全生命周期成本理論的公租房成本控制

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摘要：公租房是隨著社會經(jīng)濟發(fā)展而出現(xiàn)的一項公共產(chǎn)品，是現(xiàn)階段政府改善民生的重要手段，從全生命周期成本理論的角度討論公租房成本控制問題，以期節(jié)約社會總成本，從而更好地促進公租房的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：全生命周期成本；公租房；成本控制

公共租賃住房是我國現(xiàn)階段的一項重要公共產(chǎn)品，是新時代政府改善民生的一項重要行動。現(xiàn)階段我國的政府規(guī)劃文件中已明確指出要發(fā)展或推進公租房的建設工作，國家領(lǐng)導人也多次強調(diào)“讓全體人民住有所居”，顯然，公租房是解決全體人民住有所居和部分家庭無法按市場價格購買商住房產(chǎn)權(quán)兩者矛盾的必不可少的一種舉措，公租房的相關(guān)問題研究正已成為現(xiàn)階段的研究熱點，并會在以后較長一段時間得到社會和學者的積極關(guān)注。由于公租房產(chǎn)權(quán)不歸個人所有，而是屬于政府或公共機構(gòu)，人們往往會關(guān)注公租房的公正分配或社會福利效應，而對公租房的成本控制討論較少。實際上，公租房建設和維護所需的資金最終來源于政府的財稅收入，因此，從全生命周期角度進行公租房的成本控制對促進新時代的發(fā)展有重要意義。

一、基于全生命周期成本理論的公租房的成本構(gòu)成

按生命產(chǎn)生到結(jié)束，可將產(chǎn)品的生命階段分為設計過程、制造過程、銷售過程、使用過程、處置回收過程。每個過程都有成本發(fā)生，具體可以區(qū)分為：公租房設計過程的成本，公租房制造過程的成本，公租房銷售過程的成本，公租房使用過程的成本，公租房處置過程的成本。公租房設計過程的成本指公租房前期規(guī)劃的各項費用，如項目立項前的決策分析費用、可行性研究費、項目立項后的方案策劃費、勘測費等。公租房制造過程的成本指公租房建設的建安工程費、室外工程費用、配套工程費用等。公租房銷售過程的成本主要指公租房推廣時所發(fā)生的廣告費、文本制作費用等。公租房使用過程的成本主要指公租房使用過程中的管理機構(gòu)發(fā)生的經(jīng)營性支出和公租房維修成本。公租房處置過程的成本主要指公租房報廢前拆除和處置時所發(fā)生的各種成本。根據(jù)全生命周期理論，在生命不同階段的各個過程中，各種成本相互存在一定的聯(lián)系，前端過程的成本對后續(xù)過程的成本產(chǎn)生較大的影響。從公租房的成本在總成本所占的比重來看，制造過程的成本處于首位，從公租房的成本發(fā)生的時間跨度來看，使用過程的成本時間跨度最長，但從對其他過程的作用角度分析，設計過程的成本所起的影響最大。

二、基于全生命周期成本理論的公租房的成本控制的重要性

首先，公租房是當前我國大力發(fā)展的民生工程，進行基于全生命周期的成本控制可以降低政府的財政支出，并將節(jié)余的資金用于更多的民生工程中。其次，公租房制造過程耗資巨大，使用過程跨度長，公租房工程牽涉各種利益沖突和分配，容易滋生腐敗，基于全生命周期的成本控制可以為政府樹立陽光形象，造福民生保駕護航。再次，基于全生命周期的成本控制能提高公租房成本資料的準確性，促使相關(guān)責任單位減少無效支出。最后，基于全生命周期成本控制不僅關(guān)注每個過程中的單項成本控制，而且從系統(tǒng)的視角進行整體考慮，從而真正實現(xiàn)降低公租房的社會總成本。

三、公租房的成本問題及基于全生命周期成本理論的成本控制對策

(一)公租房的成本問題

公租房具有公共性、保障性、政策支持性、租賃性、專業(yè)性、供應群體廣泛性等特點，是我國現(xiàn)階段住房保障體系的重要組成部分，其運營不以營利為目的，而是由國家為了實現(xiàn)住房保障的目的而推動出現(xiàn)的。公租房的特征導致公租房前期資金投入大，資金回收的時期長，因而在其發(fā)展初期，必須得到政府的特殊政策支持，同時公租房運營過程中，政府和公共機構(gòu)更多的關(guān)注其政績，而容易忽略成本的控制，尤其忽略從整體上、從全生命周期的角度考慮公租房的成本控制。在成本控制的過程中，也易于出現(xiàn)成本目標缺失、成本控制難等問題。

(二)基于全生命周期理論的公租房的成本控制對策

從整體角度、從全生命周期的角度對公租房進行成本控制有利于公租房制度的進一步完善，具體而言，基于全生命周期理論的成本控制制度應包括以下幾個方面的控制對策。首先，應將全生命周期成本控制作為公租房管理的一項重要理念，政府或公共機構(gòu)應轉(zhuǎn)變觀念，樹立全生命周期成本控制的意識，以此制定生命周期成本控制的總體目標，并將各個生命周期成本控制的責任落實到相應的責任單位。其次，應重視公租房的設計過程，設計過程應作為全生命周期成本控制的重要突破口。制定合適的設計方案，在設計過程中應統(tǒng)一考慮公租房后續(xù)的施工、裝修、管理、維護、處置等過程可能發(fā)生的成本，設計階段不應追求不必要的功能和奢華的外觀，應該按照既定的設計壽命確定施工和裝修材料，在滿足規(guī)定的使用功能和質(zhì)量要求上盡量降低全生命周期的成本。其三，要嚴格控制制造過程的工期和質(zhì)量，工期和質(zhì)量是影響施工和裝修成本的重要因素，拖延工期和偷工減料會減低本階段的直接制造成本，同時也會引起更大的其它成本如返工返修等質(zhì)量成本的發(fā)生。其四，應加強公租房使用過程的成本精細化管理工作，該過程的成本包括能源耗費、常規(guī)費用以及維修養(yǎng)護成本，既要指導用戶的環(huán)保節(jié)約和對公租房的合理使用，也要保證維修服務和質(zhì)量，做到少維修，少耗費。

四、結(jié)論

公租房是現(xiàn)階段我國的一項重要產(chǎn)品，進行全生命周期的成本控制具有重要意義，相關(guān)政府或公共機構(gòu)應該建立基于全生命周期成本控制的管理理念，重視公租房的設計過程，嚴格控制公租房制造過程的工期和質(zhì)量，加強公租房使用過程的成本精細化管理。

參考文獻：

[1]林友諒，劉芳，姚夏梁.基于全生命周期成本理論的知識匹配方法[J].商業(yè)會計，2017(20)：64-65.

[2]李雅婷.公租房全壽命周期成本管理研究[D].西安：西安建筑科技大學，2013.

作者:劉慶芳 單位:岳陽市公共租賃房屋管理中心