國有土地征收條例精選(九篇)

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第1篇：國有土地征收條例范文

關鍵詞：行政規劃；征收；行政程序；公眾參與

中圖分類號：D912.3 文獻標識碼：A 文章編號：1673-2596（2013）06-0115-02

一、“公眾參與”與行政程序

《國有土地上房屋征收與補償條例》（簡稱新《條例》）頒布已經整整兩年，然而其實施效果與公眾之期待仍有較大差距：一方面，新《條例》較之前的《城市房屋拆遷管理條例》在規范行政程序和完善權利救濟方面有了較大的進步；另一方面，新《條例》在司法實踐中是否能夠充分發揮保障公民權利的功能，還有待觀察。本文以新《條例》第九條第二款為中心，從行政程序法角度探討其在行政訴訟中適用的可行性與可能性。

“公眾參與”作為行政程序法上“正當程序”的必要組成部分已成為常識[1]，我國的行政程序法律規范中的聽證制度、信息公開制度等與公眾參與相關的制度也日漸完善。但有些“公眾參與”相關條款只是原則性宣示而缺乏具體操作步驟和追責機制，使得這些條款成為具文。具體到新《條例》，其第九條第二款明確把公眾參與、專家論證作為制定詳細規劃的必要程序，更有利于規范決策和規劃的制定，以及從源頭上保障公眾對房屋征收的知情權和參與權[2]。強調作出征收決定的具體程序的合法性來否定被征收人的主張，認可了整個具體行政行為的程序合法性。那么，本條款對于行政行為的程序控制在司法上到底有何作用便值得去探究。

二、對新《條例》第九條第二款的分析

首先，從行政立法的宗旨出發，《條例》第九條第二款屬于規劃控制條款，與舊《條例》相比，本條款意圖構建對行政征收之前的行政規劃的有效控制機制，正如王錫鋅教授所言，“規劃”才是規范征收保護私有財產的真正“源頭”[3]。而且，規劃在很大程度上決定征收范圍，規劃一旦確定則很難補救[4]。最初新《條例》的草案中并無此條款，本條款在草案第二稿中才出現，以凸顯規制規劃行為的重要性。從行政程序法的角度來說，本條規制的對象是行政規劃，遵守行政程序在此顯得尤為重要。從其他相關的法律規范角度來說，本條款對應《城鄉規劃法》第二十六條第一款，有上位法依據；同時，依據《政府信息公開條例》第十條和第十一條，對于行政規劃的論證的相關信息也屬于政府主動公開的信息范圍，這也為《條例》第九條第二款的實施提供了可行的配套措施。在已經存在法律和行政法規規范的情況下，《條例》不作重復性規定而用概括語言進行設定程序性要求，正是為了強調行政規劃中公眾參與的重要性[5]。

其次，從新《條例》的整體角度來看，第九條作為第八條“公共利益”的延續，也存在著界定和限制公共利益的功能，第九條第二款是對征收決定的首層限制。從行政程序角度來講，本條款也是房屋征收補償的行政行為的程序起點。既然規劃程序和之后的具體的征收決定程序屬于同一章，那么本條也應當與之后的具體的程序規定一樣，具有同等的程序約束力和司法適用性。

從以上兩點，可以看出：在行政訴訟中，被征收人以征收人的征收前的規劃行為程序違法為由請求法院撤銷政府的征收決定從法律規定和立法精神上來講是完全可行的，而且還能夠發揮原告在行政訴訟舉證方面的優勢：行政機關必須有充足證據證明其征收前的行政規劃行為符合法定程序，這能夠對行政機關的行政規劃行為和征收決定的決策起到有力的制約作用。另外，被征收人選擇從行政規劃家督主張行政機關程序違法，說明被征收人在維權的時候視角更為寬廣，策略選擇也更為理性。新《條例》將《城鄉規劃法》中的規劃程序和房屋征收程序聯系起來，顯然是為原告主張被告違反行政程序提供了一個新理由。

然而，新《條例》第九條第二款在實踐中也存在著被虛置的危險。本條使得抽象的行政規劃與被征收人具體的權益產生聯系。《城鄉規劃法》第二十六條屬于抽象規定，在新《條例》出臺前，原《城市房屋拆遷管理條例》第三條雖然規定：“城市房屋拆遷必須符合城市規劃”，但并沒有對行政規劃的做出進行程序性限制，而《城鄉規劃法》第二十六條是否能夠作為否定拆遷行為程序合法性的理由，則并無明確說法。新《條例》將征收和拆遷分離，并在征收程序中明確將公眾參與和科學論證作為行政征收的合法性要件，以保證規劃的科學性和民眾的可接受性，正如有人認為，新《條例》第九條第二款的規定，意在防止“偽論證”的出現，而為達此目的需要建立論證司法審查制度[6]。那么，城鄉規劃材料，包括做出城鄉規劃材料的程序記錄，都是行政訴訟中法院審查的對象。這實質上是司法權的擴張。而對行政規劃的司法審查，其實質是對公共利益的限制。如果說新《條例》第八條關于公共利益的界定主要是針對行政機關，在行政訴訟中法院可以通過對第八條的復述而避免對“公共利益”做出具體的認定，那么，第九條第二款則表明：未經廣泛征求社會意見并科學論證，以實現公共利益作為前提的行政規劃是可撤銷的。面對原告以具體的理由主張個案當中涉及的行政規劃程序違法，法院很難簡單否定。但如果一旦認定行政規劃未經廣泛征求意見和科學論證（或者論證不科學），則撤銷的不僅僅是具體的征收決定，同時還要撤銷全部或部分行政規劃。這種風險是法院所不愿承受的，法院既不愿刺激行政機關，也不愿激被征收人。而且在訴訟中，適用本條款可能導致法院對抽象行政行為的審查，進而直接突破《行政訴訟法》的規定，如下圖所示：

因此，在行政訴訟中法院要判斷規劃行為的程序合法性，首先要判斷行政規劃是具體行政行為還是抽象行政行為，但是對具體行政行為和抽象行政行為的區分應當在立案審查之時完成。此類案件特殊之處就在于，被征收人并非直接針對行政規劃行為，作為征收決定上游行為的行政規劃行為并不能在立案時予以定性。

三、結論

從法律和行政法規的立法原意出發，新《條例》第九條第二款本身應該是被征收人的殺手锏，它將行政程序對征收的規制回溯到征收的上游行為：行政規劃。這一規定不僅為《城鄉規劃法》第二十六條在行政訴訟中的適用開辟了途徑，同時也使得行政程序的規制徹底貫穿了國有土地上房屋征收和補償的整個過程。但是，本條款的司法適用意味著法院將承擔起更大的職責，也有可能導致法院對抽象行政行為的合法性審查，在《行政訴訟法》等相關法律修改之前，法院在實踐中并不大可能從行政程序的角度來適用本條款，被征收人在行政訴訟中試圖以該條款為依據申請法院撤銷行政征收決定，應該會是徒勞的。

在新《條例》頒布后，政府在按照舊《條例》的思路，主張城鄉規劃與征收拆遷的絕對分離，則有狡辯之嫌。如果政府要避免在此處出現尷尬，要么嚴格遵守行政規劃的法定程序，認真進行意見收集和科學論證，或者將規劃草案提交同級人大或人大常委會，由權力機關通過，則可規避這類風險。從被征收人角度來說，新《條例》第九條第二款仍然應當作為其維權的重要依據之一。盡管在訴訟中，被征收人“釜底抽薪”的可能性不大，但如果政府在行政規劃的制定方面真有程序瑕疵，則被征收人應當依據法律法規維權。本條真正落實，一要靠行政機關自身程序意識的增強，二要靠法院的通過行政訴訟進行監督。只有讓行政機關意識到違反行政程序的風險，監督才能夠起到實效。

參考文獻：

〔1〕湯德宗.行政程序法論[M].臺北：元照出版公司，2005.65.

〔2〕褚建好，等.國有土地上房屋征收與補償實務指南[M].北京：中國政法大學出版社，2012.46.

〔3〕王錫鋅.國有土地上房屋征收與補償條例專家解讀與法律適用[M].北京：中國法制出版社，2011.54.

〔4〕薛剛凌：國有土地上房屋征收與補償條例理解與運用[M].北京：中國法制出版社，2011.53.

第2篇：國有土地征收條例范文

一、房屋征收搬遷類型與協議搬遷的定義

《憲法》第十條規定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。

土地的所有權與使用權分離，使用者只享有土地使用權，這是我國土地制度的基本特征。對于國有土地上的房屋征收，《征收條例》作了明確的規定，而集體土地上房屋搬遷目前沒有專門的法律規定，只是土地管理方面的法律規定了屬于集體土地征地過程中涉及房屋及地上附著物的補償。

從實踐來看，房屋征收搬遷主要有三種類型：一是政府依法組織實施國有土地上房屋征收。在《征收條例》出臺前，適用《城市房屋拆遷管理條例》（簡稱《拆遷條例》），在對房地產權利人進行補償安置后實施房屋拆遷。2011年《征收條例》施行后，拆遷為征收所取代，對于因公共利益需要征收房屋的，由市縣級人民政府作出征收決定實施征收，對房屋所有權人進行補償和安置，土地使用權同時收回。二是集體土地征地過程中，按照法律規定對使用集體所有土地的集體經濟組織成員和建設用地使用人的房地產實施評估補償。三是國有土地上非征收項目和辦理征地手續前的集體土地上房屋及附著物搬遷。本文所指主要是第三種情形。因此，協議搬遷方式可定義為：為了項目建設需要，對國有土地上的非征收項目的房屋和辦理征地手續前的集體土地上房屋及附著物，根據民事自治的原則，通過協商簽訂補償安置協議，給予房地產所有權人合理補償和安置，實現房屋搬遷的方式。協議搬遷方式所涉及土地權屬轉移需依法辦理相關手續。

二、當前房屋征收搬遷現狀與原因分析

我國的房屋征收拆遷制度經歷了政府拆遷-市場化拆遷-政府征收的轉變過程。由于拆遷制度目的是為項目建設需要，與《憲法》和《物權法》為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產的精神相悖，所以出臺了《征收條例》。《征收條例》已經施行4年多時間，對市縣級人民政府組織實施的國有土地上房屋征收行政行為作了許多程序性規定，其實施要比拆遷規范嚴格得多。但由于《征收條例》限定征收的范圍須是為了公共利益需要，比過去縮小很多，而城鄉建設、經濟社會發展（包括項目建設、城中村改造等）對土地的需求并沒有減少，因而出現了以民事的方式解決困局而打“球”的現象。

據筆者調查，《征收條例》實施后征收拆遷的主要特點呈現為：房屋征收項目少，一般城市由政府作出征收決定的項目只占三分之一左右，有些小城市和縣城城區甚至沒有征收項目。以鹽城市區為例，今年以來實施征收項目（含上年結轉）30個，占征收搬遷項目總數的26%。11個縣（市、區）有7個沒有新的征收項目。協商搬遷比例大，一般城市征地拆遷和協商搬遷占三分之二以上，甚至更多。鹽城市區今年前三個季度實施114個征收搬遷項目，其中協商搬遷項目84個、占74%，完成面積占58.6%。搬遷項目矛盾多。《征收條例》實施后征地拆遷引發的矛盾總體呈現下降趨勢，但是因過去拆遷遺留問題和協議搬遷糾紛引發的呈上升勢頭。有些已經拆遷5年、10年，甚至更長時間的遺留問題，仍在不斷和訴訟之中。協議搬遷項目一般沒有統一的政策標準和規范，信息公開不夠，尺度把握上區域之間差異較大，導致被搬遷人訴訟和比較多。分析出現當前現狀的原因主要有兩個方面：

一是經濟發展的需求與集約節約用地、建設用地規模從嚴控制的矛盾。城市要擴張、項目要實施，受制于老城區存量國有土地開發成本高，新征集體土地指標緊、難度大、周期長等，基礎設施、項目建設、城中村改造等“邊用邊征”“先用后征”“先租后征”等現象比較普遍。由于土地性質所限無法實施房屋征收，征地手續難到位難以實施征地拆遷，只能采取協議搬遷的方法解決問題。

二是城市擴張的需求與法定征收程序要求嚴、法律規范不完善的矛盾。城市擴張和更新改造必然要實施舊城區和城中村改造，歷史原因形成了國有土地和集體土地混雜交錯的狀況，按照房屋征收的程序難以進行，采用協議搬遷方法處理比較簡單。城鄉結合部、各類園區建設、城市新區建設土地性質一般仍為集體，國家層面的《集體土地上房屋征收與補償條例》尚未出臺，現行征地過程中對于農民宅基地上的房屋和集體建設用地上的房屋補償沒有頂層的法律規定，在征地過程中一般也不作處理，而是留給用地過程中參照征收處理。最高法2005年曾經有答復，行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。這也是造成協議搬遷比例大的原因。

三、協議搬遷房屋涉及的法律問題與思考

協議搬遷方式從法理上分析應當屬于民事行為。根據民法意思自治的原則，簽訂協議只要體現當事人的真實意圖在法律上就應當予以支持。協議搬遷房屋涉及以下幾個法律問題需要研究。

一是政府和基層組織在協議搬遷過程中的角色問題。在實際操作中，協議搬遷方式離不開基層組織的推進，項目建設同樣為政府行為，這就導致被搬遷人對將協議搬遷定義為民事行為的不認可。筆者認為，協議搬遷方案以村集體經濟組織或其他經濟組織為實施主體，更能體現民事的性質。政府或者基層組織可以作為組織者和推動者的角色，這樣可以規避行政復議和行政訴訟的風險。

第3篇：國有土地征收條例范文

一、社會穩定風險評估包含的內容

《征收條例》第12條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估。社會穩定風險評估應包括哪些內容?筆者認為，應包括如下內容：1.征收項目的實施是否符合有關法律、法規、政策的要求，尤其是征收房屋的各項建設活動，是否是為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要；是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建是否納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃；2.征收項目實施的各項準備工作是否充分，如征收補償方案是否進行了論證并征求公眾意見，補償資金、安置房源是否落實，對困難家庭的保障條件是否具備，征收法規政策的宣傳公示是否到位等；3.征收項目的實施是否會引起征收片區內或周邊居民的嚴重不滿，征收補償是否與同類地區的項目存在明顯的不公平；4.可能引發不穩定因素的其他方面；5.征收項目的社會穩定風險防范對策和預案措施等。

二、對被征收房屋存在租賃關系的補償安置問題

《征收條例》未對被征收房屋存在租賃關系的補償問題作出明確具體的規定，其立法本意是要求承租當事人雙方通過民事協商、調解、訴訟等方式解決租賃糾紛，政府不介入其中。但在具體征收補償過程中，租賃雙方未能解除租賃關系的情況時常存在，這在一定程度上增加了征收補償工作的難度，需要謹慎對待。

1.補償方式的選擇

《征收條例》第21條規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可選擇房屋產權調換。對征收補償時不能與承租人解除租賃關系的被征收人是否既可以適用貨幣補償，又可適用房屋產權調換呢?筆者認為，此種情況對被征收人只能適用房屋產權調換。其原因是被征收人與房屋承租人仍可就產權調換房屋建立新的租賃關系，避免房屋承租人沒有房屋居住或使用而要求房屋征收人提供房屋，同時可規避房屋征收人介入房屋租賃糾紛。

2.停產停業損失補償

《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應對被征收人給予因征收房屋造成的停產停業損失的補償。如果被征收房屋存在租賃關系，實際由承租人經營，那么，真正意義上的停產停業損失由承租人承擔，因此，停產停業損失理所當然應補償給房屋承租人，對被征收人只存在租金損失的問題。房屋租賃當事人可就停產停業損失費協商房屋租金補償問題，或者依照房屋租賃協議或合同處理相關補償問題。

3.房屋征收獎勵

《征收條例》第17條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當對被征收人給予獎勵。對存在租賃關系的被征收房屋，房屋征收獎勵是給予被征收人還是房屋承租人?筆者認為，房屋征收獎勵應給予被征收人。因為征收獎勵的目的是促使被征收人及早搬遷，征收人可根據征收項目的實際情況制定合理的獎勵辦法，而最終向征收人騰空并移交房屋的是被征收入，而不是房屋承租人。被征收人為獲得最高額度的征收獎勵，可催促房屋承租人盡快騰空房屋，如果因房屋承租人遲遲未騰空房屋而導致征收獎勵損失，被征收人可通過司法渠道向房屋承租人追索。

三、在行政復議、訴訟前是否存在先予執行的問題

按照《征收條例》第28條規定，市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行的條件，一是被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，二是被征收人在補償決定規定的期限內又不搬遷。按照《行政復議法》第9條的規定，被征收人申請行政復議的期限一般為補償決定送達之日起六十日，按照《行政訴訟法》第39條的規定，被征收人提起行政訴訟的期限一般為補償決定送達之日起三個月，而補償決定規定的搬遷期限一般為補償決定送達之日起十五日內。因此，在補償決定送達之日起三個月內，亦即被征收人提起行政訴訟前，市、縣級人民政府是不能申請司法強拆的。這極可能造成重大公共工程延期或影響絕大部分被拆遷人按時返遷等。在補償決定送達三個月后，無論被征收人是否提起行政訴訟，市、縣級人民政府均可依法申請人民法院強制執行。在訴訟期間，人民法院對征收人已依照有關規定對被征收人作了貨幣補償或者提供了安置用房、周轉用房且對被征收房屋進行了證據保全的，可依法先予執行。

四、商業拆遷問題

《征收條例》只規定了為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要對房屋進行征收，而對商業拆遷未作規定。而實際上進行房地產開發等商業拆遷在一定時期內依然存在，這必然涉及到拆遷管理和對被拆遷人的補償安置問題。

1.拆遷管理問題

由于商業拆遷行為是純粹的民事行為，拆遷法律關系是民事法律關系，拆遷當事人雙方是平等的民事主體，因此，房屋征收人是不能對之進行管理的，各級房產管理部門只能對之進行指導。但盡管如此，筆者認為，拆遷人要從事拆遷行為，應當具備建設項目批準文件、建設用地批準文件、國有土地使用權批準文件，同時，為保障被拆遷人的合法權益，維護社會穩定，被拆遷房屋所在地的縣級人民政府可以指定有關部門對拆遷補償安置資金進行監管。

2.拆遷補償標準問題

對商業拆遷的補償標準，筆者認為可參照房屋征收補償的標準，拆遷人對被拆遷人的補償至少不低于房屋拆遷之日同時期、同結構、同區域、同用途的二手房市場價格。如果拆遷當事人雙方協商一致的，依照約定。

3.對違規拆遷的處理問題

第4篇：國有土地征收條例范文

關鍵詞：房屋征收; 國有土地使用權; 補償

中圖分類號： F301.0文獻標識碼：A 文章編號：

引言：

基于房屋與國有土地的密切關聯, 房屋征收必然涉及國有土地使用權的收回及重新安排。國有土地使用權是房屋所有人的一項重要財產權利, 房屋所有人在購買房屋時已經支付了相應的土地使用權費用。《憲法》、《物權法》及其他相關法律法規規定了對土地使用權收回的補償, 因此, 房屋被征收時, 房屋所有人有權獲得對國有土地使用權的公正、合理補償。

房屋征收中國有土地使用權補償的法理基礎

1. 土地使用權的性質

土地使用權, 是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分權的權利。土地使用權實際上有兩種, 一是土地所有權人對自己擁有的土地所享有的使用權, 二是非土地所有權人對他人所有的土地所享有的使用權。前者即所有權人的使用權, 可稱之為作為所有權能的使用權。后者即非所有權人的使用權, 可稱作與所有權相分離的使用權。前者不是獨立的權利, 只是所有權的一項權能; 而后者是一種獨立的、與所有權相關的一項財產權利, 它從所有權中分離出來, 是相對獨立于所有權的一種權利。

土地使用權不僅具有對物的直接支配和享受其利益的權能, 還具有排他的效力。土地使用權的排他性不僅可以對抗第三人, 而且可以對抗所有權人。也就是說, 即使是所有權人, 也負有尊重土地使用權的義務; 所有權人濫用所有權地位, 不法侵害土地使用權人的權利也要承擔民事責任。國有土地使用權是從國有土地所有權派生出來的一項獨立權利, 指公民、法人或其他組織依照法律規定, 對依法占有的國有土地享有利用和取得收益的權利。因此, 雖然城市土地使用者的國有土地使用權基于土地的國家所有權而產生, 但它并不從屬于土地的國有所有權, 而是一種具有獨立意義的物權, 在法律許可的范圍內, 土地使用權人可以自主地對土地進行各種開發和利用并獲取收益。

作為一項獨立的權利, 土地使用權是財產權。財產權表明了人與人之間針對物的相互關系, 反映著在人與物之間的關系之側面的人與人之間的關系, 從法律的觀點看, 財產是一組權利, 這些權利描述一個人對其所有的資源可以做些什么, 不可以做些什么; 他可以占有、使用、改變、饋贈、轉讓或阻止他人侵犯其財產范圍。

在現今的大多數國家里, 財產權既屬于憲法上的概念, 也屬于民法上的用語, 對財產權的法律保護創造了有效率地使用資源的激勵。如果人們在占有和使用有限的資源時沒有安全保障, 則會導致社會的不穩定。民法上的財產權則主要屬于公民對抗公民、或私人對抗私人的一種權利, 由此形成了作為平等主體的私人之間的財產關系。而憲法中的財產權乃屬于憲法上的一種基本權利, 與其它憲法上的權利一樣, 均是公民針對國家而享有的一種權利, 即公民所享有的、為國家權力所不能不當侵害的一種權利, 直接地反映了公民與國家權力之間在憲法秩序中的關系。從這個意義上說,這種財產權是反對專制特權, 增進個人自由以及促進市場經濟效率的有效手段。

2. 房屋征收的性質

征收是指國家為了公共利益強制剝奪私人財產權并給予相應補償的制度。征收在性質上是強制性購買, 不管被征收人同意與否, 只要符合征收條件, 被征收人必須放棄其權利而接受補償, 其法理基礎在于公共利益高于個人利益。征收是對私權利的嚴重限制, 因此, 世界各國一般對征收規定了嚴格條件, 主要表現在: 第一, 必須為社會公共利益; 第二, 必須給予被征收人公平補償。

盡管國有土地上房屋征收與補償條例規定的是房屋的征收與補償問題, 但是, 從實物形態、權屬關系、價格構成及處分情況來看, 房屋和土地都是密不可分的, 也正因為如此, 人們通常將房屋這一財產稱之為房地產。因此, 房屋的征收必然要涉及土地問題。就城市房地產而言, 其價值本質上是由土地使用權和房屋所有權兩個部分構成的, 且隨著土地有償使用的市場化不斷加強, 往往其中的土地使用權價值遠遠大于附著于土地之上的房屋的所有權價值。在國有土地上實施房屋征收的真正目的, 通常并不是為了取得被征收的房屋及其附屬物, 而是為了取得房屋及其附屬物所占有的土地的使用權, 并在此基礎上進行新的土地開發和建設。從這個角度看, 房屋征收從表象上看是消滅房屋所有權, 而其實質是獲得房屋所占土地的使用權, 是通過征收房屋收回國有土地使用權并進行重新安排。

房屋征收中國有土地使用權補償的事實依據

1. 城鎮房屋土地使用權是有償取得的

在傳統的計劃經濟體制下, 我國城鎮只存在單一形式的劃撥土地使用權。由于土地使用權不能轉讓、出租或抵押, 土地使用權不是一種真正意義上的財產權。1988 年憲法修正案廢止了原憲法第10 條第4 款/ “禁止土地出租”0的規定, 增加了土地使用權可以依照法律的規定轉讓的規定。隨后《土地管理法》也作了相應修正, 建立了土地使用權有償取得、使用、轉讓和出租制度。1990 年制定的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了國有土地有償使用制度, 確定了國有土地的劃撥和出讓方式。據此可知, 我國城市房屋所有權人所獲得的土地使用權是出讓土地使用權或者劃撥土地使用權。

2. 土地的增值收益是土地使用權人的投資收益

土地既是資源, 又是資產, 由于土地資源的不可再生性和土地投資的積累性, 土地具有增值性。在城市土地國家所有、分散利用的模式下, 我國的土地增值收益應當歸作為所有者的國家享有, 還是歸土地使用權人享有呢? 有學者認為, 土地的增值收益并非土地使用權人的勞動所得, 應當歸土地所有者即國家享有。事實并非如此, 我們通過分析土地增值的成因即可得出結論。

房屋征收中國有土地使用權補償的法律依據

1. 憲法

我國憲法第10 條第3 款規定,國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償;第13 條規定, 公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。憲法的上述規定, 建立了財產權保護的新的制度起點。國家為了公共利益的需要, 依照法律規定對土地、公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償, 其實質在于為國家權力如何對待公民財產權建立邊界和設定規范, 即通過對合法公共侵害的公正補償, 實現對財產權的憲法保護。

2. 法律

我國物權法第121 條規定, 因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的, 用益物權人有權依照本法第四十三條、第四十四條的規定獲得相應補償0。土地使用權屬于用益物權, 因此, 在房屋征收時應當對其進行補償。

參考文獻：

第5篇：國有土地征收條例范文

關鍵詞：房屋征收；財產權利；公共利益；補償

中圖分類號：D923 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2015）11-0045-02

一、房屋征收中的公民財產權利

財產權是憲法賦予公民的基本權利之一，也是公民享有的最為重要的私權利之一。而作為民法基本原則之一的私法自治原則，也要求公民對其財產享有獨立的排他的支配權。但是在現實生活中，卻不斷遭受各種違法征收行為的侵害和剝奪。《國有土地上房屋征收與補償條例》的施行雖然表明了國家要對被征收人進行公平補償的決心和信心，但是縱觀其內容，我們不難發現《國有土地上房屋征收與補償條例》只涉及國有土地上的房屋所有權[1]，公民的財產權利未能獲得全面、系統的保護，這主要包括以下兩個方面。

（一）國有土地上的房屋所有權

我國《物權法》第39條規定，“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益、和處分的權利。”民法通說認為處分權是所有權內容的核心，是所有權最基本的權能[2]。而在房屋征收過程中，公民不能根據個人的想法和意愿處分自己的房屋，若不對公民的房屋所有權進行充分的保護，公民的財產權利很容易受到的侵犯。

（二）租賃權

與已廢止的《城市房屋拆遷管理條例》不同的是，《國有土地上房屋征收與補償條例》取消了對房屋承租人權利保護的規定，他們無法作為房屋征收關系的一方主體參與其中以維護自身的合法權益，這是較為不妥的。

當征收標的為房屋所有權時，被征收人當然為房屋所有權人，但是我們應該看到承租人的租賃權雖然不是征收標的，但房屋承租人基于所享有的租賃權也應當獲得征收補償。房屋承租人的租賃權會因房屋所有權的變更而受到影響，承租人若只是通過向房屋原所有權人主張交付租賃物和使租賃物適于使用收益的狀態[3]，是很難得到實現的，否則《城市房屋拆遷管理條例》就不會在《合同法》已經制定和頒布的情況下，專門設立法律條文對其進行規范，明確房屋承租人有獲得拆遷安置補償的權利，這無疑不是為了強化承租人的法律地位，使其可以在有法律依據的情況下行使自身的合法權益。況且，房屋承租人的財產權雖然并非是征收直接剝奪的對象，但其權益損害卻與征收的實施具有直接的因果關系[4]。

房屋承租人作為征收關系中一種非常重要的利害關系人，應當被認定為債權意義上的征收關系人，在今后的立法中，應當明確規定承租人的征收關系人法律地位，或者將其置于“有獨立請求權的第三人”的地位。

二、房屋征收中公民財產權利受到侵犯的主要原因

（一）公共利益界定不明確

在公益征收實踐中，無法將公共利益從商業目的中分離出來，造成了濫用政府權力干預房屋征收、糾紛嚴重等現象，作為弱勢一方的被征收人得不到有效的保護[5]。

而區分公益征收和商業拆遷行為的關鍵就在于對公共利益的界定。我國《憲法》第13條規定，“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產權實行征收或者征用并應給予補償。”因此，只有出于實現公共利益的目的，才可以依法對公民的私有財產權實行征收、征用并予以補償，政府才能行使公權力介入房屋征收。但是《國有土地上房屋征收與補償條例》有對公共利益的概念和范圍的規定尚有模糊之處：首先，該條例第八條列舉的（二）到（五）項均是國家建設中的建設活動，但如果要判斷某一特定的項目是否屬于為了公共利益，仍沒有明確的判斷標準，沒有相對獨立的判定程序。其次，第八條中的（一）項關于“國防和外交的需要”的表述過于概括，沒有實際可操作性，而第（六）項的兜底條款更是為征收人濫用公共利益開鋪平了道路。最后，公共利益界定的權利主體交給了市、縣級人民政府，公民無法行使自身權利介入公共利益的確定程序。

（二）房屋征收補償機制不完善

被征收人的利益能否獲得應有的保護，在很大程度上依賴于征收補償，這也是房屋征收糾紛的核心問題。雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》已經較之前的《城市房屋拆遷管理條例》取得了明顯的進步之處，但我國目前的房屋征收補償機制仍不完善，十分不利于保護作為弱勢群體的被征收人的利益。其主要表現為：房地產價格評估機構缺乏獨立性，房屋征收補償標準模糊，房屋征收補償范圍過窄，安置補償不到位，房屋征收補償責任分配不明確。

（三）司法救濟制度不完善

通過分析《國有土地上房屋征收與補償條例》，我們可以發現國家對于保障被征收人權益的司法救濟制度建構并不完善，這主要體現為以下幾點：第一，被征收人能夠提起行政復議或行政訴訟的事項僅為房屋征收決定，而對于房屋征收行為實施過程中的其他方面則無權進行訴訟。第二，被征收人對房屋征收決定提起行政復議或行政訴訟的期間，根據現有法律規定，征收行為將不會停止進行，即便被拆遷人果真勝訴，也無房屋可予以保護了。第三，房屋征收部門既負責實施房屋征收與補償的具體工作，又負責調查登記房屋具體情況的登記，很難形成有力的監督體制，無法實現對被征收人的權利救濟。

三、房屋征收中公民財產權利保護的建議

（一）正確界定公共利益的含義

公共利益含義的確定，能夠起到明確區分公益征收和商業拆遷，并能有效限制國家征收權的濫用，但是隨著時間的流轉，公共利益這一高度抽象概念的內涵和外延不斷發生變化，我們應該如何正確界定公共利益呢？

結合我國房屋征收的實際情況，我們可以從以下幾個方面來界定公共利益：第一，能夠使不特定多數人受益。根據少數服從多數的原則，超越個人利益的多數人的共同利益可以被認為是公共利益，但是絕對不允許政府以公共利益為借口運用權力完全不顧個人利益。此外，實現的公共利益必須要大于被侵害的個人利益以及采用最小的侵害手段實現公共利益，這是在實際運用中不可忽視的兩點。還需注意的是，少數人的利益也可能成為公共利益[6]。第二，應為向社會大眾提供公共產品或服務。這種產品和服務具有非競爭性和非排他性，由社會大眾普遍分享，而不能被個人專享。第三，以促進社會各方面的發展為目標。為了全社會的經濟、文化等方面的發展所采取的措施和手段當然應屬于公共利益，但是如果個人利益與全社會的發展相吻合，也可以被納入公共利益的范疇。第四，最終結果是使社會公眾獲得利益。如果僅口號上是為了公共利益，而實際最終的利益均為個別人所享受，則不能認定為是實質上的公共利益。

（二）完善房屋征收補償制度

1.完善房屋征收評估機制。完善房屋征收評估機制，最為重要的是房屋評估機構要保持中立，這主要包括兩個方面：評估機構經濟、組織上保持獨立和評估機構法律責任的獨立。

2.擴大房屋征收補償范圍。如前所述，租賃權作為公民的一項權利，在房屋征收過程中受到損失同樣也需要獲得補償，此外，公民依據《物權法》所享有的用益物權和擔保物權等均應受到合理的保護。故而，房屋征收應當是足額、完全的補償，補償范圍應是以對房屋所有權和租賃權為主，兼顧預期收益和其他無形財產利益等。

3.明確房屋征收補償標準。被征收人獲得的補償應當是與當時市場情況相符合的價格，絕對不能低于所遭受到的損失。我國可以借鑒世界上先進國家的做法，通過法律制度對房屋征收的具體標準和程序予以明確規定，如國務院可以根據房屋征收的實際情況，施行《國有土地上房屋征收與補償條例實施細則》，對補償的實質和程序條件、方法等問題進行詳細的規定。

4.建立安置補償監督機制。針對前述安置補償存在的問題，需要在如下幾個方面建立監督機制：首先，安置補償資金管理的監督機制，避免挪用和滯留安置補償金的現象。其次，安置房建設監督機制，督促征收人及時為被征收人安排安置房，使被征收人能夠盡快投入到正常的生活和生產中。最后，安置房質量監督機制，保證安置房質量，防止被征收人人身和財產權利受到侵犯。

（三）完善房屋征收司法解決機制

承前，我國在司法救濟層面上對于被征收人的保護是不夠充分的，國家權力機關在制定有關征收的法律時，應當對被征收人訴訟權的行使提供保障，在被征收人提起行政復議或訴訟時，征收人應當暫停征收行為的進行，以免成為無意義之訴。被征收人訴權的行使范圍絕不能夠僅限于征收決定這一個方面，其可以針對征收行為本身提訟，而更為重要的是當被征收人和征收人就補償協議產生糾紛時，被征收人提起的應是民事訴訟而非行政訴訟。

（四）提高公民的自我保護意識

在房屋征收中，被征收人法律維權意識淡薄、對拆遷知識了解的匱乏，是導致其私權利受到侵犯的一個不可忽略的原因[7]。因而，若想減少房屋征收糾紛的發生，單靠約束行政機關是遠遠不夠的，最為迫切的是提高公民的自我保護意識，這可以通過以下幾個方面來實現：首先，要培養公民參與意識，意識到自己作為國家的主人，應積極參與到房屋征收中，對各項工作的實施進行監督。其次，了解和學習關于房屋征收的法律、法規，掌握自身享有的權利都有哪些，并明確在權利受到侵犯時可以采取的救濟措施。最后，公民應意識到我國是法治社會，任何人權利的實現必須是合法的，不能侵犯他人的權利，自覺遵守法律，不企圖采取非法手段獲得更多的房屋征收安置補償。

四、結論

房屋征收中公民財產權利的保護問題，是我國在城市化建設中不可忽視的問題，其能否得以解決關系到社會財富是否可以公平地進行再分配，而這會影響到社會穩定的根基，國家必須認真處理房屋征收問題。若想使公民的私權利在房屋征收中不受侵害，我們就應該抓住問題的關鍵和實質，即公共利益內涵和外延的確定及房屋征收補償制度的完善。需要予以注意的是，除了規范征收人的行為，更重要的是公民應當提升自身的權利保護意識，其法律意識的增強可以在根本上減少自身合法私有權利受到侵犯的機率。只有內外因相結合，才能使公民的財產權利在房屋征收中獲得更加妥當的保護。

參考文獻：

[1]沈開舉.征收、征用與補償[M].北京：法律出版社，2006：113.

[2]楊震.民法學[M].北京：中國人民大學出版社，2009：226.

[3]戚兆岳.不動產租賃法律制度研究[M].北京：法律出版社，2009：105.

[4]房紹坤，王洪平.公益征收法研究[M].北京：中國人民大學出版社，2011：157.

[5]邢益精.憲法征收條款中公共利益要件之界定[M].杭州：浙江大學出版社，2008：255.

第6篇：國有土地征收條例范文

《國有土地上房屋征收條例》出臺已有3年，集體土地征收條例卻只聞雷聲不見雨，民間輿論呼聲日漲；同時，十后擴大內需、加快新型城鎮化建設，實現經濟發展轉型升級的目標要求集體土地征收必須打好頭陣。

在此背景下，伴隨著社會法制意識的不斷增強，信息化程度不斷提高，而個別地方政府在官本位思想、短期逐利導向的作用下，行政決策欠妥當，多種因素導致長沙市現階段的集體土地征收工作進入了必須調整的“深水期”。

被征地農民利益保障不充分

目前，長沙市一些區、縣政府在集體土地征收中以短期政績為導向，一方面，對土地征收及利用缺乏遠景規劃，完成拆遷騰地后土地長期閑置，既無益于被征地對象又造成土地浪費；另一方面，為追求快速推進項目，采取一些局部突擊拆遷行動，在用地手續不到位的情況下實施“協議拆遷”，甚至對部分違法建筑給予政策外的補償。雖然短期實現了大面積拆遷，卻人為地破壞了征收補償法規政策的統一，給征收工作的長期整體穩定造成了不利影響。

法制意識不強的問題也貫穿于征地補償安置工作的全過程中，在區縣政府、被征地對象及媒體人員中都不同程度地存在著。從長沙市情況看，一方面個別縣級政府越俎代庖，行使了部分土地行政職能，職權越位、錯位，甚至以鄉鎮、街道、指揮部作為征收和安置主體，直接導致征收主體不合法、程序不到位、資金撥付管理脫離監管、補償安置失去合法性保障；另一方面，部分被征地對象和媒體人員素質參差不齊，缺乏科學的維權意識，不能準確區分集體土地征收和國有土地征收，對現行政策法規缺乏正確認識，造成社會負面輿論多、征收工作阻礙大的問題。

被征地農民長久生計是否得到保障是檢驗整個集體土地征收工作實效的根本落腳點。從長沙市情況來看，不同時期、區域的安置模式及其效果存在很大差異。

近十四年來，長沙市集體土地征收可劃分為60號令和103號令兩個階段，兩個不同政策時期對于安置的最大差異在于安置主體。60號令時期通過下達生產、生活留地指標，由各集體經濟組織負責組織建設生活安置房，盤活生產安置留地。由于各集體經濟組織所處區位、村支兩委的領導能力、村級經濟能力、市場發展機遇、收益分配方式都存在很大差異，一方面涌現了高升村、紅星村等一批發展成效突出的小康村，被征地農民生活水平得到長足的提高；另一方面也有少量被征地農民生產、生活安置至今仍存在困難，甚至持續上訪。103號令時期變村集體安置為區、縣（市）人民政府，這一轉變確保了被征地農民能在政策范圍內得到統一標準的安置保障，由區、縣（市）政府運作“兩保”融資用地兜底安置保障資金。受宏觀經濟波動的影響，政府存在不同程度的資金壓力；同時融資用地的區位差異、政府招商引資的力度和理念不同，對被征地農民就業培訓、困難群體生活救助的投入程度不同，也致使被征地農民最終安置效果有一定差距。

被征地農民在外超期過渡是各地方普遍存在的問題。長沙市摸底調查結果顯示，全市在政策規定的兩年過渡期內住房保障落實率僅42.8%，有34.36%的被征地對象在外超期過渡，累計發放超期過渡費達3億元，目前每月還需支付超期過渡費1176.23萬元，這一數額隨著土地征收項目增加還可能繼續擴大。

此外，長沙市被征地農民保障住房的性質不明確。長沙市通過“兩轉變一納入”實施保障安置，規定保障住房流轉參照經濟適用房，但經過5年的實踐仍存在顯而易見的不足：保障住房產權證辦理程序不暢，交易流通程序及稅費標準不明，大部分保障住房交易未納入政策規范內，交易雙方的權益沒有保障、保障住房交易市場被嚴重限制等弊端，這些問題伴隨著2013年長沙市放開經濟適用房上市交易進一步加劇。根據規定，符合條件的經適房交易補交土地出讓金后進行交易，并對不同地段的土地出讓金標準作出了具體劃分，同時經適房交易享有一定的稅費減免面積。但因保障住房產權辦理滯后，性質不明晰，在上市交易中能否完全等同對待目前還處于盲區；無法有效地入市流通交易將直接影響被征地農民的生活水平和安置效果，甚至可能引起潛在被征收對象的抵觸。

以群眾利益為落腳點進行集體土地征收

集體土地征收與農民的生產生活息息相關，是一項牽一發動全局的事情，加強對其專門立法是時展的必然要求。在此過程中，應就集體土地征收法律關系主體雙方權利義務、征收法定前提的產生、征收程序的運行、安置保障機制、土地收益管理和分配、強制執行方式和法律責任等進行系統化、具體化和專門化規定，形成嚴密完整的統一有機體，減少農村集體土地征收的不確定性和復雜性，強化對公權力的約束監管。

其次，要嚴格集體土地征收程序。首先應培養各職能部門、工作人員的法制精神和責權觀，在意識形態上以自省、自律、自查、自糾構建堅不可摧的紀律“防火墻”；其次，嚴格執行法規政策標準，把好項目啟動實施的政策關，絕不能讓短期政績觀影響集體土地征收的科學導向，切實完善各項用地報批和監管程序，遏止超標準補償、協議拆遷蔓延的勢頭，以嚴標準、嚴程序肅清集體土地征收風氣；再次，加大信息公開和程序透明度，嚴格履行征地公告程序，維護群眾的知情權和參與權，化解因信息不對稱產生的沖突。

在現行政策法規下探索被征地農民多元化安置模式，也是當下集體土地征收工作進一步突破發展的重要保障。通過多元化的安置模式，既有助于減少區、縣（市）的財政壓力，還能讓被征地農民早日安居樂業。

第7篇：國有土地征收條例范文

只有了解了房屋征收工作中引發社會穩定風險的原因，對這些潛在的隱患進行社會穩定風險評估，并對項目實施的合法性、合理性、必要性進行評估，對可能出現的風險進行預測，才能提出項目應采取的穩控化解措施。

通過對項目的社會穩定風險評估報告、實施方案及征收工作維穩預案的審核，得出項目是否可以實施。從而最大限度地減少房屋征收過程中的矛盾和沖突，達到和諧拆遷的最終目的。

關鍵詞：社會穩定；風險預測；穩控化解措施；和諧拆遷

中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-00-01

社會穩定風險評估，是指與人民群眾利益密切相關的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設項目、與社會公共秩序相關的重大活動等重大事項在制定出臺、組織實施或審批審核前，對可能影響社會穩定的因素開展系統的調查，科學的預測、分析和評估，制定風險應對策略和預案。為有效規避、預防、控制重大事項實施過程中可能產生的社會穩定風險，為更好的確保重大事項順利實施。房屋征收社會穩定風險評估就是指在實施房屋征收過程中， 必須對影響社會穩定的因素開展系統的調查，科學的預測、分析和評估，制定風險應對策略和預案。防止出現大規模群訪事件。對少數群眾因個別原因形成的小規模上訪，要認真對待，按照處置預案妥善解決。

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》）的出臺，修正了舊拆遷條例在實施過程中與《物權法》不相適應的情況，其中第十二條明確規定，“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估”。這就意味著社會穩定風險評估在房屋征收工作中的重要性。

所有的矛盾和沖突，均源于利益的對立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個方面，補償的合理與否成為矛盾的焦點。一旦矛盾激化，就會出現大規模群體上訪事件，影響社會的和諧與穩定。引發房屋征收社會穩定風險的原因主要有以下幾點：

一是補償不合理。被征收人認為自己沒有得到合理的補償而拒絕搬遷。這也是房屋拆遷補償中產生矛盾的主要原因。二是征收戶居民思想觀念陳舊。他們一方面想改善居住條件及環境，一方面又怕舊房一旦拆遷，就要過著到處租房或寄人籬下的生活，歲數大的老人還會擔心有生之年不能住進新房。三是違章建筑問題。目前為了加快城市的建設步伐，改善城市總體面貌，大部分的搬遷都是針對危舊小區及棚戶區進行的改造。由于歷史原因造成很多被征收人在房前屋后、見縫插針的搭建各種臨時性建筑，經過不斷修繕已形成事實的房屋狀況，且大多被用于出租等盈利性用途，自然對補償的要求會提高。四是被征收人對補償的期望值過高。隨著城市化進程的不斷加快，房價也在不停地上漲，不同區位的房屋價值相差越顯著，被征收人對房屋升值的預期增強，雖然在目前的房屋征收補償標準下，被征收人最終實際收益較大，但與其不斷增長的要求和欲望相比，補償往往難以滿足。 五是補償不公平。部分被征收人害怕如果自己先簽訂搬遷協議，后期的被征收人補償條件比自己高怎么辦？這種擔憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實出現過這種情況，尤其在項目最后期，為了不影響工程進度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就造成補償的不公平。六是在征收工作中，征收人員工作不細致、程序不到位、補償款不能按時發放等引發的因素。

知道原因后就需要尋求解決的辦法，房屋拆遷是一項破舊立新的工作，對于改善城市居民的生活環境，推動城市建設都具有重要意義。為提高房屋征收工作效率，防止征收過程中各類矛盾的激化，及時化解征收矛盾，實現和諧征收，我們就要對這些潛在的隱患進行社會穩定風險評估，并對項目實施的合法性、合理性等進行評估，對可能出現的風險進行預測，并提出項目應采取的穩控化解措施。

一、首先對項目實施的合法性、合理性、可行性、安全性進行評估

（一）合法性評估。征收項目是否符合公共利益的需要，規劃與用地是否符合有關法律、法規要求，相關資料是否齊全并真實有效，各環節程序是否符合法律、法規的規定。

（二） 合理性評估。征收項目是否兼顧被征收人的利益，征收項目涉及的群眾支持率高低；征收補償標準是否符合現行政策，是否會引發其他征收項目群眾的攀比；是否依照公開、公平、公正原則開展。

（三）可行性評估。征收普查是否準確、被征收人意愿是否充分收集；征收法規政策宣傳、公示是否到位；補償方案是否具有穩定性、連續性和嚴密性；補償資金、產權調換房源是否落實；低收入住房困難家庭保障措施是否落實等。

（四）安全性評估。征收項目實施過程引發群體性、越級集體上訪、個人極端事件的苗頭性、傾向性所在，影響社會穩定隱患的偶然性、突然性、可能性以及必然性，征收項目的風險防范對策和防控預案措施等。

二、對可能出現的社會穩定風險進行預測，提出項目應采取的穩控化解措施

（一）以人為本、因事施策

1.重點解決好困難戶的安置。充分利用好市政府關于解決居住困難群眾的經濟適用房、廉租房的政策，充分體現執政為民的理念，改善群眾的居住條件，讓困難群眾真正享受到黨和國家政策的溫暖。

2.突出解決好歷史遺留問題。針對多種形式的房屋性質，根據被征收人的態度、意愿、可以按照同一檔次的采用抽簽搖號形式，或先簽協議先選房的形式分房，力求公平、公正、公開、透明。同時，最大限度的提高被征收人的優惠政策及獎勵措施，積極為征收戶提供方便。

3.預防借機爆發抗征收的當事者。對借機妄圖發財，漫天要價的被征收戶，要多方施策，開展思想教育，進行法制學習。公安機關要做好預案，對煽動對抗征收工作的，要依法予以處置。

（二）廣泛宣傳、取得支持

征收項目部要深入征收戶，廣泛宣傳，爭取被征收戶的理解和支持。讓群眾意識到只有城市發展了，才會給廣大的被征收人帶來巨大的實惠。

（三）確保“陽光征收、和諧搬遷”原則的落實

加強執行政策的監督工作，主動邀請相關部門和群眾代表進行監督，這樣就可以杜絕少數工作人員在征收中違紀違法行為發生。

（四）暢通信息渠道、強化預案

征收項目工作組負責全程穩定信息掌握，做到保障工作期間信息暢通；與上級加強聯系，針對建設過程中可能出現的不穩定苗頭，制定處理預案。

通過對項目社會穩定風險評估報告、實施方案及征收工作維穩預案的審核，對該項目合法性、合理性、可操作性和安全性的認真分析，得出該項目是否可以依法實施。

穩定是和諧的前提和基礎。推進和諧社會建設，就必須保持社會的平安、穩定、有序。構建和諧社會需要很多方面的合作，而房屋征收工作的穩定至關重要，做好房屋征收工作中的社會穩定風險評估，是從源頭上預防和減少房屋征收產生的糾紛，把問題化解在基層，對保持安定有序、維護社會穩定，構建和諧社會具有重大意義。

參考文獻：

第8篇：國有土地征收條例范文

杭州東站樞紐和城東新城建設是部省市合作建設的重大交通樞紐和重大民生工程，目標是打造長三角南翼現代化綜合交通樞紐和杭州“接軌大上海、融入長三角”的“第一站”。其中東站樞紐是全國新建的九個省會城市樞紐中的“收官之作”， 集客運專線、城際鐵路、磁浮交通、干線鐵路、地鐵、客運、公交等多種交通形式和配套服務設施于一體，總投資132億元。與此同時，杭州市計劃政府投資500億元對東站樞紐周邊地區約9.3平方公里進行整體的城中村改造和基礎設施建設，將杭州鐵路東站樞紐地區建設成為一個以現代化綜合交通樞紐為依托，以高端商務辦公、商業休閑、旅游服務、居住生活功能為一體，具有高品質管理服務水平的現代驛城和都市門戶。

因東站樞紐和城東新城建設需要，杭州鐵路東站樞紐區域共需征用集體土地約11000畝，拆遷住戶近萬戶。杭州鐵路及東站樞紐建設指揮部自2008年啟動對江干區筧橋鎮、彭埠鎮大規模的征地拆遷至今，已累計投入征地拆遷費用230億元，完成征地9100余畝，共拆遷農（居）約6300余戶，拆遷企業300余家。在拆遷工作的實施過程中，考慮到拆遷區域整于城郊結合埠，且經歷多次不同項目拆遷，多種性質土地交錯，歷史遺留問題復雜，無證建筑眾多，百姓拆遷訴求較高等因素，杭州鐵路及東站樞紐建設指揮部于2010年起健全拆遷工作監督機制，引入跟蹤審計單位全程參與拆遷工作，在嚴格政策落實、平衡補償標準、規范內控機制等方面起到了重要作用，為高效、規范、廉潔實施重點工程建設提供了有力保障。下面，就杭州鐵路東站樞紐拆遷工作實踐，淺淡拆遷中跟蹤審計機制的引入。

一、在當前的工作實踐中，拆遷工作面臨的難題。

1、拆遷法律體系滯后。

近年來，房地產市場高歌猛進，土地出讓價格節節攀高，但拆遷補償安置政策多年未變。目前適用的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》實施于1998年，同時，在征收條例出臺之前，《浙江省城市房屋拆遷管理條例》也已延用多年。滯后的政策法規已經不能適應城市化推進的步伐，在規范拆遷行為的同時，其滯后性和不完善性對拆遷工作的實施產生了一定制約。比如，現行拆遷政策規定，拆遷范圍內的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。但是東站樞紐區域有大量因歷史原因形成的證、照不齊的房產：有的具備部分或全部建設審批手續，但因法制意識淡薄而未對房產申請登記確權；有的因該區域批地建房審批已被限制，但家庭人口增加無法居住而增建無證建筑，實際使用多年。前者需在拆遷前對房產的合法性做出認定，但因牽涉到多個職能部門，此項工作開展甚為艱難；后者雖為明確的無證房產，但其形成具有歷史原因，并且由住戶實際使用多年，如“一刀切”式的不予補償安置，不但不符合實事求是的精神，也不利于民計民生和社會穩定，拆遷工作難以推進。

再如，在實踐中發現，農民一旦得知拆遷消息，便立即著手制造對增加拆遷補償有利的事項：⑴增加舊房面積：目前，集體土地房屋沒有“三證”，農民房屋的建造時間、層高、面積等產權屬性難以確定。所以，幾乎所有農民都盡可能地增加房屋層高、在主屋旁邊搭建簡易房屋，千方百計地增加拆遷房屋面積，以獲得最大補償價格；⑵改變原房屋用途：將原來作居住用的房屋改變成生產、經營性用房，如改建成工場、小店等，拆遷時同樣面積可獲得更多的補償；⑶回遷戶口：目前，杭州市集體土地拆遷安置主要是按被拆遷農戶的常住人口作為安置基數的。許多拆遷農民在得知本地即將拆遷時，將一些親友的戶口遷入拆遷地，造成安置人口增加。后續過渡期中也出現農戶通過結婚離婚手段增加安置人口，以致于出現姐妹換夫、親家交替結婚等有悖道德人倫的怪現像。但對以上情況，并沒有明確的立法立規加以制約，使逐利而往的村民鉆了空子，不僅耗費了國有建設資金，而且敗壞了一方風氣。

2、拆遷組織體系存在局限性。

國有土地上房屋征收與補償，根據2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》精神，由所在區、縣人民政府負責。集體土地目前仍由建設主體負責，委托有資質的動遷服務機構實施。杭州鐵路東站樞紐地區實施整村拆遷的模式，建立了市（建設主體）、區（各職能部門）、鎮、社區四位一體的拆遷指揮部，作為拆遷補償安置方案制訂和實施的機構。四位一體的拆遷組織體系最大程度地激活了鎮、社區兩級組織的積極性，發揮了屬地管理的優勢，保證了拆遷工作的效率。2008年初，杭州鐵路東站樞紐第一期拆遷，同時推進了新風、弄口區塊征遷工作，僅用了短短三個月的時間，完成拆遷1600余戶。但是，不容忽視的是，征遷指揮部的組成單位在拆遷中有不同的利益訴求：區、鎮在保證區域總體平衡的前提下，要為屬地爭取盡量多的發展空間和經濟利益；社區除為住戶爭取個體利益外，力爭將歷史遺留問題、百姓民生問題、集體經濟補償和未來發展問題的解決寄托在建設主體身上，追求利益最大化；建設主體則著眼拆遷補償和建設資金規范、高效的使用。從大局看，參與各方應該向利益訴求共贏的方向努力，但在實際操作中，會產生短期、局部爭利的局面。尤其是社區，既是拆遷工作的實施者，又是集體土地和資產的所有人，在征遷指揮部的決策體系中角色頗為微妙。而建設主體往往是指揮部集體決策中妥協的出資方。

與此同時，四位一體的決策體系強化行政職能，弱化了動遷公司、評估公司等第三方專業機構的職責，在一定程度上影響了拆遷工作的嚴肅性。

3、拆遷監督體系不完善。

征地拆遷作為項目建設的一個環節，理應受到監管和考評。但現實情況是，對于基本建設本身來說，國家建立了比較健全的考評體系，如建設概、預算控制，決算控制，招投標管理體系等，建設績效評價等，而同為廉政建設高危行業的征地拆遷，卻往往只有事后的審計追責而缺乏過程的監督監管。

在實踐中，由于征地拆遷工作涉及的群眾面廣、個案復雜、眾多，常常涉及到土地房產轉包、投資合作、企業轉制等歷史遺留問題，厘清資產歸屬、明確被拆遷人的權利義務存在較大難度。在拆遷調查中，也多次發現對被拆遷房屋、設備等隱瞞事實真像、謊報虛構審批資料、甚至多方勾結企圖騙賠、套取拆遷補償資金的情況。

另外，近幾年的人性化拆遷、陽光拆遷、和諧拆遷減少野蠻拆遷現象，但隨之而來的是不講理的、漫天要價的情況顯著增多。因工程進度緊迫，建設主體有時不得不以獎勵費、困難補助等形式進行資金貼補，以換取拆遷進度。同時，因拆遷而導致的，尤其是非訪大量增加，屬地政府維穩工作量巨大。目前在化解中，幾乎沒有標準和底限，純粹是不斷地談判和妥協。凡此種種降低了拆遷補償資金確定的規范性。而此類問題的處理，除了征遷指揮部自有的決策和審批體系外，缺乏監督機構的監管。

二、拆遷中跟蹤審計工作的作用

為規范拆遷行為、完善決策和內控機制、高效合理使用國有建設資金，杭州鐵路東站樞紐地區自2010年起，引入跟蹤審計單位對拆遷工作進行全程審計、監督和服務，取得了較好的效果，主要體現在以下幾個方面：

1、審核拆遷實施方案，規范平衡補償標準

跟蹤審計單位參與拆遷實施方案的制訂和審核。首先，在方案制訂的過程中，根據法律法規，對拆遷方案的提法和補償標準進行修正，對相關依據進行補充和完善，確保拆遷方案更為合法和嚴密。其次，確立審計把關的關注重點，如無戶籍人員的安置資格、特殊經營場所補償等事項、拆遷補助、安置補助的申請和審批、拆遷戶房屋附屬設施補償依據等，將拆遷操作規范落實到制度中。最后，協助指揮部把握總體拆遷補償標準的平衡。同時，通過歷史拆遷檔案梳理，對同類情況和處理方案進行歸納分析，并且協助指揮部制訂合法依規且具有人性化的個案處理方案。

2、梳理內控審批體系，完善強化監督機制

跟蹤審計單位通過分析拆遷政策、與拆遷業務部門座談等方式，對拆遷工作內部控制流程中的風險點進行了梳理，從房產拆遷補償、設備拆遷補償、其他項目補償、報廢及不可搬遷設備的處理、房產拆除處理、審核評估機構工作及成果、審核動遷機構工作及成果、管理拆遷檔案、支付拆遷資金等多個方面提出了內部控制體系改善的意見和建議，提高了建設主體及相關業務單位對拆遷工作嚴肅性和加強拆遷內部控制制度重要性的認識、完善了拆遷業務決策流程，保障拆遷資金的安全。

3、全面介入拆遷工作，提供即時審計服務

結合拆遷區塊的具體情況，跟蹤審計人員入組入戶，從前期的拆遷調查、丈量核對、評估定價、簽約、住宅騰空、拆遷資金支付等全過程進行跟蹤審計，對房產權屬、合法建筑面積的界定、戶口遷入或者分戶、擴面政策的適用等進行監控；監督拆遷過程中各項政策法規執行，基礎建設程序、招標投標、資金支付的合法合規，并監督和指導指揮部完善基礎資料，并對基礎資料數據庫適時審核；參與拆遷工作相關會議、談判，提供專業咨詢意見，端正被拆遷單位的思想，推進了拆遷工作進度；此外，通過文件會簽、出具審計意見等形式對征遷指揮部有關拆遷政策的制定、拆遷合同的簽訂發表審計意見，供決策層決策，提高了拆遷決策的科學性。

總的來說，跟蹤審計單位針對拆遷工作的內部控制機制、拆遷資金籌集、管理和使用、拆遷業務活動等方面的工作進行監督審核，全面規范了拆遷工作，為拆遷工作起到了保駕護航的作用。

三、引入跟蹤審計工作要注意的問題

1、建設主體要保持跟蹤審計單位在拆遷工作中的獨立性。

以杭州鐵路東站樞紐工程拆遷為例，拆遷資金投入約占總投資額的60%。而只要一戶未拆除，整片土地就無法利用。拆遷進度直接影響工程進度、土地出讓、資金回籠。可以說，如果沒有順利的拆遷，項目建設無從談起，國有資金投入風險巨大。因此作為拆遷實施的屬地政府和資金投入的建設主體，對拆遷工作的時限要求極為嚴格。而跟蹤審計單位的審計和整改意見，可能會在個案上延緩拆遷進度，防止動遷人員走存在風險的“捷徑”。此時，主體單位應該尊重跟蹤審計單位意見，保持其在拆遷工作中獨立第三方的立場。只有監督者敢說話，說真話，才能保證監督的有效和組織的純潔。

2、跟蹤審計工作要考慮拆遷地的實際情況，從將監督化入服務之中。

第9篇：國有土地征收條例范文

一、房屋征收可能引發的社會穩定風險內涵及其成因

房屋征收引發的社會穩定風險，即政府在執行房屋征收決策，實施房屋征收過程中給人民群眾生活、生產、財產等與其切身利益相關的各個方面造成負面影響和損失的可能性。房屋征收對征收范圍內的人群造成的影響主要有兩點：一是導致被征收人失去收益性物業、宅基地及住宅，并帶來原有生活方式和鄰里關系的改變，心理上容易產生失落感、剝奪感。二是不同時間之間、不同區域之問的不同補償標準和方式，有可能引起被征收人相互攀比，心理上也會不平衡。由此采取上訪、留置原地拒絕搬遷、暴力對抗甚至群體示威等形式阻礙房屋征收工作，造成社會不穩定。

引發房屋征收社會穩定風險的原因，主要有以下四點：一是房屋征收的強制性。房屋征收是政府行為，是在給予被征收人公平合理補償的前提下，政府強制性要求相對人讓渡物權、實現公共利益的行為，不以被征收人自愿為條件。二是被征收人補償的期望值過高。隨著城鎮化進程的加快，房價不斷上漲，不同區位房屋價值相差顯著等因素，被征收人對房屋升值的預期增強，要價和附帶條件越來越高，雖然在目前的房屋征收補償標準下，被征收人最終實際收益較大，但與其不斷增加的要求和欲望相比，補償往往難以滿足。三是房屋征收帶來的破壞性。房屋被征收搬遷時，被征收人原有生活模式會受到影響，一部分有收益的生產資料將會喪失，致使收入來源減少，同時教育、醫療保健等福利設施及服務短期內將有可能變化，社會關系網解體。這種破壞性將影響被征收人生產生活水平的提高。四是補償不公平、程序不到位、工作不細致、補償費不能按時撥付等其他原因都可能誘發社會穩定風險。

二、房屋征收社會穩定風險評估的主要內容

實施房屋征收社會穩定風險評估，主要包括以下四個方面的內容：一是合法性。主要看實施房屋征收，是否符合《征收條例》規定的6種公共利益情形；是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃；保障性安居工程建設、舊城區改建，是否已納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。二是科學性。主要看征收補償方案是否符合科學發展觀的要求；是否符合法律、法規和政策規定；是否反映大多數群眾的意愿；是否兼顧群眾的現實和長遠利益，保證被征收人居住條件有改善，原有生活水平不降低；是否遵循決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則。三是可行性。主要分析評價建設項目是否經過嚴格的審批、核準、備案的法定程序；是否經過嚴謹科學的可行性研究論證；是否考慮地方財政能力和大多數群眾的承受能力等制約因素；征收補償方案是否切實可行；房屋征收實施時機和條件是否成熟；房屋征收補償政策是否具有穩定性、連續性和嚴密性，并與前已實施、周邊地區和相關政策(如征地拆遷)基本協調一致，不會導致相關地區、行業和群眾的互相攀比。四是可控性。主要是研判該項目的實施，是否會引發較大的影響社會治安和社會穩定的事件；群眾有何較強烈要求；是否有相應有效的風險化解措施和應急處置預案，并將風險妥善控制在預測范圍內；是否存在其他社會不穩定隱患等。

三、房屋征收社會穩定風險評估程序

實施房屋征收社會穩定風險評估，應嚴格執行以下6個方面的程序：一是制定評估方案。對房屋征收需要進行社會穩定風險評估的重大決策、項目、事項，應由評估責任主體牽頭，組織有關部門和單位，成立專門的評估小組，根據評估的要求、原則和評估事項的特點，認真制定評估方案，明確評估具體內容、方法步驟和時限要求，保證評估工作有效開展。二是廣泛聽取意見。采取多種形式，廣泛聽取利益各方的意見，特別是要聽取被征收人的意見和建議。對專業性較強的評估事項，還應按照有關法律法規的規定，組織群眾代表和專家進行聽證論證。三是分析研判預測風險。在全面收集和掌握情況信息基礎上，對被評估事項可能引發的社會矛盾所涉及的人員、范圍和劇烈程度進行穩定風險分析預測和等級評估。矛盾化解部門、風險處置部門、維穩部門應積極參與，必要時可以吸收有關利益方參與研判，通過分析研判預測風險，統一思想、增進共識、消除分歧。四是作出評估結論。對已評估的房屋征收重大決策、項目和事項，由評估小組形成評估報告，根據社會穩定風險大小和可控程度提出評估意見，評估責任主體部門或單位對評估報告進行審核，作出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結論。五是制定風險化解方案。對經評估決定實施的事項，落實解決矛盾和問題，維護社會穩定的具體措施；對經評估決定暫緩或暫不實施的事項，及時研究對策，化解矛盾，待時機成熟后再行實施；對符合有關法律法規規定急需實施但又容易引發矛盾沖突的事項，落實應急預案，有針對性地做好群眾工作。六是跟蹤督查督辦。對經過評估后付諸實施的房屋征收重大決策、項目和事項，有關責任部門、單位要全程跟蹤掌握穩定風險化解和維穩預案落實情況，并對實施過程中出現的新矛盾、新問題要及時研究、調整和完善維穩措施，確保將各類不穩定隱患消除在萌芽狀態和初始階段。