土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：林權(quán)制度改革；林權(quán)流轉(zhuǎn)；法律問(wèn)題

中圖分類號(hào)：S7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16749944（2014）01023402

1農(nóng)戶對(duì)集體林權(quán)的認(rèn)知情況

對(duì)于林地的所有權(quán)，農(nóng)戶并不是十分清楚到底誰(shuí)才是真正的主體享有者，通過(guò)對(duì)貴州某地的農(nóng)戶進(jìn)行了調(diào)查，當(dāng)?shù)氐幕厩闆r是有極大一部分的林場(chǎng)屬于國(guó)家所有，而大部分的農(nóng)戶根本分不清林權(quán)具體的所屬情況。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看認(rèn)為林權(quán)是歸為國(guó)家所用的農(nóng)戶占絕大多數(shù)，高達(dá)58%，認(rèn)為是歸集體所有的農(nóng)戶占28%，認(rèn)為歸農(nóng)戶自己所有的占10%，認(rèn)為歸村委會(huì)所有的僅占4%。根據(jù)《憲法》和《森林法》所規(guī)定農(nóng)村的林地所有的主體應(yīng)該是“集體”，再根據(jù)《民法通則》之上規(guī)定來(lái)看主體是“勞動(dòng)群眾集體”，而《土地管理法》卻規(guī)定主體應(yīng)該是“農(nóng)民集體”。從以上的幾部法律來(lái)看，我國(guó)對(duì)于農(nóng)村林地所有權(quán)問(wèn)題并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的解釋和規(guī)定。這也是導(dǎo)致農(nóng)戶對(duì)于集體林權(quán)認(rèn)識(shí)不清的一個(gè)因素。

2林權(quán)流轉(zhuǎn)法律所存在的問(wèn)題

2.1法律缺失問(wèn)題我國(guó)的集體林權(quán)改革是從2003年開(kāi)始施行，集體林權(quán)流轉(zhuǎn)的林地面積越來(lái)越大，市場(chǎng)也越來(lái)越活躍，但在集體林權(quán)流轉(zhuǎn)方面存在的法律問(wèn)題依舊不少。比如集體林權(quán)流轉(zhuǎn)的主體、方式、合同等方面的具體規(guī)定，在相關(guān)法律之上已經(jīng)無(wú)法滿足集體林權(quán)制度的改革。隨著集體林權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展，在相關(guān)的法律如《中華人民共和國(guó)森林法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等并不能解決現(xiàn)存的問(wèn)題，我國(guó)目前還缺一部關(guān)于林權(quán)流轉(zhuǎn)的專門(mén)的法律。

2.2法律限制嚴(yán)格

為了保護(hù)生態(tài)利益，我國(guó)對(duì)于林木的采伐限制十分嚴(yán)格，有時(shí)候甚至略顯僵硬，導(dǎo)致農(nóng)戶在行使權(quán)利的時(shí)候受到諸多限制，最終造成利益的損傷。首先是對(duì)于采伐樹(shù)種的限制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)森林法》的規(guī)定，農(nóng)戶在進(jìn)行采伐的時(shí)候是不能任意選擇采伐樹(shù)種的，采伐的時(shí)候必須嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行擇伐、皆伐、漸伐。同時(shí)也規(guī)定了采伐需要先獲得采伐許可證，而獲得許可證也需要委托相關(guān)部門(mén)、政府代替申請(qǐng)。其中可以進(jìn)行采

伐的種類又主要集中在竹林之上，由此可見(jiàn)農(nóng)戶如果需要進(jìn)行采伐，不僅申請(qǐng)?jiān)S可證極其麻煩，而且受到頗多限制，采伐過(guò)量則有相應(yīng)的處罰，事后又需要及時(shí)更新造林，具體說(shuō)來(lái)農(nóng)戶所享有的權(quán)利根本不夠充分。

2.3轉(zhuǎn)讓不規(guī)范

根據(jù)目前存在的相關(guān)法律《森林法》、《物權(quán)法》等，對(duì)于林權(quán)的轉(zhuǎn)讓之上的規(guī)定具有原則性過(guò)大，實(shí)踐性差的缺陷。農(nóng)戶在進(jìn)行林權(quán)流轉(zhuǎn)的時(shí)候方式十分單一，沒(méi)有足夠的自由，也不用簽訂相關(guān)合同，發(fā)生爭(zhēng)議之時(shí)也并沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)提供解決方式。對(duì)于流轉(zhuǎn)的受讓方的整體條件沒(méi)有一個(gè)完整的審核體系，往往造成資質(zhì)差的流轉(zhuǎn)主體也能夠成功進(jìn)入流轉(zhuǎn)過(guò)程，具有不公平性。最重要的是對(duì)于那些不愿意進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的農(nóng)戶過(guò)多采用行政手段，損害了農(nóng)戶的基本權(quán)益。流轉(zhuǎn)之后許多農(nóng)戶可能并不會(huì)辦理相關(guān)的手續(xù)，這些都將導(dǎo)致農(nóng)戶的利益得不到保障而受到損害。

2.4生態(tài)補(bǔ)償問(wèn)題

由于規(guī)定了一些品種不能進(jìn)行采伐，而這些林木主要的作用是作為公益林，所以國(guó)家規(guī)定對(duì)這部分由于無(wú)法采伐而對(duì)農(nóng)戶帶來(lái)的損失進(jìn)行一定的生態(tài)補(bǔ)償。《中央財(cái)政森林生態(tài)效益補(bǔ)償基金管理辦法》當(dāng)中的相關(guān)條列規(guī)定，對(duì)于每一畝的生態(tài)補(bǔ)償每年是五元，而這些補(bǔ)償和農(nóng)戶所付出的根本不成正比，差距非常大，大大影響到農(nóng)戶對(duì)公益林的管護(hù)積極性。

2.5林權(quán)爭(zhēng)議解決機(jī)制不夠完善

在進(jìn)行林權(quán)流轉(zhuǎn)的時(shí)候必定會(huì)伴隨著諸多的爭(zhēng)議存在，這些爭(zhēng)議都嚴(yán)重阻礙了林權(quán)流轉(zhuǎn)的正常發(fā)展。引起爭(zhēng)議的原因很多，例如林木所有權(quán)、使用權(quán)的爭(zhēng)議，其中所占比例最大的要數(shù)兩者同時(shí)具有爭(zhēng)議。還有一些爭(zhēng)議發(fā)生在村民和村委會(huì)之間、農(nóng)戶和農(nóng)戶之間等。有些時(shí)候也可能是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣旧硇袨椴划?dāng)、違法亂紀(jì)等引起。

通常情況都是將林權(quán)爭(zhēng)議當(dāng)做財(cái)產(chǎn)權(quán)益方面的民事糾紛進(jìn)行處理，加之農(nóng)戶本身的法律意識(shí)比較薄弱，對(duì)于具體如何解決爭(zhēng)議問(wèn)題的了解相當(dāng)不充分，往往在進(jìn)行爭(zhēng)議解決之時(shí)只是通過(guò)簡(jiǎn)單的口頭協(xié)議，或者不完整的書(shū)面協(xié)議就直接解決。這樣做有一個(gè)比較大的弊端，再次爭(zhēng)議的幾率相當(dāng)大，使得爭(zhēng)議問(wèn)題得不到根本解決。對(duì)于一些農(nóng)村地帶，司法機(jī)構(gòu)以及執(zhí)法機(jī)構(gòu)有些設(shè)置并不完善，有些甚至根本不存在。而作為相關(guān)的司法人員和執(zhí)法人員，由于對(duì)農(nóng)戶存在一定的偏見(jiàn)，所以在幫助農(nóng)戶進(jìn)行爭(zhēng)議的處理之時(shí)態(tài)度十分不端正，且訴訟費(fèi)用較高，一般的農(nóng)戶要么無(wú)法支付要么不愿意支付。若是爭(zhēng)議是由相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)等引起的，農(nóng)戶想要平等、公平的解決爭(zhēng)議問(wèn)題更是難上加難。由于農(nóng)戶維護(hù)自己應(yīng)有的權(quán)利之時(shí)找不到有效的求助結(jié)構(gòu)和辦法，不僅損害了農(nóng)戶的基本權(quán)益，而且對(duì)于林權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展也有極大的影響。

3關(guān)于林權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題的一些思考

針對(duì)以上存在的一些法律問(wèn)題，國(guó)家和相關(guān)的部門(mén)都需要及時(shí)進(jìn)行解決，首先需要明晰林權(quán)產(chǎn)權(quán)，其次是需要規(guī)范林權(quán)在進(jìn)行流轉(zhuǎn)當(dāng)中的相關(guān)法律和機(jī)制，規(guī)范林權(quán)流轉(zhuǎn)，加強(qiáng)對(duì)林權(quán)流轉(zhuǎn)的監(jiān)督，對(duì)于公益林的生態(tài)補(bǔ)償制度也需要做一定的調(diào)整，保障農(nóng)戶付出和收入成正比，最后是在發(fā)生爭(zhēng)議的時(shí)候相關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)要積極的協(xié)助農(nóng)戶，幫助農(nóng)戶及時(shí)處理。

4結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)集體林權(quán)制度改革的林權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律問(wèn)題的研究，可以看出在法律方面還存在諸多的不足，需要國(guó)家以及相關(guān)部門(mén)共同努力，完善完整相關(guān)的法律體系。本文針對(duì)這些方面也提出了一些設(shè)想和思考。在之后的對(duì)于林權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題的解決之上，還需要國(guó)家和相關(guān)部門(mén)相關(guān)人員持之以恒的努力，最終保障林權(quán)流轉(zhuǎn)正常有序發(fā)展，保障農(nóng)戶的基本權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 田甜.集體林權(quán)制度改革之林權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律問(wèn)題研究[D].北京：北京林業(yè)大學(xué)，2012.

[2] 陳華威.集體林權(quán)制度改革背景下的林權(quán)流轉(zhuǎn)研究[D].武漢：華中師范大學(xué)，2012.

第2篇：土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法制建設(shè) 探討

Abstract: based on the guangdong collective construction land use rights transfer of understanding, combined with the practice of guangdong province following confirms, to analyze the rural collective construction land use rights transfer of the causes, advantages and disadvantages, and guangdong collective construction land circulation and relevant state regulations need to problems of coordination, to further improve the rural collective construction land circulation and regulations provide reference.

Keywords: rural collective construction land use rights transfer discussed the construction of legal system

中圖分類號(hào):F301.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A 文章編號(hào)

1 引言

所謂集體建設(shè)用地，是指建筑物、構(gòu)筑物占用的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土地。包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體及村內(nèi)兩個(gè)以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的建設(shè)用地。集體建設(shè)用地主要有三種類型：一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)用地；二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和社會(huì)公益事業(yè)使用的集體土地；三是村民建住宅使用的集體土地。

對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，原國(guó)家土地局從1993年起就部署了專題調(diào)研，從1999年開(kāi)始就在全國(guó)不同地方開(kāi)展了農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試驗(yàn)、試點(diǎn)，而后又相繼召開(kāi)了多次研討會(huì)和試點(diǎn)總結(jié)會(huì)，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)在思想上得到了認(rèn)可，但集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一直未能在政策法律層次上得到認(rèn)同和規(guī)范。2005年6月，廣東省出臺(tái)了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），在全省全面推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，這標(biāo)志著廣東農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)正式步入正軌。

2 東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本情況

東莞市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，土地供需矛盾比較突出，土地市場(chǎng)比較活躍，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)形成較早，是廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一個(gè)縮影，他們的探索實(shí)踐既具有代表性也有可借鑒性，基本反映廣東省推行實(shí)踐的情況。

2.1 東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程

東莞集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是伴隨外向型經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育而產(chǎn)生發(fā)展的，經(jīng)歷了三個(gè)階段：

2.1.1 自發(fā)形成、隱形交易階段(1978―2000年)。這一階段主要是以農(nóng)村集體為主體，在發(fā)展“三來(lái)一補(bǔ)”、三資企業(yè)過(guò)程中自發(fā)地開(kāi)始了集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。概括起來(lái)主要有四種流轉(zhuǎn)形式：一是以地合作、合資；二是房地一同出租；三是自發(fā)性出讓、出租土地；四是抵押融資。

2.1.2 政府引導(dǎo)提高、逐步規(guī)范階段(2001―2004年)。東莞市為了推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)范流轉(zhuǎn)，在國(guó)家相關(guān)法律尚未完善的情況下，先實(shí)行 “兩個(gè)參照”，一是在出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等具體程序上，參照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》執(zhí)行。二是在流轉(zhuǎn)年限上，參照國(guó)有土地使用權(quán)相應(yīng)用途的法定年限確定，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃，參照《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)的通知》執(zhí)行。使這個(gè)階段的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)“快”、效益“高”、秩序“穩(wěn)”的特點(diǎn)。

2.1.3 依法管理、規(guī)范發(fā)展階段(2005年起)。2005年6月，《辦法》正式頒布后，東莞市結(jié)合自己的實(shí)際，也制訂并頒布了《東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理實(shí)施辦法》,使東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)走上規(guī)范發(fā)展的軌道，規(guī)范了工作流程、報(bào)批表格和流轉(zhuǎn)合同，實(shí)現(xiàn)了審批“一表通”的管理。

2.2 東莞市規(guī)范流轉(zhuǎn)行為后的社會(huì)效果和特點(diǎn)

目前，東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)的主體上，既有鎮(zhèn)(區(qū))政府，也有村委會(huì)、村民小組、鎮(zhèn)(區(qū))辦企業(yè)等；在形式上，有出讓(含作價(jià)出資、入股、聯(lián)營(yíng)、兼并和置換等)、出租、轉(zhuǎn)租、抵押等多種形式；在流轉(zhuǎn)客體上，既有本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，也有外商、內(nèi)資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)，可以說(shuō)是主體多元形式多樣。現(xiàn)在，東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)每年以25%的速度在增長(zhǎng)。據(jù)2005年統(tǒng)計(jì)顯示，全年81個(gè)欠發(fā)達(dá)村經(jīng)營(yíng)總收入2．4億元，比上年增長(zhǎng)19．5％；經(jīng)營(yíng)純收入7600萬(wàn)元，增長(zhǎng)67．5％；總資產(chǎn)33億元，增長(zhǎng)8．9％；全市有38個(gè)欠發(fā)達(dá)村年純收入超過(guò)50萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)了脫貧目標(biāo)。

從東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的發(fā)展歷程看，是一個(gè)從自發(fā)隱形到依法規(guī)范的過(guò)程，概括起來(lái)具有：起步早基礎(chǔ)好，市場(chǎng)活躍流轉(zhuǎn)快，管理到位秩序好，主體多元、形式多樣，效益顯著社會(huì)穩(wěn)的特點(diǎn)。他們的成功，為廣東省推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地使用制度改革提供了方法和借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

3規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的必要性

一直以來(lái)，我國(guó)的法律法規(guī)對(duì)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是限制的，盡管國(guó)家法律法規(guī)明確禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)的自主流轉(zhuǎn)，但堵不住集體、農(nóng)民和用地者等行為主體通過(guò)種種途徑流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的行為。目前，集體建設(shè)用地使用權(quán)自發(fā)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象已經(jīng)大量存在，據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東省珠三角地區(qū)通過(guò)自發(fā)流轉(zhuǎn)方式使用集體建設(shè)用地實(shí)際超過(guò)集體建設(shè)用地的50%,在粵東、粵西及粵北等地, 這一比例也超過(guò)20%。另?yè)?jù)調(diào)查，浙江湖州、福建晉江、廣東順德等地區(qū)，在城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積中約有80%左右為集體建設(shè)用地。可見(jiàn)，自發(fā)流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地已具相當(dāng)規(guī)模。

3.1 自發(fā)的流轉(zhuǎn)的類型與形式

由于這種自發(fā)的流轉(zhuǎn)在法律上是不認(rèn)同的，一般都在雜亂無(wú)序或隱蔽狀態(tài)下進(jìn)行，他們雙方往往只須草簽一份協(xié)議，受讓方只須支付一定的價(jià)款就可獲得集體建設(shè)用地的使用權(quán)，從流轉(zhuǎn)的類型與形式看主要有：(1)、集體經(jīng)濟(jì)組織或村民以出租房屋或建房形式，連帶出租、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；(2)、集體經(jīng)濟(jì)組織直接向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)或本經(jīng)濟(jì)組織以外的企業(yè)或者單位、個(gè)人出租、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；(3)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村以集體土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建形式興辦各種企業(yè)，流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)；(4)、在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)合并、兼并及股份制改造、改組中隱含集體所有的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓、出租的形式流轉(zhuǎn)；(5)、集體經(jīng)濟(jì)組織或村民以地上建筑物進(jìn)行抵押融資形成的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

3.2 自發(fā)流轉(zhuǎn)的弊端

這種無(wú)序、隱蔽，缺乏合理規(guī)制的自發(fā)流轉(zhuǎn)，對(duì)社會(huì)造成了極大的危害。

首先，隨意占用耕地、擾亂市場(chǎng)秩序，沖擊土地管理制度。自發(fā)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致農(nóng)民集體在利益的驅(qū)使下，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將集體農(nóng)地改成非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，破壞我國(guó)的耕地保護(hù)制度，沖擊土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效實(shí)施，擾亂了國(guó)有土地市場(chǎng)的正常次序，破壞了我國(guó)的土地供應(yīng)計(jì)劃，弱化了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果。

其次，浪費(fèi)土地資源，農(nóng)民權(quán)益難保，危害社會(huì)穩(wěn)定。由于流轉(zhuǎn)不規(guī)范，缺乏規(guī)制，得不到法律的保障，交易行為扭曲，導(dǎo)致土地資源得不到合理的利用和配置，土地資源價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)，農(nóng)民集體和農(nóng)民個(gè)人的權(quán)益得不到保障，并由此引發(fā)了許多社會(huì)矛盾，破壞了社會(huì)秩序，危害了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

第三，土地產(chǎn)權(quán)、土地利益關(guān)系混亂，國(guó)家稅費(fèi)流失。由于法律限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)主體（主要是集體組織）的法律地位不明確，因此缺乏依法監(jiān)管與市場(chǎng)機(jī)制，造成了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系混亂，國(guó)家土地稅費(fèi)流失嚴(yán)重。

3.3 完善法制、規(guī)范流轉(zhuǎn)已勢(shì)在必行

集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)伴隨的種種問(wèn)題，對(duì)社會(huì)的危害是顯而易見(jiàn)的，完善集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理制度，將集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)納入法律法規(guī)調(diào)整范疇已勢(shì)在必行的。

首先，保護(hù)耕地要求我們依法規(guī)范管理。 部分農(nóng)民集體違反規(guī)劃，擅自改變集體土地用途的違法行為，對(duì)保護(hù)18億畝的耕地紅線是個(gè)極大的危害，因此完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)法制，營(yíng)造公開(kāi)規(guī)范的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)并依法監(jiān)管，這也是保護(hù)耕地的客觀要求。

其次，是優(yōu)化資源配置，穩(wěn)定社會(huì)秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化、工業(yè)化進(jìn)程不斷快對(duì)建設(shè)用地需求也急劇增長(zhǎng)，國(guó)有土地供應(yīng)不足，制約了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)由于受到法律的限制，自發(fā)形成了無(wú)序的流轉(zhuǎn)，使土地資源得不到集約和節(jié)約利用，利用效益不高，農(nóng)民利益無(wú)法保證，沖擊國(guó)家的土地管理制度，影響社會(huì)穩(wěn)定等等。這些，都要求我們完善集體建設(shè)用地的有償使用制度，營(yíng)造公開(kāi)規(guī)范的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。

總之，集體建設(shè)用地自發(fā)流轉(zhuǎn)形成的種種問(wèn)題，對(duì)獲得相關(guān)法律政策支持提出了迫切的要求。完善和建立集體建設(shè)用地的有償使用制度，將集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)納入法律法規(guī)調(diào)整范疇已勢(shì)在必行的。

4 廣東省推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)還需與上位法協(xié)調(diào)的問(wèn)題

《辦法》將集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要行為與基本關(guān)系納入了規(guī)范調(diào)整范疇，其內(nèi)容較完備，已涵蓋集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)范圍、對(duì)象條件、方式與程序、流轉(zhuǎn)期限、政府監(jiān)管機(jī)制與方式等流轉(zhuǎn)法律關(guān)系及法律責(zé)任諸方面。從依法行政來(lái)講還需要上位法律協(xié)調(diào)以下問(wèn)題：

4.1 開(kāi)展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)需上位法支持。《辦法》規(guī)定“集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，適用本辦法”。 但《土地管理法》第63條規(guī)定 “農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”；同時(shí)，第43條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”；因此缺乏明顯的國(guó)家上位法律支撐，需要與國(guó)家上位法律進(jìn)一步協(xié)調(diào)。

4.2 流轉(zhuǎn)主體范圍需與上位法協(xié)調(diào)。《辦法》第八條規(guī)定可以使用集體建設(shè)用的主體包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商戶，外資投資企業(yè)等。但與《土地管理法》第43條規(guī)定和第63條規(guī)定相沖突，同時(shí)《土地管理法實(shí)施條例》第6條明確規(guī)定，“因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。”從法律規(guī)定看，《辦法》其實(shí)質(zhì)上已經(jīng)突破國(guó)家立法將使用主體限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的規(guī)定，與現(xiàn)行的上位國(guó)家法律不一致，需要與國(guó)家上位法律進(jìn)一步協(xié)調(diào)。

4.3 流轉(zhuǎn)形式需與上位法協(xié)調(diào)。《辦法》第二條與第十五條規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本形式包括出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押；涉及商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地的，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開(kāi)交易方式取得使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定是限制或是不允許的。不符合國(guó)家關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的上位法規(guī)定，需要與國(guó)家上位法律進(jìn)一步協(xié)調(diào)。

4.4 流轉(zhuǎn)程序需與上位法協(xié)調(diào)。《辦法》規(guī)定集體建設(shè)用地一切流轉(zhuǎn)行為（無(wú)論是出讓、出租、抵押還是轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等）為要式法律行為，即都需要簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同并申辦登記確認(rèn)手續(xù)。但國(guó)家關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序尚未立法規(guī)定，需要與國(guó)家上位法律進(jìn)一步協(xié)調(diào)。

4.5 收益分配需與上位法協(xié)調(diào)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的收益分配問(wèn)題是集體用地使用制度改革即規(guī)范流轉(zhuǎn)管理的關(guān)鍵所在，其涉及到政府、集體和農(nóng)民個(gè)人三者利益關(guān)系的平衡，涉及公平與效率原則的貫徹落實(shí)。目前，尚缺乏對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配的上位法律法規(guī)規(guī)定，需要與國(guó)家上位法律進(jìn)一步協(xié)調(diào)。

6 小結(jié)

我國(guó)仍處于全面深化改革的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，實(shí)踐探索先于法律變革這是我國(guó)制度變革的典型路徑，廣東省率先推行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的改革實(shí)踐，就是為了取得經(jīng)驗(yàn)推動(dòng)法律變革。廣東省《辦法》率先以地方立法形式將集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要行為與基本關(guān)系納入了規(guī)范調(diào)整范疇，其內(nèi)容較完備，已涵蓋集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)范圍、對(duì)象條件、方式與程序、流轉(zhuǎn)期限、政府監(jiān)管機(jī)制與方式等流轉(zhuǎn)法律關(guān)系及法律責(zé)任諸方面，是具有重大開(kāi)創(chuàng)意義與示范價(jià)值的土地制度創(chuàng)新，填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)立法調(diào)整的空白。但是它的目前尷尬處境在于明顯與國(guó)家部分上位法相違背，因此建議進(jìn)一步完善集體建設(shè)用地市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則，建立完善的上位法律制度。

主要參考依據(jù)：

[1] 科斯．阿爾欽．諾斯等．《財(cái)產(chǎn)權(quán)利與制度變遷產(chǎn)權(quán)學(xué)派與新制度學(xué)派譯文集》[M]．上海：上海人民出版社，2004，1-403

[2] 周建春．《關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考》．國(guó)土資源科技管理[J]，2002（5），16-20

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[4] 楊福盛．《搞好集體上地流轉(zhuǎn)管理是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需求》[J].國(guó)上經(jīng)濟(jì)，1998( 3) : 17

[5] 陳利根．郭立芳《關(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度構(gòu)建的探討》南京農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院

第3篇：土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，有很大一部分人所持的觀點(diǎn)就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點(diǎn)的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào),以下簡(jiǎn)稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”等規(guī)定，筆者認(rèn)為，以此來(lái)作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對(duì)法律規(guī)定的斷章取義。

對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國(guó)國(guó)家層面的土地管理法律規(guī)范中沒(méi)有明確的概念或規(guī)定，但并沒(méi)有排除法律為其留存的空間。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn),包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營(yíng)，我國(guó)的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。

我國(guó)《土地管理法》第九條“國(guó)有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”；《擔(dān)保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”《土地管理法》第六十條“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實(shí)施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對(duì)我國(guó)農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進(jìn)行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認(rèn)給單位或個(gè)人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴(yán)格的限制，但總的說(shuō)來(lái)，其表現(xiàn)如下：）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實(shí)施兼并而取得、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈(zèng)、繼承、購(gòu)買(mǎi)）的個(gè)人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類情形；實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。

以上三個(gè)條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國(guó)法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。

當(dāng)然在對(duì)待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題和實(shí)現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，我國(guó)有其特殊的規(guī)定。

對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，我國(guó)法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”，以及《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒(méi)有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對(duì)此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對(duì)于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對(duì)出租對(duì)象則沒(méi)有限制。這是一個(gè)特殊情況。

對(duì)于實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。

二、應(yīng)在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

法律規(guī)定的駁雜、語(yǔ)言文字的表述不明確、不明晰，往往導(dǎo)致人們對(duì)法律規(guī)定理解的曲解和錯(cuò)誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對(duì)于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進(jìn)行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達(dá)上又用了絕對(duì)性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對(duì)農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒(méi)有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)，卻沒(méi)有規(guī)定取得或因繼承、受贈(zèng)等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時(shí)，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，而不對(duì)該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”規(guī)定，推測(cè)《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對(duì)于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對(duì)于出賣者不能再申請(qǐng)宅基地。使人只能去推測(cè)法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。

再比如，對(duì)于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰(shuí)回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無(wú)時(shí)間限制、程序如何掌握，均沒(méi)有明確規(guī)定。有的只是個(gè)性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動(dòng)產(chǎn)或者股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個(gè)性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說(shuō)這些個(gè)性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進(jìn)一步如何實(shí)現(xiàn)具體針對(duì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。為此，應(yīng)首先通過(guò)修改、完善土地管理法，或國(guó)土資源管理部門(mén)頒布的部門(mén)規(guī)章，進(jìn)一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。

其次，為配合上述規(guī)定，由相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)的某一級(jí)政府主導(dǎo)分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營(yíng)等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)或登記機(jī)構(gòu)，明確規(guī)定相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報(bào)、相應(yīng)權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準(zhǔn)程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

再次，規(guī)定或指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照《村民委員會(huì)自治法》的規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國(guó)家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟(jì)制度。

第四，與時(shí)俱進(jìn)，修改不應(yīng)時(shí)代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實(shí)相統(tǒng)一。

如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個(gè)明顯帶有時(shí)代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來(lái)所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來(lái)越不合事宜，其作為一類使用集體建設(shè)用地的主體，應(yīng)重新定義，并在相應(yīng)法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。

只有通過(guò)以上四個(gè)方面的努力，才能建立我國(guó)合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國(guó)各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定的情形或付諸于司法實(shí)踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國(guó)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。

附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國(guó)務(wù)院頒布的行政規(guī)范性文件、部門(mén)和地方政府規(guī)章：

1）中華人民共和國(guó)土地管理法

2）中華人民共和國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法

3）中華人民共和國(guó)擔(dān)保法

4）中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法

5）《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）

6）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號(hào)）

7）原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》

8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕第11號(hào)

9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號(hào)

10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門(mén)規(guī)定

第4篇：土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村土地；土地產(chǎn)權(quán)；土地流轉(zhuǎn)

農(nóng)村土地包括耕地、宅基地、草地、林地、荒地和道路、水面、場(chǎng)院等十地資源。其中，耕地最為重要。在我國(guó)，土地流轉(zhuǎn)一般就是指耕地流轉(zhuǎn)，但也包括諸如山地、草地、荒地、水面等土地使用權(quán)的變更或轉(zhuǎn)移。

1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)概念

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)：法律上是指農(nóng)村土地權(quán)利人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包含農(nóng)村土地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)等。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，可以開(kāi)展規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。廣義的定義認(rèn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)包括土地產(chǎn)權(quán)變更及土地利用方式轉(zhuǎn)變，包括農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)和非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)；狹義的定義只包括農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)，非農(nóng)建設(shè)用地則不屬于土地流轉(zhuǎn)。

2 我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)存問(wèn)題

2.1 土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全

目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雖然很普遍，但是并沒(méi)有形成規(guī)模化的市場(chǎng)，是具有自發(fā)性的零星式的流轉(zhuǎn)交易，供應(yīng)方和需求方之間沒(méi)有形成有效的信息交流，并且各相關(guān)部門(mén)無(wú)法有效溝通，信息閉塞，嚴(yán)重阻礙土地流轉(zhuǎn)向規(guī)模化和市場(chǎng)化發(fā)展。另外，價(jià)格評(píng)估、公證交易、信息咨詢等機(jī)構(gòu)的職能不完善，也沒(méi)有相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的監(jiān)督保障，農(nóng)業(yè)主管部門(mén)對(duì)農(nóng)村集體土地的管理職責(zé)不明確，因此未形成健全的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。各部門(mén)重復(fù)出臺(tái)法律、法規(guī)、政策甚至法律、法規(guī)、政策存在不一致、甚至相悖的現(xiàn)象。有關(guān)土地流轉(zhuǎn)審批、合同手續(xù)、流轉(zhuǎn)資料匱乏等成了刻不容緩、亟待解決的問(wèn)題。

2.2 部分干部群眾思想過(guò)于保守

部分干部群眾對(duì)土地流轉(zhuǎn)缺乏認(rèn)識(shí)是目前制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模化的首要問(wèn)題。一方面，部分農(nóng)村基層干部沒(méi)有經(jīng)過(guò)深入系統(tǒng)地學(xué)習(xí)國(guó)家的法律法規(guī)政策，對(duì)近幾年的的土地政策理解不透徹，對(duì)土地流轉(zhuǎn)思想的認(rèn)識(shí)不夠，不清楚土地的歸屬、承包、經(jīng)營(yíng)權(quán)屬等，甚至錯(cuò)誤地把土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)理解成變賣土地承包權(quán)或者所有權(quán)，害怕因此違背我國(guó)“堅(jiān)決不允許變賣土地”的土地政策，而觸犯法律。

另一方面，由于我國(guó)幾千年來(lái)形成封建傳統(tǒng)思維，農(nóng)民對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)的賴以生存的土地形成了強(qiáng)烈的依附心理，因此他們擔(dān)心如果到城里生活，除了無(wú)力購(gòu)買(mǎi)昂貴的商品房以外，更不可能享受城鎮(zhèn)職工所享有的醫(yī)療保障、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)等權(quán)利，而且原來(lái)自己在農(nóng)村承包的土地因?yàn)殚L(zhǎng)期居住在城里而被別人占有，甚至還有些人對(duì)今后國(guó)家土地私有化心存幻想，種種問(wèn)題心理勢(shì)必阻礙土地在更大范圍內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模的合理流轉(zhuǎn)。

2.3 農(nóng)民的合法權(quán)益缺乏保障

規(guī)定，農(nóng)民通過(guò)承包土地獲得其經(jīng)營(yíng)權(quán)，并且在承包期內(nèi)享有對(duì)所承包土地自主經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、出租等權(quán)利。但是即使農(nóng)民轉(zhuǎn)讓了土地，其個(gè)人利益也無(wú)法從根本得到保障，因?yàn)檗r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)受自然災(zāi)害和市場(chǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)很大。而且有些農(nóng)民與企業(yè)主簽訂的合同期限都比較長(zhǎng)，一般來(lái)說(shuō)合同中的補(bǔ)償價(jià)格是固定的，短期看來(lái)貌似農(nóng)民獲得了一定收益或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及物價(jià)的上漲，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益是會(huì)有大幅度增長(zhǎng)的，而這時(shí)農(nóng)民靠出租土地獲得的收益卻還維持在幾年前甚至幾十年前合同上固定金額的水平，這勢(shì)必?fù)p害農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。此外，部分企業(yè)在包租大片農(nóng)村土地以后，由于各種主觀或客觀的原因而從事其他非農(nóng)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)，例如耕地建樓、辦廠，從根本上改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，合同到期后農(nóng)民也無(wú)法繼續(xù)耕作。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)由于缺乏完善的法律和制度的保護(hù)，在很多情況下存在不合規(guī)定的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，如缺乏透明度、沒(méi)有實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)、沒(méi)有按照規(guī)范的合同文本簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議等。其中，農(nóng)民之間的土地流轉(zhuǎn)十分不規(guī)范，一是不按規(guī)范簽訂合同，權(quán)責(zé)不明，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相矛盾相沖突；二是個(gè)別土地流轉(zhuǎn)合同未經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證或有關(guān)管理機(jī)構(gòu)審查、鑒證；三是口頭約定土地流轉(zhuǎn)，沒(méi)有書(shū)面合同或書(shū)面合同內(nèi)容不完整，甚至還有些農(nóng)民未經(jīng)村集體審查就私下約定，這是法律所不允許的。

目前，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒(méi)有建立起完整的土地流轉(zhuǎn)合同檔案，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資料檔案相對(duì)比較缺乏。

3 我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)存問(wèn)題成因分析

3.1 農(nóng)村土地市場(chǎng)不成熟或未建立

最合理公平地將土地資源劃分到各村每一個(gè)人手中是不可能做到的，因此要保證土地產(chǎn)權(quán)的完整準(zhǔn)確性，便就可以通過(guò)發(fā)展、改革、流通逐步完善土地資源達(dá)到最佳配比。

目前看來(lái)，市場(chǎng)條件下的土地流轉(zhuǎn)還是盲目的、具有自發(fā)性的，不規(guī)范的土地使用權(quán)交易，嚴(yán)重影響國(guó)有土地市場(chǎng)的有效經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，并且制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的正確發(fā)展，導(dǎo)致政府及相關(guān)部門(mén)機(jī)構(gòu)無(wú)法掌握準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，因而國(guó)家無(wú)法在宏觀上控制調(diào)節(jié)土地。因此，必須為土地供應(yīng)總量的計(jì)劃調(diào)節(jié)提供合理準(zhǔn)確的依據(jù)，保證土地市場(chǎng)供需平衡。否則，不但國(guó)家投入的巨額資金得不到回報(bào)，還會(huì)給國(guó)家土地利用規(guī)劃、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地用途管制等帶來(lái)隱患，從而嚴(yán)重影響農(nóng)村土地權(quán)屬管理。

3.2 城鄉(xiāng)二元制度導(dǎo)致農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)意識(shí)淡薄

我國(guó)由于長(zhǎng)期存在嚴(yán)重的城鄉(xiāng)分隔二元結(jié)構(gòu)，致使農(nóng)民普遍存在小農(nóng)思想，嚴(yán)重阻礙了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)行。農(nóng)民依靠種地生存繁衍生息，即使他們意識(shí)到守著“一畝三分地”根本無(wú)法達(dá)到小康水平，多年積累下來(lái)的思想局限性也使他們不愿離開(kāi)自己祖祖輩輩賴以生存的土地。雖然很多人外出爭(zhēng)工，但仍把家里的土地作為最后的保障，而不愿出讓。這樣就造成了土地資源的極大浪費(fèi)，無(wú)法產(chǎn)生收益。

其根源在于目前我國(guó)城鄉(xiāng)分隔的二元結(jié)構(gòu)。由于農(nóng)村人口不能享受同城市市民的社會(huì)保障體系，并且醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化、養(yǎng)老保險(xiǎn)等方面的風(fēng)險(xiǎn)都由農(nóng)民個(gè)人承擔(dān)，加之公共品供給缺失，進(jìn)城的農(nóng)民工工資水平低，甚至被克扣、拖欠，其權(quán)益無(wú)法保障，付出與所得的反差，致使農(nóng)民不愿放棄家中賴以生存的土地，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)顧慮頗多，觀念意識(shí)跟不上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

3.3 缺乏規(guī)范的操作程序和健全的法律規(guī)定

農(nóng)村土地立法不足、缺乏規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的法律、法規(guī)及政策。在進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時(shí)出現(xiàn)的很多問(wèn)題都還沒(méi)有明確的解決方法，例如土地流轉(zhuǎn)的前提條件、合同雙方的權(quán)利義務(wù)及主體地位、收益分配等問(wèn)題均缺乏必要的法律規(guī)范。現(xiàn)行的法律沒(méi)有一部針對(duì)土地流轉(zhuǎn)作出了明確的規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)私下簽訂的合同不是前后矛盾就是權(quán)利義務(wù)不均，這將帶來(lái)不必要的司法糾紛，并且為解決糾紛造成了難度和增加了成本。立法不足為一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)制定“土政策”提供了“方便”，使集體土地流轉(zhuǎn)損害農(nóng)民的權(quán)益。

目前，政府及有關(guān)部門(mén)機(jī)構(gòu)一方面積極鼓勵(lì)進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，而另一方面又沒(méi)有制定規(guī)范的操作程序及建立完備的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)政策，這就會(huì)嚴(yán)重影響到土地規(guī)范、合理、有效的流動(dòng)，也為少數(shù)不法分子“暗箱操作”提供了可能。

4 我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)優(yōu)化策略

4.1 建立健全機(jī)制，完善法規(guī)政策

目前全國(guó)處于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要時(shí)期，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)資源配置成為發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的首要前提。針對(duì)不健全的流轉(zhuǎn)體制，以國(guó)家土地法規(guī)政策為基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)際問(wèn)題制定保證土地使用權(quán)流

轉(zhuǎn)順利實(shí)施的法律法規(guī)和政策措施，建立具有完善法規(guī)制度政策的健全的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，避免土地流轉(zhuǎn)中的“土政策”--“一哄而起”；其次增強(qiáng)“尊重農(nóng)民意愿”的土地流轉(zhuǎn)意識(shí)原則，保證農(nóng)民長(zhǎng)期的、有保障的土地使用權(quán)，以規(guī)范引導(dǎo)正確處理集體與農(nóng)民的利益關(guān)系，建立良性的并且有序的土地流轉(zhuǎn)程序。堅(jiān)決不改變土地所有權(quán)和土地使用性質(zhì)。

不僅要把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及其相關(guān)內(nèi)容納入我國(guó)已經(jīng)頒布實(shí)施的《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)承包合同管理?xiàng)l例》等法律中，還應(yīng)該出臺(tái)專門(mén)的法律法規(guī)以規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，如2005年頒布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，進(jìn)一步完善了土地流轉(zhuǎn)的詳細(xì)做法、基本原則、流轉(zhuǎn)程序、合同規(guī)范、監(jiān)督管理、受讓雙方的權(quán)責(zé)等，使得土地流轉(zhuǎn)有法可依、有據(jù)可循，確保農(nóng)村土地使用權(quán)平穩(wěn)地流轉(zhuǎn)和有效地推廣。

地方政府須在不違背我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，根據(jù)中央相關(guān)法律法規(guī)出臺(tái)或完善符合實(shí)際、可操作性強(qiáng)的土地承包政策法規(guī)，以保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。

4.2 政府積極參與引導(dǎo)，解放農(nóng)民思想糾正錯(cuò)誤觀念

面對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的新形勢(shì)，政府應(yīng)當(dāng)廣泛宣傳，積極引導(dǎo)，糾正農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)時(shí)的舊的錯(cuò)誤觀念，保證土地流轉(zhuǎn)健康有序進(jìn)行。具體可通過(guò)座談會(huì)、接待日等方式，向農(nóng)民宣傳有關(guān)土地承包、土地流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)，統(tǒng)一并深入理解土地流轉(zhuǎn)的含義。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村政府應(yīng)及時(shí)明確第一責(zé)任人及直接責(zé)任人，由農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)中心具體實(shí)施，輔之相關(guān)部門(mén)的密切配合，加強(qiáng)經(jīng)管站的業(yè)務(wù)訓(xùn)練，使其承擔(dān)起土地承包流轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)等相關(guān)工作。與此同時(shí)，政府應(yīng)積極創(chuàng)建示范典型，使農(nóng)民消除疑慮，認(rèn)識(shí)到土地流轉(zhuǎn)的益好，熟悉規(guī)范操作程序并主動(dòng)進(jìn)行參與。

另外，政府及相關(guān)部門(mén)在推廣土地流轉(zhuǎn)制度時(shí)，應(yīng)制訂土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)，建立土地交易市場(chǎng)，并通過(guò)給予一定的經(jīng)濟(jì)支持確保農(nóng)民的利益錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。。農(nóng)村經(jīng)管部門(mén)要充分發(fā)揮其職能優(yōu)勢(shì)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)及管理工作。應(yīng)制定切實(shí)可行的土地經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，作好土地整理存檔工作，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境，依法規(guī)范管理土地的承包流轉(zhuǎn)。同時(shí)，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的時(shí)候要規(guī)范合同管理，以確保其真實(shí)有效、有據(jù)可查，不但使土地流轉(zhuǎn)運(yùn)行規(guī)范，還要保證好農(nóng)民的利益。

4.3 構(gòu)筑覆蓋整個(gè)農(nóng)村地區(qū)的社會(huì)保障制度

實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的首要條件是要打破傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，使得農(nóng)村人口享有社會(huì)保障。這樣才能使從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民安心離開(kāi)“土地”，把依托的重心轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)上去。而進(jìn)城爭(zhēng)工的農(nóng)民工應(yīng)該納入城市人口的勞動(dòng)保障待遇。

要從根本上解決農(nóng)民工問(wèn)題，政府及相關(guān)部門(mén)要以改革創(chuàng)新為動(dòng)力，堅(jiān)持當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)相結(jié)合，從打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)著手，研究解決涉及農(nóng)民工利益的深層次問(wèn)題。并且大力推行工資集體協(xié)商制度，通過(guò)多種方式幫助進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，例如幫忙解決農(nóng)民工子女上學(xué)難問(wèn)題。

逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的勞動(dòng)力市場(chǎng)和公平競(jìng)爭(zhēng)的就業(yè)制度，建立保障農(nóng)民工合法權(quán)益的法律法規(guī)和執(zhí)法監(jiān)督體制，建立惠及全體農(nóng)民工的城鄉(xiāng)公共服務(wù)體系。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：國(guó)土資源；有效管理；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

中圖分類號(hào)： S618 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

所謂國(guó)土資源，從廣義上來(lái)看，是指所有屬于國(guó)家領(lǐng)土范圍中的資源，既包括自然資源，亦包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資源；從狹義上來(lái)說(shuō)，則是指存在于國(guó)家領(lǐng)土范圍內(nèi)的土地、天空和海洋。國(guó)土資源是我國(guó)重要的資源，是一個(gè)國(guó)家不可被侵犯的資源總和，是一個(gè)國(guó)家尋求發(fā)展得重要前提和保障。國(guó)土不僅是人們生活的重要場(chǎng)地，也是人們開(kāi)展生產(chǎn)活動(dòng)的主要基地。因而，我們說(shuō)國(guó)土資源是促進(jìn)國(guó)家健康發(fā)展的推動(dòng)力，是生產(chǎn)活動(dòng)順利開(kāi)展的重要保障。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)國(guó)土資源的需求越來(lái)越大，在國(guó)土資源管理方面還存在著不足之處，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。加強(qiáng)國(guó)土資源管理，有利于促進(jìn)我國(guó)社會(huì)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；有利于保障我國(guó)國(guó)土管理的質(zhì)量，加快社會(huì)主義和諧社會(huì)的進(jìn)程。

一、當(dāng)前國(guó)土資源管理中的問(wèn)題

現(xiàn)階段，在我國(guó)國(guó)土資源管理中還存在著這些問(wèn)題：一是當(dāng)前資源匱乏，人均資源利用率還有待提高。在國(guó)家的發(fā)展過(guò)程中，礦場(chǎng)資源和土地資源是我國(guó)重要的資源之一，對(duì)民生問(wèn)題具有重要的影響作用。土地資源是農(nóng)民賴以生存的重要資源，是建設(shè)新農(nóng)村的重要保障。但是，當(dāng)前在部分地區(qū)，由于耕地保護(hù)，使得地區(qū)人均耕地的面積比較少，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)水平，激化了人民和土地的矛盾。近幾年我國(guó)致力于促進(jìn)城市化和工業(yè)化的發(fā)展，所需要的建設(shè)用地越來(lái)越多，導(dǎo)致耕地與建設(shè)用地間的矛盾逐漸深化，易造成糧食危機(jī)。我國(guó)礦產(chǎn)資源的利用率不高，資源浪費(fèi)比較嚴(yán)重，而礦產(chǎn)資源又是一種不可再生資源，容易造成礦產(chǎn)資源匱乏，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；二是土地資源使用中的矛盾多。就目前而言，土地糾紛事件常發(fā)，而究其原因主要是因?yàn)橥恋氐臍w屬問(wèn)題和征地問(wèn)題。我國(guó)目前的相關(guān)政策還不夠完善，體制還不夠健全，未能明確的界限來(lái)劃分土地，以致于難以進(jìn)行妥善的處理；三是缺乏完善的國(guó)土資源市場(chǎng)。我國(guó)還未建立健全的國(guó)土資源市場(chǎng)，無(wú)法有效地保障土地交易的公平性。除此之外，還缺乏科學(xué)而合理的資源收益分配方式，阻礙了社會(huì)主義和諧社會(huì)的發(fā)展。四是在我國(guó)國(guó)土資源管理中，人們的法制觀念不強(qiáng)，對(duì)國(guó)土資源管理法制教育的力度不大，未能充分發(fā)揮相關(guān)法律的作用。

二、加強(qiáng)國(guó)土資源管理的有效策略

（一）創(chuàng)新思路，服務(wù)民生

為加強(qiáng)我國(guó)國(guó)土資源管理，必須轉(zhuǎn)變陳舊的管理理念，創(chuàng)新國(guó)土資源管理思路，以為人民服務(wù)，妥善地解決民生問(wèn)題，從而改善人民的生活水平。我國(guó)國(guó)土資源的管理工作，要符合時(shí)代的要求，朝著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，完善國(guó)土資源管理法律法規(guī)，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，走基層群眾路線。國(guó)土資源管理的主要任務(wù)是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為基層群眾所服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)資源保護(hù)，推動(dòng)社會(huì)主義和諧社會(huì)的發(fā)展。要將我國(guó)國(guó)土資源管理工作深入到人們生活中，保障經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。若要提高我國(guó)國(guó)土資源管理水平，必須充分利用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)，做好環(huán)境資源保護(hù)工作，以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)業(yè)層次。除此之外，要加強(qiáng)對(duì)不可再生資源的管理，在開(kāi)發(fā)資源的同時(shí)還要避免資源浪費(fèi)；要增設(shè)土地登記局，創(chuàng)造良好的土地交易市場(chǎng)環(huán)境。

（二）創(chuàng)新模式，流轉(zhuǎn)土地

在國(guó)土資源管理工作中，土地資源是重要內(nèi)容之一。為實(shí)現(xiàn)國(guó)土資源管理工作有效性，必須創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)的模式。現(xiàn)階段存在的土地資源主要有一下幾種形式：第一種是農(nóng)村土地互換形式，這種形式主要應(yīng)用于新疆沙灣縣一帶；第二種是農(nóng)村土地出租形式，以安徽小崗模式為典型；第三種是農(nóng)村土地股份合作形式，這種形式主要應(yīng)用于廣東、山東一帶；第四種是農(nóng)村土地入股形式，主要應(yīng)用于上海；第五種則是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包模式，主要運(yùn)用于浙江一帶。另外，值得強(qiáng)調(diào)的是作為我國(guó)大糧倉(cāng)的黑龍江，在多數(shù)地帶所采用的土地流轉(zhuǎn)模式是“企業(yè)+基地+農(nóng)戶”的新型模式。創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式，首先，要對(duì)土地流轉(zhuǎn)的用途進(jìn)行嚴(yán)格的管理，建立現(xiàn)代化的耕地保護(hù)體制，以保護(hù)好耕地，維護(hù)糧食安全；其次，要完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法制，制定健全的土地流轉(zhuǎn)法律體系，以適應(yīng)新的環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；最后，要制定完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)保障體系，以促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。

（三）創(chuàng)新體制，明晰產(chǎn)權(quán)

為滿足現(xiàn)代社會(huì)對(duì)我國(guó)國(guó)土資源管理的要求，必須創(chuàng)新國(guó)土資源管理體制，明確農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。要做好農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，規(guī)劃好農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的范圍，嚴(yán)格按照法律規(guī)定來(lái)實(shí)施發(fā)證工作。除此之外，還要對(duì)農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行調(diào)查，并要及時(shí)更新地籍信息。在開(kāi)展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作時(shí)，要確保每個(gè)符合要求的農(nóng)民集體都具有農(nóng)村集體土地所有權(quán)，要保障農(nóng)民的主體地位，遵循“村民自治”的原則。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作是我國(guó)國(guó)土資源管理中的重要組成部分，必須嚴(yán)格要求和監(jiān)督發(fā)證行為，妥善管理已記錄的土地登記資料，建立完善的土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處機(jī)制，以有效解決土地糾紛問(wèn)題，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)土資源管理質(zhì)量的提高。

結(jié)束語(yǔ)

加強(qiáng)國(guó)土資源管理，是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，是時(shí)展的必然需求，是提高我國(guó)人民物質(zhì)生活質(zhì)量的重要保障。為提升我國(guó)國(guó)土資源管理水平，必須加強(qiáng)對(duì)國(guó)土資源管理人員的培訓(xùn)，以提高其管理能力，培養(yǎng)其道德素質(zhì)；要貫徹落實(shí)國(guó)家相關(guān)政策，嚴(yán)格按照規(guī)章制度來(lái)實(shí)施管理活動(dòng)；要加大對(duì)國(guó)土資源管理的投入，大力宣傳國(guó)土資源管理，以促使人民積極配合國(guó)土資源管理工作的開(kāi)展。現(xiàn)階段，在國(guó)土資源管理中必須創(chuàng)新管理思路，突破傳統(tǒng)的管理模式，建立健全的國(guó)土資源管理體系，以保障國(guó)土資源管理的有效性。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；繼承

中圖分類號(hào)：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：16723198（2013）18016201

1 問(wèn)題的提出

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能否繼承，筆者試著梳理了相關(guān)的法律條文，發(fā)現(xiàn)我國(guó)目前的法律法規(guī)至今尚未有一個(gè)相對(duì)比較明確的答案。例如1985年施行的《繼承法》第4條規(guī)定，“個(gè)人承包應(yīng)得的個(gè)人收益，依照本法規(guī)定繼承。個(gè)人承包，依照法律允許由繼承人繼續(xù)承包的，按照承包合同辦理。”該規(guī)定肯定了“承包收益”的繼承權(quán)，但《繼承法》并未將其厘清土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)究竟是物權(quán)還是債權(quán)。隨后1993年頒布的《農(nóng)業(yè)法》（2002年修訂），涉及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體制、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品流通與加工、糧食安全、農(nóng)業(yè)投入與支持保護(hù)、農(nóng)業(yè)科技與農(nóng)業(yè)教育、農(nóng)業(yè)資源與農(nóng)業(yè)環(huán)境保護(hù)、農(nóng)民權(quán)益保護(hù)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、執(zhí)法監(jiān)督與法律責(zé)任等方面，但仍然未能尋覓到關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否可以繼承。2003年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》中第31條、第32條、第55條規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，但未涉及繼承。而2007年施行的《物權(quán)法》有關(guān)于“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”的專章規(guī)定，但其中同樣也并未涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承問(wèn)題，此為我國(guó)立法的一大遺憾。

立法的缺失給司法實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題提出了難題，學(xué)者的觀點(diǎn)不一，導(dǎo)致法院判決無(wú)法有一個(gè)相對(duì)確定的標(biāo)準(zhǔn)。以筆者在中國(guó)法院網(wǎng)查到的案例來(lái)看就存在這樣的問(wèn)題。被告程唯科與原告程曉飛系姐弟關(guān)系。由于農(nóng)村實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)時(shí)，原、被告及其父母共同生活。當(dāng)時(shí)，父母家庭取得了5畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。此后程唯科、程曉飛相繼結(jié)婚并各自組建家庭。在原、被告所在農(nóng)村第二輪家庭承包經(jīng)營(yíng)時(shí)，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要求將原、被告父母原先的5畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行了重新劃分，程曉飛家庭取得了1.8畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，程唯科家庭取得了1.5畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，而原、被告父母則取得了1.7畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，三個(gè)家庭均取得了相應(yīng)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)。而后原、被告父母將其承包的1.7畝土地流轉(zhuǎn)給本村村民。在2012年原、被告的父母相繼去世之后。該流轉(zhuǎn)收益被程唯科占有。現(xiàn)在原告認(rèn)為其對(duì)父母留下的土地享有繼承權(quán)，要求被告將其所占有的收益交還給原告。因雙方多次協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致，原告遂提訟。針對(duì)該案件，發(fā)生了針?shù)h相對(duì)的沖突，一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以繼承，原告可以按照比例分配自己父母留下的土地收益份額；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，故不發(fā)生繼承問(wèn)題，法律亦未授予繼承人可以繼續(xù)承包的權(quán)利。而隨著我國(guó)越來(lái)越重視土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值，可以預(yù)見(jiàn)，將來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承糾紛將逐漸成為一個(gè)不可忽視的法律難題。筆者試圖探尋其中的解決之路。

2 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承的合理性分析

2.1 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是物權(quán)，是財(cái)產(chǎn)性的權(quán)利

我國(guó)《物權(quán)法》將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)定位為用益物權(quán)，即承包人對(duì)于其所承包地享有直接的占有、管理、使用、收益的權(quán)利，具有直接的支配權(quán)，所以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有物權(quán)的特征，屬于物權(quán)的范疇，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由此成為了具有排他性的財(cái)產(chǎn)權(quán)，成為一種獨(dú)立的物權(quán)，任何人都不得任意干涉承包人對(duì)其所承包土地的占有、使用和收益，是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。所以，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)當(dāng)然可以成為繼承的標(biāo)的，換言之，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性是允許其繼承的根本原因。

2.2 我國(guó)立法并未禁止土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承

如果翻閱下我國(guó)關(guān)于農(nóng)村問(wèn)題的諸多法律規(guī)定，必然能夠找尋到相關(guān)的立法精神。例如《農(nóng)村土地承包法》立法目的在于，“賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)，維護(hù)農(nóng)村土地承包當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定”。《土地管理法》第1條規(guī)定，“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。”雖然我國(guó)法律中并未明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承問(wèn)題，但是允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承似乎并未與我國(guó)的立法精神相悖。究其原因在于，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是有期限的權(quán)益，一旦期限屆滿，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)將消滅而土地仍歸原集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其實(shí)很難演變?yōu)樽兿嗟耐恋厮袡?quán)。允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承也有利于農(nóng)村土地制度穩(wěn)定。允許土地承包權(quán)的繼承有助于承包人明確承包收益預(yù)期，加大土地投入力度，穩(wěn)定并提升土地生產(chǎn)能力。

2.3 允許土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承符合《繼承法》的規(guī)定

隨著我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)化，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已經(jīng)成為農(nóng)民可以實(shí)際支配的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。為保護(hù)公民的合法私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)，《繼承法》第3條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、圖書(shū)資料；（五）法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；（六）公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；（七）公民的其他合法財(cái)產(chǎn)。”第（七）項(xiàng)為兜底條款，筆者以為，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，理應(yīng)歸屬到第七類財(cái)產(chǎn)之中。既然土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是公民個(gè)人合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然也就可以被繼承人依法繼承。

綜上，筆者以為，我國(guó)應(yīng)該在司法解釋乃至將來(lái)的立法中明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承的繼承問(wèn)題，實(shí)踐中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承的方式可采取共同繼承、分別繼承、個(gè)別繼承、變價(jià)繼承等，具體操作規(guī)則有待進(jìn)一步研究。

參考文獻(xiàn)

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[2]劉信業(yè).農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究[J].河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2005，（5）.

第7篇：土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文

內(nèi)容提要: 小產(chǎn)權(quán)房是一種事實(shí)上的稱呼，難以對(duì)其下一個(gè)精準(zhǔn)的定義。盡管對(duì)小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的法律效力存在爭(zhēng)議，在現(xiàn)行體制下其事實(shí)上無(wú)效卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。主張嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的理由雖言之鑿鑿，卻難以經(jīng)得起推敲。限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)阻礙了社會(huì)發(fā)展，理應(yīng)改變。

引言

近年來(lái)，由于越來(lái)越多受困于城市高房?jī)r(jià)的市民選擇購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地上的住房，小產(chǎn)權(quán)房漸成民眾關(guān)注的焦點(diǎn)，圍繞小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的論爭(zhēng)日趨激烈。政府、學(xué)界、房地產(chǎn)從業(yè)者、房屋購(gòu)買(mǎi)人、農(nóng)村集體組織、村民等不同主體基于各自利益與視角的不同，各抒己見(jiàn)，形成了激烈的觀點(diǎn)論爭(zhēng)與碰撞。

筆者認(rèn)為，對(duì)此一問(wèn)題的思考應(yīng)追根溯源。就小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)而言，什么是小產(chǎn)權(quán)房，其界定標(biāo)準(zhǔn)是什么？限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的緣由是什么，是否站得住腳？限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的社會(huì)效果如何，應(yīng)然法上應(yīng)怎樣選擇？上述問(wèn)題探討明了，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問(wèn)題就會(huì)迎刃而解，否則，只可能陷于自說(shuō)自話而無(wú)益于問(wèn)題的解決。在本文中，筆者將就此進(jìn)行探討。

一、小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)涵及小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定

依法理，產(chǎn)權(quán)無(wú)所謂大小，只存在有無(wú)的問(wèn)題，權(quán)利具有平等性，不應(yīng)依主體而有不同。故，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律稱謂，而系事實(shí)上的稱呼。正因如此，其不可避免的帶有模糊性與不確定性：雖不至于千人千面，卻也因人而異，即使同一人前后所指亦可能有所不同。這可以說(shuō)是眾多研究者希望對(duì)其作出足以服眾的界定，卻終不能得嘗所愿之原因。

筆者認(rèn)為，對(duì)事實(shí)上的存在套用概念法學(xué)的做法，可謂方法錯(cuò)位。在不同主體對(duì)小產(chǎn)權(quán)房既有共識(shí)又各有所指的情況下，只能在最廣泛范圍內(nèi)去理解這一概念，否則，必然存在以偏概全，或以個(gè)人認(rèn)識(shí)替代事實(shí)所指的缺陷。從此意義上言，小產(chǎn)權(quán)房就是建立在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上之房屋，包括：農(nóng)民在宅基地上的住宅，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在農(nóng)村建設(shè)用地上的房屋，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)或者干脆沒(méi)有房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。這些房屋之所以被稱為小產(chǎn)權(quán)房，要么是由于所立基的土地使用權(quán)處分權(quán)能受到限制，而不具有城市商品房那樣的流通性，“使得它們與城市商品房可以完全自由流通的特點(diǎn)相比，具有保護(hù)力度小的弱勢(shì)，故而被形象地稱為小產(chǎn)權(quán)房”；1要么是因?yàn)槠溥`反現(xiàn)行法，不能獲得產(chǎn)權(quán)。

我國(guó)與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等。《憲法》第10條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對(duì)其流轉(zhuǎn)事項(xiàng)未做規(guī)定。2《物權(quán)法》第151條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；第153條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第43條規(guī)定“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)”；第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。另外，2008年1月國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”；“其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”。

從上述規(guī)定可以看出，盡管主管機(jī)關(guān)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)禁聲一片，然而《憲法》、和《物權(quán)法》均沒(méi)有明確規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，真正明確涉及小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問(wèn)題的是《土地管理法》和國(guó)務(wù)院辦公廳的通知。《土地管理法》第63條禁止集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國(guó)辦通知直接禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)房屋。但《土地管理法》本身只是管理性法律，規(guī)范交易有越界之嫌；而國(guó)辦通知既非法律也不是行政法規(guī)，難以作為判定小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)合同效力的根據(jù)。正因如此，學(xué)界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)合同效力眾說(shuō)紛紜。但是，在現(xiàn)行權(quán)力體制下，不管有關(guān)規(guī)定是否妥當(dāng)，建造在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地上的房屋，不問(wèn)其是否成立物權(quán)，其流轉(zhuǎn)事實(shí)上受到嚴(yán)格限制，除非由于遺產(chǎn)繼承、債務(wù)不履行強(qiáng)制拍賣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并3等有限原因之外，基本上只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。在司法實(shí)踐中，牽涉到小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)糾紛的案件法院即使心存疑慮也一般會(huì)判合同無(wú)效，轉(zhuǎn)而在其他方面尋求平衡。4

二、限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的原因及其合適性分析

為什么要嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，支撐限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的理論依據(jù)是什么，換言之，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的原罪何在？

一般認(rèn)為，我國(guó)之所以要限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，主要有以下原因：

1.耕地保護(hù)的需要。“國(guó)家提出禁止‘小產(chǎn)權(quán)房’主要出于耕地保護(hù)的目的”，5有人指出，允許城市居民到農(nóng)村買(mǎi)房，“將使我國(guó)耕地資源稅減，加劇我國(guó)人多地少的矛盾”，并“導(dǎo)致某些農(nóng)民流離失所”；6“對(duì)小產(chǎn)權(quán)房、、、必須加以限制，必須維護(hù)國(guó)家糧食安全和社會(huì)的穩(wěn)定，考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益”。7《土地管理法》和國(guó)辦通知都將農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與耕地保護(hù)相提并論，立法意圖十分明顯。國(guó)辦通知禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的直接原因，就是“我國(guó)人多地少，、、、必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度”，故此，農(nóng)村的土地只能用于農(nóng)業(yè)用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。

2.保障農(nóng)民生存權(quán)。我國(guó)城鄉(xiāng)二元分化嚴(yán)重，農(nóng)村地區(qū)傳統(tǒng)上醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏。住宅是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民生存權(quán)的必要條件，農(nóng)民在宅基地上所建房屋事實(shí)上承擔(dān)著社會(huì)保障的功能，如果允許其流轉(zhuǎn)，則農(nóng)民一旦由于資金所迫出賣房產(chǎn)，很有可能陷入居無(wú)定所的地步，這將使農(nóng)民生存權(quán)受到金錢(qián)的剝奪。8

3.小產(chǎn)權(quán)房是集體組織內(nèi)部福利。“宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，而無(wú)償取得的一種物權(quán)”， 9我國(guó)“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”，10在集體組織土地上建房無(wú)需繳納土地使用費(fèi)，以特定的集體成員身份為基礎(chǔ)，是集體組織內(nèi)部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民住宅，則其通過(guò)受讓也享受了這種福利，這有違社會(huì)主義分配原則。

上述理由是否站得住腳？若是，則限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)具有充分的正當(dāng)性，不容懷疑；若否，則限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的政策理應(yīng)改變。

很明顯，耕地保護(hù)和農(nóng)民生存權(quán)保障是上述理由之核心。我國(guó)人多地少，為維護(hù)糧食安全，國(guó)家確定了18億畝耕地紅線，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)之所以被嚴(yán)厲禁止，就在于被視為是對(duì)耕地的嚴(yán)重威脅。生存權(quán)保障問(wèn)題除了有關(guān)社會(huì)保障之外，某種程度上也是耕地保護(hù)問(wèn)題。而受讓人不當(dāng)獲利更多只是一個(gè)技術(shù)性問(wèn)題，要求受讓人補(bǔ)繳土地使用費(fèi)就可以很好的解決。故此，本文主要圍繞耕地與農(nóng)民生存權(quán)這兩個(gè)根本性問(wèn)題探討限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的合理性。

從邏輯層面言之，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問(wèn)題可分如下情況：

1.違反土地利用總體規(guī)劃，在耕地上建造的房屋。這些房屋對(duì)耕地造成直接威脅，11因此，不僅應(yīng)禁止其流轉(zhuǎn)，而且也不應(yīng)承認(rèn)其物權(quán)歸屬。但這本質(zhì)上不是作為權(quán)利客體的物之流轉(zhuǎn)問(wèn)題，而是物權(quán)不成立、相應(yīng)的處分權(quán)能不具備，因而也不能流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。

2.本村農(nóng)民在依法取得的宅基地上建造，或通過(guò)宅基地置換、整合在新的成片宅基地上建造的房屋。這些房屋建造在宅基地上，并不直接涉及耕地。決策者對(duì)這些房屋流轉(zhuǎn)所擔(dān)心的問(wèn)題實(shí)質(zhì)上是：由于農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓房屋之后居無(wú)定所，生存權(quán)可能受到威脅；農(nóng)民在生存困難的情況下，勢(shì)必重新申請(qǐng)或強(qiáng)占農(nóng)地作為宅基地，從而危及耕地保護(hù)。

對(duì)上述問(wèn)題，應(yīng)作具體分析。農(nóng)民在宅基地上的房屋主要有兩種：一種是建造在宅基地上的單套住宅，一種是建造在宅基地上的多套住宅。相應(yīng)的，農(nóng)民出賣房屋也有兩種模式：一是保留基本生活用房，將多余房屋轉(zhuǎn)讓；一是將房屋整體轉(zhuǎn)讓。就前一種模式而言，隨之而來(lái)的農(nóng)民生存問(wèn)題、耕地侵犯問(wèn)題都不存在。12就后一種模式而言，確有可能產(chǎn)生農(nóng)民生存困難、危及耕地之風(fēng)險(xiǎn)，但幾率非常低且明顯被夸大：其一，近年來(lái)隨著工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施，我國(guó)農(nóng)民已基本沒(méi)什么稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，稍事勞作即能滿足基本生活需求；其二，近年農(nóng)村社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)，合作醫(yī)療、最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)從無(wú)到有逐步開(kāi)展，基本不會(huì)產(chǎn)生農(nóng)民生存無(wú)保障的問(wèn)題；其三，農(nóng)民也是理性的民事主體，其作出出賣房屋的決定也是基于理性的選擇，政府對(duì)農(nóng)民利益的強(qiáng)制保護(hù)并不會(huì)比農(nóng)民自己更為高明，但所耗費(fèi)的成本要高得多。在勞動(dòng)用工環(huán)境日趨多樣、城市化進(jìn)程不斷加劇的情況下，多數(shù)農(nóng)民出賣住宅是因其認(rèn)為這些房屋已喪失了繼續(xù)保有的價(jià)值，或者是已經(jīng)異地購(gòu)房，或者是需要以賣房所得資金用于投資。

3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)為解決職工居住問(wèn)題，而在經(jīng)過(guò)審批的集體建設(shè)用地上所建的房屋。這些房屋建造在建設(shè)用地上，且經(jīng)過(guò)審批，其流轉(zhuǎn)對(duì)耕地和農(nóng)民生存權(quán)都不具有威脅。

4.在農(nóng)村集體建設(shè)用地上，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋。這類房屋建造在集體建設(shè)用地上，并不涉及耕地占用，其流轉(zhuǎn)難以造成對(duì)耕地的侵犯。禁止其流轉(zhuǎn)更多是出于對(duì)所誘發(fā)問(wèn)題的擔(dān)心：在其可以流轉(zhuǎn)的情況下，如何防止出于逐利沖動(dòng)而產(chǎn)生的違法開(kāi)發(fā)，及地方組織在利益驅(qū)使下擅自將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地？這實(shí)際上是政府管理失控、而非小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)本身的問(wèn)題。以犧牲物權(quán)人權(quán)益、抑制物的效能為代價(jià)解決政府管理失控問(wèn)題，可謂開(kāi)錯(cuò)了藥方，既造成資源浪費(fèi)又必定收效甚微。

從事實(shí)層面來(lái)說(shuō)，我國(guó)以犧牲小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)性為代價(jià)、由政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施效果并不好。“集體土地被征收為國(guó)有之后，只有部分土地用于公益目的，大多數(shù)是用于贏利性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，13當(dāng)前對(duì)農(nóng)村耕地和農(nóng)民生存權(quán)的多數(shù)威脅是政府打著公共利益旗號(hào)無(wú)序征地和房地產(chǎn)商肆意圈占屯積浪費(fèi)土地、以及一戶一處宅基地觀念指導(dǎo)下的低水平土地利用行為，國(guó)家若要真正解決耕地流失與農(nóng)民生存問(wèn)題，就應(yīng)減少與民爭(zhēng)利的征地、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商屯積土地、鼓勵(lì)在單位面積宅基地上多建住宅，鼓勵(lì)宅基地使用權(quán)由一戶獨(dú)占變?yōu)槎嗉夜蚕怼６@必然涉及到小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。

可見(jiàn)，在絕大多數(shù)情況下，無(wú)論是以保護(hù)耕地、還是以農(nóng)民生存權(quán)保障為由限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，都是經(jīng)不起推敲的。事實(shí)上，真正支撐政府限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)理由的，是各級(jí)政府在現(xiàn)行二元化土地利用機(jī)制下，通過(guò)壟斷土地供應(yīng)所產(chǎn)生的巨額利益。這種巨額利益以犧牲農(nóng)民自主權(quán)益、和城市居民飽受政府與房產(chǎn)商的雙重?cái)D壓情況下的高房?jī)r(jià)之苦為代價(jià)，成本高昂且極不公平，必須加以改變。

三、小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)問(wèn)題的應(yīng)然法選擇

“小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的出現(xiàn)，反映了我國(guó)長(zhǎng)期城鄉(xiāng)分治格局以及由此形成的法律、政策與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的脫節(jié)、、、，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村對(duì)機(jī)會(huì)的均等、利益的平衡、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種要求。”14當(dāng)前，民間小產(chǎn)權(quán)房交易沖動(dòng)越來(lái)越強(qiáng)烈、事實(shí)交易份額越來(lái)越大、已經(jīng)形成一股巨大洪流。15然而，我國(guó)法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房仍采取簡(jiǎn)單圍堵的辦法，這明顯不合時(shí)宜。

簡(jiǎn)單的限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，至少有如下負(fù)面影響：

1.妨礙對(duì)土地的集約化利用。保護(hù)耕地，除需要保持土地應(yīng)有的數(shù)量，還要盡可能提高土地利用水平。在土地總量沒(méi)有增加的情況下，我國(guó)糧食產(chǎn)量之所以有大幅度提高，就在于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的運(yùn)用提高了單位面積產(chǎn)量。同樣，就同一塊宅基地而言，在符合土地利用規(guī)劃情況下，多蓋幾套住宅，滿足多戶人家居住需求遠(yuǎn)比一戶一宅要經(jīng)濟(jì)。然而，現(xiàn)行宅基地政策仍不合時(shí)宜的強(qiáng)調(diào)一戶一宅，這無(wú)疑是強(qiáng)制性保持土地的低水平運(yùn)用。

2.使農(nóng)村空房幾同死產(chǎn)。隨著城市化的發(fā)展，我國(guó)農(nóng)民離境離鄉(xiāng)現(xiàn)象越來(lái)越突出，許多農(nóng)民在城市購(gòu)房、舉家遷徙至城市居住，這些農(nóng)民保留農(nóng)村住房已無(wú)必要，然而現(xiàn)行政策使其房屋難以流轉(zhuǎn)。耗資巨大的不動(dòng)產(chǎn)幾乎不具交易價(jià)值，形同死產(chǎn)，甚至成為某種程度上的負(fù)擔(dān)。這既抑制了物的效能、也剝奪了農(nóng)民自主籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。

3.助推城市房?jī)r(jià)虛高。現(xiàn)行土地供給的壟斷機(jī)制，使城市居民只能購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的數(shù)量有限的房屋，在巨大需求與有限供給之間形成巨大的落差，形成了城市房?jī)r(jià)居高不下的現(xiàn)實(shí)格局。從而產(chǎn)生一種中國(guó)特色的怪現(xiàn)象：一方面，城市居民深受高房?jī)r(jià)之苦，許多人畢其一生求一房而不得；另一方面，大量農(nóng)村房屋空置、無(wú)人居住和維護(hù)，在風(fēng)吹雨淋中逐漸破敗，而廣大城市居民只能望房興嘆。

4.阻礙城鄉(xiāng)交流，加劇城鄉(xiāng)二元對(duì)立。隨著農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、尤其是交通的改善，城鄉(xiāng)之間物理上的聯(lián)系已經(jīng)十分便捷。城鄉(xiāng)居民打破城市樊籬、混雜居住，對(duì)于發(fā)揮城市輻射作用、促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)發(fā)展、徹底解決困擾我國(guó)多年的三農(nóng)問(wèn)題，具有十分積極的意義。然而，受制于高房?jī)r(jià)的城市居民盡管希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)相對(duì)便宜的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房自勵(lì)更生解決住房問(wèn)題，卻被現(xiàn)行小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度強(qiáng)行阻隔，城鄉(xiāng)之間雙向交流變成鄉(xiāng)村人口向城市的單向流動(dòng)，使得城市成為只進(jìn)不出的圍城，而農(nóng)村空心化現(xiàn)象卻越來(lái)越嚴(yán)重。

5.使戶籍制度改革流于形式。近年來(lái)，由于深刻認(rèn)識(shí)到二元割裂的傳統(tǒng)戶籍制度阻礙了農(nóng)村發(fā)展，我國(guó)各地紛紛采取措施進(jìn)行改革，代之以城鄉(xiāng)一體平等的新型戶籍制度。然而，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度一味強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)居民的主體身份，使得戶籍改革在住房配套制度上落不到實(shí)處，以致使許多地方的戶籍改革徒有虛名。

6.阻礙農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)、許多農(nóng)民遷徙至城市居住生活，一些地方農(nóng)村空心化現(xiàn)象已十分嚴(yán)重，土地撂荒也早已是公開(kāi)的秘密。這本是引進(jìn)資金與技術(shù)、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化升級(jí)的極好時(shí)機(jī)，然而現(xiàn)行小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度使得集體經(jīng)濟(jì)組織之外的投資者即使愿意長(zhǎng)期扎根農(nóng)村，也不能獲得住宅以致居無(wú)保障，極大的遏制了投資人投身農(nóng)業(yè)的沖動(dòng)。

那么，應(yīng)該如何構(gòu)建我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度？筆者認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不問(wèn)土地所有權(quán)性質(zhì)，同地同權(quán)應(yīng)是總體思路和發(fā)展方向，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)本就只是土地使用權(quán)問(wèn)題，與土地所有權(quán)沒(méi)有直接關(guān)系。但也應(yīng)考慮到在當(dāng)前情況下，小產(chǎn)權(quán)房處理已不是一個(gè)單純法律問(wèn)題，而“更多是一個(gè)政治問(wèn)題”，16因此，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度改革進(jìn)程應(yīng)與社會(huì)保障推進(jìn)程度相適應(yīng)，充分考慮歷史和現(xiàn)實(shí)的各種因素。筆者主張區(qū)分已建成的存量房與未建成房屋分開(kāi)考慮。對(duì)歷史存量房，由于小產(chǎn)權(quán)房的形成政府、房屋建造人、購(gòu)房人都有一定責(zé)任，法律制度也不完善，故應(yīng)以尊重事實(shí)、發(fā)揮物的效能為首要目標(biāo)；對(duì)于未建成的房屋，應(yīng)重在維護(hù)法的尊嚴(yán)、以土地利用總體規(guī)劃為衡量標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)利益機(jī)制抑制違法沖動(dòng)。

具言之，對(duì)于已建成的存量小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)視如下情況分別出理：

1.對(duì)農(nóng)民在宅基地上建造的房屋，應(yīng)以盤(pán)活資產(chǎn)、發(fā)揮物的效能為原則，因此，應(yīng)通過(guò)賦予農(nóng)民處分權(quán)、允許其自由流轉(zhuǎn)。但宅基地取得具有一定身份性，故農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在同等情況下應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人購(gòu)買(mǎi)則應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。在當(dāng)前情況下，宅基地確實(shí)承擔(dān)著一定的社會(huì)保障功能，因此，宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)應(yīng)與社會(huì)保障相聯(lián)系。對(duì)此，筆者認(rèn)為如下方式都值得考慮：⑴分步走的路線圖式辦法。先允許不危及農(nóng)民基本生存的房屋流轉(zhuǎn)，在社會(huì)保障問(wèn)題基本解決后，再推廣至其他房屋。換言之，允許在宅基地共有、或能證明已在異地購(gòu)房情況下的富余房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但對(duì)宅基地整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制。以后，隨著農(nóng)村社會(huì)保障進(jìn)展情況適時(shí)調(diào)整，最終過(guò)渡到無(wú)限制的自由流轉(zhuǎn)。這盡管不太符合法學(xué)一體式的解決方式，但比較符合我國(guó)改革摸著石頭過(guò)河的實(shí)用主義國(guó)情。⑵一體式解決方式。允許房屋自由流轉(zhuǎn)，規(guī)定土地使用費(fèi)的一定比例必須用于集體經(jīng)濟(jì)組織成員社會(huì)保障，同時(shí)規(guī)定較為嚴(yán)格的房屋交易第三方監(jiān)管，保證其落到實(shí)處。

2.對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)經(jīng)過(guò)審批為職工建造的住宅，應(yīng)無(wú)限制的允許其流通，但可規(guī)定同等情況下企業(yè)內(nèi)部成員享有優(yōu)先受讓權(quán)。

3.對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，建造在建設(shè)用地上的房屋。考慮到其主要是行政違法，對(duì)耕地威脅并不大，且其形成有十分復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)原因，因此，在追究責(zé)任的基礎(chǔ)上，可以通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)賦予其合法身份，解決其流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

4．對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃，在耕地上建造的房屋，應(yīng)視為違法建設(shè)，堅(jiān)決拆除，其流轉(zhuǎn)自不可能。

經(jīng)過(guò)采取上述梳理措施之后，對(duì)于此后建造在集體建設(shè)用地上的住宅，應(yīng)堅(jiān)持土地利用總體規(guī)劃的權(quán)威性，依據(jù)其對(duì)土地利用總體規(guī)劃的遵守情況確定歸屬與流轉(zhuǎn)事宜。對(duì)按照土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)合法審批建造的房屋，賦予完全產(chǎn)權(quán)，允許其自由流轉(zhuǎn)；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃違法建造的住宅，一律不承認(rèn)其物權(quán)，禁止其流轉(zhuǎn)。

注釋:

1 丁宇翔：《農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)變動(dòng)---以法院裁判引起的物權(quán)變動(dòng)為視角》，載《法律適用》2009年第5期，第43頁(yè)。

2 有學(xué)者認(rèn)為“憲法第10條規(guī)定：土地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”（參見(jiàn)趙海萍：《小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題的立法探討》，載《湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2009年第2期），這是站不住腳的。《憲法》第10條第4款是規(guī)定土地的保護(hù)事項(xiàng)，而非流轉(zhuǎn)事項(xiàng)。

3 《土地管理法》第63條：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)：但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

4 比如，在北京宋莊畫(huà)家村李玉蘭訴馬海濤房屋買(mǎi)賣糾紛中，北京二中院一方面判當(dāng)事人之間的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣合同無(wú)效，一方面認(rèn)為合同無(wú)效的主要責(zé)任在農(nóng)民反悔，李玉蘭可以另行主張賠償，就是一個(gè)明顯的例子。在合同因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效的情況下，合同自始不生效力，農(nóng)民是否反悔并不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。法院以農(nóng)民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。

5趙海萍：《小產(chǎn)權(quán)房合法化問(wèn)題的立法探討》，載《湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）》2009年第2期，第105頁(yè)。

6 劉喜中《禁止城市人買(mǎi)農(nóng)村宅基地符合實(shí)際》，中國(guó)青年報(bào)2005年7月29日文章。news.xinhuanet.com/house/2005-07/29/content_3281935.htm.

7 張雅淳：《“小產(chǎn)權(quán)房”法律問(wèn)題芻議》，載《云南大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版）》2008年第2期，第119頁(yè)。

8 參見(jiàn)萬(wàn)金湖：《論農(nóng)村房屋買(mǎi)賣及宅基地法律規(guī)定》，載《湖南商學(xué)院學(xué)報(bào)》2006年第4期，第77頁(yè)。

9 孫碧艷、曾喜春：《農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律探悉》，載《法制與社會(huì)》2006年第10期，第105頁(yè)。

10 龍翼飛、徐霖：《對(duì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議—兼論“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的解決》，載《法學(xué)雜志》2009年第9期，第29頁(yè)。

11 在小產(chǎn)權(quán)房侵占耕地案件中，這是主要類型。比如，在2007年9月至年底的國(guó)土部門(mén)專項(xiàng)執(zhí)法行動(dòng)中清理出來(lái)的3萬(wàn)多件違法違規(guī)案件中，有數(shù)百萬(wàn)畝土地被用于建造小產(chǎn)權(quán)房。

12 我國(guó)學(xué)者多只注意到后一種模式，但事實(shí)上，在小產(chǎn)房交易活躍的城市近郊，前一種模式占的比重非常大，而且有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。

13 朱列玉：《農(nóng)村集體所有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題》，載《法學(xué)》2009年第8期，第99頁(yè)。

14 李長(zhǎng)健、卞曉偉、孫舟燕：《“小產(chǎn)權(quán)”房的法律問(wèn)題探究》，載《福建政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》2009年第1期。

第8篇：土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文

一、研究宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的必要性

（一）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)概念

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指引起宅基地使用權(quán)主體權(quán)利由一方讓渡與另一方的合法行。對(duì)此概念的準(zhǔn)確把握還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：首先，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體是當(dāng)下?lián)碛姓厥褂脵?quán)的戶，而非村民。宅基地使用權(quán)的主體是由村民組成的戶而不是當(dāng)下一些人認(rèn)為的農(nóng)村村民。絕不能將戶與村民等同起來(lái)，戶的意思是若干村民的意思的共同表現(xiàn)；村民意思是單個(gè)村民的意思表示，兩者有著本質(zhì)的區(qū)別。其次，宅基地使用權(quán)主體與宅基地所有權(quán)主體不同。前者是指在宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施的戶；后者是指宅基地的所有者――農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，即使是第三人通過(guò)流轉(zhuǎn)取得了宅基地的使用權(quán)，也并不意味著取得了宅基地的所有權(quán)，更不能以私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯主張法律的保護(hù)。集體經(jīng)濟(jì)組織作為宅基地的所有者在必要的時(shí)候有權(quán)收回宅基地使用權(quán)，但須依法律的規(guī)定給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

（二）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)需求

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的開(kāi)展，農(nóng)村各方面也有了一定的進(jìn)步，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也日益活躍。村民總體上是支持流轉(zhuǎn)的，從主觀方面看，他們分為以下幾種情況：一，擁有多套農(nóng)村房屋的村民為增加收入而出售住房的。二，村民僅有一處宅基地使用權(quán)，但在上面建造了多層房屋，除自己生活使用外，村民對(duì)其中的一層或者兩層進(jìn)行流轉(zhuǎn)。三，一部分先富起來(lái)的村民在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)商品房后，會(huì)流轉(zhuǎn)他們的農(nóng)村住宅。四，村民由于婚姻、工作、遷居、政策等因素被迫進(jìn)行流轉(zhuǎn)。客觀方面看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是以自由和平等為前提、以競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的充分利用為核心的一種資源配置方式乃至由此衍生的一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)裹挾的村民必須融入其中才可能生存與發(fā)展，任何村民都不可能游離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之外而生產(chǎn)、生活。此時(shí)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)通過(guò)經(jīng)濟(jì)這個(gè)杠桿刺激村民流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)以獲得價(jià)值的最大化，既緩解了宅基地使用權(quán)供需緊張的矛盾，也適應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律規(guī)定

我國(guó)沒(méi)有專門(mén)關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，其內(nèi)容散見(jiàn)于《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》及一些司法解釋。通過(guò)對(duì)這些法律法規(guī)的分析歸納，可以概括出現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法態(tài)度：總體上嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，使其在法律上喪失了理論基礎(chǔ)，但允許宅基地使用權(quán)在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)根據(jù)“地隨房走”的原則一并轉(zhuǎn)讓，但禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置民宅，即使購(gòu)置也不允許相關(guān)部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)；禁止宅基地的抵押；允許房屋出租、繼承，但出租后再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)；,同時(shí)還強(qiáng)調(diào)了國(guó)家、集體因公共利益和鄉(xiāng)村發(fā)展規(guī)劃的需要，對(duì)其進(jìn)行征收、征用的權(quán)利。法律法規(guī)之所以這樣規(guī)定是立足于原有法律關(guān)于宅基地使用權(quán)對(duì)農(nóng)村村民居住的保障功能，又兼顧了土地發(fā)展完善的需要，為土地相關(guān)法律的修改留下了空間。

（四）宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的提出

目前，我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀極其混亂，主要表現(xiàn)在法律法規(guī)之間沖突明顯，如“地隨房走”原則與國(guó)家禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的沖突，造成不同法院判決不一，影響力法律的統(tǒng)一性；村民以合法形式掩蓋非法目的現(xiàn)象仍然大量存在，如以出租變相掩蓋買(mǎi)賣，一旦雙方方發(fā)生爭(zhēng)議，將使法院陷入兩難的處境；還有就是理論界對(duì)宅基地使用權(quán)應(yīng)否流轉(zhuǎn)也存在著爭(zhēng)議，不管哪一種理論都不能完全讓對(duì)方信服。農(nóng)村土地問(wèn)題是農(nóng)村進(jìn)行改革發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題，事關(guān)農(nóng)村改革的成敗。而宅基地使用權(quán)又是土地問(wèn)題的重要組成部分，這就決定了解決好宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的重大意義。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題不僅僅是農(nóng)村問(wèn)題，如果其得不到很好的解決，會(huì)造成農(nóng)村的混亂，甚至?xí)绊懮鐣?huì)主義建設(shè)的大局。因此，必須慎重對(duì)待宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，對(duì)其的研究也是必須且緊迫的。

二、理論主張和實(shí)踐探索

隨著農(nóng)村宅基地立法與現(xiàn)實(shí)的矛盾逐漸顯現(xiàn)，村民以實(shí)際的行動(dòng)顯示出其要求宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的強(qiáng)烈愿望，各方面呼吁宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的聲音越來(lái)越高：法學(xué)學(xué)者以理論研究表明宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可行性，并為村民的行為提供強(qiáng)有力的理論支持；一些地方政府也開(kāi)始以不同形式探索宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的出路。

（一）理論主張

理論界對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)進(jìn)行了相當(dāng)廣泛且深入的探討，歸納起來(lái)主要有以下三種觀點(diǎn)：禁止流轉(zhuǎn)、有限流轉(zhuǎn)、自由流轉(zhuǎn)

禁止流轉(zhuǎn)是指不允許宅基地使用權(quán)單獨(dú)流轉(zhuǎn)，即空白宅基地不允許流轉(zhuǎn)，它包括未建造房屋的宅基地和以建造房屋又滅失的宅基地。此種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為空白宅基地是村民基于其成員權(quán)才能取得的保障利，除此以外，不得以其他法律未明文規(guī)定的方式取得，否則，就是違法且無(wú)效的，這種觀點(diǎn)在學(xué)界有一定的影響。此觀點(diǎn)僅以宅基地上是否有建筑物為標(biāo)準(zhǔn)而決定宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)與否未免過(guò)于簡(jiǎn)單，而且容易造假。試想，村民為流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，完全可以臨時(shí)建造一個(gè)成本低廉的建筑物以實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)。

有限流轉(zhuǎn)是指宅基地使用權(quán)禁止單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但地上房屋通過(guò)轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)的，可以根據(jù)“地隨房走”的原則流轉(zhuǎn)，且受讓主體的身份不受限制。如郭明瑞認(rèn)為，允許農(nóng)民的房屋交易可以融通資金，與保障農(nóng)民生存權(quán)并不矛盾，應(yīng)當(dāng)允許集體經(jīng)濟(jì)組織以外的自然人隨房屋的繼承、轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與等合法方式取得宅基地使用權(quán)。但這種有限流轉(zhuǎn)方式仍以宅基地上有建筑物為流轉(zhuǎn)前提，受地上建筑物形式的約束。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)完全依附于房屋權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，這也損害了宅基地使用權(quán)的獨(dú)立性。

自由流轉(zhuǎn)是指宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)完全依據(jù)村民的意愿，用何種方式、向誰(shuí)流轉(zhuǎn)不受任何人限制、干涉，而且只要程序合法，不違反國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定，法律都予以保護(hù)。這種方式突破了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的房屋限制、主體限制、流轉(zhuǎn)方式限制，村民的宅基地使用權(quán)即可隨地上建筑物一同流轉(zhuǎn)，也可單獨(dú)流轉(zhuǎn)；即可向集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，也可向集體外流轉(zhuǎn)；即可買(mǎi)賣、抵押等方式流轉(zhuǎn)，也可繼承、贈(zèng)與方式流轉(zhuǎn)。總之，自由流轉(zhuǎn)完全把宅基地使用權(quán)當(dāng)做一種財(cái)產(chǎn)，最大限度的發(fā)揮其用益物權(quán)的價(jià)值。這種學(xué)說(shuō)完全不考慮我國(guó)的實(shí)際情況，沒(méi)有看到宅基地作為無(wú)償取得的保障性權(quán)利，對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的特殊意義，而把它當(dāng)做一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利來(lái)對(duì)待，依據(jù)其它財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)來(lái)推斷宅基地使用權(quán)應(yīng)該自由流轉(zhuǎn)，理由是不充分的。

（二）實(shí)踐做法

1、宅基地?fù)Q房模式：宅基地?fù)Q房模式以天津?yàn)榇恚^“以宅基地?fù)Q房”建設(shè)小城鎮(zhèn)，就是在堅(jiān)持承包責(zé)任制不變、可耕種土地不減、尊重農(nóng)民自愿的原則下，農(nóng)民以其宅基地按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)無(wú)償換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅遷入小城鎮(zhèn)居住，農(nóng)民原有的宅基地統(tǒng)一組織整理復(fù)耕，實(shí)現(xiàn)“占補(bǔ)平衡”。“以宅基地?fù)Q房”的基本構(gòu)想是：按照統(tǒng)一規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一批現(xiàn)代化、有特色、適于產(chǎn)業(yè)集聚和生態(tài)宜居的新型小城市。這種模式實(shí)現(xiàn)了集約土地及用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。

2、宅基地入股模式：這種模式主要在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，他們由村民自己組建公司或村民以宅基地使用權(quán)入股其他商業(yè)性公司，對(duì)村內(nèi)原村民的宅基地進(jìn)行改造、開(kāi)發(fā)、建設(shè)，村民依據(jù)其股權(quán)對(duì)于公司開(kāi)發(fā)后的房屋，村民可以分配獲得相應(yīng)的住宅并依據(jù)其原房屋的用途分配取得相應(yīng)的商業(yè)面積，對(duì)于開(kāi)發(fā)后的建筑經(jīng)分配所余的公共設(shè)施、酒店等所獲得收益按農(nóng)民持股比例進(jìn)行分配。這種模式徹底打破了以往的拆遷補(bǔ)償模式，村民以宅基地入股城中村改造項(xiàng)目并參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配，建立了一種合理的土地利益分配新機(jī)制，有利于各方利益的平衡。

3、宅基地上市交易模式：重慶市“地票”交易是此種模式的典型代表，其宗旨是村民民擁有固定住所、穩(wěn)定生活來(lái)源的情況下，允許將自己的宅基地用于置換建設(shè)用地指標(biāo)。“地票”交易的基本過(guò)程：農(nóng)民讓渡使用權(quán)的同時(shí)，將宅基地復(fù)墾為耕地并經(jīng)驗(yàn)收合格后，產(chǎn)生等面積的建設(shè)用地指標(biāo)；不同復(fù)墾項(xiàng)目產(chǎn)生的指標(biāo)，在交易所被打包組合成地票，政府制定“地票”基準(zhǔn)交易價(jià)格，進(jìn)行公開(kāi)交易；開(kāi)發(fā)者通過(guò)競(jìng)標(biāo)購(gòu)入“地票”，選擇符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃的相應(yīng)耕地，擬做自身建設(shè)項(xiàng)目；政府運(yùn)用其征地權(quán)，將開(kāi)發(fā)者所選耕地征轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地。

三、本文觀點(diǎn)

通過(guò)對(duì)宅基地使用權(quán)法律法規(guī)、實(shí)踐做法、理論研究的梳理、評(píng)析及思考，筆者認(rèn)為原則上應(yīng)允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，但具體到某種流轉(zhuǎn)方式的時(shí)候應(yīng)具體對(duì)待。

（一）原則上允許流轉(zhuǎn)

所謂原則上應(yīng)允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指國(guó)家在宏觀立法上應(yīng)選擇的立法價(jià)值導(dǎo)向，而非毫無(wú)限制的放開(kāi)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，任由其自生自滅。從我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際情況可以明顯的看出，由于當(dāng)今立法嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與村民迫切希望流轉(zhuǎn)且隱性流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)已經(jīng)存在、發(fā)展的矛盾，導(dǎo)致了農(nóng)村土地市場(chǎng)混亂等許多問(wèn)題，也大大影響了農(nóng)村的改革與發(fā)展的進(jìn)程。理論界對(duì)當(dāng)前立法對(duì)于宅基地制度設(shè)置的批判和對(duì)新的宅基地制度安排的廣泛而深入的探討與論證，為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了理論基礎(chǔ)。鑒于這兩方面，國(guó)家意識(shí)到宅基地問(wèn)題的嚴(yán)重性，開(kāi)始在各個(gè)地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，已在獲取經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上向全國(guó)逐漸鋪開(kāi)。因此，可以說(shuō)，國(guó)家是支持宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，只是條件還不成熟。而理論界不管是有限流轉(zhuǎn)還是自由流轉(zhuǎn)都是主張宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，只是流轉(zhuǎn)的程度不同而已。所以，宅基地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)是一個(gè)很難逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)，現(xiàn)狀只有適應(yīng)趨勢(shì)才可能獲得長(zhǎng)足發(fā)展，任何與社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)相逆的措施必將給社會(huì)的進(jìn)步造成不利的影響。為此，有必要對(duì)我國(guó)現(xiàn)行立法進(jìn)行修訂，保障宅基地使用權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)。立法必須明確規(guī)定以下幾點(diǎn)。

1、允許宅基地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定的除外。此點(diǎn)表明國(guó)家對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)支持的立法態(tài)度，從而鼓勵(lì)符合條件的村民積極流轉(zhuǎn)，發(fā)揮其用益物權(quán)的價(jià)值，為村民的個(gè)人發(fā)展和農(nóng)村的進(jìn)步提供新的動(dòng)力。同時(shí)，為防止宅基地使用權(quán)的無(wú)序流轉(zhuǎn)和變相滿足強(qiáng)勢(shì)群體的利益訴求。宅基地使用權(quán)必須依法流轉(zhuǎn)，不得違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，有些方式的流轉(zhuǎn)必須與社會(huì)的現(xiàn)狀相適應(yīng)，否則只會(huì)產(chǎn)生反面的效果。例如：地處偏遠(yuǎn)、交通不便的農(nóng)村，由于主客觀條件的限制，會(huì)使得宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)價(jià)格極低，這種情況就應(yīng)該限制其流轉(zhuǎn)，否則，就會(huì)產(chǎn)生有錢(qián)人大量購(gòu)買(mǎi)這里的宅基地使用權(quán)，從而為囤積土地或滿足自己奢侈服務(wù)，造成土地資源緊張，助長(zhǎng)社會(huì)的不良風(fēng)氣。

2、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須進(jìn)行登記，否則流轉(zhuǎn)行為無(wú)效。這一條主要是考慮到當(dāng)前宅基地登記混亂，絕大多數(shù)農(nóng)村不存在統(tǒng)一的宅基地登記簿。凡是想要進(jìn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的村民，為保證自己流轉(zhuǎn)行為的有效性，其就必須主動(dòng)要求進(jìn)行登記，通過(guò)村民主動(dòng)性的發(fā)揮，一方面有利于統(tǒng)一登記簿的完成，可以更好的保護(hù)流轉(zhuǎn)雙方轉(zhuǎn)行為的有效性，避免不必要的麻煩；另一方面也可以減輕登記部門(mén)的工作量，沒(méi)必要再為某一宅基地的四至及歸屬等東找西查，因?yàn)榈怯浀臏?zhǔn)確與否關(guān)系到使用權(quán)主體自身流轉(zhuǎn)的利益，他們自己必會(huì)通過(guò)多種方式向登記部門(mén)證明宅基地的各方面問(wèn)題，以維護(hù)自身利益。

（二）具體流轉(zhuǎn)方式

所謂具體到某種流轉(zhuǎn)方式應(yīng)具體對(duì)待是指國(guó)家根據(jù)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、結(jié)合地方實(shí)際，逐步放開(kāi)需要付出相應(yīng)對(duì)價(jià)的流轉(zhuǎn)方式，如：買(mǎi)賣、抵押、融資等，而無(wú)需支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的流轉(zhuǎn)方式則可以直接完全放開(kāi)，如：贈(zèng)與、繼承等。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式即宅基地使用權(quán)以何種方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。不同學(xué)者對(duì)其流轉(zhuǎn)方式的種類的認(rèn)識(shí)也不盡相同，例如，關(guān)于是否承認(rèn)置換方式流轉(zhuǎn)。盡管他們認(rèn)識(shí)有差異，但也有共同之處，像買(mǎi)賣、抵押、租賃、繼承、贈(zèng)與、遺贈(zèng)等流轉(zhuǎn)方式，學(xué)者們大體上都是承認(rèn)的。本文僅以實(shí)際中經(jīng)常使用的幾種流轉(zhuǎn)方式為例，進(jìn)行更深層次的論述。在論述之前，先將流轉(zhuǎn)方式以是否支付相應(yīng)對(duì)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)分為對(duì)價(jià)流轉(zhuǎn)方式和非對(duì)價(jià)流轉(zhuǎn)方式。

1、對(duì)價(jià)流轉(zhuǎn)方式即進(jìn)行此種方式的流轉(zhuǎn)必須支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，它包括買(mǎi)賣、抵押、租賃等。實(shí)質(zhì)上學(xué)者們對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的爭(zhēng)論也主要集中在這種流轉(zhuǎn)方式上，而且中流轉(zhuǎn)方式也是村民利用其用益物權(quán)價(jià)值的主要方式，因此應(yīng)給予高度重視。針對(duì)此種流轉(zhuǎn)國(guó)家目前只宜做原則性允許流轉(zhuǎn)的規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市可結(jié)合地方實(shí)際制定相關(guān)是否流轉(zhuǎn)、如何流轉(zhuǎn)的規(guī)范，這是由我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平總體處于高端，但地區(qū)發(fā)展極不平衡的現(xiàn)狀決定的。對(duì)于買(mǎi)賣、抵押方式流轉(zhuǎn)，適合那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，政府有能力提供村民社會(huì)保障的城市，對(duì)于那些村民自主生產(chǎn)力較強(qiáng)，多有一技之長(zhǎng)的省市，也可大膽放開(kāi)，鼓勵(lì)其進(jìn)廠進(jìn)城。對(duì)于租賃方式的流轉(zhuǎn)，一般都是村民宅基地使用權(quán)閑置的情況下，暫時(shí)性的讓渡宅基地使用權(quán)，而且也不會(huì)造成宅基地使用權(quán)主體的變更，所以，租賃方式的流轉(zhuǎn)應(yīng)做為對(duì)價(jià)流轉(zhuǎn)方式的例外，法律應(yīng)直接確認(rèn)這種方式流轉(zhuǎn)的自由性。

2、非對(duì)價(jià)方式流轉(zhuǎn)即不用支付相應(yīng)對(duì)價(jià)即可獲得宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，它是指贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)等。此種流轉(zhuǎn)多是原宅基地使用權(quán)喪失擁有的可能性，像原主體死亡或宣告死亡依法發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移，還有就是原權(quán)利主體自愿放棄，例如，出于移民的原因，而將現(xiàn)有宅基地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)與給他人。總之，非對(duì)價(jià)方式流轉(zhuǎn)多發(fā)生在原權(quán)利主體沒(méi)有需要的可能性或必要性的時(shí)候，此時(shí)，若立法還給予嚴(yán)格限制，只會(huì)造成資源的閑置與浪費(fèi)，因此，對(duì)于非對(duì)價(jià)方式的流轉(zhuǎn)法律也應(yīng)直接規(guī)定其自由流轉(zhuǎn)，以充分發(fā)揮其財(cái)產(chǎn)性的價(jià)值。

四、結(jié)語(yǔ)

第9篇：土地流轉(zhuǎn)法律規(guī)定范文

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)指在土地承包期內(nèi),在農(nóng)戶土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上,承包方以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換等方式將承包土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)要在長(zhǎng)期穩(wěn)定的承包經(jīng)營(yíng)的前提下,按照“依法、自愿、有償”的原則規(guī)范進(jìn)行。農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民問(wèn)題歸根結(jié)底是土地問(wèn)題。土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料,也是農(nóng)民最基本的生活保障。農(nóng)村土地制度不僅直接影響到農(nóng)村社會(huì)的政治穩(wěn)定,關(guān)系到土地資源的保護(hù)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展,還關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀運(yùn)行。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度的核心和關(guān)鍵,是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的根本所在,也是農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的基石,但是相關(guān)法律制度不完善,不能對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)提供良好的制度支撐,導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中面臨各種障礙、出現(xiàn)了各種問(wèn)題,如對(duì)流轉(zhuǎn)主體資格、流轉(zhuǎn)范圍和方式等進(jìn)行過(guò)于嚴(yán)格的限制,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)極不成熟、相關(guān)配套制度缺失、流轉(zhuǎn)程序混亂、流轉(zhuǎn)糾紛增多、土地資源的效益未能充分發(fā)揮等等。這些問(wèn)題的存在嚴(yán)重制約著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合理有序地流轉(zhuǎn),使得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不僅不能達(dá)到預(yù)期的社會(huì)效益,而且影響農(nóng)村的穩(wěn)定與發(fā)展。因此,有必要針對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的問(wèn)題找出相應(yīng)的對(duì)策和措施,為建立健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制奠定基礎(chǔ)。

一、健全農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度

當(dāng)前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛大都由于缺乏完善的法律制度。由于缺乏完善的法律制度的保護(hù)和支撐,加之現(xiàn)實(shí)中不利因素的影響,導(dǎo)致土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中面臨各種障礙、出現(xiàn)各種問(wèn)題,這些問(wèn)題的存在嚴(yán)重制約著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合理有序地流轉(zhuǎn),使得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不僅不能達(dá)到預(yù)期的社會(huì)效益,反而產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。因此,加強(qiáng)法制建設(shè),為土地流轉(zhuǎn)提供制度保障勢(shì)在必行。

(一)明確土地承包經(jīng)營(yíng)人在土地流轉(zhuǎn)中的主體地位建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主體機(jī)制是基礎(chǔ)。農(nóng)村土地權(quán)屬不清、主體不明,是流轉(zhuǎn)混亂的原因之一。產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求,也是農(nóng)村土地市場(chǎng)健康運(yùn)行的基礎(chǔ),而我國(guó)現(xiàn)行法律并未對(duì)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明晰界定,導(dǎo)致農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系極不明確,進(jìn)而導(dǎo)致各方的權(quán)責(zé)利不明確,使得各利益主體行為極不規(guī)范、利益分配也不合理,因此土地制度難以形成有效的激勵(lì)和約束。這種模糊不清的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不利于土地資源的優(yōu)化配置,從而直接阻礙了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系,尊重農(nóng)戶的市場(chǎng)主體地位是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的前提和基礎(chǔ),因此,有必要對(duì)農(nóng)民享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作明確的界定。第一,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方,尊重農(nóng)戶的市場(chǎng)主體地位,即賦予農(nóng)民對(duì)農(nóng)地的占有、使用、收益和有條件的處分權(quán),其中有條件的處分權(quán)是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的關(guān)鍵權(quán)能,有必要在法律上予以確認(rèn)。第二,要進(jìn)一步明晰土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容,明確其包括占有、使用、收益以及轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等權(quán)利。要明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以買(mǎi)賣,從而避免鄉(xiāng)村組織以行政手段干預(yù)農(nóng)戶行使土地自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三,要賦予承包者長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地承包權(quán),地權(quán)制度的理論與實(shí)踐表明,土地承包權(quán)越穩(wěn)定,越能防止來(lái)自外界的不合理干預(yù)。只有這樣,才能確保農(nóng)民手中持有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是明確的、沒(méi)有爭(zhēng)議的,土地流轉(zhuǎn)中才會(huì)減少權(quán)屬糾紛,才能切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地承包權(quán)益和流轉(zhuǎn)主體地位。

(二)明確界定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式農(nóng)村土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)方式是流轉(zhuǎn)制度的核心,但《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》中關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定都較為寬泛和原則,都有一個(gè)兜底的“其他方式”。例如:《土地承包法》第32條規(guī)定:“通過(guò)家庭承包取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其它方式流轉(zhuǎn)”。如抵押、質(zhì)押、出典、繼承、入股等等農(nóng)村社會(huì)普遍存在的方式是否為流轉(zhuǎn)方式,都沒(méi)有在法律、法規(guī)中得以明確。這就為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的政策創(chuàng)設(shè)和基層的自由發(fā)揮留下了制度空間。解決這些問(wèn)題,應(yīng)做好以下幾方面的工作:首先,要明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式的種類,改變界定不清、交叉重疊等現(xiàn)象,彌補(bǔ)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律體系的欠缺。應(yīng)賦予土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的創(chuàng)新模式:抵押、質(zhì)押、出典、拍賣、變賣、贈(zèng)與或遺贈(zèng)等方式。這些流轉(zhuǎn)方式的創(chuàng)新模式,實(shí)際上或多或少的存在著法律上的障礙或?qū)嶋H操作上的難題,需要政策法律的變通和修訂方能實(shí)現(xiàn)。其次,要探尋符合客觀實(shí)際的土地流轉(zhuǎn)形式。對(duì)于常年外出打工而無(wú)法實(shí)際履行土地承包義務(wù)的農(nóng)民,可以采取出租、轉(zhuǎn)包、委托等方式流轉(zhuǎn);對(duì)于分散土地、多戶經(jīng)營(yíng)的整塊土地可以采取互換方式流轉(zhuǎn);對(duì)于進(jìn)城定居或棄耕從商的農(nóng)民,可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、入股等方式流轉(zhuǎn);對(duì)于土地利用價(jià)值小、收益低的土地,可以采取與企業(yè)、合作社等合作、入股、出租等方式流轉(zhuǎn)。通過(guò)形式多樣的流轉(zhuǎn)方式,最大限度地實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值。總之,積極探索新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式可以最大限度地發(fā)揮其功能,提高土地流轉(zhuǎn)的效率,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

(三)完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的糾紛解決機(jī)制農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生糾紛是必然的,關(guān)鍵問(wèn)題是要建立健全土地流轉(zhuǎn)糾紛處理的組織機(jī)制。《農(nóng)村土地承包法》第51條規(guī)定,“因土地承包經(jīng)營(yíng)或流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛的,雙方當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商解決,也可請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府等協(xié)調(diào)解決。當(dāng)事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的,可以向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁,也可以直接向人民法院。”但是目前現(xiàn)實(shí)情況是,大多數(shù)地方政府或法院有關(guān)機(jī)構(gòu)尚未形成處理土地糾紛的規(guī)范化制度,也缺乏相關(guān)的法律條文與仲裁根據(jù);同時(shí),現(xiàn)在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍和規(guī)模越來(lái)越大,許多程序不規(guī)范的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)導(dǎo)致了越來(lái)越多的糾紛,這二者的矛盾使得農(nóng)村中許多土地流轉(zhuǎn)糾紛無(wú)法得到及時(shí)合理的解決,從而阻礙了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的順利流轉(zhuǎn)。鑒于我國(guó)目前土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛解決機(jī)制的欠缺,有必要進(jìn)一步完善土地流轉(zhuǎn)糾紛處理機(jī)制,為保障農(nóng)民土地權(quán)利提供有效的解決糾紛的途徑。應(yīng)當(dāng)盡快建立健全糾紛調(diào)解、仲裁和訴訟制度。發(fā)生糾紛后,當(dāng)事人可以協(xié)商解決,可以請(qǐng)求村委會(huì)或中介組織調(diào)解,也可以申請(qǐng)縣、鄉(xiāng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁,或者向人民法院提訟。對(duì)政府強(qiáng)制流轉(zhuǎn)、阻礙流轉(zhuǎn)等,受害人有權(quán)提起復(fù)議和訴訟,造成損害的有權(quán)提起賠償訴訟。對(duì)各種侵害土地承包流轉(zhuǎn)權(quán)的行為,依法追究法律責(zé)任。對(duì)此問(wèn)題,農(nóng)業(yè)部也強(qiáng)調(diào)指出:已經(jīng)開(kāi)展農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)的地方,要進(jìn)一步探索完善仲裁程序、仲裁方法和仲裁制度,不斷提高工作水平和調(diào)處流轉(zhuǎn)糾紛能力。沒(méi)有開(kāi)展仲裁試點(diǎn)的地方,要積極創(chuàng)造條件,爭(zhēng)取通過(guò)試點(diǎn)逐步開(kāi)展好這項(xiàng)工作。加強(qiáng)與紀(jì)檢監(jiān)察、司法、等部門(mén)的溝通協(xié)作,建立起多部門(mén)協(xié)調(diào)解決流轉(zhuǎn)重大問(wèn)題的工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制,并不斷健全包括協(xié)商、調(diào)解、、仲裁、司法等多渠道調(diào)處流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)處機(jī)制。

二、建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)要素優(yōu)化配置的重要途徑。目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制尚未建立,不管是農(nóng)戶間自發(fā)流轉(zhuǎn),還是鄉(xiāng)村組織發(fā)起的流轉(zhuǎn),都不能很好地實(shí)現(xiàn)“規(guī)范、高效、公平”的原則。因此要建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng),使流轉(zhuǎn)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、規(guī)范化運(yùn)作。

(一)積極開(kāi)展流轉(zhuǎn)服務(wù),培育良好的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)環(huán)境開(kāi)展流轉(zhuǎn)服務(wù)是健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的重要內(nèi)容。要積極鼓勵(lì)支持有條件的地方依托基層農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)建立流轉(zhuǎn)服務(wù)組織,為流轉(zhuǎn)提供有關(guān)法律政策宣傳、流轉(zhuǎn)信息、流轉(zhuǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估、合同簽訂指導(dǎo)、利益關(guān)系協(xié)調(diào)、糾紛調(diào)處等服務(wù),逐步建立完善流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò),不斷健全流轉(zhuǎn)機(jī)制。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需要成熟的土地市場(chǎng)的支撐,健全的土地市場(chǎng)能為土地流轉(zhuǎn)提供規(guī)范的交易場(chǎng)所,從而促進(jìn)農(nóng)村土地快捷有效地流轉(zhuǎn)。要做好以下幾方面的工作:第一,建立農(nóng)村土地市場(chǎng)地價(jià)評(píng)估體系。為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格提供相應(yīng)的參考標(biāo)準(zhǔn),形成合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系;第二,建立較完善的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。形成農(nóng)村土地市場(chǎng)的供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,減弱地方政府對(duì)土地流轉(zhuǎn)的控制局面;第三,建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的中介組織,促進(jìn)土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。建立較完善的中介服務(wù)組織是當(dāng)務(wù)之急。當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺乏完備的中介服務(wù)機(jī)構(gòu),如資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、委托機(jī)構(gòu)、法律咨詢機(jī)構(gòu)、土地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和土地融資機(jī)構(gòu)等。中介組織及時(shí)掌握農(nóng)業(yè)信息,在農(nóng)地進(jìn)入市場(chǎng)之前,農(nóng)民就能對(duì)其所承包的土地的價(jià)值有清楚的了解,能對(duì)是否轉(zhuǎn)讓承包權(quán)或轉(zhuǎn)包有充分的認(rèn)識(shí)。增加土地流轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì),減少土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)規(guī)范土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)程序土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范,糾紛多,制約著土地流轉(zhuǎn)的健康發(fā)展。目前農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn),以農(nóng)民自發(fā)的、零散的為多數(shù),有組織的流轉(zhuǎn)較少。并且在流轉(zhuǎn)過(guò)程中,往往是當(dāng)事雙方私下流轉(zhuǎn),以口頭協(xié)議為主,無(wú)書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議,無(wú)憑無(wú)據(jù);更無(wú)中介機(jī)構(gòu)鑒證,即使簽訂了協(xié)議,內(nèi)容條款也不全,權(quán)利、義務(wù)不明確,以致合同兌現(xiàn)不嚴(yán)肅,違約責(zé)任難以追究。一旦發(fā)生糾紛,各方的合法權(quán)益就很難切實(shí)地得到保護(hù)。基于此問(wèn)題,國(guó)家要制定明確的流轉(zhuǎn)程序,要從源頭上把好關(guān),制定一系列規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)方法步驟,嚴(yán)格各種流轉(zhuǎn)手續(xù),特別是完善土地流轉(zhuǎn)的合同制度。首先,設(shè)立合同備案程序,當(dāng)事人簽訂土地流轉(zhuǎn)合同后必須報(bào)專門(mén)的職能機(jī)構(gòu)備案,如果合同內(nèi)容不符合法律規(guī)定或有不適當(dāng)?shù)牡胤?職能機(jī)構(gòu)可以建議當(dāng)事人對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充和修改。其次,在合同履行過(guò)程中,設(shè)立監(jiān)督程序,由土地管理機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人履行合同的情形進(jìn)行合法監(jiān)督,以保證土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同依法有序地履行。第三,明確各種流轉(zhuǎn)主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,特別是要建立健全土地流轉(zhuǎn)登記公示制度,在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村委會(huì)、居委會(huì)設(shè)立專門(mén)登記服務(wù)機(jī)構(gòu),隨時(shí)為土地流轉(zhuǎn)提供有效而便捷的服務(wù),使土地流轉(zhuǎn)在規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制下自由而健康的發(fā)展。除了完善土地流轉(zhuǎn)的合同制度之外,還要明確土地流轉(zhuǎn)的管理機(jī)構(gòu)及其職能,加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理。要對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、流轉(zhuǎn)的形式、操作程序、違規(guī)行為等做出明確規(guī)定,從而保證和促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的利進(jìn)行。

三、規(guī)范地方政府職責(zé),加強(qiáng)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)工作

加強(qiáng)政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督管理服務(wù)是市場(chǎng)正常運(yùn)行的重要保障。其中最為關(guān)鍵的就是轉(zhuǎn)換政府角色,政府要履行好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的服務(wù)職能,依法行政,建設(shè)法治型政府、服務(wù)型政府,為土地流轉(zhuǎn)提供金融支持,落實(shí)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期不變的政策等。

(一)明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中政府職責(zé)定位不可否認(rèn),農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中地方政府扮演了一個(gè)重要的角色。地方政府在堅(jiān)持“依法、自愿、有償”原則的基礎(chǔ)上,為農(nóng)民提供流轉(zhuǎn)信息,架起流轉(zhuǎn)雙方聯(lián)系的橋梁,是有利于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的。然而,目前在土地流轉(zhuǎn)中存在政府定位不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象,地方政府受利益驅(qū)動(dòng),過(guò)度使用行政手段。例如:近年來(lái),非農(nóng)建設(shè)用地絕大多數(shù)實(shí)行國(guó)家征用,沒(méi)有區(qū)分公益性、經(jīng)營(yíng)性。征地與供地采用雙軌制,征地沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)的強(qiáng)制辦法,但供地卻采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有償出讓,政府“以地生財(cái)”。對(duì)農(nóng)民的征地補(bǔ)償方法不合理,且補(bǔ)償費(fèi)有時(shí)不能全部到位,層層截留。當(dāng)?shù)胤秸〈r(nóng)民充當(dāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體,與民爭(zhēng)利、搞強(qiáng)制流轉(zhuǎn)時(shí),農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)也不可避免地要偏離健康發(fā)展的軌道。土地流轉(zhuǎn)非常重要的一個(gè)配套措施就是政府職能轉(zhuǎn)變。地方政府應(yīng)逐漸從土地交易中退出,將主要精力用于土地規(guī)劃的制定和執(zhí)行。約束政府干預(yù)土地流轉(zhuǎn)的行政權(quán)力,不得將土地流轉(zhuǎn)與政績(jī)掛鉤,制止地方政府、集體經(jīng)濟(jì)組織以種種借口強(qiáng)行流轉(zhuǎn)承包地的行為。這就要求政府在執(zhí)行土地流轉(zhuǎn)政策時(shí)尊重農(nóng)民意愿和農(nóng)民在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化中的主體地位;在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中應(yīng)注意保障“失地農(nóng)民”的權(quán)益,為農(nóng)民提供職業(yè)技能培訓(xùn)的機(jī)會(huì),提高農(nóng)民的文化水平和科學(xué)技能。

(二)完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)工作農(nóng)業(yè)部明確指出:目前我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)總體是平穩(wěn)健康的。但必須看到,隨著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大、速度加快、流轉(zhuǎn)對(duì)象和利益關(guān)系日趨多元,迫切需要加強(qiáng)管理和服務(wù),以防止發(fā)生違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行流轉(zhuǎn)、侵害農(nóng)民土地承包權(quán)益以及流轉(zhuǎn)不規(guī)范引發(fā)糾紛等問(wèn)題。完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作應(yīng)當(dāng)從以下幾方面著手:首先,在思想上充分認(rèn)識(shí)做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)工作的重要性。在當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大、速度加快、流轉(zhuǎn)對(duì)象和利益關(guān)系日趨多元的新形勢(shì)下,保持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要,因此,迫切需要維護(hù)農(nóng)民土地承包權(quán)益,加強(qiáng)農(nóng)村土地承包管理和服務(wù),正確指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。其次,加強(qiáng)管理體系建設(shè)。要穩(wěn)定完善農(nóng)村土地基本經(jīng)營(yíng)制度,確保現(xiàn)有承包關(guān)系穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變,嚴(yán)格做好承包地的使用權(quán)登記、頒證工作。完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能,依法保障農(nóng)民對(duì)承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利。同時(shí),要建立健全以土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)為基礎(chǔ),以農(nóng)村土地承包管理機(jī)構(gòu)為依托,以各級(jí)土地承包管理機(jī)構(gòu)為支撐的各級(jí)管理服務(wù)體系,確保穩(wěn)定承包權(quán),搞活經(jīng)營(yíng)權(quán),保障收益權(quán)。第三,健全組織,強(qiáng)化服務(wù)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不僅要有制度上的創(chuàng)新,更應(yīng)有系統(tǒng)而完備的組織保障。要通過(guò)縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村逐級(jí)建立起與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)相配套的服務(wù)管理組織,為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)提供組織保障。在組織設(shè)置的形式上要做到縣級(jí)建有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)總站,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心,村級(jí)建有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)托管服務(wù)站,形成從縣到鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村的三級(jí)服務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)。為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)奠定組織基礎(chǔ)。