建筑用涂料市場研究精選(九篇)
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第1篇：建筑用涂料市場研究范文
一．什么是規(guī)范（Specification）
規(guī)范是指對應用于建筑工程的材料、設備、固定裝置的文字性描述和使用目的闡明。再恰當一些講，規(guī)范是指詳細描述指定使用建筑材料與裝置的構成、安裝施工和完工要求。
與詳細的施工圖紙配合，規(guī)范顯示了指定使用的建筑材料是如何被應用的。
規(guī)范也可以指建筑設計師和工程師對承包商的施工要求；所有在建筑上應用的材料的性能要求和質(zhì)量定義；使用這些材料在建筑上所要達到的目的的可靠保證。對建筑承包商而言，規(guī)范也是他們在投標時確定材料費用和人工費用的基礎。最后，規(guī)范也是業(yè)主和承包商之間有法律效應的承包合同的一部分。
二．誰寫規(guī)范
由于規(guī)范對傳達設計師和工程師要求和目的起著關鍵的作用,并且會從法律上保證完成這些要求和目的,所以寫出的規(guī)范必須精確、清楚、完整并能反映建筑意圖。所以說，規(guī)范一般是由有經(jīng)驗的設計師和工程師撰寫，并且在任何情況下受到負責注冊設計師和認證工程師監(jiān)督。規(guī)范也可能由外部的咨詢專家撰寫（如結構、材料、機械、電氣工程師等），他們與負責項目的注冊設計師和認證工程師關系密切，并且受到他們的監(jiān)督。
對規(guī)范撰寫者作用的一個注解
因為規(guī)范經(jīng)常需要由設計師事務所的合伙人和負責人準備，現(xiàn)行約有1/4的事務所有規(guī)范撰寫人，這些人中的8/10本身就是注冊設計師或工程師。在很多情況下，這些寫規(guī)范的人都與材料生產(chǎn)商代表有直接聯(lián)系。
這些規(guī)范撰寫者對挑選材料具有很大的影響力，他們的作用就是將設計師的愿望以“規(guī)范”的形式付諸文件，所以講真正“規(guī)范”產(chǎn)品的不是規(guī)范撰寫者，而是設計師。
“設計”先行于“規(guī)范”，設計理念的方向決定了材料規(guī)范。
三．規(guī)范的主要形式有那些
有五種主要的規(guī)范形式
1.排他性或單一品牌產(chǎn)品規(guī)范
這種類型的規(guī)范聲明只有規(guī)范上寫明的產(chǎn)品（包括品牌、商標名、制造商）才能被接受，通常講，這類產(chǎn)品比較特殊。對材料供應商來講，這類規(guī)范一旦寫上去就等于完成銷售了。
舉例：內(nèi)墻涂料，選用某某制造商產(chǎn)品，某某型號系列（色號某某）。
2．多種品牌產(chǎn)品規(guī)范
這是最常見的規(guī)范類型，名單上列二家或更多家產(chǎn)品（包括品牌、商標名、制造商），這些產(chǎn)品都符合規(guī)范者的需求。對這種類型的規(guī)范而言，所有列明的產(chǎn)品都有同等機會被用在項目上。
舉例：吸音磚：等級A，某某材料制作，表面預涂白色涂料，丁字對接，某某尺寸，某某、某某制造商產(chǎn)品
3．同等要求產(chǎn)品規(guī)范
在規(guī)范上寫明一家或幾家品牌，但同時寫明，其他品牌產(chǎn)品只要被證明與上述列明品牌產(chǎn)品符合同等要求，也能被使用。
舉例：防水劑：某某品牌產(chǎn)品或被證明符合要求的其他品牌產(chǎn)品。
4．開放性或同類型產(chǎn)品規(guī)范
產(chǎn)品按照一種類型的屬性來描寫，包括產(chǎn)品描述、性能等級、尺寸、顏色、符合那種規(guī)范或國家、政府標準（如ASTM標準）。當對類型產(chǎn)品標準的關注超過品牌、商標名、制造商等因素時、會使用這種形式的規(guī)范。
舉例：波紋鍍鋅高拉伸力鋼：E級，波紋鍍鋅高拉伸力鋼材，表面涂覆，鍍鋅符合ASTM某某標準，具體型號及重量按設計要求由供應商推薦。
5．性能規(guī)范
同上述第四種規(guī)范相似，指明材料必須遵守某種性能標準，承包商必須尋找到符合這種性能標準的材料。必須注意，在這種規(guī)范上不會出現(xiàn)品牌名字。
四．每一種類型規(guī)范的使用比例
設計師和工程師喜歡寫明產(chǎn)品品牌的規(guī)范，因為這種規(guī)范鎖定了品牌、阻礙了在項目后續(xù)施工階段替換產(chǎn)品的企圖。據(jù)市場研究，各種類型規(guī)范的比例是：排他性或單一品牌產(chǎn)品規(guī)范4%，同等要求產(chǎn)品規(guī)范6%，多種品牌產(chǎn)品規(guī)范57%。以上規(guī)范都有指定品牌，總計67%，開放性及性能規(guī)范占33%。
五．被“規(guī)范”的重要性
設計師和工程師對新建筑產(chǎn)生最初的“購買影響”，他們負責對所有大型住宅建筑和非住宅建筑超出90%的部分進行規(guī)范。這種購買影響通過圖紙發(fā)揮出來，這些圖紙決定建筑是怎樣被建造、被規(guī)范的。建筑由什么材料建造，怎樣安裝設備。
所以，要想占領新建筑市場，就必須使產(chǎn)品被“設計”與“規(guī)范”。
六．規(guī)范的效力
當規(guī)范寫明品牌時，它們的效力非常高。有研究表明，當規(guī)范寫明品牌時，最終有87%的品牌產(chǎn)品最終投入工程使用，剩余少數(shù)變化，也是由于設計師和工程師自己在投標和施工階段因某種原因改變。
當情況是同等要求產(chǎn)品規(guī)范時，與上一種規(guī)范相比，就有了可操作余地。承包商有權尋求替代產(chǎn)品，有很多原因讓他們這么做，但主要的原因有三種：
2他可以尋找到更便宜的產(chǎn)品；
2指明品牌的產(chǎn)品無法按時按地交付；
2替代產(chǎn)品施工更方便。
由于大多數(shù)承包商都會承諾在施工完畢一年內(nèi)，會對由于材料與施工原因對建筑造成的損傷進行保修，所以他們由理由關心采購指定品牌產(chǎn)品的費用及合同中有關爭議、訴訟解決的條件。
另外，也必須注意到，由于分包商施工產(chǎn)品的經(jīng)驗很豐富，所以有時候從保證質(zhì)量出發(fā)，他們也會向設計師提出更換產(chǎn)品。
盡管承包商有很多理由要求更改材料，但他們必須在設計師規(guī)范的條件下進行。他們首先必須遞交“同等效力”的證明，然后獲得設計師的書面批準。
在設計師批準更改規(guī)范之前，由于他對原來被規(guī)范產(chǎn)品的美學效果、功能、經(jīng)濟性很有信心，所以他會在價格、供貨方式、施工方便性方面對新老產(chǎn)品作一個認識上的平衡。
七．設計師怎樣改變規(guī)范
當設計師和工程師準備接受改變規(guī)范或替換材料，他們有幾種方式指示出來，下面舉例說明：
1．材料批準—只要是在規(guī)劃和規(guī)范中選定了某種品牌的材料，這也意味著設計所希望達到的目的和質(zhì)量要求已經(jīng)確定了。所以，承包商必須認識到，假如他想用其他材料，他必須得到設計師的批準，以證明他用的材料在質(zhì)量和適應性上與原來材料一致。承包商必須在工期前25%時段之前提出更換請求，并且要在60天內(nèi)和在訂貨前得到批準。
2．被指定材料的品牌、商標、供應商及說明書的內(nèi)容是供應或投標合同的基礎，除非雙方另行約定。當規(guī)范中列了兩個或更多個品牌材料的時候，承包商有權自由挑選。當承包商試圖用規(guī)范外的材料替代時，他首先必須申明，寫明替代品和替代可能發(fā)生的承包金額差別，并且最終被批準。
當承包商提出的材料變更請求需要結構上改變或對建筑物或設備進行更改，則承包商必須遞交（待批準）圖紙以表明這種改變或更改是必須的，在上述圖紙被批準前，更改工作不能進行。
由于承包商提出變更材料（經(jīng)批準）所引起的額外費用，全部由承包商承擔，業(yè)主不用承擔。這些費用包括可能對結構的改變、設備的變更、以及為了變更材料需要額外畫的圖紙、添置的設備。
假如，承包商經(jīng)批準后，使用的替代材料或施工方法比原來規(guī)范節(jié)約費用，則多出來的錢要歸還業(yè)主。
3．“或者等同”條款：意味著承包商的建議必須以這里規(guī)范的材料為基礎。
4．當在合同中出現(xiàn)“或者等同”或“或者等同經(jīng)設計師批準”字樣，并不意味著替代材料、設備、施工方法自然就“等同”了，除非在投標前，針對本項目，確實經(jīng)設計師批準。設計師具有最終決定權。
第2篇：建筑用涂料市場研究范文
住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設計、工程施工、物業(yè)管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設標準，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機構完成。現(xiàn)針對一案例，欲對**住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。
某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于**市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地面積21000m2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設計單位進行規(guī)劃設計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎上，欲委托咨詢機構進行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。
一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃
1、樓盤價格定位
根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/m2至最高的9980元/m2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。具體調(diào)查結果見下表：
價格范圍 樓盤家數(shù) 建筑形式
3980—4980元/m2 2 高層
4980—5980元/m2 5 高層、小高層
5980—6980元/m2 12 小高層、中高層
6980—9980元/m2 1 小高層
從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數(shù)分布在4980—6980元/m2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以**本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟能力較弱群體和高收入白領階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/m2。在銷售運作時，可根據(jù)市場的供求關系，在已制定的銷售價格基礎上，進行適當?shù)恼{(diào)整。
2、房型定位及占比方案
近年**住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)**市房地產(chǎn)交易中心和**市統(tǒng)計局聯(lián)合的2002年**市房地產(chǎn)市場商品房預售結構分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70m2以下的僅占2.2%，房型面積70—100m2的占16.3%，戶型面積100—150m2占53.9%，戶型面積在150m2以上的占27.7%，由于戶型面積在100m2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前**住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50m2左右戶型，而是指二房一廳面積在85m2左右，二房二廳面積在100m2左右的戶型，這種戶型實用性強，總價適中，物業(yè)管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項目的房型、建筑面積和占比定位如下：
房型 一房一廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi)
建筑面積 70m2 85m2 100m2 130m2 160m2
占比 5% 35% 35% 15% 10%
銷售目標客戶
欲與年輕人分開居住的老年人
首次購房的工薪階層
首次購房的經(jīng)濟能力較強的工薪階層 政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技術企業(yè)、金融證券信息界白領，外地來滬經(jīng)商人員
3、購房戶購買力分析
根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：52.5萬元—61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元—18.5萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。
4、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟指標的確定
開發(fā)方案:
社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結構住宅（7—13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風、采光優(yōu)勢，成為當前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結構。
參考經(jīng)濟指標:
（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算
根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：
70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75m2
每幢住宅設5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：
12層*5單元/層*2戶/單元*103.75m2=12450平方米
已知基地地塊面積為21000m2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設施建筑面積合計為：
21000*2.5=52500m2
根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套設施占5%—6%，假設住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：
52500m2*95%=49875m2
可建12層小高層住宅幢數(shù)為：
49875/12450=4幢
住宅實際可建建筑面積：
4*12450=49800m2
每戶平均建筑面積為103.75 m2，則
住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶
（2）公建配套設施
公建配套服務設施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設施一般占25%。
公建配套設施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米
幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080m2
便民商店建筑面積：2700*35%=945m2
其他配套設施建筑面積：2700*25%=675m2
（3）室外附屬設施
室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網(wǎng)球場等。
停車位：
小區(qū)機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內(nèi)。
考慮到家庭轎車今后在**的普及趨勢，假設小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：
480/3=160個，地面車位數(shù)：160*15%=24個；地下車位數(shù)：160*85%=136個。
獨立式地下停車庫：
每個車位平面尺寸為2.5m*5m，占地面積12.5m2。地下車位包括分攤車道面積一般為30-35m2，本次估算取上限值，
則獨立式地下停車庫面積為：
136*35=4760m2
變電所:
變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下：
民用建筑單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為40w/m2，幼兒園、托兒所為：30w/m2，便民商店為：60—120w/m2，其他配套設施為80w/m2，車庫為20—30w/m2。在估算時均采用上限值。
住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦
幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦
便民商店用電量：945*120=113.4千瓦
其他配套設施用電量：675*80=54千瓦
小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦
獨立式地下停車庫：4760*30=142.8千瓦
用電量小計：2957.1千瓦
另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個住宅小區(qū)總用電量為：
2957.1*（1+5%）=3105千瓦
選用變壓器容量為3200kva（1kw視同1kva）能滿足整個住宅小區(qū)用電要求。擬設10kv容量為800kva變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。
網(wǎng)球場：
為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標準網(wǎng)球場1座。
標準網(wǎng)球場規(guī)格：36.58m*18.29m。網(wǎng)球場占地面積：669m2
5、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標估算
建筑覆蓋率：
4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565m2
公建配套設施(以2層計)占地面積：2700/2*(1+10%)=1485m2
配電所占地面積：200*（1+10%）=220 m2
建筑物占地面積：6270m2
(考慮到基礎凸出外墻，建筑物占地在標準層基礎上增加10%)
建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%
綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設中心綠地。
小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350m2
網(wǎng)球場占地面積：36.58*18.29=669m2
地面車位占地面積：24*2.5*5=300m2
幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080 m2
居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 m2
小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050 m2（居民室外活動場所）
=4281 m2
小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4%
6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標估算：
民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標摘錄如下：
供水指標：
住宅：7—10升/m2•日；公建配套設施：6—10升/m2•日；綠化：1.5升—2升/m2•日。
排污指標：
住宅：6.7—9.5升/m2•日；公建配套設施：5.4—9升/m2•日。
人工煤氣用量指標：
住宅：4.4m3/戶•日；公建配套設施：0.08m3/m2•日。
電話容量指標：
住宅：100—154門/萬m2；公建配套設施：25門/萬m2
小區(qū)日最大用水量為：10升/m2*49800m2（住宅）+10升/m2*2700m2（公建配套）+2升/m2*9450m2（綠化）=544m3
小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/m2*49800m2(住宅)+9升/m2*2700m2(公建配套)=497m3
人工煤氣日最大用量：4.4m3/戶*480戶+2700m2*0.08m3/m2=2328m3
電話線數(shù)量：154門/萬m2*4.98萬m2+25門/萬m2*0.27萬m2=774門
7、前期策劃成果匯總如下：
建設規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結構，每幢每層5個單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米
地塊總面積：21000平方米
建筑物占地面積：6270平方米
綠化占地面積：7350平方米
網(wǎng)球場占地面積：669平方米
地面停車位占地面積：300平方米
小區(qū)道占地面積：4281平方米
幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米
小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米
總建筑面積：57260平方米
住宅商品房建筑面積：49800平方米
公建配套設施建筑面積：2700平方米
幼兒園、托兒所面積：1080平方米
便民商店面積：945平方米
其他配套設施面積：675平方米
獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方米
規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫面積）
建筑覆蓋率：29.9%
綠化率：35%
小區(qū)道路占有率：20.4%
其他娛樂，休閑設施占有率：14.7%
住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦
住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米
住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米
住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米
住宅小區(qū)電話容量：774門
總戶數(shù)：
二、開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算
（一）、開發(fā)成本分析
由于整個開發(fā)建設項目所需資金與住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程建設標準密切相關，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程等建設標準。
1、住宅商品房建設標準見下表：
結構 剪力墻 戶型 一梯二戶 層高 2.9m 幢數(shù):12層住宅4幢
建
設
標
準
建筑層數(shù)：地下1層，地上為12層。
基礎：鉆孔灌注樁，箱形基礎
樓地面：住戶室內(nèi)細石鋼筋混凝土整體面層，底層電梯大廳花崗石地坪，其余樓層電梯廳采用同質(zhì)地磚，陽臺鑄鐵欄桿
門窗：塑鋼門窗，鋼板分戶門，地下室設五級人防門
外粉刷：無釉條形面磚，局部外墻防水涂料
內(nèi)粉刷：住戶市內(nèi)批建筑膩子，公共部位貼面磚
屋面：樹脂珍珠巖板保溫，雙層鋼筋混凝土防潮層，雙層app防水卷材，鋁基反光隔熱材料
電氣：主干線電纜沿橋架敷設，普通開關及插座，座燈頭，誘導燈，電話，共用天線，樓宇對講系統(tǒng)配管線
管道：鋁塑復合水管，塑料排水管，消火栓系統(tǒng)
設備：照明配電箱、動力配電箱，柜、水泵、可視對講進口設備，給水凈化設備，每幢樓設中外合資電梯5臺
2、公建配套服務設施，室外附屬設施建設標準見下表：
項目 建設標準
公建配套設施 幼兒園、托兒所 混合結構，條形基礎，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料
便民商店 現(xiàn)澆框架結構，條形基礎，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料
其他配套設施 現(xiàn)澆框架結構，條形基礎，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料
室外附屬設施 配電房 混合結構，條形基礎，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料
室外網(wǎng)球場 場地鋼筋混凝土基層，聚胺脂類面層，進口燈光和圍網(wǎng)系統(tǒng)，場地設備
獨立式地下停車庫 現(xiàn)澆鋼筋混凝土底板、側板、頂板，室內(nèi)鋼筋混凝土柱、梁，底板下不設樁，室內(nèi)地坪細石砼面層，頂、內(nèi)墻刷涂料
3、建設項目開發(fā)成本估算：
根據(jù)上述建筑物及構筑物建設標準，住宅商品房及獨立式停車庫其建筑安裝單價構成分析見下表：
項目 住宅商品房
（元/平方米） 獨立式地下停車庫
（元/平方米）
地下工程 樁基 120 0
基礎 100 2800
小計 220 2800
結構 600 0
建筑 外立面、門窗 80 20
內(nèi)裝飾 50 30
雜項 15 20
小計 145 70
機電設備 水、煤氣 70 30
消防 40 40
電氣 100 50
弱電 40 25
地下室通風 10 50
電梯 180 0
小計 440 195
工程開辦費 35 40
合計 1440 3105
公建配套設施用房，室外附屬設施，室外工程建設成本分析見下表：
項目 建安單價 說明
公建配套設施 幼兒園、托兒所 700元/m2 混合結構
便民商店 1000元/m2 框架結構
其他配套設施 1000元/m2 框架結構
室外附屬設施
變電所設備 變壓器 1500元/kva 干式變壓器
配電設備 1000元/kw
備用柴油發(fā)電機 1700元/kw 進口發(fā)電機
變電所房屋 200平方米 800元/平方米 混合結構
網(wǎng)球場 鋼筋混凝土基礎 5萬元/個
聚胺脂類面層 22萬元/個
進口燈光系統(tǒng) 13萬元/個
場地設備 5萬元/個
進口圍網(wǎng)系統(tǒng) 9萬元/個
室外工程 約占全部建筑物、構筑物造價之和的11%—13%
4、項目開發(fā)所需建設成本具體估算過程：
a、土地費用
a1、土地出讓金： 3675萬元
a2、地塊動拆遷費用
3000*1200=6300萬元
小計： 9975萬元
b、主體工程建設費
b1、住宅商品房
地下工程：49800 m2*220元/m2=1095.6萬元
結構：49800m2*600元/m2=2988萬元
建筑：49800m2*145元/m2=722.1萬元
機電安裝：49800m2*440元/m2=2191.2萬元
開辦費：49800m2*35元/m2=174.3萬元
小計：7171萬元
b2、獨立式地下停車庫
地下工程：4760m2*2800元/m2=1332.8萬元
結構工程：4760m2*0=0
建筑：4760m2*70元/m2=33.3萬元
機電安裝：4760m2*195元/m2=92.8萬元
開辦費：4760m2*40元/m2=19.0萬元
小計 1478萬元
b3、公建配套設施
幼兒園、托兒所：1080m2*700元/m2=75.6萬元
便民商店：945m2*1000元/m2=94.5萬元
其他配套設施：675m2*1000元/m2=67.5萬元
小計 238萬元
b4、變電所
設備：
變壓器：1500元/kva*3200kva=480萬元
配電設備：高低壓開關柜、負荷開關、配電盤、電纜橋架等
1000元/kw*3200kw=320萬元
進口柴油發(fā)電機：1700元/kw*3200kw*20%=108.8萬元（容量按變壓器容量的20%計算）
設備小計： 909萬元
土建： 200m2*800元/ m2=16萬元
小計： 925萬元
b5、室外網(wǎng)球場（36.58m*18.29m,共1座）
細石鋼筋混凝土基層：5萬元
聚胺脂類面層：22萬元
場地設備:5萬元
進口燈光系統(tǒng)：13萬元
進口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9萬元
小計： 54萬元
主體工程建設費合計：9866萬元
c、室外工程費：
包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設費的12%估算：
9866*12%= 1184萬元
d、工程間接費用
1、 專業(yè)費用：按主體工程建設費的6%估算，9866*6%=592萬元
2、 開發(fā)商籌建管理費：按主體工程建設費的2%估算，9866*2%=197萬元
3、 住宅配套費：按住宅建筑面積的320元/m2估算，49800*320=1594元
4、 人防建設配套費
本工程地下室可建成平戰(zhàn)結合的人防設施，按規(guī)定可以免繳人防建設配套費。
5、 市政建設配套費
按120元/m2標準估算，即：120元/m2*52500m2=630萬元
6、 有關部門收取的各種手續(xù)費：
按15元/m2標準估算：15元/m2*52500m2=79萬元
小計： 3092萬元
e、不可預見費
按（a）——（d）各項費用的5%估算
（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元
a--e小計： 25323萬元
f、建設期貸款利息
假設開發(fā)商自有資金占建設資金的30%，25%建設資金來源于樓盤的滾動銷售，45%建設資金來源于向銀行貸款，銀行貸款1—3年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時間為1.5年，則建設貸款利息為：
25323*45%*[（1+5.49%）1.5-1]=951萬元
建設開發(fā)成本匯總表：
工程項目 分項項目 估算金額（萬元）
土地費用
土地費用 出讓金 3675
動拆遷費用 6300
小計 9975
主體工程建設費
住宅商品房 地下工程 1095.6
結構 2988
建筑 722.1
機電設備 2191.2
開辦費 174.3
小計 7171
獨立式地下停車庫 地下工程 1332.8
結構 0
建筑 33.3
機電設備 92.8
開辦費 19
小計 1478
公建配套服務設施 幼兒園、托兒所 75.6
便民商店 94.5
其他配套設施 67.5
小計 238
變電所 變壓器 480
配電設備 320
備用柴油發(fā)電機 108.8
土建 16
小計 925
室外標準網(wǎng)球場（1座） 鋼筋混凝土基層 5
聚胺脂類面層 22
場地設備 5
進口燈光系統(tǒng) 13
進口圍網(wǎng)系統(tǒng) 9
小計 54
主體工程建設費合計 9866
室外工程費 1184
工程間接費用 專業(yè)費 592
開發(fā)商籌建管理費 197
住宅配套費 1594
人防配套費 0
市政建設配套費 630
有關部門收取各種手續(xù)費 79
小計 3092
不可預見費 1206
建設期貸款利息 951
項目總開發(fā)成本（萬元） 26274
三、項目開發(fā)盈利性分析
住宅建設項目銷售總收入（銷售稅費取8%）：
住宅商品房：49800m2*6180元/平方米*（1-8%）=28314萬元
獨立式地下車位：10萬元/個*136個*（1-8%）=1251萬元
小計 29565萬元
住宅建設項目開發(fā)成本 26274萬元
開發(fā)利潤：29565-26274=3291萬元
利潤率：開發(fā)利潤/開發(fā)成本=3291/26274*100%=12.5%
假設整個住宅小區(qū)從開發(fā)到完成共用2年時間，開發(fā)商自有資金為項目建設資金的30%，即
25323*30%=7597萬元
開發(fā)商自有資金年利潤率：開發(fā)利潤/（自有資金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%
盈虧平衡分析：
項目盈虧平衡點為：銷售收入=建設開發(fā)成本
盈虧平衡點住宅平均售價*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000
盈虧平衡點住宅平均售價=5462元/平方米
即如果樓盤建成后住宅商品房平均售價超過5462元/平方米，則開發(fā)項目盈利
第3篇：建筑用涂料市場研究范文
【關鍵詞】 全面質(zhì)量管理理論；質(zhì)量管理體系；組織結構；質(zhì)量控制體系；質(zhì)量控制措施，PDCA環(huán)。
一.全面質(zhì)量管理理論的含義
自從1961年菲根堡姆提出“全面質(zhì)量管理理論”以來，該理論逐步在世界范圍內(nèi)獲得廣范應用。尤其是在需要大批量生產(chǎn)的行業(yè)中，例如手機、電腦行業(yè)等。經(jīng)過長期的實踐證明，該理論對于提高產(chǎn)品質(zhì)量管控的結果，保證產(chǎn)品品質(zhì)具有很高的有效性。
建筑行業(yè)的產(chǎn)品作為多方（施工方、建設方、供貨方等）協(xié)同作業(yè)的結果，具有影響因素多，質(zhì)量隱蔽性強等特點，對于其質(zhì)量的控制一直是個難點。長久以來很多專家學者試圖將全面質(zhì)量管理理論引入到建筑行業(yè)中，以提高建筑產(chǎn)品的品質(zhì)。作為建設方的一名工程師，本人試圖將該理論在“上海海航大廈”項目中的應用加以總結，對于符合全面質(zhì)量管理理論的部分予以闡述說明，對于沒有體現(xiàn)該理論的部分以本人對全面質(zhì)量管理理論的理解加以補充，來闡述該理論在把控并提升建筑作品質(zhì)量方面的實際應用。
“全面質(zhì)量管理理論”中的“全面”一層含義就是該理論應該貫穿于產(chǎn)品的市場研究、研制、設計、制訂標準、制訂工藝、采購、配備設備與工裝、加工制造、工序控制、檢驗、銷售、售后服務等多個環(huán)節(jié)。在一個建筑作品的形成過程中，全面質(zhì)量管理也必然應該貫穿可行性分析、初步設計、細化設計、施工、維護等項目生命周期的各個階段。囿于崗位限制，本文著重講述了在施工階段全面質(zhì)量管理理論的應用，對其他階段僅略有涉及。
二.全面質(zhì)量管理理論的核心要點
全面質(zhì)量管理是指一個組織以質(zhì)量為中心，以全員參與為基礎，目的在于通過顧客滿意和本組織所有成員及社會受益而達到長期成功的管理途徑。在全面質(zhì)量管理中，質(zhì)量這個概念和全部管理目標的實現(xiàn)有關。 全面質(zhì)量管理理論的核心有三點：“全面”一詞首先是相對于統(tǒng)計質(zhì)量控制中的“統(tǒng)計”而言。也就是說要生產(chǎn)出滿足顧客要求的產(chǎn)品，提供顧客滿意的服務，單靠統(tǒng)計方法控制生產(chǎn)過程是很不夠的，必須綜合運用各種管理方法和手段，充分發(fā)揮組織中的每一個成員的作用，從而更全面地去解決質(zhì)量問題。其次，“全面”還相對于制造過程而言。產(chǎn)品質(zhì)量有個生產(chǎn)、形成和實現(xiàn)的過程，這一過程包括市場研究、研制、設計、制訂標準、制訂工藝、采購、配備設備與工裝、加工制造、工序控制、檢驗、銷售、售后服務等多個環(huán)節(jié)，他們相互制約、共同作用的結果決定最終的質(zhì)量水準。僅僅局限于只對制造過程實行控制是遠遠不夠的。再次，質(zhì)量應當是“最經(jīng)濟的水平”與“充 分滿足顧客要求”的完美統(tǒng)一，離開經(jīng)濟效益和質(zhì)量成本區(qū)談質(zhì)量是沒有實際意義的。
三.上海海航大廈項目概況
“上海海航大廈”項目用地位于浦東新區(qū)，地塊東至浦明路，南至規(guī)劃的1-11，1-12地塊，西至沿黃浦江規(guī)劃公共綠地，北至1-8地塊，距東方明珠直線距離約3km，距世博會址直線距離約1.5km。占據(jù)一線江景，地理位置十分優(yōu)越，具有不可復制性。總建筑面積為87943 m2，其中地上總建筑面積50234.5 m2，地下總建筑面積37708.5 m2。建筑高度為89.33m，其中主樓地上20層，裙房地上5層，地下室3層。本項目總投資約35億元人民幣，是海航集團在上海的總部辦公樓，建成后將極大地提升海航集團的品牌影響力。
四. 全面質(zhì)量管理在工程中的運用
對于上海航海大廈項目進行質(zhì)量把控的制度、措施等有很多，綜合起來可從以下三個方面分別闡述。
質(zhì)量管理體系：對于該工程，公司非常重視，要求項目部按照海航的質(zhì)量管理體系標準，建立起針對該項目的質(zhì)量管理體系。并以該體系為基礎，進行產(chǎn)品質(zhì)量控制，進而保證每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)都嚴格按照體系要求進行生產(chǎn)、改進、持續(xù)改進。
組織結構：工程實施中，項目部根據(jù)質(zhì)量管理體系標準要求，建立了如下組織機構，項目部以建設方項目組為核心，下設各專業(yè)工程小組，與項目其余各參與方協(xié)調(diào)工作。項目部向上可直接與公司管理層溝通，便于信息的上行下達。在整個項目管理過程中，按照（圖1所示）組織架構對工程質(zhì)量做了管控。
質(zhì)量控制體系：質(zhì)量控制體系的基本運轉方式是PDCA循環(huán)管理方式。這種循環(huán)管理不僅存在于各個專業(yè)小組中，也存在于建設方項目組中，還存在于整個公司內(nèi)部。在建設方要求下，在項目部其余參與方的質(zhì)量控制中也有體現(xiàn)。整個項目組就是通過這種循環(huán)管理的模式達到階梯式上升，并循環(huán)前進。下面舉例說明單個循環(huán)過程：
a. 開工后，按照項目質(zhì)量目標提出工程質(zhì)量目標計劃；組織項目參與方全員了解該計劃，做到人人心中有數(shù)；
b. 該質(zhì)量目標計劃的實現(xiàn)方法和保證措施應體現(xiàn)在施工方案中，并由施工方施工人員依照方案實施；
c. 要求施工單位加強自檢；監(jiān)理單位落實監(jiān)理實施細則的內(nèi)容，并合理運用各種監(jiān)理手段來加強對施工結果的檢查；
d. 對施工檢查中發(fā)現(xiàn)的問題追查原因，對不同問題從人、機、料、法、環(huán)等方面進行討論，并產(chǎn)生改進意見，并講這些改進意見并入下次循環(huán)。
為了保證質(zhì)量控制體系的順利運行，公司提供了充足的專項資金、必要的設備、專門的質(zhì)量管理人員。另外還在每周各方項目例會中設立質(zhì)量分析專題。這一切都為質(zhì)量控制體系的順利運行提供了保證。
質(zhì)量控制體系建立就是為了把影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素控制在要求的范圍內(nèi)。影響影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素可歸結為：人，機，料，法，環(huán)。任何一個因素出了差錯，則勢必會影響工程質(zhì)量。在實際施工中，項目部要求各方，尤其是施工方嚴格控制各個因素，保證工程質(zhì)量。
“人”是質(zhì)量保障過程中最重要的因素，是生產(chǎn)管理中的難點。貫穿整個項目實施和管理的全過程，也是目前所有管理理論中討論的重點。建筑工程項目中的人包括所有參與方的人員，像設計方人員、建設方人員、施工方人員、勘查方人員、監(jiān)理方人員等。毋庸置疑，其中設計人員和施工方人員的管理是質(zhì)量管理對“人”的管理的重中之重。施工方人員包括現(xiàn)場的管理人員和現(xiàn)場的施工人員。在“上海海航大廈”項目中，通過以下各方面保證對“人”的要求。
1.具有一定的資質(zhì)和專業(yè)經(jīng)驗。
本項目的設計單位是GMP和中森。GMP負責本項目的設計人員是“德國注冊建筑師”、中森負責本項目的設計人員是“高級建筑師，國家一級注冊建筑師”。總包項目經(jīng)理為“國家一級注冊建造師”，總包的技術負責人為工程師。監(jiān)理方項目總監(jiān)為工程師資質(zhì)。另外，施工單位殊工種操作人員要求有上崗證并經(jīng)考核合格才可上崗。
2.崗前培訓
a.要求施工企業(yè)對現(xiàn)場施工人員有一定的培訓制度。
b.開工前技術交底，逐層安全交底；
c.每半年一次的消防演練；
3.合理的組織結構。
“機”是指生產(chǎn)中所使用的設備、工具等輔助生產(chǎn)用具。生產(chǎn)中，設備的是否正常運作，工具的好壞都是影響生產(chǎn)進度、產(chǎn)品質(zhì)量的又一個要素。好的設備能提高生產(chǎn)效率，提高產(chǎn)品質(zhì)量。對設備的控制從以下幾個方面著手：
1. 設備的選型和數(shù)量：設備選型與施工組織設計相適應，設備數(shù)量與施工進度網(wǎng)絡圖相適應。
2. 設備的布局與安裝：設備的布局要合理，盡量減少二次搬運。一些特殊設備的安裝和調(diào)試，例如起重設備，需要具備專門資質(zhì)的公司來承接和實施。
3. 設備的維護和維修：設備的維護和校準需要按照設備自身的使用頻率和需求來決定，要按時維護。
4. 設備的使用：要嚴格按照設備的使用手冊來進行設備的使用。
5. 設備的校準：要按照有關法規(guī)、標準的要求定期對設備做校準。
“料”指物料，配件、原輔料、涂裝材料等產(chǎn)品用料。合格、及時的物料保障是施工品質(zhì)基礎。對原材料的質(zhì)量管理應從采購開始，歷經(jīng)運輸、進場存儲、入庫出庫等各個環(huán)節(jié)。
1. 物料的采購：采購的物料需要滿足建筑工程設計施工要求，且符合現(xiàn)行材料標準的規(guī)定。對物料的采購進貨時期應按照項目進度計劃來定。應根據(jù)項目物資保證計劃來執(zhí)行。尤其對于水泥等容易受潮的關鍵材料，太長的存儲期對產(chǎn)品的品質(zhì)不利。
2. 物料的檢驗：進場檢驗非常重要。一般先檢查“三證”齊全，然后對產(chǎn)品的外觀質(zhì)量做檢查。并對產(chǎn)品性能做抽檢。對涉及主體結構、防水保溫的關鍵材料要做現(xiàn)場見證取樣檢驗。對各分包商經(jīng)業(yè)主、監(jiān)理、總包認定的材料，采取樣品“封樣”制度，待大量施工材料進場后鑒別。不合乎原樣品質(zhì)量的材料退貨處理。
3. 物料的貯存：針對存儲的材料不一樣，要按照要求分門別類的貯存。入庫出庫要及時填寫物料入庫、認領單。
4. 物料的使用：盡量做到物盡其用，盡量杜絕物料浪費現(xiàn)象。
“法”是指法則。具體指生產(chǎn)過程中所需要遵循的規(guī)章制度。包括施工方法、施工順序、施工措施、進度計劃、生產(chǎn)記錄、檢驗標準、質(zhì)量標準、各種崗位職責、管理規(guī)程、標準操作規(guī)程、相關的法律法規(guī)等。他們能及時準確的反映產(chǎn)品的生產(chǎn)和產(chǎn)品質(zhì)量的要求，嚴格按照規(guī)程操作，是保證產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)進度的一個條件。
“環(huán)”指環(huán)境。生產(chǎn)環(huán)境是質(zhì)量保證的重要部分。建筑施工過程對周圍環(huán)境，例如溫度、濕度等有嚴格要求。例如有如下等規(guī)定。混凝土澆筑不能在溫度最高的時候澆筑，雨雪天氣混凝土不得施工等要求。裝修工程中的刷漿、飾面和花飾工程及高級的抹灰、溶劑型混色涂料工程不應在低于5攝氏度氣溫下施工。在施工過程中應嚴格遵守，保證施工質(zhì)量。
根據(jù)施工進度的不同，施工質(zhì)量控制可分為事前控制，事中控制和事后控制3種。施工開始前的質(zhì)量控制屬于事前控制，主要控制措施是建立質(zhì)量保證體系，制訂各種管理制度，配備各種檢測設備，并編制檢驗計劃。進行設計交底、圖紙會審工作，并根據(jù)該工程特點確立施工流程、工藝及方法。施工過程中的質(zhì)量控制屬于事中控制，主要控制措施是及時檢查和審核質(zhì)量控制結果，抓住影響質(zhì)量的關鍵問題并促進各方及時解決。具體包括做好隱蔽工程驗收工作，審核設計變更和圖紙修改等。施工完成后進行的質(zhì)量控制屬于事后控制，在建設工程項目中，主要是主要整理各種文檔資料，便于后續(xù)對工程的保養(yǎng)與維護。
五.總結
綜上所述，要在建筑行業(yè)中貫徹全面質(zhì)量管理理論，提升產(chǎn)品品質(zhì)，首先，要從制度上保證，建立完善的質(zhì)量保證體系；其次，要從人員上保證，建立適宜的組織結構，并保證人員專業(yè)資質(zhì)；再次，要有合理、良好的質(zhì)量控制措施，對事前、事中、事后控制分別采取適宜的措施，并按照正確的體系來循序漸進，達到質(zhì)量控制的目的。
另外，要保證質(zhì)量體系在實際生產(chǎn)中得到有效地實施，必須做到領導起頭，全員參與，人人心中都有一個統(tǒng)一的質(zhì)量目標。而且全面質(zhì)量管理是一個長期的方針，只有長期穩(wěn)定的運行質(zhì)量體系才能使該體系確實有效地作用于產(chǎn)品質(zhì)量，且體系本身也能獲得提升。
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