抵押貸款保險狀況與化解路徑
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本文作者：高志堅 單位：中國人民財產(chǎn)保險公司山西省分公司
第一,降低銀行信貸風(fēng)險,促進信貸關(guān)系的確立。抵押貸款保險有效的轉(zhuǎn)嫁了信貸風(fēng)險,增加了信貸的安全和穩(wěn)定,使信貸部門樂于擴大貸款規(guī)模,并在保證貸款質(zhì)量方而作出有利于借款人的條件。對借款人而言,通過繳納少量保費就可以避免偶然事件可能帶來的巨大損失。
第二,有利于中低收入階層貸款融資。住房抵押貸款保險使信貸部門放寬貸款條件,降低了“門檻”。對于中低階層的廣大消費者而言,抵押貸款不再是可望而不可及的事情,他們可以在保險的支持下進入抵押貸款的行列,獲得資金融通,刺激個人住房消費的增長。
第三,增加保險基金積累,提高銀行收入。對保險公司而言,住房抵押貸款保險期限較長,出險率較低,在保險期限內(nèi),尤其是保險初期風(fēng)險較小,有利于保險基金的積累。對銀行而言,在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的同時,可以以強制保險作為貸款條件而從保險公司獲得大大超出標(biāo)準(zhǔn)的手續(xù)費,增加了銀行的收入。
我國住房抵押貸款保險存在的問題
第一,強制保險,消費者沒有選擇權(quán)。按照銀行抵押貸款的要求,消費者必須購買一份房屋保險,否則就得不到貸款。此外,由于銀行與保險公司的“聯(lián)姻”,消費者不能自主選擇保險公司,使住房保險成為抵押貸款“捆綁”銷售的產(chǎn)品。
第二,保險過度,消費者負(fù)擔(dān)過重。我國住房抵押貸款保險在以下四個方面表現(xiàn)出保險過度:其一是保險金額過度。在保險金額的厘定上不按貸款金額,而是按房屋售價作為保險金額,沒有扣除消費者首期付款,增加消費者保費負(fù)擔(dān)。其二是保險費率過高。保險公司在付給銀行較高費情況下,為降低風(fēng)險,厘定的保險費率較高,而在出險率較低的情況下造成保險公司收取的保費和其承擔(dān)的風(fēng)險不對稱。其三是保險期限過度。保險期限同貸款期限,使買期房的消費者在沒有進戶時就為在建房屋支付保費。其四是保費收取方式不合理。保險合同名義上規(guī)定保費“按年收取”,但實際執(zhí)行時是一次性繳清。這與銀行提供的按揭貸款相背離。以上種種不合理現(xiàn)象使消費者負(fù)擔(dān)過度。
第三,保險保障不充分,保證保險和信用保險相混淆。住房抵押貸款保險應(yīng)該由房屋財產(chǎn)保險、保證保險和信用保險共同構(gòu)成完整的風(fēng)險保障體系。在我國,除了房屋財產(chǎn)保險外開辦的保險其實是保證保險和信用保險的混合物。貸款銀行要求購房者辦理住房抵押貸款信用保險,銀行不繳納保費也不作為投保人,卻得到信用保險才有的保險賠付;而購房者繳納了屬于保證保險的保費,卻得不到應(yīng)有的保障,繳費義務(wù)和收益權(quán)利嚴(yán)重扭曲,不符合保險的權(quán)利與義務(wù)對等的原則。
第四,銀行與保險公司在業(yè)務(wù)合作中的地位不對等,責(zé)任與利益不對稱。在住房抵押貸款保險中,銀行由于有保險公司做保證,貸款條件相對寬松,風(fēng)險完全由保險公司承擔(dān)。保險公司賠償后的追償會因為抵押物處置的難度而存在風(fēng)險,造成銀保雙方合作地位的不對等。另外,銀行在轉(zhuǎn)嫁貸款風(fēng)險的同時,還會因保險業(yè)間的不正當(dāng)競爭而獲得高額的代辦手續(xù)費,銀行成為抵押貸款保險最大的受益者。
完善我國住房抵押貸款保險的措施
第一,政府組建抵押貸款保險機構(gòu)或?qū)ο鄳?yīng)機構(gòu)給予扶持。根據(jù)西方國家成功的經(jīng)驗,由政府組建抵押貸款保險機構(gòu),以國家信用作保證,其安全系數(shù)較高,在減弱風(fēng)險的同時可以增強人民的信心。此外,在進行嚴(yán)格審查的基礎(chǔ)上可以為貸款人提供較優(yōu)惠的貸款條件,也可以為銀行提供低利貸款。這有利于改善商品住宅閑置與居民住房困難的現(xiàn)象,更有利于中低收入階層實現(xiàn)改善住房條件的夢想。
第二,銀行應(yīng)加強貸款的審查,實行自由保險。為實現(xiàn)平等的銀保合作關(guān)系,銀行應(yīng)對借款人的資信、經(jīng)濟來源、抵押物等方面進行嚴(yán)格的審查,建立購房者個人信用檔案,以降低貸款風(fēng)險。對于資信好的可以放寬貸款期限或者減少首付額度;對于鋼混結(jié)構(gòu)的新房可以自由選擇是否保險,并把保險作為優(yōu)先貸款的條件;對于磚混結(jié)構(gòu)、木制結(jié)構(gòu)或年限長的舊房采取強制保險的方式。
第三,開發(fā)真正意義上的保證保險和信用保險。保險公司應(yīng)該針對目前險種不能滿足投保人實際需要的情況,開發(fā)設(shè)計保障購房者利益的保證保險。當(dāng)購房者無力償還貸款時由保險公司支付,達(dá)到對購房者的房屋保全目的。明確信用保險應(yīng)該由銀行支付保費,銀行為第一受益人。這樣在權(quán)利和義務(wù)對等的條件下,才能調(diào)動購房者保險的積極性。
第四,制定合理的保費標(biāo)準(zhǔn)及保險期限。保險公司應(yīng)該根據(jù)購房者信用、房屋的類型、房屋的價值。首期付款的比例等方面制定與風(fēng)險相匹配的費率,不搞“一刀切”。另外,鑒于住房抵押貸款保險出險率較低的情況,在整體上降低費率,一般限制在年0.5%以內(nèi)。保費堅持按年或月收取;現(xiàn)房保險期限以整個貸款期為限;期房應(yīng)該以交房日為準(zhǔn)起算;保險金額以貸款金額為主,且根據(jù)購房者還款情況實行保額遞減。
第五,保險公司應(yīng)建立專門的部門和倉庫,加強對抵押物的保管。為避免房產(chǎn)或其他抵押物回意外事故造成損失,保險公司要做好抵押物保管工作。建立專門部門保管房屋權(quán)證、房地產(chǎn)買賣合同、債券、存單等有夫單據(jù)。此外,應(yīng)建立專門的倉庫,作好其他抵押物如企業(yè)的庫存商品、設(shè)備及珍貴藝術(shù)品等的倉儲,詳細(xì)填制抵押物清單由專人保管入庫。