房地產企業稅務籌劃與稅務風險

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摘要：房地產是一個重要產業支柱，稅務籌劃在房地產企業中的作用越來越顯著，同時房地產企業的納稅也是國家稅收的重要來源。但是稅收的種類有很多種，所以房地產企業繳納的稅收具備特殊性的特征，并且稅務籌劃有很大的空間，但是在具體的稅務籌劃工作中，有一些工作人員混淆了概念，嚴重一點甚至出現了逃稅和漏稅的情況，這樣既阻礙了稅務籌劃作用的發揮，也大大增加了房地產企業的稅務風險。因此要采取相應的措施預防稅務風險。基于此，本文主要對房地產企業稅務籌劃與稅務風險進行分析。

關鍵詞：房地產企業；稅務籌劃；稅務風險

近些年來，我國市場經濟的迅猛發展為房地產企業帶來了很好的發展機遇和空間，而影響房地產企業經濟效益的關鍵是稅務問題，而對稅務進行籌備和計劃是確保效益最大化實現的關鍵，也是一種非常重要的管理方式和手段。所以應該在滿足稅法的基礎和前提條件下先規劃企業的投資、理財以及經營等活動，可以確保企業經濟效益得到提高。但是目前隨著“營改增”政策的實施，促使房地產企業的稅務籌存在很多方面的問題，有一部分企業的稅務不僅沒有降低反而增加了，這主要是因為房地產企業沒有充足的進項稅金額來用于抵扣，這樣在實施“營改增”政策之后，稅務負擔就會有所增加，進而就導致稅務籌劃風險的存在。因此要采取相應的措施對其進行預防，就能進一步推動整個房地產行業的發展。

一、房地產企業進行稅務籌劃的必要性

第一，在實施“營改增”政策之后房地產的上游企業并不都是一般的納稅人，企業規模比較小的納稅人并沒有開設具備增值稅發票的資格，進而無法進行抵扣。其次，由于房地產屬于資金密集型產業，本身需要的資金巨大，且開發周期長，借貸籌資成為主要的籌資方式，因此借款利息在總成本中占重要部分。然而房地產企業的資金鏈復雜，不能保證每條資金鏈的利息后能稅前扣除，從而稅務風險上升。最后，土地成本太高，大約占總成本的30%，而且企業從政府取得的土地成本沒有增值稅發票，不能進行抵扣。因此在法律法規的規定下，要對提前籌劃企業經營、投資以及資金籌劃鞥一些納稅行為，以獲取節稅收益，這是房地產企業擺脫“營改增”帶來的窘境的關鍵。

二、導致房地產企業出現稅務籌劃風險的因素

（一）不規范的稅收執法活動

當稅務機關行使其自由裁量權時，可能會就同一個時間給予不一樣的執法結果。稅務機關內部就相關規范的認識也存在著不同的效果，此外，稅務機關的解釋有時候是難以被理解的，甚至可能會出現偏差，由此導致的企業稅務風險存在很大的不確定性。

（二）不健全的稅收法律法規

當前，相關稅收法律法規還不是十分完善，具有變化頻繁和不固定的特點。大多數的稅收管理規定源自國稅總局、財政機構和相關的職能機構的頒發，導致不同的地區會依據自身的狀況對頒布的這些規范來進行解釋。此外，相關的法律規范多種多樣，更新的頻率很快，導致與房地產企業相關的稅收規范，十分的不穩定。

（三）相關企業納稅意識不足

通常情況下，一般的企業缺乏理性的納稅意識，導致偷稅漏稅的行為時常發生。還有一些企業心存僥幸，以為只需對納稅進行申報就足夠了，由此可能導致稅務籌劃風險，缺乏相關防范意識。

（四）財務從業者專業能力有限

會計和稅收彼此之間的關系密切，然而會計知識卻不能等同于稅收知識。大多數房地產企業的稅務工作者對于會計的相關工作內容非常清楚，然而卻對稅務籌劃相關的工作流程與稅收問題的處理事項了解不多，這正是因為財務從業者缺乏系統的稅收知識導致了稅收風險的提升。

（五）不對稱的征納彼此信息

稅務機關不同于別的企業，其必須對相關的稅收信息進行及時、全面綜合的了解與認識，此外基于國稅與地稅的實際分離情況，導致房地產企業關于稅務方面的工作必須與上述兩個部門分別建立合作關系，因此，彼此信息的不對稱為地產企業帶來很大的稅務風險。

三、提升房地產企業稅務風險管理的相關措施

（一）對稅務風險管理的方式進行拓寬

通常在開展稅務籌劃管理工作的時候，工作人員的任務是非常繁重的，涉及的稅種多種多樣，無論是何種計稅方法、籌劃方法還是申報的期限均必須由專門的人員來操作，因此當企業規模較小的情況下，企業可以通過外聘稅務師事務所的方式進行風險管理。當項目在設立之初必須重視契稅、耕地占用稅等方面的工作，在具體的施工過程中，需要重視印花稅與營業稅等方面的工作，其中營業稅通常可以借助會計的調整來延長企業的資金，當項目完成只有和進行預售的過程中，需要重視的內容為房產稅、企業所得稅與營業稅及附加等，其中企業所得稅屬于重中之重。此外，通過加強相互的交流與合作來降低稅務風險也是可行的方法之一，在這個過程中房地產企業與地稅之間的溝通必須安排專職的職工去進行，及時獲取時刻稅收政策的變化，爭取稅收優惠的最大化。

（二）加強對稅務風險管理的評價及監督體制

實現房地產企業的稅務風險管理涉及的內容及人員很多，屬于一直變化的程序。同時在管理稅務籌劃風險的時候，要根據生產過程中稅收的實際情況和具體的稅收籌劃數據進行研究和分析，根據標準值與參考值之間的差異對房地產企業的稅收風險管理加以與監管。當因為人為的因素導致稅收負擔過大狀況發生時，能夠借助企業自身的有關的制度來進行適宜的調節，從而完成風險的順利轉移。當由于政策的原因導致企業出現超負荷的稅收負擔時，企業需要快速做出反應，對當前的稅收籌劃適當加以調節。當由于會計技術上的原因導致稅收負擔過大時，企業在進行相關專人人員招聘時需要關注這個問題。

（三）增強守法的意識，做到誠信納稅

自從國內實施新的住房制度，使得當前的房源供遠遠大于求，致使房地產行業獲得利潤遠遠大于社會的平均利潤率，因此政府需要平衡這部分利潤。然而為了獲得更高的利潤，一些房企管理者在納稅方面欠缺積極性，處理相關的納稅工作時難以嚴格遵守相關的稅法規范，由此導致了企業稅務風險的出現。為了進一步避免由于人為主觀因素的影響，必須增強企業的守法意識，做到誠信納稅。增強守法的意識，做到誠信納稅，屬于一種復雜的工程，需要企業、個人、社會、稅務等機構各個方面的努力才能實現。我國每年都會組織稅收宣傳活動，這即為較好的方法。

（四）提高企業財務工作者的稅收能力

人類是所有生產要素中必不可少的組成，全部的勞動成果皆應當通過人來實現。房地產企業要避免稅務風險，就應該提高企業財務工作者的稅收能力。而稅收能力的提高可借助強化后續教育、加大培訓力度等途徑來實現。實踐是檢驗真理的唯一標準，因此應該積極宣傳“幫、傳、帶”的優秀作風，創建務實性的專業隊伍。

（五）強化企業內控機制，構建稅務風險管理體制

在房地產企業中稅務風險管理體制的制定，要根據稅務風險的管理情況進行正確的引導，作為房地產企業應當從根本上預防稅務風險，貫徹落實國家出臺的相關政策。第一，房地產企業要建立健全的稅務風險管理內控條件，強化企業法人的治理格局，加強董事會在稅務風險管理中的作用，明確其職責；第二，要建立完善的稅務管理職位，配置能夠勝任崗位的稅務風險管理者；第三，要不斷改善稅務風險管理體制，細化有關人員的責任、義務以及權力。第四，要積極響應國家的號召，根據相關要求，創建稅務風險管理操作規范，要將稅款核算、各類申報表的填寫、各類涉稅文書的傳輸與管理等囊括其中；第五，采取合理的稅務風險應對措施。

四、結語

綜上所述，目前在各個企業生產和經營過程中，稅收發揮著非常重要的作用，那么要想為房地產企業的創造更多的經濟效益，應該做好稅務籌劃工作，并且在稅務籌劃中好與國家規定的稅法相符合，采取相應的措施對稅務籌劃風險進行有效避免，增加稅收之后的利潤。因此在房地產企業中稅務籌劃是非常重要的，能夠很好地推動整個房地產行業的穩健發展。

參考文獻

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作者：曹海鷹 單位：江蘇安居高校投資置業有限公司