推動作用，其他國家從20世紀后期開始效仿美國在本國的金融市場中引入REITs，如日本和我國臺灣省的“不動產投資信托”；我國香港特區的“房地產信托投資基金”。因各國房地產行業的用詞習慣不同各自名稱有所區別，但在實質上都是一種投資于房地產的信托投資基金。戴德梁行統計數據表明，截至2005年12月亞洲房地產投資信托基金的數量已經增加到45家，總市值超過355億美元。從2001年11月到2005年12月的4年時間里，亞洲房地產投資信托基金的數量增長了21倍，市值增長了17倍。亞洲已成為全球增長最快的HEITs市場。

近年來，房地產信托投資基金逐漸與我國的房地產市場發生各種業務關系。比如2005年新加坡的房地產信托墓金――凱德置地(Capitaland)斥資約18億元人民幣購買北京中環世貿小心：2005年下半年，小國香港地區連續推出三只房地產信托投資基金：領匯信托，泓富信托、越秀信托。尤其是由廣東越秀集團發起設立的越秀房地產投資信托基金在聯交所上市的示范效應，使得房地產信托投資基金成為中國內地房地產行業極為關注的投資方式。

(二)房地產信托投資基金的基本運作模式

美國是房地產信托投資基金的起源地，其房地產信托投資基金的發展具有代表性。美國的REITs足一般采取公司或者信托的組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有收益類房地產(如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲中心等)或者對房地產進行投資。美國人部分REITs采取公司形式，其股票――般在證券交易所進行交易。其基本運作模式見下圖。

(三)房地產信托投資基金(REITs)的屬性與特征

1．房地產信托投資基金的資產證券化屬性

從理論上進，REITs，可以屬于是房地產資產證券化產品 其中抵押型REITs是房地產債權的證券化產品；權益型REITs是房地產權益的證券化產品(見下圖)；

2．REITs的合作性和信托性。

資本市場中分散的中小投資者在儲蓄方式之外，可以將資金投向利潤較高的房地產領域。但個人單獨進行投資勢單力薄，風險較大，于是投資者們將分散的資金集中起來，采取簽訂信托契約的形式，或類似股份公司的形式成立某種房地產信托投資基金，委托對房地產市場具有專門知識和經營經驗又可以信賴的人從事這方面的投資：

(四)房地產信托投資基金(REITs)的種類

按照不同劃分標準可以將REITs劃分為不同的類型-一般地，以組織形式的特點標準，可以將REITs劃分為公司型和契約型兩種；按照交易方式不同，可以劃分為封閉式和開放式RE－ITs；按照REITs的資金募集和流通方式，又可以將其劃分為私募和公募兩種，其中公募REITs又分為上市交易和非上市交易兩種；從盈利模式的區別，可將其劃分為權益型、抵押型和混合型三種：

二、金融發展與創新的相關理論

(一)麥金農和肖的金融深化理論

1973年，美國經濟學家羅納德小麥金農和愛德華?S?肖在先后出版的《經濟發展中的貨幣與資本》和《經濟發展中的金融深化》兩部名著中，分別從不同的角度對發展中國家金融發展與經濟增長之間的辯證關系作出開創性的研究，提出了“金融抑制理論”和“金融深化理論”。他們認為，金融抑制是這樣一種金融現象，即由于政府過分于預金融市場和實行管制的金融政策，以及未能有效地控制通貨膨脹，使得金融，”場特別是國內資本市場發生扭曲，利率和匯率不足以反映資本的稀缺程度。

他們認為金融抑制現象在發展中國家普遍存在，其主要表現形式為：

1．社會經濟貨幣化程度低，發展中國家經濟一般呈割裂狀態，大量經濟單位之間相互隔絕，各種資產(金融資產或實物)報酬率相差很大，缺乏一個完善的市場機制使之趨于一致。

2．儲蓄轉化為投資過程緩慢。在發展中國家，大量的中小企業和居民被排斥在資本市場之外，致使這些企業融資困難，不得不依靠自身積累的內部融資進行投資。

3．發展中國家政府對金融的干預，導致國有金融機構處于壟斷地位，利率不能反映資本的稀缺程度，在資金使用成本極低、需求過盛和資金供不應求的情況下，金融體系只能在政府控制下，以配給方式提供信貸，這又導致金融業之間缺乏競爭，資金被企業低效甚至無效利用。

麥金農和肖的金融深化理論的思想主要是充分發揮市場機制的作用，利用金融中介(包括金融機構和金融工具)的作用，擴大金融活動的廣度和深度，讓利率既反映資本的稀缺性，義反映資本的時間價值，以溝通儲蓄與投資，挖掘社會閑置資金，提高資本的使用效率。他們認為金融抑制現象的出現不是發展中國家政府的目標和主觀愿望，而是其管制和干預金融的后果。發展中國家要使其金融和經濟不斷發展，就應該放棄所奉行的金融抑制政策，實行金融深化改革。

(二)戈德史密斯的金融結構理論

美國經濟學家戈德史密斯通過對金融發展史和幾十個國家的金融結構現狀的比較分析，建立了研究金融發展的新理論――金融結構理論，并于1969年出版了《金融結構與金融發展》一書。他認為，金融發展就是指金融結構的變化，研究金融發展就是研究金融結構的變化過程和趨勢；而“金融結構即是

金融工具和金融機構共同決定的”，即一國現存的金融工具和金融機構之和構成該國的金融結構，包括“各種現存金融工具和金融機構的相對規模、經營特征和經營方式、金融中介機構中各種分支機構的集中化程度等”。他指出：“對于經濟分析來說，最重要的也許是金融工具的規模以及金融機構的資金與相應的經濟變量(例如國民財富、資本形成和儲蓄等等)之間的關系”，他認為，金融結構對經濟增長的促進作用，是通過為資本轉移提供便利來提高儲蓄、投資總水平和有效配置資金來實現的。金融工具的出現能使儲蓄和投資分離成兩個相互獨立的專業化職能，并為經濟單位進行儲蓄和投資提供了一種機制，使分散的儲蓄和投資得以重新有效地結合。因為如果沒有金融工具的創造，每單位的儲蓄就必須等于投資，投資者就難以擺脫自身儲蓄能力的限制，而一旦金融工具出現，單位投資就可以大于或小于其儲蓄。而金融結構越發達，金融工具和金融機構越多樣化，為人們提供的選擇機會就越多，人們從事金融活動的欲望就越強烈，從而可以有效地增加儲蓄和投資的總水平。他還指出金融機構的創立導致金融資產范圍的擴大，可以將既定的儲蓄資金更有效地分配給收益率較高的投資項目。因為在一定的資金總量下，金融活動越活躍，金融機構之間的競爭機制會引導資金流向高效益的投資項目上，從而資金的使用效率就越高，社會資金能得到更有效的配置。而且這種有效的資金配置對經濟增收所產生的引致增長效應對儲蓄和投資總量所產生的效果更有意義。

(三)關于金融創新理論

金融創新是金融發展的一種主要方式和推動力量，它表現為通過對金融要素進行新的組合來實現金融上層建筑的量的擴張和質的提高。根據熊彼特的“創新”理論，金融創新是在金融領域內經濟主體為適應實體經濟的發展要求和為了追求利潤機會而進行的新的生產函數的創新活動，是各種金融要素的重新組合。它泛指金融體系和金融市場上出現的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付清算方式以及新的金融組織機構與管理方法等內容。

對于金融創新活動，經濟學家們提出了各種各樣的理論加以解釋，如西爾伯的約束誘導理論、凱恩的規避管制理論、制度學派的制度變革理論、希克斯和尼漢斯交易成本理論和技術推進理論等。無論何種理論，從微觀創新主體進行創新的內外動因的角度來看，金融創新都是金融家在逐利避害本性下的創新活動。從內因上說，創新主體有“獲利性”需求因而會產生“獲利性創新”；在逐利本性下，又會產生“避管性”創新；由于金融行業的高風險性，會誘發“避險性創新”；從外因上說，由于經濟發展與市場的變化，金融主體內部競爭加劇，誘發“擴源性創新”。

二、房地產信托投資基金的金融發展與創新的理論解釋

(一)房地產信托投資基金的發展是金融發展與金融創新的產物

房地產信托投資基金的發展歷史表明它是在社會經濟發展到一定階段，在房地產行業的對資金的需求超過自身資金積累的能力，而以銀行業為代表的傳統金融業務又不能滿足房地產行業資金的規模和期限結構需求的情況下，隨著新的融資方式的出現和資本市場的深入發展而產生的，同時也是房地產金融領域為滿足投資者對資金增值和分散投資風險的需要而進行的金融獲利行為。房地產信托投資基金(REITs)這樣一種新金融組織機構和金融工具的創立也為儲蓄轉化為投資提供一種新的機制。

房地產信托投資基金(REITs)本身是一種非銀行金融中介機構，它的出現帶來了金融機構和金融工具的多樣化，改善了經濟體系所原有的金融結構，提高了金融中介化比率。房地產信托投資基金(REITs)將社會分散的資金聚集起來形成規模化的巨額資金，同時將那些流動性較差的房地產資產轉化為更具流動性的證券，降低了金融交易活動中的不確定性和信息不對稱程度，減少了金融交易中的成本，增強了金融中介在儲蓄投資過程中的媒介作用，促進了儲蓄向投資的轉化，提高于儲蓄投資水平和資金利用效率。因此，房地產信托投資基金(REITs)制度的產生，本身表現為金融深化過程和金融創新過程。

(二)房地產信托投資基金(REITs)推動了金融發展和金融創新

房地產信托投資基金(REITs)對金融發展和金融創新推動，主要表現在以下幾個方面：

1．推動了資本市場和貨幣市場的發展。REITs組織利用資金和技術優勢為金融市場提供了不同風險收益特征的、多樣化的房地產投資組合產品。RElTs更大的優勢在于其將中小投資者原先難以涉足的規模化房地產投資通過小額金融工具而轉化為一般投資者均可以參加的標準化產品，充分發揮了聯系中小投資者與公司融資者的金融中介職能，吸引了眾多的中小投資人參與房地產金融市場的投資，從而提高了金融市場的廣度和深度。

2．促進了金融業的競爭，提高了金融體系的效率。REITs的出現和發展打破了傳統商業銀行在房地產金融業務中的壟斷地位。在資金來源上通過開發對儲蓄者更具吸引力的各種信托產品，與商業銀行的儲蓄存款相競爭，使信托憑證成為銀行存款的極具競爭力的替代品。同時，REITs極大地活躍了房地產金融市場，使很多大型房地產公司在需要資金時不再單純依賴于銀行而轉為直接在資本市場上籌資。房地產信托投資基金與商業銀行的競爭，有助于提高金融體系的運行效率。

3．改善和優化了金融結構。從金融市場構成結構上來說，REITs機構已經成為重要的非貨幣性房地產金融機構。房地產金融市場呈現出商業銀行、證券市場和投資信托同時存在的金融機構多元化格局。從金融資產結構上來說，房地產信托投資基金為適應資金供求雙方的需要不斷開發出新的信托產品，在使投資信托本身的信托資產多樣化的同時，也促使資本市場、貨幣市場、保險市場的金融工具多樣化，商業銀行也為應對挑戰而不斷開發出各種金融工具，從而促進了金融資產多樣化局面的形成和進一步發展。

4．推動了發達市場金融管制的解除。房地產信托投資基金制度不僅有助于金融抑制現象的弱化，推動發展中國家的金融深化進程，而且也有助于削弱發達金融市場上的金融過度管制現象。在發達的市場經濟國家里，金融業也是受到管制嚴重的一個產業，銀行業的信貸配給、對利率的管制、銀行業經營中的創新動力不足等，使發達市場上金融資源的價格也不能完全反映資本的稀缺性，資源的配置效率受到影響。REITs的發展對銀行經營業務的滲透和造成的沖擊，金融業進入一個更加開放、自由競爭的時代，競爭壓力和利益的驅動，使金融市場有著強勁的創新動力，這大大降低了金融交易的成本，提高了儲蓄向投資轉化的能力，引導資金流向高效益的部門和地區，提高了資源的配置效率。

第8篇：房地產公司的盈利模式范文

泡沫！至于快與慢，那只是時間問題。

7年前，一個來自廣東湛江的年輕人認識到SHOPPING MALL（MALL――摩爾，即大型綜合購物廣場，是西方城市現代化進程中產生的集購物、娛樂、休閑于一體的大型商業物業設施）這個新生事物的發展前景，在深圳市工商局注冊了“銅鑼灣廣場”、“銅鑼灣百貨”這兩個商標，此后，這兩個“銅鑼灣”――與香港銅鑼灣地區沒有任何關系的品牌迅速在中國內地擴展。

2005年的5月17日，當銅鑼灣江門新會店注銷了營業執照后，銅鑼灣品牌出現透支征兆，媒體上“關張、倒閉、撤柜、欠款”等詞匯開始與被奉為“SHOPPING MALL中國第一品牌”的“銅鑼灣”相伴。

記者多方調查，截止目前，自營的數家銅鑼灣百貨幾乎全面潰敗或易手，品牌輸出的44家銅鑼灣廣場大部分處于停滯狀態，欠下不少供應商貨款、開發商租金和員工工資。

與當年初闖深圳時名不見經傳相比，這位如今年屆不惑之年的湛江人名為陳智――銅鑼灣集團董事長，被一些媒體炒作為“中國摩爾之父”。眾多專家一致認為，家族式管理、長期占壓供應商貨款和大部分依靠品牌輸出等短視行為成為陳智和銅鑼灣集團的致命之傷。

為了扭轉頹勢，陳智四處奔走，積極努力，寄希望重組銅鑼灣旗下的三大板塊：銅鑼灣百貨引入社會資本、銅鑼灣廣場暫時獨資、商業地產創設策略聯盟。陳智家族與供應商、開發商三者之間的利益鏈條和相互博弈的圖景開始顯現。

“造MALL”運動

銅鑼灣品牌危機正是由陳智在銅鑼灣內部所發動的一場聲勢浩大的“造MALL”運動所致。

陳智，話不太多，外表謙遜，有點像文弱書生，可是誰又能想象他是一個具有進攻性和擴張野心的商業梟雄呢？

2001年，陳智在深圳華發北開了第一家“銅鑼灣廣場”，贏得了業界的一片贊許。但陳智沒有立足下來，做精做實，而是一步就走向了全國，膨脹的野心導致了一場“造MALL”運動就此拉開了帷幕，“銅鑼灣”成為“SHOPPING MALL中國第一品牌”。彼時，正值中國城市現代化進程大發展的機遇，眾多的開發商也正在開發MALL，陳智看準了這一“商機”。

他發跡于華發北店，但后來給銅鑼灣品牌帶來最大傷害的也是此店。早年從深圳做服裝生意起家初嘗“零售甜頭”后，陳智相中了深圳福田區桑達電子科技集團的一處廠房，目前建筑面積65000平方米，通過貸款1000萬和供應商前期打入的資金對其進行改造，在深圳華發北開出第一家“銅鑼灣廣場”。陳智打出“摩爾”旗號吸引了很多商戶和顧客。緊接著的2002年，營業面積為25000平方米華僑城銅鑼灣廣場再次成功開業。彼時，陳智被“成功”的榮譽所包圍。

由是，“銅鑼灣廣場”五個字在圈內揚名。

陳智起初實際是利用銅鑼灣品牌在廣東的二、三線城市進行輸出，短短的三四年時間，他便以每個項目100－200萬的加盟費，把這個品牌賣到大江南北52個商業地產項目。

2002年，從深圳走出的“銅鑼灣”，在全國各地一路“簽約”。

“陳智的動機是好的，但一開始就沒有做資本運營和實際投資，只是迷戀品牌輸出管理方式，對自營百貨也按摩爾的簡單招商方式經營。”一位行業協會的領導表示。

1993年，“鄭州亞細亞”以平均每4個月開業一家大型連鎖店的記錄成為“歷史之最”。這個“最”由陳智在21世紀的第一個五年打破。“我們銅鑼灣每月都有新店開業”，陳智曾經如是告訴記者。

品牌輸出、管理輸出后，一切項目的招商營運管理都需要投入，按慣例都由開發商掏出應費用和投資，銅鑼灣入住后坐收銷售提成，并采用統一收銀的辦法，在項目開業后可以“截留”供應商的貨款。但由于陳智堅持他的“摩爾擴張”的計劃，龐大的集團費用導致資金鏈終于斷裂。

2005年，接踵而來的事情讓陳智始料不及。

在2005年，陳智播下的“龍種”很多變成了“跳蚤”。江門、河源、株洲、長沙等十幾家銅鑼灣廣場開一家賠一家，還有的因資金短缺等原因而根本開不起來。

由于一味擴張，缺乏有效投入和精細化管理，銅鑼灣百貨根本不再產生現金流，而供應商欠款和銀行負債已經“火燒連營”，累計達到數億元之巨。欠款“東窗事發”后，供應商不依不饒。

為償還欠債，作為銅鑼灣核心企業的深圳市銅鑼灣百貨有限公司最后連員工工資都拖欠累累。

盡管銅鑼灣品牌透支十分明顯，但不能說陳智的“投機”有錯。因其悟性極高，讓后來的不少人為“銅鑼灣廣場”這個商標叫絕。

陳智抓住了這個時髦的概念和城市擴張商業地產相對“過剩”的機會，但他并沒有走出一條可持續發展的盈利模式。

資金缺口癥

銅鑼灣不能腳踏兩只船，同時做零售商和摩爾運營商。

在2006年商務部公布《2005年全國前30名連鎖企業經營情況統計表》，首次進入且排名第27位的銅鑼灣集團成為最“黑”的“黑馬”：店鋪數由2004年的12家增加到2005年的56家（其中直營店17家），同比增長了366.7％，增長速度名列第一，2005年的營業額為62.68億元（其中直營店營業額為40.09億元），比上年增長49.2％。

如果此數據真實可信，銅鑼灣集團每年的凈利潤至少在6億元以上，如此各地的銅鑼灣百貨還需要關張嗎？陳智還需要被供應商和開發商追討欠款嗎？然而，記者從多家銅鑼灣倒閉、轉讓店和多家銅鑼灣百貨粗略統計，銅鑼灣集團旗下的自營的10多家百貨的年營業額不到5億元人民幣。

煙臺九隆房地產公司的一位人士測算，每個百貨店每月的人工費用、團隊管理費和物業費等支出之和最少在70萬元左右，這要求每個店每月的流水至少在500萬元以上。低投入的銅鑼灣百貨店如何做得到？實際情況是，大部分銅鑼灣店開業很紅火，由于經營和管理不善，大多帶來的是日益下滑的業績，最后連開發商的物業管理費和水電費都交不上。

以華發北銅鑼灣店為例子，這是經營較好的少數幾家銅鑼灣集團門店，以往年銷售業績在3－4億元之間。但在2004年、2005年拖欠供應商貨款之后，銷售額維持2億元左右，縮水50%以上。據悉，銅鑼灣集團欠物業方的租金和物業管理費高達800多萬元人民幣已經付清。

事實上，幾乎在所有的銅鑼灣百貨店中沒有一線品牌。因為一個連鎖10多家百貨店的企業養一個一線百貨品牌至少要花費2000萬左右，而銅鑼灣根本沒有這樣做百貨連鎖，主要是依靠當地招商。另據業內專家指出，王府井百貨開一家2萬平方米的店，至少投入2000萬到5000萬不等的資金，用于物業硬件設施和管理軟件的建設。而銅鑼灣同樣的店僅用100萬到200萬不等，這樣的投入能夠有產出嗎？

銅鑼灣內部人士稱，陳智還是很重視抓管理的，陳智也曾下決心實施管理精細化，并聘請了行業專家梳理了組織結構和業務流程等。建立了百貨店管理ISO9001全面優質管理體系，總部統一平臺、統一卡券、統一招商平臺，不過此時的銅鑼灣已經進入經營業績急劇下滑時期，陳智的科學管理愿望再次落空。

為了解決人才瓶頸，陳智也提出成立“銅鑼灣摩爾學院”，主要是為開發商培養人才和銅鑼灣集團選拔干部。“當時只開了一期店長培訓，后來就沒有運作下去。陳智坦言還是資金問題。

一位接近陳智的人士指出，銅鑼灣的問題不是人才瓶頸問題，主要是股權的資本結構缺陷和運營管理投入不足。而銅鑼灣作為一個摩爾運營商，正在實施的資本重組，剝離發展不善的百貨店，專注摩爾運營是正確的。

盈利模式缺失

畸形的盈利模式讓陳智及其銅鑼灣集團一步步滑向深淵。

與很多零售商不同的是，銅鑼灣集團的收入主要來自兩塊，一是“CMALL銅鑼灣廣場”的管理費、品牌加盟費、策劃費和定金；二是通過直營銅鑼灣百貨銷售提成及“統一收銀”套取供應商貨款和少量的加盟費。

然而，僅有這兩個品牌仍然不足以吸引開發商和商戶，陳智開始在許多公共場合刻意模糊物業概念，稱銅鑼灣集團在全國有很多百貨和摩爾，讓外界感覺銅鑼灣集團是一個資金實力雄厚的商業地產商。

一個細節是，陳智曾經在其總部掛了一張“全國地圖”，把自營和輸出的“銅鑼灣廣場”標在上面。實際上，品牌加盟的銅鑼灣廣場的物業和經營權都歸開發商所有，而銅鑼灣百貨也只是做租賃經營。

早前多年的從商經歷，讓陳智深諳“招租商戶”的心理和“統一收銀”的現金流意義。因為，早期下海他曾經做過一個300平方米的專賣店，也做過批發市場招租。“銅鑼灣廣場”在深圳開業后，陳智把這些在創業之初的銘心刻骨的“經驗和教訓”，反過來回報他的商戶“朋友”。

銅鑼灣一位前高管指出，陳智當初誤解了“百貨”，“開一個商店，就等于建一家銀行”。由于“統一收銀”的政策，給了零售商一個資金流。但規范的零售商是有嚴格的帳期管理的，更不會截留供應商。在零售業，一般而言，百貨企業的賬期在兩個月左右，而供應商反映銅鑼灣百貨經常長達半年，給供應商帶來極大的流動資金壓力。

盡管如此，零售業最大的風險仍然來源于此，供應商撤柜將直接導致一個商業品牌轟然倒下。曾因欠供應商巨額貨款、涉嫌商業詐騙遠逃國外的普爾斯馬特老板劉五一是為前車之鑒。

有知情人士透露，早在2004年中旬，當時的銅鑼灣集團完全可以進行企業改制和資本重組，實現百貨和摩爾分治，但陳智沒有選擇這條道路，拒絕了戰略投資人的介入，而是力挺“銅鑼灣百貨”赴港上市。而銅鑼灣百貨簡單投入導致的不良業績，并沒有幫助陳智實現買殼上市的夢想。此后，陳智突然瘋狂地輸出品牌。陳智再一次把希望押在品牌輸出上。“輸出一個品牌賺200萬，輸出100個就賺2億元。”加上管理輸出收費，陳智一直在盤算著這個簡單的算術題，他已無法沉下來做經營做企業的精力和心思。

在2005年年底的擴張后期，銅鑼灣更多的是采用輸入品牌的模式，只要地方開發商每年繳納70萬到200萬的品牌使用費，就可以掛上銅鑼灣SHOPPING MALL和百貨的牌子。“我們從來沒有到銅鑼灣集團學習和參觀過。”常德銅鑼灣廣場一位高層表示。

精明的開發商們很快發現陳智賺錢的秘訣，開始與銅鑼灣“分手”。

以保定京海銅鑼灣廣場為例。盡管陳智在該項目上開設銅鑼灣百貨直營店的想法破滅，但開發商還是一次性給了銅鑼灣集團400萬元人民幣（包括招商費和品牌費）“如果讓銅鑼灣集團統一收銀，則損失更大，我們只好割肉打發他們走。”保定一位知情人士無奈地表示。彼時，銅鑼灣集團及其品牌已經危機四伏。

“”下的投機

“他在恰當的時候作出一個恰當的選擇，但就是心太急、太狂了。”一位接近陳智的人士如是評價。

時勢造英雄，短短五六年間，陳智及銅鑼灣集團在全國布局47家銅鑼灣廣場（百貨），堪稱中國商業地產的奇跡。

除了“CMALL銅鑼灣廣場”本身的品牌效益和陳智的“文化營銷”等媒體攻勢之外，中國商業地產“”的現實給銅鑼灣集團可乘之機。

從《全國商業地產運行報告》中看到，僅2005年上半年，全國商業地產空置面積就高達2878萬平方米，較2004年同期增長了21％，比商品房空置率高出18％還多。高風險高利潤等特點，讓不少開發商爭相進入商業地產領域，導致開發總量的快速上漲，進而導致商業地產空置率不斷攀升。目前全國商業地產已呈現非理性狀態，盲目投資、建設的情況較多。

為此，有關部門對全國商業地產、特別是大型購物中心（即MALL）展開兩次徹查。一是，2004年年底，銀監會、商務部、發改委和建設部四部委聯合在北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和武漢等7城市開展的一場徹查運動；二是，2005年6月份，商務部等部門開始對廣東、廣西、福建、上海、江蘇、浙江等部分地區的商業設施開發與運營情況進行調研。

盡管這些措施是為了避免由商業開發盲目性和重復性所帶來的商業地產泡沫，但由于幾次房產政策都沒有明確將矛頭指向商業地產，開發商們仍然樂此不彼地投資。

陳智在銅鑼灣拓展過程中，敏感的覺察到現在商業地產剛剛興起所帶來的不成熟的機會，大量的房地產商盲目的開發商業物業。于是轉變了原以“租金”的新店擴張方式，開始以“品牌費”+“管理費”的新店擴張方式。銅鑼灣的擴張方式開始發生質的轉變。

有媒體披露，品牌輸出過于輕率是銅鑼灣最大的失誤。一部分的簽約商業項目都地理位置偏遠，遠離市中心，物業也不符合商業的建筑要求，招商和營運非常困難。比如，大連店籌備成本極高，資金捉襟見肘。

從冠名“銅鑼灣廣場”的商業地產項目可以看出開發商們在走兩個極端：一是大部分分布在二三線城市，且“背街”而設；二是個別店處于繁華商圈，但因投入不足而缺乏競爭力。

正是這些處于二線城市、位置不太好的商業地產項目成為陳智輸出品牌的絕好機會。

重整銅鑼灣

七八家銅鑼灣百貨相繼關張和“CMALL銅鑼灣廣場”品牌亦遭遇開發商醞釀“改旗易幟”，陳智一手創造的兩張王牌正面臨前所未有的危機。一個現實的問題是，如何重整銅鑼灣呢？

“銅鑼灣百貨引入社會資本、銅鑼灣廣場暫時獨資、商業地產則創設策略聯盟。”陳智對記者表示，但他沒有對具體的細節進行闡述。另有消息稱，目前陳智正在引入新的戰略投資者。

記者調查發現，目前陳智手頭并沒有土地儲備。銅鑼灣內部人士稱，陳智后來曾同意成立商業地產開發部，但由于集團業務內亂不斷，至今進展不大。

回顧“銅鑼灣現象”，可以發現是城市經濟的飛速發展給了陳智一個機遇，他有好的理念和拓展模式，但他沒有好的企業架構和資本的基礎。

家族企業中的家族式管理方式成為銅鑼灣集團的詬病。據銅鑼灣員工反映：“前后加盟銅鑼灣高層的行業精英和專家一般待不到一年，就被家族成員排擠走，而陳智夫妻善于使喚的就是“內侍”、“聽差”式的人。”

據一位與陳智談過戰略重組的投資銀行機構老總說，陳智的失敗在于其個體企業意識沒有改變，銅鑼灣沒有抓住商業，也沒有抓住地產，沒有自己的資本架構，并且錯過了戰略重組的機會，更可能錯過商業地產的資本時代。

一位資深的零售專家認為，從銅鑼灣之觴可以反思的是，如今不大可能想象沃爾瑪還在憑上個世紀初的“規模”和“機會”來獲得競爭優勢。沃爾瑪“成功”的背后是出色的資本運營能力、組織化程度、區域成熟的選址定位、后勤作業能力、知識管理能力和吸引客戶忠誠的經營能力，這是它內在的核心競爭力。而這些恰恰是陳智及銅鑼灣集團所缺乏的。

第9篇：房地產公司的盈利模式范文

加強金融監管,防范金融風險,是近年來全國金融工作的重中之重。銀監會對此也是三令五申,在這樣的背景下,銀行違規經營現象還是時有發生。

這樣的違規行為,究竟是少數銀行和分支機構的個案問題,還是商業銀行業的普遍現象?在違規現象的背后,還潛藏著哪些更深層次的原因?這種情況對金融活動參與者有什么影響?帶著這些問題,《新財經》記者走訪了位于天津經濟技術開發區第三大街的多家商業銀行營業網點。

違規攬儲,花樣別出

我國實行的是統一的利率制度,由央行制定存款利率,商業銀行應當按照央行規定的存款利率的上下限,確定存款利率,明確規定禁止銀行擅自提高利率攬存。但是,各銀行的執行情況又如何呢?

為攬儲,好禮相贈

記者在采訪中了解到,以10萬元人民幣定期存款1年為例,各家銀行推出了五花八門的積分和贈禮活動方案,除2.25%的年利息外,在光大銀行,儲戶可額外獲得一張面值218元的光大商聯卡;在興業銀行,可額外獲得不銹鋼折疊衣架一套、蘇泊爾電飯煲一臺或“好神拖”一把;在中國郵政儲蓄銀行,由于在6月15～17日期間推出了“粽情端午,分外有禮”活動,凡在活動期間辦理積分業務的客戶可獲得雙倍積分,因此,儲戶存款10萬元,可獲得20萬存款對應的積分,并換取相應禮品高級保溫電熱壺一套。

贈金返利,爭打球

除上述五花八門的贈禮之外,深圳發展銀行還推出了“金抵利”贈金活動,96000元人民幣定期存款1年,不向儲戶支付利息,但是直接贈送10克金條一塊。

浦發銀行推出的“匯理財穩利系列”理財產品,1年期產品每10萬元最高升息400元。

“6.30”大限:存款高息,贖回遭禁

“聽朋友說5月底,某銀行出價4.5萬元要他存入3000萬元一天。我這里有30萬元,跟銀行談可能較難,想約10個人每人30萬元,月底時叫銀行出錢給我們,有人感興趣否?”這是5月份在溫州一家論壇里出現的集資信息。

天津一家房地產公司的財務負責人向記者透露,該公司與其主要貸款銀行之間有口頭協議,每逢季末、年末,如果銀行有需求,就將企業賬上資金借一部分給銀行,用來“沖時點數”。這個時候,“利息相當于平時的數十倍”。

特殊時點,存款有高息,取款可不容易。6月30日上午,天津的投資者李女士準備贖回在某銀行購買的“日日盈”理財產品,以便認購新股,不料網銀操作失敗,屏幕上給出了“本日巨額贖回,后續贖回停止”的提示。李女士旋即就此向該銀行客服部門提出質疑。銀行方面表示,該款理財產品有每日凈贖回不超過上一日總規模15%或20億元的限制,否則,銀行有權暫停后續贖回。

存款高息,贖回遭禁,大限之期,銀行攬儲方式也不再“紳士”。

“飲鴆止渴”,各方“有話說”

送禮品、返現金、贈金條,銀行攬儲還真有些“八仙過海,各顯神通”的味道。

天津市銀監局的一位工作人員告訴記者,銀行為了吸引儲蓄變相提高利率,是一種違規做法。既然明知違規,銀行為何還要一再鋌而走險?

商業銀行:“存款年”,我們也“差錢”

記者首先聯系了處于風口浪尖的渤海銀行。6月初,記者向渤海銀行發出了書面采訪提綱。3個工作日后,銀行辦公室負責新聞宣傳的一位女士婉轉回應記者:“事情已經過去了,(這個選題)能不能不要做了”,“最好不要提到曾經和我們聯系過”。

而該銀行一位接近董事會的員工告訴記者,對于監管處罰,銀行方面非常重視,下發了專門的內控整改文件,并通過制度和匯報線的調整,加大自查自糾力度。記者特意走訪了位于天津市內和開發區的多家渤海銀行營業網點,有工作人員明確表示,此前確實有過存款贈禮活動,不過現在已經取消了。

但面對記者的采訪,銀行方面卻顯得遮遮掩掩、顧慮重重?究竟還有什么“不能說的秘密”?

一位不愿透露姓名的銀行業人士告訴記者,明知“風聲”緊,仍然“鋌而走險”,主要是由于貸存比的壓力。出于風險防范的需要,銀監會要求商業銀行在今年6月底之前,將貸存比降低到75%以下。該人士透露,各家銀行為達標而悄悄開展的“攬儲”,遠遠超過記者實地采訪時的所見所聞。

“去年是鼓勵銀行開展貸款業務,今年則定義為‘存款年’。”上述人士稱:“我們不但給一線業務人員下達了存款指標,對管理員工也召開了專門的營銷動員會,對帶來大額存款業務的員工,根據日均存款余額進行返點,比例一般在千分之二到千分之三。”

這位人士進一步解釋,嚴格控制貸存比指標上限,意味著銀行面臨更大的吸儲壓力。如果不能吸納充足的存款,要想達標,就只能收緊信貸規模。而我國商業銀行的主要盈利模式是賺取存貸利差,貨款規模減小,將帶來總體收益的減小,通俗地說,銀行業可能變窮。這是銀行鋌而走險的真正原因。

金融學者:“吃利差”,已然“捉襟見肘”

南開大學金融學博士張建則調侃道,幸好貸存比指標考核的是時點數,這樣,各個銀行東拼西湊,在考核日當天進行資本大挪移,還能勉強實現達標。如果要求按照日均存款余額來計算,銀行可能就真的無計可施了。他指出,大肆攬儲頗有一些“飲鴆止渴”的味道,因為存款的大量增加,意味著銀行經營成本的上升,如果不能有效運用這部分負債,可能導致收益率下降,甚至形成負收益。

張建博士認為,以指標“合規”為借口的攬儲“違規”,本質問題出在單一盈利模式上。目前,我國內資銀行仍以傳統的存貸款利差為主要盈利模式,存貸利差收入在銀行總業務收入中的占比達九成左右。單一盈利模式,帶來的是貪大、求大和強調規模。一方面,在產能過剩或風險較高的行業依然盲目放貸,增加了不良資產的發生率;另一方面,監管達標的要求,使中小銀行面臨很大的吸儲壓力。

招商銀行行長馬蔚華在今年初的光華新年論壇上也坦承,現在中國銀行業還有一個共同的問題,就是 “利差收入高,管理粗放,成本高”,未來銀行業面臨盈利模式轉換的新考驗。

對此,中國金融40人論壇顧問胡懷邦給出了解決之路。他強調,我國商業銀行應當進一步突出中間業務的戰略地位,加大對中間業務開發的投入,開發適合我國開展的創新中間業務,拓展較強增值空間的核心業務,通過加大資源投入和考核力度,來提高中間業務收入的占比,以較少的資本占用促進盈利能力的穩步提升。

老百姓:一輩子的辛苦錢,應該怎么存

在一家銀行營業網點外,記者遇到了前來咨詢理財產品的市民張女士。

“我剛辦完退休手續,三十幾年的公積金、保險都到賬上了,一共有幾萬。股票不敢買,基金跟著股市跌,存錢利息趕不上通脹,所以我來銀行問問,一輩子的辛苦錢,應該怎么存。”