物業工程管理數字化研究

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摘要：加強物業管理服務平臺建設，實現物業工程管理數字化是推進基于信息化、智能化的新型城市基礎設施建設的重要舉措之一。物業工程管理數字化將補足社區管理的短板，物業服務將改變傳統服務路線，采取多樣化、多層次、線上線下融合服務發展趨勢，對業主提出的可行性的生活需求盡可能做到全面、周到的服務。因此，應大力推進社區物聯網建設，對設施設備進行數字化、智能化改造。本文根據物業管理現狀，結合某項目運營階段的物業工程管理，對該項目物業數字化實施進行了探討。

關鍵詞：物業；物聯網；管理；數字化；智能化

物業管理對于促進城市發展，為城市居民提供舒適的居住環境發揮了重要作用。但目前我國物業管理還存在重管理、輕服務的經營理念，一些物業管理為了實現盈虧平衡采取降低服務標準的方式，造成業主與物業針鋒相對，拒交物業費，最終物業虧損離場；區內衛生差、設備維護效率低及安全無管狀態下的社區環境降低了業主居住及辦公等生活品質。因此，傳統的物業管理企業依靠為業主提供的保修、保潔、保安、保綠的“四保”服務經營模式已經越來越難以為繼，為了提升業主滿足感的同時，幫助企業降本提效，為業主提供更個性化、更安全的服務，物業管理必須轉型。近期國家了“十四五規劃及2035年遠景目標綱要”（以下簡稱《規劃》），其中“物業”關鍵詞出現了7次，“社區”關鍵詞出現了36次。物業行業將在滿足人民日益增長的美好生活需求的這一根本目標下，迎來波瀾壯闊的新時代。數字化、信息化、技術化及智能化是未來物業管理的新型服務模式，物業行業也開始借助人工智能、大數據、物聯網等技術進行轉型升級，物聯網應用成為各個行業的數字化轉型大框架的重要內容之一。

1物業工程管理現狀

物業為服務型范疇，傳統物業管理是以人力作為提供服務的基礎，對人力高度依賴。從成本構成來看，據《2018中國物業服務百強企業研究分析報告》顯示，人員費用一直以來都占據物業企業經營成本的較大比例，為經營成本均值的55.84%。隨著物業企業發展規模的擴張，人力成本也隨之不斷上漲。物業企業發展過程中，主要面臨的核心業務就是社區運營，而物業工程管理需要解決降低物業成本的核心問題，在提高服務水平的同時，可實現節能減排、減少運維人員。同時，傳統的物業管理方式側重于解決已發生的問題，而很難對問題進行預警，且通過人工進行，效率并不高。在物業工程管理中，大多數物業首先存在人員、運行設備、環境等方面的管理問題；其次為保修維護、資產管理、任務單等方面的流程問題；以及日常運維、設備故障檢查、故障跟蹤處理及巡視巡檢等方面的維護問題。此外，還包括設備控制、最佳啟/停控制、邏輯功能等內容的控制問題(如圖1)。 物業工程管理主要涉及的對象是人、事、物三個方面，如何管理好這三個對象成為當前的首要任務。隨著建筑行業的不斷發展，物業管理必須借助于現代化信息管理手段來提升日益復雜化、專業化、規范化以及向智能化方向更新所帶來的管理落后、跟不上節奏的問題。通過系統的、統一的、體系的管理方式促進物業管理走向現代化和規范化發展。

2物業工程管理數字化應用趨勢

2.1整體管理物聯化

對于物業行業來說，數字經濟的蓬勃發展，也對行業提出了更高的要求。以數字化轉型整體驅動生產方式、生活方式和治理方式的變革，成為未來各行各業發展的共識。隨著物聯網技術的不斷成熟，使物業公司開始了以智慧社區建設為核心進行服務升級，給予物業管理更多的科技含量，基于物聯網的智慧運維已是大勢所趨。互聯網概念是物聯網發展的基礎，其是利用信息傳感設備，結合互聯網而形成的巨大網絡，物業管理、安防、通信等體系可通過物聯網、傳感網等網絡通信技術將其集成在一起，為小區住戶提供一個安全、舒適、便利的現代生活環境。在物業工程管理中，將充分結合移動互聯技術與物聯網技術，建設以物業綜合運維管理為核心的系統建設體系，以此打通物業運維過程中涉及的物業管理、樓控系統等諸多業務領域。物業工程管理物聯化促進了物業管理自身項目的品質、運維及效益，使物業服務品質得到大幅提升，并在內部管理上促進了人員工作效率的提升，達到業主滿意度指標，為現代物業企業減員增效、管理提升、管理規模容量提升提供了有效保障，值得推廣（如表1）。

2.2設施設備管理數字化

現代物業服務應深諳科技的力量，大力推動服務數字化、網絡化、智慧化轉型，通過科技賦能優化運營管理效率，持續加大科技投入，通過使用線上工單、遠程設施管理、云停車管理、人臉識別系統、AI實時安防等多種智能社區技術，升級客戶服務體驗，不斷提升服務質量，更好地滿足客戶多樣化、便利性、及時性、舒適性的需求。基于物聯網的物業工程管理可對設施設備賦予唯一識別碼，運用傳感器、全球定位、射頻識別、紅外感應等裝置與技術，全面感知、識別和記錄水、電、氣、熱、安防、消防、電梯、水泵、照明、管線、變壓器等設施設備的運行數據。同時，運用物聯網、大數據、人工智能等先進技術，實時記錄物業服務動態信息。對物業服務基礎資料和檔案進行全面數字化。通過大數據智能分析可對安全隱患進行有效防范及化解，將報警閾值設置于消防、燃氣、變壓器、電梯、水泵、窨井蓋等設施設備上，可進行情況動態監測及預警，對安全隱患進行有效識別。同時，可有效控制節能、節水、節電效果，對設施設備運行高峰期和低谷期情況進行實時監測分析，并合理制定設備運行時間表，以降低水、電等能源成本。同時，基于物聯網的物業工程管理實現了車輛管理智能化，通過智能樓宇、智能家居、路網監控等技術手段實現了對社區的管理，大數據能夠幫助物業公司提前預測住戶可能遇到的問題，根據居民需要，為兒童、獨居老人等特殊人群提供必要幫助，從而規避、解決，以達到居住社區安全管理智能化的目的。

3物業工程管理物聯化的實施

3.1項目概況

該項目位于某地臨港核心地段，共計34棟建筑，為28萬m2體量的城市綜合體，主要業態包括辦公、酒店、商業、住宅、會展、文化展示等，可滿足高品質商務辦公、文化生活、展覽展示、居住與休閑的復合功能需求。該項目中有33棟為地下1層、地上5層建筑；1棟為地下2層、地上15層建筑，整個能源中心約3000余m2，地庫面積約10萬m2。因項目體量大，為了保證項目整體運營階段的物業管理全面性，滿足業主的服務需求，提高項目的運行效率，通過采取現代化、智能化的物業工程管理手段，實施物聯網與智慧社區相結合的方式，在提升業主滿足感的同時，幫助企業降本提效。

3.2物聯化系統架構

傳統物業運維管理對設備維護運行主要存在單獨安裝系統、承包商不同、合同不同、計劃不同、技術人員不同等問題。為了解決這些分散的運維模式，本項目實行新型的基于物聯網技術的綜合運維體系，通過集成網絡使各設備相互操作、布局、智能化分布及網絡架構統一化。基于物聯網的系統架構包括分析層、應用層、接入層、設施層等，其中，應用層各子集包括智能化巡檢管理系統、智能化服務平臺、智能化人員管理系統、智能化資產管理系統等。

3.3數字化構建要點

3.3.1智能化安全管理系統本項目設計了智能安防系統建設，運用物聯網技術可使技防代替人防，使項目區域安防建立得更加完善。安全管理系統包括設施設備監控子系統、巡檢子系統。本項目通過集成建筑的弱電子系統進行監視與管理的集中化，并遠程控制重點設備，以所設定的時間為依據，達到自動轉換參數的目的。當發生設備故障時，可在三維場景中自動高亮顯示故障設備，然后由管理員在APP端接收的推送故障信息對設備問題進行有效處理，從而降低故障損失。其次，通過數字化管理實現了本項目各區域自動巡檢功能，巡檢系統有自動巡檢與人工巡檢兩種模式可供選擇，并支持離線巡檢，當完成巡檢行為后，可實時統計巡檢情況。此外，本項目結合智能社區，采取智能化、信息化集結監測區域動態，對住宅、商業、辦公等定點設放滅火器材并準確錄入平臺，一旦發生火災，可準確定位尋找滅火器材，并通過一鍵警報自動觸發危險鳴笛，并直接接入安保室提醒安保人員及消防部門。

3.3.2智能化機值系統本項目結合自身發展，因地制宜，借助物聯網技術打造個性化的智慧物業，采用智能化機值系統代替了部分人值。為了使人員通行更加安全與快捷，采用智能化出入口設施設備，保障人員進出順暢。傳統出入口管理采用人工操作通行、放行，且車輛停車也須人工操作管理，采用物聯網技術可實現無人值守，繳費、支付可自主掃碼，智能化操作不僅提高了車輛通行效率，而且有效降低了人員運營成本。同時，車位實行資源統籌，通過智能化管理使車位使用效率得到提升。在推廣現代綠色節能方面也發揮了作用，完善的新能源車輛充電設施使綠色出行更加方便，并可對車輛和道閘、充電樁等相關設施設備運行情況進行實時監控，使車輛行駛與停放得到安全保障。

3.3.3智能化維保系統（1）物聯網技術下的設備維護可通過智能巡檢的一站式報警平臺，對設備工況進行實時查看，并設計AI語音播報，在一個界面中可看到整個項目區域的所有報警點，還能通過平臺對報警點指令。通過維保子系統清晰可見維保計劃，計劃調整可隨時進行，實時掌控維保完成情況；并可隨時對工單進度、工單狀態實施顯示及查看。在維保過程中，如有問題發生，可通過平臺層及時上報給管理人員；在人員管理上，采用二維碼、NFC掃描，對員工到場的真實性進行確認。（2）報修子系統的設置主要是為業主提供便利，當設備發生故障需要報修時，業主可通過設備上的二維碼實時了解設備情況及報修，無需電話操作。物業內部實行派單及搶單機制，與績效掛鉤。通過智能報修可提高員工的積極性及工單響應速度，系統平臺實施顯示工單狀態，業主可通過二維碼掃描查看工單進度。同時，系統可對超時工單進行提醒并采用指派功能，及時處理報修工單。該系統還可開啟評價服務機制，通過系統評價功能對員工服務進行監督，以此提高整個物業管理效率。

4結語

綜上所述，科技賦予新時代物業以新的管理模式，物業工程管理從傳統管理模式逐步轉變，數字化新型管理服務模式提高了物業管理的效率，實現了多樣化的管理需求及管理目標。隨著物聯化進程的推進，物業智能化程度不斷深入，服務途徑得到不斷拓展，通過智能化的技術，可以實現服務整體的智能化，在提升業主滿足感的同時，幫助企業降本提效，從而促進了物業管理企業的可持續發展。

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作者：康志強 單位：上海城開商用物業發展有限公司