物業管理模式反思及改革

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摘要：迄今為止，物業管理作為一項專業化、市場化的不動產管理模式在我國已走過30余年的發展歷程。在這之中，我們取得了一定成績，但也存在市場化程度地、法律地位不明確、組織結構不健全等一系列問題，這些問題的存在不僅不利于我國物業管理的長遠發展，還可能引發各種社會問題。鑒于此，筆者在分析我國物業管理發展脈絡的基礎上，對其中問題進行了反思，并提出了我國物業管理新模式的改革框架。

關鍵詞：物業管理；業主；物業服務

物業服務這一不動產管理模式是我國住房商品化發展的必然結果，其有效填補了集體制住房體系解體后的住宅管理空白，改進了住宅社區環境，提升了廣大業主的生活質量。經過30余年的發展，我國已經基本形成了以現代企業為主導的一體化物業管理模式，物業服務企業數量與從業人員總人數不斷增長，人們逐漸認可這一消費模式，行業地位正式得以確立。但值得注意的是，物業管理作為一項引自國外的市場經濟產物，其在我國的本土化實踐仍處于初級階段，管理模式粗糙，管理設計不合理仍制約著物業管理行業的健康發展。

一、對我國傳統物業管理模式的反思

（一）物業服務市場主體不健全，市場競爭機制失靈

經濟學將市場定義為“對某一特定產品展開交易的買方與賣方的集合”。通過定義可以看出，市場應當既有賣方，也有買方。但當前我國物業管理卻不完全滿足市場的定義，物業服務作為一項商品大部分情況下買方缺乏主動選擇權，僅由賣方參與市場運作。我國《物權法》中指出，業主作為物業服務的主體應當能夠自主選舉業主大會代表行使權利。然而，目前大部分業主大會仍處于民事行為能力不完整狀態，尚不具有成為市場主體的能力。這導致市場的雙向選擇與競價機制等無法發揮作用，整個物業管理市場缺乏買方監督，也缺乏市場活力，業主只能被動接受“服務”，物業管理總體質量遲遲得不到提升。

（二）業主大會法律地位不明確，缺乏順暢的運行機制與監督機制

首先，業主大會的法律地位尚未明確。目前，《物業管理條例》對業主大會的行為能力及行為權限未做出明確規定，業主大會仍不能成為物業服務合同的簽訂主體，其在司法中的地位不被承認，因而無法對外行使法律權力。其次，業主大會缺乏順暢的運行機制。由于缺乏流程完善的運行機制，業主大會的日常運行往往面臨四難，即“籌備難、備案難、決策難、選舉難”。最后，業主大會缺乏有效的監督制度。由于缺乏必要的監督制度，業主又難于自我規范，導致濫用權力現象突出。一些業主大會成員擅自挪用住宅維修基金，擅自出租、出售公共區域的情況時有發生。

（三）前期物業承接查驗主體缺失，缺少可操作性強的技術標準

首先，前期物業承接查驗主體缺失。單個業主應當能夠對其購買的物業專有部分有專有權，全體業主應當對物業共有部分有共有權。在進行物業交接時，建設單位應當對專有部分及共有部分進行協同查驗。但就目前來看，建設單位僅落實了專有部分查驗，無法完成共有部分的查驗工作。其次，物業承接查驗缺乏可操作性較強的標準?，F階段，我國各地區物業查驗方法與標準尚未統一，查驗的具體環節與詳細標準尚未確立，致使高質量的交接查驗無法實行。

（四）物業服務企業資質管理制度缺乏合理性，尋租現象嚴重

我國現行的物業服務企業資質管理制度主要由政府主導，這其中就包含了對企業經濟活動進行管制和干預的行為。長此以往，市場的作用被削弱，競爭機制無法得到有效發揮，企業難以憑借自身條件參與公平競爭，社會資源被浪費，業主也無法從市場上獲得自己最滿意的服務。與此同時，現行資質管理制度缺乏可行性，無資質經營、超資質經營、出借資質等情況難以得到明顯遏制。以超資質經營為例，《物業服務企業資質管理辦法》中對物業服務企業超資質運營的，“由縣級以上政府對主管部門發出警告，責令整改，并處1萬~3萬罰款?！逼渲?，責令整改部分的相關細節與標準并沒有明確，責令整改后的資質問題也未提及，這就使得問題難以得到實質性解決。

二、我國物業管理模式的改革構想

（一）成立或完善業主大會，培養物業服務買方主體

對于新建項目而言，業主大會的成立與運行可從以下幾方面入手：一是，運用“準強制性”手段選舉組建業主大會，即建設單位應當在物業專有部分達到一定交付比例后向該處物業所在街道辦報送首次業主大會所需材料，準備相關事宜；二是，確定業主委員資格門檻。一般來講，占建筑物總面積5%以上的業主可自行向街道辦提出資格申請，其余業主可由建設單位、居委會推舉產生。對于已經入住的項目，業主大會的完善可從以下幾方面入手：一是，進一步明確業主大會的組織結構，細化運行過程中相關人員的職責，記錄運行情況并納入考核體系；二是，制定社會組織參與物業管理指導的相關政策與措施，鼓勵專業性較高的社會團體參與業主大會工作。

（二）實行業主大會登記制度，明確業主大會法律地位

首先，業主大會需設立獨立賬戶。業主大會成立后，工作人員可持登記證書、組織機構代碼證等相關證件到銀行開立業主大會獨立賬戶，以處理日常運營過程中的資金往來問題，降低資金被挪用的風險，更好地實現業主共同管理的目標。其次，可登記共同財產。業主大會具備獨立法人資格后，可對公共場所、公共設施等建筑區域內業主共有項目進行登記。這樣能夠方便業主對物業進行維護與保養，同時，也可對物業公共部分的收益進行合理分配與利用，建立更為和諧的業主關系。

（三）建立權責明確、監管到位的業主大會運行機制

具體來講，業主大會保持良性循環的運行機制需做好以下幾方面工作：一是，健全組織架構。對業主大會的理事機構、監事機構、決策機構、專職人員等進行選拔，優化相關人員工作能力與綜合素質。二是，設立業主共同基金。將物業管理資金、物業公用部分經營收益、專項維修資金以及其他合法收益等集中起來，建立業主共同基金。業主共同基金存入到開立的獨立賬戶中，定期向廣大業主披露資金使用情況。三是，改進管理規約，明確業主同業主大會的法律關系。業主大會可代表業主行使公共區域的管理權力；可代表業主向物業服務企業支付費用；可按照規約對未繳納服務費用的業主進行催繳或起訴，以保障全體業主的共同利益。

（四）改革前期物業管理制度，完善承接工作

首先，前期物業管理期限需重新界定。從首位業主入住開始到全體業主同建設單位完成物業交接的整段時間界定為前期物業管理期限。在期限到來之前，業主大會需對公共部分進行查驗，從源頭上保證物業管理順利開展，杜絕前期開發過程中問題的遺留現象。其次，制定物業項目承接與查驗標準。進一步明確承接檢查的相關技術標準對公共部分的驗收質量、功能情況進行綜合性、具體性的查驗與記錄。同時，對物業查驗的適用范圍、程序、方法等做出具體規定，以提升查驗工作的可操作性。

三、結語

物業管理作為一種專業化社會化企業化的不動產管理模式，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，并顯示出其巨大的社會作用強大的生命力和廣闊的發展前景。我們應當根據國內外成熟經驗，深入剖析我國物業管理領域存在的問題，并創新我國特色的物業管理新模式，從而更好地服務于業主。

參考文獻：

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作者：李紅艷 單位：遼寧水利職業學院