房產銷售制度精選(九篇)
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第1篇：房產銷售制度范文
1 前言
隨著我國房地產事業的不斷發展，我國的房地產銷售制度也有著很大程度變革，而就目前來看，我國現在實行的房地產銷售制度主要為預售制度，這種制度是我國的房地產事業發展的一種特殊產物，這種制度對于我國社會的不斷發展起到了很大的推動作用，并且能夠對國內的房地產事業的繁榮起到了關鍵性的作用。由此可見，房地產銷售制度就顯得尤為重要，但是在實行房地產銷售制度的時候依然存在著很多的問題，這就要求我們要及時的對出現的問題進行科學合理的解決，這樣才能夠促進我國房地產事業的更好發展。
2 對于房地產銷售的具體含義
通常來說，房地產的銷售值指的就是對房地產進行銷售的具體過程，其中的步驟主要為尋找客戶、詢問洽談、處理意見、達成共識、售后服務等等，而在進行這些步驟的時候就是房地產的相關銷售人員與客戶之間的一種洽談的環節，通過這種環節使得客戶對商品房有了具體的了解，然后決定是否購買。在洽談期間，房地產的相關銷售人員還要對客戶的要求盡量的滿足，因為房地產商品的銷售不同于其他的商品，其具有固定性，價位又比較高，所以在對客戶進行商品房銷售的時候一定要嚴格的按照銷售制度進行。
3 我國現階段房地產銷售制度出現的問題
3.1 對于房地產的銷售損害了客戶的自身利益，房地產自身資金不足
對于我國的房地產行業而言，其本質屬于一種資金匱乏的行業，但是由于我國的房地產銷售制度為商品房的預售制度，這樣就使得購買商品房的消費者在房屋沒有完工的時候就先把房屋的定金，房屋的首付都交到了房地產開發商的手中，這樣現象是我國目前普遍存在的現象，這種現象的發生就使得房地產開發商擁有充足的資金，從而使得購買房屋的消費者的自身利益無法得到根本的保證，因而使得購房消費者和貸款的銀行都承擔著巨大的資金風險。這樣就使得房地產開發商運用購買房屋的消費者的資金來運行數額巨大的房地產開發項目，從而使得消費者和銀行的融資風險變得越來越大。
3.2 房地產行業缺乏完善的銷售資金監管的體系
隨著我國房地產市場的不斷發展，對于商品房預售款的使用已經成為了目前房地產銷售管理中最薄弱的一個環節，因此加強房地產市場的監管就變得越來越重要。并且只有加強對我國房地產市場不斷的監督和檢查，才能夠使得我國房地產市場穩步快速的發展。而我國政府對于房地產行業進行監管的工作中，最重要的內容就是對房地產企業資金去向的監督檢查。但是，就目前來說，我國的房地產企業并沒有一個科學完善的房地產銷售資金監管的體系，這樣就使得房地產企業在進行銷售資金管理的時候無章可循，這樣就很容易造成各種各樣的問題發生。近些年來，由于房地產開發商對規模效益的盲目追求，把商品房的預收款進行隨意的挪用，這樣就嚴重的損害了房屋購買者的利益，進而嚴重的影響了房地產市場的健康發展，這已經成為阻礙房地產行業發展的一個重大問題。
3.3 對于房地產商的管理不夠全面
目前來說，我國的相關管理機構對于房地產商的管理缺乏全面化，管理機構一般就只對房地產商的資金進行檢查和測試，并沒有對房地產商的信用進行檢查，這樣就嚴重的影響了房地產市場的發展。有些房地產商并沒有真正的做到講信用，但是其資質符合預售商品房的條件，這樣就可以得到房屋的銷售許可，這樣有的房地產商就會利用這個條件銷售不合格的商品房，以此來牟取暴利。而對于購買房屋的消費者來說，對于房屋的質量問題并不能進行實際的考察，就只憑房地產商的介紹而進行購買，這樣就嚴重的侵犯了消費者的合法權益，從而大大的增加了購買房屋的消費者購房資金的風險性。
4 完善我國房地產銷售制度的具體策略
4.1 要不斷的完善我國房地產市場的管理機制
房地產的市場管理機構為了能夠確保房地產市場的安全穩定的運行和合理的競爭，要對房地產銷售商的管理制度進行合理的完善和嚴格的管理。近些年來，隨著我國房地產價格的日趨增加以及巨大的經濟利益，使得越來越多的企業都投身到房地產的事業中，這樣就嚴重的導致了房地產市場的無序性。因此對于房地產市場而言，要明確企業進行房地產市場的條件，要對進入房地產市場的企業進行嚴格的監督和管理。只有不斷的完善我國房地產市場的管理機制，才能夠使得我國的房地產市場有序進行，并且房地產企業之間的競爭也合理合法。這樣才能夠有效的促進我國房地產事業的不斷進步和健康發展。
4.2 要不斷的完善我國房地產的信息公開透明化機制
對于一個國家的房地產事業來說，對于房地產信息的透明化能夠很大程度上的降低房地產的投資成本。房地產企業要對自身的信用檔案進行公開化，將預售房屋的具體情況進行透明化，使得購買房屋的消費者更好的對房地產開發商的具體情況和銷售樓房的具體情況進行更好的了解。這樣就能使得消費者更好的進行購房，從而大大的降低了消費者購買房屋的資金風險。除此之外，我國的相關監管部門對于房地產開發商的信用和法律責任等問題要進行公開化，并且還要對房地產市場中的各個企業進行信用等級的合理劃分，只有達到了標準的信用等級，開發商才能進行合理的開發。這樣就能夠有效的預防了開發商為了牟取暴利而欺騙消費者的現象。
4.3 要不斷的完善商品房預售的資金監管制度
對于商品房的預售資金實行監管是商品房預售資金管理中的主要環節，而對商品房的預售資金進行監管的相關部門來說，首先，一定要具有獨立性，進行監管的機構本身在經濟效益上應該具有相應的獨立性，和被監管的企業沒有利益關系，并且監管機構人員還要嚴格的履行自身的監管職責。其次，因為商品房的預售涉及到很多的領域，因此這就要求在對商品房預售資金進行監管的相關機構人員一定要具備相應的專業知識，并且還要掌握相關的法律知識，只有這樣才能夠更好的對商品房的預售資金進行更好的監管工作。再次，對商品房銷售資金進行監管的相關機構人員一定要具備強烈的責任感，能夠對進行監管的工作承擔相應的法律責任。
5 結束語
隨著我國改革開放的不斷深入，我國經濟市場不斷的擴大，對于我國的房地產企業也有了更好的發展空間和發展條件。因此，我國的房地產事業要充分的利用我國經濟市場提供的發展條件，不斷的進行完善和發展，這樣就使得我國的房地產銷售制度變得越來越重要。而我國的房地產銷售制度在實行的時候依然存在著很多的問題，只有不斷的對我國的房地產銷售制度進行完善和改良才能夠使得房地產事業不斷的發展和壯大，從而才能夠有效的保證銷售房屋的質量和消費者的權益，進而使得房地產企業能夠更好的在我國經濟市場得以更好的發展。
參考文獻：
[1]梁冬梅，于平.完善我國房地產銷售制度的思考[J].經濟縱橫，2011，12（2）：84-86.
[2]宋斌，郝吉.構建我國房地產金融風險均衡配置體系[J].生產力研究，2010，5（12）：44-46.
第2篇：房產銷售制度范文
摘要：本文通過對房地產行業會計制度與稅收政策差異的分析，找出切入點，解決處理賬務管理和納稅管理在實際工作所遇到的問題。
關鍵詞 ：稅收;會計制度;分析;差異
一、扣費方式的差異
房地產投資不斷地在經歷沉淀、發展、動蕩、基本定型等階段，房地產開發事業的復雜性、艱難性、多重困難性以及耗費周期長的性質也被大家熟知。
鑒于房地產開發的復雜性，國家出臺了許多相關政策去控制房地產企業的發展與基礎建設，其中，相關文件規定：房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。在這項規定內，房地產投資的廣義費用已被定型，其中牽連的繳稅方式也與會計制度不同。這項規定表明，房產的期間費用要與成本劃分開，期間費用應當期扣除，而成本則應另當處理。
期間費用包括廣告費、業務宣傳費、業務招待費等，成本則包含有配套設施費等，這些費用的產生在企業會計制度上與稅收政策的納入范圍是有差異的。就拿商品房來說，配套設施的費用在房地產成本輸出方面占據的位置較大的，通常都會優先考慮建商品房。但往往商品房已售出，配套設施仍沒有建成，這就產生了時間差異，這段時間差異，使原已建成并且可售出的商品房所應負擔的配套設施費，無法進行實際成本的計算。稅法規定，成本費用的計算不可以僅靠預估就設定數據，必須符合實際。到目前為止，相關稅法規定，企業在進行預提費用所得稅的清繳時，應在會計制度上進行稅前調整，等到實際費用支出時，再進行扣減。而廣告費、招待費等，是房地產開發企業所需支出的費用之一，通常這筆費用都是房地產銷售完成后才能進行準確計算的，這些期間費用，也必須根據實際情況實行預留控制，過后結算。當期企業成本的總費用應該根據實際銷售的面積和未售的單位面積的成本費用來確定。
房地產行業的會計制定明確指出，開發期間的借貸資金所產生的利息以間接費用的方式列入開發成品的成本費用，其他的費用支出，一律視為當期的損益。國內的房地產企業要求期間的費用和制度必須保持一致。開發期間的總成本也應該列入期間費用，并根據實際銷售面積的所得費用分攤總銷售成本。
二、繳稅時間的差異
對于房地產企業采取預收款銷售的收益，國家會計制度有明確的規定：采用分期付款或是預收款的方式進行銷售的，按實際交付商品的確認日期開始計算銷售收入；采用按揭方式進行銷售的，按銀行辦理按揭貸款轉賬的當天開始計算銷售收入；采用以房換房或以財產換房的方式進行銷售的，按房產證明或其他證明交付之日開始計算銷售收入。稅收政策明確規定了，只要房地產企業以以上任意一種方式進行房產銷售的，都要按稅務機關規定的計稅毛利率計算計稅毛利潤，按計稅毛利潤進行調整后計算繳納所得稅，會計制度規定企業必須等房產交付后才能結轉收入和成本，因此產生時間性差異。
由于會計和稅收的功能不同，會計更多的強調真實、準確、完整的反映財務狀況、經營成果和現金流量，所以對于預售的房產在未交付之前，不確認收入和成本，以真實反映財務狀況、經營成果和現金流量。但稅法不僅要調節經濟運行，還有組織財政收入的功能，所以稅法從均衡財政收入的角度，對于一些開發周期長的項目如房地產預先規定了一個計稅方法，先按計稅毛利率計算繳納所得稅，待工程完工后再進行清算的制度。
三、利潤上無法保持一致
對于房地產企業轉讓土地使用權或銷售商品房這一塊，在稅收法上有明確規定：采用預收款的方式進行銷售的，預收款到賬的當天即為納稅義務生效的時間。這就意味著，在房產開發商收到預收賬款的那一天，就應該開始計算營業稅，就應該開始計算上文所說的預計利潤。
根據會計法規的規定，預收賬款是不確認收入的，不應該繳納相關的流轉稅。但稅法對房地產開發企業的該類業務作了特別的要求，故雖然未確認收入，但其流轉稅也應該繳納。那么就會形成這樣一種現象，企業繳納了營業稅及其附加后，將其掛在“應交稅費”科目的借方，因為未確認收入，所以與之相配比的稅費也不能確認，就形成了特殊的應交稅費借方倒掛現象。
大多房地產企業在房子還未竣工的時候就已經開始進行預售了，在收入確認上并不符合會計制度的規定，會計對未完工的項目收入和實際成本支出也不予以結賬，所以無法準確計算實際的會計利潤。但在稅法政策上卻并非如此，簡而言之，稅法政策規定在房產進行銷售（這次銷售包括一次性付清款項及按揭、分期付款等形式）并有金錢出入時，則應該預測以后的利潤，其差距與會計制度可有上百萬之差。這些差異都是在房地產開發中需要注意的細節問題，一旦這些細節問題無法構成一個條理清晰的框架，則會導致賬目混亂。
四、結轉成本的不同
在會計制度上，所有預收賬款都歸為不確定收入。預收款指的是買房者在付清相關款項前，都必須按照合同上的約定進行分期付款，直至所有的費用付清，才能進行房子移交；售房者在買房者完全付清款項后進行交房，才能確認實際收入的銷售方式。在這種形式下，只有在收款方受到來自買方的全部款項時，才能算完整地完成交易，在此之前，收款方無論賬款的數額有多大，都只能算是負債狀態，在這種負債狀態下，會計制度是不納入已收到成本的條目下的。經營成本項目是反映房地產企業在產權轉讓、房產銷售、出租產品和結算工資方面的實際成本支出的主要經營方式。會計制度在這一點上與稅收制度有較大的差異。
總體而言，會計制度算的是明賬，在賬目上計算起來比較簡潔，即一手交錢一手交貨。稅收制度計算出來的實際可售面積額和會計制度計算出來的實際成本存在著根本上的差異。
房地產開發的稅收，根據稅收制度與會計制度進行計算的差異確實很大，以小細節小數目來算，動輒幾十萬，對于開發商而言，這都不是一筆小數目，對于會計從業人員而言，更需要小心謹慎，運用既符合會計制度又能接應稅收制度的方法對房產所得稅進行一個整合運算，不能出任何紕漏。
五、結束語
通過分析，可以了解到，會計制度和稅法政策在關于房地產稅收上是有很大差別的，這種差別并不細微，少則幾十萬，多則上百萬。所以，房地產企業的會計人員不僅要處理好企業的財務賬單，對各類應交的稅款也不能出現任何紕漏。只有這樣才可以保證會計和稅收問題不會出現太大的差異，降低企業的涉水成本。
參考文獻：
[1]童琴芬.房地產企業拆遷補償款的會計和稅務處理的探討[J].財經界(學術版),2012,07(04):135-136.
[2]龍緒貴.固定資產業務會計處理與稅法處理的差異及協調[J].會計之友, 2012,02(06):201-205.
第3篇：房產銷售制度范文
時光轉眼間又要進入新的一年2020年了，那么房地產銷售工作計劃該怎樣寫呢?下面就是小編給大家帶來的房地產銷售第二季度工作計劃范文，希望大家喜歡!
房地產銷售第二季度工作計劃范文(一)
經過2020年兩個月的工作，我對房地產銷售有了更深層次的了解，同時也學到了很多東西，為了讓自己在新的一個階段中有更高的收獲，自身有更高的提升，特總結過去展望未來，根據自身的實際情況，特做出具體的計劃。
一、業務的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發揮自身的能力，同時對提升個人素質具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發現我和某在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學習加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團結，團結是我不斷成長的土壤。
2、熟識項目
銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關房產知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學習，對房產知識的了解，是熟識項目的首要。調盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學習中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標，先從小的目標開始，即獨立流利的完成任務，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務，直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標，同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。
二、自身素質的提升
銷售的產品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關注房地產方面的消息，及時的充實自己，總結自己的實踐經驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相結合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎的做起，重新對銷售流程進行學習，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規知識。在與顧客的交流中，不斷的發現問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。
最后，感謝公司所有的領導和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。2020年我會不斷學習，努力工作。我要用全部的激情和智慧創造效益，讓事業充滿生機和活力!我們是一個整體，奔得是同一個目標!我會和大家一起齊心協力，從新的起點開始，邁向成功!
房地產銷售第二季度工作計劃范文(二)
不知不覺，進入公司已經有1年了。也成為了公司的部門經理之一。現在2020第一季度將結束，我想在季度結束的時候寫下了第二季度的工作計劃。
轉眼間又要進入新的一個季度了，生活和工作壓力驅使我要努力工作和認真學習。在此，我訂立了本季度工作計劃，以便使自己在新的一年里有更大的進步和成績。
一、銷量指標
上級下達的銷售任務某萬元，銷售目標某萬元，季度某萬元
二、計劃擬定
1、年初擬定《年度銷售計劃》。
2、每月初擬定《月銷售計劃表》。
三、客戶分類
根據接待的每一位客戶進行細分化，將現有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務。做到乘興而來，滿意而歸。
四、實施措施
1、熟悉公司新的規章制度和業務開展工作。公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業務方面。作為公司一名部門經理，必須以身作責，在遵守公司規定的同時全力開展業務工作。
2、制訂學習計劃。學習，對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。專業知識、管理能力、都是我要掌握的內容。知己知彼，方能百戰不殆。
3、在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯系一次，b類客戶半個月聯系一次，c類客戶一個月聯系一次。對于已成交的客戶經常保持聯系。
4、在網絡方面
充分發揮我司網站及網絡資源，做好房源的收集以及，客源的開況。做好業務工作
以上，是我對2020年第二季度的工作計劃，可能還很不成熟，希望領導指正。火車跑的快還靠車頭帶，我希望得到公司領導的正確引導和幫助。我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務，爭取更多的單，完善業務開展工作。相信自己會完成新的任務，能迎接新的挑戰。
房地產銷售第二季度工作計劃范文(三)
一、加強自身業務能力訓練
在2020年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向
在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案
我在房產銷售工作重點是某公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法
我將結合之前的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成
我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障
明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到1個新的高度。
房地產銷售第二季度工作計劃范文(四)
對于房地產銷售工作者來說某月份可供自己發揮的余地其實有很多，至少過去的銷售工作經驗告訴自己需要提前考慮好相應的要素才行，承蒙領導支持與同事信任的自己怎么能夠允許某月份就這樣平庸地度過呢?因此我制定了某月份的銷售工作計劃并希望獲得令人滿意的業績，如果做得不錯的話也能夠為自己的職業生涯積累一些不錯的工作經驗。
當前階段可以確定的便是對已有客戶信息的整理工作需要做好，由于過去拜訪客戶較為雜亂的緣故導致自己手上的資料并不算完整，因此在某月份自己需要對過去的客戶都打電話致以祝福并借機了解對方的狀況，事實上對于自己所在公司推出的新業務也可以借機推薦給對方了解一下，這樣在最后進行信息整理的時候就能夠確保自己所擁有的客戶資料都是真實有效的，屆時在銷售助理的幫助下也可以盡快制作出展示最新業務的ppt并對客戶進行登門拜訪，在經過事先了解的情況下再去推銷房地產業務則有著很大的完成業績，而且事后自己也應該做好相應的記錄并回顧銷售過程中是否存在不妥的地方。
由于進行暑假工的學生都回到學校的緣故導致空閑了許多租房，因此在某月份自己的主要任務就是將這些閑置的房源給盡快推銷給新的租客，這樣的話就能夠有效地利用現有的資源為房地產公司創造更多的效益，只不過若是難以盡快將其處理掉的話也會因為房屋的空閑造成較大的浪費，因此我應該通過自身掌握的宣傳手段將這部分房屋的信息給需要的客戶手中，若是完成這方面的任務也意味著自身的銷售能力和對房地產信息的認識提高了一個新的臺階。
對于客戶的想法也應該要進行更深層次的探究才能夠明白對方的真實需求，因此自己在拜訪客戶的時候也要盡可能地打消對方的疑慮之心，至少現階段自己也應該要擁有這方面的能力才能夠做好房地產工作，況且對我而言即便是讓客戶產生購房的意向也意味著自己離銷售業績的完成又前進了一步，而且自己也應該要認識到房地產銷售工作不能一次性拿下客戶也是十分正常的事情。
第4篇：房產銷售制度范文
【關鍵詞】 會計核算；房地產開發企業；會計處理
從目前我國房地產企業財務管理結構來講，其在會計核算的業務處理上，尚未健全仍存在許多問題，嚴重制約了房地產企業的進一步發展。因此，如何有效完善房地產企業的會計核算制度，加強會計制度建設，早已成為房地產企業的首要工作。以下筆者以房地產會計核算業務中納稅處理為例，分析目前房地產會計納稅核算中存在的主要問題，提出解決對策，以供參考。
1．房地產企業會計核算在稅收業務處理方面存在的問題
1.1在會計準則和稅收法規中存在收入確認差異
會計準則和稅收法規中存在著收入確認主要表現在以下兩方面：第一，企業的預售銷售，房地產企業在獲得房地產的預售許可證之后，就可以預售上市，其銷售所得按其性質可分為預收款和暫收款，是不確認收入的。待驗收工程和產品并辦完交接手續后，才能進行收入確認，由“預收賬款”賬戶轉入“主營業務收入”賬戶。稅法上通常將預收款歸為“預售收入”，并按照稅法規定預計其預售毛利率計算預交所得稅。第二，企業的按揭銷售，只有在開發商賬戶上收到銀行轉來的按揭款時會計才確認收入。在稅法中的相關規定，則是實際收到首付款之日起確認收入的實現，在銀行辦理按揭貸款轉賬之日確認收入余款的實現。
1.2在附屬設施收入上存在的核算處理問題
企業沒有將停車位、地下室以及銷售閣樓等附屬設施的銷售計入收入中；沒收客戶違約金、購房放棄的訂購金、誤工罰款、先租后售和政府獎勵等均未入賬；上房費、采光費和宣傳費等費用的收取未計收入。
1.3在產品開發中所存在的收入核算問題
將本企業自主研發的產品用于贊助、捐贈、職工福利、獎勵、并分配給企業股東或是投資者等，均未進行納稅申報；進行舊城改造，搬遷戶接受到的補償房，償還面積和拆遷面積之間的差價收入并沒有合并到場頻完工后和收入中，影響了企業預售款的及時結轉。
1.4房地產企業在成本費用上存在的收入核算問題
違規發票入賬：舊版已經作廢的發票、經過涂改或是自行填開的發票等；開發成本未按照“工程結算單據”進行列支，而是按照預計和合同金額列支的，有的甚至白條入賬。成本核算的對象被混淆，成本的提前列支，自用或有償轉讓的配套設施沒有單獨核算其成本，而將其直接計入企業的主營業務成本。
成本劃分不明確，實行成本配比結轉。產品開發成本與期間費用的計算不夠規范，尚未竣工驗收完成的產品均并入了營業成本，提前并一次性列支應由各期來分擔土地成本，沒有將土地成本、基礎設施費、建筑安裝工程等分攤到獨立核算的企業配套設施中。期間費用的列支標準與范圍擴大，計稅的所得額。企業將預售收入作為業務宣傳費和招待費、廣告費的計算基數，計入企業的管理費用；完工前的開發產品借款利息，實行一次性的方式計入當期損益。企業的各類明細的核算科目的未按照開發產品的對象進行設置。
2．強化房地產企業會計核算在稅收業務處理方面的完善對策
2.1 加強房地產企業的票據管理
房地產企業應當強化票據管理，完善票據的領用制度，以此完善納稅業務處理。如：預收房款收據以及代收的各種集資款等房地產開發企業對外使用的收據，應當視其為發票對其進行管理，完善票據的領用存的制度，便于稅務部門的檢查。并嚴格遵守預收款預繳制度，時繳納稅款。
2.2建立健全房地產企業的收入核算
2.2.1明確企業核算范圍
房地產的銷售收入通常指自行開發的房地產的銷售所得、銷售商品房所得的收入、配套設施的銷售所得、土地轉讓所得的收入。與購買方事前簽訂的購銷合同、房地產的開發按合同內容進行的就屬于自行開發的房地產項目，其中也包括購買方事前未簽訂購銷合同的房地產。周轉房的出售、舊城改造中的回遷戶的拆遷面積內所交納房產安置權款、超出面積的房產款，均應包含在“銷售收入”的核算范圍中，面積的房產款，也在“銷售收入”核算范圍內，而自用房產出外，應作固定資產核算。
2.2.2正確應用收入確認標準
房地產企業的商品銷售通常要簽訂房產預售合同、交付房款、簽訂正式的房產銷售合同、驗收合格的工程、交付買方驗收合同并進行產權過戶四道程序。在房地產開發產品完成竣工驗收的前后進行合同的簽訂，該合同從一定意義上來講僅屬于合約的一種，買方認可驗收房屋時，買方就尚未接受商品的所有權上具有的風險與報酬，不管款項是否收付，都不符合房地產開發企業的收入確認條件。開發產品竣工驗收、辦好移交手續之前，房地產預售款，僅能進行預收或暫收款處理，不作收入確認。僅當客戶與企業簽訂了正式的銷售合同，遵循法律手續；房屋竣工并驗收合格后，客戶確認了房屋的面積、結構和付款方式之后，交易雙方完成移交手續；能夠可靠的計量收入金額時，可進行銷售收入確認，簡言之，就是只有房屋完工并交到購房者手中，才可以由預售賬款劃入主營業務收入。
2.3健全預售方式下的房地產企業流轉稅費的核算
對于尚未竣工的開發產品，房地產預售所得因未符合企業收入的確認標準，因此，房地產預售款，不得確認收入，暫計入預收賬款的會計科目中；只有在開發產品竣工完成驗收完畢并辦理了移交手續，該項房地產銷售方得以實現，才可由“預收賬款”轉化為“主營業務收入”。房地產企業納稅申報時，應借“應交稅費”二級科目為“預交營業稅或城建稅或是印花稅”等會計科目，貸方的一級科目與借方相同，二級科目應為“應交營業稅”；進行收入的確認時，方可將這一部分應負的稅費轉出，借方為“營業稅金及附加”，貸方則應記為“應交稅費——預交營業稅”，只有這樣才可以實現企業收入與稅費的準確配比，并做到對企業的實際經營情況和報表項目的財務深化分析反映的恰當性、公允性。
結束語
總之，我國的房地產市場尚處于發展階段，企業會計核算也并未完善。本文僅分析了房地產企業會計核算的納稅部分，并針對其中存在的問題提出了幾點解決措施。我們相信，在我國經濟逐漸發展、會計制度與準則的不斷完善，房地產開發企業的會計核算也將逐漸規范、完善。
參考文獻
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第5篇：房產銷售制度范文
2014年的房地產市場整體低迷，房企危機感頓生，尤其是一些大型房企紛紛謀求“轉型”。其中，萬科選擇了轉型城市配套服務商，綠地加強了業務全球化和多元化的力度，恒大進軍了快速消費品及能源行業，萬達則做大文化旅游板塊，其他房企也都對原有的運營模式進行了調整。
2、互聯網思維
作為行業標桿，萬科首先提出了用“互聯網思維”做房地產。互聯網思維的核心是重視用戶體驗和服務，但就目前來看，房企對互聯網思維的運用還是以營銷為主。大多數房企還是以“葉公好龍”的心態看待互聯網思維。
3、多元化
房地產行業的利潤率持續下滑，不少房企開始嘗試進軍其他行業，以尋找新的盈利點。和前幾年部分中小型房企一窩蜂進軍礦業、白酒業等不同的是，此番多元化的均為大中型房企，選擇的行業包括金融、文化、農業、消費品等。
4、小股操盤
萬科提出小股操盤，是房企“去重就輕”進行“輕資產運行”的一種形式，即在合作項目中不控股，但負責操盤，作為小股東輸出運營和品牌，并拿到除股權收益外的管理費及超額利潤分配，以此提高凈資產收益率（ROE）。發達國家的房地產運行模式大多如此。
5、野蠻人
“門口的野蠻人”被用來形容那些不懷好意的收購者。部分房企股價較低，股權分散，因此成為了“野蠻人”的目標。今年，金地、萬科、金融街等都遭遇了險資“野蠻人”，其中生命人壽成功獲得了金地的控制權。
6、合伙人
為了應對“野蠻人”，房企推出了“合伙人”制度。萬科推出了員工持股的盈安合伙，并持續增持萬科股票，以增加管理層控制權，激勵員工。事實上，另一家龍頭房企綠地早已采用類似形式，2000年以來，職工持股會就一直是上海綠地集團的主要股東，混合制改革后成為第一大股東。
7、房產金融
2014年是房地產和金融緊密結合的一年，由于成交情況不理想，7折利率遲遲未能落地，房企為了刺激購房者需求，選擇和各類第三方機構合作，推出各類圍繞訂金、首付、按揭、房款的信用貸款產品和理財類產品，如易居房金所、搜房天下貸、平安好房寶等。
8、房產電商
房產電商是房產電子商務的簡稱，在房地產領域中以O2O（線上對線下）形式進行運作，泛指房產銷售以電商合作方的推廣平臺為基礎，以網絡營銷、活動營銷、整合營銷等營銷方式為手段，以房產銷售為目的，在法律許可范圍內所進行的商務活動過程。在互聯網的廣泛影響下，2014年大有“無電商不營銷”之勢，而且模式也越來越多元化，除了樂居等電商主流模式外，還出現了房多多、好屋中國等連接二手中介進行一二手聯動的“地商”。
9、眾籌
今年出現的“房產眾籌”事實上是一種“偽眾籌”，是以營銷推廣為目的舉行的活動，大多只是在單個城市的單套房源，對于購房者的意義不大，主要用于吸引眼球和宣傳，真正的眾籌建房等還僅僅停留在想象中。
第6篇：房產銷售制度范文
一、具體做法：
（一）、積極開展稅法宣傳
土地增值稅與其他稅種相比，納稅環節復雜，對納稅人而言，較為陌生，在納稅申報等方面不易引起重視。我局針對這一情況，充分利用報紙、電視、宣傳材料等媒體進行廣泛的稅法宣傳。20__年，我局印發了1000份關于房地產稅收一體化管理實施辦法及二手房交易相關涉稅事宜的宣傳材料發放給納稅人，并把房地產交易的相關稅收政策在修水電視臺進行了為期一個月的播映，在修水報辦了一期專版。通過廣泛的稅法宣傳，讓廣大納稅人認識了土地增值稅這一稅種，知道了該怎樣繳納，什么時候繳納土地增值稅。
（二）、推進社會綜合治稅，加強部門配合，實現土地增值稅的一體化管理。
根據國家稅務總局的要求和省局的統一安排，我們以契稅征管為把手，推進社會綜合治稅體系，全面推行土地增值稅一體化管理。一是取得政府支持，建立社會綜合治稅體系。20__年8月，縣政府全文轉發了《修水縣地方稅務局關于加強房地產稅收一體化管理操作辦法》，明確了財政、房管、建設、土管等單位的相關責任，制定了加強房地產稅收管理的具體措施及獎勵措施，并由分管財稅的副縣長牽頭，定期召開相關部門聯席會議，通報情況，反饋信息，研究土地增值稅的征管政策。二是加強與財政部門的配合，在修水，契稅由財政部門征收，為了加強土地增值稅的源泉控管，做到先稅后證，我局多次與財政局協商，由財政局專門成立契稅征稅所，并派駐六名干部長年在我局的征收大廳上班，凡辦理契稅證的，必須先到地稅窗口開具稅票和房地產銷售專用發票。一定要憑地稅機關開具的稅票及房地產銷售發票。三是加強與房產管理部門的配合協作。房產交易和發放房產證是土地增值稅控管的核心環節，我局通過與房產管理部門聯系，以政府發文、會議紀要的形式，確定了聯合控管的方式。在房產交易中心設立房地產稅收審核崗，實地參與房地產計稅價值的評估認定工作，并與房管部門實現了信息交換制度。四是取得國土資源部門支持配合。對土地轉讓環節的土地增值稅在過去管理上存在的一個最大障礙就是信息不通、征繳滯后。因此，我局根據國土資源管理部門的土地管理特點，與國土資源部門協商，只要國土資源部門將用地通知書一下發給用地人，國土資源部門就迅速將存量地和非存量地的信息傳遞給地稅部門，地稅部門對相關用地人的有關稅收及時進行跟蹤介入，實現了土地增值稅的前置管理。
（三）、實行土地增值稅的精細化管理
我局將土地增值稅的管理細化到每一個房地產開發公司的每一個商住小區、每一棟樓、每一套住房及鋪面，根據每一個小區的平面圖設立了房地產銷售明細帳、發票開具明細帳，及時掌握了土地增值稅的稅源情況。形成了“以行業管理為主、按項目進行監控、房源控制稅源、管理增加稅收”的基本思路，積累了房地產稅收精細化管理的有效經驗，找到了潛在稅源向現實稅收轉化的最佳著力點。
（四）、嚴格執行土地增值稅預征及項目完成清算制度
我局在納稅人辦理的納稅申報和發票開具環節，嚴格審核納稅人取得的房地產銷售收入、預售收入是否按鋪面1、住房0.5預繳了土地增值稅。在省局20__年7月對土地增值稅預征率進行調整后，我們嚴格按照文件的執行時間，對各個房地產企業的收入在文件執行的前后進行了清理，分別適用不同的稅率進行了土地增值稅的補征、補繳。對完工的項目，我們嚴格按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定進行了清算。
（五）、持之以恒地進行納稅評估工作
我們視納稅評估工作為該項稅源管理的主要手段。20__年，針對房地產開發企業普遍存在成本管理混亂、重費輕稅的現象，進行了一次納稅評估，通過評估，共追繳土地增值稅127890元，基本改變了房地產行業土地增值稅申報質量不高、欠稅較大的現狀。
（六）、精細組織，深入開展房地產稅收專項檢查
根據市局的部署，我局高度
重視房地產行業的稅收專項檢查工作。通過檢查，我們發現一些房地產開發企業預收房款、銀行按揭房款、房地置換、安置回遷超面積售房款、商品房自用不按收入確定原則確定收入，有虛列開發成本、多轉銷售成本、多列產品銷售費用的現象。對檢查出來的問題，嚴格《征管法》的相關規定進行處罰。20__年，共查補土地增值稅78100元，罰款18900元。
二、土地增值稅管理過程中存在的問題
（一）土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，在計算轉讓房地產增值額時，涉及收入的確定和成本費用的扣除，稅務人員和納稅人都難以掌握。
（二）房地產開發周期較長，難以監控。由于房地產企業利潤率高，而土地增值稅預征率相對較低，一些開發企業故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅的結算。
（三）轉讓形式多樣化，難以正確計稅。房地產轉讓形式多種多樣，有一次性銷售一次性收款的，有采用預收款方式的，有采用“返本”方式銷售建筑物的，有采用“以地換房”形式銷售的，由于房地產銷售轉讓形式多樣、復雜多變，給地稅部門確認納稅人、正確計算應納稅款帶來了很大的難度。
（四）稅務人員參差不齊，跟不上管理的要求。由于土地增值稅具有收益性質的特征，要求稅務人員既要熟悉稅收法律、法規，又要熟悉掌握財務會計知識，還要懂房地產開發的經營管理知識，這對稅務人員提出了很高的要求，給土地增值稅的管理帶來了一定的難度。
三、加強土地增值稅管理的措施
（一）進一步加強稅法宣傳，強化實戰培訓。由于房地產轉讓形式多樣化，計稅過程比較煩瑣，我們應進一步加大稅法宣傳力度，對稅收管理人員、企業辦稅人員進行業務培訓，重點就土地增值稅的收入確定、扣除項目計算、申報方式和有關財務會計知識進行講解，使稅收管理員和企業辦稅人員能熟練掌握土地增值稅的計算和申報方式，消除納稅人的抵觸情緒，取得納稅人的廣泛理解和支持。
（二）實行以票控稅。房地產企業在銷售房屋收取預收款時，須向購房者開具“房地產業預收款專用收據”；購房者在繳齊房款后，憑專用收據索要機開“房地產業專用發票”；財政、房管部門看到專用發票，才給購房者辦理契稅證及房屋產權證。
（三）摸清稅源、建立臺帳。基層稅務部門應通過每年的稅源普查，摸清土地轉讓、房地產開況，分項目建立稅源控管臺帳，實行分項目管理和稅源全過程監控，確保不漏項目，對已開始預售及完工的樓房要進一步建立、健全發票開具明細帳及發票開具分戶帳。
第7篇：房產銷售制度范文
個人計劃，指的是一種可以使一個人的生活質量得以提高，在人生路上走得更好的工具。那你知道怎么寫工作計劃嗎?下面就是小編給大家帶來的2022個人工作計劃范文5篇，希望能幫助到大家!
2022個人工作計劃范文1作為一名外科醫生，本著為病人服務，對醫院負責的態度，針對接下來的醫療工作，特制定工作計劃如下：
一、有效解決看病貴的問題
降低醫療費用，減少病人經濟負擔，合理用藥是每一位醫生應盡的責任和義務，通過加強科室管理，藥品比例大幅下降，在我院產生較大影響，使病人切實得到實惠，減輕病人經濟負擔。藥物比例較去年繼續下降，達38%，低于醫院40%的比例規定。嚴格執行“一日清”制度，增加醫藥費的透明度。
二、強化以病人為中心、以質量為核心的服務理念
做到這一點，要在提高醫療技術水平和服務態度上下功夫，誠懇認真的工作方式、細致耐心的思想交流，與病人交朋友，用病人的口為我們做正面宣傳。采取病人信息反饋制度，及時與出院病人進行溝通，使慕名而來的病人逐漸增加。在當前醫療市場競爭日趨激烈的條件下，要加強對科室成員的形勢教育，增強職工的危機意識、競爭意識和責任意識，樹立面向社會、面向患者，主動找市場、找病人的新觀念。把一切以病人為中心的思想貫穿到科室的各項工作的全過程。激發科室成員積極向上的精神，增強科室的凝聚力。培育科室精神、樹立醫務工作者整體形象，即服務一流，技術精湛，愛崗敬業，文明服務的白衣天使形象。
三、合理用藥、合理收費，切實減輕病人經濟負擔
合理用藥不僅表現在對癥用藥，還表現在藥物的合理應用方面。不僅要加強對藥品各種知識的學習，特別是毒副作用的學習，還要經常與藥劑科專家進行溝通，真正做到合理用藥。在不影響病人治療效果的前提下，精打細算，用最少的費用進行的醫療服務，這也是我們外科努力的方向。嚴格執行一日清制度，耐心細致的解釋病人提出的問題，讓病人明明白白看病，明明白白花費。
四、開通__市第__醫院外科網站
為了增加科室透明度，我科要自費創辦__市第__醫院外科網站，并廣為宣傳，使病人來院前已經對科室和自己的疾病有所了解，要取得一定的效果。
2022個人工作計劃范文2今年，我們本著"多溝通、多協調、主動主動、創造性地開展工作"的指導思想，發揚慧康人"精誠團結，求真務實"的工作作風，全面開展新的一年的工作。
明年的工作中將主要做好以下幾項工作：
一、在部門管理上，建立一支熟悉業務，而相對穩定的銷售團隊。
人才是企業最寶貴的資源，一切銷售業績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。
二、在個人管理上，完善銷售制度，建立一套系統的管理措施。
銷售管理是20__年的工作重點。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁認識。強化銷售人員的執行力，從而提高工作效率。
三、在員工質量上，培養銷售人員發現問題，總結問題，不斷自我提高的習慣。
培養銷售人員發現問題，總結問題目的在于提高銷售人員綜合素質，在工作中能發現問題總結問題并能提出自己的看法和建議，銷售能力提高到一個新的檔次。
四、在銷售工作上，嘗試新的銷售模式。
把握好各個渠道資源，做好完善的跟蹤。同時開拓新的銷售渠道，利用好公司資源做好網上銷售與行銷之間的配合。
五、銷售目標
20__年下達的銷售任務為基本要求，在具體工作中把任務根據具體情況分解到每月，每周，每日;完成各個時間段的銷售任務。并在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績。我將帶領銷售部內銷同仁竭盡全力完成目標。
20__年我部門工作重心主要放在開拓市場，和團隊建設方面。當下打好20__年公司銷售開門紅的任務迫在眉睫，我一定全力以赴。
我認為公司明年的發展是與整個公司的員工綜合素質，公司的指導方針，團隊的建設，個人的努力是分不開的。提高執行力的標準，建立一個優良的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作習慣是我們工作的關鍵。
2022個人工作計劃范文3在已過去的20__年里，做為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復蘇和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰。現制定20__年房地產銷售個人工作計劃。
一、加強自身業務能力訓練。在20__年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20__年的銷售任務打下堅實的基礎。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20__年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在20__年的房產銷售工作重點是___公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20__年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
2022個人工作計劃范文4公司的發展是與整個公司的員工綜合素質，公司的指導方針，團隊的建設是分不開的。提高執行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環境是工作的關鍵。為了使我銷售部門的各方面的工作順利進行，特作出__年工作計劃。
一、銷售目標
今年的銷售目標最基本的是做到月月有進帳的單子。根據公司下達的銷售任務，把任務根據具體情況分解到每月，每周，每日。以每月，每周，每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務。并在完成銷售任務的基礎上提高銷售業績。
二、建立一支熟悉業務，而相對穩定的銷售團隊
人才是企業最寶貴的資源，一切銷售業績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。
三、完善銷售制度，建立一套明確系統的業務管理辦法
銷售管理是企業的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識。
四、培養銷售人員發現問題，總結問題，不斷自我提高的習慣
培養銷售人員發現問題，總結問題目的在于提高銷售人員綜合素質，在工作中能發現問題總結問題并能提出自己的看法和建議，業務能力提高到一個新的檔次。
五、在地區市建立銷售，服務網點
根據今年在出差過程中遇到的一系列的問題，約好的客戶突然改變行程，毀約，車輛不在家的情況，使計劃好的行程被打亂，不能順利完成出差的目的。造成時間，資金上的浪費。
2022個人工作計劃范文5時間過得真快，轉眼間又要進入新的一年了，新的一年是一個充滿挑戰、機遇與壓力開始的一年，也是我非常重要的一年。因此我制定工作計劃，現將計劃制定如下：
一、銷量指標：
上級下達的銷售任務30萬元，銷售目標35萬元，每個季度7.5萬元
二、計劃擬定：
1.年初擬定《房地產年度銷售計劃》
2.每月初擬定《房地產月銷售計劃表》
三、客戶分類：
根據接待的每一位客戶進行細分化，將現有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務。做到乘興而來，滿意而歸。
四、實施措施：
1.熟悉公司新的規章制度和業務開展工作。
公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業務方面。作為公司一名部門經理，必須以身作責，在遵守公司規定的同時全力開展業務工作。
2.制訂學習計劃。
學習，對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。專業知識、管理能力、都是我要掌握的內容。知己知彼，方能百戰不殆。
3.在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯系一次，b類客戶半個月聯系一次，c類客戶一個月聯系一次。
對于已成交的客戶經常保持聯系。
第8篇：房產銷售制度范文
引言
作為與房地產項目配套的地下停車位一般有兩類：一類是立項為附屬公共配套設施的民防工程，實際作為停車位使用；另一類是開發公司在立項、設計時就將其定位地下車位，具有最終的建筑面積測繪報告和產權初始登記證明，可以根據可售面積單獨取得所有權權證書，即俗稱的地下產權停車位。但地下停車位可售面積與地面商品房可售面積現實中又存在區別。因此不同權屬的地下停車位會計成本核算方式對企業最終利潤影響很大。現本文就從地下停車位成本的會計核算角度進行探討。
一、地下民防工程作為停車位的會計成本核算
房地產項目中立項為附屬配套的地下民防工程，一般由開發商在開發項目竣工交付后將附屬民防工程移交給政府人防工程管理部門。開發商再向人防工程管理部門繳納10-20年的使用費后返租民防工程給居民用作地下停車位，出售10-20年的使用權給業主。作為公共配套的民防工程所有權已不屬于開發商，其開發成本不單獨保留，而是分配到房地產項目總可售面積中。
二、單獨立項設計的地下產權停車位的會計成本核算方式及利弊
房地產項目中單獨立項設計的地下產權停車位，雖然也屬于配套設施的一部分，但作為可售面積與民防工程轉做的停車位有本質區別，它與地上可售商品房面積共同構成房地產項目的總可售面積。兩種可售面積的差異在于：可售地下停車位沒有國有土地使用權分割證明，不能像地上可售商品房產一樣售后可領取國有土地使用證明，因此也就不能辦理抵押、質押等手續。
1.不單獨核算可售地下車位的成本，分配至地上可售商品房面積。將可售地下車位作為公共配套設施成本由可售商品房承擔，實際上混淆了公共配套設施概念。作為公共配套設施應該是非營利性的，由全體業主共同所有，免費提供給廣大業主使用；而可售車位作為一個營利性的開發產品類型，銷售行為未實現前產權屬于開發商。因此，作為可售面積的一部分，因按會計準則制度相關規定需要對可售地下車位成本進行歸集核算。不然就加大了地面可售商品房的成本，影響可售商品房銷售利潤的準確性。
2.將項目總開發成本在可售地下停車位面積與地上可售商品房產面積之間分配。這種核算方法操作簡單，但主要忽略了可售地下停車位面積與地上可售商品房產面積之間的重大區別，即無法領取國有土地使用證書。將土地成本部分分配到可售地下車位，變相降低了可售商品房產的成本，增加了地下停車位的 成本，整體式地下車位因分攤面積多，成本增加更多，尤其在地王頻出的當下。后果是造成可售車位收入與成本的倒掛，銷售虧損是不爭的事實。當地上可售商品房產銷售速度大于可售地下車位銷售速度，特別是可售商品房產售罄而留有可售地下車位的情形下，形成企業報表盈利提前而虧損在后，實際上提前多繳了稅金，當企業無后續項目，虧損無法彌補時，不利于企業稅負的公平合理。
3.將項目總開發成本剔除土地成本后在可售地下停車位面積與地上可售商品房產面積之間分配，土地成本由地上可售商品房產承擔。這種核算方法考慮了土地面積在兩者可售面積之間分割的差異，比第一種方法具有合理性，實際操作中注冊會計師審計時傾向于這種核算方法：地下產權車位成本不歸集土地成本。但這種方法也似有不妥之處，與第一種核算方法一樣，沒有考慮將總開發成本中除土地成本外其他與地下可售車位不太相關的基礎設施、公共配套設施、?_發間接費等對地下可售車位成本的影響剔除，實際上也部分虛增了地下可售車位的成本，拉低了地面可售商品房產的成本，收入成本倒掛現象雖有所改觀，但未能完全消除。但如何全面有效判斷區分哪些與地下可售車位是否相關的基礎設施、公共配套設施、開發間接費等成本似沒有統一的標準，個人衡量的尺度不同， 人為判斷的因素較大。
4.按最終土建竣工造價審核報告確定的工程土建總成本， 在可售商品房產和可售地下車位中進行分配，可售地下車位僅歸集分配的土建成本和項目貸款的利息支出。前期工程、基礎設施、公共配套、開發間接費用等與可售地下車位的關聯性不是太密切，所以地下可售不承擔分配上述幾項的成本。項目貸款周期長，基本貫穿整個項目開發過程的始終，作為公共的成本費用應由總可售面積承擔。這樣核算基本解決了地下可售車位收入成本倒掛的不合理現象。
第9篇：房產銷售制度范文
關鍵詞：房地產開發合理避稅避稅措施
一、引言
在房地產企業進行房地產開發的整個流程中，國家稅務機關都針對具體的開發流程而對各個涉稅環節進行征稅，包括房地產的前期準備階段、建筑階段、銷售階段以及保有階段等。也就是說，只要房地產開發企業有涉稅業務的發生，稅務機關必然有與之相適應的稅種及稅率制度。在經營過程中，人為的逃避應該繳納的稅款或者是通過改變稅種及與其相適用的稅率的行為屬于偷稅，是一種違法行為，應該杜絕發生。而這里提到的合理避稅，是指采用提前對涉稅業務進行設計，使得避稅業務發生在符合國家相關法律的范圍之內，進而提高企業的經濟效益的一種經營行為。隨著房地產行業競爭壓力越來越大，企業為了提高經濟效益，采取合理的措施來進行避稅，已經成為了房地產行業經營方式一個發展方向。
二、房地產開發過程中納稅情況分析
1、前期準備階段的納稅
總的來說，開發企業在前期準備階段所要繳納的稅種相對較少，在對土地所有權進行轉讓書不需要繳納印花稅，除了在獲得土地使用權時需要繳納土地征用稅及契約稅之外，在該階段企業可以根據自身具體的投資方式來對營業稅、企業所得稅和契稅等進行統一的籌劃。
2、施工階段的納稅
在這個階段，開發商通常采用將物業項目進行預售的方式來將資金回籠。在這個階段，房地產開發主要繳納簽訂項目建設合同的印花稅、城市維護建設稅、建筑安裝營業稅和教育費附加稅，誠征土地稅，預售營業稅及企業所得稅等。
3、房產銷售及保有階段的納稅
在這個階段，房地產開發企業主要應繳納出讓土地使用權及不動產的營業稅、附屬的物業管理部門向外部提供物業管理時需要繳納的物業服務稅、房地產轉讓時需要繳納的地產增值稅；獲得印花稅應稅憑證而應該繳納的印花稅；房產保有而應較難的房產使用稅；房產銷售時企業的所得稅和其他稅種。
三、房地產開發企業進行合理避稅的措施
1、適當延遲納稅、爭取資金周轉時間
在大多數的情況下，房地產開發企業通常是通過采用將其所開發的產品進行預售的方式來進行經營的。其中，《營業稅暫行條例實施細則》中明確規定：“納稅人在對土地使用權轉讓或者是銷售不動產，采用預收款方式的，納稅人繳納稅款的時間應該是起接受預收款的當天。”而且，對該年度應該繳納的稅款額進行了詳細的規定，按照年度預收賬款的總額乘以相關的比率來繳納所得稅。得到項目完工，完成交付之后再按照實際的決算成本以及項目的總收入來對納稅金額進行核算與調整。
由于地產開發周期一般較長，而且開發企業并不是在一個時間內只進行一個項目，而是多個項目并列開工。這將導致開發企業的資金壓力較大，造成資金缺口。這時，房地產開發企業為了應付資金問題，往往就采用在預收賬款之后故意延遲繳稅的現象。經常出現地產企業所開發的土地和房屋都已經交付完全了，但是預售賬款的稅收卻長期沒有繳納，相關的后續工作，包括項目竣工決算、成本的結轉等工作沒有完成，導致稅收計算出現問題。企業通過這種操作，延緩了其所得稅的繳納時間，對于緩解企業的資金壓力有積極作用。但是這種行為實際上是一種占用國家稅款為免息貸款使用的行為，從根本上來講是一種偷稅行為。一旦稅務機關進行稽查，很容易就會被發現。這時，企業就需要受到懲罰，繳納滯納金和罰款等。因此，企業在采取這種方式進行避稅時，要綜合的權衡獲得的利益與受到的處罰之間的利弊，最后在確保企業獲利的基礎上采取該中避稅措施。
2、豐富經營種類，互攤費用
通常來說，房地產開發企業所經營的活動不僅僅限于建筑業，同時還包括加工業、物業管理行業以及租賃行業等。這就使得房地產開發企業一般與各種經營單位都存在著資金方面的往來。這時，企業就可以采用不按照獨立企業之間的業務往來進行納稅操作，而是采用相互之間的交叉付費的方式來進行，通過瞞報、漏報經營項目的方式來少繳費用，這在稅收繳納方面可以稱作是偷稅行為。
企業可以合理的采用這種多項經營的方式，達到節稅增效的目標。例如，部分成品房由于其地理位置或者是起內部結構等原因而出現滯銷時，開發企業可以將它作為商品來進行出租，將開發商品轉成出租開發的產品，這樣每月就可以從中提取出租利潤，將之計入到成本當中，使得企業的庫存成本與實際成本相當。通過這種增加成本、減少利潤的方式來達到降低稅收的目的。
3、合理設置，抵減收入
房地產企業經常采用將包銷、代銷房產的手續費直接從售樓預收款的收入中直接抵減，將從銷售商處直接獲得的售樓款凈額充當需要計稅的營業額，達到少繳營業稅的目的，這也屬于一種偷稅行為。
但是，如果在銷售的過程中合理的利用銷售公司，也能夠達到合理避稅的目的。例如，當所允許的扣除項目金額不大時，企業若不采用避稅措施，房地產公司的直接銷售額所對應的稅率有可能達到、甚至超過20％的增值率。但是，如果采用將公司的銷售部門獨立出來，并設立一個單獨的銷售公司的方式，先將自己開發的房產賣給這家銷售公司，再由銷售公司將地產轉賣給客戶。這樣，房地產開發企業的增值率就可能得到有效的降低，從而實現避稅的目的。
四、結語
房地產開發企業在進行避稅增收的過程中，要分清楚避稅與偷稅之間的差別，確保企業的經營管理走上合理避稅之路。在這個過程中要堅決避免出現偷稅行為，通過合理避稅來減少企業的稅負。
參考文獻：
