物業行業資金管理研究

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一、物業企業要強化資金日常收支管理，達到企業發展要求

物業企業除了每月按時收取租金管理費、能源費、物業項目服務費等計劃內經營收入外，合理安排日常支出加之有效的節約控制是保證資金運行的基礎。物業行業屬于服務業，在管理費用中以人工費用所占比重最大，超過了物業成本的一半以上，主要包括物業管理人員的薪酬工資、保險以及相關的福利費；信息化條件下，雖然物業管理的人數有所下降，但是人工費用沒有出現相應的下降，究其原因，主要是社會保險等費用不斷上漲，同時由于結構調整，專業型、技術型人才比例不斷提高，這都會增加薪酬工資水平。物業屬于服務行業，其管理主要集中了清潔、保安、綠化、維修等多項服務功能。同時物業公司代收代繳的水費、電費、煤氣費支出金額也較大，需要提前墊付，下月再收取，所以物理管理形成的間接費用的種類十分復雜。這就要求考慮到各個環節費用支出的統籌規劃，有計劃的進行的財務管理工作，兼顧企業總體上的收入與支出合理分配資金，運用好財務數據指標，使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。無論從支付人員工資，房屋、設備維修保養、能源費、環境維護、綠化養護、稅金等一系列的現金支出，到收取租金或開展多種經營的現金流入等都與資金有關。所以要建立健全財務預算制度，做好財務預算過程中資金收支的運籌和控制，企業各個執行部門要定期匯總收支費用并與年初預算進行對比把支出控制在范圍之內，同時保證租金收入按月足額繳納，確保公司經營目標的順利實現。

二、加強物業企業資金的籌措能力并開展多元化經營

(一)物業企業管理資金的來源渠道

物業企業資金的來源渠道和數量都是有限的。物業管理收入通常都是向使用者或承租戶收取的租金、物業管理費、廣告占地費和車位費等。所以資金的流入相對穩定但也不免單一，所以打造企業品牌形象無疑給企業發展帶來了經濟效益和社會效益，同時也拓展了業務規模、打開了資金渠道。對于資金籌措的其他渠道，如銀行貸款，這個需要物業管理企業具備一定的規模和相應的資質，對其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認定的不動產資產數量較少的企業所取得的銀行貸款金額也會是有限的。還有就是響應國家“節能降耗”號召，用于物業共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新的專項基金。此外，物業企業的資金要合理、有計劃的使用，資金使用要公開、透明，準確掌握資金使用情況。同時物業企業應科學投資，盡力避免財務風險，盡可能地采取中短期投資，加強對項目的可行性研究，做好監督管理，實現物業公司價值的最大化。

(二)如何提高自有資金的利用率

樓宇出租物業企業的主要資金流入來自兩個方面，一方面是通過向承租戶提供物業服務取得的管理費以及收取的房屋租金，另一方面是物業企業開展各種經營活動所取得的多元化投資收益，兩者最終都可并入自有資金進行統籌管理。在當今這個快速高效的社會，各個行業只有不斷跟上時代的步法，跟著瞬息萬變的市場調整經營業態來接受市場帶給我們的沖擊與機遇。物業公司最核心的企業價值體現在“服務”這兩個字上，可見優質的服務和品牌效益影響著物業公司招商和出租率指標的順利完成，也是增強企業競爭力的關鍵，是打造社會效益的有力品牌，用社會效益帶動經濟效益的提升，強化與承租單位的溝通，認真做好日常基礎性工作，以此來保證承租戶的穩定和租金收入的穩定。此外，企業為了提高資金的運轉，可以預留經營所需的最佳資金持有量，并有選擇的進行中短期投資，獲取投資收益，與此同時要深入研究投資項目的可行性，分析投資風險。無論是承接新的物業項目還是參股投資新的公司，都對企業本身起到了一個長遠規劃和擴充資金渠道的作用。但減低風險最有效同時也是最廣泛地被采用的方法是分散投資，建議將資金分散到不同投資項目上。

三、結語

資金環節是物業企業日常經營活動所必須的，是企業整體運作的支撐，承載著企業價值補償與價值增值的使命。然而，就因為與企業生命息息相關，才往往成為現代企業管理鏈中的薄弱環節，資金管控復雜、頻繁、且不容延緩。隨著市場越來越成熟，不能做到規范化、精細化、規模化的物業管理公司將被淘汰，不能做到經營化的物業管理公司將無法持續盈利。

作者：翟一萌 單位：天津吉利大廈有限公司