物業服務企業全面預算管理問題及對策

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摘要：隨著物業服務企業紛紛上市，企業要想成為有模式、有規模、可持續的品牌物業管理綜合服務商，需要快速建立內部核心經營機制，其中全面預算管理作為系統性管理工具，可以幫助企業提升行業競爭力。但是目前大多數物業服務企業全面預算管理體系都有待進一步完善，無法對戰略目標的實現起到支撐、推動作用，本文分析了所屬企業全面預算管理中存在的一些問題，并從多個方面給出相關方法和對策作為參考。

關鍵詞：物業服務企業；全面預算管理；內部控制

目前國家大力支持和鼓勵基礎物業和生活服務業的發展，物業服務企業迎來前所未有的發展機遇，相關上市企業已有四十多家，而且整個行業在資本市場的推動下正在快速發展，行業未來潛在規模巨大。全面預算管理貫穿于企業整個管理活動，是物業服務企業強化內部控制，提升核心競爭力的強有力措施，當前集團公司提倡“精耕細作”的發展思路，但現有的全面預算管理體系不足以支撐新發展思路的實施，所以建立健全全面預算管理體系，加強精細化管理，提升項目經營管理質量，顯得尤為重要。

一、全面預算管理的含義及特點

（一）全面預算管理的含義全面預算管理是企業通過預算的系統管理工具的形式對企業的實物、財務、人力等各項資源進行整合及有效配置，把戰略付諸各項行動、方法和手段，來確保集團戰略目標的實現。全面預算管理涉及企業內部各個管理階層的權利和責任安排，通過預算的編制、執行、監督、調整及考評等一系統流程，不僅讓各組織的決策權、執行權和監督權相分離，并且也建立起與市場運行相契合的內部運行管理機制。［1］

（二）全面預算管理的特點1.戰略指導與實施功能企業的戰略目標是企業長遠發展的方向，全面預算管理的主要任務就是以企業的整體目標為戰略指導，合理整合配置企業的各項資源，使企業經營價值最大化。預算在制定的過程中，將戰略規劃細化到各年度或是更短的周期，將戰略目標細化到各層級、各部門的具體目標，擬定行之有效的具體方案，使戰略落地。2.全面管理功能全面預算管理內容涉及廣，要求全員參與、全過程控制。首先，全面預算管理包含了業務預算、專項預算、財務預算等多方面預算，全方位對企業提供保障；另外全面預算管理要求企業各階層都要參與；再次，全面預算管理貫穿企業整個預算的始終，每一階段的預算實施情況都和企業的運營情況息息相關。3.資源配置和優化功能企業通過全面預算管理可以優化企業的市場投入資源，按照各類產品的重要性和各部門任務的緊要性，進行有限資源的二次分配。從價值鏈角度來看，從企業投入產出情況和企業外部環境或是同行業企業的競爭情況來分析企業的內部價值鏈，明確企業的價值增值方向，幫助企業充分利用現有資源，達到降本增效的目的。［2］

二、物業服務企業全面預算管理的必要性

全面預算管理作為戰略的支撐系統，有助于評估企業戰略的有效性，預算的反饋信息幫助及時調整企業戰略，提高企業的戰略管理水平。另外全面預算管理也能夠關注到價值鏈的各環節，有針對性地進行管控和分析，將有限的資源分配給創造價值多的增值作業，能根據費效比找出資源消耗多的作業項目，加快整合資源，提高資金利用率。

三、物業服務企業全面預算管理中存在的問題

通過分析公司近幾年來的全面預算管理工作，發現主要存在以下幾個方面的問題：

（一）全面預算管理組織體系不健全，制度體系缺失目前公司的全面預算管理組織形式是財務部根據集團公司預算安排，組織各項目進行預算編制，然后匯總各項目的預算數據，提報給公司高層；公司高層根據下達的經營指標進行數據對比，查看主要缺口，再對各項目資源進行梳理，進一步修訂預算數據。公司整個全面預算管理的組織和提報主要集中在財務部，其他部門相對參與較少，組織體系不夠完善。另外，公司沒有相關的全面預算管理制度，對預算的執行、調整及考核沒有銜接性的制度規定，制度體系缺失。

（二）全面預算編制方式單一每年全面預算的編制大多使用固定預算法和增量預算法。固定預算法主要是根據現有業務進行預算編制，適用于比較穩定的業務，但不能實時更新，往往忽略了小區的增值業務收入；增量預算主要是根據上一期預算執行結果，結合下一期各項變化因素，來增減相關預算科目金額，該預算編制方式雖然簡便易行，但是容易受前期既定事實影響，不能及時剔除不合理因素。

（三）全面預算執行和控制流于形式各項目的全面預算在執行過程中大多未按照預算編制中的月度計劃安排資金收支情況，常有超預算或是計劃外事項支出，主要原因是在編制過程中，項目經理對預算編制目標理解不清晰，對利潤表和現金流量表的認識欠缺，混淆了項目盈虧和資金流的概念；另外在預算調整和執行監控中缺少一定的制度規定，員工預算執行意識不強，導致執行偏差大，全面預算控制流于形式。

（四）全面預算反饋與考評脫節雖然財務部每個月會對各項目的KPI指標的實際完成情況進行反饋，但由于預算編制一般持續到次年3月份左右才能真正完結，導致所屬城市公司對項目的績效考評指標制定及考核落實都有所滯后。另外終期激勵方案一般到下半年才會出臺，宣導也有所缺失，導致項目負責人無法從預算反饋的結果來調整實際管理中的不足，預算績效考核結果沒有起到激勵作用，反而影響員工積極性。［3］

（五）全面預算信息化水平支撐不足目前全面預算編制工作主要還是采用線下表格編制形式，通過各項目線下填列，財務部匯總上傳預算系統。整個預算填報過程人為可變因素很大，加之填列人員素質水平不一，項目負責人對預算的重視程度不夠，各專業部門對預算審核不夠嚴格，最后預算的匯總、檢查審核及上傳工作都集于財務部，線下工作量大，工作效率低下。預算數據及實際數據的獲取也不能滿足企業經營分析需求，導致數據脫節，不能滿足企業決策需要。

四、解決物業服務企業全面預算管理問題的方法和對策

針對全面預算管理現有問題，主要有以下幾個方面來解決：

（一）建立完善的全面預算組織體系和管理制度從全面預算組織結構方面，建立預算管理委員會，預算管理委員會明確預算的決策部門、組織部門、執行部門、審核部門及考評部門。決策部門由公司高層人員組成，負責相關決策和控制工作；組織部門由職能部門負責人和各項目負責人組成，負責預算工作的宣導及組織工作；執行部門由各部門和各項目主管人員組成，負責填列預算模塊中各專業線預算數據；審核部門由財務部和各專業線負責人組成，負責聯合會審各項目的預算初審、修改及預算匯總工作；考評部門由財務部協同經營管理部和人力資源部組成，負責將績效考評和獎勵落到實處。預算管理委員會成立之后，對預算整個流程涉及的各環節工作要從制度層面予以明確，明確各層級、各部門相應的職責和審批權限，填補制度空白，讓全面預算管理工作有章可循，有據可依。

（二）優化全面預算編制方法和流程全面預算編制的方式除了固定預算法、增量預算法，還有零基預算法、彈性預算法和滾動預算法，每一種預算方法都有各自的特征和屬性。由于物業服務項目眾多，態勢復雜，項目的收費面積、收費標準、人員編制、設備損耗情況都不一樣，各項目在進行預算編制時要考慮項目所處的發展階段，企業在保留原有預算編制方法的前提下，可以使用零基預算預測費用增長，利用滾動預算編制現金流的變化，提高預算的靈活性。另外有了預算組織和制度保障，預算的編制流程要遵循上下結合、分級編制、逐級審核與匯總的方式，提升預算編制的科學性和合理性。

（三）強化全面預算的執行與管控力度財務三張表是預算“晴雨表”的鏡子，項目負責人要清楚全面預算執行與三張表的關系，關注各自項目收支和現金流的運轉情況，一旦發現異常，要上報預算委員會。對市場變化和重大決策而導致的例外情況，要報預算委員會備案，通過預算審批小組逐層審批，進行預算調整；對非例外情況，項目要查明原因，提出整改措施和解決方案，并落實相關責任。

（四）加強全面預算考核結果的運用，發揮好考評的激勵作用首先，集團公司應該明確預算考評的方案，主要涉及預算考核周期（月度、季度、年度）、考核指標（營業收入、凈利潤、增值業務收入、物業費收繳率、應收賬款回款率、經營性現金流凈額等）、考核權重等核心要素，城市公司認真研究并對各項目進行宣導，讓項目清楚績效工作的重心；其次，城市公司應對項目月度績效實時反饋，引導項目進行后續工作調整和資源合理配置；再次，項目負責人要根據績效反饋的結果，分析工作中存在的不足，解決痛點和難點問題。

（五）搭建全面預算信息管理平臺，完善信息反饋機制集團公司目前正處于由城市公司向區域化管理過渡的階段，項目分散于各省份，管理的范圍廣、內容雜、節點多，全面預算必須依托于大數據庫的支撐，才能快速響應管理的需要。一方面要搭建預算信息管理平臺，根據公司的管理需要，從預算編制、調整、執行和分析角度去設置平臺模塊，數據的填列、數據報表的查詢和輸出等均從線上操作，各部門可以在同一個平臺實現數據共享；另一方面要完善預算信息的反饋機制，預算的編制和執行要逐步形成上下聯動的機制，讓預算信息在各層級間都能有效傳達，實現內部溝通順暢。［4］今年是集團公司“爬坡”和“過坎”的關鍵時期，借助上市的契機，通過不斷完善全面預算管理體系，真正將戰略規劃分解落地，建立良好的管理機制和體系，全面提升物業管理和服務水平。

參考文獻

［1］聶一鳴.JL物業沈陽公司全面預算管理優化研究［D］.沈陽農業大學，2020.

［2］鄭穎瑜.物業服務企業全面預算管理的困境及對策探討［J］.中國市場，2020（24）.

［3］王洪飛.物業企業實施全面預算管理存在的問題及改進建議［J］.企業改革與管理，2020（20）.

［4］王作娟.物業管理公司全面預算管理的優化實施［J］.中國集體經濟，2020（29）.

作者：解興梅 單位：解興梅遠洋億家物業服務股份有限公司武漢分公司