國有房地產企業融資方式內容

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【摘要】房地產企業屬于國民經濟產業中的支柱，在推動國民經濟發展中發揮有重要價值。國有房地產企業具有行業特殊性，其特點表現為高收益性、高風險性，且由于房地產企業屬于資本密集型產業，因而其在發展中需要給更多資金來推動自身發展。在過去很長一段時間中，我國房地產企業資金來源渠道主要為銀行貸款，房地產企業存在融資方式單一問題，給國有房地產企業發展造成了一定阻礙。本文在此主要指出當前國有房地產企業融資主要方式，并提出未來我國房地產企業融資發展趨勢。

【關鍵詞】國有房地產企業；融資；方式；未來趨勢

一、房地產企業融資方式選擇現狀分析

（一）銀行貸款

當前，大多數房地產企業進行項目開發、產品銷售等活動的資金都來自銀行貸款，因為企業本身自有資金在流動資金中的占比不是很大，一般來說都會向銀行進行貸款。房地產企業獲得的銀行貸款資金往往用于產品開發、銷售等各個環節。從本質上來說，銀行貸款為房地產企業正常經營帶來了強大的助力，也讓越來越多的房地產企業更加依賴銀行貸款這樣的融資方式。進入二十一世紀之后，國家宏觀調控政策的實施讓房地產市場逐漸平靜，很多銀行也開始重視貸款風險管控，導致大部分房地產企業銀行貸款比例持續降低。若房地產行業存在波動，其經營風險很容易演變為金融風險，很容易對國家整個金融業的安全穩定帶來影響，因此房地產企業僅僅依靠銀行貸款的方式并非是長久之計。

（二）房地產信托

房地產信托主要是以房地產相關資產為目標進行投資的一種信托投資，即信托投資公司擬定相關計劃，與投資者簽訂相關合同，投資者把資金委托到信托公司，讓其代表自己進行投資，此后信托公司將投資者給予的資金投入到房地產行業中，或利用投資者的資金參與房地產相關投資活動。信托投資的主要優勢在于具備更高的靈活性，讓其逐漸發展為一種最為合理的融資渠道?，F階段國內房地產信托通常是信托公司的主打業務，從長遠的角度而言，建議建立更加獨立信托投資機構，進而為房地產開發、租賃以及管理活動帶來更高質量的金融服務，從而開始形成了和房地產行業發展規律相適應的長期融資模式。由國家統計局的數據能夠了解到，2017年第一季度房地產信托同比提高12%，因此未來信托在房地產行業資金管理中必然會占據更高的比重。

（三）股權融資

對國內房地產企業來說，股權融資是非常有效的融資渠道，也是諸多房地產企業愿意選擇的一個方式，依靠資本市場再融資，采取增發配股、可轉債等辦法可以有效解決好各類宏觀政策產生的不利影響，對最近壓力予以合理管控。選擇上市融資這一渠道主要有直接融資和間接融資兩類情況，前者的金額相對較大，但企業上市具有較高的門檻，如負債率禁止超過70%，這就造成大部分房地產企業都無法采取直接上市融資的策略，確保股權融資的有效推進應當堅持循序漸進的增加股權融資比重，科學設計準入門檻。但從現階段的實際情況而言，短期時間內并不會有較大程度的改變。越來越多的房地產企業采取買殼上市的辦法，但如此一來要求企業準備大量現金，依靠增發配股來再融資，需要企業自身擁有前景較好的房地產項目以及充足的資金來予以置換，但是大部分中小型房地產企業都不滿足這些要求，因此股權融資的方式還需要進一步完善。

（四）債券融資

房地產證券既是企業借助于資本市場來進行直接融資的一種有效方式，也屬于關鍵性的融資方式之一。房地產債券和普通債券比起來具有更高的收益。和股票比起來能夠按期收回本金與利息，自身安全性更高，具備更高的流動性，所以在西方發達國家，它們的證券市場已經日益完善，企業債券常常是進行外部融資的首選，和股票比起來，選擇債券進行融資所獲得的資金會超過5倍左右。國內房地產債券現階段依舊處在初級發展階段，債券融資額暫時無法跟上股票融資額，國內只有部分國企采取了這樣的融資方式，對于很多中小型房地產企業來說，也通常不會選擇這種方式。債券融資需要政府部門創設良好環境，不但要促進證券市場的創新與完善，調整與健全相關政策，為房地產企業有效融資帶來充分的保障，同時還需要積極吸取西方發達國家經驗，堅持立足國內，逐漸朝著海外證券市場邁進。

（五）房地產股權私募基金

股權私募基金即私人股權投資基金，其中也包含了房地產股權私募基金，是產業基金的重要組成，房地產股權私募基金投資到房地產行業中，是房地產投資基金的重要組成部分。與其他大部分投資金的屬性一致，利用發行基金份額的途徑把投資者的資金予以集中，從而形成基金財產，委派專人負責管理并投資到相關行業中去，從而促進資金利用效率的有效提升，同時把收益返還給投資者。近年來房地產私募基金得到了較為快速的發展，從發行數量來說，國內長三角以及珠三角這些地區的增速相對較快。另外，房地產私募基金投資的整個格局目前來說正處于逐漸改變的狀態，從過去的盡可能避免拿地環節到現階段整個產業鏈都能夠發現地產基金的身影。

二、我國房地產企業融資方式未來發展趨勢

一是今后國有房地產企業融資主要方向為上市融資。上市融資與其他一些融資方式比較，其股權融資的顯著優點便在于不需要承受定期還本付息的負擔，可以顯著降低財務風險發生情況。另外，資本還表現出永久性特點，并不用到期后進行償還，最大程度上確保國有房地產企業對資本需求。然而，上市融資也存在一定缺陷，比如股票股息紅利相對于銀行貸款利息來說前者顯著較高，發行費用也較高，因而可以說在多種融資方式中，上市融資成本相對處于高水平。即便如此，卻依舊抵擋不住房地產企業上市積極性，這是因為房地產企業上市后，資本市場能夠為房地產企業創造更好融資平臺，上市公司融資更具有優勢。并且與未上市企業相比，房地產企業上市后能夠確保自身經營更加穩定，發展更迅速，信息披露透明度更高，更容易被投資者看中。二是注重與銀行之間的戰略合作。結合現階段情況來看，我國大多數房地產企業在融資上最主要的方式便是銀行信貸，因而未來國有房地產企業進一步加深與銀行之間的戰略合作關系，是一件實現企業與銀行雙贏的方法。從房地產企業角度來分析，加強與銀行之間的找略合作能夠在一定程度上降低債務融資成本，對確保上市企業資金鏈穩定運行有積極作用；從銀行角度來分析，其與一些實力雄厚的國有房地產企業合作，能夠實現銀行資金被充分運用，獲得更高經濟收益，并且通常來說國有房地產企業在貸款擔保上，通常都是以不動產物業或國有土地使用權來進行擔保，可以避免出現呆壞賬風險發生情況。三是房地產信托為國有房地產企業帶來新鮮活力。信托融資其具備有特殊制度，從而被廣泛應用在房地產企業當中，截止都2010年我國有超過30%的房地產企業都將信托融資作為其融資的主要方式，全國范圍內房地產信托融資金額也已經超過了2000億元。四是采取多元化融資模式。國有房地產企業要想有效降低融資風險，應盡可能采用多元化融資模式，而現階段我國房地產企業融資方式較為單一，目前已經有越來越多企業認識到采取多元化融資模式的優勢，并進一步尋求新型融資方式，其核心宗旨便在于運用多元化融資模式，因而多元化融資模式也是未來國有房地產融資方式主要發展趨勢。

三、結語與展望

被業界贊譽為地產思想家的馮侖曾經提出了“剩者為王”的觀點，所以房地產企業必須要做到未雨綢繆，市場環境較好時應當充分考慮到市場環境惡劣的情況，這樣才可以在市場波動的影響中走出來，成功的企業都是在反復的生死博弈中逐漸壯大的。綜上，國內房地產企業需要構建以銀行為主的全面融資體系，間接融資和自接融資相結合，在政策法規規定的范圍內和銀行積極合作，不斷創新融資工具，推動地產信托業務發展，建立立體化的融資結構。另外，房地產行業屬于推動國民經濟持續增長的重要支柱，政府相關部門應當從制度與政策上提供充分的保障，完善相關法律法規，為房地產融資市場的持續穩健發展創設有利環境，助力國內房地產企業的健康發展。

【參考文獻】

[1]陳凱燕.試析房地產投資房地產企業債務融資來源結構優化[J].財會學習,2018(08):133-134.

作者：郝惠鵬 單位：中鐵二十二局集團地產公司