房產評估管理辦法精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房產評估管理辦法主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房產評估管理辦法范文

我行擬向蕭縣新秀新材料有限公司發放流動資金貸款800萬元，蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下房地產作為抵押物向我行借款。我行評估人員按照必要的評估程序，對抵押資產（見以下編號）實施了實地查勘、市場調查與詢證。

根據《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估管理辦法》、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估細則》和《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估流程管理辦法（試行）》，本著科學、客觀、公正、安全和謹慎的原則，按照公認的資產評估方法，對貸款抵押物—蕭縣新秀新材料有限公司擁有的土地及廠房進行評估。

一、評估對象概況

（一）與押品對應的貸款簡況。蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下的房地產（位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業園，《不動產權證》號：皖（2019）蕭縣不動產權第0011150號））作抵押向我行借入短期貸款800萬元。

（二）借款人和資產占有方情況簡介。借款人蕭縣新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是煙臺新秀化學科技股份有限公司的全資子公司，公司注冊資本6619萬人民幣，屬于化學添加劑行業。公司位于蕭縣永堌鎮輕化工業園，主要經營范圍：聚合物用專用化學品（不含危險化學品）的研發、生產、銷售。法定代表人：王軻，目前公司員工110人。

資產占有方蕭縣新秀新材料有限公司，經核實及查詢人行征信系統，該公司信用狀況良好，無任何不良信用記錄。

本次擬抵押評估的資產為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業園區，占地面積30926平方米,四至：東至018縣道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其占地為蕭縣基準地價二級覆蓋區域范圍。土地用途：工業用地，使用權類型：國有出讓。

（三）評估對象概況

評估對象為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業園區，土地面積30926平方米，房屋建筑面積6093.19平方米，土地證載用途：工業，土地使用期限：2067年8月29日止。

經調查核實，待估土地及房產產權清楚，來源合法，至估價期日未設定租賃權、地役權、抵押權等他項權利。《房地產權證》、付款憑證等權屬證明資料齊全。

（四）中介評估機構對評估對象價值評估情況

擬抵押的房產由安徽昊光房地產評估經紀咨詢有限公司進行外部評估。該中介機構為省行認可的評估合作中介機構，房地產評估資質為貳級，出具的評估報告具有法律效力，評估人員具有執業資格。房地產估價報告編號：SZHG房估字（2020）第2848號，房產采用成本法、土地采用成本法及基準地價法行評估，評估基準日為2020年9月8日，評估該房地產總價值：1629.77萬元（人民幣壹仟陸佰貳拾玖萬柒仟柒佰元整）。

經審查，外部評估預報告在評估依據的選取方面基本客觀，在評估目的、評估所依據的前提條件、評估方法等方面基本正確、合理，參數的選取遵循謹慎性原則。

二、評估依據

1、《中華人民共和國土地管理法》；

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》；

3、《城鎮土地估價規程》；

4、《中華人民共和國擔保法》；

5、《房地產估價報告規范格式》；

6、資產占有方提供的《國有土地使用證》；

7、公司股東會同意抵押的文件；

8、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估管理辦法》；

9、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估細則》；

10、《中國工商銀行抵（質）押物（權）價值評估流程管理辦法》；

11、評估人員現場查驗、核對的資料；

三、評估方法

第2篇：房產評估管理辦法范文

【關鍵詞】房地產； 抵押登記； 風險

引言

在房地產抵押業務已經成為影響我國金融市場穩定的重要因素的今天，國家對房地產抵押業務的行業規范也越來越重視。然而房地產抵押畢竟存在著眾多風險。諸如：近年來房地產市場的連環波動；法律程序無法實現對債權人與其他應得利益集體或個人雙重保護的兼得；抵押權人對法律與抵押登記業務過程的生疏導致房地產抵押業務中的風險越來越大。于是，如何防范房地產抵押業務中的風險也成為了一些部門的的重要課題。本文主要從有關部門的角度對這一課題做出相應的分析與提出解決思路。

一. 風險的產生

1. 個人操作風險

一般情況下抵押權人即債權人都對房地產抵押業務不是十分的了解，表現在對辦理房地產抵押業務的國家有關部門以及部門內的具體業務和辦理流程的不甚了解，這導致了其在房產抵押中操作的風險，在這種情況下很可能造成有備而來的債務人趁機渾水摸魚，進行非法的操作，例如房地產的二次抵押就是其中之一，雖然在國家金融系統中這類事件鮮有發生，但在民間就很多見了 。另一方面，債權人中的多數債權人容易陷進一個誤區。過分相信銀行的擔保能力，以為以房產做抵押就可以萬無一失了，而忽略了債務人本人的償款能力的問題，這就造成了在債務人無法還款的情況下，債權人往往也不能得到用于抵押的房產。

2. 部門風險

房產局與土地管理局的分設，就導致了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體的不一致 。出現問題后債務雙方需要到兩個部門出示證明，另外也給兩個部門帶來了一定的不便。對于很多的民間借貸業務，抵押人正是利用這一點，到房產局與土地管理局分開兩個證明，以此來實現房屋與土地的分開抵押，而造成債權人的不同。

3. 抵押物風險

連年來，我國房地產市場急劇變化，雖然國家盡力穩定，但是仍無法保證其在房地產抵押中的風險，一般而言，房屋作為固定資產，具有一定的保值、增值租用，但是當國內經濟出現衰退，房地產企業將大幅資金撤離房地產行業時，會導致房地產價格的大幅下跌，此外，由于購房人住房貸款的償還周期長，抵押物市值出現下跌，也會對銀行抵押業務帶來一定風險。另外，對于房產的所處位置的差異，造成了房產評估的困難，從而使債權人多了一道潛在的風險。

4. 法律風險

按照《城市房產抵押管理辦法》的說明，當債務人不履行債務時，債權人有權將抵押的房地產拍賣取得優先受償。但是，就對運營的廠房、公司的抵押而言，所欠職工工資、拖欠國家稅務需要優先償還，所以針對這種情況，即對于廠房公司等的抵押，債權人應事先考慮得當，再予以登記抵押。

二. 房地產抵押登記部門的原則

1. 合法性原則。即房地產抵押登記部門要依據《物權法》、《擔保法》、《城市房產抵押管理辦法》等的有關法律規定實施登記。

2. 審慎性原則。房地產抵押登記部門要時刻保持審慎，防止當事人對法律未做詳盡說明的情況進行渾水摸魚。銀行也該避免在法律未詳盡說明的地方犯錯誤。房產抵押登記部門應以維護國家利益為前提進行風險的規避與情況的查清。

3. 易變現原則。銀行部門應注意抵押物是否能及時變現，對一些由于位置和新舊度而難以拍賣折舊的抵押物應慎重考慮，防止抵押物的無法變現，從而給國家或個人造成損失。

4. 控制成本原則。登記部門還應注意，抵押物的房產地理位置與歸屬，防止由于異地無法辦理，或難辦理登記等情況，從而導致成本無法控制。

三. 房地產登記部門的風險防范

1. 普及宣傳工作

房地產登記部門有義務和職責對于對房地產抵押中的知識與風險進行宣傳和普及，要向債權人公示，房產抵押是銀行對債務人償還能力缺乏信心的表現，使抵押權人增強風險意識，走出抵押保證的誤區。使其及時了解情況，做好對抵押風險的規避。具體表現在讓債權人了解房地產抵押業務的流程和業務規范；使其能自我排除房屋二次抵押，評估失真等諸多問題，并對債務人的各項情況進行認真的分析。

2. 對當事人的審查

房屋抵押登記部門應及時審查當事人是否具備抵押清償以及求償的權利，以及當事人本人身份的合法性。排除證件簽字不一致的情況。對于一些由于事先沒能掌握當事人資料而造成的另一方損失，房屋登記部門雖然不負有主要責任但也在某種程度上也難辭其咎。

3. 對抵押物的審查

房產登記部門應對抵押物進行審查，做到三步走，第一步是對抵押物的合法性的審查，避免不合法房產進入我國金融市場。第二步，對抵押物的歸屬資料進行審查，尤其可以對原始資料進行審查，保證與檔案資料的一致性 。第三步，對無法審查考證的的房產抵押，登記部門可以選擇到實地進行調查，這一步必不可少，登記部門應及時負責，不可掉以輕心從而造成不必要的損失。

4. 抵押合同證書的審查

對于《擔保法》與《城市房地產抵押管理辦法》所做的雙抵押合同要采用統一的文本格式，同時防范合同中是否存在漏項與錯項。具體表現在，抵押人與借款人的姓名簽字是否一致；評估標的與抵押物是否一致；費用發票憑證是否一致；土地使用者和房屋占有者的權利主體是否一致等。此間的一個細節都有可能導致合同訂立的失敗或債務人遭受不必要的損失。

5. 部門內部的規范

對于房地產抵押部門的行業規范，應作為一項可以長期培養的工作任務。部門內要與時俱進，因時制宜。由此保證部門內部有條不紊地進行工作，保證高效地處理問題。除健全一些部門機制以外，應時常對工作人員進行培訓，提升工作人員的職業道德，規范其行為，使其能設身處地地為當事人服務并處理問題，時刻保持一顆謹慎的內心，細心地工作。建立健全部門內部的內審制度。具體措施有：為內審人員制定任務，使之做好內審的準備工作。然后要完善內部控制制度，通過內審對內部控制制度進行綜合評價并給與建議，以此完善綜合內控。之后從原有資料中獲取內審證據，保證內審的精確，結束后可以相繼分工開展對底稿等前后審核項目的審核，在管理機關與監督機關的監督機制下有序進行。

6. 法律法規的完善

在房地產抵押業務中，房地產評估占有舉足輕重的地位，如何保證評估的準確性需要評估人員調研多方面的資料，進行行之有效的數據分析然后才能得出較精確的評估結果。但是也有些評估結果失真是由于評估人員的職業道德問題導致的。近幾年來，這類現象屢禁不止，所以從法律角度講，加強法律對評估員有意或無意的評估及對失真情況的追究定是一項不錯的預防手段。

總結

房地產建設極大的推動經濟的發展，多年來作為熱門行業存在于我國市場經濟的前沿，勢頭不可阻擋。在這不能阻擋的勢頭之下，房地產抵押的規范需要不斷地發展和完善，除了有關部門的各自調整以外，加強眾有關部門的合作與溝通也是不可忽略的問題，房產局與土地管理局網站的合并就是一項經長期探討而確立的行之有效的創舉。總得來講，部門職能的分別設立有助于更高效地行政，而統一有助于資源的交流與管理，各有利弊。所以，對于房地產抵押登記中的風險防范措施的進步需要不斷地嘗試與改進，為了給公民個人與企業集體帶來便利與保證，相關部門定會不斷改進學習。

【參考文獻】

①李延榮 周柯《房地產法》人民出版社 2012-7

第3篇：房產評估管理辦法范文

    近日,德慶縣官圩鎮官圩村委會梁先生指著成片的速生豐產林告訴筆者,去年11月他以自己承包的200多畝山林作為抵押,成功貸到了30萬元資金發展起這片速生豐產林,預期利潤可觀。

    在德慶縣,不少林農和企業像梁先生這樣通過林權抵押貸到了資金。據了解,隨著廣東集體林權制度改革的全面鋪開,林權抵押貸款業務也應時而生。德慶縣從2007年開始實施林權抵押貸款業務,符合貸款條件的林權所有者持有林權證可向當地信用社等申請貸款,使得林權證像房產證一樣可以抵押貸款,實現了林業資源向林業資產的邁進。這不僅極大調動了林農育林、種林、護林的積極性,同時為林農創業致富找到了一條有效路徑,有利于盤活現有森林資源資產,為林權權利人打開“綠色銀行”大門,從而進一步促進了全縣林業產業朝規模化、集約化方向發展。

    據了解,近年來德慶縣先后出臺了《森林、林木、林地流轉管理辦法》、《林權抵押管理辦法》,并成立了縣林權管理中心、林權交易中心、森林資源評估中心、林權抵押貸款服務中心,集中辦公,為林權登記、變更、注銷、信息、評估等提供一站式服務。截至目前,該縣共辦理森林資源資產抵押登記116宗,抵押林地林木面積16萬畝,抵押擔保貸款5億元。

    據該縣林業局相關負責人介紹,目前德慶縣林權抵押貸款的對象大部分為林業大戶,貸款期限一般為3年,其用途主要為購買原材料及林業發展等方面。通過開辦林權抵押貸款業務,從而有效地調動了全縣廣大農民發展林業的積極性,為發展林業注入了一股新鮮“血液”。

第4篇：房產評估管理辦法范文

一、房產交易人（指房產的出讓方和受讓方，下同）在房產交易過程中必須開具或取得“浙江省*縣銷售不動產專用發票”。憑“浙江省*縣銷售不動產專用發票”或“不征收營業稅證明”及相關部門要求提供的其他有關申報資料辦理房屋契證和房屋產權證。

根據《中華人民共和國發票管理辦法實施細則》第四十八條第四點，涂改發票屬于未按規定開具發票的行為，對于變更（涂改）姓名的銷售不動產專用發票，不得作為申報資料辦理各類房屋產權證件。對歷史遺留問題，如確實更改了發票的正常交易行為，由相關部門出具證明，作為申報附列資料辦理房產產權證件。對違反發票管理法規，導致其他單位或個人未繳、少繳稅款的，由稅務機關沒收非法所得，可以并處未繳、少繳稅款一倍以下的罰款。

二、“浙江省*縣銷售不動產專用發票”的取得。房產交易的出讓方在房產出讓時，應當向*縣地方稅務局城關稅務分局申請開具“浙江省*縣銷售不動產專用發票”，憑“浙江省*縣銷售不動產專用發票”向房產受讓方收取款項。房產出讓方在取得發票時，必須填報“*縣房產交易納稅申報表”，同時提供房屋買賣合同（協議），并視稅收征免規定的要求提供有關營業稅營業額減除項目的發票或其他合法有效憑證，能證明符合減免稅條件的相關證明材料等。城關稅務分局對出讓方提供的上述資料審核無誤后，給予辦理減免稅、繳納應納稅款、開具“浙江省*縣銷售不動產專用發票”等有關手續。

對于房產交易價格明顯偏低或不合理的，又不能說明合理原因的，房產出讓方必須提供房產評估報告書。評估報告書由*縣房地產管理處有相應評估資格的人員出具。

三、因下列原因變更房屋產權的行為不屬營業稅征稅范圍，不征收營業稅：

1、企業整體轉讓企業產權行為。整體轉讓企業產權是指整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為;

2、個人無償贈送不動產的行為;

3、以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為;

4、房產共有者對共有房產的分割行為。

對上述不征營業稅的房屋產權變更行為，由申請房屋產權變更人提供足夠的證明材料，經城關稅務分局審核無誤后，開具《*縣房屋產權變更不征收營業稅證明》。

四、其他房產交易行為的稅收政策規定及管理

1、單位和個人銷售其購置的不動產，以全部收入額減去不動產的購置價后的余額為計稅營業額，按5%計征“銷售不動產”營業稅；單位和個人銷售抵債所得的不動產的，以全部收入減去抵債時該項不動產作價后的余額為營業額，按5%計征“銷售不動產”營業稅。除此以外的房產轉讓其營業稅計稅營業額為房產轉讓取得的全部收入額，并按5%計征“銷售不動產”營業稅。納稅人申報的上述全部收入額明顯偏低的,以*縣房地產管理處出具的評估價格作為計算依據。

2、計征營業稅的營業額減除項目憑證必須真實、合法、有效，否則不得扣減營業額。除下列情況以外，以“浙江省*縣銷售不動產專用發票”為減除項目憑證：

（1）20*年8月1日前已發生房產交易的房產再次交易的，以原辦理房產證時的“產權轉移申請審批表”及房屋買賣合同（協議）作為扣除項目憑證，扣除額為產權轉移申請審批表中注明的成交價或評估價（按孰高原則處理）；

（2）房改房轉讓以“浙江省國有住房出售收入專用票據”為扣除項目憑證，扣除額為“浙江省國有住房出售收入專用票據”注明的金額；

（3）銷售抵債所得的不動產，以法院的判決書、裁定書、調解書及其他有效憑證為扣除項目憑證，扣除額為判決書、裁定書、調解書及其他有效憑證上注明的金額。

3、企業、單位（屬地稅征管企業所得稅納稅人）轉讓房產按其全部收入額的1.5%預征企業所得稅；屬國家稅務局征管的所得稅納稅人，應附國稅部門出具的相應證明。

個人轉讓房產原則上按其全部收入額的1.5%按“財產轉讓所得”征收個人所得稅。

4、其他地方稅費征稅規定

房產轉讓人的房產轉讓除按上述規定征收營業稅、所得稅外，還應按繳納的營業稅稅額征收5%的城市維護建設稅和4%的城鎮教育費附加，領受人按其領受的房產證按件繳納五元的印花稅，領受人的印花稅可由城關稅務分局委托房產管理部門代征，城關稅務分局應按規定付給代征手續費。除對居民個人出售擁有的普通住宅免征土地增值稅外，其他房產的出售按收入總額的1%預征土地增值稅。

五、有關減免稅規定及操作辦法

（一）營業稅減免稅規定及管理

1、對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅。個人購買并居住的時間從房屋買賣合同（協議）簽訂的日期起計算；商品住房銷售的時間以房屋買賣合同（協議）簽訂的日期為準。

2、個人自建自用住房，銷售時免征營業稅。以建設工程規劃許可證、個人建房審批呈報表等為依據確定是否屬個人自建自用住房。自建自用房免征營業稅原則上限一套。

3、對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。

對符合營業稅減免稅條件的房產轉讓，房產轉讓人應按規定填報《*縣房產交易營業稅減免申請審批表》和附送其他有關營業稅減免的資料，城關稅務分局對房產轉讓人上報的申請資料應按規定進行認真審核，對符合減免稅條件的應在《*縣房產交易營業稅減免申請審批表》審核意見欄簽署符合營業稅減免稅條件的理由。

（二）個人所得稅減免稅規定及管理

1、對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

2、為鼓勵個人換購住房，對按市場價購房后一年內出售原有住房的，其賣房金額大于購房金額的，按照購房金額與住房銷售額的比例減征個人所得稅；賣房金額小于購房金額的，免征個人所得稅。

對符合個人所得稅減免稅條件的房產轉讓，房產轉讓人應按規定填報《*縣房產交易個人所得稅減免申請審批表》和附送其他有關個人所得稅減免的資料（如售房、購房合同，交易憑證和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料），城關稅務分局對房產轉讓人上報的申請資料應按規定進行認真審核，對符合減免稅條件的，應在《*縣房產交易個人所得稅減免申請審批表》審核意見欄簽署符合個人所得稅減免稅條件的理由。

六、城關稅務分局應當對房產轉讓中的征稅、減免稅等情況在《*縣房產交易稅收征管登記臺帳》上進行認真登記。并在每月終了后十日內將上月審批的《*縣房產交易營業稅減免稅申請審批表》、《*縣房產交易個人所得稅減免申請審批表》一份報縣地稅局備案。

七、城關稅務分局要及時做好房地產交易稅收政策的落實工作，及房地產交易過程中稅收的征收管理和委托代征工作，對納稅人在交易過程中不按規定申請填開或取得“浙江省*縣銷售不動產專用發票”或進行虛假申報少繳稅款的，應嚴格按《征管法》進行處理。

第5篇：房產評估管理辦法范文

第一條為規范我市房地產估價機構及執(從)業人員的執業行為，維護房地產估價市場秩序和行業形象，保障房地產估價活動相關當事人合法權益，根據《房地產估價機構管理辦法》(建設部年第142號令)、《注冊房地產估價師管理辦法》(建設部年第151號令)等有關規定，制定本辦法。

第二條凡在本市行政區域內從事房地產估價活動，對房地產估價機構和注冊房地產估價師執業活動實施監督管理，適用本辦法。

第三條市住房和城鄉建設局(以下稱市房產行政主管部門)是本市行政區域內房地產估價機構、房地產估價師注冊、執業活動的行政主管部門，負責房地產估價機構資質、執業人員資格及房地產估價活動的日常監督管理，并對各縣(市)進行業務指導。

各縣(市)房產行政主管部門負責對本行政區域內注冊房地產估價師執業活動的監督管理工作。

發改(物價)、工商、稅務等有關部門要切實履行職責，密切配合，做好與房地產估價服務有關的管理工作。

第二章房地產估價人員管理

第四條從事房地產估價服務的人員，須取得《執業資格證書》后，并受聘于一個具有房地產估價機構資質的單位，經注冊，取得《注冊證書》后，方可從事房地產估價活動。

第五條房地產估價師從事房地產估價活動，不得有下列行為：

(一)不履行注冊房地產估價師義務；

(二)在執業過程中，索賄、受賄或者謀取合同約定費用外的其他利益；

(三)在執業過程中實施商業賄賂；

(四)簽署有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告；

(五)在估價報告中隱瞞或者歪曲事實；

(六)允許他人以自己的名義從事房地產估價業務；

(七)同時在2個或者2個以上房地產估價機構執業；

(八)以個人名義承攬房地產估價業務；

(九)涂改、出租、出借或者以其他形式非法轉讓注冊證書；

(十)超出聘用單位業務范圍從事房地產估價活動；

(十一)嚴重損害他人利益、名譽的行為；

(十二)法律、法規禁止的其他行為。

第六條房地產估價師在注冊有效期內實行年度誠信執業評價，評價結果通過新聞媒體向社會公布。

第三章房地產估價機構管理

第七條房地產估價機構應當依法取得房地產估價機構資質后，方可從事房地產估價業務。

第八條房地產估價機構應遵守法律、法規和規章的規定，堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執行房地產估價規范和技術標準，恪守職業道德。

第九條房地產估價機構從事房地產估價活動，不得有下列行為：

(一)提供虛假材料，申請或騙取房地產估價機構資質；

(二)涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質；

(三)超越資質等級業務范圍承接房地產估價業務；

(四)以迎合高估或者低估要求，給予回扣、收費不開票據、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭；

(五)不簽訂委托合同或者虛假委托；

(六)違反房地產估價規范和標準，出具有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏的估價報告；

(七)接受未經當地房地產主管部門備案的房地產經紀機構的業務，進行房地產估價；

(八)惡意串通損害第三方利益；

(九)在國家或省未出臺新的收費標準前，按件收取評估費用；

(十)估價機構允許非估價師以估價師名義執業；

(十一)一年度內有兩次(份)估價報告經抽查或鑒定不符合規范要求；

(十二)不配合房地產行政部門對其進行檢查或調查；

(十三)法律法規禁止的其他情形。

第十條房地產估價機構在資質有效期限內實行年度誠信評價，評價結果通過新聞媒體向社會在公布。除年度誠信評價外，市、縣(市)房地產行政主管部門應不定期對房地產估價機構進行檢查，并公布檢查結果。

第四章法律責任

第十一條房地產估價師從事房地產估價活動，違反本辦法第五條規定之一的，由市、縣(市)房地產行政主管部門根據《注冊房地產估價師管理辦法》規定，給予警告，責令其改正，并處以1萬元至3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十二條房地產估價機構從事房地產估價業務，違反本辦法第九條規定之一的，由市、縣(市)房地產行政主管部門按照《房地產估價機構管理辦法》的規定作出經濟處罰。估價報告嚴重失真，造成重大社會影響的，建議資質許可機關降低其資質等級、撤回或注銷估價機構資質等處理。

第十三條房地產估價機構及其執業人員違反相關規定，屬于發改(物價)、工商、稅務等部門處罰的，從其規定。

第十四條房產行政主管部門工作人員在房地產估價機構、人員管理工作中，、索賄受賄的，由所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第五章附則

第6篇：房產評估管理辦法范文

一、“兩稅”管理的矛盾日益突出

一是存在稅企之間的信息不對稱矛盾。企業在購地、建房等增資時，往往不申報相關信息，稅務部門只能通過日常觀察或納稅檢查時發現問題，造成稅務部門的稅源管控總是“慢半拍”。

二是存在征管不到位的現象。因“兩稅”占地稅收入的比重偏低，屬于零散型小稅種，且征管難度較大，檢查過程費時費力，容易被忽略。基層稅務機關一般選擇在年度匯算清繳時結算，日常檢查大多不深入。

三是存在人為修改信息的主觀因素。在征管數據平臺中，信息錄入、修改門檻過低，存在人為造假的空間。如“兩稅”目標管理考核時，為了考核過關，管理員按已征稅額，人為修改征管信息平臺內數據，使得“兩稅”信息嚴重失實。

四是企業故意隱瞞計稅依據的真實性。未按稅法有關規定將土地使用權計入房產原值，漏繳房產稅，企業新增土地使用權未納土地使用稅，企業新建辦公樓的初次裝修或進行房屋改造支出未計入房產原值，少繳房產稅，企業新建辦公樓的初次裝修或進行房屋改造支出未計入房產原值，少繳房產稅等。

五是存在日常欠稅管理漏洞。近幾年，由于稅收任務下調，地方稅源相對充裕。而流轉稅實行“以票控稅”后，很少形成跨年度欠稅，“兩稅”新欠現象相對增加，并成為調控的“主力”。基于“清理舊欠，不能形成新欠”的考核要求，新增欠稅游離于系統管理之外，能否及時足額征繳主要依賴于管理員的素質，且資料收集、傳遞、保管和人員換崗過程，都較易造成稅源流失。

二、確保“兩稅”評估的質量與效率

（一）信息比對鎖定案頭評估

遵循“從點上發現問題，從線上分析問題，從面上解決問題”的工作思路，對企業自查填報的表格和資料進行匯總，比對邏輯關系，發現錯誤通知修改或重新填報；將企業自查申報的涉稅信息與系統內“兩稅”信息進行比對；將企業自查申報信息與日管中，特別是征收管理臺賬中的登記信息進行比對。對企業應登未登記、應變更未變更、登記數據不實、應繳而未繳或未足額繳稅等錯誤信息，統一進行了更正，逐戶填寫“兩稅”稅源（變更）登記表。

（二）疑點復核確保數據準確

針對評估比對發現存在重要疑點、與日常掌控的信息誤差較大的企業進行了下戶核查。而對有可能存在問題的企業列入待核查企業序列；對稅企雙方存在爭議的涉稅情況，由各稅務所轉入日常檢查；對未發現問題的企業，按照不低于總戶數20%進行抽查。復核、更正對企業的相關信息登記，彌補上一階段的不足，確保了與系統數據對應和匹配。

（三）歸檔建制科學規范管理

按照規范化管理要求，各稅務所對“兩稅”相關資料進行了整理、歸類和建檔。統一制訂了目錄，建立起規范的管理臺賬；加強“兩稅”信息的動態管理，明確了凡下戶必查“兩稅”信息的管理規定；制定了《征管檔案一戶式管理辦法》，進一步完善了對“兩稅”信息的管理內容。

三、利用數據融合與增值，適時比對做好預警反饋

（一）風險排查，找準薄弱環節，做到“分級負責、評估預警”

依照《征管法》規定和分類改革方向，調整征管崗位和流程，確定“兩稅”評估的重點部位，充分運用現代化稅收管理手段，將已普查清楚的稅源底子如應稅土地面積、應納稅款、土地座落地、房產原值、租賃情況等逐戶輸入計算機；實行“巡查制”，要求管理員日常加強巡查。對稅源信息進行一戶式的風險排查，實施風險監控，對存在問題及時處理與預警反饋。

（二）更新信息，建立信息交換平臺，實行長效采集機制

稅務機關要依托征管平臺，加強同國土、建設、房產等部門溝通與協調，加大信息交換獲取力度。對企業房產和土地使用情況，定期核對調查，及時更新基礎信息，做好跟蹤管理防范風險。當前，稅務部門應借助現有社會上的資產評估力量，著手建立一個高水平、不以盈利為目的的財產評估機構。這樣既可降低財產評估費用，又可保持評估的權威性和公正性，為房產稅、土地使用稅提供較為準確的計稅依據。

（三）運用“人+機”模式，強化數據利用

對土地使用稅、房產稅稅源數據庫加強嚴格監控和維護。實施多環節、多角度的數據比對，適時更正偏差，實現與省、地、市局信息系統的數據融合與增值利用；必須核實納稅人的計稅依據，必要時采取實地勘測丈量、實地調查，采集相關信息，并針對采集到的基礎信息進行重點比對、分析納稅人申報數據是否準確、采集錄入信息是否真實可靠，認真核實，確保數據的準確性。實行房產證、土地使用證、租賃合同等原始資料電子掃描與檔案保存，降低人為因素影響，防范管理風險。，同時，提高稅收管理員履職能力，規范稅源管理、納稅評估、風險監控行為。

第7篇：房產評估管理辦法范文

關鍵詞 房產中介 拆遷面積 倒賣安置房

中圖分類號：D632 文獻標識碼：A

一、房產中介公司購買面積的對象

市場經濟離不開中介服務。隨著我國房地產業的發展，房地產中介咨詢服務機構正在蓬勃發展，房地產開發和市場消費的橋梁紐帶作用通過中介得以發揮。房地產中介為消費市場提供了房地產評估、經紀、咨詢等服務。這對活躍房地產市場，促進房地產業的健康發展，具有現實意義。中介服務已成為房地產業不可缺少的部分。但近年來，隨著城市化進程的加快，房產中介為追求利潤的最大化，將眼光瞄向了農村拆遷這塊市場。

在實踐中，房產中介公司常會采取以下做法，首先中介公司相關人員到列入政府拆遷規劃范圍的村民家里，挨家挨戶詢問村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規劃范圍內，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進行提前拆遷。在實踐中，房產中介公司主要從以下兩類人群下手：

一是城市買房或急需用錢。隨著生活水平的提高，村民在城市買房已司空見慣。而城市商品房均價在每平方米7000元左右，急需用錢的村民會考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買掉。一般而言，農村一戶人家面積在60平方左右。而中介公司出價在每平方米4000元左右，所以農村一套60平方左右的房子能賣到24萬左右人民幣，而且一旦達成協議，中介公司會在一個星期內將現金匯入村民賬戶。這對村民無疑是個巨大的誘惑。

二是父母留下的遺產房。在農村，父母過世后，子女一般將父母留下的房屋進行修葺，在里面堆放柴木、農具或飼養家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過欺騙村民，鼓吹拆遷政策時常變換，以后遺產房政府不再補償的說法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產房給拆掉了，等拆遷隊撤退之后，依然可以重建，政府不會管這些瑣事，而且下次正常拆遷時，仍然可以得到一定補償。實踐中，提前拆遷的村民幾乎無一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。

三是利益驅使。中介和村民簽訂的協議中含貨幣置價、建安價、區位價、附屬設施價、宅基地補差價及各種獎勵等所含政府貨幣安置的各種項目，并將政府貨幣置價標準進行提高，村民見有利可圖，就愿意提前拆遷了。

二、房產中介公司購買拆遷面積的程序

房產中介公司和村民談妥之后，和村民會簽訂一份協議，內容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補償安置協議并進行選房、出售。也就是說這份協議簽訂好之后，名義上手續全部是由甲方去辦，但實際上所有的權益全部由乙方享受。在實踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請，村里審核通過之后，甲方只需等著拿錢即可，一切手續都由乙方去操作。中介通過和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現房，拿到現房后，就將該套房子掛牌在自己中介進行銷售，等有人愿意購買該套房屋后，房產中介就把甲方辦產權證和土地證，拿到產權證和土地證后立即幫購買戶辦理過戶手續。

三、房產中介購買拆遷面積的原因

一方面，中介購買拆遷戶面積后，雖然村民實際上拿到了錢，但村民和中介公司協議上村民是產權置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補償安置協議并進行選房，有較多優惠政策，如房屋征收補償安置政策匯編中對遺產房的規定：有單獨產權證的遺產房，可按一戶補償和安置。產權調換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對非遺產房的規定：被補償人選購安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規定的安置面積內，安置房結算價格按原規定執行。確因套型限制需突破上述標準的，超面積部分按市場價計算，市場價由市物價局參照市場價格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產權面積部分享受18平方米優惠商品價及30平方米的商品價等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優惠政策轉為由中介公司享受，給中介公司帶來了巨額利益。

另一方面，中介通過關系，不僅能夠拿到現房，而且拿到的現房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。

綜合上面兩方面的因素，實踐中，中介收購村民一套50平方的面積，經過產權置換，將安置房進行倒賣后，去除給村民的成本，所賺頗豐。

四、房產中介公司是否構成行賄犯罪

提前拆遷需要經過村干部主要是村支部書記的同意，所以房產中介在收購拆遷面積時，一般先和村支部書記打好關系，等得到村支部書記允諾后，他們才向村民去收購，收購過程中，有時還會請村干部出來和村民進行協調等。在收購到的拆遷面積進行產權置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書記巨額回扣。村支部書記在協助政府拆遷過程中，利用職務便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無疑問。那么房產中介公司行為是否構成行賄犯罪，關鍵在于房產中介公司謀取的利益是否屬于不正當利益？

2008年11月20日“兩高”《關于辦理商業賄賂刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第九條規定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益，或者要求對方違反法律、法規、規章、政策、行業規范的規定提供幫助或者方便條件。在招投標、政府采購等商業活動中，違背公平原則，給予相關人員財物以謀取競爭優勢的，屬于‘謀取不正當利益’。此規定將‘謀取不正當利益’的行為界定為兩類：一是行賄人謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益；二是行賄人要求對方違反法律、法規、規章、政策、行業規范的規定提供幫助或者方便條件。

在上述案列中，村民申請提前拆遷，村干部進行審核，因為法律、法規、規章等對提前拆遷沒有相關規定，政府拆遷政策中也沒有涉及提前拆遷這個概念。因此從‘行賄人要求對方違反法律、法規、規章、政策、行業規范的規定提供幫助或者方便條件。’這條規定無從下手；如果要認定為‘謀取不正當利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益’這一規定下手。

那么房產中介有無謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益呢？筆者認為房產中介謀取的是不正當利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地產經紀管理辦法》第三條規定：本辦法所稱房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、等服務并收取傭金的行為。因此，我國對房產中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務完成。在本案例中，房產中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購買人簽訂的合同，但實際上是房產中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。

其次，《房地產經紀管理辦法》第十四條第二款規定，房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。在實踐中，從房產中介和拆遷戶簽訂的協議來看，都是以個人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。

第三，《房地產經紀管理辦法》第二十五條規定，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。在本案例中，房產中介向購買人隱瞞其已和拆遷戶達成購買協議的事實，使購買人誤以為和拆遷村民交易，另外，房產中介收購拆遷面積支付的成本和最后的利益也是相差甚遠，應屬于低收進高價賣賺取差價的行為。

第8篇：房產評估管理辦法范文

【關鍵詞】房地產抵押貸款貸款額度風險評估體系風險防范

房地產抵押貸款面臨的風險

房地產抵押權人在房地產抵押中的風險。房地產抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產折價或拍賣，優先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。

日常生活中，有很多不規范的民間抵押和非金融系統，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》明確規定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統中這一現象很少發生，民間抵押應該重視這一現象。防范這一風險發生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規定從事金融活動。①

抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險。現今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場價值減值方面的風險。郊區的企業將廠房設備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現價值相差很大；外部環境的變化會導致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強的抵押物的交易市場狹窄，不好變現。

抵押物也有可能面臨短期強制處分的風險。《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定：債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。被拍賣房地產的所有人不是自愿的賣主，是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，再加上拍賣價格未經過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產的情況，在很短的時間內完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進一步成熟，競投應該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉。②

房屋、土地管理部門的分別設置，導致不規范抵押的發生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續，隨后又將此房產抵押給房產管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權人所辦，產生了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體不一致的矛盾。債務到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權人在設定抵押權時也需要了解和掌握抵押人（債務人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產在進行抵押的時候受不受法律、法規的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發現應及時停止等。③抵押權人在抵押運作過程中必須對抵押情況進行全面細致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風險降到最低，最大程度地保證自己的權益不受損害。

房地產抵押評估過程中的風險。抵押房地產評估是對房地產作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當時相似房地產的市場價格進行客觀合理的評估。評估過程存在許多風險。第一是權屬風險，如房產證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權屬糾紛進而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風險：貸款到期日的實際房地產價值和房地產估值間的差異。第三是違規操作帶來的風險，如獲得未結算完土地出讓金情形下的土地使用權證、工程還沒有竣工時的房屋所有權證，房屋抵押時房屋所有權人與土地使用權人不一致等。第四，房產所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機構不能在租期內實現抵押權，導致金融機構資金回籠方面存在風險。第五，原土地使用者的房產屬于土地開發費的一部分。

房地產抵押登記部門和現場勘察貸款額度審批存在的風險。從目前我國的登記制度來看，房地產管理部門作為房地產抵押登記部門，對房屋權屬登記和抵押登記進行真實性審查。現在許多抵押權人存在依賴思想，放松了作為抵押權人應該注意和把關的地方，只靠登記機關把關，給登記機關增加了許多壓力，同時也增加了登記機關出現風險的機會。查驗當事人是否具備抵押登記條件是登記機關對抵押當事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應該嚴格審查。

金融機構要高度重視現場勘察工作，確認房地產檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環境、建筑結構、裝修和設備狀況等是現場勘察的主要內容。有些人鉆評估人員對評估環境不熟悉的空子，提供虛假的現場資料給評估機構，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發票，核實房產證、土地證是否屬實。債權人通過相關部門進行貸后檢查，降低貸款風險，比如查看借款人土地實際用途是否發生變更等。

房地產抵押貸款的風險防范

完善房地產抵押貸款風險評估體系和保險機制。金融機構要明確責任，保證房地產抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強并動態監管抵押物全過程。制定統一標準規范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細分歸類。加強貸后管理，不定時對貸后抵押物進行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機構的金融風險。

對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據不同的抵押物及其變現能力來確定的，謀求抵押率約等于變現率。調整計算抵押率的方式，對于容易確認變現價值的抵押物來說，將變現價值減去處置變現抵押物的相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認變現價值的抵押物，將雙方認可的評估價值，減去處置變現抵押物相關稅、費作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應根據市場行情分別設定不同的抵押率。

完善風險防范制度。在金融機構中樹立正確的風險理念，完善貸款業務的相關操作程序，加強和規范抵押貸款風險監控和預警體系的建設。抵押貸款風險存在于房地產貸款的審核、發放和回收各個方面，防范風險，要做到以下幾點：一、信貸操作規范化，內控管理嚴格化。實行跟蹤服務，落實調查責任，增加貸后檢查強度和次數。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產抵押貸款手續的前提，加強貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現，減少貸款損失。二、完善金融機構內部操作流程和監督機制，提高房地產按揭貸款管理水平，構建一套有效、適用的執行制度。三、建立違法違規通報機制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產抵押貸款風險發生。

第9篇：房產評估管理辦法范文

關鍵詞：住房抵押貸款；交易費用；供給與需求量

在我國，向銀行申請貸款購房的居民并不多。住房抵押貸款占居民金融資產的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，據央行報告表明，我國個人住房抵押貸款市場的規模與西方發達國家相比仍偏小。2007年底我國個人住房按揭貸款占GDP比例為11.7%，而歐盟國家占GDP比率平均達到39%。其中英國為60%，德國為47%，荷蘭為74%。由此可見，我國個人住房抵押貸款的增長潛力巨大，但交易費用的高昂成為其增長的阻礙因素之一。

1從債權人角度分析銀行提高交易費用的原因

1.1對抵押物的審查

（1）由于住房具有流動性和增值性，金融機構需要進入現場對抵押物實地勘察和估價，從而直接增加了銀行的成本。

（2）產權關系的鑒別。審查該住房是否可作為抵押物，如存在產權糾紛的占有者不是房地產產權所有者等。銀行需要對產權證書，其他財產證明文件，產權轉移契約等住房產權及其他相關證明文件的審查。

（3）對抵押住房的處分。由于銀行價格評估行為不規范，貸前評估高估了價值，再加上產權制度不健全導致重復或無效抵押，極易在處置抵押物上引起糾紛。另外，缺少一套完善的保證銀行抵押權機制，如債務人安置制度。目前的做法是由銀行或者擔保人負責向借款人提供抵擋次的住房租住，尋找合適的房源顯然是要花費一定時間和金錢的，即使拍賣成功或訴訟成功，銀行需承擔訴訟費、執行費等。

1.2鑒別對象的費用

中國缺少個人信用制度，關于個人信用的信息零碎，不充分。為了獲取信用狀況需花費大量資源，如對借款人提供的各種證明其能力的文件真實性審查等。為了減少費用，銀行不得不提高市場準入。如借款人資格限定，必須具有當地正式城鎮戶口，必須具有貸款行認可的單位作為歸還貸款本息的擔保人，必須雜貸款行存足相當于房價30%以上的存款。雖然可以將潛在的違約者排除，但導致了信貸配給。再者，銀行縮短貸款期限。我國一般最長為15年，個別為20年。而英國可達15-25年，美國可達20-30年，最長可為35年。降低貸款額度或貸款比率也是措施之一。最高貸款額度為70%，但有30%存入款項，因而實際最高貸款額不超過40%，對解決購房的作用很小。

2從債務人的角度分析需求量小的原因

（1）磨鞋底費用。借款人為證明自己是低風險的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物評估報告、提供收入證明材料等。為此，不得不花費大量的時間和金錢。

（2）審批環節復雜，不習慣正規的借款交易。環節如下：①借款人貸款申請。②銀行對申請審查。③對抵押住房的實地勘驗和估價。④住房抵押的審批。⑤簽訂合同和協議。⑥辦理產權登記手續。

（3）有形費用支出過高。過高的保險費、評估費和其他中介費用使許多有貸款購房意愿的居民望“貸”興嘆。如據1998年出臺實施的《個人住房貸款管理辦法》明確規定，住房貸款以房產為抵押，必須辦理住房保險，且要求保險期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，保險費由借款人承擔。又如房產評估部門要求借款人每年必須對其貸款抵押的房產按市場現價評估一次，且每評估一次都按房地產價值的3%支付評估費。

3減少交易費用的措施

3.1建立個人信用制度

第一，建立由政府主導以股份有限公司為實體的全國性個人征信系統。如上海資信公司采集上海68萬戶銀行消費信貸用戶和118萬張可透支信用卡用戶的個人貸款以及透支信息，以此來判斷其信用狀況。第二，建立科學統一的個人信用評估指標體系。比如建立價值體系和信譽體系等，根據個人的有形無形資產，受教育程度和收入水平等來評估。第三，創建個人信用制度所需的法制環境。如通過立法明確對個人信用資料的搜集、整理、披露和使用，以及明確個人信用主體權利義務和行為規范。3.2發展住房二級市場，降低住房處置成本

第一，降低住房交易稅費。今后應該重點降低營業稅、契稅和個人所得稅。它們在交易費用中占80%以上，降低這幾種稅才能切實減輕住房交易環節中的稅費負擔。第二，簡化交易手續，從而加快住房交易速度。第三，規范中介機構，提高其服務質量。第四，健全產權保障制度。房地產行政主管部門要嚴格規范并認真執行抵押登記制度，消除重復抵押和無效抵押，明確各方權利人產權邊界。第五，健全抵押物處置制度。如健全抵押房地產實現制度，保證抵押權人能夠從相關收入中優先受償；健全對借款人的安置制度，建議由政府有關部門安置解決住房問題。

3.3政府的支持

首先，政府應制定和實施完整的住房金融法規和住房法規。其次，以政策優惠刺激金融機構向中低收入居民發放額度大，期限長和利率低的貸款。比如在住房貸款利息補貼額應該能彌補貸款人在利息上的損失或交易成本的增支；政府向住房貸款提供擔保或保險保證，減輕違約風險，提高資產流動性和質量，以便在二級市場上出售。另外，政府應大力支持住房貸款二級市場的發展。貸款人可以通過在二級市場上將貸款債權轉讓給其他投資者的辦法提前收回貸款，從而避免或減輕信用風險以及其他各種風險。

3.4中介機構的建立

建立對居民個人的資信狀況進行調查和評估以及確認抵押物權屬關系和產權轉移的機構。規模效益和專業化可以帶來省時和信息真實等一系列好處。更重要的是還可以避免因為不熟悉法律而可能出現的違法行為；另外，建立住房貸款發放的機構，銀行尋找客戶并辦理具體的貸款手續，方便借貸雙方。

3.5加快制度建設

要使居民住房抵押貸款市場得到迅速穩定的發展，需要完善的正式制度，如住房產權制度、住房抵押制度和住房價值評估制度等。另外，管理規定的頒行應通過立法渠道和法律形式來保證各項管理規定的權威性和協調性。

參考文獻

［1］曾國安.住房金融：理論、實務與政策［M］.北京：中國金融出版社,2004.