財務視角的房地產項目資金保障思考

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摘要：房地產開發投資資金保障問題貫穿項目始終，伴隨土地資源和原材料價格持續走高，項目用于獲取土地和開發建設的資金量需求也水漲船高，鑒于資金體量、資金成本、借款償還時限等因素，需要解決錢從哪來、怎么來、何時來、來多少的問題，從而保障項目資金良性運轉。就此，本文基于財務視角，結合房地產項目投資決策和開發經營與資金管理的關系，思考其資金保障的方法。

關鍵詞：房地產；投資決策；融資渠道；資金保障

引言

房地產開發項目一般會設立有限公司作為運營主體（以下稱其為“房開項目公司”），一是為了單項目盈虧核算清晰，二是方便通過股權轉讓整體出售，三是在項目結束或經營不善時能在有限公司范圍清算以防擴大影響。在遇到資金斷裂時，如無法獲得股東或者債權人的資金投入，房開項目公司可能會面臨被依法拍賣出讓、清算解散，因此，資金保障根基在實力、成敗看投資、過度靠融資。除了充分結合股東戰略資源，品牌形象等優勢，做強企業實力，做大利潤規模，還應擇優而投，獲得股東資金支持，并通過外部融資手段，維護債權人信心，引進債權人資金，從而保障項目資金健康運轉。

一、深耕業務保根本

財務也要會業務、懂業務、通業務。房開項目公司資金保障的根本，靠的是過硬的團隊業務能力，在優質可行性研究方案指導下，理論上只要確保設計、施工、營銷等業務職能按既定計劃，保質保量保時效完成任務，那么資金就會按部就班回籠。因此，為落實資金保障，財務職能需建立中心調度機制，尋找業務接口，協同推進計劃任務完成。建立標準化體系，縮減前期研發時間。財務職能在推進業務流程及經驗數據標準化上處于中心位置，要能協助開發團隊總結歸納歷史項目經驗，共享兄弟單位經驗成果，包括規劃設計方案、工程規劃方案、室內設計方案等的標準設置及相應的預算造價。若能使開發建設直接運用標準化成果，進入工程建設總包單位招標采購環節，將使前期研發時間大幅縮減。輔助報規報建，加速五證辦理。土地證、規劃證、工規證、施工證、預售證須按順序辦理，財務職能在內部管理規范上的協調建議，是提速出證的關鍵之一，一是辦好開頭，完成土地款、契稅等土地證相關手續；二是研制實時統計分析工具，結合開發團隊報規報建需求，及時反饋不同參數下的結果及影響；三是做好目標成本項下內容的超前銜接，在爭取到臨時施工資格提前啟動工程建設時，能迅速清晰地核算成本。工程越早啟動，進度就能越早達到預售狀態，就可越早辦理預售證，實現銷售回款。呼應營銷前置，提供開盤支持。開盤節奏并非在產品達到可售狀態才啟動，廣告活動、案場預熱、推盤搭配等都與儲客信息相關。儲客階段若能讓客戶繳納誠意金，便意味著提高了信息穩定性，開盤去化預期也就穩定，未來資金的運用也就更明確。所以誠意金營銷折扣、客戶房貸銀行服務、分期支付房款等財務強關聯營銷手段的前置設計就顯得十分重要，提供客戶優質的便捷通道和優惠政策就是提高儲客量和穩定儲客信息，進而提升去化，縮短資金回籠周期。計劃趕不上變化，業務能力過硬的團隊能在好的環境里超計劃完成任務，在差的環境下保質保量完成計劃。因此，財務需不斷深耕業務，提升能力，完備中心調度職能，協同團隊在正確的時候做正確的事，保障項目資金的健康運轉。

二、精準可研立信心

企業資金來源歸根結底來自股東投入、債權人投入和利潤，股東和債權人的資金會在產銷過程中循環，并且隨著企業生存環境、企業內部經營等因素擴大或縮小其規模。因此，房開項目公司可行性研究深度在很大程度上影響著股東及債權人決策，充分調研和數據支撐能增強項目可預見性，使股東及債權人更有安全感，在能獲利或有助于戰略布局的情況下，會提升其資金投入意愿。其中關鍵在如何呈現政策環境、市場客群、售價成本、產品設計、融資政策、潛在風險等等客觀條件，預測生命周期內各節點的盈虧收支，研判資金規模擴大縮小的趨勢，規劃高效用的資金流。預測節點間隔越短，資金鏈延續情況就越精細，資金保障也就更充分。比如，預測節點若按年度間隔測算，當年銷售回款雖能覆蓋當年工程支出，但年度內未考慮其收支先后，實際執行時則可能遇到銷售回款前工程款必須支付，需要資金過橋的問題。由于未能提前預計，突擊融資會使利率議價空間受限，導致資金成本增加；而申請股東追加投入也間接提高了資金占用成本，還會影響股東對項目的信心。因此，預測節點間隔越短，資金籌措就越主動，成本可控性就越強?？陀^條件類別越清晰、實時度越高，資金計劃與實際就越貼近。比如，預測時若只根據周邊大類產品銷量和售價的歷史平均水平推算，實操中或因市場客戶群體產品細類喜好發生偏移，使當年去化無法滿足現金流平衡。若當年開發的某類戶型無法按預測去化，則總體資金計劃需要再結合當前市場重新研判調整，市場需求戶型的資金再投入就會牽一發動全身，影響后續開發的周期和成本。所以客觀條件預測時能更明細化類別、更實時化數值，資金保障力度就越強。項目節奏越快，風險因素越明確，資金安全性越高。在房地產市場處于高位平穩階段，下行風險占據主導時，短平快操盤模式的利潤規?；蛏缘?，但采用投資回報率評判的結果可能更優，更重要的是時間越短，風險因素清單化難度越低，風險應對措施盲區越小，資金保障也就越牢靠。諸如上列，通過精細化投前管理手段，清單化、數值化、實時化可行性研究項下內容，包括獲得同業實時市場需求和市場價格數據、分析團隊經驗建造成本和付款節奏、調研當地客戶群按揭或全款選擇習慣、摸底稅務優惠政策實際落地情況、前置金融機構融資成本洽談等等，能使資金排布綜合結果更為精準，從而為落實資金保障鋪墊扎實基礎，增強股東及債權人信心。

三、多樣化融資抗風險

現金為王，企業現金流是企業生存和發展的基礎，也是股東據以決策的基本依據?？尚行匝芯孔罱K論證的也是投了多少錢，收回多少錢，賺了多少錢的現金流問題，房開項目公司全周期總凈現金流入等于全周期總凈利潤。因此，融資作為房開項目公司來錢的重要手段，其渠道的多少，決定著可供選擇的現金回籠方案有多少，也反映了資金鏈抗斷裂能力的強弱。假設金融機構在資金市場里的競爭是足夠充分的，那么規模擴張階段的房開項目公司就偏向選擇前期融資，比如，借助基金公司參股，以股東借款名義投入資金，讓擁有實際控制權的股東少花甚至不花錢獲取土地資源。擴張階段的房開項目公司往往伴隨高負債，因此項目必須快速周轉，通過擴張搶占市場先機，高速回籠資金清償負債，壓縮利息成本。在市場景氣的情況下，房開項目公司為了實現短平快，搶占市場，很可能會采用全面鋪開建設的開發模式，而這種模式下的建設資金需求量非常大，因此一般會向銀行進行開發貸款融資，根據不同銀行的不同要求，在滿足其股東擔保、在建工程抵押、項目評估、資金限制等條件后，獲得周轉資金，減少股東資金投入。保守型的房開項目公司也可能根據現有資金規模，按市場客戶群體需求逐步投建產品，在未獲得銷售資金回籠的情況下，通過金融機構的保理業務，協助供應商轉讓應收賬款追索權，由金融機構貼現、房開項目公司補償貼現費用，實現對供應商應付工程款的清算。保理融資期限較短，一般在半年的期間內，期滿前房開項目公司需另尋資金或變現產品來償還金融機構應收款項。政策風險往往最不可預見而又最常遇見，在產品達可售狀態前，限價、限售、限購、限貸等政策可能趕巧出臺，其中對房開項目公司影響最直接的莫過于限價，即銷售單價需向政府房管部門報備，只有滿足在區域房地產均價水平線下的時候才能獲準進行網絡簽署合同。這種限制打亂了房開項目公司現金回籠節奏，為能加速資金周轉，在投資后期，可以利用資產證券化手段融資，最具代表性的就是房地產信托投資基金（REITs），在具備租賃收入、房產銷售收入等未來可實現現金收入的條件下，剝離部分資產主體進行證券化融入資金，解決存貨占用資金問題。融資條件因地方金融機構各有差異，多樣化融資渠道后，才能更充分地設計回款方案，助力提升企業風險應對能力。

結語

資金管理是財務的基本職能之一，而資金保障對企業戰略發展有著深遠意義。房開項目公司財務管理需系統化，連接投資、設計、工程、營銷、運營等業務，需結合業務實際、社會責任、企業文化等訴求，充分考慮風險，對比收益，基于利益最大化原則保障企業資金鏈連續。在擴大企業規模階段，資金鏈管理離不開財務杠桿，以縮減利潤為代價換取企業成長，以企業成長為根基反哺利潤規模；在企業經營不佳時，面臨資金鏈斷裂困境則需采取多種資金渠道聯合，為止損或扭虧爭獲時間。因此，無論戰略環境是優是劣，房開項目公司資金保障目的都是為股東爭取時間，使其以最快的速度再投資壯大企業，以及使其能等待最佳時機進行止損，最終使企業維持健康可持續發展。

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作者：潘憬 單位：深圳華僑城東部投資有限公司