房貸調查報告精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房貸調查報告主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房貸調查報告范文

房貸面簽 面簽銀行后，就是等待貸款批準了，一般在15個工作日內批準資金監管賬戶。然后拿著房管局的協議等備件去房管局過戶交稅，然后7個工作日內去房管局拿其他權利證給銀行銀行抵押，7個工作日內拿到房本。

需要提供的資料有哪些

1、銀行流水：銀行流量是證明個人或公司收入的證明材料。這是向銀行申請貸款所必需的材料。一般來說，銀行最認可工資流量，但一些銀行認可自存流量。如果提交自存流量，每月固定日期和金額，持續半年以上，盡量多存少取，積累一定存款量；

2、收入證明：這也是面對面簽約時必須提供的材料，也是反映購房者還款能力的保證。為確保購房者能夠及時還款，銀行對個人月收入的最低要求是月收入的兩倍。例如，如果月收入為2000，則月收入為4000。如果共同貸款，可以提供雙方的收入證明；

3、婚姻證明：對于以家庭為單位的購房行為，判斷婚姻狀況、提供婚姻證明和戶口簿是判斷還款能力的重要前提。離婚的，需要提供離婚證明，判斷第一套房還是第二套房，以確定抵押貸款利率。未婚者不提供，單身證明也不使用；

4、征信報告：抵押貸款是銀行貸款，自然會檢查買家的信用調查，如果單身只提供自己的信用調查報告，如果已經結婚，夫妻雙方的信用調查報告必須提供，除了與他人共同購買雙方的信用調查報告不能少；

5、購房資料：如果是第一套房，可以攜帶購房合同。如果是第二套房，還需要攜帶第一套房的相關證明。記住，你必須提供首付收據。如果不能提供，會影響房貸面簽。

房貸面簽需要注意什么

1、當工作人員詢問工作年限時，不能說半年以下，否則銀行要么認為貸款人工作不穩定會影響貸款；

2、準備工資銀行流水、身份證、銀行流水證明貸款人收入能力和反映工作情況的材料；

3、當被問及父母的情況時，不能說父母有重大疾病或家庭事故，否則銀行會質疑貸款人的還款能力。

第2篇：房貸調查報告范文

當地時間4月18日，柬埔寨股市歷史上首個交易日開始，且只有一只上市股票――金邊水務局。根據金邊水務局3月23日公布的配售結果，獲得10萬股以上的投資者人數為21人，其中一半以上是中國人或有中國背景。柬埔寨股市開戶無國籍限制僅需5美元。

對于外國投資者來說，這正是機會。但交易規則、法律法規的差異，新開市場的不健全，投資柬埔寨股市也有很多不確定因素。

8條

創業板退市制度8大亮點：①暫停上市考察期縮短到一年；②暫停上市將追述財務造假；③被譴責三次終止上市；④造假引發兩年負凈資產直接終止上市；⑤借殼只給一次機會補充材料；⑥財報違規將快速退市；⑦擬退市公司暫留退市整理板；⑧退市后納入三板。

創業板退市制度5月1日起實施，再玩創業板有可能血本無歸。

4200萬

香港證監會4月22日聲明，經調查發現，兆豐資本(亞洲)有限公司未履行保薦人的職責，因此撤銷兆豐資本的牌照，禁止其再為機構融資提供意見，并罰款4200萬港元。據港媒報道，這是香港證監會有史以來最高的罰款金額。

該當如此，否則如何治亂？要讓違規的成本遠大于利益。

27歲

光大銀行報告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而在英國為37歲，在德國和日本為42歲。

可以再統計下多少人憑自己能力買的……

6.5個

平均每6.5個中國人就有1人次罹患食源性疾病，中國工程院院士陳君石稱，這是最近一項食源性疾病主動監測結果。

我們的身體還能承受多少毒素？

36.5%

國內首部富二代群體調查實錄――《中國富二代調查報告》顯示：36.5%的富二代擁有兩套名下住房，23.9%處于待業或無業狀態，65.4%的富二代表示偶爾賭博。

除了房子，其他還不如窮二代……

人們狂愛智能手機

33%的人寧肯不要性生活

TeleNav做了一個小調查，看看人們到底有多么喜歡他們的智能手機，他們毫不意外地發現 iPhone用戶是最喜歡他們的手機的。調查結果顯示，有33%的人寧愿不要性生活，都不要離開他們的iPhone……

TeleNav的調查結果還顯示iPhone用戶

35%的人相信iPhone能夠反映他們的品味

45%的人從沒買過價格超過1美元的應用

28%的人寧肯一個星期都不要看見他們的另一半，都不要找不到iPhone

18%的人寧愿不見了錢包，也不要不見了iPhone

所有智能手機用戶也相當喜愛他們的手機

70%的人寧愿一個星期不喝酒，都要手機

33%的人寧肯不要性生活，也要手機

66%的人睡覺時會把手機放在旁邊

第3篇：房貸調查報告范文

抵押債務權益（collateralized debt obligation，CDO），是一種近年來成長極為迅速的證券化產品之一，是金融創新下的熱門衍生品之一。通常由金融機構將其擁有的可創造未來現金流量的資產形成各個資產（證券）池，然后進行打包及分割，轉給特殊目的公司（SPV），以私募或公開發行方式賣出固定收益證券或受益憑證。其運作原理是：首先發起人將原有的次級貸款池中BBB級貸款再次打包、再次進行分拆，根據還款先后次序，將其再次分別評級為高級和夾層級（一般為BBB級），用低級別的證券為高級別的證券提供信用增強。這種分拆打包后再分拆的創新可以反復多次進行，便形成了CDOs序列（CDO2，CDO3，…CDOn）多層次衍生產品。CDOs的抵押資產（證券）池來源非常廣泛（例如，一個CDOs的抵押證券池可能包括住房權益貸款，其他CDOs，住房按揭支持債券等資產），故而一個非常龐大而又復雜的資產支持結構便產生了。隨著衍生工具的進一步運用，特定資產并不需要發生真實的轉移，只需要界定資產范圍和特定的信用事件，然后向特殊目的的實體（SPV）支付一定比例的保證金，SPV在此基礎上發行證券，證券持有人實質上是買了將來收益的一種權益。這種方式形成的為合成型CDO。合成式CDO是由發起人將一組貸款債券匯集包裝為標的資產，并與SPV簽訂信用違約互換合約（credit default swap，CDS），發起人定期支付權益金。CDS類似于貸款債券購買保險，一旦違約事件發生，可根據合同獲得全額或部分賠償。必須指出，合成式CDO不屬于真實出售，標的資產并沒有完全出售給投資者，但通過一個類似于債券保險的機制，發起人可以將其貸款的信用風險轉移給投資者。綜上，合成式CDO結合了信用衍生性商品和資產證券化交易。CDO債券的主要風險來自標的資產，如銀行貸款債券、證券化受益證券、公司債投資和其他檔次的CDO等。交易初期發起人借助信用衍生性商品將風險轉移給CDO債券的投資者，并未實際轉移標的資產的所有權，但要支付權利金給SPV。擔保資產通常包括風險極低的商品，如政府公債。CDO投資者未來還本付息現金流量，主要由擔保資產支持，另加上信用違約互換的權利金，再減去標的資產發生信用事件后應給付信用衍生性商品交易對方的金額。

二、次級抵押債券的財務風險

（一）市場風險 市場風險隱含潛在的損失，也可能隱含潛在的收益：包括匯率風險、價格風險和利率風險。結合我國中央銀行持有CDO的事實，CDO的匯率風險是指此類商品大多以美元計價，因此投資者將暴露在匯率變動的市場風險之下。利率變動的公允價值風險；是指CDO所發行的債券，以計息方式區分可能包括固定或浮動利率，若屬前者，就會暴露在利率變動的公允價值風險之下。價格風險是指次貸風暴，是相關的CDO的市場價格受到沖擊大幅下降，因此投資者將暴露在價格波動的市場風險下。

（二）流動性風險 流動性風險是指企業無法籌措自己以履行合約義務所面臨的風險。企業在市場上以接近公允價值的價格迅速出售金融資產，也可能導致流動性風險。流動性風險起因于無法履行合約義務，所以與金融負債相關。這與無法迅速出售的流動性風險不盡相同，但也會相互關聯。以次級CDO為例子，由于其流動性較差，且時逢市價大幅下跌，致使若干國外基金就因持有相關頭寸而導致宣告破產或暫停投資者贖回。另外持有CDO等商品以致產生流動性風險的，還有若干特殊目的實體（如Structured Investment Vehicle，SIV）因采取“以短支長”和高財務杠桿方式，當CDO市場流動性發生問題時，隨即受到牽累。甚至其發起人也可能被迫將該特殊目的實體編入會計合并報表，從而增加發起人的負債比率，提高了流動性風險。

（三）信用風險 信用風險是因交易對手或他方當事人不能履行合約義務，而導致企業發生損失的風險。目前CDO最主要的財務風險源自美國銀行承作次級房貸因借款人無法償還房貸的信用風險，這種信用風險通過前述的CDO的證券化交易或信用違約互換合同，轉移至CDO所發行的債券，并反映在上述市場風險中。

（四）利率變動的現金流量風險 利率變動的現金流量風險是相對于上述利率變動的公允價值風險，當CDO以浮動利率計息時，就可能因市場利率變動而產生未來利息收入現金波動的風險。自2007年3月以來，次貸商品信息透明度不足所衍生的投資者信用喪失，已經相當的嚴重。緊接著2008年7月，美國房地美和房利美因巨額虧損被美國政府接管，導致我國銀行持有的3760億人民幣“兩房”債務商品，更是首當其沖。雖然一般說來，“兩房”相關債務商品與次貸商品的信用風險程度不同，但由于缺乏相關的信息和市場信心，仍造成金融市場的震蕩。

三、次貸金融商品信息披露的國際規范框架

（一）國際財務報告準則第7號公報關于金融工具的披露

（IFRS7）國際會計準則IFRS7規范的對象是于金融商品的披露，自2007年起開始適用。根據現行國際會計準則公報架構，IFRS7是在原先IAS30（銀行財務報表的披露）和IAS32（有關披露部分）的基礎上整合并取而代之。IFRS7對規范次貸金融商品披露主要包括：一是金融商品對金融機構財務狀況和經營業績的重要性。金融機構應披露能使財務報表使用者評估金融商品對其財務狀況和經營業績重要性的信息。包括：資產項目負債表；損益表和業益的收益和費用損失項目；其他有關的“會計政策”、“避險會計”和“公允價值”的披露。二是金融商品風險特征和程度。金融機構披露能使財務報表使用者評估報表日其起所暴露在金融商品風險的性質和程度，該風險通常包括（但不限于）信用風險、流動性風險和市場風險。包括：非量化信息的披露；信用風險；流動性風險；量化信息的披露；非代表性額外信息披露；市場風險。

（二）IFRS7公報的后續修改概述 2008年10月中旬，國際會計準則理事會（IASB）了《IASB39-金融工具確認與計量》和《IFRS7-金融工具披露》的修訂版，以便就金融資產的重分類建立一個與美國公認會計原則（GAAP）“同等應用平臺”。新修訂后的IASB39允許主體在限定的條件下，將某些原歸類為“以公允價值計量且其變動計入當期損益”（FVTPL）及“可供出售”（AFS）類別的非衍生金融資產進行重分類。該重分類將導致額外的披露要求2009年3月初，IASB了《改進金融工具的相關披露》（對《IFRS7-金融工具：披露》的修訂）。修訂時應利益相關方在金融危機背景下提出的關于改進公允價值計量和流動風險披露的要求而做出的。

四、國際金融機構次貸投資風險披露的實踐危機

（一）公允價值披露實踐 具體如下：

（1）披露受當前市場狀況影響的衡量公允價值方法。由于次貸風暴主要涉及的風險是信用風險，普華永道（PwC）會計師事務所對全球重要銀行2007年年報的披露程度，在2008年8月公布了調查報告。該報告共調查了22家國際性銀行年報，以歐美國家為主，但也包括中國銀行和DBS兩家亞洲銀行。而在次貸風險中巨虧的花旗、美林和UBS均在調查名單之列。該報告研究以JP Morgan Chase銀行2007年年包為例，研究對信用風險變動導致公允機制變動的披露。研究顯示該行對受市場狀況影響所致公允價值衡量方法的調整因素以及對特定金融商品信用風險變動所致公允價值變動的影響因素，予以舉例說明，可使得投資者容易了解其計算方法和影響程度。

（2）公允價值評價方法與不可觀察輸入影響的披露。不可觀察輸入通常涉及金融機構較為主觀的判斷，如果衡量公允價值時使用較多不可觀察輸入，可能引發投資者對其資產和盈余品質的疑慮。由于受到次貸風暴的影響，其相關商品市場從原本熱絡轉為極不活躍，使得許多評價輸入從可觀察轉為不可觀察，因此該信息的披露相對重要。公允價值衡量方法主要分為公開報價和評價方法，但在披露方面為使投資者獲悉評價方法所使用輸入的性質，因此在區分為可觀察和不可觀察，尤其當后者影響較重大時。

該報告研究以UBS銀行為例，從中可發現該行不可觀察輸入的資產占公允價值衡量資產的比例，從2006年的1%增至2007年的6%，從中可以判斷次貸風暴所致流動性不足對公允價值衡量方法的影響。重大不可觀察輸入變動的敏感度分析。該分析可推斷當若干假設發生變動時對企業的影響程度。該報告研究以HSBC的披露為例，其影響范圍包括當期損益和業益，從中可明顯法相2007年比2006年的影響更為重大。

（二）結構式融資披露實踐 結構式融資通常涉及復雜的交易結構（如設立資產負債表外實體），其信息的透明度比較隱晦。在PwC調查報告中所稱的結構式融資，包括：CDOs、證券化架構、結構式投資工具、結構式借貸、結構式貸款、其他表外架構、客戶信用風險管理商品、私募股權和創投活動以及機構租賃等。PwC調查結果顯示，受次貸危機風暴影響的金融機構雖相關披露相比2006年已有增加，但披露形態、程度和復雜度在各銀行之間差異仍很大。若干銀行提供比較詳細的和特制量化信息，包括資產負債表內外分析等，其他銀行則僅提供簡要非量化的信息，以致于投資者可能難以完整評估其結構式融資活動的相關風險。PwC調查報告以UBS證券化會計政策、證券化量化信息的披露為例，分析了UBS未編入合并報表的證券化實體和CDO量化信息的披露，從中可以判斷UBS證券化交易涉險的程度，包括證券化標的資產種類，UBS是否作為創始機構以及SPE資產延滯付款的情況。

（三）風險管理披露實踐 就風險管理方面，IFRS7公報比起

前身IAS32增加了許多要求。但PwC調查報告卻發現國際銀行在2007年首次使用IFRS7后仍存在透明度不足的現象。該報告針對各銀行實際披露的情況，包括信用、流動性和市場三大類風險，對照IFRS7的要求，評估期執行問題所在。

（1）信用風險。擔保品，按照IFRS7規定，對于已逾期且個別減損的金融資產，應披露持有擔保品和其他信用加強的敘述以及對其公允價值的估計。但半數受調查的銀行并沒有規定提供擔保品的公允機制信息，只有一家說明屬實務上的不可行，而且通常僅說明其公允價值低于擔保值和賬列資產余額。PwC認為提供超額擔保或不足擔保的程度以及擔保品評價的敏感度分析，可能比其公允價值總額更具意義。協商資產，按照IFRS7規定，應披露重新協商金融資產的賬目價值（若為重新協商已逾期或減損）。針對這一新增規定，各行披露內容很不一致，部分銀行甚至完全未提及協商資產。

（2）流動性風險到期分析。到期分析，按照IFRS7規定，金融負債到期分析表應以合約未折現現金流量顯示剩余到期值。調查顯示主要問題在于衍生性商品和交易目的的金融負債的披露。例如，6家銀行是將其列入“未超1個月期限”欄位，而非依合約到期日區分；另外10家銀行則依照合約到期日歸類。此外，到期分析表對投資者的使用并不便利，例如若干案例并未說明其數據是否采取折現基礎，且有時候不止一張表格，而這些多余的表格已依IAS30（已廢止）處理。另外，諸如“總額或凈額交割衍生性產品”、“財務保證”、“利息支付”和“永續負債”等待定項目的處理方式并未清楚說明。6家銀行將表外項目（例如貸款或其他承諾）單獨列示于分析表，但財務保證是否列入并不明確；另有8家銀行并未將表外項目列入。總之，到期分析表似乎并未幫助信息透明度的提升。市場風險，按照IFRS7規定，銀行若未使用風險值，則應披露其對各類市場風險暴露的敏感性分析，包括顯示其損益和權益相關變數在報表日合理可能變動時受到的影響，在編制敏感度分析時所使用的方法和假設以及與前期所使用的方法和假設的變動及其理由。PwC調查顯示，有11家銀行提供非交易目的的利率風險的敏感度分析，其中僅有4家披露其對損益和權益的影響。此外，其合理可能的利率變動幅度差異很大，分別有采取1、50、100或者200基點者。由于其敏感度分析所使用的假設方法披露不足，所以該信息價值有所折扣。

第4篇：房貸調查報告范文

市場調研報告創作指南

一、市場調查報告的撰寫

專門性報告包括以下內容：

⑴ 調查結果摘要;

⑵ 調查目的;

⑶ 調查方法;

⑷ 統計分析(包括各種軟件、報表、圖形);

⑸ 結論和建議;

⑹ 附錄。

一般性報 報告包括以下內容：

⑴ 調查結果;

⑵ 建議;

⑶ 調查目的;

⑷ 調查方法(簡單介紹)。

要撰寫好市場調查報告，必須了解市場調查報告的特點，撰寫調查報告的原則、格式及步驟。

二、市場調查報告撰寫的原則

1、要客觀真實

調查報告的內容力求客觀真實地反映實際情況，為政府和企業的決策提供可靠的調查資料。

2、 語言表達要簡潔明了

在語言表達上要求文字簡練，數字準確，能夠盡量用圖表說明問題，使人容易理解。

3、 結構上要完整嚴密

調查報告要求中心明確、突出，結構完整、嚴密，材料與觀點統一。調查報告能夠回答調查任務中規定的問題。

三、市場調查報告的格式

市場調查報告沒有統一的格式，一般是由題目、目錄、概要、正文、結論和建議、附件等幾部分組成。

1、題目

題目應該醒目，一般應打印在封面上，包括：

1該項調查的標題。有的調查報告還采用正、副標題的形式，一般正標題表達調查的單位和問題。

2委托方和調查單位的名稱、地址。

3調查報告的日期。

2、目錄

如果調查報告的內容較多，為了方便讀者閱讀，應使目錄列出調查報告的主要章節和附錄部分。

3、概要

概要部分是本項調查的簡明介紹，在這部分內應指明：

1誰委托該項調查或要求進行該項調查。

2說明該項調查的目的和范圍。

3簡要介紹調查對象和調查內容，包括調查時間、地點、對象及所要解答的問題。

4調查的方法，例如市場調查中，資料收集的方法，是用詢問法還是觀察法或實驗法。另外在資料分析中使用的方法，如指數平滑分析、回歸分析等方法作簡要說明，并對選用方法的原因作說明。

5表示調查人員對這項調查的態度，以及對提供幫助的個人或機構的感謝。

4、正文

正文是市場調查分析報告的主要部分。

包括：

1調查目的的詳細陳述

在調查報告正文的開頭，調查人員應當指出該項調查的目的和范圍，以便閱讀者一目了然，準確地理解調查報告所敘述的內容。

2資料收集的具體過程

1)資料收集的方法。

調查人員應當詳細地介紹他們在搜集資料時，所采用的方法，還應當說明為什么要用這種方法在技術上無法克服的問題。同時，附錄內應有一份空白調查問卷。

2)資料收集的技術。

例如是采用抽樣調查還是采用典型調查，如果采用抽樣調查，應當詳細地指出如何選擇樣本、樣本數目及其代表性。

3調查結果

調查人員必須花費大量的時間和精力來分析、解釋調查資料，以使用結構嚴謹和有效的方法得出調查結果。為了更有效形象地說明問題，調查人員通常采用表格和圖形的形式，再加上一定的分析說明。例如，影響某種商品消費的因素調查得出：有消費者購買力因素，市場競爭情況，該商品的價格、質量及售后服務情況，銷售網點的分布等等。用圖表的形式就能清晰地反映出該項調查的結果。每一種影響因素各占總數的百分比。

5、結論和建議

調查結果的介紹是調查人員所得資料的簡明描述，結論才是調查人員在仔細研究和分析所有資料后得出的判斷。結論和建議是撰寫調查報告的主要目的。在準備建議時，調查人員應有明確的態度，選擇實事求是的觀點，應以調查結果為基礎，不能受感情或預感所支配，應盡可能簡潔、準確地說明建議，易于決策者理解，避免使用第一人稱我。

6、附件

附件是指調查報告正文包含不了或沒有提及、但與正文有關必須附加說明的部分。附件通常包括數據匯總表、原始資料、背景材料、空白的調查問卷、第二手資料來源的目錄等等。

2016年市場調研報告范文一

一.大學生消費調查

近些年，國家經濟持續增長，大學生作為社會的新生力量，也以其特殊性贏得了社會各界的關注。作為其中的一員，我們希望用真心給自己也給盡可能多的同齡人提供一個健康合理的消費結構。于是我們設計并組織了這次名為關注自己，關

注未來的團日活動。

首先，為了解同學們現有的消費結構，我們精心制出調查表，分別對洛陽師院、河南科技大學、洛陽工業高專3所高校的學生作了調查，通過調查我們發現：僅城鄉女生，其消費結構就千差萬別。下面我們針對幾個典型問題列表說明：

家庭月收入

美發護理等消費額

買學習資料或課外書情況

對兼職工作的態度

對消費的態度

對消費的顧慮

城(女)

70為1000~3000元

27較多

55愿多花錢買課外書

48感興趣，42認為無所謂

88會貨比三家

31心疼父母的血汗錢

鄉(女)

66為1000元以下

7較多，21從沒想過

60愿多花錢買學習資料

74對此感興趣

69會貨比三家

62心疼父母的血汗錢

由上表，很容易得出一個結論：城比鄉的大學生消費高，但這主要決定于城鄉傳統的家庭收入落差，由此可以看出制約其消費的是家庭經濟狀況。另外，城市大學生更注重形象外表，且較學習資料更青睞課外書，而農村大學生則更愿意買學習資料。這是個值得深思的問題，對不同書種的選擇反映了其不同的心理。而在做兼職工作方面，城鄉的觀點互融，但細察一下不難發現，農村較城市對兼職工作感興趣的更多，他們認為這是絕好的鍛煉能力的機會，同時又有一比收益，何樂而不為?而城市的則對兼職工作不那么感興趣，42的人甚至持一種無所謂的態度。況且我們進一步了解到，很多同學會將這個時間選在大二，但比較一下也會看出來，來自農村的同學出于種種原因(多半是經濟)的考慮，把時間貫徹整個大學生涯的也不少，約占20~30。在對消費的態度和顧慮方面，農村大學生的行為也體現了中國的老話窮人的孩子早當家，他們消費原則多是能省則聲，62的人的消費顧慮是心疼父母的血汗錢，而城市的消費態度則更傾向合理性，69的人會做好計劃在消費，但見到熱衷的東西，半數以上的人卻表現出較弱的自我控制性。

上表僅是城鄉的突出對比方面。當然畢竟是同齡人，消費中自然也表現出了不少相同點。比如：現實消費來源80以上多由家庭給予，而同學們理想的消費來源確是包括了獎學金、和勤工助學，看來，多數大學生已有自力更生的意識，況且，60~70的大學生對現在花父母的錢心有愧疚，希望以后償還，畢竟，在西方，18以后父母都已放手讓孩子獨立了。另外絕大多數學生能控制消費，少有透支現象。再者，情感消費也是大學生投資的一個不可或缺的方面戀愛、娛樂、旅游``````雖然僅占全部花銷的10左右，但卻永遠不會退出被消費的舞臺，只是在手頭緊時會減少，畢竟經濟基礎決定上層建筑。再次，我們也了解了大學生對購買正版書和環保產品的態度，看來對正版書大家的態度也是分成兩派，且勢均力敵，正/盜版各有一半左右的支持者(支持正版的略多)且70也只是偶爾買正版，看來，正盜版也是一個倍受關注的話題，大學生理應維護正版，可不扉的價位卻讓許多人望而卻步。現如今，大家對獎學金的態度也有所改觀，以往的請客送禮之風得到了遏制，60的人選擇存起來備用，而農村大學生甚至有20決定寄給父母。再一點，兩處大學生買商品都更重質量、價格、和服務態度，且大多數會貨幣三家，對品牌的追求似乎不像大家想的那么狂熱。但調查中我們發現，大學生的法律意識普遍還不夠高，買到三無，30左右會找商家換，32自認倒霉，僅5會選擇投訴，維護自己的合法權益。看來，大學生法律意識還有待提高。

而城鄉男大學生的消費狀況與女大學生大致相同，但在兼職工作方面，男生卻呈現出與女生相反的現象：城市男大學生支持整個大學搞兼職的遠多于農村，約占47。

為了更準確的反映大學生的消費現狀，我們還對其消費的主流場所：飾品店、超市、網吧等處進行了調查走訪。從中了解到：女大學生是飾品購買的主流群體，約占總數的90，而小商品吸引他們的主要因素就是款式和質量，要求品牌的不是很多。看來這與我們從學生問卷調查中得出的結論相吻合。而超是消費這一塊，女生最歡迎的是零食，男生則偏愛體育用品、酒、飲料等。網吧消費也是不容忽視的一個方面。不論校內的或校外的，走進里面，我們發現80以上的人都在打游戲、聊天。通過對方方面面的調查，我們得出一個結論：大學生消費結構整體上是合理的，

2016年市場調研報告范文二房地產市場調研報告

關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照2009年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

2006年榆林市區商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年--2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡;2007年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;2008年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。2008年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于2009年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部

6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：

2005年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，2009年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從2006到2008年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，2008年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招(標)、拍(賣)、掛(牌)制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將生地變為熟地資金的投入，進行土地平整等七通一平的過程。從2006年2008年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。2009年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。2006年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產業對財政收入的貢獻。2006年2007年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。2008年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。2009年110月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規范我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住有所居，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

二是定時房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處小產權房違法用地、違法建筑行為。小產權房實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺小產權房處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到以產品為中心向以消費者為中心轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

第5篇：房貸調查報告范文

最初確立住房公積金制度的目的在于改善我國住房建設資金短缺和供給嚴重不足的現狀，使人們的住房能得到最基本的保障。

2002年國務院修訂《住房公積金管理條例》，印發《關于進一步加強住房公積金管理的通知》，以及《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》、《關于住房公積金管理幾個具體問題的通知》等業務指導性文件，建設部、財政部、人民銀行、銀監會等部門先后印發《住房公積金行政監督辦法》、《住房公積金管理中心業務管理工作考核辦法（試行）》等制度，依法規范住房公積金管理工作，推動住房公積金事業持續健康發展。2015年9月住建部《關于住房公積金異地個人住房貸款有關操作問題的通知》，明確住房公積金異地貸款辦理流程，指出繳存實現異地互認。2015年11月再次修訂的《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，改進住房公積金提取、使用機制，標志著住房公積金的使用進入個人住房租賃提取與個人住房購置貸款（包括異地個貸）并重的階段。

通過公積金制度的全面推行，住房公積金覆蓋率不斷提高，成為居民購房的主要融資渠道，為我國房地產業發展奠定了堅實的基礎。

除了個貸之外，公積金貸款還大力支持安居工程項目，公積金中心積極推進住房抵押貸款資產證券化（ResidentialMortgage Backed Securitization，簡稱“RMBS”），盤活公積金資產，進一步帶動房地產的商業化建設。根據《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》規定，全國共批準項目貸款試點城市87個。截至2015年末，共有試點項目392個，累計發放試點項目貸款841.29億元，175個試點項目結清貸款本息（《全國住房公積金2015年年度報告》）。發行住房公積金資產證券化的目的主要是為了盤活資產，置換流動性以補充后續資金，解決資金存量緊張問題。進入2016年，公積金中心的RMBS產品發行明顯加速，且規模也在增大。比如，上海公積金中心于5月5日發行的RMBS產品規模達到148.4億元。

存在的問題

雖然公積金制度建設取得了不少成就，但仍然面臨嚴峻的挑戰，滯后于社會發展。主要問題表現為以下幾點：

首先，公積金制度建設尚未完善，保障范圍小，保障偏離度大。與新加坡的公積金制度做比較，我國的公積金覆蓋率非常低，公積金繳存對象范圍窄，公積金運用效率低。201年實繳公積金的職工人數為12393.31萬人，比上年增長4.34%。職工提交的公積金根據繳存比例、應付工資、公積金最高上限額來確定，且不計入所得稅收入范圍。因此，工資越高公積金越高，避稅額度越大，所享受的住宅貨幣保障程度越高。而在低收入群體中，沒有納入到公積金繳存范圍的家庭也不少。即使中低收入家庭享受了公積金制度，他們的住宅貨幣保障很有限、遠低于高收入者。目前的公積金制度，傾向于高收入者，實際上拉大了貧富之差。

其次，公積金制度的金融功能薄弱，增值收益低、分配不透明，部分城市面臨資金池見底。公積金的投資渠道比較單一，不僅職工的公積金存款利息低，而且增值收益也較低。根據2016年的《關于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機制的通知》，職工住房公積金賬戶存款利率，由現行的按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。絕大部分公積金繳存余額，只能存放在銀行獲得普通存款利息。與此同時，住房公積金增值收益的大部分仍以保障性住房建設補充資金的形式無償上繳給政府財政，直接用于公共租賃住房建設。從實際運作過程來看，這筆資金上繳后，其使用情況并不透明。2015年末，天津、南京、南昌、武漢等全國25個城市個貸率超過100%。部分城市公積金中心發行RMBS，盤活資金流動性。但是，公積金的低利率貸款能否長期支持較高資金成本的資產證券化產品仍是未知數。

再次，公積金管理模式滯后，公積金制度功能單一。目前，我國主要以市區為單位設立公積金管理中心，會受到地方政府的管轄，主要負責公積金歸集、購房貸款審批業務。在實際的工作中，公積金管理中心有時會收到一些公積金貸款的任務，資金用途難以得到管委會、中心和繳存人的監管，具有一定的財務風險。公積金被侵占和挪用的情況，在一些地方也時有發生。

最后，非正規就業者被排斥于公積金制度在內的住房保障體制之外，尤其農民工。這有悖于“以人為本”的新型城鎮化的發展要求。目前的住房公積金繳存對象是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工。根據《2014年全國農民工監測調查報告》，繳存住房公積金農民工的比例只為5.5%。為降低企業用人成本負擔，我國從2016年5月1日起階段性降低住房公積金繳存比例，繳存比例不得高于12%，政策暫按兩年執行。盡管如此，非正規就業者的維權意識較薄弱，企業為他們繳存公積金的積極性低。在“十二五”期間建設3900多萬套保障性住房中，產權式保障房比例過高且主要面向戶籍人口，只有公租房向非戶籍人口開放。絕大多數農民工收入低，無法融入城市商品房市場，也無法承擔公租房租金，他們面臨市場失靈和政策失靈。

公積金制度改革建議

我國經濟發展已進入新常態，企業優勝劣汰的競爭日益激烈，隨著社會進步不斷涌現新業態，非正規就業者人數不斷增加。加之，住房供給總量過剩，以購房貸款為主、促進住宅建設步伐的公積金制度不能與時共進。因此，我們必須進行改革，創新公積金制度功能，促進社會的穩定發展。主要舉措如下：

建立“公積金銀行”，創建公積金制度新功能的載體。目前公積金屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾。目前設立“公積金銀行”條件已基本成熟。2015年末，住房公積金繳存總額89490.36億元，繳存余額40674.72億元，分別比上年末增長19.56%和9.79%。龐大的公積金余額需要全國協調管理，投資理財，需要銀監會等專業機構的監管。部分城市公積金中心已發行RMBS，但零散化的發行很難形成規模，不利于二級市場發展。為打破此瓶頸，必須建立類似于美國房利美、房地美的金融機構，支撐相關業務的發展并防范風險。“公積金銀行”的建立，不僅增加公積金制度的金融功能，還能打破地域壁壘，促進資金融通，還能在全國推進公積金賬戶異地互認。

借鑒新加坡的公積金制度，賦予公積金制度社保和醫保功能。截至2015年，我國農民工總量2.74億人，其中外出農民工1.68億人。根據《2014年全國農民工監測調查報告》，到2014年，我國農民工“五險一金”的總體參保率分別為工傷保險26.2%、醫療保險17.6%、養老保險16.7%、失業保險10.5%、生育保險7.8%、住房公積金5.5%。在未富先老的我國，龐大的非正規就業者的養老問題和醫療健康問題將直接威脅社會的穩定。

建立全國互認的個人公積金賬戶。根據農民工流動性較大的特點，建立與身份證掛鉤的唯一公積金賬戶，并在全國范圍內互認且享受相應的服務。現行社會保障制度下，“五險一金”轉移接續非常困難。以養老保險費為例，當員工跨統籌地區流動就業的時候，其所繳納的養老金很難隨身轉移到新的單位，最多只能以退保的形式來收回個人繳納的小部分（工資的8%），而單位為其繳納的大部分（工資的20%）卻隨著退保而進入了原來打工地社保基金的金庫。這種屬地化的社保制度的壁壘落后于社會發展，非正規就業者無法享受現行社保制度提供的準公共服務。因此，他們需要另一種自救保障制度，公積金制度改革能成為突破口。

優化公積金的增值和其收益分配，實現“高存低貸”，鼓勵非正規就業者自行繳存公積金。通過“公積金銀行”的投資理財，優化公積金增值及其收益分配，實現“高存低貸”，鼓勵公積金存儲，促進資金歸集。新的居住證制度卻又構成了一道新的“鴻溝”，成為城鄉居民新的福利分水嶺。如有的城市推行的“積分入戶，積分入學”制度導致了一種新的對農民工的差別對待，這對流動性較大的新生代農民工是極不公平的。經濟下行壓力較大、財政吃緊的情況下，地方政府不可能主動為非正規就業者的社保、醫保買單。但是，如果長期忽視此問題，將影響社會的穩定發展。因此，必須鼓勵非正規就業者自行繳存公積金，政府（公積金銀行）為繳存公積金的個人配套社保和醫保。

第6篇：房貸調查報告范文

【關鍵詞】宏觀經濟；大類資產；重新配置

一、我國宏觀經濟背景

目前我國經濟正經歷制造業去產能化，總需求萎靡的經濟陣痛期，宏觀經濟下行壓力較大。2008年國際金融危機以來，中國GDP增速一直處于下滑區間，2015年中國GDP增速跌破7%，16年一季度GDP同比增速為6.7%。2016年3月份CPI環比下降0.4%，同比上漲2.3%；PPI環比上漲0.5%，同比下降4.3%。PPI環比由降轉升，是2014年1月份以來的首次上漲，但主要受房地產市場回暖影響，指數的上升可能只是曇花一現。3月份PMI為50.2%，重返榮枯線，創9個月新高，但4月又再度回落至50以下。

此外，受內外需不足影響。4月新訂單指數為51.0%，比上月回落0.4個百分點；新出口訂單50.1%，同樣比上月回落0.1個百分點。進口指數49.5%，再次回落到收縮區間，經濟先行指標不力。且就業壓力壓制價格水平。從業人員指數47.8%，回落0.3個百分點，連續處于臨界點下方。收入改善不力、實體經濟增長乏力的背景下，價格難以持續、大幅上漲。

二、我國宏觀經濟政策

為緩解經濟下行壓力，推進制造業轉型升級，政府采取偏寬松的貨幣政策和積極的財政政策。

自2016年3月1日起，央行普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，降準增加了銀行的可貸規模比例，降準為銀行帶來3700億元的資金釋放，根據貨幣乘數計算，帶來15000億元左右的M2增加。此外政府通過逆回購來增加市場流動性，改善企業融資難現狀。

政府持續加大財政支出，今年1至2月，全國固定資產投資38008億元，同比增長10.2%，比2015年全年增速提高了0.2個百分點。同時，新開工項目計劃總投資大幅提升，同比增長41.1%，增速同比上升42.9個百分點，比2015年全年提高35.6個百分點。

此外，政府通過長期持續推進供給側改革穩定中國經濟。今年以來，“供給側改革”成為國務院常務會議關鍵詞，并不斷推出供給側改革相關措施：如推動制造業與互聯網深度融合，加快“中國制造”轉型升級；促進通用航空業發展，培育新的經濟增長點；發展購租并舉市場，助力房地產去庫存。

三、居民大類資產配置現狀

根據經濟日報社中國經濟趨勢研究院編制的《中國家庭財富調查報告》顯示，房產仍是家庭財富配置中最重要的組成部分，在中國家庭的人均財富中，房產凈值的占比為65.61%。金融資產占人均財富的16.49%。金融資產中股票的投資參與度相對最高，占到了全部調查家庭的7.35%。其次是金融理財產品和基金。

盡管股票配置占比高，卻有高達77%的炒股家庭沒有從股市賺錢，大多家庭隨財富水平的提升對股票投資依舊持有限參與態度。而與股票形成對比的互聯網理財成為了替代銀行存款和銀行理財的大眾居民投資新寵。伴隨著15年經濟下行壓力和寬松的貨幣環境，傳統的銀行存款利率及銀行理財收益持續走低，居民資產配置占比有所調整，越來越多的人開始配置互聯網理財。收益率高、投資門檻較低是互聯網理財吸引投資者爭相購買的主要原因。然而“安全”仍是家庭選擇配置互聯網理財產品時需要考慮的首要要素。尤其是一些P2P模式的網貸公司，因不規范運作、壞賬頻發、擔保缺乏等因素先后出現資金鏈斷裂問題，導致不少投資者血本無歸。

四、結尾和資產配置建議

伴隨著中國資本市場日益開放，各類金融產品大放異彩的同時，卻因金融監管的缺位、金融體制不健全等原因導致家庭資產風險正不斷積聚。在有效把控風險的前提下，如何通過調整資產配置結構實現家庭資產的效用最大化，成為了家庭投資者共同的期待。本文通過下述三個方面分別進行分析：

（一）警惕房價波動，理性配置房產

房產在中國家庭人均財富中占比最高，不少家庭除剛需外將購房作為一種投資渠道。然而房產流動性沒有股票強，也不能像基金一樣可以充分將風險分散化，房地產占用家庭財富的比例越高，家庭持有房產對其金融市場中風險資產參與的影響以擠出效應為主（Grossman 和Laroque，1990；Heaton 和Lucas，2000；Cocco，2005；Cardak 和Wilkins，2009；吳衛星和齊天翔，2007）。

盡管政府采取降低住房貸款首付比例，減免住房交易稅費等一系列穩定房地產市場、推動房地產去庫存的多項政策意圖穩定房價。2016年開年中心城市房價仍大幅上漲，房產泡沫進一步膨脹。2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，新建商品住宅價格環比上漲的城市有47個；環比上漲的城市里，漲幅比上月擴大的城市有33個。分城市看，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價格環比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴大0.5、0.1和0.1個百分點。一季度，全國房地產開發投資同比名義增長6.2%，全國商品房銷售面積同比增33.1%。

我認為房地產總體“投資屬性”趨弱，投資者需警惕房產價格波動所帶來的風險，可結合不同城市房地產供需、庫存情況，調整房地產資產在家庭資產配置中的配比。尤其是對于推斷房價會持續上漲或者認為房地產始終優于配置儲蓄等其他金融資產從而非理性超配房地產的部分居民家庭，由于政府從經濟發展的角度不會放任房價的持續非理性上漲，一旦房價下跌，將會對該類家庭資產造成嚴重損失。

（二）加強風險意識，構建資產組合

從資產配置角度出發，首先投資者應根據自身的期望收益、風險偏好、流動性需求、時間跨度要求，選擇資產種類。通過對中長期宏觀經濟、市場環境對各資產價格的影響和各資產風險收益特性及資產相關性分析，構建資產組合。

如目前熱銷的互聯網金融產品，投資者在配置時應仔細甄別投資平臺的專業性以及安全性，查看投資標的，閱讀風險提示，了解借款方的用途、借款方的信譽及擔保情況等，切不可只為追逐高回報而忽視潛在風險。

根據《中國家庭財富調查報告》顯示，當前居民所配置的大類資產資產種類相對單一。而隨著中國資本市場開放程度的提升，配置海外資產的可行性和效益都在提升。且海外資產與國內金融資產相關性較低，具有很好的分散風險作用。在當前我國匯率制度安排下，居民通過將人民幣兌換成美元，可以一定程度上避免人民幣匯率波動走弱帶來的資產損失。2014年1月至2015年8月，美元兌人民幣匯率中間價升值約為6.5%，以同期國內美元理財產品收益率1.3%至2.2%計算，投資美元可使相應資產增值7.8%至8.8%。不可否認，在美元升值預期下，居民短期投資美元資產會帶來可觀的收益。若居民投資美元，需對匯率較為敏感，同時需了解美元理財產品及其他美元資產的風險，投資門檻相對較高（張源，2005）。此外，黃金資產作為避險工具，它和股票、債券、美元等金融資產相關性很低或呈現負相關，可納入家庭資產組合中從而分散組合風險。

（三）依據生命周期，規劃家庭財富

家庭生命周期指的是一個家庭誕生、發展直至死亡的運動過程，它反映了家庭從形成到解體呈循環運動的變化規律。一個典型的家庭生命周期可以劃分為以下六個階段：形成、成長、成熟、退休養老四個階段。Modigliani和Brumberg的生命周期假說認為，投資者在其整個生命周期中規劃其收入與財產，財產帶來的收入作為影響投資消費的可變因素（Modigliani F和Brumberg R，1954）。隨生命家庭生命周期變化，家庭金融投資主要關注家庭投資者的效用目標，根據不同時期家庭資產負債結構、風險偏好程度，合理配置股票、債券、基金等金融資產實現資源的跨期優化，從而達到效用最大化。

家庭形成期主要指結婚到新生兒誕生時期，一般為1-5年。這一時期是家庭的主要消費期，家庭財產的主要構成為房產。而房產在某種程度上排擠家庭對其他資產的投資。

家庭成長期指小孩從出生直到上大學前，一般為9-15年。在這一階段里，家庭成員不再增加，家庭成員的年齡都在增長，家庭的最大開支是保健醫療費、學前教育、智力開發費用。此時家庭財富側重于抵御通貨膨脹的侵蝕，投資注重高安全性和流動性，這部分賬戶資產可以投入到債券、基金、理財。此外，還可以利用保險產品形成家庭的風險保護。

家庭成熟期指子女參加工作到家長退休為止這段時期，一般為15年左右，此時隨著家庭財富積累，家庭債務負擔也相應減輕。家庭可根據自身的風險承受能力，對固定收益類、權益類資產等多種金融工具搭配進行投資。

退休養老期指退休以后。這一時期的主要內容是安度晚年，投資較保守。此時主要選擇穩健型配置，可投資國債、理財產品、債券基金等。

參考文獻：

[1]Grossman S J，Laroque G. Asset Pricing and Optimal Portfolio Choice in the Presence of Illiquid Durable Consumption Goodsc[J]. Econometrica，1990，58（1）：25-52

[2]Heaton J.，Lucas D. Portfolio Choice and Asset Prices：The Importance of Entrepreneurial Risk [J]. Journal of Finance，2000，55（3）：1163-1198

[3]Cocco J F. Portfolio Choice in the Presence of Housing [J]. Review of Financial Studies，2005，18（2）：535-567

[4]Cardak B A，Wilkins R. The Determinants of Household Risky Asset Holdings：Australian Evidence on Background Risk and Other Factors [J]. Journal of banking & Finance，2009，33（5）：850-860

[5]吳衛星，齊天翔.流動性、生命周期與投資組合相異性――中國投資者行為調查實證分析[J].經濟研究，2007，2：97-110

第7篇：房貸調查報告范文

【關鍵詞】個人住房貸款；提前還款

1.引言

隨著我國改革開放進程的不斷加快，我國經濟實現了一次又一次的騰飛，城鎮居民收入水平獲得了大幅增長，對于改善生活條件的需求愈發迫切，其中購房需求被放在首要位置，居民購房熱情愈發高漲，房地產業也由此得到了飛速的發展。在國家擴大內需等各項積極財政政策的刺激下，我國固定資產投資總額在短期內大幅增長，其中房地產投資在我國GDP中的占比逐年增長。

隨著我國個人住房貸款的發展以及受貸款利率調整的影響，即我國個人貸款基準利率由下降通道轉為上升通道之后，直接導致很多地區出現集中性的提前還款高峰。2007年中國人民銀行的一項調查報告顯示，借款人在貸款存續期內的還款規劃、資金成本和產生的費用以及家庭收入結構、水平等的變化是導致借款人提前還款行為發生的最主要原因。如果說我國居民傳統“無債一身輕”的觀念是主導借款人提前還款規劃的直接原因，那么由貸款利率波動拉動借款人支付資金成本的提升以及我國經濟向好帶來的借款人家庭收入結構的調整及絕對額的不斷增長，將成為借款人家庭最終落實提前還款規劃的推動力。

通過本論文的研究旨在識別影響個人住房貸款提前還款的主要因素，為商業銀行在貸款審核階段及貸后管理階段進行有效的管理提供依據，并為我國個人住房抵押貸款證券的估價提供理論和技術基礎。具體理論和實踐意義如下：

從理論研究角度看，由于國外對個人住房貸款乃至個人住房貸款提前還款行為的研究起步較早，已經積累了大量的、較為成熟的研究成果，而我國在此方面的研究卻處于起步階段，以往由于數據樣本整體數量不足、缺乏完整性、連續性等原因，導致學者在進行定量分析和建立模型時存在較大難度。由此，通過本論文的分析及實證研究將為商業銀行個人住房貸款提前還款風險的管理提供有益參考。從實踐研究角度看，通過本論文的分析及實證研究將為住房抵押貸款證券化之后，合理確定住房抵押貸款證券發行價格提供有力依據。同時，通過對個人住房貸款提前還款行為表現形式的研究，深入探討由提前還款為商業銀行經營管理帶來的影響，從而有利于商業銀行提升風險的有效性。

2.個人住房貸款提前還款風險影響因素分析

2.1 外生因素分析

外生因素要包括由于地理環境、經濟整體情況或人口變化等因素導致的借款人提前還款風險，以及由自然環境變化或借款人死亡導致貸款無法償還，由保險公司或擔保公司代為償還借款人應還未還欠款而出現的提前還款違約風險。

2.2 內生因素分析

內生因素是指與個人住房貸款緊密相關的內生經濟變量，主要包括以下幾方面因素。

2.2.1 房產價格因素分析

房產價格是導致借款人發生提前還款重要因素，一方面由于房地產價格上漲，借款人可以通過再融資的方式獲得更多貸款，滿足其多樣化的個人消費及經營需求，由此借款人就會提前還清原貸款的方式以申請更高額度的貸款。另一方面，借款人由于改善居住條件、子女上學等剛性需求引發的換房行為，導致借款人要提前還清個人住房貸款，撤銷房產他項權以便房屋的銷售。

2.2.2 借款人收入狀況因素分析

宏觀經濟向好，住房的轉手率提升，促進提前還款行為的發生。當經濟形勢走低，居民無力償還貸款，銀行會通過拍賣等方式處置房產后收回貸款，也會形成借款人的提前還款。另外，住房公積金繳存也加速了借款人的提前還款。

2.2.3 利率因素分析

固定利率條件下，市場利率下降時，借款人提前還款的概率加大。采用浮動利率條件下，市場利率提高時，借款人提前還款的概率加大。另外，較低的市場利率水平會促使很多本來不具備還款能力的購房者購房，通過轉手，加速提前還款。

3.個人住房貸款提前還款管理的國際經驗

3.1 違約金管理制度

違約金制度，即銀行對于個人住房貸款提前還款的借款人收取違約金，并以此作為銀行價格補償的方式。

3.2 貸款產品創新模式

伴隨我國房地產市場的快速發展，個人住房貸款取得了長足的發展，競爭程度日趨激烈，由此市場上涌現出很多新興的個人貸款產品，特別是在還款方式上更為多樣，既有利于拓展市場空間，也起到了管理提前還款風險的作用。（1）多樣化的貸款計劃。根據不同的職業類別和收入水平對借款人進行細分，并針對不同的群體設計個性化的產品，以起到降低借款人還款壓力，限制提前還款的作用。（2）Mortgage One賬戶。即通過將借款人的存款賬戶與貸款賬戶關聯的方式，將借款人存款賬戶中的資金視為提前償還貸款，不僅為借款人節省了利息支出，還保證了借款人資金的流動性，同時起到了降低提前還款的作用。

3.3 衍生金融工具管理模式

在美國，個人住房貸款的利率方式以固定利率為主，銀行為借款人提供提前還款的選擇權，而此舉將無法預期個人住房貸款整體資產組合在將來一段時間內的現金流動性。由此很多商業銀行通過套期保值的方式化解個人住房貸款提前還款的風險。險。

3.4 個人住房貸款證券化

近年來，管理個人貸款提前還款風險的新手段是通過資本市場將提前還款風險進行轉嫁。其基本機制是金融機構通過將個人住房貸款打包出售給特別設立的特殊目的公司（SPV），金融機構資產負債表上的個人住房貸款轉變為現金，從而使個人住房貸款的違約風險和提前還款風險隨著貸款的銷售轉移給SPV，從而通過SPV發行的個人住房貸款證券（MBS）在資本市場上將這些風險分散給眾多的投資者。金融機構的利潤被鎖定為該個人住房貸款發行利率和銷售利率之間的買賣差價。從整個金融市場系統風險管理角度看，由于遵循了風險配置的基本原則，個人住房貸款的風險由風險過渡者（金融機構）轉移給承擔不足者（愿意且有承擔該風險能力的投資者）手中，對降低系統性風險有至關重要的作用。

4.管理個人住房貸款提前還款風險的建議

通過分析結果和國外經驗的總結，結合我國商業銀行目前在提前還款風險的管理中存在的問題，提出了具有一定針對性的解決方案。

4.1 建立健全違約金制度

違約金制度，是在個人住房貸款的交易價格中，通過運用風險定價機制，對借款人的提前還款行為進行補償的技術。違約金制度是商業銀行提前還款風險管理的第一步，也是最基礎的管理方法。違約金制度是國外普遍采用的一種管理提前還款的方法，經過長時間的發展已經形成很多種方式，包括規定違約金、盯住市場違約金等，商業銀行根據自身發展現狀及對風險的容忍度，綜合運用各種方式以彌補提前還款造成的損失。

4.2 運用表內對沖方法管理提前還款風險

表內對沖，利用了商業銀行資產負債表中資產方和負債方對于市場利率變動產生的反向效應可以相互抵消的原理，合理安排和管理表內各項業務，以使市場利率變動對表內業務的總體影響降到最低水平。由個人住房貸款提前還款產生的風險如果能夠實現在商業銀行表內業務中自然對沖，對于商業銀行來說，不僅轉嫁或轉移了金融風險，而且降低了管理成本，同時對于整個金融體系來說，起到了有效控制和管理系統性風險的作用。

4.3 推進個人貸款產品創新和提升服務水平

管理和控制提前還款歸根結底是為了挽留客戶，以此為出發點考慮，最容易實現的方法莫過于通過商業銀行自身個人貸款產品創新，乃至個人金融產品的聯動以及進一步提升商業銀行服務的水平和質量，從而不斷提高單一客戶口袋份額，并通過提供多樣化、個性化的產品和服務，不斷提升客戶對同一銀行產品和服務的認可度、信賴感和忠誠度。

參考文獻：

[1]施錫全，張淼.我國住房抵押貸款提前還款的博弈分析[J].財經研究，2002，10.

[2]施方.住房抵押貸款中提前償付行為的研究[J].國際金融研究，2001，9.

[3]樓江.對個人住房抵押貸款提前償還的研究[J].房地產金融，2001，3.

第8篇：房貸調查報告范文

這周是來到××××村鎮銀行實習的第一周，行長把我安排在房貸部，新同事是三位很熱情的年輕人，都只是畢業兩三年的前輩。第一天的上午，他們拿出一疊客戶資料讓我熟悉辦理房貸需要的基本客戶資料。第一周里，建行負責的幾個樓盤房貸的辦理也有不少業務。在這些新近辦理的業務中，我發現年輕人買房的比較多，一般多為中小套，大多也都是外來人口，在合肥發展。由于年輕人貸款買房壓力大，大多父母會協助其還款。由于國家即將繼續收緊買房政策，在房價居高不下的此時，還是有不少人選擇在政策變動前買房。我想國家政策的制定實施真的有很多不定因素，畢竟有很多剛性需求，人們對于住房的需求還是很大，尤其是作為二線城市，很多在一線城市生活壓力大的人們退而求其次遠離廣上北，加上合肥這幾年高速發展，前景可觀。我想在目前來說合肥的房價應該還將繼續漲價，而作為參與房地產市場的金融部門應該還是會繁榮發展的。

第二周

這周我主要負責整理客戶資料和對拖欠貸款的客戶進行電話催收。

聽前輩們說，今年的業務量只有去年的一半，只有前年的三分之一。的確，客戶資料需要整理的并不多。不過每一份檔案里所需的資料還是不少的，收入證明等，特別的外來人口，還需要1年的社保和稅單才可以辦理貸款，否則只能全額買房。如今在二套房1.2倍利率的情況下，二套房的購買相對比較少了。在房地產市場不是很紅火的情況下，我們銀行負責的新里程花園倒還是不錯，或許是中小套房比較多，所處位置也頗佳吧。

當我開始給有不良記錄的客戶打電話后，我才深刻體會銀行的無奈。有的客戶只拖欠半個月的，有的只拖欠了幾十元，這也許是因為國家調整貸款利息的原因，一般還比較容易聯系上。但是有的釘子戶，電話不是停機就是打不通，要不就是錯誤的號碼，這些拖欠用戶的行為，對于銀行資產有一定的風險，行長還專門對房貸部開會批評了這事。我想沒過前幾年的次次貸危機也就是這種情況的井噴造成的吧，所以在對貸款客戶情況審核時，真的需要慎重、認真，而不是一味的拉客戶。

第三周

這周的工作量不是很多，和同事們也更熟了。

昨天晚上，我的一個好朋友x約我聊天。恰好他也是在銀行工作，不過是在一家小銀行。他已經上班三周了。感覺還是不大適應。按他說，是環境的問題。別人對他的態度不友善。自己和他們的互動也不多，每天中午都是自己一個人吃飯，覺得上班很痛苦。

相比之下，我覺得我很幸運。可能是我們也在一起工作的都是20多歲的同齡人，有著很多共同話題，同事們都很親切，很快便熟悉了。也覺得他們都很好，很有人情味的集體。所以，我也要繼續努力，爭取能成為他們當中的一分子。心態的轉變不僅僅要求自己是一個實習生的姿態，更要像一個工作中的人。

我可能有點工作狂的味道。只要有工作，我會不斷的做下去，一點也不會覺得無聊或疲憊。不過，一旦手上的事做完了，人會覺得無聊而無動力，心也慌。我心里覺得，如果在這樣的環境里，人人都在忙的時候，我卻閑下來很不自在。總想做點什么。

不過也許是買房政策實在太緊，最近的工作量比較少，閑余時間，我多是和同事們請教些職場的問題，以及提高自己的計算機操作水平。不過還是希望下周可以忙起來啊。

第四周

這個星期給我印象最深的就是天氣很不好，有天早上去實習的時候根本就沒有車搭，站在車站等很久都沒有車的影子，都是走著去上班的人們，我想反正也沒有車搭，還不如走著去，走了好久，當我走到銀行門口時已經快八點半了，那是我實習以來到得最晚的一次。

到了銀行我開始整理客戶的各種貸款所需的資料，復印件，幫客戶填寫個人住房按揭貸款合同,貸款申請人資料,在征信系統查個人信用報告,做消費信貸調查報告...其實銀行信貸的工作并不復雜，只是需要絕對的細心和耐心。這兩天見到了很多人，各行各業形形，對自己也是很好的鍛煉。我從前幾天的“問他們吧，我不知道”到今天客戶辦好貸款后的“謝謝哦!”進步還真是不小。

現在的工作雖然很簡單，但做好也是不容易的，我想就從做好中國建行的一顆螺絲釘開始吧。

第五周

這周感觸最深的是我的師傅，房貸部的客戶經理，他是一個很年輕的帥小伙。他比我只大了2歲，由于業務出色，在柜臺做了一年后，便開始負責房貸部了。在這個星期里他教了我很多在書本上學不到的東西，比如她告訴我對待來貸款的每一個人都要有禮貌，首先要給每一個人泡茶，然后在上下班的時候都要打掃一下地面的衛生，我覺得他說的這些很有道理，人與人之間最起碼的就是禮貌與尊重，我很贊同他說的這些。所以我很愿意與他交流自己的實習體會與遇到的一些問題。

在快下班的時候師傅聊了一會有關實習的事情，不少的人都在銀行實習過一段時間，有些人自認為學到很多東西，也有些人覺得是浪費時間。其實我覺得不光是學習、上班等許多方面的事情都有兩面性，每個人都要有自己的理解，其實關鍵還是在于自己如何把握。下個星期再接再厲。

第六周

這個星期我主要是幫銀行清理資料，把一些沒用或者過期的資料清理出來，再把有用的整理好，編好號放進柜子里。既然是實習生，就要做好打雜的準備。但不能光是打雜，要做個“有心人”。以前聽見人去實習，感覺都很羨慕，好像他每天都可以充實的學到很多知識，其實不然。很多地方的實習都是分派一些簡單的活，讓人覺得自我價值無處體現。可是仔細想想：人家的正式員工每天也就無非做這些事情，何況你一個實習生呢?所以我開始去幫他們抄合同，基本沒什么技術含量，熟悉了流程就埋頭狂寫好了。開始也覺得很枯燥無趣，抄合同抄得吐血只想快點結束算了，但是后面卻發現表面上很無腦的工作，只要用心的話還是能學到東西的。有一次撥來撥去看到一份大額企業貸款的記錄檔案，好奇之下細看起來：厚厚的一沓文件中，詳細記錄了該企業的各方面信息，對該企業貸款的審批過程以及發放貸款的理由。這才知道原來企業貸款的審核是如此之繁瑣，包括了調查該企業的管理結構和運行模式，用于抵押的房產價值如何，以及分析還款人的第一，第二還款源是否充足。這些還不夠，后面往往附有該企業的年度財務報表：資產負債表，損益表與現金流量表。哈!這下在學校學到的會計知識可算派上了用場，我不費什么力氣就看懂了這些報表(當然這些屬于小企業，比較簡單)，隨后的數據和各種分析也基本是駕輕就熟，可見大學學的專業知識必然是會有用的。所以學弟學妹們在學校要珍惜時間，好好學習啊!

第七周

這周我呆在新里程花園樓盤比較多，一般，哪里還會駐扎著中國銀行、合肥科技農村商業銀行等。中國銀行勝在她們非常規范，不像我們，她們全部黑色西裝，公關禮儀非常到位。以前就聽聞了中國銀行的規范，果然如此，這點我們真的應該好好學習。而合肥科技農村商業銀行，這家以前由信用社重組上市的地方性銀行確實財大氣粗，他們的政策確實和很好，而我們作為四大國有銀行，政策上必須受中央控制，自由度少了。不過建行在四大中葉很有優勢，比如建行提前還款不收違約金，不限還款次數、金額，還款金額只要是一萬的整數倍即可。這些人性化的方案比起中國銀行又是優勢了。

同時在這周我感觸最深的就是，現在每行每業都需要銷售的能力，在向客戶介紹時，其實就是一種銷售技巧，大方得體、清楚明白、有條不紊的推銷貸款的手續，政策。確實，中國的銀行業慢慢在向服務類發展，這是中國金融界的進步!

第八周

這是在這里實習的最后一周，我就來說說這一個多月來在這里實習所學習到得一些東西吧。

這次實習，總的來說，有苦有甜。對我來說，是一種挑戰，同時，也是一個機會。8周的銀行實習生活除了讓我對銀行的信貸業務有了一定的了解，我覺得自己在其他方面的收獲也是挺大的。我深深地感受到自己所學知識的膚淺和在實際運用中的專業知識的匱乏，剛開始的一段時間里，對一些工作感到無從下手，茫然不知所措。在學校學到的知識，一旦接觸到實際，才發現自己的差距。

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。”看似簡單的業務處理，當真正上崗時卻有這么多的細節需要注意。比如：對待客戶的態度，首先是要用敬語，如您好，請簽字，請慢走;其次，與客戶傳遞資料時必須起立并且雙手接送，最后對于客戶的一些問題和咨詢必須要耐心的解答。這使我認識到在真正的工作當中要求的是我們嚴謹和細致的工作態度，這樣才能在自己的崗位上有所發展。作為一名即將步入社會的我，這次的畢業實習無疑成為了我踏入社會前的一個平臺，為我今后踏入社會提供一次良好的契機。

在中國建設銀行，首先，我深刻體會到銀行工作規范化管理、嚴格執行標準的重要性。那么，在工作崗位上，必須要有很強的責任心，要對自己的崗位負責，要對自己辦理的業務負責。同時，遇到不懂得問題向他人虛心求教，遵守組織紀律和單位規章制度，按時上下班等等。

其次，工作后每個人都必須要堅守自己的職業道德和努力提高自己的職業素養，正所謂做一行就要懂一行的行規。在這一點上我從實習單位同事那里深有體會。比如，有的業務辦理需要身份證件，雖然客戶可能是自己認識的人，他們也會要求對方出示證件，而當對方有所微詞時，他們也總是耐心的解釋為什么必須得這么做。現在銀行已經類似于服務行業，所以職員的工作態度問題尤為重要。

再次，培養良好的工作習慣。虛心向他人學習，和同事培養團隊協作精神，在實際生活中學習與人溝通交流等一些做人處世的基本原則，不斷培養好的習慣，不斷提高自己的素質。在銀行，盡管許多操作看似簡單重復而枯燥，但要做到保持始終如一的工作熱情和長期高效的準確無誤還需要加倍努力以及進一步的再學習。從這次實習中，我認識改進了自己的一些缺點，學會了如何戒驕戒躁、耐心謹慎地對待每一筆業務。

第9篇：房貸調查報告范文

最近波士頓咨詢公司了一份報告，顯示2012年亞洲（不包括日本）地區私人財富增加至28萬億美元，同比增長17%。貝恩咨詢公司和中國招商銀行在聯合的一份類似的報告中估計，擁有160萬美元以上可投資資產的中國人數量今年將增長20%，他們的投資管理需求變得越來越復雜。

對投資管理的迫切需求看起來能為金融行業創造更多的機遇。可實際上，很多財富擁有者缺乏金融方面的相關知識，甚至連為這些富人服務的財富管理者們，也缺乏投資市場或者與投資者打交道的專長。理財教育的空缺，是中國乃至亞洲社會的發展短板。

“財商”從娃娃抓起

根據2011年深交所個人投資者狀況調查報告數據顯示，有82%的投資者表示希望子女在學校讀書時能夠接受基礎的投資與金融理財教育。不少金融業內人士也認為，孩子越早掌握一定的理財技能，長大后也就越懂得如何理智地花錢，正確理財。

這種風潮終于在今年暑假卷入中國市場，據不完全統計，在7月末的一周內，滬上就有4家金融機構舉辦了親子類的金融理財講座活動，而每一場都能吸引眾多家長抱著、哄著甚至是拖著孩子前來參加。而近期上海市的一項調查顯示，有近90%的人表示已經或者有打算帶孩子參加兒童理財講座，使孩子從小就能學會理財。

從講座、到夏令營、再到各類親子理財產品，各大金融機構瞅準中國家長對于理財教育的迫切渴求，可謂是絞盡腦汁地開拓低齡客戶市場。不僅可以培育潛在低齡客戶、黏住成年客戶，還能達到履行社會責任、樹立品牌形象的目的，可謂“一石三鳥”。但這種講座和產品究竟能給孩子帶來多少理財知識和能力？答案不言而喻。

綜觀目前市場上的各類親子產品，無論是兒童基金賬戶還是親子信用卡，在背后實際操作的都是父母，孩子鮮有機會管理自己的零花錢，更別說是培養理財意識。當兒童理財僅僅成為了產品的賣點和宣傳的噱頭，就只是一場屬于成人的商業游戲。

在很多歐美國家，除了培養孩子的智商、情商之外，培養孩子的“財商”也是學校和家庭教育的重點。

英國大多數銀行都愿意為16歲以下的孩子開設特別賬戶，方便兒童存儲他們的零用錢和打工收入。而美國父母希望孩子早早就懂得自立、勤奮與金錢的關系，他們把理財教育稱之為“從3歲開始實現的幸福人生計劃”。對于兒童理財教育的要求是：3歲能辨認硬幣和紙幣，6歲具有“自己的錢”的意識。他們有一句口頭禪：“要花錢打工去！”很多歐美小孩會將自己用不著的玩具擺在家門口出售，以獲得一點收入。這能使孩子認識到：即使出生在富有的家庭里，也應該有工作的欲望和社會責任感。

住在紐約的勞拉?舒爾茨說，“我13歲的兒子最喜歡的餐廳是麥當勞，他對它忠心耿耿。他7歲那年，我開始送他第一股麥當勞股票，以后逐年增加。”

現在小舒爾茨的資本已經在這家公司里占了相當比例的份額。每次麥當勞公司的年報寄至時，他都會仔細閱讀：每次去麥當勞用餐他都要認真考查。這些股票不像過完節就扔的玩具，從中得到的經驗將伴隨他一生。

知識和信息，固然是理財教育中的重要內容，可對尚在萌芽期的孩子們來說，更重要的是培養一種理財的心態和意識，懂得個人奮斗與財富的關系，具有金錢觀念和責任感，能夠比較好地支配自己的零用錢，這些觀念更多要靠父母長輩潛移默化的指導。

“亡羊補牢”為時未晚

同樣來自于2011年深交所個人投資者狀況調查報告的數據，77%的投資者表示自身需要系統地學習投資知識與投資技能。同時有高達94%的個人投資者表示在學習證券投資知識與技巧的過程中面臨困難，主要表現有：缺少時間與精力進行系統學習；缺少必要的經濟學與金融學基礎以及缺乏專業人士指導。

人們的身邊不乏這種案例，朋友A眼看著快30歲，擔任公司的重要職位，天天忙事業，對各種理財產品幾乎一無所知，家庭現有的積蓄全部存在銀行；朋友B剛工作一兩年，雖然資金不多，但每月堅持進行基金定投，并且不斷研究新推出的相關理財產品。

對成年人來說，理財不僅需要資金和良好的心態，更需要知識和信息，經濟的發展和金融的變革會衍生出很多不同的理財工具和手段，所以接受一些專業人士的理財教育，不斷地進行理財知識的完善是必要的。學習正確的投資方法，了解最新的理財資訊理財教育是最好的投資。

不斷地接受專家的理財教育和不斷地自我學習是獲得良好投資收益的基礎，有很多投資者到銀行去，看別人都買些什么基金自己就跟著買，沒有計算過這個基金的收益率，也不知道基金經理是誰；還有的投資者最初確實通過自己分析嘗試過投資理財，也取得了不錯的收益，但卻很少關注其他渠道的投資和理財大環境的變化。

目前，書店里各種普及理財知識的書籍和影像資料很多，各投資機構經常舉辦大型理財講座，各媒體也都有理財欄目，投資者可以多渠道學習理財知識，了解最新的投資信息，第一時間調整自己的決策。

對于投資者來說，在普遍分析的基礎上找出最適合自己的理財產品是最重要的。那么如何確定自己不同時期的投資計劃呢？專家建議，要建立理財賬本，只有了解了自己的消費結構和理財現狀，才能更好地理清未來投資的思路。建賬本的時候如果無從下手，可以利用網絡，網上有組合貸款計算器、教育儲蓄利息計算器、公積金計算器等等。其中如實現買房計劃、提前支取與存單抵押貸款比較、部分提前與全額提前支取定期存款比較、商業住房貸款和住房公積金貸款比較等計算工具，已經具備了初步的理財功能，而且在使用上也非常方便。

理財資訊的掌握程度決定著投資者的策略，投資者可以將自己經常使用的網站收藏到瀏覽器的“收藏夾”中，提高瀏覽效率。某些網站上還有模擬炒金、炒匯，目前炒金和炒匯的人數不多，并不是進入的資金門檻有多高，關鍵在于炒金和炒匯需要更多的技術分析手段，同時要對于國內外的財經新聞有敏銳的洞察力。投資者可以去專業的咨詢網站尋找黃金價格的走勢，通過手工計算進行模擬，像KITCO（/）等網站上都有國際市場黃金價格的即時走勢。在FX168（）等外匯網站上不僅可以看到最為及時的外匯行情，還有相關外匯評論。

（本刊記者綜合整理）

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兒童理財教育的11個金點子

1.設計一個系統，讓孩子賺額外的錢。

2.給孩子設儲蓄賬戶，定期聽取孩子對賬戶的看法，鼓勵孩子，表揚孩子。

3.讓存錢的過程像花錢一樣有趣。

4.如果在花錢上有什么閃失，不要為孩子開脫。讓孩子在犯錯誤后，承擔決策失誤的責任，并從經驗中學習。

5.盡早開始！孩子一旦掌握“我要……”的概念，就開始讓他理解“我要……”意味著一筆開銷。

6.幫助孩子理解“我需要……”、“我要……”和“我希望……”之間的區別，這使他能在將來作出好的花錢決策。

7.孩子長大一些時，就讓他共同承擔家庭的財務目標，讓他了解家里為什么存錢，怎樣把錢攢多，又怎樣聰明地花錢。

8.讓孩子介入家庭的財務計劃和開支過程，這不僅增強孩子的自尊心，也使他了解計劃的重要性。即使一個小孩也可以在計劃中占一小部分，這樣最終的目標也是他的目標。

9.設計一個簡單的記錄系統，孩子可以用來記下他賺的錢、花的錢和節省的錢。