房地產稅收籌劃問題分析

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摘要：本文首先簡要分析了“營改增”政策的現實意義，然后分析了“營改增”政策房地產企業稅收籌劃存在的突出性問題，最后提出了“營改增”背景下開展房地產企業稅收籌劃的具體對策，旨在為提高房地產企業稅收籌劃水平提供切實可行的依據與參考。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；稅收籌劃；問題；對策

1引言

隨著稅收制度及體制地深化改革，“營業稅改增值稅”（簡稱為“營改增”）已完全用于國內稅收工作當中，取得了較為理想的效果。“營改增”政策已經逐漸發展成為當前我國宏觀調控中的一項不可或缺的稅收政策，目前已取得了十分廣泛地應用與推廣。可以說，“營改增”是國家為企業的發展提供福利的一種政策。“營改增”政策對各大企業稅收籌劃工作產生了一定的影響，當前房地產企業如何開展“營改增”背景下的稅收籌劃工作，是房地產企業的一項十分重要的課題。本文在充分分析“營改增”背景下房地產稅收籌劃過程中存在的突出性問題的基礎上，提出了具體的對策。

2“營改增”的現實意義分析

（1）“營改增”政策的實施進一步優化了稅制結構，緩解了納稅者的稅收壓力，調動了房地產企業工作人員的工作積極性，促使房地產企業更好地開展各項服務活動；（2）隨著“營改增”政策的實施，丟棄了之前的營業稅發票，以增值稅專用發票為主，將納稅者的相關費用支出納入到進項稅抵扣領域中，降低征稅率。（3）為了防止房地產企業實施“營改增”政策后其稅收負擔進一步增加，之前繳納營業稅過程中，當時法規中可以享受稅收減免政策的房地產企業，“營改增”政策實施后，這些企業仍然可以享受稅收優惠，打消企業自身所產生的各種顧慮。

3“營改增”背景下房地產稅收籌劃存在的問題分析

“營改增”政策雖然對房地產企業產生了很多積極的影響，但是房地產企業開展稅收籌劃過程當中，仍然存在很多方面的突出性問題。具體有哪些問題呢？

3.1房地產企業開發成本受到“營改增”政策的影響較大

對于任何一家房地產企業而言，經濟成本均在某種程度上能夠對其自身所獲取的利潤空間大小產生決定性作用。隨著“營改增”政策地逐漸實施，對我國房地產企業成本產生了一定的影響。大家都知道，房地產企業運營過程當中，建筑物的施工需將建筑材料應用于其中，然而這些建筑材料并不是出自于同一家建材公司，由于受到其他方面因素的深入影響和限制，這些建筑材料需要購自于不同的建材公司。然而，由于很多建材均購自于小商家、小商鋪或者規模很小的建材公司，然而這些小公司并無法提供專門的增值稅發票。所以說，房地產企業在繳納相關稅收款項時，也不能將這些增值稅進行扣除，那么這就在無形當中增加了房地產企業的建筑成本。與此同時，房地產企業的建筑施工人員均來自于我國廣闊的農村地區，對于這些建筑施工人群，并沒有在一個專業化的勞務公司對其進行管理，那么房地產企業在建筑施工人員工資方面，也不能開具增值稅發票，因此也沒有很好地方法對這部分的人力成本加以扣除。由此可以看出，房地產企業只有與規模較大、正規的公司之間合作，才能夠將相應的增值稅稅款加以扣除，從而有效地降低了房地產企業的稅負。

3.2房地產企業現金流會受到一定的影響

房地產開發企業在開展土地開發工作時，采取的銷售模式一般為預售，將預銷之后所獲取得的一部分成本作為繳納稅款的依據。然而，隨著房地產開發項目工期的逐漸增加，建筑成本以及財務成本、人力成本等成本形式也會隨之而增加，這就是房地產開發企業將預售之后的一部分本金作為繳納稅款的根本原因，導致的直接后果就是房地產建筑項目的資金流受到嚴重的影響。

3.3政策不太明確，過渡時期房地產企業稅務風險較大

房地產企業在對項目進行開發時所購買的施工材料的成本水平普遍較低，房地產企業將大量的資金投入到市場營銷以及廣告等方面，從而導致抵扣稅款水平較低，稅負較高的情況發生。自2015年之后，我國政府開始頒布“營改增”政策，按照我國房地產企業的年均增長水平與總產值之間比較比較，根據比對結果，可將房地產企業的增值稅調整到11%。在這個過渡時期，由于售房企業未能夠對相關政策進行準確地解讀，從而使得某些商品房并未能及時地銷售出去，從而使得稅款無法按時繳納，房地產的稅收風險也就隨之而出現了。

4“營改增”政策實施背景下房地產企業開展稅收籌劃的具體對策

4.1對房地產企業的會計審核制度不斷進行規范與健全

（1）強化房地產企業的收入管理，以最大程度地規避各類計算機失誤以及收入分類方面的錯誤，規避多納稅款現象的發生；（2）深化對房地產企業各類業務性質與稅率核算等方面的研究，強化房地產企業承攬的各類業務的分類，以增強房地產企業的各項會計核算工作；（3）建立健全房地產企業成本核算的有關制度，特別是要對可抵扣項方面的收入進行嚴格地管理。

4.2加強財務結算方式籌劃

“營改增”政策實施之后，共有以下幾種貨物與勞務結算方式：托收承付與委托代銷、直接收款、賒銷與分期付款、委托收款、預收貨款。每一種結算方式都有相對應的納稅義務形成時間。比如托收承付與委托代銷方式將為銀行提供貨運單辦理收款手續當天作為納稅義務形成時間；托代銷放手將貨物發出當天作為納稅義務形成時間；直接收款方式將獲取銷售額憑據當天作為納稅義務形成時間；賒銷與分期付款方式將合同約定收款當天作為納稅義務形成時間；預收貸款方式將委托方接收代銷清單作為納稅義務形成時間。

4.3不斷優化升級銷售方式，并對稅收優惠政策進行合理規范地使用

“營改增”政策實施之后，房地產企業的主要納稅品種主要為：增值稅以及土地增值稅兩種。影響增值稅的稅負方面的因素即為房屋的銷售價格。在對公平公正的銷售價格進行設置時，不僅能夠促使時間與經濟成本水平顯著下降，而且還能夠明顯減少稅負，提高房地產企業的銷售量。在設定合理房屋銷售價格時，不僅要考慮開發項目時所花費的經濟成本，而且還應該與相關的稅款之間相結合。

4.4對增值稅發票進項嚴格地管理

在“營改增”政策實施前，房地產企業根據有關合同的規定及到款情況，對相應的營業稅發票進項開具。在“營改增”政策實施后，國家強化了對發票地嚴格核查，其有效性得到了高度地重視與關注。所以說，應該注意科學、仔細地劃分各種發票，這樣做能夠顯著提高對增值稅稅務部門的管理需求。常見的增值稅發票主要包括專用型及普通型發票兩種類型，增值稅發票可以實現對稅額抵有效抵扣。所以說，對于具備開具增值稅發票的房地產企業，應該強化對增值稅發票進行嚴格地管理，以響應國家的增值稅政策。房地產企業應該嚴格按照增值稅相關稅法及法規的要求，對增值稅發票進項嚴格地管理。當前，國家已經在《刑法》中明確了處罰增值稅專用發票違紀違規行為的規定，用于對房地產企業納稅行為的有效約束，僅僅只做到這點還是不夠的，還需要房地產企業深刻意識到合規合法的納稅行為在促進國家稅收收入方面的現實意義，并且房地產企業還要認識到自己作為納稅者需要擔負起的社會責任，進而積極主動按照稅務機關的相關規定正確使用和管理增值稅專用發票，還要根據房地產企業現狀，明確適應于增值稅專用發票各環節的規定，保管好增值稅發票，配備專業人員負責增值稅發票的領用、認證、核銷等工作。

5結語

綜上所述，“營改增”背景下房地產稅收籌劃存在著很多方面的突出問題，諸如：房地產企業開發成本受到“營改增”政策的影響較大、房地產企業現金流會受到一定的影響、政策不太明確，過渡時期房地產企業稅務風險較大等方面的問題，這些問題應該及時地加以解決，以提高房地產稅收籌劃水平，促使房地產能夠在良性的環境下發展。

參考文獻

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［2］張偉巍.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃［J］.當代經濟,2015（17）.

［3］黃雙利,饒海琴.房地產行業“營改增”的SWOT分析［J］.改革與開放,2015,（21）.

作者：顏進勇 單位：中山市雅盈房地產開發有限公司