房地產泡沫論文精選(九篇)
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第1篇：房地產泡沫論文范文
1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產市場步入快速發展期，投資增幅較大，房地產價格也隨之持續上漲，房地產市場是否存在泡沫的爭論也由此產生。事實上，我國房地產在一定程度上存在經濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產市場呈現明顯的區域化特征，有些城市的房地產過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產市場蕭條，所以，整個房地產市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經濟發展走在全國的前列，房地產市場也取得長足的發展。2005年，廣州房地產開發投資已達到488．86億元，占社會固定資產投資的38．2％(2006年廣州市經濟和社會發展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產市場的關注。本文以廣州房地產市場為例，選取房價收入比、房地產開發投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產市場的泡沫程度。
一、房地產泡沫與房地產泡沫測度
房地產泡沫是指房地產實際價格嚴重脫離理論價值的現象。泡沫的存在是相對于房地產的理論價值來說的。對于引發房地產泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。
對于房地產泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產市場發展不夠成熟穩定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數難以確定，數據的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產泡沫程度。下面以廣州市房地產市場為例，進行指標法測度研究。
二、廣州房地產泡沫實證研究
本文主要選擇房價收入比、房地產投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產業的盈利狀況、房地產投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產市場是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房價收入比指標分析
房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續上升，房地產市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續三年超過10％，可被認為存在經濟泡沫或有此苗頭。據此，可初步判斷廣州市不存在房地產泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發達國家的3～6倍，而且也高于發展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。
2．房地產開發投資增幅與GDP增長速度指標分析
房地產開發投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產行業的相對擴張程度，指標過高說明房地產業的相對高度發展。1998—2004年，廣州市房地產開發投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現了負增長，僅為－1．6％，房地產投資的增長速度遠低于同期全國房地產投資額年均增長率20％的水平(根據《中國統計年鑒1998—2004》相關數據測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產投資的增幅。說明廣州的房地產市場投資沒有出現過熱現象，房地產市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調控政策比較有效。3．商品房空置率指標分析
商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態，衡量房地產投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區，在10％～20％之間為空置危險區，5％～10％為合理區，5％以下為空置不足區。廣州房地產空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調控固定資產政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區內外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現較大積壓現象。出現這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發商過度開發，房屋供過于求，出現大量商品房銷不出去，因而閑置。
4．房地產企業的財務狀況指標分析
衡量房地產開發經營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現房地產投資過熱，導致房地產行業出現泡沫危險。從廣州房地產行業的利潤指標來看，近幾年，整個房地產行業利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，遠低于國際上多數市場經濟國家房地產開發8％的平均利潤率。這說明廣州房地產市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現房地產市場暴利現象，房地產市場比較理性，泡沫威脅不大。
5．房地產開發投資資金來源分析
房地產開發投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產企業開發國內貸款與房地產投資資金的比率，主要反映房地產企業對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產投資的支持度高，房地產泡沫威脅較大；另一個是房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值，用來說明房地產行業融資狀況，指標值過低，說明房地產行業對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產開發資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產開發對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產企業開發自有資金與房地產投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業自有資金有限。房地產企業對房產貸款的依賴性較大，房地產投資風險較大，存在一定泡沫威脅。
6．城市居民消費價格指數與房屋價格指數比較
商品零售價格指數與房屋價格指數用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數高于商品零售價格指數，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數也基本平穩，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數明顯高于商品零售價格指數，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。
三、結論分析及對策
綜上指標分析，我們發現1998—2004年廣州房地產市場雖然整體運行平穩，但是存在一定的泡沫，出現投資過熱、商品房積壓等現象，影響了房地產市場的健康發展。所以，今后一段時間內應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產市場膨脹。
1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產市場。
2．建立有效房地產信息機制，定期、如實公布房地產市場信息，防止房地產市場炒作。
3．鼓勵房地產業多渠道融資，促使房地產企業融資社會化，減少企業對銀行貸款和房屋預售款的依賴。
4．規范土地出讓制度，調控土地使用結構。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。
第2篇：房地產泡沫論文范文
要弄清房地產業與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟?？梢?，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
第3篇：房地產泡沫論文范文
關鍵詞：銀行信貸；房地產泡沫；關系自1998年進行住房制度改革以來，我國房地產業得到迅速發展，同時，商品房銷售平均價格也一路攀升，已由2002年的2092元/平方米，上漲到2012年的5791元/平方米，年均增長率達10.7%。針對飛漲的房價，多數人認為，我國房地產市場存在著泡沫化的風險。目前我國的房地產金融市場發展尚不完善，房地產業融資渠道過于單一，使得房地產業的發展嚴重依賴于銀行貸款。基于此現狀，研究銀行信貸與房地產泡沫內在關系對于政府調控房地產市場，緩解國內“房地產泡沫”現象，推進房地產業健康發展就顯得尤為重要。
迄今為止，經濟學界對于銀行信貸與房地產泡沫關系進行了持續的研究，取得了不少成果，有必要在此進行回顧，這有利于我們進一步研究此問題。
一、國外銀行信貸與房地產泡沫關系的研究
西方發達國家多次遭受泡沫經濟破滅的影響，導致嚴重的經濟危機。這些經濟危機的發生多是由房地產泡沫破滅引起，由于金融業與房地產業存在密切聯系，銀行信貸與房地產泡沫關系逐漸成為學術探討的熱點。
（一）國外銀行信貸與房地產泡沫關系的理論研究
關于銀行信貸與房地產泡沫關系的問題大都是從房地產行業的特點出發的。Panl Hilbers（2001）指出房地產的特點包括：供給缺乏彈性；交易不頻繁且成本較高；房屋可以當作貸款抵押品。正是這些特殊屬性，使得銀行信貸更易集中于房地產市場，銀行信貸與房地產泡沫的關系呈現出日趨緊密的事態。Minsky（1982）從金融自由化角度闡述銀行信貸與房地產泡沫關系，提出“金融不穩定假說”，認為：在經濟繁榮時期，資產價格上漲會使得銀行過于樂觀而放松貸款條件。房地產價格不斷上漲的同時，銀行信貸規模隨之擴張。但是，當房地產泡沫破裂，房地產價格就會迅速下降，銀行產生大量不良資產，給銀行等金融行業帶來危機。
（二）國外銀行信貸與房地產泡沫關系的實證研究
在實證分析方面，國外大部分學者是從銀行信貸與房地產價格關系入手對銀行信貸與房地產泡沫關系進行分析。Goodhart（2008）為了研究貨幣、銀行房地產信貸和房地產價格之間的關系，通過VAR模型，利用17個工業國家的1970-2006年間的數據進行實證分析，指出，房地產價格和銀行房地產信貸之間存在明顯的雙向聯系，進而認為銀行信貸與房地產泡沫之間存在緊密的關系。
二、國內銀行信貸與房地產泡沫關系的研究
與國外相比，我國對房地產泡沫的研究起步較晚。1998年住房改革以后，國內學者對房地產方面的研究逐漸增多，并且對銀行信貸與房地產泡沫關系的研究取得了豐盛成果。
（一）國內銀行信貸與房地產泡沫關系的理論研究
房地產業與銀行業存在緊密的聯系：土地開發商、房地產開發商、個人買房等可在銀行取得貸款。陳夢璇（2010）認為，我國房地產企業融資來源單一，銀行貸款在整個融資中占有很大比例，因而銀行貸款與房地產泡沫存在緊密聯系。
多數學者從房地產泡沫形成原因的角度探討了銀行信貸與房地產泡沫的關系。葛楊等（2008）分析了我國信貸環境對房地產泡沫關系，指出我國寬松的信貸環境對房地產價格泡沫化的推動表現尤為突出。曹景林等（2011）指出我國目前確實存在房地產泡沫現象，其主要原因是土地價格上漲引起的成本推動的房地產泡沫、居民購房貸款增加引起的需求拉動的房地產泡沫和投機心理導致的房地產泡沫。
（二）國內銀行信貸與房地產泡沫關系的實證研究
國內關于銀行信貸與房地產泡沫關系問題的研究大多引用國外的研究方法來探討。
一部分學者認為房價高必然導致房地產泡沫的產生，因而從銀行信貸與房地產價格關系層面間接推斷出銀行信貸與房地產泡沫關系。魏文軒（2013）利用1997-2011年銀行信貸與房地產價格相關數據，采用協整分析方法，實證分析出銀行信貸與房地產價格波動間存在著較顯著的正相關性，并給出抑制房地產泡沫繼續膨脹的建議。
另有學者直接對銀行信貸與房地產泡沫關系進行了實證分析。李成等（2009）發展了Allen-Gale 模型，并將其應用于對美國次貸危機生產機理的理論分析，實證檢驗得出銀行房地產信貸非理性擴張激勵投資者投資風險資產，并引發房地產泡沫，一旦經濟放緩或是外部因素的沖擊使得泡沫破裂，就會通過連鎖反應引發大范圍的金融危機。
總結
縱觀以上國內外學者的研究，從總體來看，國外學者對于銀行信貸與房地產泡沫關系的研究起步較早。近年來，我國學者通過借鑒國外研究成果，結合國內實際情況，逐步從理論研究及實踐應用上進行了探索。但是，還存在不足之處，需要進一步完善，具體表現在兩方面：一是現有的實證研究大多是從銀行信貸與房地產價格關系間接分析銀行信貸與房地產泡沫關系，然而房地產價格并不能代表房地產泡沫，房價上漲到一定程度才可能引發房地產泡沫；二是很多學者在對我國房地產市場進行實證分析時，往往采用國家層面數據作為樣本，但國家平均房價往往會被小城市房價拉低，從而掩蓋了大中城市房價中可能存在的泡沫。
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第4篇：房地產泡沫論文范文
論文摘要:本文闡述了房地產泡沫經濟的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。
0引言
“泡沫”一詞因17世紀30年代荷蘭的“郁金香球莖風潮”及同時期在英國爆發的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經濟學上講,“泡沫”是指地價或股價等資產價格出現基礎條件無法解釋的持續上漲或下跌,最后在短時間內價格急劇波動的現象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者,而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價格的上漲,繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌,由此通常導致金融危機。房地產泡沫經濟指的是由房地產價格在投機行為作用下出現的嚴重脫離市場基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續上揚所形成的經濟狀態。本文對我國房地產泡沫產生的起因進行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。
1房地產泡沫的起因
造成房地產泡沫的主要原因是,在經濟發展的過程中,隨著社會總需求的增長,供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升,為了賺取土地價格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產,加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產,容易查封、保管和變賣,而價格只漲不跌,銀行以為房地產抵押貸款萬無一失,所以很容易發放過量的房地產貸款。但不幸的是,當經濟發展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業。而房地產投資者看到房地產價格下降,為了保護投資利益,競相拋售,使房地產價格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。
房地產確有經濟泡沫,存在著發展成為泡沫經濟的可能性,但絕不能說房地產業就等同于泡沫經濟。房地產業與泡沫經濟的關系可以從以下幾個方面來分析:
1.1房地產業本質上是實體經濟和實業部門,其本身決不是泡沫經濟。首先從房地產的屬性來看,房地產是不動產,房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性,是以實物形態存在的實體產品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比是有本質上的區別的。其次,房地產業部門是實業部門,它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次,房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業,處于主導產業地位,起到十分重要的作用。其產業關聯度強、帶動系數大的特點,使得房地產業成為促進國民經濟增長的支柱產業。
1.2房地產過熱不等同于房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大,開發量過多,超過了國民經濟發展水平和社會有效需求。房地產過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀,但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態上表現為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現象,又是一種貨幣現象。在房地產泡沫產生階段,房地產資金貨幣供應量不斷增加,各種資金包括個人投資、企業資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入,在短期內迅速使房地產價格升高。只有那些有大量投機資金介入,過度炒高的房地產市場,其房地產過熱才會引發房地產泡沫。
1.3同時也應該看到,房地產業確實含有某些經濟泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發展成為泡沫經濟的危險陛,主要表現在:一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機炒作,會出現虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發展成泡沫經濟。二是房地產商品價格泡沫。一方面,房價是與地價相聯系的,房價泡沫與地價泡沫密切相關;另一方面,開發商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經濟泡沫。
1.4房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中,商品房供給超過市場需求,形成大量空置,構成經濟泡沫。如前所述,商品房空置率在10%-15%之間時,這種經濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線,引起嚴重的供給過剩,形成泡沫經濟,導致房價猛跌,經濟混亂,社會動蕩。四是房地產投資泡沫。一般而言,房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應,力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段,房地產投資增長率略大于消費增長率,形成供略大于求的市場局面,對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹,商品房嚴重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機時,才形成泡沫經濟破滅。
2如何擠壓房地產泡沫
房地產經濟泡沫的存在有利有弊,關鍵在于控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟,導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對活躍經濟,促進競爭,推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣,沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經濟,帶來嚴重危害。具體對策如下:
2.1從土地源頭入手,規范土地市場土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展,也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題,如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境,在一定意義上講,都有賴于土地資源的優化配置。通過立法確定城市規劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結構的合理性,為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。
2.2建立健全房地產市場信息系統和預警機制各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點,加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究,科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區問,有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系,防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度,以便及時發現問題,加強對市場供求總量、結構、價格的調控;通過市場信息、引導和規范,增加房地產市場的信息透明度,控制人為惜售和炒作行為,引導企業理性投資、消費者理性消費;通過對樓市的動態監測,評價市場的運行情況,預測分析未來的市場走勢,向政府部門提供準確的信息,以便做出適時、適度調控市場的措施,促進房地產市場持續、健康發展。
2.3要加強對銀行的監管推動房地產泡沫產生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,必須加強對銀行的監管,包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。房地產金融業應盡快與國際接軌,盡早發展房地產投資基金,大力推進房地產抵押貸款證券化,盡快成立購房擔保機構,推進保險業尤其是壽險業與住房產業的結合。同時借鑒海外經驗,加強研究與國外不斷創新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式、方法和步驟,促進開發信貸與消費信貸的同時發展,建立起健康繁榮的房地產金融市場(包括一級市場和二級市場),有效化解金融風險。
2.4利用貨幣金融政策調控市場,規范房地產融資行為政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策,調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發放房地產抵押貸款,在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查,以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手,提高我國的銀行業自身抵御金融風險能力;金融監管部門應從制度建設人手,完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展,這樣才能防范房地產業信貸泡沫,有利房地產業與金融業的共同發展。
第5篇：房地產泡沫論文范文
【關鍵詞】泡沫;房地產泡沫;評價體系
1.國內外關于泡沫研究現狀述評
“泡沫”一詞最早用來形容如1636－1637年發生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀巴黎出現的“密西西比泡沫”及倫敦出現的“南海泡沫”等事件。所有這些現象都如《帕爾格雷夫經濟學大辭典》對“泡沫”所做的描述:“一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而又吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產謀利的投機者，對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。
對房地產業泡沫狀況的評價，國外可供借鑒的理論主要是對房地產泡沫實證檢驗的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對美國的房地產市場泡沫進行的實證檢驗； Helbing和Terrones(2003)等學者對房地產泡沫的識別、房地產泡沫對國民經濟的危害以及如何降低房地產泡沫的危害都進行了較深入的研究?？傮w來說，國內外土地制度、產權制度等有所不同，我們不能簡單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對于我們科學構建識別房地產泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。
到目前為止，國內經濟學界還沒有就經濟泡沫與泡沫經濟的概念達成一致，多數學者都把經濟泡沫(或者簡稱為泡沫)與泡沫經濟的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認為巨額土地出讓金最終轉嫁到房價中,這構成了房產泡沫大廈的地基;銀行信貸擴張、過剩的流動性,參與了房地產建設、銷售的各個環節,它們構成了房產泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認為，泡沫經濟是指某一經濟領域出現的交易價格過分異常,交易價格不斷上漲,嚴重偏離正常的合理定價,是社會資源嚴重畸形配置的一種經濟現象。不同的學者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經濟的認識，然而，泡沫現象是一種復雜的經濟現象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產生的，因此，僅僅用某一個理論來解釋并不能說明泡沫現象的整體。
2.關于房地產泡沫評價的研究
目前對如何衡量房地產泡沫尚無標準。由于房地產的獨特性，房產需求和供給及監管環境的復雜性，以及缺少長期的高質量的房產數據時間序列，使得識別房產泡沫的難度加大，房價的波動性及各地價格的差異性，也使得標準的資產定價理論失去了解釋的基礎。
從學者們已作的研究看，測度房地產泡沫的檢測方法主要有統計檢驗法、指標法、收益還原法市場修正法等。
2.1統計檢驗法是利用計量統計學原理建立數學模型對房地產價格的變化進行統計分析，當房地產市場上無經濟泡沫時，房地產價格變化比較有規律，統計分析可以找到統計規律;而當經濟泡沫存在時，由于經濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統計規律失常。統計檢驗法的基本思路是把市場價格可以用未來預期收入的理性預期貼現值來解釋的情況作為零假設。這樣，一旦拒絕零假設，就認為可能存在泡沫。統計檢驗法可以分為四種:方差檢驗法，單位根與協整檢驗法，投機度檢驗法，設定性檢驗法。
張朝洋（2011）將房地產基礎價值看作一種狀態變量,借助于協整理論,建立基于房地產供求的SSpace模型,并利用卡爾曼(Kalman)濾波進行參數估計,對中國1995～2007年間的全國性房地產進行了基礎價值測度,闡明了全國性房地產泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對近17年來中國商品房平均價格和房地產投資進行了協整分析, 實證結果是: 各種因素如投機以及地方政府的逐利行為導致了市場需求的虛增, 從而抵消了房地產投資對于房價的影響。吳地寶（2007）從房地產泡沫的內涵、特征和運行機理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標法和間接檢驗法進行實證檢驗。
2.2指標法是根據某個指標的值來判斷房地產試產是否存在泡沫。對于指示指標的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標。尤明（2011）通過選取不同的指數對北京市2003～2009年的房地產泡沫進行了分析。認為不同的指數由于性質各異,所以可能導致分析所得結論差距較大甚至完全相反,因而影響了這些指數的評價效率。周方明(2006)按照各個指標在顯示房地產泡沫中的方式的不同，把所有的指標歸為五類:預示指標、指示指標、滯后指標、信貸指標和伴生指標。選取指標主要包括三步:(1)選取指標;(2)各項指標的評價標準;(3)泡沫系數的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎上，對這些指標進行了調整，同樣也使用了三類指標構造了一個新的指標體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評價指標體系和消費者信心指數，構建了二維的房地產泡沫測評體系，利用1996-2004年杭州統計年鑒的數據，測算了杭州市1996-2003年的房地產指標數據，認為杭州市房地產的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。
2.3收益還原法是一種評估收益性房地產價格的基本方法。要度量其大小，一般認可的是用預期未來的房地產收益的現值與房地產現實價格相比較來進行。收益還原法的基本原理是:房地產的價格等于房地產未來凈收益的現值之和。其基本評估程序是確定一個折現率，把未來各期的純收益換算為現值，而這個折現值就代表了房地產正常合理的理論價格?，F實價格高于理論價格的部分就代表了房地產泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計算房地產的基礎價值，將實際價格同基礎價值比較，若實際價格超過基礎價值即認為存在正泡沫，反之則認為存在負泡沫。
2.4市場修正法，洪開榮(2001)提出了計量經濟泡沫的“空置率修正法”，以反映市場供求差異的物業空置率為計量基礎，然后考慮宏觀經濟狀況、房地產業狀況和市場交易狀況進行修正，從而估計出房地產泡沫的數值，采用的計算公式是:
房地產泡沫系數=物業總空置率×經濟增長修正系數×產業貢獻修正系數×交易狀況修正系數
在這里，經濟增長修正系數等于上期的(1+GDP增長率)除以本期的(l+GDP增長率)。產業貢獻修正系數等于上期的(1+房地產業增長率)除以本期的(1+房地產業增長率)。交易狀況修正系數等于上期的(1+個人購房比例)除以本期的(1+個人購房比例)。因此房地產泡沫的度量系數為:
年度泡沫系數=總空置率×{上年度(1+GDP增長率)/本年度(l+GDP增長率)} ×{上年度（1+房地產業增長率）/本年度(l+房地產業增長率)} ×{上年度(l+個人購房比例) /本年度(l+個人購房比例)}
2.5評論：
上述檢驗方法從不同角度對我國的房地產市場進行了泡沫存在性檢驗，在一定程度上反映了我國房地產市場的現狀。由于對房地產泡沫的理解角度不同，而產生了諸多的檢驗方法，導致檢驗結果各異，甚至有些結果大相徑庭。但是在一定程度上對我國房地產市場也起到了警示的作用，特別是對房地產市場實證分析這一研究領域具有一定的借鑒意義。
3.總結
國內外經濟學家對泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當多的成果。然而，房地產泡沫存在性檢驗是一項復雜的工作，并且理論基礎不同檢測的方法和結論也有所不同，本論文要在對錯誤理論的批判以及在吸收和借鑒國內外有用研究成果的基礎上對我國房地產泡沫評價進行科學的研究?！科]
【參考文獻】
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［4］崔華偉，趙莉.淺析近年我國房地產泡沫及其成因[J].改革與開放，2011，08．
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［6］吳地寶,余小勇.房地產泡沫問題及實證分析[J].經濟研究導，2007,(02)．
第6篇：房地產泡沫論文范文
論文摘要：中國房地產泡沫問題一直以來備受爭議。本文首先通過運用新古典經濟模型，初略估計了房地產完全市場化以來近幾年的泡沫程度，有些年份泡沫較大；然后再通過專項指標進一步說明了泡沫程度，由于數據及平均以后產生的問題導致有些指標不能科學地說明泡沫狀況；最后，從三個方面給出政策建議。
一、引言
房地產的真實價值是難以確定的，正因為如此，中國房地產市場有沒有泡沫，或泡沫成分有多大，一直以來是學界政界商界爭論較多的話題之一。如果知道房地產的確切價值，判斷有沒有泡沫最簡單且最有效的辦法是將房地產價值與價格相比，價格與價值越脫離就說明泡沫成分越大，這種偏離當然是當指價格高于價值的情況下，當價格低于價值，經濟緊縮，也就沒有泡沫。房地產的真實價值主要分為兩部分，首先，作為一種產品，必有其成本，也就是各種各樣的物質成本，反應在會計報表中的，作為成本核算的依據，一般情況下，造價高的住房價值相應較大。另外，房地產的價值，更主要體現在住房的居住效用上，同一處建筑，不同經濟狀況水平的人所愿付出的代價是不一樣的，所有者剩余是不相同的，因而以承受度來衡量住房價值，不同人會得出不同結果。假如某一房產，行市50萬，有人愿出70萬買，有人肯付100萬，雙方獲得的實質效益可以相等，這時，真實價值按哪個標準來算，就不好確定了。
二、相關理論回顧
許多經濟學家將資產價格與資產基本價值相聯系，將資產價格泡沫定義為資產價格對資產基本價值的偏離。正如彼特·加博（PeterGarber）所說，在大部分經濟研究中，資產價格泡沫都是指價格中不能由基本因素解釋的那一部分（1990）[①]?；疽蛩赜址Q為“經濟基礎條件”或“基本面”，指影響某種資產價格的實體經濟因素。三木谷良一認為泡沫就是資產價格（具體指股票與不動產價格）嚴重偏離實體經濟（生產、流通、雇用、增長率等）暴漲，然后暴跌的過程[②]。金融專家鈴木淑夫博士則認為，經濟學上所說的泡沫，是指地價、物價等資產的價格，持續出現無法以基礎條件來解釋的上漲或下跌[③]。1992年度日本經濟白皮書指出，“現實的股價和地價，如果超出了經濟的基礎條件和理論價格暴漲，泡沫經濟就產生了”。1993年度，日本經濟白皮書進一步指出，所謂“泡沫””一般來講是指資產價格大幅度偏離經濟基礎條件而上升。由此看來，日本學者基本上趨向于把泡沫定義為資產價格偏離經濟基礎條件的膨脹過程。
類似的，約瑟夫·E·斯蒂格利茨（JosephE.Stiglitz）認為如果今天價格高僅僅是因為投資者相信明天價格將更高，即基本因素不能證明價格的合理性時，資產價格泡沫就產生了（1990）[④]。王子明綜合此類定義，對資產價格泡沫進行了直接的定義：資產價格泡沫是由投資者對價格或收益的預期引起的資產價格相對于基本價值的非平穩偏移，并將偏移的數學期望作為泡沫的度量（2002）[⑤]。
三、實證研究與結果
資產泡沫是一種經濟失衡現象，是資產的實際價格相對于經濟基礎條件決定的理論價值(一般均衡穩定狀態價格)的非平穩性偏移。③因此，要度量某種資產的泡沫大小，我們必須首先求出其理論價值和實際價格。在此，我們提出用資產泡沫度的概念來反映資產泡沫的大小，所謂泡沫度就是資產實際價格偏離其理論價值的程度，用公式表達如下:
其中，表示第i種資產的泡沫度，表示第i種資產的實際價格，表示第i種資產的基礎價值。這個公式比較簡單，但泡沫的含義被表示出來。資產的實際價格可以從統計數據中獲得，關鍵是資產的基礎價格難以確定。如果能把基礎價格確定下來，那運用公式就可以輕松地把泡沫程度計算出來。
確定房地產的基礎價格的模型也有不少，這里只用資產邊際收益法來簡要測度一下。根據泡沫經濟源于實體經濟的特點，引入RamseyModel進行了分析。這個模型是新古典經濟增長理論中的基本模型之一[⑥]。在該模型中,經濟系統是一個純粹由家庭和廠商組成的交換系統。家庭不消費自己生產的產品，其所消費的產品全部從市場上購買，并通過出售其所擁有的生產要素獲取收入，在收入約束下實現其效用的最大化。廠商只生產不消費，從家庭購買所需生產要素,在技術約束下實現其利潤最大化目標。盡管該理論被新興古典經濟理論批評為忽略了對經濟增長具有重要作用的分工問題的研究，但作為一種抽象的理論,其分析結果對確定資產價值的基準具有重要的意義。
我們在此略掉推導過程，該模型最后得出一個公式，即著名的修正黃金分割率，為，說明在經濟處于最優均衡穩定狀態下，資本的邊際產出率等于人口增長率與時間偏好之和。此時的資本邊際回報率即為資產基礎價值。由于在實際經濟中還存在通貨膨脹因素，因此，最優均衡穩定狀態下的資本邊際回報率，應當剔除掉通貨膨脹率的影響，資產的基礎價值可以進一步由下式表示:。這意味著,經濟最優均衡穩態下資本邊際回報率也就是資產的基礎價值,取決于三個因素。第一個因素是消費者的心理因素，即把當前的收入儲蓄起來以待將來消費的意念的強度。它一方面與消費者收入的多少相關，另一方面與當前儲蓄的未來預期的增長有關，因此其大小等于利率。第二個因素是通貨膨脹率，通貨膨脹率越高，其對資產價值的侵蝕就越嚴重，因此，應當將其剔除。第三個因素是人口增長率n，其值越大，說明勞動力增長率越大，資產的價值越大。
此方法具有簡單明了的特點，在理論上也講得過去，但對于中國這樣一個利率還未完全市場化的國家來說，不好確定利率，因而模型的實證結果會受到影響，準確性就受到質疑。雖然有這樣一個缺點，我們還是可以參考一下。在此，說明利率的選擇問題，基于房地產的周期性特點，我們選取了金融機構人民幣存款基準利率中的一年斯和三年期定期利率為對象，表示資產的機會成本。由于中央銀行調整利率的時間不穩定，所以我們根據當年最后一次調整為參照，在下一次調整之前的時間段里保持不變，于是有些年份利率與上年相同。具體看下面數據。
表1
其中一年期定期存款利率和三年期定期存款利率就相當于，人口指數為n，通貨膨脹率用表中的價格指數來表示，表中的價格指數是根據國家統計局的數據經過簡單計算所得，不是原數[⑦]。這樣我們就得出了資產的邊際收益率，分為最小和較大兩個值，即，也就是我們上面所說的資產的基礎價格。然后，我們根據歷年房地產價格計算出相應的指數，對比兩組數據，就可以粗略地判斷房地產泡沫程度。
從表中對比，可知2000年到2002年，中國整體房地產市場的泡沫不是很大，程度比較輕，但是2003年以后，泡沫急劇擴大，2004年資產基礎價格最小為0.112，較大為1.102，而房地產實際價格卻遠遠大于這一基礎價格，達到17.762。2005年也有相同的特征，程度不一樣，但總體來看，這兩年的泡沫最大。2006年的泡沫水平較前兩年有所下降，但也處于高位運行狀態。
四、中國房地產泡沫指標分析
房地產價格增長率與GDP增長率
該指標是根據房地產泡沫的含義來設計的。泡沫經濟是虛擬經濟與實體經濟偏離程度的反映，從宏觀的角度來分析，泡沫膨脹的程度取決于經濟增長速度和對經濟增長速度的預期，但是實體經濟的發展是虛擬經濟發展的基礎，房地產泡沫也是如此，因此可以用房地產價格增長率與經濟增長率進行比較，反映虛擬經濟與實體經濟的偏離程度。該指標能反映房地產泡沫的擴張程度，是測量虛擬經濟相對實體經濟增長速度的動態指標，用來監測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。
GDP增長率反映的是用貨幣表示的居民最終消費的商品和勞務的實際增長率。平減指數是指當年價格表示的GDP與基期價格表示的GDP之比，它不僅反映了私人部門的消費商品，也反映了公共部門的消費變化狀況，同時也反映了生產資料和成本、進出口商品及勞務的變動程度，比其他幾種物價指數如消費價格指數、生產價格指數更全面、更綜合。房地產業及與房地產相關的行業如建材、裝潢等行業的價格變動作為平減指數變動的一部分，兩者的變化趨勢自然表現出一定的一致性。
并不是說房價增長率與GDP增長率的比值一旦大于1，就能判斷房地產市場上出現了泡沫成份。只有當房價增長率明顯地背離GDP增長率時，這個指標才具有較強的說明作用，也就意味著房價的增長有可能超出了實體國民經濟的有效支撐及超過了人們的消費能力。房價的虛高有可能引起空置率的上升及泡沫的形成與膨脹。
年份GDPGDP增率(1)平均房價房價增率(2)(2)/(1)
199884402.2802063.000
199989677.0550.0622053.000(0.005)
200099214.5540.1062112.0000.0290.270
2001109655.1710.1052170.0000.0270.261
2002120332.6890.0972250.0000.0370.379
2003135822.7560.1292359.0000.0480.376
2004159878.3380.1772778.0000.1781.003
2005183084.8000.1453167.6570.1400.966
2006213131.70.1643367.0000.0630.383
2007251483.20.1803864.0000.1480.820
表2
房價收入比分析
房地產收入比這一指標是根據房地產泡沫成因中的一個因素，即過度的投機需求，來設計的。房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房價收入比用來測度居民住房消費能力，因而也是間接用來測度房地產泡沫的指標。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就越大。由于房地產業的屬地化特征和各國經濟發展水平的差異，各國房價收入比的差異也很大。所以，在比較國內外房價收入比時，不能一概而論。
近幾年來，全國各地區房地產開發活動活躍，建設規模龐大，開發貸款迅速增長，市場成交持續升溫，房價在住房按揭貸款的消費信貸支撐下也隨之不斷攀升。過高的房價與居民購買力之間的差距日益拉大。如果后期有效需求跟不上或者需求得不到銀行業的消費信貸支持，積壓空置面積將與日俱增。其結果必然是陷入房地產開發貸款越多，房屋積壓越嚴重，銀行信貸資金越難以回收的惡性循環。從房價收入比這個指標，我們可以看出房地產市場的泡沫程度，因為收入這一經濟變量中也包含實體經濟因素，用現實房價與之相比，正是虛擬與實體之比。但是，房價收入比能否作為房地產市場泡沫的衡量指標是有爭議的。
有人認為房價收入比不能很好地反應居民對房地產的消費能力，因為居民實際可支配收入可能要比政府統計部門數據高，由于市場要素分配方式的多樣化，居民收入狀況透明度不高，有可能造成房價收入比的低估。另外，一套房屋的總價是由平均房價乘以面積得出的，在計算房價收入比時，面積選擇不同，結論就有差別。
表中房價為全國平均房價，“平均”在這里有兩層含義。一是指地域范圍，即這個房價是全國性的，有些地區可能高一些，或低一些。二是指各物業形態的平均，別墅和高檔公寓價格比普通住宅要高，商業地產與住宅價格又不一樣，這是一個平均值。我們的模型選取家庭規模是三口之家，這與城市現實是相符的，而且房地產主要集中于城市，三口之家的選擇應該是合理的。在此，我們計算了兩組房價收入比，一是按人均面積為70平米，另一個是按人均面積80平米來算的。應該說，這兩個面積的選擇還是符合現階段中國經濟生活的實際，其實，最好的面積應該是未售出房地產的平均面積。
從表中可以看出，模型中房價收入比還是很高的，但也并不是高到無法容忍的地步。有幾個原因可能導致我們所得的房價收入比偏。第一，全國平均房價偏低，數據與現實可能有些不對稱，有失真的嫌疑。有些城市的房價遠遠高于平均價格。所以說，房地產業具有城市區位性或地域性，最好是將某個城市作為研究對象。第二，目前房地產開發市場，普遍存在著“大”的傾向，倍受歡迎的小面積房屋比較少，如此實際房價收入比會這兩個數都大。
空置率分析
另外，房地產市場上的空置率也是衡量房地產市場是否有泡沫的一個重要指標。如有的酒店建起來之后，入住率不高，造成浪費。有些房屋造起來之后，種種原因導致房地產實現不了銷售。因為從空置率我們可以看出房地產供求雙方的力量對比，如果市場上房屋空置率上升，說明房地產市場處于供大于求的狀態，此時為買方市場，理論上對消費者有利，不利于開發商或房地產供應者。那是不是空置率越低越好呢？也不是，首先，房地產市場總會存在一些結構性空置，這部分空置我們可以暫時地稱為自然空置率，這是市場經濟客觀存在的一種失衡常態。其次，空置率低，說明房地產市場上銷售強勁，但在房地產市場上存在泡沫時，由泡沫所消化地那一部分也能導致空置的下跌。不過，一般來說，認為房地產空置率低一點比較好，因為空置造成巨大的市場資源浪費與損失。
運用空置率指標來衡量房地產泡沫，在對分母的問題的選取上存在著爭議，各國做法也有差別，所得結果也是不同的。關于分子沒什么分歧，即為空置面積。但如何計算空置面積，是把空置一年的房屋算作空置還是把三年或五年空置的房屋計算成空置，不同人持不同意見，都有道理。分母的選擇也有好多種，美國是所有現存的房地產的總量。而我們國家計算空置率時，通常選擇近三年內房地產供應總額。也有人用當年新增房屋數量作分母，或用五年來累計的房屋增量作分母。目前，我國尚未正式頒布房地產空置率的計算標準和計算方法。在這里，也只好用國家統計局的數據進行一些粗略的推斷。
如表所示，我們用竣工面積與銷售面積的差作為空置面積，然后用它除以竣工面積，得出一個大概的空置率。應當說明的是，在竣工面積中，可能有很多房屋年底竣工，但銷售前景良好，這個空置率也把這一部分暫時空置的房屋算進去，明顯夸大了空置率，但囿于統計數據的完整性不夠，也只能做到這一步。從表中我們可以看出空置率處于下降趨勢，與此相對應的是銷售面積遞增速率明顯快于竣工面積的增速。也就是說，房地產市場受到買方的追捧，但從空置率這一指標不能看出銷售面積中有多少是炒作或投機的。所以，空置率指標對于衡量還是有很多局限性的，數據要求的準確性高，且不能銷售的具體情況。
資料來源：根據國家統計局數據整理
五、結論與建議
（1）產權關系是市場經濟的基礎，正如著名經濟學家米塞斯所言，市場經濟就是建立在私有的財產或生產要素基礎上的勞動分工的社會體系。在這個體系中，市場上的消費者具有絕對權威，主導著市場。每個人因為要使自己的利益最大化而不得不想方設法地盡可能好地服務他人。因為他人是通過市場上買賣這種投票行為來最終影響著這個人的自身利益。市場指導著個體參與到能最好地滿足人們需求的途徑中來。而私有財產制度則是保證市場行為主體可以自主選擇生產服務方式來最大地滿足人們的需求，并且競爭的產生也會促進整個社會的福利水平。在這里，我們只是說明產權制度是市場經濟基礎與核心，沒有明確的產權就沒有市場經濟。這一點，對于我們銀行的市場化改革也是有指導意義。而且，實踐證明，中國國有銀行的股份改革不正是針對模糊不清的產權狀況來的嗎？包括引進戰略投資者，可見許多人都認識到產權不清的危害性。
第7篇：房地產泡沫論文范文
關鍵詞:房地產市場;金融理論;研究綜述
中圖分類號:F831文獻標識碼:A文章編號:1007-4392(2010)01-0004-04
一、 國外研究現狀述評
(一) 基于生命周期模型的理論研究
此類研究一般是基于局部均衡研究框架,并結合現資組合理論,通過將消費者的住房消費和房地產投資引入生命周期模型(life-cycle model)當中,從而研究消費者的購房決策、房地產價格的形成機制及其影響。首先構建該研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,該類研究的優勢在于可能會得出顯解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在顯解,也可以通過數值模擬進行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此類研究相當活躍。就從最近的文獻來看,Ortalo-Magne and Rady(2006)發現信用約束使得初始購房的年輕人購買了比自己愿意購房面積小的房子,并且年輕購房者的收入和承擔購房定金的能力是房地產市場價格的主要趨動力,英國和美國的數據也支持上述結論。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消費的租房與購房決策,其結論表明,當消費者面臨嚴格的流動性約束與高的死亡率時,消費者通常會采取租房決策,而當流動性約束放松時,消費者通常會采取購房決策。Li and Yao(2007)則分析了房地產價格波動對參與者消費和福利的影響,他們的結論表明,年輕一代和老一代普通商品的消費對房地產價格的變動要比中年人敏感,并且房地產價格上漲將提高所有有房者的財產和消費,但是僅僅是老一代有房者的福利會增加,而其他有房者由于房價上漲導致的住房消費增加,其福利水平將會下降。Cocco(2005)則探討了房地產市場對股票市場的影響,他認為,由于投資了房地產,年輕不富有的投資者只有有限的資金投資股市,并且房地產價格風險也會使得這些投資者遠離股票市場。
(二) 房地產價格形成機制與投機泡沫的相關研究
此類研究主要從兩個層面展開:一是從理論上探討房地產投機泡沫的形成機制;二是從實證上判斷某國或某一地區房地產市場是否存在投機泡沫。一般而言,此類研究通常將房地產價格分解為兩個部分:一是由經濟或市場基本面因素(fundamentals)驅動的部分,稱為基本價格;一部分由房地產市場的投機行為(非基本面因素)驅動的部分,稱為非基本價格或投機泡沫(speculative bubble)。由于目前學術界還未對基本價格有一個統一的認識,因此,不同研究的結論很可能不一致。從理論研究來看,此類研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的隨機泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的風行(fad)模型的基礎上展開研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代際交替(OLG)模型的框架下,結合Blanchard and Watson(1982)的隨機泡沫模型闡述了房地產市場中理性泡沫的生成機制,并且運用馬爾科夫制度轉換單位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)檢驗了英國房地產價格中的理性投機泡沫是否存在。Roche(2001)則在上述兩個模型的框架下,采用實際可支配收入、實際利率和凈移民等指標反映經濟的基本層面因素,并運用馬爾科夫制度轉換(regime switching)模型對都柏林(Dublin)的房地產市場是否存在投機泡沫進行了實證檢驗。與上述兩個模型不同的是,Wong(2001)以泰國地產泡沫為背景開發了一個動態博弈模型,揭示了在經濟飛速發展的過程中,人們過度樂觀的預期所產生的羊群效應(herding effect)在房地產泡沫產生和膨脹直到破裂過程中的作用機制。除上述理論研究外,此類研究大部分文獻都是實證研究,如Kim and Suh(1993)認為韓國和日本土地價格存在理論泡沫,而韓國房地產價格泡沫并不明顯。Mikhed and Zemcik(2009)運用面板數據模型對美國的大城市的經驗研究表明美國存在房地產投機泡沫。Kranz and Hon(2006)通過對西班牙房地產需求收入彈性的橫截面分析,認為在1998年和2003年當中,西班牙房地產價格要高出長期均衡水平24%、34%,因而存在投機泡沫。Hui and Yue(2006)的研究則表明2003年上海房地產市場存在泡沫成分,并且為占總價格的22%,而同期的北京房地產市場不存在泡沫成分。其他類似地研究還包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。
(三)房地產價格變動機制及其影響的實證研究
此類研究一般是從房地產市場的數據出發,建立計量經濟學模型,從實際數據中挖掘房地產價格變動的機制及影響因素,并對房地產價格未來變動趨勢進行預測,同時探討房地產價格波動對經濟的影響。該類研究從采用的計量經濟學模型來區分,可以分為線性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非線性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)運用線性協整模型和誤差修正模型預測了美國房地產價格,Barot and Takala(2001)運用協整分析研究了芬蘭和瑞典的房地產價格;Kim and Bhattacharya(2009)運用平穩變換自回歸模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美國不同地區房地產價格的非線性特征,結果發現除了中西部外,美國其余區域的房地產價格都呈現非線性特征,Miles(2008)則以美國房地產市場數據為樣本,比較了不同模型在房地產價格預測中的精度,結果發現廣義自回歸模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在樣本外預測中表現更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通過構建一個異質參與者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探討了美國區域房地產價格的上漲對貨幣政策有效性的影響,發現房地產價格的過快上漲將會弱化貨幣政策的作用。
(四)基于一般均衡理論框架下房地產價格變動機制及其影響的理論研究
此類研究通常很難得到顯示解,不過一般可以運用數據模擬方法進行分析,或者可以對模型采用線性化方式(如對數線性化等等)進行經驗分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了稅收對居民房地產需求的影響,他們的數值模擬結果表明,由于對消費者購房的征稅會導致消費者重新進行資產配置,加之稅收具有一定的風險分擔作用,這樣將會提升消費者的福利。Piazzesi et al.(2006)則探討了房地產市場對資本市場的影響,其結果表明較高的房地產收益導致較高的股票收益波動性、較低的債券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一個小型開放性經濟模型,分析了通貨膨脹、稅收對房地產市場的影響,認為通脹的上升將降低房地產市場存量的價值。Jaccard(2007)則構建了一個動態隨機一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),發現房地產投資及股票投資所獲得的過高風險溢價(股權溢價之迷,equity premium puzzle)能夠在一定程度上由考慮了投資及股票投資所獲提地過高風險溢價(股權溢價之迷,equity premium puzzle)能夠在一定程度上由考慮了這房地產市場的宏觀經濟DSGE模型來解釋,并且房地產投資者的習慣模式能夠導致房地產價格的過度波動。DSGE模型目前通常被歐美國家央行用來進行貨幣政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不僅具有堅實的微觀基礎,而且具有結構性特征。隨著計量技術及計算機技術的不斷發展,DSGE模型也開始變得易于進行計量分析、數值模擬及數據校準(Calibration)。因此,將DSGE模型運用到房地產定價機制及其影響的研究當中具有重要的方法論意義和理論意義,從目前來看,國內外相關研究還較為少見。
除上述幾類研究外,還有許多研究開始從更為微觀的層面來分析房地產的具體屬性對其價格的影響,這類研究一般采取經驗分析的方法進行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探討了學校質量對周邊房價的影響,認為學校質量不僅影響周邊房產的價格,同時也影響周邊房產的流動性。上世紀90年代以來,還有文獻運用所謂的空間統計法(Spatial Statistics)來研究房地產市場及其定價(如Pace et al.,1998),由于此類研究需要非常微觀的關于房地產的屬性數據,如周邊環境的特性,和工廠及機場的遠近等等2。另外,還有大量實證研究探討了房地產市場有效性,詳見Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的綜述。
二、國內研究現狀述評
(一)理論研究
由于最近幾年來房地產市場的飛速發展,國內關于房地產市場的研究也比較多,大多數理論研究都是在國外相關研究的基礎上,探討我國房地產泡沫的產生機制。如袁志剛、樊瀟彥(2003)采用局部均衡模型探討了房地產市場中理性泡沫存在的條件、況偉大(2008)在住房特性的基礎上,通過構建消費者-開發商模型和投機者-投機者模型說明了住房泡沫的大小以及泡沫破滅的條件。杜敏杰、劉霞輝(2007)的模型表明,房地產價格的上少不能夠由同等幅度的地租上漲來支撐時就會產生房地產價格泡沫。其它的類似的研究還包括陸磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易憲容(2005),王維安、賀聰(2005),史永東、陳日清(2006),許承明、王安興(2006)等等。另外,張濤等(2006)構建了兩資產按揭貸款模型及單資產按揭貸款模型,分析了影響房地產價格的因素。段忠東、曾令華(2008)通過引入房價,構造了一個包含貨幣市場和商品市場的動態系統,分析了房價變動對貨幣供求、市場均衡利率的影響,但是該研究缺乏微觀基礎,并將房價當作外生變量,因而具有非常大的局限性。
(二)經驗研究
國內還有大量文獻對我國房地產市場進行了經驗研究。其中,許多研究探討了房地產市場與其他行業的互動機制及其對宏觀經濟的影響,如沈悅、劉洪玉(2004)考察了房地產價格與價格指數、城鎮居民收入等宏觀經濟指標之間的關系;梁云芳等(2006)利用協整分析和H-P濾波探討了我國房地產市場與國民經濟協調發展之間的關系;王國軍、劉水杏(2004)研究了房地產業對相關產業的帶動效應;吳海英(2007)分析了房地產投資增速對鋼鐵投資和總投資增速的影響。另外,還有大量的經驗研究探討了我國房地產市場是否存在投機泡沫,但相關研究的結論并不完全一致。如豐雷等(2002)認為中國地產泡沫現象并非是全國性的,而是地區性的,王藝明(2008)的研究發現北京和上海兩地房地產市場存在顯著的投機泡沫,而廣州則相對不顯著;劉莉、蘇毅(2005)認為2002年7月以來,上海市房地產市場不排除存在泡沫的可能;胡健穎等(2006)則認為結果發現投機泡沫在中國房地產價格中占相對較小的部分。其他相關研究還包括張曉晶、孫濤(2006)、姜春海(2005),陳日清、李雪增(2007),平新喬、陳敏彥(2004),屠佳華、張潔(2005),梁云芳、高鐵梅(2006,2007)等等。
(三)國內相關研究存在的不足
綜上所述,我國國內的理論文獻基本上都是在確定性的框架下進行研究的,很少考慮到房地產市場的風險因素以及其它風險資產的風險因素對房地產價格的影響,并且上述研究都忽視了我國房地產市場上特有的制度安排――土地公有產權和消費者之間普遍的代際贈與對房地產價格的影響(史永東、陳日清(2008)雖然構建了一個不確定性條件下的房地產價格決定模型,但是他們并沒有考慮我國房地產市場上述特有的制度安排)。另外,國內將房地產納入宏觀經濟分析的理論研究還極為少見,雖然崔光燦(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基礎上,分析了以房地產價格變化為對象研究資產價格波動對宏觀經濟的影響,但是其研究還不夠細致,并未區分消費者對房地產的消費需求和投資需求,同時也沒有考慮房地產市場的按揭貸款制度及本文所提及的我國房地產市場上特有的制度安排,因而并不能幫助我們更好的理解我國房地產價格波動對宏觀經濟的影響。另外,還未見關于開放性條件下的房地產價格變動趨勢尤其是基于DSGE模型的理論研究及模擬研究,從而導致缺乏關于國際熱錢對房地產市場的影響機理的深入研究。同時,關于我國房地產市場的經驗研究中,線性模型居多,非線性模型較為少見,一些被國外相關研究證實的具有較好擬合度的非線性模型(如STAR模型、GAR模型)并未應用到我國房地產市場的相關研究中去。因此,當前國內的相關研究不僅在理論上,而且在應用上都具有一定的局限性。
三、小結與展望
本文按照現有房地產市場研究文獻所采用的研究方法及側重點的不同對國外相關研究文獻進行了分類,將其分為基于生命周期模型的理論研究、房地產價格形成機制與投機泡沫的相關研究、房地產價格變動機制及其影響的實證研究、基于一般均衡理論框架下房地產價格變動機制及其影響的理論研究等四類,并簡要介紹了一些代表性的文獻,同時還介紹了具有代表性的國內房地產研究文獻,并對國內房地產研究中存在的問題進行了討論。
另外,從現有文獻來看,房地產市場研究的未來發展趨勢將從三個方向展開:一是微觀層面的研究,此類研究將從更為細致的角度分析房地產的具體屬性對其價格的影響;二是宏觀層面的研究,此類研究以DSGE模型為代表,它將房地產納入宏觀經濟模型,分析房地產市場與宏觀經濟的相互作用;三是基于投資組合理論的研究,此類研究以現代金融經濟學中的投資組合理論為基礎,分析將房地產納入個體投資組合當中時對個體投資決策和消費的影響。
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第8篇：房地產泡沫論文范文
關鍵詞：房地產 房地產價格 價格規制
一、房地產價格規制的概念
（一）房地產價格的概念
我國房地產市場的商品主要是以城鎮商品房為主，房地產的價格也主要表現為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產價格的基本構成要素
房地產價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。
（2）前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。
（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本以后的余額。
二、我國房地產價格規制的歷程
改革開放之后，實施城鎮住房體制改革同時，逐步形成了房地產價格政府規制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產交易價格的形成機制。1994年《城市房地產交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，以市場為主導的房地產定價機制。2003年《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確地方政府穩定房地產價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》首次規定了省級人民政府對房價的穩定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產稅收政策的實施來調節需求達到穩定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規定》要求房地產價格要嚴格明碼標價并執行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規制政策，同時繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產價格持續上漲的原因
（一）開發成本因素
地方政府的城市建設資金主要來源于房地產行業帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產建設成本的上升，房地產價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數量和規模不斷增長；人們對住房的質量要求高，改善型住房需求增長；城鎮化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發達，投資工具稀缺是造成房地產市場資金過熱的重要原因之一，國內銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產開發與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產市場。
（四）房地產市場體系不夠健全
短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產要素市場發展不協調，房地產要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產投資規模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產價格規制中存在的主要問題
我國房地產政府規制工作起點低、起步晚，不管是政府規制的理論基礎還是實際操作經驗都無法滿足實際發展的需要。我國房地產價格政府規制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規制的目標不明確
我國歷次的房地產價格規制都是圍繞"促進房地產市場平穩發展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調當前時期的房地產價格規制的目標是"遏制房地產價格過快上漲"即"穩房價"。
（二） 政府規制政策執行不力
房地產的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產市場價格增長率達到百分之十七點八。
（三）政府規制監管不到位
當前的房地產市場在政府干預過多的同時，政府監管力不夠，同時法律監管，民意監管及輿論監管的建設遠遠滯后于市場發展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產價格政府規制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發點略有差別。
五、完善房地產價格規制的對策
房價一路上漲，房地產業泡沫仍然在繼續發展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產業宏觀調控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續投資建設經濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預售制度。
因為能解決開發商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。
（三）調整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。
（四）加強對房地產企業的壟斷規制。
對房地產的實際銷售價格進行監督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經營性用地實行招拍掛制度后，出現很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產信息管理系統，提高市場透明度。
利用IT技術，建立全國聯網實名房產登記制度，使政府對現有居住水平及房地產結構完整把握，對干預策略提出數據支持，對投機需求進行管理與調控。
六、結論
房地產是我民經濟的支柱產業之一，對民經濟的發展起著至關重要的作用。對房地產價格規制的研究，為政府進一步調控房價提供理論支持。本文通過對房地產價格規制中問題的分析，從七個方面提出進一步調控房地產價格的對策，來完善政府在調控房地產價格方面的不足。
參考文獻：
[1]專著：張紅鳳著，《西方制度經濟學的變遷》[M]，經濟科學出版社年版，2005年。
[2]專著：余建源著，《中國房地產市場凋控新論》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]學位論文：炎賢鎖，《中國的房地產市場的宏觀調控研究》[D]，福建師范大學碩士論文，2009年6月。
[4]學位論文：劉東坡，《中國房地產宏觀調控政策效果研究》[D]，合肥工業大學碩士論文，2009年6月。
第9篇：房地產泡沫論文范文
此次次貸危機給美國經濟帶來了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國的復轍，我們必須了解次貸危機及其產生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國經濟金融的穩定做好充分的準備。
首先，我們應該了解何謂次貸危機。所謂次貸危機即次級貸款抵押市場危機是由于美國給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來沒有被金融機構重視到其隱含的風險。
其次，此次次貸危機緣于美國樓市的高增長及后來美國房地產市場的回暖。在房地產市場高速發展時期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機構并沒有充分考慮到其中的風險，為低信用的購房者放出大量的次級抵押貸款。以至今日房地產市場回暖，所抵押的房產其價值根本無法抵債，便產生大量的呆壞賬，此時這些風險僅僅集中于本國的銀行業。而一些國際投資基金或金融機構對其次級抵押貸款的投資或買斷，將使風險擴散到全球整個金融市場。這也許就是本次危機對全球股市所產生的沖擊的一個原因。
再次，此次次貸危機為美國金融機構帶來大量的呆壞賬，這將直接導致其流動性的嚴重缺失。流動性的缺失又將對本國整個國民經濟的發展產生巨大的沖擊。
第四，由于次貸危機給金融機構帶來的巨大損失，歐美各國相關金融機構紛紛裁員以降低成本，這將導致失業人口的增加，雖然數字不時很大，但足以說明此次危機帶來的影響之巨大、牽扯面之廣。
第五，本次次貸危機對我國經濟的影響。據美國金融統計中國銀行，中國工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國經濟往來密切，經花旗銀行測算，美國經濟放緩1％，中國經濟將放緩1.3％。雖然此次危機給中國帶來的直接損失并不大，但當美國經濟受挫，也將使得中國經濟面臨較大損失。
次貸危機對我們的啟示
此次次貸危機所產生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機爆發后才對銀行進行救助，而應該事前做好準備以防止危機的產生。
第一，美國次貸危機直接起源于美國房地產市場的降溫。美國成熟房地產市場都會引發次貸危機，何況我國的新興市場。目前我國房地產投機行為尤為嚴重，使得樓市不斷飆升，房地產市場面臨著越來越大的泡沫。泡沫的產生緣至于投機者沒有得到有效的規制，現有的規制對他們投機帶來的成本遠遠小于其將獲得的利益。長此以往，也許數年后等到泡沫破滅的時候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國抗危機的經濟實力遠不如美國，因此危機的爆發不論在我國經濟上還是在社會穩定上所產生的影響程度都將是無法預測的。因此我們不論是出于房地產市場的健康發展還是出于防止類似危機在我國爆發的目的，我們都應該防止房地產市場巨大泡沫的產生。
第二，由于我國貸款主要來自商業銀行，我們應加強商業銀行對住房貸款申請者信用和還貸能力的審核。建立信用評審機制并非一朝一夕的問題，在我國個人消費信用評價系統還處于初級階段、個人信用的數據儲備還不完善的情況下，信貸機構應在此基礎上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現階段，房地產市場在中國經濟增長中占有很大比例，銀行業也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業銀行或信貸機構因為利益的驅使而放松借款者的資格標準，或對其有可能虛假的信息不進行必要的審核。甚至有職員為了業績的提高，幫助那些條件不合格的申請者偽造信息或想辦法規避銀行現行的規制。這就要求金融機構加強對職員職業操守的培養，從前臺開始培養風險的防范意識。與此同時，我國應該建立個人信用評級制度，給商業銀行評價消費者信用提供一個合理的依據。
第二，增強銀行的抗風險能力。銀行的本質是風險經營，要減少危機對銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風險的能力。而有效的金融創新已被證明不僅能為銀行帶來直接的收益，也能為銀行化解風險提供更多、更有效的工具。目前我國商業銀行資產證券化還不成熟，放貸風險基本集中于銀行本身，銀行應該積極開拓新的金融產品以到達轉嫁風險的目的。
第四，完善監管體系。銀行經營應保持其安全性、流動性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產結構的高負債比例，容易使股東或管理者從事高風險業務。為了，保障廣大債權所有者的利益，必須對銀行進行有效的監管，使其從事業務體現了利益相關者的利益。外部監管應該與銀行內部監管部門同心協力，對商業銀行進行有效監管。外部監管體系的完善，包括相關法律法規的健全和監管機構的建立，相關法律法規應該對銀行的高風險業務經營進行有效的約束，而監管機構應該依照相關法律法規對銀行的違法違規行為給予應有的懲罰。外部監管應該引導銀行業的穩健運行，從而維護金融市場的穩定。內部監管部門應對本行的資產和業務進行客觀的風險評估，從根本上對風險進行有效的控制。
第五，培養住房貸款居民的風險意識。不可避免的是有些居民對自己以后的還貸能力沒有進行有效的估計，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應該讓消費者充分了解其中的風險，幫助其分析各種風險產生的可能性。
第六，完善我國證券市場。房地產上市公司市值占我國證券市場很大一部分比重。其股價波動很大程度影響著整個證券市場的穩定與否。房價的飛速增長，將間接拉大了二級市場與一級市場中獲得房地產公司股票價格之間的差距。而這大大增加了二級市場投資者的風險。
總之，為了預防類似危機在我國爆發，我們應該在各個層面做好充分的準備，確保金融市場的穩健運行，經濟的穩步發展。
