目前市場環境分析精選(九篇)

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第1篇：目前市場環境分析范文

(一)煤礦機械制造行業的市場環境分析

美國能源情報署曾,從長遠看,國際原油價格將持續上漲,因此未來20年內,煤炭將是世界上消費增長最快的能源。中國是世界上最大的煤炭生產國和消費國,盡管煤炭在我國多元化能源結構中的比重逐年下降,但在相當長的時期內,煤炭在一次能源生產和消費中的主體地位不會改變。因此,未來幾十年內,我國能源仍將主要依靠煤炭。國家在政策上和財政上都會給予煤炭產業極大支持。煤礦機械制造產業作為煤炭產業的派生需求行業,必定會在這種大背景下長足發展[1]。

(二)科學合理的市場營銷策略分析

1.組織策略。現代營銷部門組織呈現出多種形式,但所有的市場營銷組織都必須與營銷活動的職能、地域、產品和組織市場相適應。目前市場上營銷部門組織形式主要有職能型組織、地區性組織、產品管理和市場管理組織、公司和事業部組織等形式[2]。鑒于煤礦機械制造行業的組織市場特征,即客戶數量較少、購買者在地理位置上相對集中等,可以按照地區性組織形式來進行營銷組織結構定位,以便更好地開展市場營銷活動。

2.產品策略。技術創新是煤礦機械產品的生命力。我國與發達國家煤機制造業的主要差距表現為:(1)主要產品技術性能和可靠性水平不高。發達國家采掘裝備已經達到強力化、重型化、智能化的高級水平;而國產大多數采掘裝備仍處在中、低檔水平。(2)技術含量不足。一方面缺少具有自主知識產權的產品技術。另一方面,用于科研開發的投入嚴重不足[2]。所以,煤礦機械行業在一段時間內的重點還應以提高產品質量為主。根據顧客需要生產適銷對路的產品[3]。

3.價格策略。價格是營銷組合中的重要因素之一,它直接關系到產品能否為用戶接受,市場占有率的高低,需求量的變化和利潤的多少。在市場經濟條件運作的企業經營者,如果能在定價決策過程中正確制定價格變動的幅度,變動的時間和變動的地區,就能在瞬息萬變的市場競爭格局中,居于十分有利的地位。目前,煤機設備在價格制定上的隨意性很大,導致誠信問題突顯。對標準煤機產品而言,定價上應與競爭對手看齊,保證本企業產品在相應市場的份額。對于本企業專有技術的產品,定價上則要充分考慮專有技術開發的成本.并可采用撇脂策略,盡快打開市場,收回產品研發成本,盡快獲取利潤。

二、完善產品服務體系,提升煤機制造企業的市場營銷價值

由于煤礦機械屬于下游企業的固定生產設備,使用周期較長,而煤礦生產的特點又決定了其產品消耗大。所以.完善的產品服務體系是企業取得良好營銷的關鍵一環。對客戶來說,通過一系列的產品服務,可盡可能地減少機器故障,縮短故障停機時間,直接或間接地支持煤礦開采等工作的順利進行,使客戶獲得更高的效率和效益;對廠家來說,通過產品服務,可以提高用戶的滿意度,從而促成二次銷售或多次銷售,也可以獲得產品技術信息,改進和創新產品質量,擴大有償服務和零配件銷售等,從而獲得更大的利潤空間。

1.重視售前服務。煤礦機械制造行業的營銷要實施售前、售中、售后的全過程服務體系。企業要有計劃地派遣技術專家赴目標市場進行技術交流與公關活動。可以引導潛在客戶的采購目標。在交流的基礎上,深化技術服務能夠開發新市場及確保傳統市場的連續性。

2.完善售后服務。售后服務是整個產品服務體系中最重要的環節。售后服務工作的好壞直接關系著企業的長遠發展,對企業品牌建設、提高市場占有率起著舉足輕重的作用。煤礦機械制造企業的售后服務隊伍需要做到全程跟蹤服務。對產品的發貨、驗收、出現事故的處理、服務內容、現場服務職責、信息反饋,以及考核標準等各方面都做出詳細規定,并認真執行。加強售后服務的全過程控制。建立用戶反饋信息系統,及時把產品配件消耗、設備損壞信息及用戶滿意度反饋匯總,以保證及時調整營銷策略。

3.技術服務延伸。煤礦機械制造企業的營銷部門要建立起足以滿足需要的配件供應和維修服務網絡。信息網絡要能真實地反映產品售后服務的實際情況及用戶意見。技術服務延伸的一個重要環節是及時地改進產品技術性能和制造質量,促進產品更新換代。這些都是開發和維持市場不可或缺的。

三、結論

煤礦機械制造行業具有廣闊的發展前景。面對競爭激烈的市場,若想取得理想的營銷效果,行之有效的市場營銷方法是必不可少的。文章是在對目前煤機制造行業的市場環境和營銷策略進行科學分析的基礎上,得出的一套營銷管理方法,因此它符合行業的競爭形勢和未來發展趨勢,也符合煤機設備的特點與客戶需求。另外,服務、信譽等無形產品正逐漸演變成市場營銷的主流,進一步完善產品服務體系,才能有效提升煤機制造企業的市場營銷價值。

參考文獻:

[1]段杰軍,煤礦機械制造企業的市場營銷分析,機械管理開發,2007,5:122-123.

第2篇：目前市場環境分析范文

專業人才能力培養是職業教育主要培養目標和核心內容。市場營銷專業核心能力培養有利于學生盡快找到方向和發展動力。當前，市場營銷專業的核心能力培養存在課程體系設置不規范、師資水平不高以及校企合作停留于形式等諸多困境。為此，從培養目巳朧鄭改革課程體系，加強實踐教學，加強校企合作和師資隊伍建設，提高市場營銷專業的核心能力培養。

市場營銷人才培養核心能力

一、市場營銷專業核心技能

企業想要發展，必須要爭取顧客，要讓顧客滿意并能夠取得他們的信任，就必須能夠滿足顧客的需求。包括：產品組合、產品定價、產品營銷渠道、產品促銷策略，產品品牌樹立等，而這些就是市場營銷策劃的主要內容，其實施的好壞就是營銷策劃技能的直接體現。針對區內經濟的發展，市場營銷專業核心技能體現在有國際市場調研技能，即獲得信息的能力；各國市場分析技能，包括營銷環境分析，營銷狀況分析；營銷策劃的技能，從小項目的策劃制作，到大的營銷活動的全面策劃、安排；促銷策劃的技能，包括談判、推銷、公共關系、廣告方面的技能等；品牌策劃的技能，即塑造品牌、發展品牌和培育品牌的技能。

二、市場營銷策劃人才培養現狀

經調查表明，企業的大部分營銷人才沒有經過系統專業化的培訓，只能夠從事簡單的銷售活動，尚處于低層次的營銷，無法勝任市場環境分析、市場定位、產品組合策劃、品牌策劃等相關市場營銷策劃工作。而目前廣東區內院校的市場營銷專業，從它的人才培養方案來看，其培養的目標和就業方向主要偏向于從事國內商品銷售的人才培養而已。其畢業生并不能勝任進出口貿易、國際貿易、跨國公司經營、市場營銷策劃等相關工作。

三、目前市場營銷專業人才培養方面的問題

1.缺乏專業特色，培養目標不明確

各個學校制定的市場營銷專業的培養目標大同小異，培養人才的范圍較大，針對性不強，缺少特色和個性，這樣的培養方案很難滿足行業多樣化、差異化的人才需求。

2.教學計劃及課程設置不夠合理

市場營銷專業的教學計劃仍是基礎課、專業課和專業基礎課三段培養計劃。這樣的教學計劃中營銷類共性的課程多，實踐訓練少，缺乏靈活性，不能更好地培養學生創新能力和實際應用能力。

3.教學管理體制相對滯后

各系部在教學大綱和教學計劃確定后，實施課堂教學主要是依據教學計劃，教務部門對教師課堂情況進行督導檢查。教師主要精力被鎖定在“課堂”內，而沒有時間和精力進行企業實踐和創新，形成了一個脫離市場和社會的封閉教學體制。

4.考評指標和考評方式僵化

傳統的人才培養質量的考評方式也多以試卷、論文等方式進行，更重視考查學生對知識的儲備水平，對學生綜合素質、操作能力的考核評價過于薄弱，難以考評創新型人才，不利于學生創新能力的培養。

5.教學方法比較陳舊單一

目前教師授課主要還是以講授為主，理論聯系實際較少，并且只限于案例、討論、作業等輔助方式，甚至大部分教師授課只限于使用幻燈片，課堂仍是以教師為主，學生學習興趣不高。

四、構建創新市場營銷人才培養模式

1.根據市場對營銷人才需求狀況，設計人才培養方案

構建創新型市場營銷人才培養模式是培養具有創新能力的市場營銷人才的教學保證，了解各行各業對市場營銷專業人才的具體要求和特點后，把創新知識融入到現有的課程體系和教學內容中，設計新的人才培養方案。人才培養方案首先應明確指導思想和培養目標，根據企業實際需求來確定教學目標、課程設置等培養內容，設計出更為合理的培養方案，把培養目標作為一條主線，從而保證培養目標和方向符合企業要求，順應社會發展需要，凸現培養特色，用以發展學生的興趣、培養學生自主學習的能力和創新思考的能力，引導學生根據個性和興趣，準備良好的思想意識基礎和過程經歷資源。

2.以能力培養為核心，改革課程體系，開發特色專業課程

市場營銷專業培養出來的學生往往存在基礎知識掌握不牢固，因此既要重視對學生基礎知識的培養，又要加強職業基礎課程的教學工作，加強學生對基礎知識的學習，為將來掌握高一層的知識打下基礎。按照必須、夠用為原則開發特色課程，改變傳統知識陳述方式，展現特色課程的簡潔明了和實用的特征，重在培養營銷實踐能力。在課程設計上，既要有營銷專業領域的理論和前沿信息，還要有增設與創業創新密切相關的課程，使學生能把營銷知識和技能與創業知識有機結合，提高學生的就業能力和創業技能。

3.實施創新考評體系，建立并完善學生創業能力評價機制

在考核形式上，改變單一的考核形式，構建與培養模式相匹配的教學評價體系，主要考核學生對基本知識的理解、知識的運用和創新等能力，探索多種考核途徑，引導和培養學生的創新意識。在評價主體方面，讓參與人才培養過程的教師、企業、家長、學生作為主體，保證學生最終形成市場營銷實踐能力，探索創新能力和自主創業能力，進一步促進學生個性、特長和潛能的發展，按不同的比例來評價創新型人才培養質量。

4.加強校企合作，培養學生的實踐能力

要以真實項目為依托，為學生提供實踐鍛煉，實現學校、企業和學生三方共贏的局面。使企業成為學校的校外實訓基地，校企合作不能僅停留在到企業參觀或企業專業人才到學校做講座層面，為企業輸送大量新鮮血液，幫助企業節約了人力成本，提高了企業的經濟效益，同時學生提前進入社會，得到了相應的實踐鍛煉，提高了自身的就業能力和創新能力。加強校企合作，根據企業的人才需求對學生進行培養，既能有效地培養企業所需的專業人才，又能促進學校人才培養模式的改革。

5.加強師資隊伍建設，完成建設雙師隊伍的目標

滿足應用型人才培養要求，提高應用型人才培養質量和服務地方的能力，積極引進應用型人才，優化師資隊伍結構。引進一些實踐經驗豐富和操作技能高，且具備教師基本條件的專業技術人員來充實專業教師隊伍，優化教師結構，需提高教師的營銷理論和實踐經驗，派遣優秀的年輕教師到企業任職、鍛煉，以便教師在教學過程中指導學生學習，既有利于提高教師的實踐能力，又能對學生在企業實習的過程進行監督，建設一支高水平、高技能的教師隊伍，把理論知識與實踐知識結合起來，有利于提高教師的綜合素質和學生的就業能力。

參考文獻：

第3篇：目前市場環境分析范文

（一）預算編制方法陳舊

企業在預算編制過程中，更多采用固定預算、增量預算的編制方法。預算變成“上年實際加上本年估計就等于預算”，必然會使預算指標的可行性大打折扣。預算總是基于一定假設環境下的，但是環境總是在不停變動的，期初的預算并不能夠完全反映已經發生實際變動的事實。而由于企業的經營策略受企業內外部環境的影響非常之大，加之危機和非常事件的存在，企業管理是動態的，缺乏彈性的預算管理必然導致預算與實際相差甚遠，最終預算控制功能僵化而失敗。

（二）預算指標的松緊度把握不準

預算指標缺乏必要的硬度，隨意調整的現象嚴重。企業在編制預算時，將預算的編制任務直接放到財務人員的身上，使預算僅成為財務的預算。財務人員按照經營目標責任書中列示的指標倒算編制出來的預算，往往與企業實際經營情況不符，只是形式上的預算，沒有任何實際管理意義。在實際操作中，往往為了便于內部考核，又形成對上對下不同的多套預算，不但增大了管理成本，而且也違背了預算的本意，給預算的執行帶來了混亂。

（三）預算執行結果的考核不嚴格

對預算執行結果的考核不嚴格，相應的預算獎懲措施不到位。

二、原因分析

（一）對企業經營環境變化的思想準備不充分

預算管理人員往往認為在做預算時就能大體上判斷出預算期間的經營狀況，并且從主觀上與上一期間比較，得出異同點，就可以編制預算了。這樣就容易導致預算人員把預算工作簡單化，從而在工作方法上也趨向簡單化。而事實上，全面預算以銷售預算為起點，進而延伸到諸如生產、成本和資金收支等經濟活動的各個方面。現在的市場環境瞬息萬變，年初時預測設定的市場環境、生產經營條件下的銷量，在一年的實際運營中可能隨時發生變化，有時可能完全與預測的呈相反變化，陳舊的預算方法顯然不能適應環境變化的需要。

（二）預算職能機構不健全，預算管理人權責不明

由于全面預算涉及企業運營管理的各個環節，需要全員參與，所以它是一個龐大的系統工程，層次繁多而且內含復雜的邏輯勾稽關系，每年編制全面預算，工作量非常大，任何一個微小的調整都是“牽一發而動全身”，耗費大量的人力、物力。既然預算是一項工程，那么就必需要有專門的職能部門來統籌協調，部門的權利和責任應當明確，特別包括對關鍵預算指標的征詢和確定，以及對預算基礎數據的收集和信息管理。

（三）部門間的信息溝通和協調機制不完善

管理層和財務部門出于對預算重要性的理解，往往對預算相對重視，但其他部門往往認為預算只是形式上的東西，不能理解其實質意義，因而在配合程度上會有所敷衍了事。因此，如果沒有部門間的信息溝通和協調機制，預算往往就會成為財務人員不得不做的數字游戲。

三、改進預算管理的對策

（一）改進預算方法

1.變死預算為活預算。由于目前市場產品變化很快，不確定因素增多，原來的預算很可能不能適應新的市場情況。為了使預算真正切合實際，更好地把未來的潛在因素考慮周到，預算以采用滾動預算為好，一季度調整一次。在基期編制預算時，先按年度預算分季，并將其中第一季度分列各月的明細預算數字，以便監督和控制預算的執行，至于其他三季的預算則可以先粗一點，只列各季總數；到第一季度結束后再根據市場情況的變化，對第二季度的預算進行修正，按月細分，除第三、四季度仍按總數列示外，還增列下年度第一季度總數；以此類推。采用滾動預算有利于管理人員對預算資料作經常性的分析研究，并根據預算執行情況及時加以修正，更能發揮預算在企業經營管理中的作用。

2.運用計算機輔助技術更好地發揮預算管理的作用。由于預算管理系統復雜而龐大，編制調整預算工作十分繁瑣，尤其在手工方式下。因此，要從根本上克服預算管理的低效率問題，必須運用計算機技術使預算管理系統化，其中最為有效的工具是：（1）模擬。依靠計算機模擬，當高級管理人員提出不同參數的變化將會有何影響的問題時，能立即得到答案。（2）概率估計。預算中的每一數據都是點估計，也就是單一的最可能的數據。用計算機模型來計算概率分布，以此代替關鍵點估計，可以計算出預期利潤的概率分布，使預算更符合實際情況。（3）不可預見費用預算。有些公司會編制不可預見費用預算，當銷售額比制定的正常預算顯著下降時，能采取相應的管理行動。

（二）科學確定預算指標

1.健全預算編制基礎資料和數據。資料和數據殘缺不全，會導致各責任中心預算編制實際上是預算管理部門“閉門造車”，缺乏參考和依據。在編制預算時，要充分考慮基礎資料和數據，看其是否合理和有效。基礎資料和數據主要包括：企業歷史和上年數據分析，企業的概況和所處的環境；各責任中心預算執行情況分析；定額管理制度及定額核定水平；外部環境和內部環境分析；經營計劃及各責任中心工作計劃等。

2.加強部門間的溝通和協調。預算的有效實施，依賴于員工的配合和協同。全面預算實際上就是全員預算，光靠某個部門肯定是不行的。在預算管理中必須充分調動每個人的積極性，強化其責任意識，將全面預算的管理責任做成具體的表格，要求各職能部門定期對預算運行進行分析，對可能出現的異常情況及時進行信息溝通。在執行過程中要在員工中塑造“這是我們的預算”的氛圍，而不是“這是你強加給我的預算”的感覺，使預算的執行變成自覺自愿行為，上下協調，達成共識。在獲取完整準確和有時效性的基礎數據的基礎上，加之部門間充分的溝通與協調，這樣確定出關鍵的預算指標就會更加科學。在預算指標確定之后，還應當加以固化，不得隨意變更，即使變更也應當規定嚴格的程序。

（三）進行預算考核與獎懲，保障預算目標實現

第4篇：目前市場環境分析范文

關鍵詞：戰略市場營銷；藥品新品上市；產品管理

近幾年中國醫藥市場，創新藥和仿制藥都發展特別迅速。創新藥研發的投入回報率在降低，創新藥新產品上市面臨更大的挑戰。仿制藥一致性評價、帶量采購等一系列市場政策變化，給仿制藥帶來替換原研藥利好的同時也對仿制藥新產品上市也提出更高的要求。藥品產品如何能在風云變幻的市場環境中和越來越激烈的市場競爭中脫穎而出，關鍵在于如何科學地制定營銷策略。藥品營銷策略制定，遵循營銷管理基本規律。營銷管理之父菲利普科特勒曾在其專著中提出了戰略市場營銷流程（R-STP-MM-I-C）[1]。從市場調研開始，充分分析市場環境、產品特性和客戶需求等。開展最核心的STP營銷戰略分析，將市場按照科學的原則進行細分，選擇對企業或產品最有利的一個或多個市場細分，明確自身企業和產品的與眾不同之處形成核心競爭力，在受眾心智中建立鮮明品牌[2]。第三步為市場營銷組合策略制定，提供基于產品、價格、渠道和促銷的多種營銷手段組合。第四步是按照戰略規劃和市場策略進行有效的執行。最后，市場是瞬息萬變的，產品在其生命周期中進行不斷演化，營銷管理者要擅于發現市場中的機會和風險，進行有效的控制。

1市場研究

（Research）市場調研是進行市場營銷的開端，也是貫穿在整個市場營銷流程中的關鍵內容。調研以解決某一個具體問題進行設計，提供定性或者定量結果，幫助管理人員進行決策。應該窮盡一切能力搜集最全面的數據。通過有效分析，洞察數據背后的動因和趨勢。掌握的數據越完整、越準確、越及時就越能夠作出精準的、正確的戰略選擇。1.1研究相關產品數據。首先要收集分析產品相關數據，評估新品特性。從新產品研發立項到商業化的過程的研究數據。藥品一般都需要經過化合物篩選、處方工藝研究、制劑研究、藥理藥代等實驗室研究。創新藥還要進行嚴格的I、II、III期臨床研究，仿制藥需要完成質量一致性和生物等效性研究[3]。另外，創新藥擁有特殊的專利或者仿制藥擁有更高的質量標準等優勢都將對產品發展帶來好處。1.2調研相關市場數據。新產品上市市場數據收集及分析是一項繁雜但意義重大的工作。PEST分析，有利于企業把握宏觀發展趨勢，判斷市場機會和風險。疾病領域數據，有助于企業從流行病學、疾病診療流程及藥品在疾病診療的重要性等角度，更準確的完成趨勢分析和判斷。行業市場數據，是展示目前市場發展狀況的評價。整體醫藥市場規模發展和通用名市場的規模發展是主要的參考指標。競爭數據，主要從企業和產品兩個方面來看，為企業尋找機會和制定策略提供幫助。1.3調研醫藥政策。醫保的支付制度改革及醫保目錄的制定，醫療的分級診療和醫共體，藥品的臨床綜合評價和基本藥物目錄，互聯網+醫療，仿制藥一致性評價等對藥品的市場營銷提供了全新的機遇和挑戰。

2產品定位和STP戰略

STP是營銷戰略制定的關鍵要素，由市場細分、目標市場、市場定位構成。藥品STP分析和戰略選擇有其獨有的特征。2.1市場細分。Segmentation市場細分主要目的是為了將有限的資源集中在最有價值的客戶上，發揮和創造優勢。藥品市場細分要結合患者和醫生兩個關鍵角色進行。患者角度主要考慮是否按照疾病種類、臨床癥狀、治療階段和特殊患者人群等。醫生角度主要考慮疾病治療手段、藥物治療策略和藥物臨床認可程度等。每一個市場細分都要有明確的患者肖像（具有共同特征的患者群體描述）和準確的特征描述，且市場細分不存在交叉性。2.2目標市場。Targeting科學的評價市場細分是選擇目標市場的基礎。第一個維度是客觀的評價市場細分的潛力大小，即吸引力。這里的藥品市場細分潛力評估不能采用競爭數據中顯示的市場規模數據，而應該采用基于患者流（PatientFlow）分析的，不受限制的需求潛力評估。第二個維度是評價該藥品在細分市場中贏得能力評估，即可及性。藥品細分市場贏得能力是要依據醫生診療決策和針對競爭對手進行的分析。通過分析獲得藥品在細分市場中贏得競爭份額的把握。選擇目標市場細分時，理性決策是選擇高吸引力和高贏得能力的市場細分。特殊情況是，存在多適應癥的藥品每一個不交叉的適應癥都需要建立單獨的患者流分析和目標市場選擇象限。目標市場細分可以存在多個。隨著診療環境的改變、新的循證證據的出現、探索新的適應癥或使用方法等，市場細分的相對位置可以移動到高吸引力及高贏得能力區域。動態來看，可以通過長期規劃使產品獲得更好的商業開發及更長的產品生命周期管理。2.3定位。Positioning市場細分只有配合定位才可以在潛在目標客戶獲得有別于競爭者的差異化優勢。由于每一個市場細分都有不同的患者人群、競爭格局和證據支持，所以應該給每一個選擇的市場細分進行單獨定位。定位的重點是差異化，從藥學特性，臨床療效，包裝進行產品差異化優勢分析。藥品市場定位的參考要素包括：在什么樣的患者人群中，針對什么樣的競爭對手，自己的產品可以提供哪些差異化優勢，哪些證據能夠支持這些差異化被客戶所接受。

3營銷組合和4Ps策略

1967年，菲利普科特勒在《營銷管理》中確認了以4Ps為核心的營銷組合方法，即產品、價格、渠道、促銷。3.1產品。Product傳統產品策略主要關注的是產品設計及包裝。創新藥往往會在較窄的適應癥上研究，以快速獲批上市。仿制藥上市也往往獲批已在國內批準的適應癥。商業化過程中，已無法在短期內改變藥品的特性。回歸醫學是藥品本源屬性的需求，基于醫學驅動的產品策略是新時期業務模式的必然選擇，越來越關注藥物的臨床價值及藥物療效。產品上市后，制藥企業與治療團體共同發掘探索藥物的最佳使用方式和臨床效果，從而更好的促進藥品規范合理使用。開展以適應癥擴展為目的的注冊臨床研究，拓寬使用患者人群。開展以發掘臨床價值和規范臨床使用為目的的循證醫學研究，增加醫生的用藥體驗，強化醫生的信心。開展藥物經濟學研究，更好的為臨床選用最佳治療方案，政府進行招標醫保提供決策依據。這本身也是一種產品差異化的手段。3.2價格。Price價格策略是目前藥品營銷越來越關注的因素。創新藥由于其專利壁壘，多采用撇脂定價策略，往往也能夠在相當長時間內維持較高的市場價格。首仿藥上市，在美國有180天市場獨占權也能相對保證前期投入的收回[4]。仿制藥在國內上市，平均定價在原研藥價格的57%[5]。國家藥品集采啟動后，仿制藥藥價大幅“跳水”，平均降幅52%，最高降幅96%[6]。制藥企業通過價格降低獲得更多的銷量，政府支付和患者支付得到很大的改善。藥物定價也要考慮競爭格局、藥物特性和臨床價值等。競爭充分的市場相對價格市場化程度較高。藥物具有與其他同種藥品不同的特性和特殊的臨床價值是有競爭力的定價依據。對未來上市競爭藥品品類和數量預期，也迫使制藥企業采取保守戰略性定價。3.3渠道。Place渠道策略決定了藥品可及性問題。以城市公立醫院為主體的第一終端，擁有主要的處方藥消費患者人群，擁有最先進的診療理念及最具優勢的醫療人才及資源，也是創新藥銷售的起始原點和學術高點。近年來基藥目錄和分級診療的推行實施，使縣域等級醫院和基層醫療的藥品市場規模在快速增長。大型連鎖藥店的盈利能力不容樂觀，商超可銷售藥品等也增加小型藥店的生存競爭壓力。處方外流催生了醫院三產藥店的快速增長。網上藥店與電子處方和互聯網醫療完美銜接，雖然市場份額較低，但增速也是不容小覷。醫藥企業需要研究中國患者人群的分布，合理選擇適合藥品銷售的渠道策略。3.4促銷。Promotion藥品的促銷策略受到很多限制。藥品在規范臨床合理使用和提高患者疾病認知等方面還需要積極推動。帶來更多社會效益的同時也改善了臨床診療環境和藥物的規范使用。醫師教育作為醫生了解新藥信息的有效途徑，是各大制藥企業與醫療團體共同推動的有效價值信息傳遞途徑。患者教育和科普教育也幫助患者了解治療必要性和堅持正確治療的意義，使得醫生的治療策略能夠有效的推行。

第5篇：目前市場環境分析范文

移動通信作為一個科技密集型和知識密集型的高新技術產業，在現代市場經濟條件下，在競爭空間日趨激烈和社會信息化發展趨勢下，必須十分重視市場營銷管理，重視市場營銷管理體系建設。要充分根據市場需求的現狀與趨勢，制定計劃，合理有效配置資源。通過有效地滿足市場需求，來贏得競爭優勢，在加快市場營銷步伐的同時，努力建立和完善移動通信市場營銷管理體系，以不斷適應新的發展形勢需要。

1目前國內移動通信市場營銷管理的現狀

“市場部”這個詞走進國內企業還是近幾年的事，目前移動通信企業內部所設置的營銷部、分銷處、運營部、銷售部、以及市場管理部等都是市場部的涵蓋范圍。從分營后的中國移動通信、中國聯通、上海光大、電信長城等具有運營資格的運營商來看，中國移動通信市場營銷做的比較大，在原先營業廳基礎上，又發展了商場、專賣店、量販等銷售形式，給人一種規模和實力的感覺，然而市場知名度高，但市場品牌忠誠度低；中國聯通起步晚，但市場經濟條件下沒有遲到的經營者，只有善于經營的贏家，中國聯通采取分銷商網絡營銷的思路引起業內效仿，但諸多不完善的環節也時常引起消費者反應；其它幾家運營商盡管營銷思路很前衛，但是制約其市場開發的因素較多，市場反應冷淡。可以說，目前移動通信企業市場營銷管理是各行其道，短期行為太多，缺乏長遠統一的規劃。從行業整個市場來看，我國移動通信企業尚未真正掌握專業營銷知識和操作技能，就其對市場的態度和行為而言，移動通信企業還處于為完成短期銷售目標而采用廣告、公關、有獎銷售等促銷手段為主的促銷導向型階段，尚未達到市場營銷導向型階段。當然，其中原因也有我國通信行業長期處于壟斷階段的因素，廣大從業者沒有市場危機感。沒有市場危機感就不會產生市場營銷緊迫感，對市場營銷管理的認識和努力只是在競爭機制下才有所轉變。就移動通信行業進入市場經濟狀態的時間和目前市場供需關系的狀況看，從業者的觀念和認識的迅速提高要靠調查、分析、預測、營銷企劃等方式來引導、開拓、擴大和滿足廣大消費者對其服務的需求來完成，進而達到企業整體長遠的營銷目標的實現，盡管尚須時日，但這是市場營銷的需求和必然發展趨勢。

從市場發展規律來看，賣方市場到買方市場的轉變往往是在市場開始競爭之時，對競爭日漸激烈的移動通信業而言，具有前瞻性目光的人士早已看到，初露端倪的買方市場正在形成。如何適應市場、創造市場，是移動通信企業面臨的帶有戰略性的問題。移動通信商們應該清醒認識到，擁有目前的市場并不完全意味著必然占有市場，還必須依靠行之有效的方式去進行市場拓展，發展市場，創造市場，這個行之有效的方式就是建立和完善企業的市場營銷管理體系。

2市場營銷管理體系的組成和細分

從事過營銷的人都知識，市場營銷的表現是市場管理，市場營銷管理的實質是需求管理。企業在開展市場營銷的過程中，一般要設定一個在目標市場上預期要實現的交易水平。然而，實際需求水平可能低于、等于、或高于這個預期的需求水平，換言之，在目標市場上，可能沒有需求、需求很小或超量需求，市場營銷管理就是要對付這些不同的需求，市場營銷管理體系就是要對市場營銷管理進行科學有效組合。

根據移動通信行業自身特點以及市場的發展情況來看，移動通信市場營銷管理體系應包括五個方面：(1)市場需求管理；(2)市場營銷網絡管理；(3)市場推動管理；(4)市場營銷環境管理；(5)市場營銷組織管理。這個市場營銷管理體系就是通過創造建立和保持與目標市場之間的有益交換和聯系，以實現移動通信企業的各種目標并進行分析、計劃、執行和控制的市場營銷指揮系統，可以說，這個系統不僅是定價、分銷、促銷等單一活動的職能行使，而是一個目標市場運作的中樞神經系統，通過這個系統，企業不斷觀察市場，發現和評估各種變化因素，然后反饋企業，作為企業制定新戰略和行動計劃的基礎，然后運用新的修正過的行動來消除阻礙目標實現的因素，并觀察評價客戶和競爭對此作出的反應，然后再反饋到企業使企業再次形成新的戰略修正方案推向市場，這樣形成良性循環，以達到不斷適應市場，創造市場的目的。

就移動通信市場營銷管理體系的五個組成部分而言，既有機地結合，又獨立工作，每一部分又包涵著豐富的細分內容。

2.1市場營銷需求管理細分

我們知道，市場營銷管理的實質是需求管理。根據市場需求水平、時間和性質不同，市場需求一般有八種不同狀況：(1)負需求；(2)無需求；(3)潛伏需求；(4)下降需求；(5)不規則需求；(6)充分需求；(7)過量需求；(8)有害需求。從市場的組成要素人口、購買力、購買欲望來看，目前移動通信市場需求狀況基本處于充分需求和潛伏需求的階段，是市場開拓者應好好把握的大好時機。

市場營銷需求管理就是要對市場的需求狀況進行有效管理，充分做好市場調查研究，深入市場，廣泛了解客戶、顧客、分銷商、供應商以及廣告反應、行業信息、營銷網絡、促銷效果等有關業內的綜合情況，廣泛搜集市場信息，摸準市場的變化，找準潛在市場及市場盲區和死角，做出詳盡屬實的市場調研分析報告，以便企業的企劃者以此制定市場營銷企劃方案，制定新業務計劃。可以說，市場營銷需求管理是企業營銷工作的一雙眼睛。

一般來說，市場營銷需求管理包括目標市場分析和市場目標分析兩個方面。

(1)目標市場

影響移動通信目標市場的因素較多，從市場定位、營銷策略、促銷政策、廣告方式、產品價格、產品包裝及外形到技術先進程度、購買形式、服務態度、營銷網絡建設、售后服務等方面都要認真考慮。目標市場變化不斷，移動通信運營商也要依據市場的變化不斷變化營銷管理思路。從手機市場上我們可以看到，手機從當初的組織消費購買到如今的私人消費購買為主，目標市場的變化也引起供應商的努力，摩托羅拉從當初以行政機關領導為主到現在形色多樣的各種層次手機，正是目標市場使然。移動通信商要在研究目前目標市場的綜合情況時，不斷把目光投向市場的新變化，進行市場細分與目標市場新選擇，準確把握和預測市場需求的發展動態，才能做到有的放矢。

(2)市場目標

那些收入穩定、有一定的經濟實力和地位的人群，固然是市場目標，但這些人早已是手機的擁有者，移動通信商關注的是新增長的消費層和高消費層新的消費變化。市場永遠在變化，所有穩定都是暫時的，移動通信市場也不例外。不同的消費者有不同的變化，從行政機關公務員、企業老板到小業主、企業白領階層、打工仔，不同年齡不同性別，需求不同，變化也不同，興趣愛好各異，審美觀點有別，需要市場開拓者仔細研究，區別對待，進行準確市場定位。這一點我們從外企的情況可以看出，摩托羅拉手機以厚重大方為主，為行政機關人員和高級管理者所看重；諾基亞以專業公司著稱，倡導科技以人為本，平均不到一周時間推出新款，其先進的形象對新潮時尚人士和高級知識分子具有較強吸引力，而在全國各大媒體統一推出的《專業、全面、關懷》系列宣傳篇，更是把諾基亞推向大眾化市場；愛立信則以靈巧方便為高級商務人士所青睞；飛利浦更是以外形美觀色彩明快吸引著廣大青年消費者。我國的科鍵、波導、康佳則以工薪階層大眾化為主。可以說，這些市場定位都是企業對市場的適應和創造的結果，是企業市場營銷管理體系科學組合所迸發出的光輝。

2.2市場營銷網絡管理細分

網絡營銷已成為當今企業進行市場營銷運作的共識，通過建立市場網絡這個市場銷售的高速公路，大大加快了市場運作周期，從而也加快了企業資金運轉的周期。

移動通信市場營銷網絡從過去單一的營業廳到如今的分銷商、商場、超市、量販、專賣店等銷售渠道形式，從而連成一個高速高效的市場運作網絡，這是移動通信行業從窄渠道策略到寬渠道策略的轉變，也是市場不斷發展要求的結果。市場營銷網絡管理就是要對市場營銷網絡進行有效地發展、引導、維護、控制，要從分銷商選擇、號源配置、產品價格、貨款結算、返款比率、宣傳方式、服務公約等方面統一管理。

移動通信商對各自的營銷網絡都有一整套自己的管理規定，需要注意的是加強分銷商的附加值開發和培訓。作為經銷商，也應該增加自身環節上的附加值，而這種附加值來自產品的售后服務和技術支持，移動通信商今后應把相當多的精力用于培訓分銷商的這種增值的能力上，讓它們擁有自己的技術支持和服務方式，最終擁有自我增值的能力，這也是網絡管理的發展方向。

2.3市場環境管理細分

像一個人離不開周圍環境因素一樣，企業進行市場營銷離不開社會環境的影響，很難想象一個整日因顧客投訴而被媒體曝光的企業能在市場上運作得好。

一個良好的市場營銷環境對一個企業來說很重要。移動通信企業作為服務行業更要注意釀造良好的社會環境，不但要注意人員、經濟、自然、技術、政治、法律、社會、文化等市場宏觀環境管理，而且要注意公眾、競爭者、市場、供商、分銷商、自身等微觀環境管理，移動通信市場環境管理要從廣告宣傳方式、公共活動、現場服務、企業形象、顧客投訴、售后服務、維修服務、行業公約等方面入手，注意處理好與行管、工商、稅務、勞動監察、新聞、金融、同盟者、供應商、分銷商等單位的關系，要根據市場環境的變化進行分析，做出相應的對策。

目前移動通信商內部設立的投訴臺、客戶服務中心、維修點等部門其實都是處理好市場環境的體現。

2.4市場推動管理細分

市場的起伏往往不以企業的意愿為轉移，市場的大海永遠也不可能風平浪靜，如何保持市場高彈性的理想狀態，是商家很感興趣的事，這其中市場推動管理就顯得很重要了。推動市場的方法很多，就其中常用的方法探討如下。

(1)廣告推動

廣告是推動市場的試金石，有時一則成功的廣告就是一個廣闊的市場，然而，隨著市場經濟的成熟和人們的消費意識提高，人們對廣告理智看待成份占多了。從營銷學角度講，攻破市場格局，要么向市場提供變革性的產品式服務，要么創造一種裂變式廣告，而裂變式廣告要以情突破，要富有沖擊力，鼓動性，能夠喚起消費者的購買興趣，同時要注意廣告媒體的選擇和廣告效果的分析，絕不可泛泛而作。

(2)促銷推動

促銷是推動區域市場的一把利劍，推動市場屢試不爽，促銷的關鍵在于創意和計劃，成功于現場組織和管理。

促銷在市場中扮演著重要的角色，它可以幫助企業達到以下目的：清理積壓產品，維持市場占有率，新產品上市，增加產品銷量，抵抗競爭產品。目前移動通信市場上業主在局部市場猛打促銷戰，從優惠降價到贈送禮品等形式，都免不了價格戰的痕跡，缺乏驚人的創意和舉措，現場的結果往往是禮品全部發放，購買者寥若星辰，如何做好手機這種高檔消費品的促銷工作，值得深思。近來市場上推出的手機親情卡延續優惠使運營商們大獲其利，這種促銷組合抓住了消費者的心理，比較適合市場。從國外的經驗看，移動通信業作為一個高檔消費市場，對公共關系促銷和巡回展覽等大型會議的特殊促銷組合應多加研究。

(3)整合推動

整合推動其實是廣告推動和促銷推動的綜合運用，比較適合新產品上市和新服務的推出，也是目前企業推動市場的最主要和最有效方式，其中有許多的細分措施值得移動通信商認真揣摩。

廣州寶潔的農村市場推廣計劃是印刷廣告和運動促銷及現場演示等方式的綜合應用，也是寶潔公司產品多品牌、溝通大行動、廣告高層次、促銷妙推進營銷策略的具體體現。美國巨片《坦泰尼克號》用的也是先鋪廣告——營造市場——產品投入的市場整合營銷模式，從而獲得市場成功。

2.5市場組織管理細分

管理的過程其實是計劃、執行、控制的過程，市場組織管理的過程就是對市場營銷行為的計劃、執行、控制的過程。

市場營銷組織管理的目的在于市場營銷人員為了共同開發市場這個目標而有效工作，企業要設計并維持某種合理的市場組織結構，其中每一位營銷人員自的大小、溝通程度、相互依賴性都要依據有利于開發市場這個目標而認真考慮。移動通信市場營銷組織設計時，要從市場營銷組織環境分析、組織內部工作流程確定、組織職位建立、組織結構、人員配備等幾個方面努力。市場營銷組織不論是采取職能型組織、產品型組織、市場型組織、地理型組織等專業化形式，還是采取金字塔、矩陣型等結構型組織形式都要從效率和效果兩方面考慮。同時還需要注意的是，移動通信是一個投資巨大的行業，市場發展有一定的周期性，在市場啟動期、成長期、成熟期、衰退期都要變化相應的組織形式，以達到“一切圍繞市場轉，一切圍繞市場干”的目的。

移動通信市場組織管理就是從市場需求到市場營銷網絡，從市場環境到市場推動的全面管理，是從業務代表、市場調查員、市場企主管、廣告監理、市場行政管理員到區域經理、產品經理、品牌經理、市場總監的有效傳遞，就具體操作而言，市場營銷組織管理必須掌握兩點，一要加強計劃性，二要不斷進行檢測反饋，形成市場營銷管理良性循環。

例如：一個現場促銷活動，從企劃到批準實施，時間、地點、廣告宣傳、道具、運輸、傳單、價格、禮品、人員、現金收入、場地選擇以及有關費用預算都要認真的落實，才能達到預期的目標。

3市場營銷管理體系工作流程及注意事項

一個科學有效的工作流程才能保證真正的目標實現，移動通信市場營銷管理體系要真正達到創造市場的營銷目的，就必須事先根據自己當地的實際情況設計好，因地制宜，合理安排，制定科學的市場營銷管理工作流程，科學規范運作，以達到目的。

從市場調研到市場信息分析，從市場信息分析到市場企劃方案，從企劃方案到批準實施，從批準實施到現場組織管理，市場分析員、企劃主管、廣告宣傳、業務代表、銷售經理、市場行政管理員等崗位都要行動起來，以實現向市場推銷產品到向市場推銷需求的轉變。

第6篇：目前市場環境分析范文

寧國市是安徽省中藥材生產重點縣市之一，是野生白花前胡的自然分布中心，所產前胡以具有“個大、皮黑、條長、內黃、香味濃”等優點著稱，清代就享有“寧前胡”之稱。寧前胡雖是寧國市特色優勢農產品，但目前其種植主要依賴人工，勞動強度大，生產效率低，特別是除草、收獲環節，平均每畝年請工費用高達2200元。加速推進寧前胡種植機械化，對提升寧前胡綜合生產能力，緩解規模化種植請工難問題，促進藥農增收和寧前胡產業更好發展意義重大。

1加速推進寧前胡種植機械化的必要性

1.1加速推進寧前胡種植機械化是種植農戶、合作社、加工企業的迫切需要。因為目前其種植主要依賴人工，導致勞動強度大、作業效率低、標準化程度低，費用支出大。當前農村青壯年勞力大多外出務工，留守人員多為老人、婦女，種植管理能力有限，且在市場價格高時由于受人力限制不能及時收獲，導致效益受損。

1.2加速推進寧前胡種植機械化是產業發展的需要。寧前胡種植機械化的推進，可以逐步破解除草、收獲等關鍵環節的瓶頸制約，逐步解決請工難、效率低、標準化程度低等問題，對穩定寧前胡種植面積和保障產業健康持續發展起到重要作用。

1.3加速推進寧前胡種植機械化是發展現代農業的需要。逐步推進寧前胡種植全程機械化發展，加強農機、農藝技術融合，加快先進科技在該產業轉化應用，可以加速推進寧前胡產業由傳統農業向特色農業、生態農業、高效農業轉變，適應現代農業發展的要求。

2發展寧前胡種植機械化的市場環境分析

當前，寧前胡年總產量占全國前胡市場需求量的三分之一以上。當地寧前胡種植的區域化已初步形成，以加工企業及合作社基地示范種植和農戶集中連片種植為主，部分村種植的寧前胡均在1000畝以上，成為戶戶種藥的藥材村。2015年，全市人工種植寧前胡面積達2.36萬畝，年產量2836噸（干品），產值1.02億元。目前，全市有以種植寧前胡為主的中藥材專業合作社23個，面積1000畝左右的種植基地6個，已初步形成“公司+基地+合作社+農戶”的中藥材產業化格局。藥農們對寧前胡種植機械化的需求迫切，也只有在機械化生產上取得突破，才能帶動新一輪的增收。農機部門及一些寧前胡合作社正在引進中藥材種植機械進行作業試驗，相關機械生產企業正在根據試驗、示范效果不斷完善產品性能。隨著機械化的不斷推進，寧前胡種植規模化、組織化程度必將越來越高，種植效益也會大幅提升，寧前胡產業將會更好發展。

3推進寧前胡種植機械化存在的問題

寧前胡屬特色產業，仿野生種植有自己的種植標準和要求，目前市場上基本找不到寧前胡種植專用機械，適用機具引進推廣難度大種植區域多在偏遠鄉鎮，田塊較分散，坡度較大，這些自然條件限制了機械化發展；接受先進科技知識意識不夠，農機具操作、保養維護能力差；農機農藝融合工作力度不夠，寧前胡種植農藝技術推廣與機械化技術推廣需要進一步統籌協調，發揮合力；政府及農業部門支持發展力度不夠，投入科研、項目等發展資金規模較小。

4推進寧前胡種植機械化發展的建議

4.1地方政府應出臺加快寧前胡種植機械化發展的意見，并配套落實有關扶持獎勵政策；農業部門應將寧前胡種植機械化納入現代農業發展規劃，整合多部門力量共同推進。

4.2加強農機農藝融合。根據現有寧前胡仿野生種植技術標準，強化農藝技術要求和農機技術相適應，當前應以突破除草、收獲等瓶頸環節機械化為主，種植要求做出相應調整，以實現整體效益的大幅提升。

4.3加強政產學研推協作。相關部門應發揮其服務職能，使公益性技術推廣單位、寧前胡種植大戶、家庭農場、合作社與農機生產企業、科研單位、高等院校等機構之間形成政產學研推協作機制，使寧前胡種植機械實現從論證、設計、制造、試驗、應用、改進……示范、推廣各環節良性循環，最終使相關機械不斷成熟、完善、更新、普及應用，為寧前胡產業發展提供強大技術裝備支撐。

4.4相關部門應以項目實施為重點，打造寧前胡種植機械化示范基地，輻射帶動當地寧前胡種植普及應用相關機械化技術及裝備。首先重點示范解決勞動強度大、用工多的瓶頸環節（除草、收獲環節）機械化問題，再考慮逐步推進寧前胡種植生產全程機械化。要通過對比試驗，展示人工與機械化作業效率、效果對比情況，要對新技術、新機械、新的種植模式進行廣泛宣傳。要根據示范基地建設情況，制定并不斷完善寧前胡種植機械化路線與作業機械配置方案，并最終形成寧國特有的寧前胡種植全程機械化作業規范（標準）。

5關于當前建設寧前胡種植機械化示范基地的構思

5.1示范基地選擇在土地集中連片、地勢平坦，溝渠、機耕路等配套基礎設施較好地方，示范基地規模控制在200畝左右較好。

5.2示范基地建設期限應為當年10月至次年12月。主要示范應用大中型耕作機械、中耕除草機、割灌機、施肥機、殺蟲燈、靜電噴霧機、前胡收獲機等，示范推廣寧前胡種植耕整地、除草、施肥、植保、收獲等機械化技術。

5.3項目資金預算為20萬左右。資金主要支持環節放在示范基地建設，相關機械的研發和改制，作業機械租賃，以及宣傳培訓、關鍵環節作業補貼等方面。

5.4為保障項目順利實施，需成立項目實施領導小組及技術指導服務專家組。示范基地最好依托寧前胡種植合作社進行建設管理。機械化技術示范應用應當逐步突破重點、關鍵環節為主，可以分重點推廣、試驗示范、多種模式、對比選型等來展現新技術、新機具的不同作業效果。

第7篇：目前市場環境分析范文

對于一個企業來說，它的發展與外部環境有著千絲萬縷的聯系，一方面，環境與企業相輔相成，另一方面，環境與企業相互制約，企業的宏觀力量給企業提供機會，同時也造成威脅，政治和法律、自然、經濟，技術、社會和文化等環境因素，也會影響戰略的抉擇，一個產業更是如此，它和總體環境相互影響、相互作用，如處于一個好的發展環境，并善于撲捉市場機會，“善借東風”，那它的市場也將才會陽光燦爛。

一節電市場環境分析

（一）宏觀環境分析

1.節能節電是國家政策導向。

《中華人民共和國節約能源法》、《重點用能單位節能管理辦法》、《中華人民共和國環境保護法》相繼推出,《節約用電管理辦法》和《關于推進電力需求側管理工作的指導意見》，《政府機構節能行動倡議》等專項政策法規的頒布，及建立的全國性節能宣傳活動制度（每年11月組織全國“節能月”活動）、推行合同能源管理（一種全新的節能服務機制），以及每年政府在節電推廣上的投資舉措都已表明：節電對于政府來說是勢在必行，這無疑為節電產業的發展創造了一個不可多得的宏觀需求和有利的政策環境。

《中華人民共和國節約能源法》，在第一章第四條明確指出：“節能是國家發展經濟的一項長遠戰略方針”，第四章第三十二條指出：“國家鼓勵、支持開發先進節能技術”；第五條各級人民政府管理節能工作的部門應當鼓勵、支持節能科學技術的研究和推廣，開展多種形式的節能宣傳、教育，普及節能科學知識，增強全民的節能意識。黨的十五大又明確指出：“資源開發與節約并舉，把節約放在首位，提高資源利用效率”，按照這一指導思想，2001年原國家經貿委制定和了節能、節油等8個可持續發展相關規劃。“十五”電力節能目標規定:第一，進一步貫徹執行"節約能源法"，把節能工作列入各級領導的議事日程，加大對節能科研、節能示范工程的支持力度和資金投入。第五，積極推廣節能新技術、新材料、新工藝，支持鼓勵節電技術和節能產品的開發、應用。

各地方政府為了用電的安全和減輕電網的負擔，紛紛推出各種推出節電方案。積極倡導開展節電技術改造活動，積極應用先進高效的節電技術和產品。對節電重點技術開發項目提供資金支持，還會對節電技術改造的重點項目給予貼息。北京、山東、浙江等20多個省市相繼出臺了地方性節能法規，有的地方還成立了節能執法機構。《廣東省節約能源條例》、《節約用電管理辦法》、《江蘇省節能監測辦法》《能源效率標識管理辦法》等相續頒布。在去年的“中國節能高層經濟論壇”上，國家經貿委、財政部、國務院機關事務管理局等聯合發出了《政府機構節能行動倡議書》。與此同時，中國50家大企業也發出《企業節能倡議》，呼吁大家節約能源，降低生產成本，減少污染。有關方面同時也向全市市民發出節電倡議,針對高耗電用戶出臺用電“制裁”措施，具體包括要求用電大戶限時改進生產工藝設備，以及采取蒸汽制冷、余熱回收等節能措施。而對于積極應用高效節電技術和產品的大戶，推行節能產品標識認證，對此類大戶的項目給予政策扶持。

2.經濟環境

近年來，中國經濟持續以百分之八點多增長，成為世界制造中心的能力也在加強，剛剛過去的2003年，盡管有非典及其他自然災害的不利影響，仍然取得了GDP增長9．1％的好成績。但是，在經濟加快發展的同時，也出現了能源、部分原材料緊張的狀況，隨著經濟的快速發展和部分地區水情、氣候的異常變化，全國用電量超常增長，去年用電量連續17個月平均增速超過15％。中國用電量正以年均5％的速度增長：1990年中國發電量為6212億度，2001年增加到14330億度，10年翻了一番，2003年的用電量接近16000億度，到2020年則將達33700億度，去年以來中國用電需求快速增長而導致缺電范圍不斷擴大。根據國務院最近統計的數據，目前全國電力供需缺口達到1000萬千瓦，自去年6月份至年終，有21個省市區先后出現不同程度的限電情況，上海、廣東、江蘇、浙江等用電大省，甚至包括煤炭資源豐富的山西省，水源充足的青海省均不斷出現拉閘限電的尷尬。一時間，“電荒”突然成為影響經濟發展和社會生活的主要障礙之一。給人民生活和經濟發展帶來一定影響，有專家預測：2004年全國電力供需形勢將更加嚴峻。

在“電荒”日益嚴重的情形下，許多地方正常的經濟活動已受到極大沖擊。有些地方要求賓館飯店、大型商場、超市、娛樂場所等商業用戶在用電高峰時段限制一半制冷設備的用電負荷,晚上高峰期間的燈箱霓虹燈等廣告一律停止,以最大限度讓電于民。一些公司為了讓電于民，部分生產線基本上處于半停產狀態。在江蘇200多家高耗能的鋼廠、化肥廠等企業，被令在近3個月用電高峰期間檢修。上海有關部門呼吁居民把空調調高一度以便緩解缺電壓力。同時有800家企業調整廠休錯開用電高峰，300多家企業避峰讓電，近千家企業被限電。從湖南長沙到浙江杭州，部分街區的路燈甚至紅綠燈都被迫關閉，對人民生活和經濟發展帶來很大影響。為了緩解電力壓力,國家發改委在2003年12月21日下發了關于調整電價的通知，決定于2004年1月1日起適當調高上網電價、銷售電價,每千瓦時統一提高0.8分錢，并且今后新增電量不再實行優惠電價.

分析“電荒”影響經濟發展真實原因，其主要表現在：A.電力生產沒有跟上迅速發展的經濟需要，還有由于長期以來電力缺乏竟爭，從而導致電力發展的不均衡。經常出現電力短缺，降低了生產率，并導致社會經濟和生活不便，問題是如此普遍以致許多地方報紙象預報天氣一樣經常性發出計劃性的停電通知。近年來電力建設投資占全國基建投資比例逐步下滑，而建設速度放慢的同時，需求卻不斷上升。從2000年到2002年，電力需求增速平均10%左右，高于同期發電裝機增長速度約4.3個百分點。B.高耗能行業增速過高，鋼鐵、電解鋁、水泥等行業擬建和在建生產能力大大超出市場需求，且對環境、資源、能源等造成較大壓力。C.還有由于國家關停小窯煤有關政策的影響，部分發電廠電煤供應嚴重不足。隨著經濟的發展，電力能源對經濟發展的制約作用越來越大。有專家分析，未來15年，中國經濟能否保持快速增長，一個重要的先決條件就是能源供應的充足，而電力是主要的能源，因此節電顯得非常重要。在巨大的反差之間，留給節能節電這一朝陽產業巨大的商機。

3.自然環境

首先是受到發電資源的制約。能源的開發和控制是一個經濟性的課題，它關系到人類的生存和發展，沒有那一個國家不在奮斗尋找解決能源問題的有效方案，能源的儲量是有限的，解決能源的問題自然也落到了能源控制節能上，電能是應用最廣泛的一種能源方式，也是能源中最主要的組成方式，因而有人說：要節能，關鍵在于節電。

在中國，對節電控制的需要尤為更要，因為中國正面臨著長其性的電力短缺和緊張，中國目前電力缺為9.9%，到2010將劇增到15%（日本能源研究所一次研究報告），并且中國電力來源的結構也對未來的電力市場造成巨大的潛大威脅。

電力來源所占比例

火力發電80%

水力發電15%

核電5%

從上表可以看出，火力發電是力力的最主要來源，由于現實儲量等原因，我國現階段發電的一次能源仍然以煤為主，一次次的“煤電”三急和國家關停小煤窯政策的影響，電力成本將因此不斷上揚，最終將分擔到消費者頭上。2004年來電價的上漲就是一個最好的說明。近年來氣候因素也來搗亂，導致隨機性缺電使電力供應雪上加霜。高溫、干旱、江河來水少導致了負荷上升，而干旱來水少導致水庫蓄水量減少，水力發電受到很大影響。

其次，節能與環保密切相關。石油、煤炭等都是不可再生的戰略資源，并非取之不盡用之不竭的。然而中國在能源特別是在能源的最主要利用形式電力方面的利用率卻很低，存在觸目驚心的浪費形象。資源的相對不足與嚴重浪費之間形成強烈反差。我國的經濟今后還將以較快速度增長，資源短缺和經濟快速發展之間的矛盾將日益凸顯出來。煤炭轉化為電力的比重還很低，只有48%左右（美國90年代的水平為86%，英國為76%）；同時，煤炭也是石油系燃料中最“臟”的原料之一，意即SO2和CO2的排放比例較高。所以，通過用戶側節電產生效能的提升，可以有效降低能源消費量和負荷水平，從而減少新建電廠投資和一次能源消費量，取得明顯的經濟和環境效益，相當于創造了一種完全“綠色”的能源，或者說“綠色”的能源消費方式。正因如此，目前全球對節能節電比較一致的看法是，它已經成為關系到國民經濟安全、國際市場競爭能力、資源保護和環境保護等社會經濟可持續發展的重大問題。因而更有效地利用每一度電、每一桶石油比開采更多的煤和石油更具經濟和生態意義。

4.技術環境

電力能源的低效轉換，為節電行業的發展帶來了巨大的市場空間。企業通過節電設備和節電技術的運用，可以節省電量10％左右。有關研究表明，世界能源總量的50％～70％由于現有的耗能設備和方式，被白白浪費掉了。

高科技將節電變為可能和有效的手段，技術的提高使潛在需求變為現實需求。在節電領域，先后推出了電容補償，變類等一系列新的技術來提高電能利用率。為此，各國政府和企業都進行了大量有益的探索，付出了艱辛的努力，也取出了極其寶貴的經驗。節電產業，對于多數國人來說還是一個陌生的行業，然而在國外，節電產業的發展卻已經有了幾十年的歷史。早在1972年，美國便開始出現電機節電技術，系統節電技術在1975年便已經面市，而燈光節電技術則是80年代初在西方發達國家興起。其第一代節電技術為電容補償，20世紀50年代產生，節電效果不明顯但無危害，是政府強制推廣，經過多年發展，各類用電系統技術節電空間已很小，屬正被淘汰的技術；第二代節電技術為可控硅斬波技術，產生于20世紀70年代，節電效果較明顯但危害很大，一般企業推廣后節電率有所提高，但無法保證既能有效節電，又對電網及設備無危害，因此，缺乏政府的支持，正面臨著被淘汰的命運；第三代節電技術為變頻技術，產生于20年代80年代，節電較明顯但危害很大，內部為電子元件可靠性一般；第四代節電技術為抑制浪涌技術，于20世紀80年代產生，節電效果不明顯很難測試，但可清潔電路；第五代節電技術為電磁轉換和補償，產生于20世紀90年代，節電效果明顯、無危害且可清潔電路。徹底實現了節電效果與電網質量的完美結合。

科技的進步，機械化程度越來越高，用電量也逐日聚增。目前工業消耗的電能越過總量的2/3，工業部門是進行節能節電投資的一個特別有前途的領域。但許多企業使用的設備和工藝還是幾十年前使用的老舊設備和工藝存著電能浪費比較嚴重，工業產品能源的利用率只有32%到34%，在傳統概念中，電費是難以控制和節省的，這是因為傳統科技的局限無法提供有效的全面解決方案。但是，隨著各種尖端技術的應用普及，企業的用電成本借助于高科技手段是完全能夠控制的。一系列成熟的節電手段，都可以使不同的用電設備，如電機、燈光、空調、壓縮機，甚至一個用電系統的用電量獲得大幅度的降低。

5.社會和文化環境

隨著電荒對經濟和生活的影響，人們對能源的認識和關注越來越強，各種組織都紛紛倡導節約用電，節能節電也不再只是一句口號.

（二）微觀環境分析

在企業界，節電已不是什么新鮮話題，因為電費早已成為每一家企業最基本、最主要的成本支出，因而注重通過節電改造以節省電費支出、降低生產成本，提高企業市場競爭力，已成為企業的必然選擇。

隨著傳統產業競爭的日益加劇，多數企業都面臨著利潤下滑的處境，對此只能從加強市場開拓以及強化成本控制兩方面著手，相對而言，成本控制更易實施、風險也更低。在各項成本中，電費是一個主要項目，而且多數用電設備都存在"大馬拉小車"的情況，有著很大的節余空間，對于已沒有太多選擇的企業而言，通過省電來降低成本、提高利潤空間已經勢在必行。五年以前的工業市場，大多用戶對于節電增銷還沒有任何概念，但是通過幾年的市場培育，現在多數企業對變頻、無功補償等技術已是十分熟悉，這為新一輪的新技術推廣打下了堅實的基礎。

以前很長一段時間里，我們的經濟都是以勞動生產率提升為中心的--誰的物料成本低、勞工工資低、能獲得廉價土地，誰就能贏取足夠利潤空間；那些"三來一補"和"來料加工"型企業的成功,關鍵就在于對勞效經濟特征的成功把握。然而,企業一味追求廉價的勞工和便宜的土地,已經越來越難以成功了。一些企業像候鳥一樣,今年在珠海,明年搬中山;今年在蛇口,明年移關外。更有甚者,今年在中國,明年去越南。在能效經濟主導的時代,誰的能效高,或者說誰能夠創造出幫助顧客提高能效的產品與技術,誰就能夠成為贏家。有例為證，以大幅省電的變頻空調,遂使海信這樣的以IT業務為標榜和主導的企業,在競爭激烈的中國空調市場上一時成為亮點。

在工業企業，尤其是能源密集型的治金、化工、紡織和加工等行業，電費已經成為緊隨物料成本和人工成本之后的第三或第四項大的開支；在酒店、超市、商場等商業企業，電費成本通常是除場地費用和人工成本以外的最大支出。因此，提高電能效率成為時尚、成為流行，成為一度的“風暴”，也就不足為奇了。但是通過對成本更加深入細致的研究，我們會發現，電費僅僅是企業用電成本的一部分，在有些應用場合甚至不是主要的部分。用電的成本同時包括安全用電的成本（比如因電力故障停機造成的產值損失）、設備的維護成本、設備更新的成本（特別是貴重設備的維護和更新），以及系統增容的費用問題。現階段我國的電力質量水平相對較低，電力線路中浪涌、諧波、電嗓聲、欠壓過流等現象相對頻繁，這就造成了上述成本的居高不下。

節能問題對全球來說，是環境問題；對我國來說，它不僅是環境問題，還是一個資源問題；對消費者來講，不光是環保了，節約用電了，而且也節約了自己的開支。在能源緊張的情況下，企業能耗的高低直接決定了企業的發展。

節電控制是一項長期性的高回報投資，企業將因此得到至少不低于50%的回報（股市、地產行業的投資回報率約在25%），并且節電投資相對于其它投資方式更為穩妥、風險更低。《華爾街日報》曾對各種投資形式做過廣泛而深入的調查，并得出權威性的結論：節電投資是回報最快、最穩妥的一種投資方式。在國外，節電投資作為一項全新的投資方式已被普遍采用，隨著全球經濟一體化時代的到來，這種新的投資方式必將訊速地被中國企業所采納，因為永遠追求最大的利益回報是每一個企業的最根本要求！

綜觀宏觀和微觀市場環境，無論是政策、經濟、消費觀念、還是技術、行業環境都為節電行業的發展提供了有利條件，可以說節電產業遇到一個良好的發展機遇。

新西蘭的一家研究機構通過對中國2000年各省的統計年鑒、中國統計網、中國能源協會等的耗電信息統計分析后發現，目前我國企業的節電市場潛力大得驚人，估計節能技術服務市場價值3000億元人民幣，這數字將隨著中國年均10%的用電增長而不斷攀升。如果所有商業成熟的節能措施在各個部門得以完全實施，年節能效益可望高達800億元,據專業能源機構的研究預測：中國未來將取代美國，成為世界節電市場中最大的買家。因此，中國節電產業存在巨大發展空間。

二.節電產業的現狀

面對如此龐大的市場，各商家無不蠢蠢欲動。節電行業的巨大潛在市場吸引了大量的“淘金者”，新西蘭亞太，德國諾比，美國的英福特、美國節約能源公司，英國的節電寶，香港的保爾金，韓國的比爾特、臺灣的六和等外資竟相涌入，一兩年時間國內外的節電企業尤如雨后春筍一下子竟涌現一二百家，一些名不見經傳的小品牌也堂而皇之地也紛紛攜產品加入市場要分一杯羹。節電產業通過幾年的發展，市場已經步入高速發展階段。前幾年屬于行業的發展初期，市場認知度低，市場開拓緩慢，企業稀少，用戶節能意識淡薄，現如今，這一切都悄悄地發生了根本性轉變。節能節電，降低成本已經成為大多數企業負責人的共同心聲，各地已經培育了上千家商或經銷商，全國銷售網絡已經建設完成，一二百家節能節電企業星羅棋布，尤其形成了以珠海、深圳、北京三大節電產品基地，中國節電產業初步形成規模。這一切預示著行業市場將進入大發展的成熟階段。從《中國經營報》上鋪天蓋地的節電器招商廣告，到各地的新產品巡回推廣會，整個行業一派熱鬧景象。

利潤引誘節電市場良莠不齊，國內整個節電市場狀況主要還存在以下問題：（1）節電研究開發較多，但較混亂，而且參差不齊；（2）行業內節電器價格混亂，節電產品魚龍混雜，略質產品、低價格和低技術含量產品往往對產品技術含量較高的節電產品形成很大的沖擊；（3）行業起步較晚，行業協會職能的不健全，行業不規范，缺乏整個行業的監督機制，導致節電產品參差不齊，市場上假冒偽劣產品現象時有發生，這就導致貨真價實的節電產品無法在市場立住腳，這些公司經營起來會非常困難；（4）概念炒作嚴重，一時間節電市場概念戰硝煙四起,目前市場上節電廠商不在少數，但真正形成規模和品牌、具有技術實力的并不多，另外，由于產品本身的技術可高可低，而且在節能比率的計算或測試上也較不一致，這一切都使這個行業成為一個低門檻的行業，結果，大家都宣稱可以節電多少，但相同的比率在不同的廠商那里效果是不相同的，這使部分用戶產生了不信任，有點像保健行業的情形。節電產業是一個高技術的產業，技術門檻很高,玩概念，炒作杜撰，吹捧作秀，以此替代技術的進步和實際效果，只會威脅著產業的生存空間。

綜觀節電市場，產品主要有如下幾種

(1)變頻器，在國內各行業已獲得廣泛應用，其良好的調速控制性能及節電效果得到廣泛認同，國內外品牌繁雜眾多，從頻器工程應用的企業更是遍布南北。

(2)電機節電控制器，我國的三相電機采用有大約為8000萬臺，市場潛力遠大，電機節電器普遍具有軟啟動開關和完善的保護功能，容易得到良好節電效果。

(3)系列安全節電器，這一產品目前在市場上比較流行，或為家節電提供商的支柱產品，由于通用性強，并聯安裝結構及免維修，因此容易為用戶所接受，歸大的缺點是不能即時行到明顯節電效果，這類節電器主要通過對瞬流和混波的控制，減少電機某調和無謂的損耗而實現節電。

（4）三相燈光節電器，有電方式和電磁式兩種，以微處理器控制實現采用電壓下降，從而實現有效降底。

（5）抽油機節電器，為一種間歇式控制，即檢測電機負荷或檢測原油含水量，控制抽油機的開停，這種方式容易取得較高節電率。

（6）低壓無功補償節電器，通電改善功率因為減少線路實現節電是把電容屏式的集中補償改為終端補償，這類產品由于受終端價格壓力而市場比較混亂，有不良廠商。

（7）電加熱設備節電，與三相燈光節電器技術基礎相同。

（8）有三源電力濾波器，這是目前較為理想的通用節電及混波濾除設備，價格效貴，如能產品國產化，大幅降底成本，以相對低的價格介入市場應具有巨大市場潛力。

（9）其他節電器有潛力如空調節電器、鍋爐節電器主要通過對溫度其他項目的檢測及控制實現節電節能，技術相對簡單。

三.節電產業的機遇和挑戰

巨大的市場客戶、廣闊的發展前景，只有竟爭力的產品資源和技術，但這一切如何有效的得到市場認可，企業取得豐盛的經濟回報，如何面對機遇,迎接挑戰,節電企業還須加強自身的修煉,扎扎實實的做好每項工作,才能取得豐厚的回報.

首先要提高技術含量和節電效果的可信度,市場和產品細分化.

在幫助不同用戶徹底解決用電成本問題上，就必須針對不同的需求提供相應的產品，產品的定位不只是僅僅停留在尤如：針對動力節電、空調節電、照明節電、系統節電上，而要具體針對不同的行業，不同的狀況提供有針對性的產品和解決方案，因而產品不是象藥廣告一樣“包治百病”，而是“對癥下藥”.細分產品.

回顧發展歷程，展望未來，可以預見節電產品和技術在近期將呈現如下發展趨向：

A有源電力濾波器的國產化和低成本實現，這是通用節電保護設備的發展趨勢.

B向其他電器設備制造商提供節電控制單元，充當節電技術提供商；C.產品的行業細分，針對各類不同設備的不同特性設計最合適的節電設備，如煤礦專用節電器（需要滿足防爆要求）油田66V設備節電器等在這一方面有遠大市場潛力。這不同于一些不良廠商換面板式的概念炒作。

D.節電產品與配電產品相融合，以新模式介入家用市場；家用節電器的市場形象已與欺騙聯系起來，同時價格的限制以及對節電效果的過高期望使得絕大多數節電企業以舊模式介入幾乎成為不可能。

E.發展高壓設備的節電產品，目前這是一個市場空檔，由于高壓設備測試生產環境投入比較小，泛濫相對較高。

F.從單純的設備節電向用電系統的優化配制邁進，實現系統節電，提高用電效率，采用網絡技術對企業范圍的供電線路實施綜合監控、配制、優化。

細節市場，提供相應產品,用戶的用電形態是多樣化的，用電設備更是繁雜的，要滿足用戶多樣化的要求，從用戶需求出發進行產品線性設計和定位。節電市場的用戶有三類:工業用戶、商業用戶及家庭用戶，在這三類用戶中，以工業、家庭節電市場的容量最大，商業節電市場相對較小，而就目前的情況來看，家庭節電市場相對較小（既有本身用電量較小也有節電意識不強的原因），而工業用戶則是耗電大戶，也自然是節電的最大需求者，比如冶煉、鋼鐵、化工、紡織、石油等行業，對節電企業而言，重點行業的大型工業用戶是需要重點加以攻克的.

其次要完善的服務，在實實在在的服務上下功夫.

市場營銷是一場感知的戰爭，而不只是產品的戰爭，做往往是從技術出發的，而消費者有時則是相信直覺的，你如果讓他感覺不對的話也沒有什么用了，這就是感知的戰場。因而企業要以“客戶的全面滿意為基準，不僅致立于尖端節電技術的引進、開發、推介應用，更重要在服務上為客戶提供全面的解決方案，以幫助客戶有效實施節電改造工程,最大程度地降低客戶的使用成本，就必須提供金鑰匙式的公優質服務，包括電力診斷、資訓、融資、超前的調查和售后支持的全程式服務。以往我們較熟悉的節電設施通常都是在原有設備上安裝一些所謂“節電器”一類的產品，但簡單安裝幾個節電設備是遠遠不夠的，這有些像“頭疼醫頭，腳疼醫腳”，只能以堵漏洞的形式暫解一時危機，但治表不治里，難以真正提高能效。節電需要根本的解決之道，應該根據每個用電單位、設備的不同特點，制定相應的、完備的解決方案，對癥下藥，全面解決。還有要加強融資能力，在美國,節電產品是常常會被當作租賃產品賣的.也就是由制造商賣給經銷商(ESCO),然后由經銷商租給自己的用戶.在經銷商和用戶之間,由財務公司埋單出錢給ESCO,保險公司給財務公司提供保險,用戶將節省下來的一部份錢根據協議的期限,定期付給財務公司.這是一個多贏的游戲.

中國節電市場的難度不在產品和技術,難在服務和終端.服務不是口號,而是系統化管理基礎上的成功保障體系:保障經銷商能夠賺到錢,保障終端用戶能夠喚醒隱藏的利潤(電費其實是企業的隱性利潤)。

第8篇：目前市場環境分析范文

[關鍵字]XX花園 項目投資 開發經營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據

三、項目概況

第二章 項目開發經營環境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

二、XX市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業市場調查分析

一、投資地塊的地理環境

二、XX地區區域分析

三、項目周邊主要物業分析

四、XX鄉消費者調查分析

第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發經營機會形成模式

二、項目開發經營優勢點

三、項目開發經營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產品定位

第六章 項目規劃、建筑設計建議

一、項目總體規劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區配套設施建議

四、環境藝術設計建議

第七章 項目開發經營策略及投資估算

一、項目開發經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發經營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率

第九章 項目開發經營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發經營主要風險及對策分析

第十章 結論與建議

第十一章 結束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優化提出建議。

二、報告編制依據

1、XX市規劃局規劃方案；

2、億房網站

3、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策；

4、XX市2000房地產年鑒；

5、現場勘察和實地調研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項目概況 根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優化）

第二章 項目開發經營環境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。

2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產開發及銷售情況表

2000年實際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9

占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產市場分析

1． 2000年房地產市場 （1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。

（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2．市場特點分析

2.1宏觀市場特點： 2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年XX市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。

住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場特點 2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。

5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。

11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

2000年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業管理費等。

3．3分類物業特點

據《武房指數》統計，2000年四個季度，XX市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：

從以上數據可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。

住宅 1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；

2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。

寫字樓 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。

5．寶豐路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。

商業服務用房

2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由于還有部分地區的商業用房沒有配套支持，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝著有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。

3．2001年及未來XX市房地產市場展望2000年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是XX市房地產發展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3．繼續加強經濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。

4．2001年，XX市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。

5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。

6．規范物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規范物業管理收費并加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理發展和市場行為進行有效規范，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。

7．積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業，建立、完善和規范房地產信息咨詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。

另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）

(三)有利投資經濟形勢成因分析

（一） 國家宏觀經濟的影響 （二） XX市經濟發展勢頭良好 （三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資占固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

（三） 積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持

據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。

在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。

第三章 項目周邊物業市場調查分析

項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。

該項目位于XX區XX鄉，現在先對XX區房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區2000年的房地產價格和指數：

XX區價格 XX區指數

第9篇：目前市場環境分析范文

XX區XX鄉，屬于XX市“十五”計劃確定的三大住宅新區之一。本文通過對XX區XX鄉石橋村125.59畝的一國有拍賣地塊的開發經營環境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業的比較后，依據XX區XX鄉當地的目前市場狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發經營的可能性。依據本文的方案，項目總建筑面積11.72萬平方米，項目總投資15594.85萬元。經測算項目財務凈現值3620.11萬元，項目財務內部收益率27.1%，因此項目在經濟上具有較強的可行性。

[關鍵字]XX花園 項目投資 開發經營

目 錄

第一章 前言

一、報告編制目的

二、報告編制依據

三、項目概況

第二章 項目開發經營環境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

二、XX市房地產市場分析

三、有利投資經濟形勢成因分析

第三章 項目周邊物業市場調查分析

一、投資地塊的地理環境

二、XX地區區域分析

三、項目周邊主要物業分析

四、XX鄉消費者調查分析

第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發經營機會形成模式

二、項目開發經營優勢點

三、項目開發經營機會點

第五章 項目定位

一、目標市場定位

二、產品定位

第六章 項目規劃、建筑設計建議

一、項目總體規劃建議

二、住宅建筑設計建議

三、小區配套設施建議

四、環境藝術設計建議

第七章 項目開發經營策略及投資估算

一、項目開發經營策略

二、項目投資估算

三、項目實施進度安排

四、項目投資與籌資計劃

第八章 項目開發經營狀況分析

一、項目銷售計劃

二、項目銷售收入估算

三、項目經營成本估算

四、項目利潤估算

五、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率

第九章 項目開發經營風險分析

一、項目盈虧平衡分析

二、項目敏感性分析

三、項目開發經營主要風險及對策分析

第十章 結論與建議

第十一章 結束語

第十二章 附錄及主要參考文獻

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發經營環境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區位環境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發經營策劃提出初步意見，并對項目的規劃設計、建筑方案設計、環境藝術設計提出相應的建議。

3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發經營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優化提出建議。

二、報告編制依據

1、XX市規劃局規劃方案；

2、億房網站

3、國家建設部及XX市頒布的與房地產相關法律與政策；

4、XX市2000房地產年鑒；

5、現場勘察和實地調研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項目概況

該地塊位于XX區XX鄉石橋村，總面積約125.59畝，屬于XX市“十五”計劃確定的三大住宅新區之一——XX鄉居住組團，對于新型住宅開發有極其重要意義。根據XX市規劃局的要求，該地塊已經基本平整通水通電，經市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。

根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%，并初步確定項目主要技術指標如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬M2

其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數據是依據周邊物業的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優化）

第二章 項目開發經營環境分析

一、2000年國內經濟及房地產市場回眸

投資機會孕育于經營環境之中，作為基礎性、先導性的房地產業更是如此。因此，對宏觀經濟、社會與政策環境的把握是每一個開發決策者所關注的首要問題。

2000年根據經濟發展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業基礎，加大國有企業改革和脫困的力度，實施西部大開發戰略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發展勢頭，呈現出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時全國房地產開工，竣工面積增勢不減，據國家統計局固定資產投資統計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數”值達到104.06點，比上年增加2.6點，保持了快速上升的發展趨勢，房地產開發呈現以下特點：房地產開發投資與到位資金持續快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現大幅度回落，房地產市場呈現出產銷兩旺的局面。隨著國家經濟形勢的好轉和相關政策的出臺，投向房地產的資金明顯增加，投資結構進一步改善，房地產業呈現強勁的增長勢頭，（《中國統計》China Statistics 2001’5），房地產市場也呈現出以下主要特征：

全國房地產開發及銷售情況表

2000年實際 比上年同期+%

住宅投資（億元） 3318.7 25.8

商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4

商品房銷售建筑面積（萬平方米） 16984.1 26.9

商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9

占總銷售額的比重（%） 79.5 --

1． 開發投資量持續增長，投資結構趨于合理。2000年全國房地產開發完成投資4901.73億元，與上年同比增長19.5%，占固定資產投資的20.2%。其中：商品住宅開發完成投資3318.74億元，與上年同比增長25.8%。

2． 消費主題發生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點。

3． 銷售價格穩中有升，消費信貸不斷擴大。2000年商品房每平方米平均售價2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價4437元，下跌7.95%，商業營業用房平均售價3221.18元，上漲3.47%。個人住房貸款逐年翻番。四家商業銀行個人住房貸款余額三年累計增長17.4倍。其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。

4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。現已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產市場的繁榮。

5． 需求狀況發生變化，市場供求呈現多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環境，綠化，配套，物業管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩步發展，加之相關政策法規的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、XX市房地產市場分析

1． 2000年房地產市場

2000年XX市的房地產市場形勢是總體上處于穩步攀升，逐漸走高的態勢。一是全市房地產開發總投資達101.29億元，較1999年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產租賃市場上，全市房屋租賃總戶數為19481戶，比1999年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長52%。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總戶數為21647戶，比1999年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。以上情況表明：XX市2000年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。

（1）個人購買率進一步增加。商品房個人購買率是反映地區房地產市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續上升，至第四季度已經達到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發育良好，房地產消費已經啟動并且持續增長，為房地產市場的持續快速發展提供了條件。

（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。2000年第四季度房地產投資總額為35.79億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產業新的增長周期已經到來，同時也可以看出房地產需求對投資強有力的拉動作用。

價格 指數

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計總投資75.82億元，占房地產總投資的85.58%。其中住宅類物業價格指數具體見下表：

各季度XX市住宅加權平均價格水平與價格指數變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數相對較高的基礎上難以繼續保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。

2．市場特點分析

2.1宏觀市場特點：

1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產市場的發展提供了動力。2000年，XX市正式步入住宅的商品時代。自1998年12月31日延續了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經過1999年的過度轉換，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優惠；2000年歲末，購買現住公房一次性付款享受10%優惠也全部結束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經濟軌道。

2．空置商品房消化能力加強。2000年XX房地產市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。

3． 經濟適用房建設取得較好成效。2000年XX市不斷推進和完善經濟適用住房建設。全年經濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的17.23%，全年銷（預）售115.14萬平方米，其中預售38.96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發了百步亭花園，華錦城花園等幾個規模大、環境好的重點經濟適用房小區。

4． 房地產二、三級市場聯動效應初步顯現。2000年XX市房地產市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據房地產發達地區的經驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產市場的梯級消費需求。

住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量

起數 30010起 27130起 57140起

建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米

5． 金融系統成為房地產業的堅實后盾。銀行方面：已經把個人住房貸款作為房地產貸款業務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各銀行發放個人住房貸款共計29.17億元，比投資到建設環節的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的1/4強。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增長33.94%。共批準發放個人住房貸款9019戶，共計5.41億元，同比增長97.8%；支持個人購房建筑面積達91.76萬平方米，房屋總價值達12.56億元。（上圖）

6．住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產抵押總戶數為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業務300起，發放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

7． 房地產中介服務為房地產二、三級市場的啟動發揮了積極作用。2000年XX市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場的繁榮起到了重要推動作用。截止2000年，共有218家中介企業遍布全市，形成了中介服務的有形網絡。與此同時2000年8月底舉辦了“百家房地產中介機構承諾提供放心中介聯合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規范了XX市中介市場的服務行為，而且帶動了整個行業的規范和自律，為活躍XX市二、三級市場起到了十分重要的作用。

8、 房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區聯動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規模的大型房交會，同時各城區不失時機地舉辦了區級房交會，既促進了增量房市場的發展，而且也活躍了存量房的交易。據統計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場特點

1．從地理位置來看，城市周邊地區由于前幾年政府的基礎配套設施完善，環境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區的投資和銷售量均高于中心地區。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發售，十分旺銷，形成了扎堆效應。徐東作為武昌的新區，在橋梁經濟的影響下已成為武昌最具生氣的區域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區經濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產迅速發展的原因。隨著我市大力發展光谷的戰略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。

2．從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結構主要是框架結構。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結構好，有效使用面積多等優勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術方面的突破帶來的結果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。

5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經濟適用房100%的被市場接受，現在我市經濟適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設計上看，2000年開盤銷售的樓盤設計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風格，古典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。不僅體現了我市發展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。

7．從樓盤環境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環境優美的需求，2000年我市發展商都十分注重樓盤硬環境的美化和完善。發展商在增加小區的綠化面積，在小區內營造環境藝術等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號小區，小區內綠化點、線、面結合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動了四號小區的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。

8．從樓盤配套設施來看， 2000年不少發展商的樓盤都配有遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等設施，注重以業主的需求為中心，提供全方位的配套服務。例如百步亭花園，不僅遠程抄表、三網合一、紅外監控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進了XX名校育才小學附屬一分校，把教育嫁接到小區內部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業主解決了子女的就學和受教育問題。

9．從樓盤的賣點來看，2000年房地產銷售突出的是智能化概念。其實這個概念進入XX的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。2000年隨著麗島花園、常青花園四號小區、學府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場中。2000年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。

10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業主。

11、 從品牌上看，城開、統建、富強、康居、百步亭等企業的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。

2000年XX房地產市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發展商在開發樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業管理費等。

3．3分類物業特點

據《武房指數》統計，2000年四個季度，XX市房地產價格持續增長，住宅、寫字樓價格指數情況如下：

從以上數據可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發、銷售都取得了較大的發展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業指數的趨勢仍將上升。

住宅

住宅類物業一直都是房地產市場的中堅，無論投資開發還是銷售，一直都是市場的熱點，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94.5%， 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94.7%。2000年四個季度我市住宅價格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈現出逐步攀升的態勢，（見右圖）全年平均價格為1983.52元/平方米。

1．普通商品房銷售情況穩中有升，少數項目售價略有下調，但仍然是市場內聚集人氣的熱點；

2．經濟適用房，走勢良好，產銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經濟適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點。

寫字樓

由于宏觀經濟環境的轉好2000年我市寫字樓價格較往年都有提高。2000年四個季度寫字樓價格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價為4032元/平方米，租價為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區域轉向了建設大道“金融一條街”，因此2000年寫字樓最高均價地區是“金融一條街”。寫字樓地段-價格分布圖如下：

1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32..8元/平方米，入住率為50%左右。

4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達70%。

5．寶豐路、漢陽地區。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業的進入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強還要靠我市宏觀國民經濟的拉動。

商業服務用房

2000年已經遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業帶來了巨大的商機，也為商業服務用房的發展提供了機會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業城，這些都刺激了商家對商業服務用房的需求，促使商業服務用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創業，大夾街商城500個商鋪全部發售完畢。但由于還有部分地區的商業用房沒有配套支持，沒有形成規模，空置現象還是比較嚴重，經濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產市場環境是良好的，各類物業正朝著有利的方向發展，尤其是住宅投資，將得到進一步發展。

3．2001年及未來XX市房地產市場展望 2000年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此2001年也是XX市房地產發展的重要一年。

1．2001年XX市的十大工程計劃之一就是房地產開發方面的投資達到100億，住宅竣工面積達500萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產經濟熱潮。2001年開發主要集中在XX、常青、南湖、四新及長豐地區，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。

2．2001年，XX市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。

3．繼續加強經濟適用住房的建設，并在2001年XX市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。

4．2001年，XX市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。

5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用。

6．規范物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規范物業管理收費并加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理發展和市場行為進行有效規范，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。

7．積極推進XX市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業，建立、完善和規范房地產信息咨詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。

另據專家預測，2001年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）

(三)有利投資經濟形勢成因分析

（一） 國家宏觀經濟的影響

截止11月份，我國經濟保持8.2%的高速增長。是亞洲金融危機以來表現最好的一年。主要表現如下： 11月份，全國完成工業增加值2171億元，比上年同月增長10.6%，繼續保持比較快的增長勢頭。1-11月累計完成工業增加值21327億元，比上年同期增長11.5%。國有和股份制企業生產增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業生產增長，表明我國經濟已經走上健康發展軌道。 工業產品銷售率穩定提高。11月份工業產品銷售率為97.42%，比上年同月提高0.12個百分點，與上月產銷率基本持平。1-11月累計，工業產品銷售率為97.27%，比上年同期提高0.66個百分點。前11個月累計出貨值比上年同期增長26.1%，仍保持了快速增長的勢頭。 11月份全國居民消費價格總水平比上月上漲0.7％，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲1.0%和0.3%。

（二） XX市經濟發展勢頭良好

今年以來，XX市GDP 一直保持10%以上的增長率，因GDP增長帶來的財政收入增長額約為13億元左右。10月份，全市國有工業及年銷售收入500萬元以上的非國有工業企業完成工業增加值24.85億元，按可比價格計算，比上年同期增長16.35%。各種經濟類型工業競相增長，外商及港澳臺經濟增幅最高。國有經濟、集體經濟、股份制經濟、外商及港澳臺經濟分別完成工業增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增長10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 1－10月份，全市完成固定資產投資193.43億元， 比上年同期增長6.7%。其中基本建設完成投資71.28億元，增長3.6%；更新改造完成46.91億元，增長2.9%；房地產完成70.26億元，增長4.9%。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增長。對外貿易10月份實現外貿出口3451萬美元，比上年同期增長31.3%，保持較高的增長幅度。截止11月底，全市國有工業企業總產值同比增長14.4%，產品銷售收入增長22.8，實現利稅增長70.9%，實現利潤總額由去年同期的負2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。

（三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11月，空置面積分類指數值為98.18點，明顯低于去年同期104.82點的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產開發投資明顯快于同期基本建設和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產開發投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點，房地產開發投資占固定資產投資比重達20.6%。 受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發面積5337萬平方米，同比增長36.9%。

（三） 積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持

據統計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。

在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。

第三章 項目周邊物業市場調查分析

項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，XX地區區域房地產市場，地區既有的生活消費條件，XX地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。

該項目位于XX區XX鄉，現在先對XX區房地產市場作簡要的概述。下圖表是XX區2000年的房地產價格和指數：

XX區價格 XX區指數

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2