不動產投資風險及管理策略探究

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摘要：近些年來，隨著我國經濟的發展，人民生活水平的不斷提高，人們對不同的資產進行了廣泛的投資，其中由于不動產投資由于具有升值保值預期，使得不動產投資持續成為居民進行投資的熱點。然而在不動產投資過程中，由于人們的非理性投資行為和對市場預期的非理性認識，使得不動產投資近些年來成為風險積累的重要源頭。如何加強不動產投資的風險研究，同時給出對應性的策略來使得不動產投資風險得到有效控制，正在成為越來越重要的研究方向。本文研究不動產投資風險，給出相應管理對策，對保持不動產市場健康穩健發展所起借鑒意義。

關鍵詞：不動產；投資；風險管理

1不動產投資風險分類

1.1系統性風險

按照不動產投資的影響要素，大致上可以將不動產投資分為系統性風險和非系統性風險。不動產投資的系統性風險主要指的是一般化具有共性的經濟波動，周圍環境的影響和整個宏觀經濟要素的疊加影響而產生的風險。一般而言，不動產投資的系統性風險大致上有三類，市場風險，金融風險，政策風險，此外還有其他相關風險[1]。1.1.1市場風險。市場風險是不動產投資過程中面臨的首要風險，市場風險包含著豐富的要素。總體而言，市場風險包含著市場環境、市場要素、市場細分群體、消費者的購房偏好等[2]。市場風險是一個相當大的范圍概念，在該風險中主要體現的不動產投資風險在于宏觀上有可能受經濟發展的宏觀趨勢，特別是經濟增長狀態、房地產行業發展狀態、居民收入增長水平、居民購房趨勢以及城鎮化率等要素的影響。在經濟下行趨勢時，人們對不動產投資抱有悲觀趨勢看法，此時不動產具有較強的投資緊縮趨勢。又如受突發事件影響，也有可能造成不動產市場風險，在疫情爆發時，某些特定地區可能會由于受疫情嚴重影響而導致不動產投資的風險劇烈上升，人們對不動產投資的欲望下降，風險積累。1.1.2金融風險。金融風險也是不動產投資過程中重要的風險環節。金融風險一般指的是金融市場的變化對不動產投資造成的風險，由于不動產投資需要大量的資金，有可能使用金融市場資金，二者之間緊密相連，所以金融市場中的利率變化、匯率變化、通脹變化以及物價變化等都會直接的影響到不動產投資的利潤率，從而使得不動產投資的風險積累[3]。特別是利率的變化、通貨膨脹的變化等，可能會使得不動產投資過程中借貸資金成本持續性上升，收益持續性下降，邊際效益減少，由此而造成不動產投資總的回報率的邊際規模持續下滑，使風險不斷的積累，最終由金融風險而延伸出不動產投資的全面風險爆發。從這個意義上而言，金融風險可以說是不動產投資風險中具有共振性的風險源頭之一，它通過一定的金融鏈條和傳導途徑，將風險和收益共同組合，通過風險的規模化和收益的邊際化，使二者產生共振，由此而形成復雜的傳播路徑，所以不動產投資在金融風險。傳播鏈條中具有基礎性一環，是金融風險爆發的原因和結果，需要格外重視。1.1.3政策風險。政策性風險也是系統性風險。政策性風險指的是政府的政策變化，對于不動產投資造成的風險影響，由于我國不動產投資過程中，政府在其中扮演著至關重要的角色，所以政府的不動產投資政策變化，有可能會對不動產的投資造成重大影響，例如房產稅的實施與否很可能使得不動產投資過程中，投資人對于不動產持有的邊際成本發生劇烈的變化，使得邊際成本曲線上升或者下降，從而使其風險積累或者是減小。又如，重要的城市政策限購公積金貸款的變化以及房貸利率的變化等，都會使得投資房地產等不動產的風險大幅的波動，特別是政策風險往往缺乏預測性，具有較高的波動性和不確定性。總體而言，政策性風險是系統性風險中較為難以預測的風險，它與一定的社會結構、社會發展狀況、人民的期待和社會輿論壓力以及政府的施政方向、財政政策等有十分緊密的聯系，需要綜合的測定和實時的監測。

1.2非系統風險

非系統性風險指的是這些風險并非全局性共有性的，而是特殊性的，有針對性的風險，這些風險只是對某些不動產投資項目產生有針對性的風險累積，一般而言，非系統性風險有很多種，但總體而言，大體上分為財務風險、質量風險和預期風險等三大類風險。1.2.1財務風險。財務風險是非系統風險中最重要的不動產投資風險。財務風險指的是投資人在實施不動產投資過程中面臨的財務資金風險。財務資金預算是否充足，資金來源的可持續性，資金的流動性和財務預算投資收益與支出之間的對比等，都構成了財務風險的基本要素。這其中非常重要的一點是財務資金的流動性風險累積。由于投資不動產往往需要大量的流動性資金實施預付款和賬款周轉，所以在這個過程中，如果投資人沒有特定的、可持續性的流動性資金來源或者是對流動性、可持續性資金無法做好資金配比，期限搭配，從而使長短期資金能夠按照適合的比例進行投資，就有可能導致資金的流動性出現枯竭或者是流動性資金期限錯配，從而使得投資人在實施投資不動產行為時，中途產生資金枯竭、資金周轉失靈等風險。1.2.2質量風險。質量風險指的是不動產投資項目自身工程質量、建筑設施的安全性和可靠性方面的風險。由于投資者對于不動產的投資技術標準、工程施工標準和房屋建筑質量等相對關注不足或者是缺乏專業性而導致在工程質量核驗方面不嚴格，可能疏忽了不動產項目積累的工程質量風險，從而使得不動產本身的建筑工程質量風險不斷累積，最終產生風險暴露。質量風險一般具有后滯性和不可預測性作為后置性，指的是建筑工程的質量，往往是在建成之后，通過不同的風險事件發生之后才能顯現出來的相關風險，例如小區的。安置建筑質量暴雨產生的洪澇災害對房屋等不動產產生的危害以及相關建筑用料等方面的合規性。問題對不動產建筑質量風險的影響都是質量風險的一種，他們共同決定了質量風險，只有在不動產建筑完工之后，才能夠在不同的事件中得以暴露。所謂不可預測性，指的是建筑工程的質量風險，往往具有無法預測，突發性等特征，在不動產等日常的使用中往往難以常規性發現，所以綜合年質量風險是不動產投資過程中十分重要的一種風險要素，要在進行動產投資時進行多方面的考察。1.2.3預期風險預期風險是非系統性風險中重要的風險源頭。所謂預期風險，指的是對不動產本身市場公允價值的預期性的風險趨勢的累計，一般而言，預期風險指的是升值風險，一個不動產在進行投資時，必然面臨著市場中不同市場主體對其未來供應市場價值預期的不同判斷，而由于現階段不動產周圍環境的變化、自身價值的變化、自身風險積累的變化、政策趨勢的變化等都不同，而市場對其解讀也不同，由此而產生了對其未來發展趨勢、供應價值、走勢預期的不同看法，這些不同的看法匯集起來，有可能會對不動產的價值產生現實的影響，這種現實的影響將使其面臨風險。

2不動產投資風險管理對策

針對以上的系統性風險，應該在加強信息收集了解、分散投資對沖金融風險、研究政策走向關注政策趨勢等方面加以進行對應性解決。

2.1對系統性風險的管理對策

2.1.1加強信息收集了解。在加強信息收集了解方面，一是強化對市場風險的敏銳度，要高度關注整個宏觀經濟發展趨勢、區域經濟發展趨勢以及整體性的不動產市場價格變化趨勢，實施定期監測和定期分析研究策略；二是加強對于居民收入、房地產發展狀態、區域房地產變化和城鎮化率等基礎性數據的不斷的了解。三是要全面的建立信息收集和監測機制，在信息收集的廣度信息收集的頻率信息收集的預測性等方面建立架構，通過自動化，即時性的信息收集和對比研究分析，加強信息的判研，通過實時的。數據信息監測來了解系統性風險對于不動產的總體性，影響在宏觀區域經濟居民收入變化和市場發展趨勢。不動產投資收益率和成本績效對比研究等各方面建立預警指標，通過紅線預警信號的制定來加強信息的有效用有效性應用。2.1.2分散投資對沖金融風險針對金融風險，應該采取綜合化的金融風險策略來對沖金融風險。一是廣泛的關注利率、匯率、資本市場的變化以及通脹、物價等方面的影響，給不動產投資帶來的變化影響。二是實施分散化投資策略，將不動產投資，按照金融可持續發展要求實施對沖風險的行為，在期權、期貨、衍生品和相關其他不動產物業服務、不動產城市分散投資等方面建立廣泛的分散化和反趨勢長線投資操作，從而盡可能的規避和對沖因利率、匯率和其他相關金融市場風險變化帶來的風險積累。三是在投資不動產決策過程中，時刻關注收入成本比，進行投資支出和投資收益綜合對比研究，研究資本回報率、資本邊際效率和邊際收益規模等數據，判斷金融風險的大小，如果一旦風險超出邊界，則立刻調整投資策略。2.1.3研究政策走向關注政策趨勢。一是廣泛的了解政策信息，研究政策變化趨勢，時刻關注政府和政策性解讀。二是建立政策風險評估決策機制，將不同區域或同一區域內不同的行政決策趨勢、地區發展規劃、政策延伸等做對應性的框架分析。三是建立政策信息溝通渠道，廣泛的與政府機構和房產信息機構建立溝通機制，及時接收相關的政策信息，提前做出應對。四是要建立健全政策分析判研機制，通過建立廣泛協調、內外溝通、多方聯動、信息收集目標判定和預期政策信號波動的總體性政策架構，來把握政府的政策走勢和政策有可能對不動產投資造成的風險收益的結果，并且針對這些信息的有效性和可利用性，建立廣泛的指導性指標，通過政策趨勢對不動產投資造成的具體影響而建立起全面的分析架構。

2.2對非系統性風險的管理對策

2.2.1加強財務管理。在財務風險管理方面，一是建立財務指標預警體系，對于不同的財務績效指標建立預警機制，在實施不動產投資過程中，如果該預警指標發生預警，則立即實施不動產投資調整。二是要建立廣泛化，多樣性的流動資金來源渠道。拓展融資渠道，加強流動資金獲取能力以及資產變現能力是實施財務風險管理的重要策略。三是做好期限搭配，為避免期限錯配帶來的流動資金枯竭、資金轉換困難，應該及早的做好資金的期限搭配，在長期資金運用、短期資金運用方面實施長短期配比策略，按照長期資金為主，短期資金為輔的投資策略，對不動產投資實施資金分配。2.2.2加強工程質量核驗。在質量風險方面，一是要對不動產投資過程中建設方的工程資質進行全面的核驗。二是對不動產投資過程中不動產的工程質量從設計、施工到建造過程及施工條件、資格、程序進行全面的摸查審核。三是聘請專業化的不動產投資評估機構，對不動產質量進行專業化評估。聘請第三方專業化的不動產投資評估機構，對于不動產投資評估進行質量的全面綜合化評估具有關鍵意義，按照市場化的原則，由專門的不動產投資評估機構進行質量評估、結構評估、地理區位優勢評估和總體的市場價值公允性評估，按照會計原則實施總體投資價值評估，通過這種系列的專業綜合性的評估，對工程質量施工條件、程序運行等進行全面的條件評估。從而給出評估報告，有助于通過更加客觀的視角，以更加市場化的原則，按照市場的公允價值來進行不動產投資的總體性投資分析。四是要全面綜合地對不動產的質量進行檢查驗證，首先進行設計單位的求證，對于不動產投資等大額投資，要專門的求證于設計機構和建筑監理機構以及市政建設監管部門。通過綜合性的多方驗證來考察研究不動產的總體性質量，從而依據這些總體性質量的評估做出投資決策。2.2.3研究預期走勢。在預期風險管理方面，一是建立可管理的預期風險策略，實施預期引導、管理預期、調整管理和預期持續化監測制度。二是在進行不動產投資前，針對所投標的不動產項目進行預期風險的評估和審查，就不動產投資項目周圍市場的變化市場主體對不動產項目預期趨勢以及現實的市場公允價值的未來走勢等進行總體性評估，依據評估結果實施不動產投資管理。三是要提前建立不動產投資預期架構模型，通過持續性地進行數據的先期收集，模型建立和指標引導，從而確定一個依據自身財務指標、財務能力、現金流、投資額度和收益率分析曲線而組建的指標紅線，根據這些指標紅線倒推出自身投資的成本與收益率，從而在此基礎上設定收益基礎，根據紅線進行達標化指標設計。然后將各項預期走勢判斷中收集的各項指標數據輸入該模型框架中，按照最終得出的投資收益和成本紅線分析來最終進行不動產投資預期走勢的框架判定。

3總結

總而言之，現代社會不動產投資是一項重大的投資活動，它面臨著系統性風險和非系統性風險，為了盡可能的規避這些風險，需要在這些風險上面進行有針對性的風險對沖和風險分散，只有這樣才能夠使得不動產投資實現保值增值的目的。

參考文獻

[1]王大港.新常態下中國城市房地產風險評價及調控策略研究[D].北京交通大學,2017.

[2]張劍.佛山某地產項目房地產公司投資決策論證研究[D].西南交通大學,2017.

[3]王春輝.房地產開發投資風險分析及控制策略[J].財經界(學術版),2019(03):69.

作者:鄒軍央 單位:慈溪三北稅務師事務所有限公司