房地產轉讓管理辦法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產轉讓管理辦法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產轉讓管理辦法范文

一、開發商銷售的商品房是否符合下列條件：，全國公務員共同天地

1、土地使用權以出讓方式取得，已經支付全部土地使用權出讓金；

2、土地使用權已依法登記并取得房地產權證書；

3、取得商品房的建設工程規劃許可證；

4、取得商品房的建設工程施工許可證；

5、商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到市房地資源局擬定的標準；

6、已經與本市從事房地產項目資金監管的專業機構簽訂了預售款監管協議；

7、已經確定了商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃；

8、已經制定了房屋使用公約，并與物業管理企業訂立了前期物業管理服務合同；

二、簽訂的合同示范文本是否是市房地資源局制定的2000年版合同示范文本，且應具備以下內容：

1、轉讓當事人的姓名或者名稱、住所；

2、房地產座落地點、面積、四至范圍；

3、土地所有權性質；

4、土地使用權獲得的方式和使用期限；

5、房地產的規劃和使用性質；

6、房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施狀況；

7、房地產轉讓的價格（含㎡的單價及總面積價）、支付方式和期限；

8、房地產交付的日期；

9、違約責任；

10、爭議解決的方式；

11、轉讓當事人約定的其他事項；，全國公務員共同天地

12、附件1、2、3、4、5。

第2篇：房地產轉讓管理辦法范文

第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規定。

第三條本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

(一)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;

(二)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;

(三)因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;

(四)以房地產抵債的;

(五)法律、法規規定的其他情形。

第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。

第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。

第六條下列房地產不得轉讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的;

(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(三)依法收回土地使用權的;

(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;

(五)權屬有爭議的;

(六)未依法登記領取權屬證書的;

(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：

(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同;

(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;

(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理;

(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估;

(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費;

(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。

第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：

(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房地產權屬證書名稱和編號;

(三)房地產座落位置、面積、四至界限;

(四)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

(五)房地產的用途或使用性質;

(六)成交價格及支付方式;

(七)房地產交付使用的時間;

(八)違約責任;

(九)雙方約定的其他事項。

第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。

(一)經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的;

(二)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

(三)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;

(四)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

(五)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

(六)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;

(七)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。

第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。

第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。

房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。

第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執行。

第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。第十七條違反本規定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定進行處罰。

第十八條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第3篇：房地產轉讓管理辦法范文

    為貫徹執行《北京市房地產抵押管理辦法》，現對執行中的若干問題再補充通知如下：

    1.凡在已開發使用的城鎮建設用地范圍內從事房地產價格評估的機構，均須報市房地產管理局審核批準。經其他主管部門批準的評估機構，在上述地域范圍內承攬房地產評估業務的，須向市房地產管理局登記備案，其評估人員需具備房地產評估知識，不具備的，須接受房地產管理部門的專業培訓。

    2.1994年8月8日以前，對抵押房地產已進行評估、抵押權人對評估報告無異議的，均不再重新評估。

    3.凡應依法繳納稅費或補交土地使用權出讓金的房地產轉讓，其價格評估均須由市、區、縣房地產管理局所屬的評估機構或市房地產管理局指定的評估機構辦理。

    4.受托評估抵押房地產，評估機構一般應自委托人提交全部評估材料后七個工作日內完成。

    5.抵押房地產的評估費，暫按國家物價局和國家國有資產管理局（1992）價費字625號《資產評估收費管理暫行規定》規定的收費標準（見附件）掌握。評估機構不得自行提高收費標準。擅自提高的，市房地產市場管理處有權進行糾正。各房地產交易管理部門按規定收取2％的買賣過戶手續費的，均不得再另收評估費用。

    6.《北京市房地產抵押管理辦法》實施前已經抵押的房地產，因故不能按規定期限補辦登記手續的，當事人雙方或一方應向房地產管理部門備案。

    7.抵押登記時，雙方當事人約定不對抵押房地產投保的，可不提交保險單復印件。

第4篇：房地產轉讓管理辦法范文

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四節第五十二條規定：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。一個完整的房地產市場，不僅包括土地使用權出讓、出租，而且應該包括房地產開發、房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。通俗地說就是房地產一級市場、二級市場和三級市場。房屋租賃市場屬于房地產市場中的三級市場。加強對房屋租賃市場的管理的重要性主要表現在以下三個方面：

首先，房屋租賃市場在整個房地產市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產市場，將使大部分購房者以自用和轉讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產市場的一系列調控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產市場就更需要租賃市場的活躍和健康發展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結構、商品結構和市場結構的調整和優化。因此缺少租賃市場的房地產市場在結構上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經濟日益成熟的今天，房地產已經成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產市場上，以期實現投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發展與日趨活躍，房地產投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產市場具有積極的推動作用。一個城市或地區的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當地的房地產消費。這里面既有一部分人最終將轉租為買，成為房地產消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產投資者以出租贏利為目的而增加在房地產市場中的投入。

另外，隨著河北省“城鎮面貌三年大變樣”的推進，我們衡水市加大了拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發展，也促進了房屋租賃市場的發展，從而帶動了整個房地產市場的繁榮與發展。

房地產市場的繁榮一方面帶動了建筑、運輸、鋼材等相關產業，促進了地方經濟的迅猛發展，但不可避免的也引發了房屋轉讓、租賃等供需及權益沖突矛盾的日趨凸顯，因此，加強房屋租賃管理，維護房屋租賃市場正常秩序，對促進房地產市場全面發展尤為重要。加強房屋租賃管理應從四個方面入手：

1 制訂一套系統的法規制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規范化的軌道。

《中華人民共和國城市房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關于房屋租賃方面的法規細則卻始終沒有配套出臺，其他相關的政策規定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規，一方面有效規范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關的配套法規文件能及時出臺。

2 建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據，在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的，也為政府稅收提供了價格參照依據，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。

3 確立各相關部門協調聯動機制，加強房地產市場監管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關問題的通知》第二條特別強調了部門之間的相互配合與協作，規定：各部門要加強協調配合，建立信息交流制度。房地產管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業執照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產、經營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關情況并定期通報給房地產管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業執照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關，齊抓共管的局面。

4 強化對房地產中介機構的管理，規范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權益不受損害。

第5篇：房地產轉讓管理辦法范文

一、房地產管理主要任務

農業部機關及直屬單位（以下簡稱：各單位）占有、使用的房地產是國有資產。各單位應當嚴格遵守國家有關法律法規等規定，建立健全各項規章制度；明晰產權關系，實施產權管理；保障房地產資源的安全與完整；推動房地產資源的合理配置和有效使用；對轉作經營性使用的房地產實行有償使用并監督其保值增值。

（一）、明確房地產產權。各單位對新建的辦公及業務用房，應在竣工驗收后，及時辦理《房屋所有權證》或《房屋共有權證》，并按財務會計制度有關規定登記入賬。對現有單位占有使用，但尚未取得所有權證明的房屋和使用權證明的土地，應在界定所有權、使用權的基礎上抓緊辦理所有權、使用權證明文件并登記入賬。

（二）、加強房地產開發管理。房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，房地產開發合作方的資質應當符合《城市房地產管理法》中的有關要求。

（三）、加強房地產交易管理。各單位發生土地使用權轉讓、抵押、租賃等行為時，應嚴格遵照國家和本意見中有關規定執行。

（四）、嚴格房屋的報損、報廢管理。各單位應參照《農業部行政事業單位國有資產管理實施辦法（試行）》（農財發（2001）2號）中相關要求，開展房屋報損、報廢工作。

二、房地產管理基本原則

（一）、責權明確、分級管理原則。堅持土地所有權和使用權相分離，實行分級管理報批制。重大事項報部黨組會或部常務會議審議。

（二）、合理利用、注重效益原則。房地產的開發、利用應當進行科學規劃，合理布局，實現經濟、社會、環境效益相統一。

（三）、有序開發、加強調控的原則。房地產的開發、利用必須加強宏觀調控，嚴格執行報批制度，實行有計劃的開發和利用，遵循經濟規律，實現決策和運營的科學化。

三、房地產處置及轉作經營的管理

（一）、各單位用于正常履行職能和維持事業發展的房地產，原則上不得轉作經營性使用。如確需改變，其經營項目要符合國家法律、法規和政策，并進行可行性論證，履行審批手續，嚴禁擅自改變土地資產的非經營性。

（二）、房地產轉作經營方式主要包括：1.利用空余房屋或場地出租；2.開展土地合作經營；3.開展合資建房；4.舉辦經濟實體等。

（三）、各單位對于轉作經營性使用的房地產必須堅持有償、有期限的原則。

1.對于轉讓、出租的房地產，出租或轉讓單位應當向承租方、受讓方收取合理的租金、轉讓費用。

2.屬于內部經營的房地產，納入本單位的資產進行統一管理，內部經營收入應作為本單位的經營收入進行核算。

3.對于以房地產出資興辦的具有企業法人資格的經營實體的單位，應按提供的國有資產額所占實體股權份額取得投資收益。

4.合資建房、其他投資行為視具體情況按照有關規定執行。

（四）、各單位房屋建筑物類固定資產和土地類資產轉作經營時，原則上不得分離。經營收益應當同時包含房產和地產兩個部分。

（五）各單位房地產轉作經營必須嚴格按照《農業部行政事業單位國有資產管理實施辦法（試行）》（農財發[2001）2號）及本規定的有關要求進行申報和審核，同時還必須嚴格審查合作方資格，切實加強合同管理和監督檢查。

（六）、各單位擬將房地產轉作經營性使用前，應當先向部財務司提交投資、入股的意向書、非經營性資產轉經營性資產清單、本單位近期財務報表、項目可行性研究報告等，經審查同意后，方可開展資產評估等工作。

（七）、各單位的房地產處置、開發重大事項，應按有關規定提供相應材料報部財務司審核后，提交部黨組會或部常務會議審定。

房地產開發重大事項是指涉及賬面價值500萬元以上的房屋所有權或市場價值500萬元以上的土地使用權的轉讓事項（不含房改售房等事項）；涉及賬面價值500萬元以上的房屋產權或市場價值500萬元以上的土地使用權的抵押事項；利用市場價值500萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發等事項。

考慮到黑龍江、海南、廣東農墾總局（以下簡稱：各直屬墾區）特殊情況，其涉及賬面價值2000萬元以上的土地使用權或市場價值2000萬元以上房屋所有權的轉讓事項（不含房改售房等事項）；涉及賬面價值2000萬元以上的房屋產權或市場價值2000萬元以上的土地使用權的抵押事項；利用賬面價值2000萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發等事項為房地產處置、開發重大事項。

（八）房地產轉讓除贈與外，原則上應采取招標或拍賣等方式進行，確實不能采用招標、拍賣方式的，方可采取協議方式。

（九）各單位不得以房地產為所辦企業或其他經濟組織提供擔保。

（十）農業部機關房地產委托機關服務局代管，需要進行處置和轉作經營性使用時，由機關服務局提出意見報部財務司審核，按上述有關規定處理。

四、房地產評估管理

（—）、各單位發生的房地產處置及將房地產轉作經營性使用等事項，應按財政部《國有資產評估管理若干問題的規定》（財政部第14號令）規定進行資產評估，并辦理核準或備案手續。

1.需報國務院批準實施的重大房地產開發事項涉及的資產評估項目，無論金額多少，均需按有關規定提供相應材料報部財務司審核并提交部黨組會或部常務會議審議同意后，報財政部核準。各直屬墾區的評估項目，在報部財務司前應首先報部農墾局，由部農墾局提出初審意見。

2.除核準項目以外的其他房地產評估項目，實行分級備案管理。部直屬事業單位需按財政部有關文件要求提供相應材料報部財務司審核后報財政部備案；直屬事業單位所屬單位的國有資產評估項目報部財務司審核備案；各直屬墾區企事業單位應按《農業部直屬墾區國有資產評估項目備案管理辦法》規定辦理。

（二）、辦理核準及備案手續需報送以下文件材料：

1.占有單位填報的《國有資產評估項目備案（核準）表》；

2.資產評估報告（評估報告書、評估說明和評估明細表可以參照物業公司的模式改造后承擔辦公樓（區）的物業管理）等形式。

第6篇：房地產轉讓管理辦法范文

一、房地產租賃實行價格評估競價招租的必要性

關于競價招租，房地產管理局一直走在前列不斷探索，早在2006年10月，我們印發的《空余房地產租賃管理辦法》中就提出了要通過對空余房地產租賃價格評估競價招租的方式出租房地產，并于2008年5月正式印發了《空余房地產租賃競價招租實施辦法》。去年下半年，針對競價招租工作中出現的一些新情況新問題，又修訂完善并試行了《競價招租實施細則》，全面推開合理最高價評標定標辦法，探索構建價格評估競價招租“三控三防”新機制，效果比較好。

空余房地產租賃價格評估競價招租總的出發點是公開、公平、公正，總的目的是力求空余房地產租賃效益合理化、最大化。具體講有三個目的，一是通過房地產價格評估，同時引入市場競爭機制，挖掘空余房地產的合理租賃價格和潛在經濟效益；二是通過公平競爭，讓“有關系的”變成“沒關系”，“沒關系”的也不用去“找關系”；三是大范圍公開信息、遴選承租戶，可以讓資金實力強、經營能力好和社會信譽度高的單位成為我們的合作伙伴，利于加強租后管理，確保項目順利實施。鑒于上述三個目的，價格評估競價招租可以采取公開競價和邀請競價兩種方式；同時，對業態相對獨有、品牌效益明顯、客觀制約較多的現有租賃項目，且原承租戶資金實力強、經營能力好、講誠信守信用，招租單位可采取先價格評估再競爭談判的方式，在確保租賃效益有明顯提升的前提下（年租金不得低于評估價），經批準后與原承租人續簽租賃合同。去年，我們有4個項目采取這種方式，不僅實現了租賃效益翻番，而且確保了平穩過渡、無縫銜接。

二、價格評估合理最高價評標定標辦法的探索

影響房地產租賃價格的因素有很多，除了地理區位、租賃用途、租賃年限，還有承租戶的經營能力、經濟實力和經營誠信等因素。所以《競價招租實施細則》中明確了關于合理最高價的評估計算方法，雖不能做到絕對的合理，但也是通過科學合理的房地產租賃價格評估辦法評估計算出來的，盡管做到相對合理。主要有以下三方面考慮：一是倡導了報高價不一定能中標的理念，進而引導投標人結合自己的實際情況，在充分評估論證的基礎上來報價。去年下半年，我們有1個競價招租項目，年租金評估價為350萬元，最高報價為410萬元，但評標結果卻是報價為406萬元的單位中標。對此，各投標人沒有任何疑義，完全理解和支持這種做法。二是體現了隨機性和公平性的要求，避免了暗箱操作和人為因素干擾。合理最高價的計算依據是各投標人的有效報價，計算方法和相關系數是會前隨機抽取的，誰也無法掌控合理最高價。三是彰顯了相對合理的原則，借鑒房地產租賃價格評估和工程招投標合理低價中標的評標辦法，以項目租賃評估價格為基數來確定競價招租有效報價，再以有效報價計算合理最高價，既有競爭性、也有合理性。對此，在組織競價招租過程中，通過招標答疑等形式，把相關情況事先通報給各投標人，特別要參照統一制定的樣本編制招標文件，讓各投標人充分了解掌握評標原則、競價入圍價和合理最高價的確定方法，防止事后有誤解，甚至質疑評標定標的公開透明。

三、下一步的創新思考和打算

第7篇：房地產轉讓管理辦法范文

摘 要 房地產信托投資基金（REITs）是一種將資產管理和房地產融資相結合的信托產品，發行主體是信托機構，資金投向是房地產開發與經營。本文對我國REITs發展中存在的問題進行了分析，并提出相關建議。

關鍵詞 房地產信托投資基金（REITs） 問題 建議

一、房地產信托投資基金的概念及發展

房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本付息；二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利。

REITs兼顧了業務模式的穩定性和信托財產的收益性、安全性、流動性，一般只適用于擁有較穩定現金流的寫字樓、商場等商業地產。美國、澳大利亞、日本等發達國家已建立了較完善的REITs運行機制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進了該地區房地產業的發展。我國從2005年12月越秀REITs在香港聯交所上市以來，REITs發展經歷了從無到有、不斷探索的過程，但是由于種種原因，我國的REITs并沒有真正發展起來。近年來，我國房地產信托產品發展迅速，據公開數據顯示，僅2012年上半年房地產信托新增規模達1213億元，至6月末房地產信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發展奠定了較好的基礎。

二、我國房地產信托投資基金發展存在的問題

隨著我國房地產業的發展，房地產開發商將擁有更多的經營性物業資產，而在我國宏觀調控的大背景下，構建多元化、高效并且有利于風險分散的房地產融資渠道，以及有效解決民間資本問題為社會所關注。作為一種在發達國家較為成熟的信托產品，REITs將資產管理和房地產融資相統一，能夠將民間資本和房地產業發展相結合，具有較好的發展前景。但就目前來看，我國REITs的發展仍存在諸多問題，這成為阻礙REITs發展的不利因素：

1.配套法律法規尚需完善

我國信托構建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業務管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規”的法律框架，為信托業務的開展提供了法律依據。但到目前為止，我國還未制定針對房地產信托投資基金的法律法規和稅收制度。而REITs的健康發展離不開相關法律法規的制約。

2.缺乏行之有效的監督管理機制

REITs在我國目前的制度環境下，屬于私募性質，很難象證券投資基金那樣有規范的監督管理，資金的募集、資金的運用以及對所投資物業資產管理處置的監督缺位。另一方面，雖然信托合同對保管人、受托人、投資者的權利義務進行了約定，但因為標準模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執行不完整的，這就使得內部自律監督的權力進一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實施的是非強制性的信息披露制度。具體來講，信托投資項目的相關信息、信托成立、信托規模及工商登記文件等均不會強制公開。這與REITs要求的嚴格的交易機構、公開透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現信托受益權轉讓而其他投資者無法得到通知等情況，對投資者的知情權、選擇權及REITs參與各方的利益保護存在漏洞。

三、促進我國房地產信托投資基金發展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國等發達國家的房地產信托投資基金的做法，建立完整的規章制度體系，包括管理辦法、設立指引、監督辦法等，以促進的REITs健康發展；另一方面，制定稅收優惠政策。在國外，稅務驅動占重要地位，稅務帶動了房地產投資80%的份額，投資理念驅動的份額約占20%。中國目前對REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應的稅收優惠政策尚未建立。需根據REITs的發展完善相應的稅收及優惠政策。

2.進一步完善和加強行業監管。目前我國信托公司歸銀監會監管，而信托業務及REITs的發起設立非信托公司專屬，同時，REITs的運作涉及國土資源部、建設部、證監會、國稅、地稅等相關部門，要促進REITs的健康發展，建議借鑒美國經驗，改變目前的發起主體監管為功能監管，政府可成立跨部門的房地產信托投資基金管理組織或機構，實行協同監管。

3.注重產品的標準化及流動性。產品的標準化及流動性是發展房地產信托投資基金的必要條件。應借鑒證券投資基金的發展經驗，實現房地產信托投資基金產品的社會化、標準化，解決產品上市流通問題，促進統一的房地產信托投資基金市場的發展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨立資產評估機構和完善的信用擔保體系是制約私募信托產品發展的屏障，應盡快建立違法處理機制和守法激勵機制，以確保投資者的利益不受損害。

參考文獻：

[1]花蘊，汪紅艷，王燁.房地產投資信托與房地產私募股權基金的辨析與應用初探.特區經濟.2011（12） 274-276.

[2]張煜洽.我國房地產投資信托基金現狀芻議.中國房地產金融.2009（12）.

[3]陳敏.我國應發展房地產投資信托基金.財會月刊.2007（6）：49-50.

[4]王年珍.我國房地產投資信托基金發展分析.甘肅聯合大學學報：社會科學版.2011.27（6）： =64-67.

[5]趙文.淺析發展我國房地產投資信托制度.經濟視角.2011（11）：52-53.

[6]孫軍.建立多元化融資機制解決房地產融資瓶頸.企業家天地：下旬刊.2012（1）：87-88.

第8篇：房地產轉讓管理辦法范文

關鍵詞：經濟管理；房地產；商品房；預售；法律

商品房預售是房屋買賣的重要形式，在房屋買賣中占有相當高的比例。預售房與現售房最大的區別在于商品不確定性和預期性。因此，高度重視和正確解決商品房預售中的法律問題，對于保護購房人的購房熱情，維護購房人的合法權益，以及促使開發商規范開發、維護整個房地產業的長期利益，具有十分重要的現實意義。

1　商品房預售許可證制度

商品房預售實行許可證制度，即開發經營企業進行商品房預售，應當向縣級以上房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。我國《城市商品房預售管理辦法》第十條明確規定：商品房預售、開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。我國對商品房的預售采取許可證制度。采取商品預售許可證制度，有利于保障商品房預售秩序，保護消費者利益，維護當事人雙方的合法權益?！冻鞘蟹康禺a管理法》對商品房的預售作了明確的規定，按照《城市房地產管理法》第四十四條第一款的規定，房地產開發經營企業預售商品，應當符合下列條件：　1.1取得土地使用權證書

已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標志。房地產開發經營企業只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產開發和房地產交易，所以取得土地使用權證書是基礎，是第一要件。1.2持有建設工程規劃許可證

取得建設工程規劃許可證是商品房開工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規劃。根據《城市規劃法》的規定，在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施、必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。這是因為有的開發商如果尚未取得建設工程規劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風險，從而有可能發生損害預購人利益的現象。

1.3　房地產主管部門進行監督

按提供預售的商品房計算、投入開發的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，這一規定的目的在于防止炒賣地皮，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時也便于房地產主管部門進行監督。

1.4取得商品房預售許可證

向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。只有取得商品房預售許可證，商品房開發經營企業才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案

2　商品房預售合同是否有效的確認

按照我國《城市房地產管理法》第四十四條的規定，開發商預售商品房應當申請取得預售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效，不受法律保護。筆者認為，不具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件的開發商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效，有利于保護承購人的合法權益，以促使開發商規范開發、依法預售，維護整個房地產業的長期利益是有益的。但是對那些已具備《城市房地產管理法》第四十四條第一款規定的前三個條件，只是未向房產管理部門申請辦理預售房許可證的房屋開發經營企業所簽訂的合同，應如何確認其效力呢？筆者認為這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當事人發生糾紛以后，但在前預售房開發商能及時向房地產管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證。也應當確認合同的效力，這樣有利于保護當事人雙方的合法權益，有利于社會穩定。在商品房買賣中有些開發商與承購人，由于對預售商品房要領的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”，在這種情況下，應當根據實際情況。審查開發商是否具備“五證”即《固定資產投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。3　預購商品房的轉讓問題

由于在立法上存在《城市房地產管理法》第三十七條第六款所規定的未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓與該法第四十五條規定的預購商品房可以轉讓的矛盾，導致有些房地產管理部門不允許預購商品房轉讓，拒絕為受讓人辦理房屋產權證書。造成部分人認為預購商品房不能轉讓。筆者認為預購商品房能夠轉讓，有關部門應當及時辦理房屋產權證書。預購商品房的轉讓包括以下兩種情況：

3.1　已付清購房款的預購商品房的轉讓

承購人已經按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務，對開發商不再負有義務，只享有合同權利。因此，此種情形下的轉讓屬于權利轉讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規定，購房人員只須通知開發商后轉讓就生效，不須征得開發商同意。

3.2　未付清房款或按揭預購商品房的轉讓。

購房人不但享有合同權利、還負有按照商品房預售合同或按揭貸款合同約定向開發商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務。因此，此種情形下的轉讓屬于債權債務的一并轉讓，按照《合同法》第八十八條的規定，購房人應事先告知開發商或銀行，由開發商或銀行對受讓人進行清償能力的審理，并決定是否同意其轉讓。否則，該轉讓行為無效。

參考文獻

[1]　丁志平.關于商品房預售問題[J].調查與研究，2011（3）

第9篇：房地產轉讓管理辦法范文

關鍵詞：商品房 ；預售；轉讓；立法；完善

一、商品房預售制度

房屋預售也稱商品房預售、樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

二、商品房預售轉讓制度

（一）商品房預售轉讓

預售商品房轉讓，即“期房轉讓”，是指商品房預售法律關系中的預購人將購買的未竣工的商品房再行轉讓給他人的一種法律行為。這種轉讓是由預購人將預售關系中的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人（房地產開發經營企業）之間形成以原預售合同為內容的商品房預售法律關系。①

（二）商品房預售轉讓行為屬性

預售商品房轉讓標的物是正在建設而尚未竣工的房屋，此時因完整的標的物還沒有存在，則于該標的物上不可能成立所有權。預售商品房轉讓的性質如何認定，理論界對此觀點不一。

第一種觀點是物權轉讓說②，將預售房的期待權看做是一種特殊的物權。第二種觀點是合同之債，預售商品房轉讓僅為預售合同中的債權債務概括承受，主體變更，使第三人與預售人之間形成的新的民事法律關系。③預售商品房轉讓究竟是何種性質的轉讓，通說認為是第二種觀點。

三、我國預售商品房轉讓制度現狀

我國立法對預售商品房轉讓采取了謹慎態度?！冻鞘蟹康禺a管理法》第45條規定，“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”之后在2005年5月9日國務院辦公廳下發的轉發建設部等部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》的通知中有明確的規定?！兑庖姟肥恰冻鞘蟹康禺a管理法》實施十年來國務院首次為預售商品房轉讓作明確意見。在過去國務院沒有作明確表態之前，預售商品的轉讓主要是由地方性法規在進行規制，各個地方對預售商品房轉讓的態度各不相同，具體表現為以下三個方面④：

（一）禁止轉讓

2005年1月30日頒發的《溫州市人民政府辦公室關于加強商品房預售銷售和轉讓管理的意見》禁止預售商品房在取得產權前轉讓。 成都市也不允許預售商品房轉讓， 在《成都市關于加強商品房預售管理的通知》中規定，“已經預售的商品房，預售人不得將其再轉讓給第三人或用于抵押和典當。”

（二）允許自由轉讓

《重慶市城鎮房地產交易管理條例》第25條第1款規定，“預售的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉讓?！?/p>

（三）有條件轉讓

《北京市城市房地產轉讓管理辦法》在第44條中規 “預購人在預售登記后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意；（二）、已付清預售商品房預售合同約定的總價款的預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內依照本辦法第40條的規定到原登記機關申請變更預售登記?！?/p>

四、我國預售商品房轉讓完善建議

（一）統一立法

我國目前對預售商品房轉讓問題的規定立法位階太低，關于這樣一個現實中普遍存在，有急需解決的問題，僅有效力相對較低的地方性法規和部門規章規制。法律授權給國務院立法對預售商品房轉讓進行規制，但國務院至今未出臺相關規定。地方的做法不統一，既不利于樹立法律的統一性、權威性和嚴肅性，也不利于商品房市場的健康、穩定發展。國家應盡快通過立法，對此類問題做出統一規定，促進房地產市場的培育。

（二）引入網上簽約聯機備案程序⑤

引入網上簽約聯機備案程序，建立商品房預售轉讓的登記備案制度。在大量發生商品房預售合同轉讓行為的今天，合同欺詐等行為也有上升趨勢。因此實行商品房預售轉讓合同的登記備案制度可以有效避免這種欺詐的風險。

（三）確立權利瑕疵擔保責任

依據現行法律規定，預售商品房受讓人只能要求開發商承擔違約責任，卻無法向明顯存在過錯的預購人追償損失。鑒于此種立法漏洞的存在，有必要在完善預售商品房再轉讓法律制度時對預購人的權利瑕疵擔保責任做出明確規定。本文根據《合同法》中關于出賣人權利瑕疵擔保的規定，認為預售商品房再轉讓中預購人承擔權利瑕疵擔保責任的構成要件有以下三個方面：

1.預售商品房的權利瑕疵在預售商品房轉讓合同成立時已經存在。對于再轉讓合同成立之后出現的權利瑕疵，不屬于預購人承擔權利瑕疵擔保責任的范圍。

2.受讓人在簽訂預售商品房再轉讓合同時不知道所購預售商品房存在權利瑕疵。

3.預售商品房的權利瑕疵必須在開發商向受讓人交付房屋時仍然存在。

五、結語

預售商品房再轉讓行為對于控制房價有重要意義，不能再一味放任自由，急需對其作出統一的立法規定規制房地產市場，使房地產市場健康發展。

注釋：

①陳耀東：《商品房買賣法律問題專論》，[M]，法律出版社，2004 年版，第62 頁。

②錢明星、姜曉春：《房屋預售制度若干理論問題研究》，[EB/OL]，來源于http：//.cn

③劉武元：《房地產交易法律問題專論》，[M]法律出版社2002 年版，第163 頁。