社區物管多利益合作分析

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一、研究的背景

社區是社會的細胞，因此，構建和諧社會的基礎在社區。總書記曾在專題研討班上強調，建設社會主義和諧社會，“要加強城市基層自治組織建設，從建設和諧社區入手，使社區在提高居民生活水平和質量上發揮服務作用”。社會性、公益性和服務性，物業服務的這些特點使其與廣大居民結成了最廣泛、最直接、最現實的利益關系，是現實矛盾最聚集的地方，成為社會各界都十分關注的民生問題。社區物業管理是社區管理的一個縮影，其過程充斥著利益與矛盾。從構建和諧社會的角度上來說，及時和妥善解決物業服務中出現的某些突出問題，理順物業管理中有關組織之間的相互關系，已成為必須共同面對的社會管理新課題。

二、社區物業管理的理論基礎———社區治理

隨著體制改革逐層推進，從政治、經濟體制改革開始，推動了行政、社會管理體制改革。而在社區出現后，對社區的管理成為社會管理的一部分。治理一詞最早出現于世界銀行，其后延伸發展出治理理論，在治理理論傳播到中國后，它對中國社會各個領域產生了重大影響。治理理論認為權利的來源不僅僅是政府，還包括各種社會組織。同時，它強調通過合作，以期在政府和公民社會形成一個合作網絡，實現雙贏。在認同市場原則、公共利益和社區的前提下，為滿足社區需求，各種組織和個人能夠有效供給社區公共物品來優化社區秩序，這個過程與機制就是社區治理。其特點是在網絡結構組織體系下，由多元主體通過民主協商來執行。

三、社區物業管理利益主體分析

利益是人類社會永恒的話題，只要存在人類就會有利益問題，它是人們之間進行社會聯系的根本目的。恩格斯認為，每一個社會的經濟關系首先是作為利益表現出來的。當市場逐漸成為社會資源和利益分配的主要機制后，社會管理的主體需要重新界定，國家和公民社會將面臨著角色的轉變。

(一)利益相關者

1963年，斯坦福大學的一個研究小組認為，沒有利益團體的公司就無法生存，這些利益團體就是所謂的利益相關者。企業如何處理好各種利益相關者的關系，將是企業生存與發展的關鍵。假如把利益相關者的概念引入建設和諧社會的范疇，那么構建和諧社會的本質就是處理好所有的社會活動主體及其利益相關者之間的關系。而社區是社會的縮影，社區利益相關者是社會利益相關者的子集。

(二)社區物業管理利益主體

隨著體制改革向縱深推進，作為社會治理的主體也發生了變化，由單一化轉變為多元化，即從政府的行政控制轉到含政府行政部門、業委會、物業管理公司等多主體的民主協商，這些多元化利益主體涵蓋了政府行政領域、公民社會領域、市場經濟領域。

1.行政管理部門(行政管理層面)

學者陳慶云對政府利益從政府及其成員雙重角色上進行界定，認為政府利益是由公共領域的人民利益、政府組織的利益及其成員的個人利益共同構成的復雜綜合體。和諧社區的建設，體現在社區居民生活水平和質量、社會穩定、安居樂業的良好環境等公共領域。由于歷史原因，我國的社會管理一直處在政府管理之下，缺乏社會自主性。政府是房屋所有權的主體，傳統以“收租養房”行政福利型為主的房屋管理方式，在維系管理成本上給政府帶來沉重的財政負擔，同時，福利性的房屋管理缺乏監管，使用過程難免出現各種資源浪費。再者，由于是政府多部分間的分散管理，協調起來難度大，難以提高房屋管理效率，住戶不滿意。實行住房制度改革后，社區物業存在多種產權形態，既有個人獨有，又有鄰里共有，以及多方共有和全體共有，而后面三種形態由于是多元產權而具有業主共有領域公共物品的特點。但是，受社區物業產權屬于該社區有限業主的限制，這種“公共物品”又與社區之外公共領域有很大的區別。不同社區的業主、相同社區的不同業主對本社區“公共物品”利益需求呈現多元化，其所要求的服務也呈多元化，因此，傳統體制下的行政管理一元化結構在社會公平之下無法滿足多樣化的社區利益群體的需求。從政府行政管理功能的越位、錯位到體制改革后的逐漸歸位，政府在社區物業管理的角色也發生了變化。在市場與社會方面，從對社區物業相關政策與法律的健全，到對社區的服務體系的完善，都體現了政府的這一職能。

2.業主、業委會(社會管理層面)

社區物業的產權分為私人領域的個體產權和公共領域的公共產權，這種多元化造成物業管理權的分散。這種分散的物業管理權致使單一的業主在行使自身的權力時都會影響到其他業主，即社區業主私人效用最大化的追求必然要受到社區其他業主利益的限制，由此形成社區的共同利益。由于以公共決策來對共同利益訴求的方式不經濟，所以，就用了一種叫“代議制”形式來替代公共決策。在社區物業管理中形成的“代議制”機構，我們稱之為業主大會或業委會，它通過制定各種規章制度，以民主形式代表全體業主行使職權，包括所有權與經營權。因此，它可以對部分業主影響他人的行為進行處分，這在無形當中提升了社區資源的配置。業主大會和業主委員會的組建，是我國住宅商品化的產物，同時也是業主維權意思的體現，從此廣大業主有了行使自己業權的平臺，并能對所有共有產權進行管理與支配。這種在社區內部形成的組織形式是民主進程的一大進步，也是走向社區自治的必由之路。可是，業主大會和業委會終究是一個松散的群眾自治組織，雖然相關法律賦予其一些權利，但是仍沒有足夠的自我約束力和自制力。因此，增強業主意識可以讓業主對社區的認同感和歸屬感回歸，同時，把為人公正、樂于奉獻且講究工作方法的業主選入業委會，真正賦予業主委員會以活力。

3.物業管理公司(市場管理層面)

對社區業主而言，業委會僅是一個抽象概念，不能直接從事企業的經營管理，更何況受到專業知識與技能的桎梏，因此，社區物業只能采取委托物業管理公司經營。這種讓物業所有權與經營權分離的方式，實現了專業化分工，進而優化了資源配置。物業管理公司作為企業，具有合法的法人地位，享有民事權利，承擔民事責任，在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。社區物業管理通過多樣化的服務，為業主創造一個適宜生活工作的人居環境。它主要通過公共維護和個性服務來達到自己的目標，服務是其本質，它在服務中也與廣大居民結成了最廣泛、最直接、最現實的利益關系。物業企業這種帶有經營性的服務，是企業的經濟行為，因此，物業企業要遵循市場規律，誠實守信，合法經營，以獲得業主的認可，實現雙方利益的共贏。

四、社區物業管理多元利益主體的缺位分析

社區物業管理陷入困境會導致社區的治理失效，而其最重要的原因是物業利益主體建構上的缺位。

(一)政府行政部門職能缺位

由于社區物業管理牽涉到多方利益，必然引發社會綜合性矛盾，政府行政部門又缺乏必要的整合，沒有理順權責關系，致使職責交叉、關系不暢，難以形成社區治理的合力。主要表現為在物業管理過程中，行政部門與物業公司缺乏有力配合，導致在物業管理領域中出現了權力真空。上面分析了社區里的個別業主為達到私人效用最大化，存在侵犯了其他業主或公共領域利益的現象，比如私自搭蓋、違章停車、野蠻裝修等，這些如果沒有行政干預是很難形成有效治理的。另外，政府行政部門缺乏服務視角，無法與業主、物業公司形成伙伴關系，共擔風險，同時，相關部門的立法和政策還不完備，有些甚至處于真空狀態，無法充分保護社會成員和經濟組織的權益。

(二)業主委員會運作上的缺位

業委會是非營利性的社區自治組織，由于其成員投入精力有限，業委會難以發揮維權、監督和協調作用。首先，業委會雖然具有一定的機構和財產，但是它不具有法人資格，因此，在法律上它不能作為訴訟主體，無法代表業主維權;其次，在運行上，業委會制度往往集決策與執行一身，可能會有不公平情況產生，缺乏執行透明度與有效的監督;最后，由于對共有產權的漠視，共有產權受損時，業主與有關方面缺乏必要的溝通、協調。

(三)物業管理企業服務上的缺位

物業管理行為不規范。我國的物業管理起步晚，物業管理企業難以有效規范，多種管理業態并存，這也導致了服務水平參差不齊，服務不到位現象較為普遍，給業主的權益造成很大的損害。有一些物業公司在取得物業管理權后，沒有按照合同認真提供物業服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準和要求;有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好;對公共設施的維護不及時，甚至侵占業主的共有產權等。這些都是社區里物業企業與業主產生矛盾的導火索。從以上主體的缺位分析來看，主要是主體內部機制不完備，引起利益主體提供內容與獲取內容間利益的不均衡，而衡量現代社會是否和諧的“風向標”是利益均衡。

五、社區物業管理的主體合作模式

社區物業的利益均衡就是盡可能地協調好社區物業利益主體間的矛盾關系，通過完善社區物業管理利益不同主體內部治理，在不同層面形成其間的合作模式，把社區利益沖突降到最低限度。

(一)完善不同利益主體內部治理

第一，提升政府治理水平。首先，政府行政部門應確保制定公共政策的公開、透明，提高政府在社會立法、行業立法水平。其次，政府在轉換角色后應盡快轉變觀念，增強服務意識，提升服務水平;第三，政府部門要將失常利益降到最低。所謂的失常利益，學者陳慶云認為它是政府中組織和個人為滿足自身過度膨脹的利益需求，而形成畸形的組織利益與個人利益，典型的表現是組合腐敗，這削弱了社會福利。

第二，健全業委會的運作機制。首先，完善業委會的選舉制度。要充分發揚民主，讓業主們加深彼此之間的了解，如愿選擇所需要的業主委員會成員;其次，明晰業主委員會的責權利。業委會的工作與業主的利益息息相關，雖然業委會是一個自治組織，但是要充分利用法律賦予的權利，保障業主們的利益;再次，完善業委會的議事制度。定期召開相關會議，了解各方面運行狀況，做出最佳決策;最后，自覺接受各方面的監督與指導。

第三，建立現代物業管理企業的經營機制。首先，社區物業管理企業管理思路必須清晰、市場意識強烈，明確服務對象是業主。對位服務思想要牢固，力爭服務質量上水平、提層次;其次，企業應清楚成本概念，完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的方式進行;最后，企業必須有靈活的機制，牢記優勝劣汰的市場法則，運用市場經濟規律形成有利于自身發展的競爭機制。

(二)利益主體間的合作模式

政府、市場、社會各自具有不同的角色，承擔不同的功能。要建立和健全多元利益主體共同參與的社區物業管理體系，在完善利益主體內部治理基礎上，需要厘清各利益主體的利益邊界，建立互信，達成利益各方的良好合作并形成互補。歸位于公共利益獲取的政府行政部門，在業主利益范圍內即業主共有領域內提供社會管理和公共服務。政府做了市場與社會暫時無法做到的事，這是政府和社會融合的一個體現。比如，政府對業委會的培育和扶持，其最終目的是實現社區自治。又比如，一系列與生育、撫養、健康和教育有關的廣泛的社會權利緊密關聯。當然，國家對業主共有領域的融入行為是受到限定的，即政府行為被限定在公共監督及相應的法律框架之下。所以，業主要明了政府對社區的融入是社會進程的結果，而不是民主的倒退。因此，在社區自治還不成熟的情況下，業主在社區管理時要體現民主治理、參與合作的理念。而當市場成熟后，應該完全由市場主導，政府所要做的就是為社區物業管理改革構建制度框架。物業企業雖然在資源配置和競爭效率方面有其優勢地位，但是市場會因各種原因導致失靈。根據經濟人假設，物業企業作為法人，它在施行物業管理時也在追求利益的最大化，而這點又與物業的社會性、公益性和服務性特點相悖。因此，把握物業企業的自由度，需要政府的干預，最直接的形式就是稅收和福利，這就是政府在公共領域的利益實現途徑。但是，這又要防止物業企業為追求高額利潤通過其他渠道將損失轉嫁給業主，如何保證業主利益不受損而又讓物業企業有利可圖，政府需要通過精細的調研來做出高明的決策。比如，定價機制。同時，為了保證物業企業的合法地位和投入競爭的積極性，政府可以通過相關法律和財政政策的刺激得以實現。這一過程，也體現了互惠與合作。社區治理主要是在物業企業與業主的共建過程中得以形成，業主與物業企業的關系主要靠契約來維系，其中市場作為利益協調的主體，而當市場失靈時政府介入市場領域進行調控。但是，由于政府和物業企業均存在自身難以抑制的問題，即在二者的作用下，社會利益沖突仍舊難以得到協調，甚至反倒成為制造社會矛盾的來源。這時，作為社區物業的業主或業委會就要積極承擔起社會管理和公共服務職能，發揮其自身機制的優勢，這一過程也是業主或業委會不斷的成長與發展來實現自我救贖的過程。當然，社區業委會的治理，有其強烈的政治需求和政治背景，它通過一個非政治、非市場領域來推動社會發展，并與市場、政府形成合作互動關系。

六總結

社區物業管理是構建和諧社區的重要組成部分，其模式改革牽涉面廣、體系龐大，需要政府、社會、市場三方共同努力。隨著體制改革的深化，社區物業管理的模式也會起重大變化，因此，需要在具體可操作層面上對模式加以評估，讓社區物業管理獲得不斷完善，加速社區自治進程。