土地用途變更的法律依據精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地用途變更的法律依據主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地用途變更的法律依據范文

一、土地登記檔案的一般特性

土地登記檔案是土地登記制度（亦是法律制度）的一種體現。它是土地管理部門代表政府依據國家的法律、法規，遵循有關法定程序所建立的反映有關土地位置、面積、用途、使用條件等情況的圖紙、簿冊等文件材料。它具有區域性、政策性、公正性、可變性等不同于其它專業性檔案的特性。

1、區域性?！锻恋氐怯浺巹t》第四條"土地登記以縣級行政區為單位組織進行。"顯然，土地登記具有極其鮮明的區域性。土地登記的兩個主要內容：一是土地權屬的狀況；二是相鄰宗地的相互關系。也就是說：土地登記檔案是在基層土地管理部門實際工作中形成，按照區域特定編碼而整理裝訂成卷的。

2、政策性。土地是人類賴以生存和發展的基礎。對土地所有權和使用權做出確定的檔案資料，都是經過土地管理人員，嚴格按照一定的法律程序，依據國家不同歷史時期有關土地政策、法規，在工作中運用的結果。也可以說，它是不同時期國家關于土地政策在實踐中具體真實的記錄。

3、公正性。土地登記檔案必須有申請人、相關人和經辦人表達正確意見的書面形式的載體。由土地權利人主動向土地管理機關申請，經土地管理工作者權屬調查、實地測量，其結果以公示的方式并由審核機關核準終結。

4、可變性。與其他檔案文件資料不同，土地登記文件資料中的一部分需隨著土地權屬和主要用途的變更而經常變化。如土地登記卡，地籍二底圖等這些文件、圖冊資料的內容，要在變更土地登記中不斷變化，如不及時更改已經發生的土地登記文件資料，將使國家多年投入大量的人力、物力、財力所形成的地籍資料失去準確性和保存價值這一特點，決定了其特殊的管理方法。

5、產權的不可移動性。土地作為一種固定財產，其土地權利人不可能像對其他商品那樣隨意搬遷，移動。檔案中將土地權利的主、客體內容記錄在冊，土地權利人所取得的所有權、使用權及他項權利只能在依法確定的范圍內行使自，不能隨意向周圍（四至）相鄰宗地實施主觀意向。

二、土地登記檔案的管理措施

（一）應提倡規范化統一管理。

隨著土地出讓數量增多和房地產業務的迅速發展，以土地使用權轉讓、出租、抵押為主要內容的變更土地登記數目逐年增加，如果不盡快對土地登記檔案實行規范統一管理，十幾年所建立起來的地籍調查成果將失去意義和價值，后果將是不堪設想。規范、統一管理是當務之急。1、原國家土地管理明文規定，土地檔案的業務管理，由市（縣）級以上檔案局、館，進行直接的業務監督，指導。

2、土地登記文件資料管理，由負責土地登記工作的業務部門完成。在進行土地登記文件資料更新時，由負責土地登記工作的業務主管部門向檔案室辦理借閱手續，然后根據變更土地申請和調查，核實的結果在有關的登記文件資料上作相應的更新。待更新工作結束后，將整理的卷宗移交檔案室存檔。土地登記文件資料更新工作是一項經常性的工作，必須建立和健全檔案更新制度，履行更新審批手續。

3、專業技術資料的更新，按照《地籍調查規程》技術要求，以行政轄區為單位，按街道、街坊、宗地進行編號，建立檔案檢索合帳，使轄區內每一宗地均有戶頭，每一次交易就辦理一次登記。對其變更的宗地，按變更地籍調查要求編號。此方法對于初始土地登記檔案及變更（包括權利人多次變更）均可在一個地號內便可檢索到，對每變更一個土地權利人，在變更前案卷上，加蓋注銷印章，并在相應的卡、冊及檢索臺帳中注名宗地的去向、編號。這樣能夠及時準確地反映一塊土地的歷史演變過程的文字和圖冊記載。政府通過辦理土地登記，審核房地產交易的合法性、規范性，依法辦理土地登記手續等，對房地產市場實施有效的監督、管理，并使之規范化。

（二）注重現代化管理手段。

隨著社會主義市場經濟體制及房地交易市場的良好發展趨勢，以加入世貿組織為契機，以更加全面、科學、快捷、準確的土地檔案資料，為社會主義經濟發展和檔案管理事業提供有利的支持和更加優質的服務，以增強全民依法使用土地的自覺性，提高土地資料的合法性、權威性和知名度。

首先要建立和完善檔案管理現代化制度，制定相應的專業化標準；二要改善檔案管理設施，增加經濟投入，改變過去管理人員簡單機械提取、存放檔案，以減輕勞動強度，提高工作效率；三要積極開發應用軟件，使信息化、網絡化在基層檔案管理中得到廣泛應用，使土地檔案管理真正適應經濟發展的需要，把地籍檔案的價值和管理功能充分發揮出來，做到取之于社會，服務于社會。

第2篇：土地用途變更的法律依據范文

1.1 城鎮地籍的特性

城鎮地籍的對象是城市和建制鎮的建成區的土地,以及獨立于城鎮以外的工礦企業、鐵路、交通等的用地。作為地籍中的一個類別,城鎮地籍具有地籍自身的一些特性,如空間性、法律性、精確性和連續性等特點。

(1)地籍的空間性。地籍的空間性是由土地的空間特點所決定的。土地的數量、質量都具有空間分布的特點。在一定的空間范圍內,地界的變動,必然帶來土地使用面積的改變,同時,各種地類界線的變動,也一定會帶來各類面積的增減。所以,地籍的內容不僅記載在簿冊上,同時還要標繪在圖紙上,并力求做到圖與簿冊的一致性。

(2)地籍的法律性。地籍的法律性體現了地籍圖冊資料的可靠性,如地籍圖上的界址點、界址線的位置和地籍簿上的權屬記載及其面積的登記等都應有法律依據,甚至有關的法律憑證還是地籍的必要組成部分。

(3)地籍的精確性。地籍的原始資料和變更資料一般都要通過實地調查取得,同時還要運用先進的測繪和計算方面的科學技術手段,用以保證地籍數據的精確性。

(4)地籍資料的連續性。社會生產的發展和建設規模的擴大,以及土地權屬的變更,都會使地籍數據失實。所以,地籍信息不是靜態的,而是必須要經常更新,保持資料的記載和數據統計的連續性,否則難以反映它的現勢性。

1.2 城鎮地籍的功能

建立地籍的目的不同,相應的功能也不盡相同。最初建立地籍的目的是為課稅服務的,因此它主要反映的是納稅人的有關姓名、地址和納稅單位的土地面積以及為確定稅率所需的土地等級等。隨著經濟的發展,土地買賣日益頻繁和公開化,促使稅收地籍向產權地籍(亦稱為法律地籍)發展。于是,產權地籍的最主要功能是保護土地所有者、使用者的合法權益和防止土地投機?，F代地籍(亦稱為多用途地籍)是稅收地籍和產權地籍的進一步發展。其目的不僅是為課稅或產權登記服務,更重要的是為政府部門制定土地開發利用計劃、經濟發展目標、土地管理政策、環境保護政策、土地使用制度等宏觀決策提供基礎資料和科學依據。

概括起來,地籍具有以下功能。

(1)地理。由于應用現代測量技術的緣故,在統一的坐標系內,地籍所包含的地籍圖集和相關的幾何數據,不但精確地表達了一塊地(包括附著物)的空間位置,而且還精確而完整地表達了所有地塊之間在空間上的相互關系,地籍所具有的能提供地塊空間關系的能力,稱之為地理。這種功能是實現地籍多用途的重要原因之一。

(2)經濟功能。該項功能最明顯的表現莫過于用于土地稅費的征收,這是地籍最古老的目的,也是地籍產生的最初原因。利用地籍提供的土地及附著物的位置、面積、用途、等級和土地所有權、使用權狀況,結合國家和地方的有關法律、法規,為以土地及其附著物為標的物的經濟活動(如土地的有償出讓、轉讓,土地和房地產稅費的征收,防止房地產市場的投機等)提供準確、可靠的基礎資料。

(3)產權保護功能。地籍調查和管理是國家政策支持下的依法行為,所形成的地籍信息具有空間性、法律性、精確性、現勢性等特征。因而,使地籍能為在以土地及其附著物為標的物的產權活動(比如調處土地爭執,恢復界址,確認地權;房地產的認定、買賣、租賃及其形式的轉讓:解決房地產爭端和處理房地產交易過程中出現的某些不公現象等)中提供法律性的證明材料,保護土地所有者和上地使用者的合法權益,避免土地產權糾紛。

2變更地籍調查的特點

變更地籍調查是指在初始地籍調查之后,為適應目常地籍管理的需要,使地籍資料保持現勢性而進行的土地權屬及其界址點、線的變更調查。通過變更地籍調查,不僅可以使地籍資料保持現勢性,還可以使地籍成果提高精度、逐步完善。其具體意義如下。

(1)可使實地界址點位逐步得到充分考慮的檢查、補置、更正。

(2)使地籍資料中的文字部分,逐步得到核實、更正、補充。

(3)逐步消除原地籍資料中可能存在的差錯。

(4)使地籍測量成果的質量逐步提高。隨著土地使用權的變更,要逐步用高精度的變更測量成果替代原有精度較低的成果,使地籍資料跟上社會經濟的發展,使它總能滿足新的社會需求。

根據界址點線的變化情況,變更地籍調查主要分為宗地合并、分割、邊界調整時更改界址的變更地籍調查和不更改界址的變更地籍調查兩種。不更改的變更地籍調查的主要內容有。

(1)恢復界址點、線。例如,為了使新建筑物不超越界線,為了處理土地權屬糾紛,就要恢復界址點、線。(2)精確測量界址點的坐標。(3)精確測算宗地的面積。這通常是為了轉讓、抵押等土地經濟活動的需要。(4)宗地出讓、轉讓、抵押、出租等活動時的復核性調查。

一般說來,變更地籍調查是變更土地登記和經常土地統計的主要組成部分。如變更登記的內容不涉及界址的變更,并且該宗地原有地籍資料是用解析法測量的,則經地籍管理部門負責人同意后,允許不進行變更地籍測量,而沿用原有的資料。

整體上來看,變更地籍調查方法、原理與初始地籍調查基本相同,但又有其自身獨有的特點。

(1)目標明確、分散、發生頻繁、調查范圍小。(2)政策性強、精度要求高。(3)變更同步、手續連續。進行了變更測量后,與本宗地有關的表、冊、證、圖均需進行變。(4)任務緊急,程序連貫。

3變更地籍調查的準備

變更地籍調查的要求與初始地籍調查相同。變更地籍測量前必須充分檢核有關宗地界址點點位,并利用當時已有的高精度儀器,實測變更后宗地界址點坐標。所以,進行變更地籍調查之前應準備下述主要資料。

(1)變更土地登記申請書。(2)原有地籍圖的復制件。(3)本宗地及鄰宗地的原有地籍調查表的復制件(包括宗地草圖)。(4)有關界址點的坐標。(5)必要的變更數據的準備,如宗地分割時放樣元素的計算。(6)變更地籍調查表、法人代表身份證明書及指界委托書。(7)本宗地附近測量控制點成果,如坐標、點的標記或點位說明、控制點網圖。

4南寧城鎮變更地籍調查實施方法

變更地籍的實地調查包括變更地籍的權屬調查和變更地籍測量。

4.1 變更地籍的權屬調查

變更地籍的權屬調查的基本原則和方法與初始地籍的權屬調查基本相同,變更地籍的權屬調查是依據土地權屬變更的形式和內容而進行的。當前土地權屬變更主要有以下幾種。

(l)征用集體土地。(2)劃撥國有土地。(3)出讓、轉讓國有土地使用權。(4)繼承土地使用權。(5)交換土地使用權。(6)收回國有土地使用權。(7)承包集體或國有土地使用權。(8)土地分割。(9)土地合并。(10)土地權利人更名。(11)城市改造拆遷。(12)土地權屬界址調整。

此外,還有已設定的他項權利的變更,如抵押、出租等。在變更地籍的權屬調查中,應著重檢查和核實以下內容。

（1)檢查本宗地及鄰宗地指界人的身份。（2)檢查變更原因是否與申請書上的一致。（3)全面復核原地籍調查表中的內容是否與實地新情況一致。

4.2 變更地籍測量

變更地籍測量是在變更權屬調查的基礎上進行的,是為確定依法變更后的土地權屬界址、宗地形狀、面積及使用情況而進行的測繪工作。包括更改界址的測量和不更改界址測量。在工作程序上,可分兩步進行,一是界址點、線的檢查;二是進行變更測量,其具體方法如下。

4.2.1 更改界址的變更地籍測量

(1)原界址點有坐標。

1）界址點檢查。

①這項工作主要是利用界址調查表中界址標志和宗地草圖來進行。檢查內容包括:檢視界標是否完好,復量各勘丈值,檢查它們與原勘丈值是否相等。按不同情況分別處理如下。

如果界址占丟失,則應利用其坐標放樣出它的原始位置,再用宗地草圖上的勘丈值檢查,然后取得有關指界人同意后埋設新界標;如果放樣結果與原勘丈值檢查結果不符,則應查明原因后處理;如果發生分歧,則不應急于做出結論,宜按“有爭論界址”處理:設立臨時標志、丈量有關數據、記載各權利人的主張。如果各方對所記錄的內容無異議,則簽名蓋章。

②若檢查界址點與鄰近界址點間或與鄰近地物點間的距離與原記錄不符,則應分析原因按不同情況處理。

如果對原勘丈數據有把握肯定是明顯錯誤的,則可以修改。

如果檢查值與原勘丈值的差數超限,經分析這是由于原勘丈值精度低造成的,則可用紅線劃去原數據,寫上新數據;如果不超限,則保留原數據。

如果分析結果是標石有所移動,則應使其復位。

2)變更測量。

①宗地分割及調整邊界時,可按預先準備好的放樣數據,測設新界址點的位置,設立界標;也允許在有關方面同意的情況下,先設置界標,然后用解析法測量界標的坐標。在變更界址調查表(包括宗地草圖)中注明做出修改。

②合并宗地及邊界調整時,要銷毀不再需要的界標,并在原界址調查表(包括宗地草圖)復制件中,用紅筆劃有關點或線。

(2)原界址點沒有坐標。

1)檢查界址點。

①界址點丟失的處理。

利用原栓距及相鄰界址點間距、界址標示,在實地恢復界址點位,設立新界標。

②檢查勘丈值與原勘丈值不符時的處理。

分析判明原因,然后針對不同情況,如果勘丈值明顯有錯、原勘丈值精度低、標石有所移動移動等給予相應的處理。也可先實測全部界址點坐標,然后進行界址變更。

2)變更測量。

①宗地分割或邊界調整時,可按預先準備好的放樣數據,測設界址點的位置埋設標志;也可以在有關方面同意的情況下先埋設標志,再測量界址點的坐標。②宗地合并及邊界調整時,要銷毀不再需要的界標,并在界址資料中相相應的修改。

4.2.2 不更改界址的變更地籍測量

(1)界址點的檢查。

包括界址點位檢查,以及用原勘丈值檢查界址標志是否移動。具體內容同“更改界址的變更界址測量”。

(2)變更測量。

一般是用當時已有的高精度儀器,實測宗地界址點坐標。具體內容除沒有分割、邊界調整及合并宗地時設置新界址點及銷毀不再需要界址點的工作外,其他與“更改界址的變更界址測量”基本相同。

5結語

本文分析研究了城鎮變更地籍調查的相關流程和方法,相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

參考文獻

[1] 王鳴飛.城鎮地籍管理信息系統的分析與研究[J].江蘇測繪,1996(3):2～7.

第3篇：土地用途變更的法律依據范文

    [關鍵詞]城中村改造;土地產權;房屋拆遷

    一、城中村改造問題的提出

    (一)基本概念

    廣義而言,城中村是指農村的土地已納入城市總體規劃發展區內,且農業用地很少或沒有,居民也基本上屬于非農化的村落;狹義而言,城中村特指那些農地與居民早已非農化,村莊也已經轉制為城市建設,只是習慣上仍稱為村的社區部落。本文指涉的城中村包含上述兩層意思。居民職業結構與生存方式的主要指標已完成向城市社區的轉型,但在基本素質上仍缺乏城市社區的內涵特征。

    城中村普遍存在基礎設施薄弱、建設混亂、環境惡劣、治安復雜等問題,影響了城市化進程的推進、城市整體功能的發揮和城市綜合競爭力的提升,為此,城中村常被形容為城市健康軀體上的“毒瘤”。政府出于公共利益的需要,調整城市規劃,擴充城市的區域空間,將城郊的農村納入統一管理,這是城中村改造的最直接原因。改造城中村,使其擺脫自身發展的惡性循環并與周邊城市環境銜接,已成為刻不容緩的任務。

    (二)深圳城中村的歷史、現狀、特點和改造目標、難點

    早在1992年,深圳特區內的羅湖、福田、南山區便進行了城市化改造,173個自然村的4萬農民改變身份成為“城里人”;11年后的2003年,深圳開始了第二次城市化,截止到2004年底,寶安、龍崗兩區的27萬農民也全部“洗腳上田”,變成城市居民。深圳成為全國第一個沒有農村的城市。

    2005年11月9日,《深圳市城中村(舊村)改造總體綱要(2005—2010)》正式出臺。在綱要中,未來5年改造的目標是:特區內城中村的拆除重建規模達到總量的20%,特區外拆除重建規模達到總量的5%,5年城中村改造控制的總量為拆除建筑面積1150萬平方米,重建建筑面積2590萬平方米,綜合整治建筑面積3370萬平方米,推動特區內外一體化建設。改造中會出現5大難點:一是改造規模龐大,任務艱巨;二是拆遷補償難,法律規定不完善;三是違建改造矛盾突出;四是產權和租賃期限模糊,難理清;五是部分房屋產權人聯系難。

    二、城中村改造中遇到的法律缺陷

    (一)城中村土地的產權障礙

    根據我國現行法律,城市所有土地的產權歸國家所有,而農村和城郊土地的產權歸集體所有,在城市化的過程中,國家可以征用作為農民生產資料的農用地,但難以征用作為農民生活資料的宅基地。城中村改造的最根本障礙就在于這種二元土地制度。

    (二)城中村土地流轉舉步維艱

    在那些土地沒有完全國有化的城中村,集體土地和宅基地的流轉非常困難。隨著農村經濟的不斷發展,城中村產業結構和農民就業結構發生變化,許多勞動力轉移到非農產業,隨時會有失業的風險。集體土地負擔著經濟與保障的雙重職能,如果難以流轉,大量的土地資源,或利用率低下,或由于拋荒而浪費,同時勞動力也得不到有效配置。

    (三)集體土地所有權征用制度的缺陷

    加快城市化進程遇到的首要問題是土地所有形式的改變,由此產生土地征用問題。在我國,集體土地征用制度存在諸如土地征用權濫用、征地補償范圍過窄、標準過低、征用程序不嚴格不民主等一系列問題,這無不與土地征用法律法規不完善和土地征用管理不當有關。

    (四)城中村改造中房屋拆遷補償的法律盲點

    城中村改造中最復雜、最關鍵的是集體土地上房屋拆遷及相應補償問題,目前還沒有一個獨立完整的集體土地上的房屋拆遷安置補償的國家級大法。拆遷是在城市規劃區內還是城市規劃區外,其法律意義是不同的。比較棘手的問題是,城市規劃區內城中村的集體所有土地上的房屋拆遷活動,是適用《拆遷條例》還是適用《土管法》的規定存在爭議。適用的法律不同,補償標準、當事人的權利和義務也會不同。

    (五)城中村違法建筑拆除的困境

    違法建筑的原因很多,但最關鍵的兩個因素是產權不清和利益驅動。違法建筑往往處于城中村內經濟繁華的樞紐地帶,投資少、經濟效益好,村民、投資者以及基層單位、公職人員通過違法建筑牟取了經濟利益,甚至形成了利益同盟,對制止違法建筑形成巨大的阻力。另一方面,違法建筑的產權混亂,如果承認違法建筑的產權,則鼓勵了違法行為,引發新的搶建風;不承認產權,考慮到法律依據不足及違法行為的普遍性,對已經存在的違法建筑難以強制拆除,令改造無所適從。政府的這種兩難境地也為違法建筑的迅速膨脹培養了土壤。到2000年,深圳市各種違法建筑達1.21億平方米,占全市建筑總面積的1/3多。

    (六)深圳市龍崗區舊改模式和法律盲點

    在過去的4—5年里,深圳市龍崗區舊城改造的速度可稱得上摧枯拉朽、勢不可擋,尤其是單體項目的改造規模超過深圳其他幾個行政區。但龍崗舊改模式在操作推廣時也遇到法律盲點。《深圳市城中村(舊村)改造暫行規定》(下稱“暫行規定”)推進城中村改造僅限于舊村改造,而龍崗區舊改則包括舊城鎮、舊村及舊工業園三個層面,城中村改造多為綜合整治(穿衣戴帽)與局部相連,涉及的大多是公共利益,比如安全隱患、水電配套等,需要政府投資,而舊城鎮與舊工業園改造則涉及私人利益,改造后多為經營性項目。另外,舊改的拆遷補償法律規定,也很難在短時間在全市范圍統一各方的利益均衡,《暫行規定》的指導標準,也僅僅針對合法且有明晰產權的城中村住宅。

    三、城中村改造中民商事法律問題的解決與司法實務

    (一)城中村改造的核心是土地產權問題

    在現行的土地法律制度框架下,要真正實現農村的城市化,就要使農村的土地能夠在市場上合法地自由流通,實現流通的唯一辦法就是改變集體土地的所有權性質,使其徹底國有化。消除改造的產權障礙,一般只有通過土地征用才能實現,但此種方式將使大多數地方政府陷入不可自拔的財政壓力。筆者通過認真研究現行法律制度后認為,實行集體土地國有化轉制,使村集體通過盤活土地資產獲得改造所需資金,使政府能夠統一、有效地利用土地,不失為一個好辦法。

    1.集體土地國有化轉制。是指集體經濟比較發達、整體建設水平較高的城市周邊地區或城市內部的村鎮在城市化過程中,以農民集體經濟組織成員全部由農民轉為城市居民,并實現撤村改居的過渡為前提,通過行政命令的方式,將原屬農村集體所有的土地整體性、一次性地轉歸為國家所有,并基本不改變原有的土地用途和使用權歸屬,即國有土地派生出的使用權仍由集體經濟組織(股份公司)享有。

    轉制是在現有制度體制下順應城市化發展而出現的一種社會現象,也是一種法律現象,在一定程度上可以說是社會發展相對于法律制度的超前。因為其間涉及重大的財產權屬變更和利益關系協調問題,《土管條例》第2條第(5)項規定應當說是國有化轉制最主要的法律依據。

    2.征用制度與國有化轉制的比較。雖然集體土地國有化轉制與征用最終都是通過政府行政命令、政府公告的方式來實現的,實現方式上都有一定的強制性,但比較而言,兩者仍有較大的區別:一方面,征用是以實現具體的建設項目為目的,以特定的建設用地為特定對象而分片、分期進行的,集體土地國有化轉制具有整體性、一次性的特點,更多的是從城市整體規劃的角度考慮,對具體改造形式和對象,政府并不要求具體的目標;另一方面,征用后的土地用途可能由農用地轉為建設用地,土地使用權也將轉歸建設單位享有,而集體土地轉歸國有時,不改變原土地用途和原土地使用者。

    3.國有化轉制的步驟。研究近些年廣州市和深圳市龍崗區、寶安區的城市化過程,改制范圍內的農村已經基本實現了三個轉變:一是將農村集體經濟組織的全體成員一次性轉為城市居民;二是撤銷原村委建制,以城市社區居委會取而代之;三是將原由村委會管理的集體經濟實體轉制為由集體法人股東持股的股份制企業。這樣,農村土地房產也分三步走,第一步是實現兩個轉變,即農轉非和撤農轉居;第二步是以政府令的形式,將列入轉制范圍的集體土地一次性轉為國有土地;第三步是按轉制后確認土地使用權和房屋所有權的配套規定,對合法的土地使用權人和房屋所有權人核發國有土地使用權證和房產證,對取得合法權屬證明的土地、房產在繳納相應的稅費后,允許其進入房地產交易市場。

    (二)城中村房屋拆遷補償的法律選擇

    1.法律適用。近年來,全國一些省市陸續出臺的有關拆遷的地方性法規、規章中,可以找到涉及城中村集體土地房屋拆遷的相關內容。歸納起來,基本采用以下三種補償安置辦法的其一或組合:一是“參照法”,即參照城市房屋拆遷進行補償;二是“征地法”,即先將土地變性質征用,再依國有土地上的房屋補償;三是“協商法”,即由拆遷主體和被拆遷主體相互商量決定補償。

    一般認為,對于集體土地上的房屋,因國家建設需要拆除并給予安置補償的,是將集體土地上的房屋作為地上附著物處理的,應使用土地管理的相關法律規范。但筆者持不同看法,借鑒廣州、深圳等地的做法,將上述后兩種辦法組合使用,其中“征地法”應改成以“集體土地國有化轉制”為前提。理由如下:(1)城中村改造的土地問題不能與一般的集體土地征用補償完全等同,土地征用制度是目前集體土地轉為國有的唯一系統化制度,而國家對集體土地國有化轉制只有框架性規定。相比之下,轉制的適用范圍更狹窄一些,必須符合《土管條例》第2條的規定。(2)補償程度有差別。在土地征用時,《土管法》第47條規定,“征用土地的,按照被征用土地的原用途給予補償。”但對城中村中以房屋為主的農民私有財產拆遷補償卻采取忽略或放任態度,甚至沒有房屋的概念,房屋僅被包含在“附著物”中。該法第47條第4款規定,地上的附著物及青苗補償標準由省、自治區、直轄市規定。這樣轉授權力,結果會導致集體土地征用補償和地上房屋拆遷補償截然分開,政府需要支付兩部分費用。而集體土地轉歸國有時,原則上具有無補償性。由于集體土地的國有化轉制不是為具體建設項目而發生,沒有具體建設單位置于其間,即沒有補償費用的承擔者,并且集體土地在國有化后由原使用者繼續使用,農村集體及其成員一般不會因此得到特別補償。

第4篇：土地用途變更的法律依據范文

一、將變更驗資納入了獨立審計準則的規范范疇

驗資包括設立驗資和變更驗資，但原《驗資公告》并未將變更驗資納入規范范疇，僅規范指南對變更驗資有所涉及。而規范指南不具有法定約束力，因此CPA在執行變更驗資業務時無法可依，存在著較大的風險。這次修訂的一項重要內容就是將變更驗資納入了獨立審計準則的規范范疇，并對變更驗資的定義。審驗范圍、驗證方法等內容都進行了說明。這樣，不僅規范了CPA的變更驗資執業，而且使其執業有了法律依據，降低了執業風險。

二、對審驗程序、審驗證據提出了更高的要求

除將變更驗資納入了獨立審計準則的規范范疇這一重大變化外，這次修訂還對CPA在執業過程中應執行的審驗程序、應獲取的審驗證據都做出了補充規定，提出了更高的要求。雖加大了執業難度，卻能使CPA更有效地防范風險。主要表現在以下幾方面：

1．新《驗資公告》要求：“注冊會計師應當向被審驗單位獲取注冊資本實收情況明細表或注冊資本變更情況明細表?！边@是新增的一個重要的審驗程序，使得CPA獲取的審驗證據更加充分。而原《驗資公告》對此問題并未作出要求。

2．對于出資者投入的資本及其相關的資產、負債，CPA應當采取的驗證方法，新《驗資公告》也作出了更完善的補充規定：（1）以貨幣出資的，新《驗資公告》要求CPA“應當在檢查被審驗單位開戶銀行出具的收款憑證、對帳單及銀行函證回函等的基礎上審驗出資者的實際出資金額”，即在原審驗程序的基礎上增加了銀行函證程序，增加了銀行函證回函這一審驗證據。對于股份有限公司向社會公開募集的股本，新《驗資公告》在原有檢查呈銷協議、募股清單要求的基礎上，增加了檢查股票發行費用清單這一審驗程序。（2）以房屋、建筑物、機器設備和材料等實物出資的，原《驗資公告》要求CPA實地清點實物。新《驗資公告》則要求CPA監盤實物，這一要求使得審驗程序更明確，更符合CPA的執業規范。（3）由于新《驗資公告》將變更驗資納入了獨立審計準則的規范范疇，因此增加了變更驗資的驗證方法，即對變更資本的變更情況，“應當按照國家有關規定，在審計的基礎上驗證其價值”。

3．對于出資者以實物、知識產權、非專利技術和土地使用權等出資，國家規定應當在一定期限內辦理產權轉移手續，但在驗資時尚未辦妥的，新《驗資公告》要求“注冊會計師應當獲取被審驗單位與其出資者簽署的在規定期限內辦妥產權轉移手續的承諾函，并在驗資報告的說明段中予以反映”。而原《驗資公告》對此僅作出了一般性要求，即要求CPA驗證被審驗單位與其出資者是否辦理了財產轉移手續，對驗資時尚未辦妥這一特殊卻又普遍存在的情況卻未作出審驗上的要求。新《驗資公告》的規定使得CPA執行的審驗程序更完整，獲取的審驗證據更充分，減少了以后承擔不必要的風險。

三、對驗資報告進行了巨大修改

驗資報告是CPA驗資工作的最終產品，是具有法律效力的證明文件。這次修訂對驗資報告的效用作出了明確規定，對驗資報告的格式、內容以及出具等都作了重大修改，對明確CPA的責任。減少其風險提供了法律依據。

1．新《驗資公告》明確指出“驗資報告應當合理地保證已驗證的被審驗單位的注冊資本的實收或變更情況符合國家相關法規的規定和協議、合同、章程的要求，但不應被視為被審驗單位驗資報告日后資本保全、償債能力和持續經營能力等的保證”。這對CPA執業質量提出了明確的要求，更重要的是它明確了驗資報告的效用，對今后如因驗資報告使用不當造成的糾紛，CPA便有了抗辯的法律依據，增加了對CPA的保護力度。

第5篇：土地用途變更的法律依據范文

【關鍵詞】公建配套房屋產權登記

中圖分類號： TU8 文獻標識碼： A

【正文】

一、目前公建配套房屋權屬登記的現狀。

1、公建配套房屋的范圍不明確。

在目前我國《物權法》以及《城市房地產管理法》都沒有對哪些房屋屬配套公共建筑做出規定。在沒有相關法律、法規規定的情況下，我們通常意義上所指的公建配套房屋主要包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區具體配建項目因住宅區情況的不同會有所區別。

2、公建配套房屋權利歸屬立法不健全。

目前，除《物權法》第73條規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。除公用設施和物業服務用房的權利歸屬作了明確規定之外，其他公建配套房屋的歸屬都缺乏相關的法律依據。2001年4月4日建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》第16條規定了《商品房買賣合同》所應具備的內容，其中第8項對公共配套建筑的產權歸屬作了規定，該項明確當事人雙方可以對公建配套房屋的歸屬進行約定。從以上兩個規定可以看出，國家對于公建配套房屋的權利歸屬采用的是當事人意思自治主義，附帶采用保護弱者的原則。

3、正是由于立法上的缺失，公建配套房屋的權利歸屬不明確，從而導致公建配套房屋的權屬登記也缺乏統一的模式。

二、公建配套房屋權屬登記的發展趨勢和理想登記模式。

《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！冻鞘蟹康禺a管理法》第60條規定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”。根據該兩條規定，房屋所有權應當進行登記并核發房屋所有權證。因此，對于公建配套房屋也不例外，應當進行不動產登記。對于房產登記機關來講，如何去規范公建配套房屋的權屬登記已迫在眉捷。

根據建設部的有關規定，針對公建配套房屋的實際情況，建議可以分別按下列原則處理：

(一)、已單獨辦理初始登記的公建配套房屋，法律明確規定為小區內全體業主所有的，如《物權法》規定的公用設施和物業服務用房等?？紤]到業主委員會目前在法律仍無主體資格，因此，可以在房產登記部門的登記冊中將產權登記為XX小區全體業主所有，但不核發房屋權屬證書，待時機成熟的時候或法律賦予業主委員會主體資格后可以再向符合條件的主體核發房屋所有權證。

(二)、已單獨辦理初始登記的公建配套房屋，但法律未明確規定歸屬的，如會所、小區活動室、垃圾處理間、停車庫、農貿市場等，應根據該公建配套房屋的法律屬性進行綜合分析。對于房屋登記機關來講，則須從解決糾紛，防止介入買賣雙方矛盾的原則出發，根據不同情況分別作以下處理：

1、開發商和業主都已明確住宅的價格中已包括公建配套房屋的開發成本的或開發商已承諾無償提供公建配套房屋的，則應當將房屋產權過戶到全體業主名下，登記方式可以參照前述(一)進行。例如小區內的自行車庫，一般由開發單位無償承諾提供，在這種情況下，自行車庫的產權歸全體業主所有。

2、對于開發成本未列入房價或開發單位未承諾無償提供的公建配套房屋，這類應按“誰投資，誰收益”的原則，房屋產權應完全由開發商所有，開發單位有完全的處分權，可以轉讓、抵押，但不得改變規劃批準的使用性質，同時在轉讓和出租時小區的業主有優先權。例如開發商獨立投資的商業用房和獨立停車庫，房屋產權應確權到開發商名下。

3、對于開發商和業主均無相關材料證明產權歸屬，且開發商和業主無法達成協議的公建配套房屋。例如在現實生活中經常碰到的是小區會所。由于就建筑性質而言，小區會所不屬于城市規劃管理界定的公建配套的范疇，但由于開發商往往把不同類型的公建配套集中在會所修建，于是會所往往又與配套公建聯系在一起。對于這種在權利歸屬上存在糾紛的房屋，如開發商要處分該房屋的，為了化解矛盾，房產登記機關可以在小區內或媒體上對有關情況予以公示，如小區內業主有異議的，則不予辦理登記或暫緩辦理登記手續;如小區內業主無異議的，則予以辦理相關手續，但受讓方不得改變房屋系公建配套房屋的性質。

三、萊蕪市市公建配套房屋登記情況

多年來，明確公建配套房屋的產權歸屬和產權登記模式始終是萊蕪市房產人為之討論和探索的問題之一?？紤]到公建配套房屋確權后可能出現的權利人隨意改變配套房屋用途或者轉移登記可能會給小區業主造成利益上的損失，目前有三條建議尚在討論中：

1、可以先為權利申請人辦理確權，要求權利人將已確權的公建配套房屋(如物業用房)向物業管理辦公室備案，由物業管理部門實施動態管理。

第6篇：土地用途變更的法律依據范文

關鍵詞：農村土地承包經營權確權登記頒證；檔案；整合利用

一、確權登記歸檔內容

《江蘇省農村土地承包經營權登記頒證檔案管理實施辦法》第五條中指出，承包地確權工作驗收時將同步驗收承包地確權檔案，凡承包地確權檔案驗收不合格的，不得通過承包地確權工作驗收。由此而知承包地確權檔案是非常重要的基礎性資料，因此對承包地確權檔案的管理必須嚴格，即必須嚴格按照《檔案法》、《農村土地承包法》、《物權法》等有關法律知識和《農業部國家檔案局農村土地承包確權登記頒證檔案管理辦法》對承包地確權進行物權保護，可以真正保護農民利益，為土地流轉、調處土地糾紛，進行農業補貼和征地補償等提供法律依據，這些資料的完整歸檔，對于數據的溯及與跟蹤、責任的劃分以及開發利用都具有重要的意義。具體而言，農村土地承包經營權確權登記主要包括以下內容。

（一）摸清農村土地面積底數。以社為單位開展農村土地面積的摸底和清查工作。通過調查摸底和實際測量摸清本村（社）的農村土地面積，并將地塊、面積、空間位置、地類、權屬清查落實到農戶或其他承包方。

（二）完善農村土地承包檔案。以二輪土地延包以來建立的農村土地承包檔案為基礎，依據清查核實的農村土地承包情況，農村土地承包底冊進行一次全面清理核實，進一步規范完善農村土地承包合同、農村土地承包經營權證及相關文件檔案，確保農村土地承包檔案準確、齊全、完整，建立健全農村土地承包檔案信息化管理制度，形成系統化、規范化、經?；某邪氐丶畔?。

（三）進一步明確土地承包經營權的歸屬。依據完善后的農村土地承包檔案，按照《農村土地承包經營權證管理辦法》的規定，編制農村土地承包經營權登記簿，開展農村土地承包經營權初始登記。依法對承包地被征用、占用面積發生變化的，因分戶、人口變動導致經營權分割、合并，經營權轉讓、互換，以及承包地滅失或全戶消亡等情形實施變更登記。

二、確權登記檔案數據整合

加強確權登記頒證檔案資料管理，建立土地承包經營權確權登記制度，完善農村土地承包合同，健全登記薄冊、頒發權屬證書、強化土地承包經營權物權保護，這一系列的整合，為開展土地流轉、調處土地糾紛、完善補貼政策、進行征地補償和抵押擔保等提供重要依據。在此基礎上，應加快建立健全土地承包經營權信息應用平臺，保證檔案資料完整有效，方便群眾查詢，有利服務管理。

農村土地承包經營權確權登記范圍包括以家庭承包方式承包的農村土地和以其他方式承包的農村土地。家庭承包是指農村集體經濟組織按照公平分配、人人有份的原則，統一將耕地、林地、草地承包給本集體經濟組織農戶的一種承包方式。其他方式承包是指集體經濟組織按照效益優先、兼顧公平的原則，通過招標、拍賣、公開協商等方式，將“四荒”地、養殖水面等承包給本集體經濟組織成員或集體經濟組織以外的單位和個人的一種承包方式。

（一）其他承包方式登記。采取招標、拍賣、公開協商等方式，依法承包農村土地的，當事人申請土地承包經營權登記，按照《農村土地承包經營權證管理辦法》有關規定辦理登記。對境外企業、組織和個人租賃農村集體土地，暫不予登記。開展其他承包方式登記參照家庭承包方式登記的相關程序。

（二）變更登記、注銷登記。承包期內，因下列情形導致土地承包經營權發生變動或者滅失，根據當事人申請，縣級農村土地承包管理部門依法辦理變更、注銷登記，并記載于土地承包經營權登記簿：1、因集體土地所有權變化的；2、因承包地被征收導致承包地塊或者面積發生變化的；3、因承包農戶分戶等導致土地承包經營權分割的；4、因土地承包經營權采取轉讓、互換方式流轉的；5、因結婚等原因導致土地承包經營權合并的；6、承包地塊、面積與實際不符的；7、承包地滅失或者承包農戶消亡的；8承包地被發包方依法調整或者收回的；9、其他需要依法變更、注銷的情形。

三、確權登記檔案數字化管理

（一）統一服務利用。各級農村土地承包主管部門和檔案行政管理部門充分認識新形勢下做好承包地確權檔案工作的重要性和緊迫性，把承包地確權檔案工作納入重要工作日程，明確分工，協同配合，全力做好農村土地承包經營權確權登記頒證檔案工作，實現檔案工作與承包地確權工作同步部署、同步檢查、同步驗收、同步總結、同步考核，確保承包地確權檔案達到“內容真實、信息完整、整理規范、安全保管”的目標要求。

（二）扎實做好承包地確權檔案工作。通過承包地確權檔案，依法確認農民土地權利，強化農民特別是全社會的土地物權意識，有助于有效解決農村集體土地權屬糾紛，在城鎮化、工業化和農業現代化進程中切實維護農民權益；承包地確權檔案登記的過程，是進一步查清宗地的權屬、面積、用途、空間位置，建立土地登記簿的過程，從而確認農民集體、農民與土地長期穩定的產權關系，可以進一步激發農民保護耕地、節約集約用地的積極性。

第7篇：土地用途變更的法律依據范文

關鍵詞：地籍管理；數字化地籍測量；界址點

Abstract: in the new century, the rapid development of national economy, our country of surveying and mapping of geographic information technology technology into the rapid development and application of period, the conventional mapping way has not adapt to the development of The Times, the cities cadastral investigation as the important work of the content of cadastral survey, also is realizing surveying and mapping of the means of new changes. Combining with the experience of the digital cadastral process, analyzed and discussed, available for reference.

Keywords: cadastre management; Digital cadastration; Estate boundary location points

中圖分類號：TM930.9文獻標識碼：A 文章編號：

一、數字化地籍測量應用發展趨勢

地籍管理的對象是作為自然資源和生產資料的土地，地籍管理的核心是土地的權屬問題。建立、健全地籍管理制度，不僅可以及時掌握土地數量、質量的動態變化規律，而且可以對土地利用及權屬變更進行監測，為土地管理的各項工作提供、保管、更新有關自然、經濟、法律方面的信息。與常規的測圖方式相比，數字地籍測圖能較全面地覆蓋每一個區域，可以詳細記載每塊土地及其附著物的基本情況，包括權屬、數量、質量、權利、用途、性質等基本信息及其空間分布情況。它不但為實現土地的經濟價值、保護使用者的合法權益服務，還為政府部門制定經濟發展目標、土地管理政策、環境保護政策、深化土地使用制度的改革等宏觀決策提供基礎資料和科學依據。綜合起來有以下幾個應用方向：

1．1 為地籍圖的修補、變更提供方便

由于界址點和地物點(如房角點1均是用全站儀直接采集其坐標值，所以其精度相同，在日常地籍的修測、補測中，即使沒有控制點，也可以利用界址點、地物點的坐標值后方交會測站點，從而保證了地籍圖修測、補測的精度，同時也提高了工作效率，減少補測控制點的麻煩。

1．2 提供地理信息基礎數據

由于應用現代測量技術，其既包含圖形信息，又包含屬性信息，精確表達了某一地塊(或宗地)和建筑物、構筑物的位置、面積、質量和權屬界限在空間上的相互關系，為地理信息系統的建立奠定了基礎。

1．3 為土地利用規劃服務

為各類土地利用規劃(包括土地利用總體規劃、城市規劃、村鎮規劃等提供基礎資料，使土地利用規劃與地塊的權屬和利用現狀密切地結合在一起，不但加快了規劃編制速度。而且使規劃編制更加科學、切合實際，并且可使規劃的實施成本降低。

1．4 為產權保護服務

由于土地本身具有占有和使用的關系，尤其地籍調查和測繪是國家政策支持下依法進行的行政行為，所形成的地籍信息具有法律性、精確性、現實性等特征，因而使其能為在以土地及其附著物為主題的產權活動中提供圖形、數據和法律依據，從而避免了較多的財產糾紛。保證良好的社會秩序。

1．5 為經濟服務

利用地籍圖提供的土地及附著物的質量評價數據和圖形信息，結臺國家和地方的有關法律、法規，使地塊及其建筑物的評估更加合理，為有償出讓和轉讓、征收稅費等以土地及附著物為主體的經濟活動提供準確、可靠的資料，洞察房地產市場狀況，有助于經濟的穩定。

1．6 為社會管理服務

由于地籍的地理性原因，在公安、消防、郵政等以土地 其附著物為研究對象的研究和管理部門都可充分利用地籍資料，為他們的工作提供資料或決策服務。

1．7 為政府決策服務

政府部門利用地籍信息制定土地政策，進行土地使用制度改革等方面的決策，也包括政府部門對經濟發展、環境保護、人類生存以及個人或組織投資等方面的決策。

二、工程概況

2．1 測區概況

此次測區主要為某地新城區，面積約為21平方公里。由于近年市政建設、舊城改造力度在加大，土地權屬變動頻繁，都增加了本次地籍調查的難度。

2．2 任務內容

首先要建立加密控制網，然后施測界址點，再編制宗地圖、地籍圖，填寫界址點成果表，進行以街道為單位的土地分類面積統計。

2．3 可利用資料

該地部分城區內有一、二級導線平面控制網和圖根控制點及GPS控制點，經勘察，點位保存完好。調查區域有l：500比例尺地形圖，其成果采用GPS城建坐標系，可用于工作底圖。

三、地籍測量

3．1 平面控制測量

3．1．1 首級控制測量

(1)選點。在一、二級導線控制網基礎上采用GPS進行控制點加密。共布設了47個點位，聯測一、二級導線點坐標作為GPS控制網起算數據。雖然GPS測站點不要求一定通視，但顧及后續測量，選點時應著重考慮測站點與某一點通視，并遠離大功率無線發射源、高壓線等。

(2)外業實施。此次作業采用靜態作業模式進行，每時段觀測45min，采樣間隔為15s。衛星截止高度角≥15°，點周圍15°以上不要有障礙物，以免信號被遮擋或吸收，選擇最佳觀測時段，同步觀測衛星數≥4顆，且均勻分布，衛星幾何圖形強度因子PDOP≤6，量取天線高，測量氣象數據，開機觀察，當各項指標達到要求時，按接收機提示輸入相關數據，填寫測量手簿。

(3)數據處理。完成數據采集后，采用華測Compass GPS靜態數據處理軟件進行解算和網平差，得到平面直角坐標平差值、基線向量改正值、點位誤差、基線精度等一些指標。經計算精度數據如下：點位中誤差最大為：，邊長相對中誤差最大為：1／211437，最弱相鄰點點位中誤差最大為：±0．19cm。本次外業觀測、質量檢核、室內平差均嚴格按照“GPS規范”進行，各項精度指標均滿足“工程規范”中對E級平面控制網的要求。數據準確可靠。可作為平面首級控制。

3．1．2 圖根導線測量

(1)圖根控制測量采用附和導線的方式布設，圖根導線分為兩級：一級圖根導線是從一、二級導線點以上的平面控制點發展；二級圖根是從一級圖根點以上的平面控制點發展。

(2)圖根導線均采用2″全站儀，邊、角同測一測回，導線平差采用網智平差軟件進行平差，其中包含各條導線的平差文件、控制點簡明成果表和計算資料。另附導線圖DWG文件一份，導線線路表一份，技術均要求符合規定。

3．2 界址點測量

3．2．1 直接法

界址點在各等級控制點上采用極坐標法、角度或距離交會法測量，精度要求符合規定。

3．2．2 間接法

街坊內部復雜地段隱蔽的界址點，施測困難，可采用間接法求得，但不超過界址點總數的5％。其方法為：用激光測距儀或鋼尺量取有關邊長。在計算機上用AutoCAD環境，采用內插、外延、距離交會法等求得，用直角推算時，定向邊不應短于推算邊。

3．3 地籍圖測繪內容及方法

3．3．1 地籍圖測繪內容

(1)界址點與相應地物點、街道地理名稱、門牌號碼須表示。

(2)有界址意義的圍墻、柵欄、籬笆等按圖式上的符號表示。

(3)各級行政界線、界址點、界址線、面積、用途、坐落、單位名稱、土地類別等。

(4)房屋、建筑物及構筑物均應表示，房屋應注記層數及在每宗地內的編號，宗地內的房屋應按照權屬調查的結果進行表示，并且嚴格按照權屬調查的結果進行測繪。

(5)公路、街道、河流、溝渠、池塘、公共綠地及相應名稱一般應予以表示，道路通過的主要橋、涵均應繪出，河流應繪流向符號。

(6)獨立地物：主要表示紀念碑、塑像雕塑、牌坊、塔、煙筒等，公園、工廠、機關、學校、住宅等較大的宗地。

(7)電力線、通訊線一般不表示，但有塔位的高壓線，其塔位應表示。

(8)行政界線按實際位置繪出，當行政界線與界址線重合時，行政界線在界址線兩側跳繪。

首先在AutoCAD環境下。按宗地繪出界址點、房屋：然后標注宗地所在圖幅號、坐落、地籍號、地類號、界址邊長、鄰宗地籍號及鄰宗界址示意線、房屋層數、編號等；

本調查區地籍測量工作采用南方Cass7.1進行全野外采集，數字化成圖。首先以街坊為單位將編輯好的各個街坊、各個街道的房地平面圖進行拼接；其次將野外采集的道路、河流、綠地和相應的地理名稱等地理要素與之疊加形成地籍圖；然后各相關要素按“地籍圖式”分類及代碼分別編碼，并分層管理；最后按照標準進行地籍圖的分幅和編號，輸出地籍圖。

3．4 內業面積計算、統計

3．4．1 宗地面積計算

首先將外業采集的測繪數據傳輸到計算機內,使用中地公司的MapGIS6.7軟件進行內業處理形成圖形文件。根據外業調查表將界址點連線，進行面積提取，然后將宗地屬性信息錄入到計算機，包括：名稱、單位性質、土地來源、宗地四至、土地坐落、房產證號、土地證號、土地用途、建筑占地、建筑面積、結構、建筑年代、宗地面積、共用宗地分攤信息等；最后提取界址點坐標成果表、房地平面圖。

3．4．2 面積分類統計

根據行政界線計算各街道面積，集體土地面積、城鎮交通用地面積，匯總出每個街道全部宗地的土地分類面積。

第8篇：土地用途變更的法律依據范文

中圖分類號： TE34文獻標識碼：A 文章編號：

土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，是經濟社會可持續發展的重要保障。十分珍惜并合理利用好每一寸土地，切實保護耕地，是我國的一項基本國策。油田企業屬于礦產開采企業，對土地的依賴性很大，占用土地點多面廣量大，使用土地的情況和性質復雜，每年需要新增大量的建設用地。所以，油田企業要切實加強對土地資產的管理。

一、油田在土地資產管理方面存在的問題分析

1、土地資產家底不清，管理水平相對較差。有的單位土地資產管理意識不強，對土地資產管理工作的重視不夠，管理制度及機構不健全，管理人員缺乏；土地管理資料分散，歸檔不及時，有的在機構變動時移交手續不規范，遺失土地歷史資料。

2、法律意識淡薄，存在違法違規現象。有些油田單位擅自改變土地用途，搞商品房經營開發；有些單位不辦任何手續就把變更用途后的土地和商品房出租或轉讓，成為非法用地。還有一些油田單位沒有進行土地確權登記，合法權益得不到法律的有效保護。

3、土地資產的利用效率低，存在閑置或荒蕪現象。有些單位對土地資產疏于管理，導致土地資產閑置浪費。有的由于缺少科學論證，盲目上項目搞工程，造成許多工程項目征用的土地一直閑置。有的后勤農業生產單位，部分農田荒蕪，造成了土地的閑置。

二、油田企業加強土地資產管理應采取的措施土地是油田企業非常重要的生產資料，是企業資產的重要組成部分。要切實提高思想認識，深刻意識到土地資產管理重要性，切實采取有效措施，真正重視和加強土地資產管理，在保護中開發，在開發中保護，不斷提高土地資源利用效率，推動油田企業干部職工真正樹立土地資產管理觀念，使石油企業員工真正懂得珍惜愛護并利用好每一寸土地的重大意義。建立健全完善的土地資產管理制度和措施，努力實現油田土地資產管理的信息化和法制化。

1、建立健全土地資產管理機構及管理制度，加強土地資產管理隊伍建設。健全土地資產管理領導機構和職能部門，選拔業務能力和責任心強的人員，組織建立一支專業化高素質的土地資產管理隊伍，按照土地管理法的有關要求，結合油田企業自身實際，制定完善一套系統的完整的土地管理制度，建立監督運行機制，對于土地資產的開發利用等關鍵問題，都要認真進行可行性論證，深入調查研究，科學決策，確保土地資產的高效利用。同時，加強對土地資產管理人員的業務培訓，組織學習法律法規和專業知識，提高管理隊伍的整體素質，充分調動土地管理人員的工作積極性和主動性，提高土地資產管理的制度化、規范化、程序化、科學化水平。

2、提高法律意識，依法進行土地資產管理。新《土地管理法》實施以來，我國的國土資源管理開始走上法制化的道路，國家對土地利用動態實施遙感監測，對建設用地規模擴展進行直接監測等。作為石油企業應該及時組織學習國家的法律法規和土地政策，樹立法制觀念，依法征地、依法用地、依法管理土地資產，依法規范土地資產管理工作，依法維護企業自身的合法權益。土地確權登記是法律對土地使用者合法用地的要求，更是土地使用者維護合法權益的客觀需要，由于歷史問題等多中原因，油田還有許多存量土地沒有進行確權辦證，要通過積極宣傳國家的法律法規和政策，搞好督促檢查，使各單位切實認識到土地確權登記工作的重要性，盡快開展土地確權辦證工作，通過合法程序取得油田土地資產的合法使用權，努力提高土地資產的辦證率，依法維護油田合法權益，為油田企業加強土地資產管理創造有利條件，確保企業的健康發展。依法處理和解決好土地糾紛問題。土地糾紛直接影響到油地關系、企民關系的和諧穩定，切實解決好這些復雜和敏感的問題，有利于油田的生產建設和社會穩定。油田企業要和土地行政主管部門加強合作，積極做好溝通協調工作，深入調查研究，在維護土地法律法規嚴肅性的前提下，尊重歷史事實，客觀公正，實事求是地處理好油地及企農當事各方的利益，真正走上節約用地、依法用地、規范管理的法制軌道，正確實施和落實土地管理基本國策和各項政策規定。

3、實施土地資產信息化管理，提高工作效率和科技水平。一是做好對土地資料的統計、填報、登記等土地資產管理的基礎工作。首先，定期清查土地資產，深入到實地現場，進行詳細的調查核實，對占用土地的來源和面積以及基礎標志進行詳細清查，查閱相關歷史地籍資料等，切實做到摸清家底。其次，建立健全土地資產信息檔案，做到一地一檔，完整保存好征地原始文件、賠償執行情況、雙方經辦人簽字和有關變更事項記載等。對劃撥或征用土地的原始地籍資料歸檔保管，分類存放，專人負責，嚴格按照有關規定和程序，做好土地管理檔案資料的借閱、查詢、移交等手續，做好登記，防止損壞或丟失，堅決杜絕個人私存檔案資料的情況發生。二是建立完善土地資產管理信息化系統，在當前信息化迅速發展的形勢下，油田企業要適應發展的需要，開發和實施土地資產管理信息系統，對新增建設用地信息資料可以及時輸入，實現土地資產管理信息的更新、查詢、上報、下發、等自動化，做到采集數據準確、信息全面、操作規范，實現土地資產管理信息網絡化，實現土地資產數據資源共享，提高工作效率和管理效率，為領導及各專業部門進行決策提供重要數據信息，建立起科學合理高效的土地資產管理新模式。

4、節約集約使用土地，努力提高土地利用率。油田企業占用的土地數量較大，每年新增用地數量不斷增加，因此，節約集約高效利用土地非常重要。要善于和充分利用科技手段，做到節約用地，使土地用量逐步下降，達到降本增效的目的。既要確保油田生產建設的正常進行，又要盡量選用劣質地、未利用地和荒地，盡量少占用耕地和農田；在進行新井鉆探時，做到科學選址，合理布井，在地質條件允許的情況下，盡可能地多打同臺井，充分利用老井臺。對油田現有存量土地，如廢舊井場占地，建設工地占地等，通過采用新工藝、新技術，進行復墾利用，盡量盤活閑置土地，提高其利用率。隨著我國石油工業體制改革、管理手段的創新，石油用地管理模式也經歷著不斷地變革。石油產業現代企業制度的建立，對石油用地獲得、使用和可持續利用等都提出了更高的要求。1999年新修訂的《土地管理法》頒布實施，為石油用地制度改革提供了法律依據。經過幾年的實踐與探索，石油用地作為企業重要資產仍然存在產權不清晰，辦理用地手續環節多而復雜，使用效率低下、浪費嚴重等許多問題。同時，在涉及土地征用和拆遷管理方面，也有許多亟待解決的問題。 針對這些問題，我們有必要認真研究石油用地管理問題。通過石油用地這一資產的合理管理和經營，可以有效理順石油企業產權關系，提高石油企業經營管理水平，降低企業戰略成本，并最終建立現代企業制度和實現可持續發展的目標。

參考文獻

第9篇：土地用途變更的法律依據范文

關鍵詞：房地產；測繪技術；產權管理；法律依據

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

1. 房地產測繪的概述

1.1 房地產測繪的基本概念

房地產測繪近年來發展迅速，主要負責調查測量房屋及地皮的數量、面積、歸屬權、位置、建筑結構和用途等工作，在掌握一定測繪技術條件下運用測繪儀器進行測繪，并依照國家的有關法律規范和測繪依據，進行房屋的制圖和面積測算，以圖形和數據的格式展現出最終結果。房地產測繪既是專業測繪又是法定測繪，其測量結果既具有專業性又具有法律性。房地產測繪包括項目測繪和基礎測繪，兩者合理分工，共同完成測繪工作。

1.2 房產測繪的功能作用

房地產測繪的特點決定了其具有多方面的功能作用，歸納總結為以下幾點：

1.2.1 房地產管理的基礎信息功能：房屋作為房地產交易的載體，房地產測繪成果提供了房屋最基本的測繪信息，包括房屋坐落、面積、結構、用途等，是評估房屋價值的基本依據。測繪成果的嚴謹規范是產權人相關利益的基本保障。

1.2.2 在財政稅收方面的經濟功能：房地產測繪成果可以為交易活動、房產租賃、價格評估等經濟活動提供依據，還可以為抵押貸款、保險等業務提供依據。在財政稅收方面的作用使其功能的重要體現。

1.2.3 在決策方面的功能作用：測繪成果經整理后形成的資料，可以為城鎮建設、房屋改造等工作提供決策方面的依據，為各種建設改造方面決策的制定提供可靠的數據保證。

1.2.4 在法律方面的功能作用：測繪結果是各種房產管理的依據，可以為產權糾紛、確定和恢復等問題提供法律依據。

2.關于房地產測繪特點的分析

2.1 繪制房地產測圖具有較大比例尺。 眾所周知,城鎮或者城市往往就是房地產測繪的主要區域, 因而那些標注在測繪圖的內容, 都相當繁雜, 而且與房地產密切相關的每一個因素,都必須在測繪圖上予以準確地標注出來, 因此,在所繪制房地產測繪圖中, 其所采用的比例尺通常都比較大;例如, 當前我國房

地產測圖多數采用1: 1000 或者1:500 甚至1.200這些較大的比例尺。

2.2 測繪內容與普通地形測繪不相同。相比于普通地形測繪, 房地產測繪的內容有很大的差別;通常房地產所測繪的主要對象就是房屋及其房屋用地, 而對于地形測繪而言,地貌及地物即為其測繪對象, 故二者在在測繪對象上有著本質的差別。此外,房地產所測繪的內容要比地形測繪來得更為廣泛,諸如房屋所住位置﹑質量﹑數量及用途等均為房地產測繪的內容,另外,像有關房屋權屬及地產權屬的地形要素等, 也是房地產測繪的主要內容,相比較而言,地形測繪的內容就沒有這么廣泛。 對于相關高程測量,地形測繪一定要進行測量,而房地產測繪對此往往不作要求。

2.3 有關房地產測繪結果需要及時補測或修測。 對于房地產測繪來講, 因具有不固定的測算周期, 在整個測繪過程中, 它必須結合城市化的進程來對土地以及房屋進行相應的補測, 若房屋及其用地出現變化,也要及時進行修測,并及時變更有關房屋和用地的非權屬改變, 以保證能跟所測繪的房地產結果的實地情況以及現狀性保持一致。

2.4 對房地產測繪人員的要求要比普通測繪人員要求高。對于房地產測繪人員而言, 不僅熟練掌握相關測繪技術﹑測繪業務，而且為能把房屋面積進行準確測算以及能對房屋產權合法利益進行有效保護, 對于有關房地產的業務知識以及與房地產有關的法律法規也必須予以掌握和運用。

3. 關于房地產測繪技術的分析

3.1 外業數據采集

外業數據采集所使用的儀器如2"級全站儀、手持測距儀、鋼卷尺、數碼照相機等一定是通過檢驗部門鑒定為合格的、并能與所規定的精度要求相一致。其遵循的原則,通常為先外業后內業、先整體后局部, 也就是先對房屋數據進行采集, 然后再對房屋附屬結構數據以及房屋內部分割數據進行采集。 在進行外業數據記錄過程中,還要對測量草圖中所標注的數據進行相應的核對,對二者差值有無比技術誤差大進行相應的比較,若發現存在較大誤差時,應及時予以復測。精度要求見表3-1。

表3-1房產測繪精度要求

精度類別 等級 限差 中 誤 差

界址點精度/m 二 ±0.10 ±0.05

房產面積精度/㎡ 二 ±( 0.04 * SQRT( S ) + 0.002 * S ) ±( 0.02 * SQRT( S ) + 0.001 * S )

注：S為房產面積，單位㎡

3.2 處理及分攤計算內業數據

在完成外業數據采集以后,有關內業平差及圖形處理要及時予以操作, 盡量不要出現因存在過長的測繪時間間隔而帶來遺忘和不必要的返工"要基于統籌兼顧原則來進行數據處理,對于每一套或者每一層的數據,不僅僅要予以考慮, 而且有關其上下標準層數據的一致性也要予以充分考慮;在完成圖形處理之后﹑進行內業計算之前, 一定要全面檢查其相應的數據處理。（精度要求見表3-1）總而言之,在進行內業計算過程中, 第一、應著重考查能否滿足所計算建筑面積的各個條件計算全部建筑面積的范圍計算一半建筑面積范圍不計算建筑面積的范圍;第二、再對如何進行計算及分攤這個問題進行綜合考慮不同的建筑形式，選擇不同的施測方法不同的建筑形式，分攤方式不同多功能綜合樓分攤計算注意事項。

3.3 常用測量技術方法分析

(l) 常規測量方法。主要包括兩種測量方法:第一, 直接量測法;對房屋邊長!角度等要素進行實地量測, 分割所要進行計算面積的圖形為若干方便計算的簡單圖形, 基于幾何圖形面積計算公式,再把房產面積計算出來"第二,圖上量測法;當前用于房地產測量的圖上量測法主要有求積儀器法和方格網法。

(2)測距儀的使用。 有關房地產的測繪精度, 通常具有比較高的要求, 當前進行房產測繪工作,通常應用內外業一體化數字化這種房產測繪方法。用于房產測繪的儀器, 必須經過相關資質部門的檢定通過；在應用全站儀進行房產測繪過程中, 因具有比較近的距離, 故可忽略不計儀器乘常數,但必須著重考考儀器加

常數；之所以必須加常數,最主要是儀器中心與全站儀的發射面和接收面存在著不一致, 此外,反光棱鏡中心與其等效反射面也存在著不一致, 致使測距儀所測出的距離值與實際距離值存在著誤差, 固須加常數。

(3) 數字測算方法。這種方法基于數字測繪技術,先把房產平面圖測繪出來,再通過坐標法把房產面積計算出來;具體測算步驟表述如下:第一, 進行數字房產平面圖測繪,具體包括這幾大環節:①測設圖跟導線②首層平面圖測繪③標準層及非標準層平面圖測繪④分戶平面圖測繪。第二,進行房產面積測算具體包括以下步驟: ①房屋建筑面積計算②共有共用建筑面積計算③產權面積計算④房屋使用面積計算。

4. 房地產測繪的技術運用

房地產測繪工作隨著科技的不斷發展，已經廣泛運用了許多現代化的技術，具體在實踐中的表現為以下幾個方面：

4.1 電子制圖技術

計算機技術的飛速發展，給人們的工作生活帶來了極大的方便，在房產測繪方面計算機技術充分發揮了其強大的功能?，F代自動化計算機制圖軟件的應用，代替了傳統的手工制圖，工作質量更高，工作成果格式更豐富，更容易存儲和管理，大大減少了工作人員的工作量，提高了工作效率，節約了大量成本。

4.2 測繪信息系統

利用先進的房地產測繪管理系統，實現測繪數據的電子化存儲、計算和管理。利用計算機系統精確的計算能力和復雜的數據加工能力，應用流程化和自動化管理技術，避免人工進行繁雜的數據存儲、分析、加工、輸出和管理工作，最大程度的提高了工作效率和工作質量，減少了數據錯誤和遺漏，使工作成果內容更嚴謹和規范。

4.3 測繪技術

利用高科技的新型測繪儀器，通過簡單的人工操作就可以進行準確的測繪，自動生成標準格式的電子數據，自動進行記錄和存儲，極大的提高了測繪數據精確度和工作效率。

5. 結束語

房產測繪工作，涉及技術和政策方面的要求，其結果惠及人民大眾。要保證測繪工作的準確性、可靠性，不僅要加強技術方面的發展應用，還要加強測繪工作人員的道德水平和職業素養，對房屋測繪進行嚴格管理，提高測繪質量，促進房產測繪的推廣發展。雖然其發展過程充滿了挑戰與困難，但是前景仍然是很廣闊的，對此我們要充滿信心，相信其發展會越來越好。

參考文獻：

[1]咸梅芳.房地產測繪特點分析與相關技術應用研究[J].建筑知識：學術刊，2012(6).

[2]萬銀錢.房地產測繪在現代化建設中的必要性探索[J].中國房地產業：理論版，2012(7).