談建設項目投資估算模擬設計生成

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摘要：投資估算是項目決策的重要依據，需要具有較高的精確度。目前從事工程經濟與管理的學者對建設項目投資估算的研究越來越多，建設項目模擬設計的研究成果對建筑行業的發展具有直接的推動作用。本文主要介紹建設項目投資估算的模擬設計生成過程，希望可以為相關工作提供借鑒和參考。

關鍵詞：建設項目；投資估算；模擬設計；探究

全過程造價管理被廣泛應用于各類建設項目，對項目影響最大的是決策階段的投資估算，精確的投資估算是建設項目實施的重要基礎。為了提高投資估算的精確度，本文在案例實證研究中使用明確需求、構建模型、評估模型、生成設計的模擬設計生成方法，對項目投資進行估算。

1投資估算的模擬設計生成

1.1明確需求

建筑項目的影響因素較多，各因素都會對項目造成不同程度的影響，所以項目投資應根據實際要求制定，明確建筑項目的具體需求，如：項目定位、工程質量、市場需求、交付后的運營管理，等等。在明確需求的基礎上，從建設環境、目標現狀、功能分區、項目管理、施工技術等方面對需求進行分析、提煉，進行項目決策的風險評估，形成初步的投資估算，確定項目的建設規模、建設工期、產品質量等指標。此階段的項目投資較粗略，因為項目的建設方案還未最終確定，所以投資估算的精度在±50%左右。

1.2構建模型

以項目的具體需求和整體估算指標為基礎，編制需求方案和實施計劃，利用軟件構建模型，并具體設計項目的投資估算實施細則。技術人員通過模型能夠明確項目的總平面布置、建筑高度、建筑層數、外形輪廓等具體要求，依據投資定額對項目建筑面積、道路面積、綠化面積等進行投資估算，此階段的投資估算精度有所提升，可達到±30%左右。目前建筑信息模型（BIM）被廣泛應用于建筑工程的勘察、設計和施工，對項目的施工方案制定、施工組織設計和造價控制起到重要的促進作用。在項目決策階段使用BIM技術，建立BIM模型，技術人員能夠通過軟件精確提取工程量，用于項目投資估算的計算，為項目決策提供科學依據。使用BIM模型不僅能提高項目投資估算的精度、有效控制項目投資造價，還能提升項目建設的作業效率。

1.3評估模型

評估模型對建設項目投資估算的模擬設計生成具有重要作用，需要評估者具備較高的專業技能水平和豐富的實踐經驗。項目實施過程中需要解決的問題較多，僅通過模型得到的投資估算具有一定的技術局限性，需要專業技術人員綜合考慮項目的建設影響因素，同時還要對項目所在地的經濟發展水平、自然規律，社會道德、當地風俗等進行調查研究，對項目的設計方案、施工方案、風險應對方案等進行評估，盡可能地完善項目模型設計。工程技術人員不僅要對建設方案和技術方案進行評估，還要對項目的進度、質量、資源、風險等影響項目投資的因素進行分析。根據實際情況可選擇市場比較法、成本估價法、收益還原法等完成模型評估，得出建設模型的最優設計方案，為建筑工程的實施創造有利條件。

1.4生成設計

生成設計是建設項目投資估算模擬設計生成的最后工作環節。工程技術人員構建項目建筑模型并完成相應的評估工作，在確定建筑工程、結構工程、水電暖通工程、室外工程等設計方案的基礎上，使用科學的投資估算方法，對項目工程進行分項估算，評估建設工程的其他費用和不可預見費。此時的投資估算精度將會進一步提升，可達到±10%，能夠滿足建筑工程項目的建設要求。須注意此階段的投資估算與項目最終投資存在一定偏差，除政策、經濟因素的影響，偏差的產生在較大程度上取決于項目實際施工與方案設計之間的差異。

2模擬設計生成與傳統投資估算的對比

（1）傳統投資估算方法，如生產能力指數法、比例估算法、系數估算法等，對工程資料的依賴性較大，并且需要類似工程的經濟參考指標，否則很難進行建筑項目的投資估算；使用模擬設計生成法進行投資估算，可直接通過建筑模型對項目的建設方案進行研究，得到的投資估算是工程各分項項目投資估算的匯總結果，對建成工程的依賴性較低，得到的投資估算結果具有較高的合理性和客觀性。（2）模擬設計生成的投資估算時間比傳統估算法長，但能對項目的模型構建、設計方案分析、、施工圖設計、項目實施等工作能夠起到重要的指導作用，對建筑工程項目的整體實施也能起到積極的促進作用。（3）使用傳統方法或使用模擬設計生成法進行估算投資，都要求造價工作人員具備較高的專業技能水平、良好的職業素質和認真工作的態度，根據項目實際需求使用科學的方法開展建筑工程的投資估算工作。

3案例分析

省會城市為提高城市建設水平，吸引更多的投資者，計劃建設國賓館。簡述國賓館建設項目的投資估算模擬設計生成如下。根據項目的計劃要求，綜合考慮項目周邊環境和建設標準等因素，預計該國賓館建筑面積為88000m2，其中地上建筑面積為67000m2，地下建筑面積為21000m2。根據國內相關標準和工程實際情況，構建建筑模型，確定項目的層數和外形設計，使用市場比較法對該國賓館建筑模型進行評估。最后確定項目的建設方案：項目一、二層為框架結構，石材和玻璃幕墻結合建造，以五星級標準配置電氣、智能化系統、冷熱水系統、變頻多聯空調系統等。最后參考同類建成工程，使用概算指標法對工程項目進行估算，得到該國賓館項目的投資估算為8.9億元（不含室內精裝修），估算精度控制在±10%以內，國賓館項目的投資估算詳見表1。由此可見，使用模擬設計生成法進行工程項目的投資估算，有助于提高項目投資估算的精度，并可把計算精度控制在合理范圍內。

4結語

建設項目投資估算的模擬設計生成對建筑工程的實施具有重要作用。在使用過程中，技術人員應充分考慮項目的實際特點和建設需求，科學地構建建筑模型，實現項目投資估算的精確計算。本文以實際工程為例，對模擬設計生成進行詳細介紹，研究提升建設項目投資估算精度的有效措施，確保建設項目成本控制的實施效果。影響建設項目投資估算的因素較多，各類投資估算的實施方法具有不同特性和適用性，在實際工作中造價人員應根據需求選擇合理的估算方法，避免因投資估算不準確影響項目的經濟效益，為建設項目的順利實施打下堅實基礎。

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作者：陳崎屹 單位：上海思納建筑規劃設計股份有限公司