房屋建筑面積有關問題探討

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摘要:就房屋產權登記和規劃許可發證引用不同的建筑面積計算規范及部分房地產開發企業偷面積或隱瞞面積等造成的面積差異，經全面分析，提出了區分不同面積差的方法，并給出了合理化建議。

關鍵詞:房產面積測量;規劃面積測量;偷面積;隱瞞面積;發現;處理。

0引言

房地產開發和房地產交易均以建筑面積來核算和計價，隨著房價不斷攀升，如何準確計算建筑面積，成為開發商、社會大眾和政府關注的熱點。如何準確、公正、合理地計算房屋建筑面積，直接關系到開發商的經濟收益和產權人的切身利益，同時也涉及政府的市政配套費、土地出讓金和稅收等財稅收入問題。但是，當前，房產行政管理部門和規劃行政主管部門核定的房屋建筑面積往往不一致，給建設單位造成很大困惑，也給相關行政管理部門間的工作銜接帶來困難。

1面積差異產生原因分析

造成面積差的原因主要有以下幾種:1)不同規范引起的差異;2)利用規范不完善“偷面積”造成的面積差;3)故意隱瞞面積造成的面積差。

1．1參照規范不同引起的差異

當前，我國有關建筑面積計算的規范有兩種:一種是國家質監局2000年2月22日的《房產測量規范》(GB/T17986．1—2000，簡稱《房產規范》)，目的是為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料;另一種是住建部和國家質監局2013年12月19日修訂的《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353—2013，簡稱《建筑規范》)，主要適用于建筑工程建設全過程的建筑面積計算，主要用于施工結算，部分城市以該規范為基礎，結合當地實際，制定了地方性的建筑面積計算規則，主要用于規劃部門計算容積率等規劃指標。也就是說房產權證登記面積以《房產規范》為準計算。規劃部門規劃許可證發證面積以《建筑規范》為準計算。這兩個規范，對部分規劃設計功能區計算面積的標準不一致，從而造成面積差異，特別是地方規定加大了這種差異。當前，房產管理部門在產權登記時，項目的總面積一般不得超過規劃部門的發證面積或規劃核實面積。這種差異，給規劃部門、房產管理部門，特別是開發商和產權人都帶來困惑。

1．1．1陽臺面積計算差異

有關陽臺面積的計算，《房產規范》以設計是否封閉為認定標準，全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算，未封閉陽臺計算半面積;《建筑規范》則以是否在主體結構內為準，在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積，在主體結構外的計算半面積。也就是說房產測繪以是否封閉為依據，規劃審批以是否在結構內為依據，這兩種依據的錯位，容易造成面積差。例如，設計為結構內的凹陽臺，規劃面積就會大于房測面積;而部分因立面效果需要，設計為結構外的封閉陽臺，規劃面積就會小于房測面積。另外，《房產規范》沒有明確隔層陽臺面積計算規則，部分設計方案標注為露臺，部分標注為陽臺。為此，部分城市出臺地方規定，隔層陽臺按露臺處理，不計算面積;而有些城市則仍按陽臺處理，計算半面積。《建筑規范》也沒有明確隔層陽臺面積計算規則，但對露臺界定非常明確，必須同時滿足4個條件:一是其位置設置在屋面、地面或雨篷頂，二是可出入，三是有維護設施，四是無蓋，否則，均不能認定為露臺，自然就應按陽臺計算面積。這種隔層陽臺，在規劃審批時按陽臺計算規劃面積和規劃指標，但房產銷售時，房產部門不認定為陽臺，給開發商帶來巨大經濟損失。陽臺面積到底應該如何計算才公平合理，筆者認為應以陽臺實際使用功能為依據。陽臺為室內外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息及其他室外活動之用。因此，在實際工作中，確實起到室內外過渡空間作用的應該認定為陽臺，按規定計算面積。如隔層陽臺，確實起到室內外過渡空間的作用，僅因上層無蓋，晾曬衣物的功能無法發揮，但具備陽臺基本功能，應按陽臺計算面積，不能認定為露臺。又如部分設計未封閉陽臺，部分住戶裝修時，為遮風擋雨，用鋁合金窗封閉，但無法從結構上將陽臺改建為室內空間，實際使用功能仍為陽臺，不能因封閉而計算全面積。而部分刻意標注為陽臺，實際為室內使用功能的區域，應計算全面積。

1．1．2柱廊和有柱走廊面積計算差異

《房產規范》規定:與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平投影計算面積;有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。而《建筑規范》則規定:有圍護設施的室外走廊(挑廊)，按結構底板水平投影面積計算半面積。有圍護設施(或柱)的檐廊，按圍護設施(或柱)外圍水平面積計算半面積。這種規定差異，造成房產測繪面積大于規劃批建面積。

1．1．3層高限制造成的面積差異

《房產規范》明確層高不足2．2m的，不計算建筑面積;但《建筑規范》則明確結構層高在2．2m及以上的，計算全面積，結構層高在2．2m以下的計算半面積。另外，部分城市出臺地方規定，對層高非常規建筑的面積計算進行了特別約定，如海南省規定，住宅樓層高大于或等于4．9m時，計容面積按照該層建筑面積2倍計算，大于或等于7．6m時，按3倍計算;辦公建筑層高大于或等于5．5m按2倍計算，大于或等于8．8m按3倍計算;商業建筑大于或等于6．1m按2倍計算，大于或等于10m按3倍計算。這種規定差異，特別是地方規定，使得部分項目規劃批建面積較房產測繪面積大大增加。

1．2規劃設計或施工時利用規范條款

“偷面積”造成的面積差除了因兩種規范計算標準差異造成的面積計算差外，部分開發商利用規范，設計面積陷阱，也就是“偷面積”。1)《建筑規范》規定:室外有消防專業鋼梯。部分開發商建超百平方米鋼樓梯，在設計時就注明為消防專用，設計文本不計算面積。但房產測繪時，要求計算面積。2)《建筑規范》規定:與建筑物室內不相連通的建筑部件不計算面積。部分開發商要求設計單位設計不必要的設計部件，如結構連板、空調隔板、花池等，與室內相連，但用欄桿或矮墻分隔，設計上與室內不通，免費送給產權人，裝修時很容易改造使用，以此作為銷售手段和賣點。3)其他利用規范建的假飄窗窗臺、假天井，甚至建臨時假墻封閉部分區域，形成“無法”出入、“無法”利用的空間，待行政部門審核完后，輕易改裝等各種偷面積行為。4)利用兩種規范面積計算依據的錯位偷面積，如將實際應為室內使用功能的區域在設計時標注為未封閉陽臺，要求計算半面積，但住戶裝修時，可以不經結構改造，很容易就封閉做房間使用。

1．3中介服務單位配合開發商故意隱瞞面積造成的面積差

1)部分設計單位配合開發商，在規劃設計文本分層面積標注上做文章，故意少標注面積，如10m×10m=100m2，但文本上故意標98m2，甚至95m2等。2)隨著房產測繪市場的放開，具有房產測繪資質的單位大量增加，房產測繪隊伍良莠不齊，而房產測繪一般是開發商付費，部分項目存在擴建、違建或改建后，為了通過行政部門的審核，開發商要求測繪單位造假，否則不支付測繪費用，部分測繪單位為了自身利益，配合開發商造假，故意隱瞞違法建設面積。

2如何發現和定性面積差

1)因規范不同造成的面積差是一種“系統性”面積差，其面積是行政部門核準的，符合城市的規劃，僅因為計算口徑不一致造成差異。其主要后果是會影響行政部門的公信力，增加建設單位的協調成本。因此，應主要從行政審批程序上進行協調。2)偷面積和隱瞞面積是“人為”造成的面積差，導致區域內實際建筑面積增加，可能增加居住人口，增加區域城市配套設施的負擔，擾亂城市秩序，也會導致國家稅收、土地出讓金和市政配套費等的流失。表面上，開發商沒有銷售，沒有受益，實際上可以通過提高售價，加速銷售進度或降低配套設施品質等多種方式受益。因“人為”面積差所增加的面積不受法律保護，導致購房者“被違規”，容易給購房者帶來法律糾紛。同時，這種“人為”面積差，會導致房地產開發市場的不公平競爭，擾亂房地產開發秩序，破壞城市形象。因此，如何區分“系統”面積差和“人為”面積差，并及時發現“人為”面積差，是行政部門急需解決的問題。3)當前，為加強規劃指標的監督，相當部分城市的規劃部門已開展規劃批前建筑面積測算和竣工規劃建筑面積核算工作，也就是規劃面積測量工作。規劃面積測量主要是測算建筑每層的建筑面積，與規劃批建分層平面圖一一對應，繪制分層平面圖。規劃批前面積核算結果作為規劃許可證標注面積的依據，可以及時發現規劃設計隱瞞面積的問題。竣工規劃面積核算重點是反映建筑現狀與規劃批建的差異，醒目標注擴建、改建或使用功能改變區域的位置、范圍和面積等，可以容易地找出規劃面積與房產面積差異的位置和差值，也可以準確地找出偷面積或隱瞞面積的位置和面積值，有利于規劃部門判定面積是“系統性”面積差還是“人為”面積差，從而對這種差異進行區別處理。

3不同面積差的處理建議

房產管理部門對房產測繪成果的采信一般以規劃部門審核蓋章的規劃批建方案和規劃核實意見作為依據，規劃核實不予認定的面積，一般為違建面積，房產部門不應辦理產權證。也就是說，房產測繪面積與規劃測繪面積存在的差異，哪些是“系統”差，哪些是“人為”差，是否存在違建，由規劃部門進行認定并處理比較合適。

3．1參照的規范不同引起的面積差處理建議

規劃部門在規劃核實時，可以同時要求提供房產測繪成果和規劃面積測量成果，如果規劃面積測量成果未發現有改建、擴建或改變使用功能而增減面積的，規劃核實面積以房產測繪成果為準;有改建、擴建或改變使用性質造成面積增減的，變更部位的面積以規劃面積測量成果為準，其余仍以房產測繪成果為準。這樣保證了兩種測量成果各自的獨立性，也協調了兩個行政部門間審批成果的銜接問題，避免建設單位無所適從。

3．2偷面積的處理建議

偷面積是一種打“擦邊球”的行為，主要是利用規范理解的歧義，設定面積陷阱，但違規不違法，應以引導和預防為主。1)結合兩種規范，以地方法的形式出臺技術規定，堵塞技術漏洞，合理引導規劃設計和相關測繪工作，從技術上限制偷面積現象的發生。2)加強規劃設計方案的審批管理，嚴格按國家規范和地方技術規定把關，取消不必要的建筑構件，從源頭上控制偷面積現象發生的可能。3)加強規劃批后管理和規劃核實管理，對不按規劃批建施工的一律從嚴把關，打消偷面積的僥幸心理。4)加強宣傳引導，增強業主住宅品質意識。

3．3隱瞞面積處理建議

偷面積是利用規范和標準不完善打“擦邊球”的行為，隱瞞面積則是違法行為，應嚴厲打擊。1)加強監管，及時發現隱瞞面積的行為。2)建立企業誠信制度，將違規企業加入黑名單，限制從業。

4結束語

加強規劃管理，開展規劃監督測量，可以很好地幫助行政部門及時發現面積差，并區分面積差產生的原因，從而可以針對性地采用不同的方式進行處理，以提高行政審批效率，增強政府公信力，改善房地產市場環境。當然，地方政府還可以采用建立跨部門的協調機制、制定地方性的技術規定等多種方式，解決因不同部門參照規范引起面積差的同時，堵塞偷面積或隱藏面積的技術漏洞。

參考文獻:

［1］中華人民共和國住房和城鄉建設部．GB/T50353—2013建筑工程建筑面積計算規范［S］．北京:中國計劃出版社，2014．

［2］國家測繪局測繪標準化研究所．GB/T17986．1—2000房產測量規范第1單元:房產測量規定［S］．北京:中國標準出版社，2000．

［3］何華，陳善華．因面積計算規范不同引起的建筑面積計算差異分析［J］．測繪與空間地理信息，2017，40(9):187－190．

作者：鄭春苗 盧炫羽 單位：海口弘勘地理信息有限公司