物業管理規劃方案精選(九篇)

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第1篇：物業管理規劃方案范文

第二條 確保住宅小區建設規模。

（1）堅持“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的原則，住宅全面納入小區規劃建設。新建住宅小區（舊城改造中的住宅小區除外）應當達到一定的建設規模，原則上市區不少于8萬平方米，縣城不少于5萬平方米。住宅小區經統一規劃后，鼓勵多家開發企業共同開發。對達到15萬平方米以上的大型住宅小區，報建中市本級審批的收費可給予適當優惠。

（2）住宅小區建設單位必須具有相適應的房地產開發資質等級和開發實力，不得越級承接房地產開發業務。

（3）禁止黨政機關和事業單位（包括公職人員、已享受房改的人員）組織職工新建福利住房和經濟適用住房。

（4）城市規劃區內嚴禁擅自新建私人住宅，嚴禁無證開發商品住房，嚴禁利用劃撥土地擅自進行商品房開發，嚴禁在集體土地上從事房地產開發經營活動。

（5）房地產管理部門應加強對經濟適用住房建設的管理，會同有關部門嚴格控制建設規模標準、銷售價格和對象，落實土地、稅費等方面的優惠政策。企業新建職工住宅小區納入全市住宅小區建設規劃統一管理，嚴禁借經濟適用房之名從事商品房開發經營活動。

第三條 嚴格住宅小區建設標準。

（1）住宅小區建設應當符合城市居住區規劃設計規范。

（2）新建小區應保證綠地面積達到規定要求，未達到規定面積的應繳納異地綠化費。

（3）住宅建筑設計既要堅持合理、實用、規范的原則，又要提高設計藝術，追求美觀精致。鼓勵建中、高層建筑，新建六層以下（含六層）的樓房，屋頂一律采取坡屋頂等立體狀設計，外墻采用國家認定的合格涂料，做到顏色與環境協調。房屋裝修不得擅自改變結構和外觀設計。

（4）住宅小區的規劃設計方案由城市規劃行政主管部門組織計劃、建設、房地產、建工、園林、公用事業、國土、環保、消防等部門會審，經專家評審報批同意后，方可實施。經批準的規劃設計方案不得擅自修改。確需修改規劃設計方案的，由規劃行政主管部門組織重新評審。

（5）住宅小區建設應嚴格按照規劃設計要求，搞好小學、幼托、上下水、供電、供氣、廣電、電信、消防、道路、路燈、環保、衛生等公共基礎設施的配套，并做到基礎配套設施建設與住宅建設同步進行，為社區和治安管理提供必要場所。完成配套建設的，免套費。通過拍賣方式取得土地使用權的中高層建筑配套費全免，其他行政性收費減半收取，六層以下（含六層）配套費減半收取。已建成的住宅小區配套建設未完成的，應按有關規定補建，未補建的，全額補套費。

（6）住宅小區各項建設工程合格率應達到100%，優良率達到30%以上。

住宅小區竣工后，由房地產管理部門會同建設、規劃、園林、建工、公用事業、消防、人防等部門對照經評審的設計方案對小區建設進行分期驗收或綜合驗收。未經分期驗收或綜合驗收的，不得交付使用，房地產管理部門不予辦理房屋產權登記發證手續。

第四條 加強住宅小區建設管理。

（1）住宅小區建設由房地產管理部門根據房地產發展需要及時提出開發建設計劃，經計劃、建設、房產、規劃、國土等部門共同審查后，報市政府審批。

（2）住宅小區建設納入房地產開發項目管理。開發建設單位要將經相關部門審查的房地產開發項目手冊在項目開工前和建設過程中定期送房地產管理部門審查。房地產管理部門根據住宅小區規劃設計要求和房地產開發項目手冊的審批內容全面監督實施，各相關部門應按照管理職能各負其責，相互配合，加強監管。

（3）政府確定的住宅小區建設項目、單位定向開發項目及其它需要招投標的房地產開發項目的招投標（不包括工程建設、勘察、設計、施工、監理的招投標），由房地產管理部門組織實施。未經招投標或進場交易的，不得對外發包。

（4）開發建設單位要建立質量保證體系，依法辦理工程質量監理手續，委托具有相應資質等級的工程監理單位監理，并積極采用新技術、新工藝、新材料，確保住宅建設質量。

（5）住宅小區項目轉讓應當符合《城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。在轉讓行為實施前，轉讓雙方須持轉讓合同到房地產管理部門和規劃、土地管理部門審批。

（6）預售商品房時，必須交清全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證、建設工程規劃許可證和施工許可證，完成預售商品房工程建設總投資的25%以上，已確定施工進度和竣工交付日期，并取得房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》。交付使用時，開發建設單位應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并在規定時限內為購房人辦理產權登記發證手續。

第五條 強化住宅小區物業管理。

（1）開發建設單位申報住宅小區規劃設計方案評審時必須附有物業管理方案，并在評審規劃設計方案同時進行審定。未作好物業管理方案的小區規劃設計方案不予審批。

（2）開發建設單位在新建住宅小區預（銷）售前，須選聘具有相應資質的物業管理企業承擔前期物業管理，簽訂前期物業管理服務協議，并報市房地產管理部門備案。否則，其房屋不得預（銷）售。

（3）住宅小區經綜合驗收合格，且物業管理方案已落實的，開發建設單位方可移交業主委員會選聘具有相應資質的物業管理企業進行管理，并按有關規定移交相關資產和資料。違者，由房地產管理部門依照《湖南省城市住宅區物業管理條例》進行處罰。

（4）住宅銷售時，開發建設單位應當依照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，履行住宅共用部位共用設施設備維修基金代收代繳義務，確保售后維修管理，維護業主的合法權益。

第2篇：物業管理規劃方案范文

一、前期介入的含義

物業管理的前期介入，是一個長效服務的概念，是指物業管理公司在接管物業以前的各個階段(項目可行性階段、建筑物規劃方案設計階段、施工階段等)就參與決策，制定出物業管理方案，并從管理和運作的角度為開發商提出從樓宇設計、施工監管、設備選用、功能規劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。物業管理服務最好是在物業開發的初期，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備的專家參與，該專家將根據物業管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業意見，并且參與部分工程的施工監管。同時，由于物業管理公司熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業意見。

二、前期介入的必要性

要讓物業管理由“后續部隊”變成“先行官”，那么，物業管理要從圖紙設計開始就參與房地產開發的全過程，從管理和服務的角度提出意見和建議。物業管理的“先行官”作用有以下幾個方面：

第一，物業管理的前期介入，有利于優化設計，完善設計細節，減少返工，防止后遺癥。

物業管理公司在項目設計和施工階段，從業主和使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管物業進行審視，對不當之處提出解決方案，從而減少物業接管后的返工，避免一些在后期工作中難以解決的問題。

第二，物業管理的前期介入，有利于提高施工質量。

“質量是企業的生命”，這句話同樣適用于房地產開發，物業管理早期介入，參與圖紙設計的修改及工程施工，了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收，并根據日后管理、維修、保養、服務的需要，及時向開發商提出設想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。其次，要把一般意義上的“售后服務’’工作做好。

對房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業管理看齊，不斷提高服務檔次。

第三，物業管理的前期介入，有利于加強對所管物業的全面了解。

物業管理公司要想做到對物業及其附屬設施、設備安裝等情況了如指掌，就得對圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如，管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在后期管理中，可能就會出現脫節的現象。相對來說，物業管理人員對土建結構部分不用了解得太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。

第四，物業管理的前期介入，有利于后期管理工作的進行。

在物業管理前期工作中，就應該設計出物業管理方案，草擬和制定各項規章制度，籌備成立業主管理委員會，印制各類證件，安排好機構設置、人員聘用、上崗培訓等工作，以便物業一旦移交，物業管理公司就能有序地工作。

第五，物業管理的前期介入，有利于物業管理發揮營造社區文化、引導消費的作用。

提高物業管理的品位，就要建立必要的文教娛樂設施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動，引導住戶文明生活工作，讓社區充滿歡樂祥和的氣氛。因此，如果物業管理的主角作用發揮得好必會大大有利于房地產項目的順利經營，如上海的萬科城市花園就是以物業管理有特色而立足于上海樓市的。

第六，物業管理的前期介入，有利于促進銷售。

在房屋銷售中，許多開發商都亮出“業主至上，承諾是金”的信條，但由于房產銷售工作人員對房地產知識缺乏和對物業管理的不了解，為片面追求銷售業績，對顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項偏離了現實。

如果物業管理早期介入，那么，物業管理企業將會配合開發商在物業的建設與銷售上制訂可行性方案，并依據開發樓盤的總體規劃，拿出既可行又有新意的方法，統一銷售口徑，真正體現“以人為本，居有所值”。

總的來說，物業管理公司的提前介入，對于發展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發展商的設計思路，節約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。

三、物業管理前期介入的管理工作

物業管理前期介入的工作可以具體體現在參與物業的設計與施工。物業管理人員如果能從后期管理的角度，就物業的設計以及工程選料和安裝方法提出合理性意見，就可以通過事前參與避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業交付時遺漏工程大大減少。我們可以將物業施工周期分為四個階段，物業管理提前參與的工作在各個階段可表現如下：

1、立項決策階段

房地產開發企業在取得土地開發使用權后，要對市場進行調研并對項目做可行性研究。一些有遠見的開發商還會聘請專業的物業管理人員對其項目進行評估分析，例如對同檔次的樓盤中的定位、未來業主的構成及其消費力水平如何等，并探討物業未來的服務檔次標準。除此以外，還要了解物業周邊的競爭對手的物業管理情況，估算管理成本、利潤等。如果可以的話，物業管理專家可對項目日后的管理提出書面咨詢報告，以便開發商在預算決策時能綜合考慮各方面的意見，減少決策的盲目性和主觀隨意性，同時也有效節省了項目后期運作的成本。如，廣電物業管理公司總經理方佑和提到，物業管理要在開發全過程中進行配合，能了解開發物業的設計理念、文化內涵、人文環境等，才能研究如何開展物業管理。

2、規劃設計階段

規劃設計是物業能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素，但目前考慮得最多的是與房屋相關的一些配套設施，而往往忽略了使用人將來的需求趨勢，以及日后給物業管理造成的矛盾和遺憾。所以，物業管理的早期介入，能使建成后的物業發揮最佳效用，以最好的方式滿足業主和使用人的要求。物業管理可從用戶的角度，詮釋用戶服務要求，分析樓宇設計，審查建筑物設計圖紙，審核評估設計及施工程宇，建議一切必須改善及改良的工程，如是否考慮了足夠的停車位或車棚、車庫，是否考慮了商業配套用房和管理用房，樓盤電量設計是否足夠，空調位置有否考慮，電梯數量夠不夠，還有建筑物內部的管線布局是否利于日后的維修養護等等。物業管理要堅持以人為本的現代設計理念，在規劃布局、功能結構、廚衛安排、公共設施、環境綠化、采光通風、室(內)外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現代科技成果在經濟可行范圍內，盡可能地融入能提高生活質量的住宅產品之中，以表現出完整的人情和人性。

3、施工安裝階段

在此階段，物業管理應審查有關工程及設備的優劣，分析物業建造的材料及安裝方法，提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。如維修檢查通道的位置及供電量的設計，避免日后維修工作中的麻煩，降低遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力，或因增加設備而影響其他的運作，以至于損害整個物業的外觀和形象。

另外，物業管理的專家也應提供功能布局或用料更改的有關專業管理意見。施工期內對樓宇布局或用料，由管理人員從物業管理的角度提供有關意見，會令有關修改更能達到理想效果，更能直接地把以往開發中“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。最終可使日后管理期的操作成本減少及物業經濟效益增長。

4、竣工驗收階段

在物業交付給業主使用前，物業管理公司有責任先行對物業進行質量驗收。一般而言，管理人員應重點檢查以下部位或設施的質量問題：

1）門窗部位。門窗是否密縫、貼合，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質量問題等；

2）供排水設施。水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、馬桶排水是否通暢，是否有注水現象；

3）墻面、屋頂、地板。墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現象，是否滲水等；

4）供電系統。電線、電燈、電表是否有質量缺陷，空調是否漏水，制冷效果是否正常。若確是因施工驗收時的疏漏而存在的質量問題，物業公司應及時通知施工單位或房地產開發公司盡快整修。

第3篇：物業管理規劃方案范文

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款1605.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。

3、房屋修繕工作。一是**年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確**年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《**年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

二、工作完成情況

（一）物業管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《**市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。

二是制定了《**市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《**市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了**市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業管理方面工作

1、出臺《**市物業管理規定》

6月底《**市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。

2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。

二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。

三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。

四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.

3、建立新型物業管理體制

將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。

第4篇：物業管理規劃方案范文

根據不同情況對住宅小區進行分類，按照“屬地管理、條塊結合、責任分擔、標本兼治”的原則，全面整治，重點改造，切實解決居民關心的難點、熱點問題，努力營造住宅小區功能完善、環境整潔、管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環境。

二、整治范圍

縣城區、（經濟開發區）所轄區域內的所有新、老住宅小區（含單幢、零散、拆遷安置房等所有物業）。

三、整治原則

1、堅持屬地管理、政府牽頭、部門配合、群眾參與的原則。

2、堅持統一規劃、分步實施的原則。

3、堅持全面整治、重點改造的原則。老舊小區滿足基本要求，新建小區保證優質服務。

4、堅持實事求是，群眾路線原則。

四、整治內容

（一）基礎配套設施

1、配置環衛設施。每幢樓每單元配置不少于1個垃圾桶（箱），破損殘缺的環衛設施要進行全面維修、保證完好。

2、平整道路。對坑洼道路進行整修，破損嚴重的重新鋪設，新增、整修路沿石、道板、井蓋，做到道路平整、交通順暢。

3、暢通管道。疏通雨、污水管道和化糞池，必要時應重新整修，做到完好暢通，不堵塞、不外溢。

4、修復路燈。對小區路燈、樓道燈等公共照明設施進行一次全面檢修，確保亮燈率達98%以上。無路燈的老舊小區要全部安裝到位，保證夜間照明。

5、清理增設物業管理用房。對物業管理用房進行清理，按要求使用；無物業管理用房的小區，創造條件增建必要的物業管理用房。

6、整合封閉小區。創造條件，對未封閉的小區進行整合封閉；對已封閉的小區圍墻、柵欄進行維修、出新，沿街小區還需設置景觀圍墻；落實保安巡查人員，增設必要的技防設施；消防通道暢通，設備設施檢修完好。

7、完善停車設施。清理現有停車庫（場），挪作他用的必須按規劃要求恢復停車功能。沒有停車場地的，在保證消防通道暢通的情況下，合理劃設停車位；必要時可調整規劃合理增設停車場地。

8、整修健身器材。對休閑健身場所設施進行整修、完善；有條件的新建休閑健身場所，添置健身器材。

9、設置標識標牌。按要求設置小區示意圖、公益宣傳欄、公示欄、樓幢門牌、綠地保護牌等，努力營造小區文化氛圍。

10、整理“三線”線路。清理、調整電話線、電力線和電視線等線路，有條件的可入地處理，做到整齊美觀。

（二）環境衛生管理

1、衛生保潔。配足專職保潔人員，小區道路、綠地、水面、公廁、樓道保潔及時，無積塵、污跡、無白色垃圾、無衛生死角。垃圾房（池）、桶（箱）、樓梯扶手、電梯、外墻面及其他公共設施及時清洗、外表整潔美觀，無亂貼亂畫現象。垃圾及時清運，做到日產日清，無外溢現象。

2、綠化整治。查處違法占用綠地行為，并責令恢復到位。清除所有違章種植和雜草，補植必要的喬木、灌木和草坪，無土地?；▔?、花池整修完好，無破損、脫落等現象。

3、秩序整治。車輛入庫停放，露天停放的在停車線內停放，做到整齊有序，交通順暢，不影響消防通道。攤點設置合理，無亂堆亂放、亂曬亂掛現象。

4、環境保護。小區內無工業企業生產和加工，無違規飼養禽畜，餐飲、服務、娛樂等行業無環境污染和擾民現象。

5、拆除違建。拆除老舊小區內嚴重影響觀瞻和安全的違法建筑物，嚴厲查處新建小區的違法建設行為。

6、文明教育。引導廣大市民從自身家庭、樓道院落環境衛生做起，養成健康、文明的生活習慣。

五、整治步驟

本次集中整治行動，按照統一部署、分步實施的原則進行，自8月1日開始，至11月15日結束，具體分為三個階段進行。

（一）方案制定階段

1、各責任單位要建立專項整治相應組織，明確專人負責，落實專項整治資金和人員，并于8月10日前將組織架構和具體實施方案，報縣物業管理工作領導小組辦公室匯總后，上報縣政府。

2、縣物業管理工作領導小組于8月20日前完成對各責任單位實施方案的審核，審核后由各責任單位嚴格按審定同意的方案立即組織實施。

3、（經濟開發區）、房管局要做好成立各業主委員會籌備工作。

4、房管局要對物業服務企業進行行業整頓，開展自查自糾，整改存在問題，完善各種制度，規范物業服務，開展從業人員培訓。

5、縣宣傳部門要制定專項宣傳工作方案，在集中整治期間，進行持續、廣泛的宣傳發動，讓廣大居民知曉住宅小區專項整治的意義以及成立業主委員會的作用，積極支持和配合開展住宅小區專項整治工作。

（二）全面整治階段

1、各責任單位要依據自身職責和責任分解，確保10月31日前，完成所有整治任務。

2、由（經濟開發區）、房管局負責組織籌建小區業主委員會，堅持成熟一個建立一個，原則上新建小區均要成立，老舊小區創造條件成立。

3、對具備物業管理條件的小區，由房管局負責指導業主委員通過公開招標形式選聘物業服務企業。

4、對不具備物業管理條件的小區（幢），由（經濟開發區）下轄居委會建立社區物業服務組織，采取“樓幢管理”模式，落實以保潔、保綠、保暢為主要內容的基礎性管理工作，或并入相鄰小區由物業服務企業代管，保證管理覆蓋率達100%。其收費標準參照物業小區管理費用收取標準執行。

（三）檢查驗收階段

1、各責任單位完成整治任務后，向縣物業管理工作領導小組申請驗收。提前完成整治任務的，可申請提前驗收。對到期驗收不合格的，由縣物業管理工作領導小組限期整改。

2、驗收合格后，由縣物業管理工作領導小組移交（經濟開發區）予以屬地管理。

3、縣政府將召開總結表彰會議，對專項整治工作先進單位、先進個人予以表彰。同時，及時出臺建立健全物業管理各項規章制度，形成長效管理機制。

六、整治要求

一要加強組織領導?？h政府成立縣物業管理工作領導小組，負責統籌推進縣城區住宅小區專項整治工作。領導小組下設辦公室，具體負責縣城區住宅小區專項整治的日常工作和督查考核工作。各責任單位也要成立相應的領導小組，按照《縣城區住宅小區專項整治實施方案》要求和縣物業管理工作領導小組的工作部署，具體實施各自承擔的住宅小區整治任務。

第5篇：物業管理規劃方案范文

一、目標任務

通過完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平，進一步完善區職能部門、街道辦事處、社區的監督管理職能，提高住宅小區物業企業服務水平，推動我區物業服務行業持續健康發展，為廣大人民群眾創建整潔、文明、安全、舒適的宜居環境。

二、工作內容

（一）完善物業管理工作機制

1．完善物業管理機構建設。區物業管理工作領導小組要加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督，定期召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。各街道辦事處要明確物業管理分管領導以及承擔物業管理工作的專兼職人員。社區居委會要有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。

2．加強物業管理制度建設。區物業管理工作領導小組要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度全區工作計劃，擺上重要議事日程。區住建局要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門。嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門。

3．落實齊抓共管工作職責。區財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規范提升物業管理工作列入區財政年度資金安排，建立完善物業管理經費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費。區住建局作為行業主管部門，除做好日常規范管理工作，應制定物業管理整改提升方案，指導并督促區屬物業企業及管理項目進行規范管理、提升服務水平。行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、司法、物價等職能部門要按照《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。各有關部門要加強物業工作的監督管理職能，建立職能部門聯動處理機制，強化部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題；建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為及時查處，處理到位。

4．推進業主委員會的成立與規范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區內小區業主委員會的組建。今年轄區內符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。區住建局應從行業管理方面出發，督促轄區內業主委員會建立健全規章制度，引導業主委員會規范運作，促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（二）加強物業監督管理力度

1．規范前期物業管理與承接查驗工作。區住建局要按照前期物業管理招投標相關規定，做好轄區房地產項目前期物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產開發建設單位、物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作、辦理物業交接手續。組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整，并做好物業承接查驗備案手續。

2．加強住宅小區的巡查與整治。區住建局要牽頭聯合街道辦事處、社區建立物業小區巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內容主要為小區秩序維護、衛生清潔、綠化養護、保安值勤、共用部位和共用設施設備維護等，應每兩個月對轄區所有物業小區巡查1次，并做好記錄，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務。集中抽查內容為物業小區的物業承接查驗制度落實、物業服務收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設備運行、二次供水衛生、裝飾裝修管理等。區住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區和諧穩定、規范有序。重點督查是針對業主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業小區，區住建局要會同相關職能部門、街道、社區開展重點督促檢查整治，確保突發事件的應急預案有效得以落實。對于巡查過程中發現的問題，相關部門要加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場，要將巡查結果作為物業企業項目評優、前期物業招投標準入、企業資質年檢的重要依據。

3．深化老舊小區的整治與管理。各街道辦事處、社區要在老舊小區整治試點的基礎上，以點帶面，進一步深化我區老舊住宅區的整治與管理。要根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區的基礎設施、環境衛生和治安防范之后，采取有條件的引進物業企業進行專業化管理服務、業主自治管理、社區有償管理三種模式進行老舊住宅區物業管理，逐步提升老舊住宅區廣大群眾的生活環境與居住品質。

（三）提升物業管理服務水平

1．提高物業企業競爭能力。行業主管部門要指導、扶持物業企業做大、做強。物業企業要樹立品牌意識，提高企業競爭力，積極探索轉變提升行業的發展方式，通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，并逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面。

2．提升物業管理服務水平。物業企業應認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，提高物業小區服務水平，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。行業主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建“物業管理示范住宅小區”工作。今年應做好輝映江山、明光花園2個住宅小區的創優工作，做到以點帶面，提升管理服務水平，促進行業規范發展。

3．提高監管人員與從業人員素質。針對我區涉及物業監督管理的9個職能部門情況以及街道、社區物業管理從業人員素質，區住建局要牽頭擇期舉辦物業監督管理人員工作培訓。通過專業培訓，切實提高職能部門和街道、社區物業監督管理人員業務水平。同時借助物業協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。

三、實施步驟

（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）

區物業管理工作領導小組要結合我區實際，組織召開相關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。區住建局應督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。

（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）

各街道辦事處、社區、各相關職能部門要緊密圍繞著“完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平”的目標任務，制定工作安排，扎實開展工作。

（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）

結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。

四、工作要求

（一）加強組織領導。物業管理是改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各級各部門要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業管理工作的領導，建立或及時調整物業管理工作的領導機構和工作機構，切實做好轄區內規范提升物業管理工作的組織、領導、協調、督促。

第6篇：物業管理規劃方案范文

    本人作為業委會第二期輪值執行主任的任期屆滿,特向大家匯報朝陽園業主委員會2009年7月20日--10月20日的工作情況。

    一、積極籌備并圓滿結束了對朝陽園業主第二屆業主大會書面征求意見函發放及回收的各項工作

    1、與物業管理處針對《朝陽園物業管理臨時委托服務協議》中的物業費價格問題進行多輪談判，最終就此問題達成一致共識，出臺新《朝陽園物業管理臨時委托服務協議》供園區業主進行表決。

    2、順利召開朝陽園第二屆業主大會，提出四項決議案：《朝陽園物業管理臨時委托服務協議》、《關于實施朝陽園延長低溫供暖方案的決議案》、《關于實施朝陽園樓宇、會所門禁安保系統改造方案的決議案》、《關于繼續保留朝陽園會所信息欄的決議案》面向園區全體業主投票表決。

    3、順利完成朝陽園業主大會書面征求意見函的發放及回收工作，嚴格按照朝陽園業主大會書面征求意見的辦法,邀請居委會業主志愿者監督委員會等人員共同參與統計投票結果并對整個過程進行監督,在對書面意見函的回收情況進行了縝密的統計后，已將統計結果公告園區業主。 

    二、與物業針對園區業主關心的事宜進行充分的討論，主要有：

    1、關于取消班車問題與物業進行多次開會討論，業委會要求物業管理處把在部分班車暫時停運期間因此所節省的費用單獨列支，并且將運營車輛的預算費用列明，并多次向物業聲明保持原有服務品質不變的明確態度。

    2、底商與物業的租賃合同將于年底陸續到期，督促物業盡快出臺底商管理方案，對園區底商的經營行為進行規范管理。

    3、隨著《朝陽園物業管理臨時委托服務協議》的表決通過，會所管理方案的修改成為當務之急，業委會建議物業按照新委托服務協議的要求修改會所管理方案，并加強該方案的執行力度，讓會所在合理有效使用的基礎上，成為大家休閑娛樂的中心。

    三、其他工作情況

    1、進一步完善業委會工作結構，按照各項工作分別由委員專人負責并交由委員討論執行的原則開展. 本季度共收到業主到業委會來訪反映情況約32件，其他通過電話咨詢溝通等若干件,對業主提出的各項問題,業委會都熱情接待并耐心解釋，在每周的例會上均及時向物業反映業主投訴信息，督促物業盡快給業主答復并解決.

    2、建立了業主參加會議制度業主投訴登記制度業委會會議議題表決制度等

    3、針對業主對綠化、衛生、養犬等方面投訴較多的問題,重點進行監督，主要協調解決以下問題：

     3.1園區綠化：就園區目前綠化工作的基本情況及存在的問題，約請物業分管綠化工作的主任、外包公司負責園區綠化工作的負責人座談，大家就園區綠化工作的諸多問題作了充分的討論。

     3.2園區衛生：在此期間物業將朝陽園保潔外包的兩個保潔公司調整為一家公司，調整后分別與被調整離開及留下的保潔公司負責人溝通，了解園區保潔工作具體情況與問題。

     3.3園區規劃：

      3.3.1就關于籃球場后面的圍墻拆除后移籃球場議題與物業溝通。鑒于此事關鍵在于根據朝陽園業主大會議事規則中6-4-5條的規定，改建、重建建筑物及附屬設施需全體業主表決并雙過半方可，此議題可通過下次表決解決。

      3.3.2關于園區南側圍墻外擴一事，開發商已出示建委通過的圖紙，朝陽園一、二期的規劃線與現有圍墻相符。

     3．4園區養犬：由于正值奧運，本時段此工作基本擱置，但業主投訴極多，此問題已成為影響園區和諧的主要問題。

    四、本季度業委會辦公費用支出情況匯報 

    1．召開第二屆業主大會印制書面意見函1600份 3600元

    2．業主投票快遞費 130元

    3．領辦公用品：a4復印紙2包 47元

    磁珠30個 12元

    注：3#b1公告欄玻璃窗本月22日前一直未安鎖，無鎖期間公告欄內的磁珠經常丟失。

      五、下季度業委會工作計劃

    隨著《朝陽園物業管理臨時委托服務協議》議案的通過，開始針對各項具體工作督促物業盡快實施：

    1、與物業公司正式簽約后，督促物業加強園區管理，保持并進一步提高園區服務品質和質量。

    2、為保證業主的正常生活以及園區各項工作的正常運行，針對園區部分業主欠繳物業費的問題，將配合物業開始催繳宣傳及收繳工作。（全體委員）

    3、開始啟動撰寫全面、具體、正式的物業管理委托合同。（葛啟明、朱麗君）

    4、按計劃開始對物業管理處的財務進行審計監督工作，目標是針對業主關注的熱點問題每月專項監督。（趙莉）

共2頁,當前第1頁1

    5、加強對物業服務工作的具體監督，督促物業年底之前出臺底商管理方案。（駱志華）

    6、加強對停車場的監管，并督促物業盡快完善車場的監視攝像系統的安裝調試。在園區和樓內優化現有安保方案和設施，并盡快研究在安保盲區架設圖像采集設備的可行性。（呂洪全）

    7、園區的整體綠化工作計劃在明年三月開始全面展開。在此之前，準備約請物業、綠化公司、園區一些從事綠化工作的業主，針對園區綠化工作存在的問題，討論、制定相應整改方案。加強對園區綠化、保潔工作的監督。（王潔）

    8、衛生工作計劃近期在園區公布衛生保潔標準，要求物業建立衛生監督反饋模式。（王潔）

    9、養犬：針對這一園區熱點和棘手難題，要求物業制定切實可行的實施細則，并監督、協助物業實施。（王潔）

    希望園區業主一如既往地對業委會的工作理解、支持，讓朝陽園真正成為首選宜居的和諧之區。讓我們一起努力。

     朝陽園業主委員會輪值執行主任

           趙莉

     2009年10月 20 日

   

第7篇：物業管理規劃方案范文

關鍵詞：物業管理；早期介入；意見；建議

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-00-01

隨著住房制度改革和城市建設熱潮的推動，我國物業管理行業迅猛發展。物業管理對改善居民生活環境，促進不動產保值增值，構建和諧社區起著重要的作用。但從目前我國物業管理行業的發展情況來看，物業管理僅僅作為房地產行業的服務終端，在房屋建成或投入使用后才交付物業企業。物業管理的首要環節――物業早期介入未被引起足夠的重視。

一、物業管理早期介入的含義

“物業管理早期介入”是指物業管理企業在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主（使用人）及物業管理的角度，提出一些合理化建議，使建成的物業最大限度地滿足業主（使用人）和物業管理的需求。

二、物業早期介入的重要性和必要性

一個物業項目的建設，大致分為“立項-建設-竣工-物業前期管理”幾個階段。從表面上看，物業管理是項目竣工驗收之后交付物業企業使用管理的階段。因此，物業管理企業只要在物業交付使用時介入即可。然而從多年實踐經驗來看，物業管理并非如此簡單。物業管理涉及面非常廣，時效性非常長，從環境綠化、通訊設施到水電安裝、電梯消防等等，從接管驗收到物業建筑終結，是一個非常繁雜的系統工程。 建設單位通過投資決策、規劃設計、施工建設形成物業，物業企業對其進行使用、維修、養護和管理。建設單位對物業進行的是硬件建設，物業企業對物業進行的是軟件管理，兩者雖有區別但又相互聯系，其目的都是為了滿足業主的需求，使建成的項目經濟效益最大化。 因此，物業早期介入無論是對建設單位是物業企業、業主（使用人）都是非常重要和必要的。

（一）優化設計、完善細節

在實際工作中，由于建設單位、規化設計人員缺乏物業專業知識和管理經驗，甚至只是為了節約成本，使建成后的物業存在很多矛盾和漏洞，如停車位不足，園林綠化設計不合理，未配建物業用房等等，不僅影響了業主（使用人）的正常生活，還增加了物業管理的難度和強度。即使后期物業企業想盡辦法予以彌補，也很難彌補物業規劃設計階段的缺陷。如果物業企業早期介入，從業主（使用人）及日后管理的角度，對房屋設計和功能配置、設備選型和材料選用，公用設施配套等方面提出合理建議，不僅有利于物業企業的管理而且可以在最大程度上滿足業主（使用人）的需求。

（二）提高工程質量，維護三方益利

建設施工階段是整個物業項目的關健時期，建設單位把主要精力放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。盡管建設單位的本意也是希望能夠保證工程質量，使建成的物業達到優良工程的目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工程的全面監控。如：很多物業項目由于工程質量的缺陷，常常出現屋面漏水或者墻體裂縫等問題。物業企業通過早期介入，利用自身優勢，從全體業主利益出發，幫助建設單位加強工程質量，及時發現建設施工過程的缺陷，使工程質量問題在施工過程中及時得到解決。這樣不僅提升物業品質，更維護了建設單位、業主（使用人）以及物業企業三方利益。

（三）了解物業情況，為后期管理做好充分準備

物業企業通過早期介入，全過程的現場跟蹤，充分了解所管物業的相關情況，可以在日后的管理中做到心中有數，“對癥下藥”。同時，利用早期介入，物業企業能有事實、有根據、較準確地進行財務預算分析，制訂物業管理的服務方案、各項規章制度，開展人員招聘、崗位培訓，為物業移交后各項工作的順利開展作好充分準備。

（四）提升物業價值，促進房屋銷售

我國房地產業經過多年的發展，以抓建設為主的傳統已不再適應社會和市場的需求，一些有遠見的建設單位已逐漸轉變觀念，更注重綜合開發。他們需要物業早期介入，保證項目設計合理、質量優良。在銷售時，開發商與物業周密策劃，站在業主（使用人）的角度，制定出新穎、實用、合理的物業服務方案，以高品質、專業化的物業服務，贏得客戶，促進房屋銷售，實際中也收到了很好的市場回報。

三、對物業早期介入的一些意見和建議

（一）健全法律法規

隨著對物業管理早期介入的深入探索與研究，業內人士普遍認為物業管理早期介入越早越好，但目前我國現有的物業管理法律法規，對物業管理早期介入沒有明確的規定，未制定出相應的運作標準及程序。建議國家能盡早制定出臺相應的法律法規，使物業管理早期介入有法可依。

（二）轉變觀念、提高認識

我國物業管理起步較晚，對物業管理早期介入的觀念和認識還未轉變普及。一方面建設單位認識片面，急功近利，只顧及目前市場情況，不考慮市場發展、消費者需求等變化因素，認為早期介入只會增加投資成本，影響工作效率；另一方面物業企業認為早期介入無償投入，建設單位不付費，業主不會買單，且按相關法律法規要求，物業交付使用后，業主大會擁有“選聘物業服務企業的權利”，也就是說物業企業即使進行早期介入并不等于取得了管理權。種種原因使得建設單位與物業企業對早期介入的積極性、主動性不高，早期介入推進困難。因此，建設單位和物業企業均需轉變觀念，提高認識，足夠重視早期介入的實際意義。

（三）注重培養人才

第8篇：物業管理規劃方案范文

為進一步加強社區物業管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環境，促進城市經濟和社會事業發展，根據國務院《物業管理條例》和省有關規定，結合我市實際情況，提出以下意見。

一、統一思想，充分認識加強社區物業管理工作的重要性

物業管理是業主委員會代表業主通過選聘物業管理企業，由業主委員會與物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。社區物業管理作為城市管理工作的重要組成部分，其涵蓋了從居民區到工業、商業、公益事業等各類物業項目的管理內容。近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，舊區環境綜合整治和新區建設齊頭并進，城市面貌發生了很大的變化，社區物業管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區物業管理，有利于城市經濟的持續健康發展，提高城市品味；有利于保持和改善市民工作和生活的環境；有利于提高經營城市水平、促進城市房地產的保值增值；有利于增加就業崗位、維護社區秩序、營造和諧社會的良好氛圍。各級政府、各有關部門要樹立和落實科學發展觀，以加強管理、改善環境、營造和諧社會、創建安全城市為目標，以社區環境綜合整治、新住宅小區建設與物業管理同步為重點，堅持尊重現實、便于啟動、落實責任、服務市民的工作原則，全面加強社區物業管理工作，健全長效管理機制，不斷擴大物業管理服務覆蓋面，推動物業管理上水平。

二、理順體制，構筑適合城市發展的社區物業管理工作框架

社區物業管理工作，要按照“縣市區政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，房管部門監督指導，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮社區基層組織的作用，搞好社區基層組織與業主自治組織的共同協作，推進社區物業管理工作。

（一）縣市區人民政府（管委）對本轄區物業管理工作負總責：

1.組織所轄街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區物業管理工作；

2.落實辦事機構，建立縣市區、街道、社區三級物業管理工作體系；

3.落實管理責任，加強本轄區物業管理工作的部署、檢查和督導落實。

（二）街道辦事處負責指導轄區物業管理工作的開展：

1.會同有關部門，科學劃定社區物業管理區域，界定物業服務范圍；

2.組織社區居委會、開發建設單位及有關產權單位，選舉產生各物業管理區域的業主委員會；

3.指導轄區內能夠獨立實施物業管理的非住宅項目組建業主委員會和實施物業管理；

4.對已成立業主委員會的物業管理區域和項目進行指導和管理，保障業主委員會的正常運轉及發揮業主自治作用；

5.對轄區物業管理工作進行監督和檢查，協調公安等部門加強對社區物業保安工作的監督和檢查。

（三）社區居委會要指導協調業主委員會，具體組織社區物業管理的實施：

1.組織業主委員會制定業主公約和業主大會議事規則，并簽訂到戶，規范業主和物業管理企業的公共行為；

2.落實物業管理服務項目，聘請有關單位核算成本，提出收費標準和依據，經業主大會通過后，到轄區街道辦事處、當地物價部門和房管部門備案；

3.指導業主委員會選聘物業管理企業或建立群眾性物業服務組織，簽訂物業管理服務合同，組織物業管理實施；

4.督促檢查物業管理企業和物業服務組織，落實管理服務合同，調處管理服務中的矛盾糾紛。

（四）房管部門作為物業管理的行業主管部門，要切實加強行業管理：

1.認真研究當地物業管理發展規劃、發展目標及工作思路，制定相關配套政策，提出工作意見；

2.負責物業管理公共資金的歸集，會同財政等部門安排物業管理公共資金的使用方案，并搞好監督管理和檢查；

3.落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業的檢查、考核和人員培訓工作；

4.監管物業管理企業，調處物業管理重點糾紛案件，規范物業管理服務行為。

三、因地制宜，確定社區物業管理的模式和組織形式

社區物業管理實行等級性或基礎性管理服務。要根據各個區域房屋建設、環境配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定物業管理模式和組織形式。

（一）新建住宅小區。要嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業管理企業實施等級性物業管理。規劃、建設、房管等部門要各司其職，把好新建住宅小區的規劃設計、施工建設、物業管理三道關口。新建住宅小區要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設施交付使用許可制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，建立完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業管理企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。

（二）整治后的舊住宅小區。要根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定各物業管理服務區域；以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業管理企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業管理服務活動。要加大對舊住宅小區的整治力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區，由業主委員會選聘專業物業管理企業按等級實施物業管理服務；對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭，組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內容的基礎性管理服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。力求到2008年底前，物業管理覆蓋到每個社區，基本建立體系健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。

（三）物業管理服務內容與收費標準。物業管理服務內容要區別不同的物業性質和特點，確定管理服務的項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。新建的住宅小區，其管理服務內容和收費標準，根據區域內規劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據物價、房管部門制定的物業管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準。舊住宅小區的物業管理服務內容和收費標準，可采用選項式服務形式，根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與委托的物業管理企業或物業服務組織，簽訂服務合同，并在小區內公布實施。

四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作

（一）規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。建設部門與開發建設單位簽訂房地產開發建設合同中，要明確項目前期物業管理責任。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，預留前期物業管理保證金和物業管理用房，并按規定選聘有資質的物業管理企業，進行前期物業管理。關于前期物業管理的相關規定，由市房管局另行制定。

（二）規范業主委員會的組建和工作運轉。每個物業管理區域都要成立一個業主委員會。各街道辦事處要根據行政組織和業主自治相結合的原則，按照規定的程序，推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及物業管理區域內離退休人員、熱心公益事業人員中推薦人選，主任可由社區居委會成員擔任。業主委員會主要負責召集業主大會、選聘物業管理企業、監督履行物業服務合同、監督實施業主公約等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。街道辦事處要支持業主委員會的工作，業主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。關于業主委員會組建及工作實施的相關規定，由市房管局另行制定。

（三）規范物業相關合同管理工作。一是開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業管理的相關條款，約定房屋交付使用后，物業管理的主要內容、管理服務等級及對應的收費標準。二是業主委員會成立前，開發建設單位要與選聘的物業管理企業簽訂前期物業管理委托合同。三是業主與物業管理企業要依據商品房買賣合同，簽訂前期物業管理服務合同和業主臨時公約，并履行公約。四是業主委員會成立后，應當代表業主與選聘的物業管理企業簽訂正式物業管理服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業主應當根據物業管理服務合同的約定，交納物業管理服務費用。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業管理企業進行督促、催交；經督促仍不交納的，由物業管理企業依法催交。對物業管理企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區居委會調處；調處不成的依法解決。

（四）規范物業服務行為。物業管理企業要依據服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。各級房管部門要會同街道辦事處，加強對物業管理企業的監管，建立健全物業管理企業信用檔案制度，認真評定物業管理企業的服務業績和信用程度，并在資質評定和年檢、物業招投標中作為重要條件；要建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，督促物業管理企業整改，切實保障業主合法權益；建立健全物業管理淘汰、退出機制，對物業服務不到位、業主投訴較多的物業管理企業，按有關規定予以處理。

五、明確責任，落實扶持社區物業管理的各項政策

（一）明確管理責任。物業管理企業（服務組織）與城市基礎設施專業管理部門要密切配合，通力協作，嚴格按照責任分工，履行工作職責，共同做好社區物業管理工作。物業管理企業（服務組織）負責物業管理區域內的衛生清掃保潔、花草樹木養護、車輛停放管理以及與物業管理服務合同約定的其他服務項目。各相關專業設施管理部門要做好社區內供電、供水、供暖、燃氣、通訊等基礎設施的管理及服務工作，滿足社區居民的要求。

（二）加強政策扶持。各級各部門要積極扶持社區物業管理工作。凡在住宅小區內批準設置的各類停車場的收費全部劃歸社區，凡批準設置的經營性臨時攤點、早市等收費，相關部門要給予優惠政策，以補充社區物業管理服務費用。勞動保障部門要結合實施“擴大再就業工程”和“完善社會保障體系工程”，給予物業管理從業人員優惠政策。各級房管部門要與有關部門搞好配合，從政策上、業務上加強對物業管理工作的指導，幫助基層解決實際問題。駐社區的各個部門和單位，要支持和參與社區物業管理工作。

（三）落實資金保障。要加大社區物業管理資金的籌集力度。一是堅持“取之于民、用之于民”的原則，在提高市民、業主繳費意識的同時，物業管理企業（服務組織）要加大管理力度，提高物業服務收費率，為社區物業管理服務提供基本保障。二是完善住宅專項維修資金管理使用的相關政策、標準和辦法，依據相關規定將資金管好、用好。三是各級財政部門要加大支持力度，適當安排社區物業管理啟動資金和扶持資金，推動舊城區物業管理的全面開展。舊住宅區內應由城管部門管理的道路、路燈、綠化、環衛等維修、養護費用，仍按原資金渠道解決。

六、加強領導，確保社區物業管理工作健康發展

（一）加強組織領導。社區物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大，各級各有關部門要切實加強領導，加大措施，全力推進。市政府成立社區物業管理工作領導小組（名單附后）。各縣市區也要成立相應機構，把加強社區物業管理作為提升城市管理水平、創建文明城市的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實機構，明確任務，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為社區物業管理工作提供有力保障。

第9篇：物業管理規劃方案范文

    第一條  為了規范本市居住物業的使用、維修和其他管理服務行為，鼓勵發展物業管理企業，維護房屋產權人、使用人和物業管理企業的合法權益，根據國家法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于本市行政區域內的居住物業管理。

    第三條  本辦法所稱居住物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。

    本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

    本辦法所稱物業管理企業，是指接受業主或者小區管委會的委托，根據物業管理服務合同進行專業管理服務的企業。

    第四條  我市新建住宅小區必須實行物業管理，已交付使用的住宅小區和居住區，應創造條件逐步實行物業管理。

    第五條  市房產管理局（以下簡稱市房產局）是本市物業管理的行業主管部門。市房產局會同縣、區人民政府，負責組織實施本辦法。

    規劃、城建、公用、電業、郵電、公安、物價、工商、住房資金管理局等有關部門，按照各自職責，協同實施本辦法。

    街道辦事處、鄉鎮人民政府，對轄區內物業管理進行管理監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。

    第六條  住宅小區和居住區的物業產權人、使用人，有參與物業管理的權利，并有合理使用房屋、公共設施，維護和遵守住宅小區和居住區公共秩序的義務。

    第二章  住宅小區建設與移交

    第七條  市房地產、規劃行政主管部門對住宅小區的建設實行管理與監督。

    第八條  住宅小區的規劃設計方案，必須經市規劃行政主管部門會同有關部門審定，市物業管理行政主管部門應參與審定并簽署意見。

    第九條  房地產開發建設單位進行住宅小區建設，應嚴格按規劃設計標準施工，不得擅自改變規劃設計。確需部分變更的，必須經市國土規劃局審定并征得房產行政主管部門同意。

    第十條  住宅小區竣工后，由市房產局組織區政府和有關部門按國家、省、市有關規定標準進行綜合驗收。

    第十一條  住宅小區的開發建設單位，應在住戶入住前六個月或移交物業管理之前，對住宅小區實行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔。

    第十二條  住宅小區移交管理時，建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列資料：

    （一）住宅小區平面規劃圖，竣工總平面圖；

    （二）房屋設備和配套設施的竣工圖；

    （三）地下管網布置圖；

    （四）住宅小區各類房屋清單；

    （五）出售房屋的產權歸屬和成本核算清單；

    （六）住宅小區公共設施、共用設備及公共場地清單；

    （七）住宅小區樓、棟門牌號編制圖；

    （八）工程質量驗收及其他應提供的資料。

    第十三條  開發建設單位出售商品房，產權單位按房改政策出售公房，均應在售房合同中明確物業管理內容。

    第十四條  住宅小區建設單位自移交管理辦理完畢之日起，不再承擔住宅小區的管理責任。

    第三章  住宅小區管理委員會

    第十五條  住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護住宅小區內房屋產權人和使用人的合法權益、對住宅小區物業實行民主管理的群眾性自治組織。

    第十六條  住宅小區入住率達50％以上時，在房產行政主管部門的指導下，由住宅小區所在街道辦事處組織產權人、使用人代表及有關管理部門舉行住宅小區管委會籌備會議，選舉產生管委會。

    第十七條  管委會成員由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的人員組成。產權人代表在管委會成員中的比例應不低于70％。

    第十八條  管委會每屆任期三年，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處或居委會領導擔任。

    第十九條  管委會享有以下權利：

    （一）制定管委會章程、小區物業管理目標及居住公約；

    （二）決定選聘、續聘或解聘物業管理企業；

    （三）對物業管理企業的各項管理工作的實施及規章制度的執行情況進行監督和檢查；

    （四）審議物業管理企業制定的年度管理計劃和住宅小區物業管理、修繕、服務等重大措施。

    第二十條  管委會履行下列義務：

    （一）維護小區內房屋產權人和使用人的合法權益；

    （二）協助物業管理企業落實各項管理工作；

    （三）接受物業管理行政主管部門的監督和指導；

    （四）及時向有關管理部門和單位反映產權人的意見和要求；

    （五）組織小區達標創優和其他社會公益活動；

    （六）召集和主持產權人大會及有關會議，每年向大會和物業管理行政主管部門報告一次工作。

    第四章  房屋產權人、使用人的權利和義務

    第二十一條  房屋產權人、使用人有以下權利：

    （一）對住宅小區管委會的產生有選舉權和被選舉權；

    （二）對物業管理企業的管理服務活動有提出意見和建議的權利；

    （三）對物業管理企業的管理服務活動有監督的權利。

    第二十二條  房屋產權人、使用人有合理使用房屋、公共設施，維護、遵守住宅小區和居住區公共秩序的義務。

    第二十三條  房屋產權人、使用人不得在住宅小區和居住區內實施下列行為：

    （一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

    （二）占用和損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；

    （三）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；

    （四）侵占綠地、毀壞綠化；

    （五）亂設攤、亂設集貿市場；

    （六）亂倒垃圾、雜物；

    （七）在建筑物和構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

    （八）排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲。

    第五章  物業管理企業

    第二十四條  物業管理企業應是依法成立并能獨立承擔民事責任的法人，從事住宅小區和居住區物業管理及提供社區服務的經營單位。

    第二十五條  物業管理企業依據與管委會簽訂的《住宅小區物業管理合同》，對住宅小區和居住區實施物業管理。物業管理合同須向所在縣、區建設行政主管部門備案。

    第二十六條  物業管理企業對住宅小區和居住區實行專業化管理和綜合性有償服務。

    第二十七條  物業管理企業職責：

    （一）根據本辦法和物業管理合同規定，對住宅小區和居住區實行管理，依法經營；

    （二）管理住宅小區和居住區綜合驗收檔案資料；

    （三）依據房產和公共設施管理的有關規定，制止住宅小區和居住區內的違章和違法行為；

    （四）以“為使用人服務”為宗旨，為使用人提供有償服務，提高居住區的環境效益和社會效益；

    （五）定期向管委會匯報居住區管理工作，接受住宅小區管委會和有關行政管理部門的監督指導；

    （六）按照物業管理合同的規定應履行的其他職責。

    第六章  物業維護與管理

    第二十八條  住宅小區和居住區內的單位和個人應愛護小區內房屋、公共設施與環境，不得有違反《撫順市城鎮房產管理暫行辦法》或其他法律、法規的行為。

    第二十九條  住宅小區和居住區物業維修管理的內容：

    （一）維修、養護住宅小區和居住區內的房屋及共用水箱、電梯等附屬設施；

    （二）維修、養護住宅小區和居住區內的安全防范設施和庭院線以內的道路；

    （三）養護住宅小區和居住區內的花草樹木，維護園林小品和其他園林設施；

    （四）住宅小區和居住區內環境衛生的清掃，公廁保潔和維護環衛設施；

    （五）維護住宅小區內交通秩序；

    （六）協助公安部門負責住宅小區內治安保衛工作，落實防范措施；

    （七）法律、法規、規章規定及其他應做好的管理工作。

    前款（一）項中房屋戶門以內部位的維修費用由產權人承擔，房屋共用部位維修費用屬購買商品房的由產權人承擔；屬房改購買公房的，從住宅維修基金中列支，不足部分由產權人分擔。（二）至（六）項中維修和養護費用從住宅區基礎設施維修費、物業管理服務費中列支。

    第三十條  住宅小區和居住區內公用設施的維修管理按有關規定劃分維修責任。

    第三十一條  各專業管理部門在審批住宅小區和居住區內改變房屋使用用途和經營項目、工程項目及維修住宅小區和居住區設施、設備時，應與住宅小區和居住區管委會、物業管理企業溝通，對因施工破壞的住宅小區和居住區環境應在工程結束時修復，否則應予賠償損失。

    第七章  成立物業管理企業的政策規定

    第三十二條  凡成立物業管理企業，可按所管房屋面積每平方米5元的標準，向金融部門申請貼息貸款。該貸款作為物業管理企業的啟動資金，由物業管理企業逐年償還或在解除物業管理合同時一次性償還。

    第三十三條  物業管理企業在舊小區興建辦公用房和維修用房，免收土地出讓金，興建商服用房的，減半征收土地出讓金。

    第三十四條  物業管理企業安排下崗職工、失業人員，勞動部門減半收取勞動力管理費三年。

    第三十五條  物業管理企業經地方稅務部門審批，免征企業所得稅三年。

    第三十六條  企業房管部門轉制成立物業企業的，原從事房產管理的人員，第一年保留原工資，第二年保留80％的工資，第三年保留50％的工資，第四年以后自收自支。

    第三十七條  黨政機關、事業單位人員領辦物業管理企業，其本人享受留原職級、停職留薪三年待遇。

    鼓勵開發企業成立物業管理企業。

    第八章  管理經費和專用房屋

    第三十八條  開發建設單位在移交住宅小區時，以成本價向管委會提供物業管理用房。具體標準：

    （一）建筑面積2萬－5萬平方米的為60－80平方米；

    （二）建筑面積5萬－10萬平方米的為80－100平方米；

    （三）建筑面積10萬平方米以上的為120－150平方米；

    （四）開發建筑面積不夠上述標準的，開發建設單位按規劃商品房面積每平方米3元的標準，一次性將款劃撥給房產行政主管部門，由房產行政主管部門統一安排使用。

    第三十九條  住宅小區和居住區內的產權人和使用人，按物價局核定的收費標準向物業管理企業交納物業管理服務費。

    第四十條  從房改售房款總額中提取10％的資金，作為原有住宅小區綜合整治的專項費用，由各區政府、住宅小區產權單位提出小區綜合整治規劃設計方案，報經市規劃行政主管部門和市房產行政主管部門審批實施。各小區產權單位或管理單位按小區綜合整治進度列出資金使用計劃，報市房產行政主管部門審批，由住房資金管理局審查撥款，并由市財政局、市房產行政主管部門、住房資金管理部門和規劃行政主管部門監督檢查其資金使用情況和驗收綜合整治項目。達到物業管理條件的，實行物業管理。

    對已建成的住宅小區，在規劃條件允許的情況下，由市規劃行政主管部門會同市房產行政主管部門等，審批興建一批商服用房和辦公用房，提供給物業管理企業使用，其建設資金由住宅小區產權單位或物業管理企業自籌解決。

    第四十一條  企業自管住宅小區，應實行符合企業特點的管理模式，暫不具備物業管理條件的企業，應按國家、省、市有關住宅小區的標準和規定進行管理，逐步創造條件實行物業管理。

    第四十二條  產權人、使用人應按所受物業服務的項目向物業管理企業交付物業管理服務費。

    物業管理服務收費應當根據所提供服務性質、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

    為使用人提供的公共衛生清潔、公共設施的維修、保養以及保安等，實行政府定價或政府指導價。

    為使用人提供的特約服務，除物價部門規定的統一收費標準外，經營者自行定價。

    住宅小區和居住區物業管理服務收費按《遼寧省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（遼價發〔1997〕25號文）執行。

    第四十三條  住宅小區和居住區物業管理單位向使用人收取物業管理服務費標準，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后，以獨立小區為單位核定。

    第四十四條  住宅小區和居住區物業維修基金的提取和共用部位、共用設備維修費的交納，按《撫順市市區公有住房售后管理實施細則（試行）》（撫政發〔1997〕30號文）執行。

    第四十五條  住宅小區和居住區內各項管理經費的收支情況，每半年向產權人、使用人張榜公布一次，接受產權人、使用人的監督。

    第九章  獎勵與處罰

    第四十六條  住宅小區和居住區物業管理工作應按《全國優秀住宅小區管理標準》、《遼寧省優秀住宅小區物業管理標準》定期進行檢查評比，對評為國家、省級的優秀住宅小區由市人民政府予以表彰或獎勵。

    第四十七條  新建成的住宅小區，未經綜合驗收或驗收不合格開發建設單位擅自配戶的，由市房產行政主管部門責令限期完善，在其未完善之前，不審批新的開發項目。情節嚴重的，可處10－30萬元罰款，直至依法吊銷其開發企業資質證書。

    第四十八條  對違反《撫順市城鎮房產管理暫行辦法》的，物業管理企業有權予以制止，并要求其限期改正和賠償損失；情節嚴重的，交有關部門按照有關規定給予行政處罰。

    第四十九條  對無故拒交各項費用的住戶，物業管理企業可要求其限期交納，并按規定收取滯納金；逾期仍不交納的，物業管理企業可向人民法院起訴追繳。

    第五十條  物業管理企業違反本辦法有下列行為之一的，由管委會制止、限期改正或要求賠償損失：

    （一）對物業維修養護不及時的；

    （二）管理制度不健全、管理混亂的；

    （三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

    （四）擅自將管理費用挪作他用的；

    （五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設施、設備用途的；

    （六）違反物業管理合同約定的其他行為。

    第五十一條  開發建設或經營管理單位在管委會未成立前不按規定管理住宅小區或未按規定向管委會移交住宅小區，未移交專用房和拒交住宅小區基礎設施維修費的，由市房產行政主管部門責令其限期履行；逾期仍不履行的，市房產行政主管部門可申請人民法院強制執行。