房地產開發企業土地增值稅探討

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1土地增值稅納稅籌劃概述

現階段下，我國政府的宏觀控制的主要手段之一就是房地產的稅收政策，此外房地產行業的稅收也是我國財政收入的重要組成部分。而土地增值稅在房地產行業的稅收中又是比較重要的部分，并且我國政府的相關部門也在不斷地加強對于土地增值稅的重視，為了能夠更好地調節控制房地產企業，不斷地進行土地增值稅調整。所以我國的房地產企業想要降低自身企業運營的成本，確保自身的良好生存和發展，就要做好土地增值稅的籌劃工作，從而使房地產企業土地增值稅的納稅成本得到有效的控制。土地增值稅主要是指對國有土地使用權轉讓及出售地上建筑物及其附著物時所產生的價格增值量征收的稅種。而隨著現階段我國城市化進程的不斷推進，我國的城市房屋建筑的需求不斷地攀升，使得我國的房地產開發行業不斷地發展。而當前逐漸攀升的房價也不斷地促進了我國房地產開發企業的利潤，同時也使得房地產開發企業的相關稅收金額不斷地提高，給企業帶來了比較大的壓力。稅收籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的政策允許的范圍內，對企業的各項經濟活動進行籌劃及安排，以充分享受相關的稅收優惠政策，選擇稅收利益最大化，企業稅負最小化的納稅方案，以企業價值最大化為目標，組織管理企業日常運營活動的一項籌劃行為。而房地產開發企業的納稅籌劃就是指企業在遵守相應的法律法規的基礎下，以稅基均衡法合法統籌繳納稅額或者以稅基遞延方法獲得稅額的時間價值為目的，實施的一系列的納稅業務事前的籌劃活動。做好納稅籌劃工作的關鍵作用主要是能夠降低房地產企業的日常運營成本，其次就是能夠提高相關各利益方對于土地增值稅的重視程度。

2現階段房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃工作中的不足之處

2.1對于納稅籌劃認知水平欠缺。由于近年來我國的經濟水平不斷地發展，使得大部分的房地產開發企業過度重視企業的經濟效益，導致對于納稅籌劃缺乏全面的認識，不能夠進行合法有效的納稅籌劃工作，更多的是采用一些不法行為納稅籌劃，如偷稅、漏稅等，從而給企業帶來額外的損失，增加企業的罰沒成本。2.2缺乏一定的納稅籌劃管理能力。對于納稅籌劃工作的管理者，必須要求相關的管理人在法律、稅務以及管理上要有著較強的實踐工作能力，而現階段下，我國大多數的房地產開發企業中的納稅籌劃管理人員缺乏相應的管理能力，同時納稅籌劃工作在我國的發展時間還不夠長，相關的工作人員缺乏一定的實踐經驗，此外對于法律的認識也不是特別的全面，這就導致在進行納稅籌劃管理工作的時候，就會觸碰到法律禁區，從而給企業帶來不利的影響。2.3缺乏完善的納稅籌劃的相關舉措。由于房地產開發企業的納稅籌劃工作是跟著國家的土地增值稅政策的變化而進行調整的，這就導致納稅籌劃工作在一定程度上存在著滯后性，并且由于政府的土地增值稅政策不斷地調整，也會影響到企業的納稅籌劃的合法性，如一些合法的措施會因為政策的調整變成不合法的措施。相應的政府部門對于土地增值稅政策宣傳力度不夠大，導致一些企業不能夠及時全面的認識相應的政策，從而使相關企業的納稅籌劃不能夠有效地開展。此外，當前的土地增值稅清算政策不能夠有效地貫徹落實到位，從而影響到企業的資金問題，甚至還會影響到利益相關的企業。

3房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的有效措施

3.1提高企業對于納稅統籌規劃的認識。房地產開發企業要做好自身的土地增值稅納稅籌劃工作，就要正確全面的認識相應的法律法規以及相應的政策，這樣才能確保企業的納稅籌劃工作在法律允許的范圍內進行，避免出現一些違法違紀的現象，明確合理避稅與違法之間的區別。從而使企業的納稅籌劃工作能夠順利的開展。此外，相應的企業還應該做好對于相關納稅籌劃工作人員的培訓，加強相關工作人員對于納稅籌劃工作的認識，并且提高相關工作人員的納稅籌劃能力，此外還應該要經常舉行相應的研討交流會，從而使相關的工作人員能夠不斷地提升自身的能力，相關的領導還應該要做好工作人員的個人素質的培養，從而提高員工個人的綜合素質。3.2建立并完善相應的管理制度。首先，房地產開發企業應該要以企業自身的情況為基礎，并且結合相應的市場環境以及國家宏觀政策制定符合企業自身發展需求的納稅統籌規劃制度，還應該不斷地進行完善及修改。并且優化相應的工作流程，做好工作人員的崗位劃分，明確相關工作人員的工作職責，使納稅籌劃工作能夠得到有效的規范，避免出現一些責任糾紛和違反法律問題。相關的管理人員還應該建立相應的工作督查小組，做好統籌規劃工作的監督管理，針對一些經常出現的問題做好與之相應的修正，從而提高我國納稅籌劃工作的質量和效率。同時還應該要建立一系列的獎懲制度，對于一些統籌規劃工作做得比較好的工作人員進行嘉獎，從而提高工作人員的主動性和積極性，確保納稅籌劃工作能夠順利地開展。此外還應該要制定相應的技能考核，并且根據最新的政策不斷地進行調整，從而使相關的工作人員能夠不斷地提高自身的工作業務能力，使企業的統籌規劃整體水平得到有效的提升。

4房地產企業進行土地增值稅納稅統籌途徑

結合房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃的必要性分析以及相關的稅收優惠政策，筆者建議房地產企業從以下途徑來進行土地增值稅的納稅籌劃。(1)結合建造普通標準住宅增值率未超過20%的可以免征土地增值稅的稅收優惠政策進行納稅籌劃。《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實施細則》中的相關稅收政策規定，對于建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的可以免征土地增值稅，若有兼營行為的需分開核算增值額，否則不能享受免稅優惠;這一規定相當于給普通標準住宅增設了一檔全率累進稅率:當增值率未超過20%時適用零稅率;當增值率超過20%未超過50%時整體適用30%的稅率。全率累進稅率的特點是臨界點處(增值率20%)稅負差異巨大，當房地產項目普通標準住宅增值率超過臨界點時，許多納稅人常常通過減少銷售價格、增加開發成本等手段，將增值率調整到臨界點以下，從而避繳土地增值稅。假設某房地產開發企業所在地區對普通住宅認定標準與國家認定標準相同，假如該企業有兩種開發方案:案例1:某房地產開發企業建成一批商品住房代售，該商品房屬于普通住宅的認定標準，符合扣除標準條件可允許扣除總成本為1000萬元。銷售金額為P不含增值稅，相應的營業稅金及附加為10%P×(7%+3%+2%)=1.2%P，其中10%、7%、3%、2%分別為增值稅稅率、城市維護建設稅稅率、教育費附加稅率、地方教育費附加稅率。假設，該企業所有可以扣除的項目總金額為:1000+1.2%P。若該房地產開發企業希望享受起征點的優惠，則最高售價P=1.2×(1000+1.2%P)，求得P=1217.53萬元。即當該企業的銷售價格在1217.53萬元之內，不需要繳納土地增值稅，此時扣除項目金額總和1014.61萬元，盈利202.92萬元(不考慮所得稅)。案例2:如果企業想通過提高售價帶來更大的利潤，此時增值額與扣除項目金額的比率大于20%且未超過50%的部分，適用稅率30%，速算扣除系數0的四級超率累進稅率第一級別稅率檔。假設價格提高了N，此時的新房價為P+N，相應的允許扣除項目的總金額增加了1.2%N，增值額=1217.53+N－(1014.61+1.2%N)=202.92+98.8%N，應繳納土地增值稅額=30%×(202.92+98.8%N)=60.876+0.2964N，若企業想獲得效益，必須將提高的價格所帶來的收益應高于因放棄起征點優惠而新增加的稅收，即N＞60.876+0.2964N，求得N＞86.52，即若企業想通過提高售價來獲得更多收益，則銷售價格就必須高于1304.05萬元(1217.53+86.52)來彌補稅負上漲帶來的負擔。若企業想選擇這種稅收優惠政策，在出售普通標準住宅的時候，就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益與放棄起征點優惠而增加的稅收負擔之間的權重，結合企業自身發展和高層管理者對市場風險的認知，防范、抵御、規避等行為，綜合權衡利弊。(2)針對目前國家和地方的房地產建筑政策可知，未來全裝修作為房地產企業開發的一個必然趨勢，政府也正在推動和完善全裝修房的改革進程。房地產企業如何合理合法地利用全裝修政策進行土地增值稅納稅籌劃也是當下研究的熱點問題。在房價既定的情況下，裝修成本增加會導致開發成本隨之增加，根據相關規定，計入房地產開發成本不但可以享受20%加計扣除，還可以作為房地產開發費用核定扣除的基數。“全裝修交付”后，由于裝修標準的差異，將為房地產企業合理合法地降低土地增值稅稅負打開新的空間。若房地產開發企業對于裝修裝飾關聯方進行合理利用，將能夠合法有效地降低房地產開發企業稅負，增加整個企業集團的利潤。(3)房地產開發企業在整個開發經營過程中，會有大量的借款資金發生，其所產生的利息支出對企業的稅負也有著息息相關的聯系，對于房地產企業來說，開發費用中的利息支出應如何計算《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》做了明確的規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本之和的5%以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本之和的10%以內計算扣除。由此看出，支付方式的不同意味著最終的減稅效果也大不一樣，房地產企業必須結合自身的實際情況選擇合適的計算方式，既要降低貸款成本，又要降低企業稅負，權衡利弊選擇對企業最有利的一種方式進行扣除，合理合法科學地進行土地增值稅的籌劃工作。(4)企業要合理的運用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》通知中規定的按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本之和的20%加計扣除政策。在整個土地增值稅的清算中，關于扣除項目中的開發間接費用的歸集需要引起房地產企業重視。開發間接費用是指房地產開發企業服務于現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用是直接為房地產開發而發生的費用，有些不能確定其為某項開發產品所應負擔，就無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，發生時先將它歸集到開發間接費用中，然后按照適當分配標準，將它分配記入到各項開發產品成本。而企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理及營銷類費用不應記入開發間接費用。目前，很多房地產開發企業為項目公司，即使是行政管理部門也是服務于公司正在開發的項目，考慮到這個因素，管理人員發生的與項目有關的費用也可以在開發間接費用列支，在計算土地增值稅時可以加計扣除。由于存在著爭議，這就導致費用內容的界限劃分上不是很明確，因此企業對開發間接費用的歸集要謹慎，充分合理地運用好稅收政策。

5結論

要確保企業自身的良好發展，就要做好企業的納稅籌劃工作，提高納稅籌劃工作的質量和效率，提高對于納稅籌劃工作的認識，結合相應的政策法規以及企業自身的情況，制定出符合自身發展的納稅籌劃方案，同時要提高相應工作人員的工作能力和個人素質，從而保障納稅籌劃工作能夠有效地開展。隨著時間的推移，國家政策及法律法規也隨著市場的發展會不斷地完善推陳出新，此時稅收籌劃工作就必須隨之細化，否則就會脫節給企業帶來一定的稅收風險。總之，房地產企業要不斷地學習提升，通過合理合法的納稅籌劃工作，結合企業自身選擇最優化的納稅方案，從而降低企業自身的稅負，最終達到企業自身利益的最大化。

作者:尚東 單位:徐州月星置業有限公司