土地儲備管理辦法精選(九篇)

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第1篇：土地儲備管理辦法范文

第二條  違反《實施辦法》的行為， 按照《實施辦法》法律責任各條款的規定， 分別予以責令退還土地、恢復地貌、責令停產、限期拆除非法建筑物、沒收非法所得等處罰； 應當處以罰款的， 按下列規定執行：

（一）占用耕地修建墳墓、傾倒廢棄物或者擅自挖砂、取土、采石、采礦等破壞土地資源的， 處以被破壞的土地面積每平方米5 元至15元的罰款。

（二）未經批準占用耕地、林地新建磚瓦窯廠或者擅自擴大原批準的磚瓦窯廠用地范圍的， 處以非法占用土地面積每平方米5 元至15元的罰款。

（三）未經批準占用耕地種果樹、建魚塘的， 處以所占用耕地面積每平方米5 元以下的罰款。

（四）全民所有制單位、城市集體所有制單位和鄉（鎮） 村企業， 未經批準或者采取欺騙手段騙取批準， 非法占用土地， 情節較重的， 處以非法占用土地面積每平方米10元至15元罰款； 情節較輕的 ，處以非法占用土地每平方米10元以下罰款。

（五）買賣或者以其他形式非法轉讓土地的， 處以非法所得30% 至50% 的罰款； 情節較輕的，  處以非法所得30%以下罰款。

（六）上級機關或者其他單位非法占用被征地單位的補償費和安置補助費的， 處以非法占用款數額10% 至 30%的罰款； 情節較輕的， 處以非法占用款數額10% 以下罰款。

（七）使用期滿拒不交回臨時用地的， 處以非法使用土地每平方米5 元的罰款； 情節較輕的， 處以非法使用土地每平方米5 元以下的罰款。

第2篇：土地儲備管理辦法范文

現將市質監總站關于頒發《北京市住宅工程實行初裝修竣工質量核定規定（試行）》的通知（〔97〕質監總站第108號）轉發給你們，請認真組織各級施工管理人員學習貫徹執行。

關于頒發《北京市住宅工程實行初裝修竣工質量核定規定（試行）》的通知

（97）質監總站第108號  一九九七年九月二十五日

各區、縣建委，各施工企業，各建設（開發）、監理單位，各監督站：

現將《北京市住宅工程實行初裝修竣工質量核定規定（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行，并將執行中的問題及時函告我們。

特此通知

              北京市住宅工程實行初裝修竣工質量核定規定（試行）

第一條  為了適應居民生活水平日益提高的需要，便于居民家庭室內裝修、裝飾，減少浪費，確保住宅工程質量，依據建設部和本市有關規定，制定本規定。

第二條  凡在本市行政區域內新建的實行初裝修竣工質量核定的住宅工程，均應執行本規定。

第三條  住宅工程實行初裝修竣工質量核定，是指戶門以內的裝修項目，只完成到初步裝修。工程竣工核定合格后，住戶可根據國家和本市有關規定，對房屋進行再裝修。

第四條  實行初裝修的工程項目，做法和技術質量要求，應在設計文件中予以確定，建設（開發）單位與施工單位在工程承包合同中予以確認。

第五條  初裝修住宅工程竣工質量應具備下列條件：

一、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。

二、公用部位、公共設施應按設計文件完成全部裝修。

三、各種管道（給、排、雨水、暖、熱）全部完成并進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試。

四、電氣設備（配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等）安裝到位，按規定完成各種測試項目。

五、屋面工程全部項目按設計完成，并進行蓄水、淋水試驗。

第六條  住宅工程初裝修的部位、項目和質量要求：

一、戶門以內臥室、客廳、廚房、衛生間、封閉陽臺及過道的墻面達到表面平整、線角順直。

（一）墻體抹灰工程應做到表面壓實，粘接牢固、無裂縫。

（二）大開間的經質隔墻如設計文件規定不做的，由用戶裝修時自行設計、施工。

（三）臥室、廚房等內門、窗可以只留門、窗洞口，應設置安裝門、窗的預埋件并標出位置。

（四）開關、插座、燈具位置正確，安裝平整、牢固。

（五）各種管道、設備、衛生器具安裝后距墻預留量應滿足再裝修的尺寸要求。

二、戶門以內各種房間采用預制樓板或現澆板的頂棚，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。

三、戶門以內地面工程（一）各種房間基層地面混凝土，做到表面平整、壓實，達到粘結牢固、無裂縫。

（二）有防水要求房間的地面應完成防水層、保護層，并應進行兩次蓄水試驗做到無滲漏。

（三）地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。

（四）各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求；

（五）踢腳線高度不小于120mm.采用水泥砂漿抹灰的，應與墻面基層抹灰平順，強度、粘結應符合要求。

四、戶門以內的暖衛各種管道、設備安裝到位，達到通水要求，各種截門，水嘴、面盆、家具盆安裝齊全，滿足使用功能。

五、戶門以內的電氣管線安裝到位，燈具應能滿足照明要求，并進行照明全負荷試驗。

第七條  實行初裝修竣工的住宅工程，滿足本規定第五、六兩條要求的，建設（監理）單位可按規定組織三方驗收，達到合格標準的向質量監督機構申請竣工工程質量核定。

第八條  工程質量監督機構依據設計文件、施工合同規定和國家驗評標準中有關項目質量標準，對實行初裝修的工程進行竣工核定。

第九條  初裝修竣工的住宅工程，建設單位應積極創造條件，提前征求用戶對裝飾、裝修的要求，便于初裝修項目的施工，確保再裝修后工程的結構安全和使用功能。

第十條  房屋管理部門應加強對住戶自行裝修住宅的管理工作，住戶自行家庭裝修應按國家和本市有關規定執行。

第3篇：土地儲備管理辦法范文

關鍵詞：土地儲備資金　土地資產證券化　融資　多元化

1.我國土地儲備資金的現狀

1.1先天不足——土地儲備啟動資金短缺

雖然在土地儲備機構成立之初，各地政府為了支持土地儲備制度運作，實現政府有效調控城市土地市場的目的，大多都會撥付?？钭鳛閱淤Y金。然而由于財政撥款的局限性，導致了土地儲備啟動資金從一開始就處于短缺的狀態。財政撥款的局限性主要體現在：

第一，土地儲備資金對于資金的需求量大，并且對于資金的占用周期較長。政府所能提供的財政撥款的金額和周期較短，遠遠不能滿足土地儲備資金運作的需求。而且這部分資金常常受到政府收入總額的限制和其他用途的競爭，使得財政撥款缺乏連續性和穩定性。

第二，政府的財政撥款屬于計劃行為，一般情況下是前一年度的年底做出計劃，然后第二年進行撥款。但是土地收購和儲備卻處于隨著市場的波動而不斷變化的狀態。這兩者之間存在著嚴重的時間差，不利于土地征購和儲備目標的實現。

1.2后天不濟——銀行貸款的高利率及土地出讓收益的周期過長

土地儲備資金不但面臨著“先天不足”的局面，而且由于種種原因使得其又陷入了“后天不濟”的窘境。

首先，由于財政撥款無法滿足土地儲備資金的使用，銀行貸款也就變成了土地儲備過程中最主要的資金來源。

然而銀行貸款畢竟屬于市場行為，銀行所能借出的貸款金額也畢竟有限，而且還需要繳納借款利息。如果過多的向銀行進行借款，將會增加土地的儲備成本，使土地的經營效益受到影響。

其次，土地出讓收益也是土地儲備資金的主要來源之一。然而土地出讓收益的期限過長，完全無法滿足土地儲備資金當前的需求。

2.我國土地儲備資金在管理方面的問題

2.1產權界定模糊，無法從整體上調控土地儲備資金

由于我國經濟結構復雜，城鄉差距較大。所以從現階段來看，我國的土地儲備的地段主要集中在城市土地。然而，我國的城市土地在土地的所有權、管理權和使用權方面還存在著責任不清，義務不明、越級形式權力的現象。

2.2法律法規不健全，導致融資困難

我國對于土地儲備資金的管理還沒有統一的法律法規，只是有些城市就自身出現的情況頒布了一些土地儲備資金管理的條例。對于政府應如何建立土地儲備機制，形成土地統一的收購權也沒有明確的規定。這些都制約著新型土地儲備資金管理體系的建立。

2.3國家法律規定同實際情況存在差異

由于各個地方的實際情況不同，使得國家所指定的相關條例同實際情況之間往往存在較大的差異。這些差異主要表現在以下幾個方面。

第一，土地儲存項目成本核算不準確。按《土地儲備管理辦法》規定,土地儲備的工作由市、縣人民政府國土資源管理部門負責。土地儲備機關負責之后的收儲土地的取得、開發整理等工作。儲備土地完成前期開發整理后,由土地儲備機構交付主管國土資源管理部門,納入土地供應計劃,由國土資源管理部門統一組織供地。這就加大了信息在傳遞過程中出錯的概率，兩個部門之間扯皮的現象時有發生；而且由于兩個部門對于數據的記錄方式各有不同，這就使得土地儲存項目的成本核算經常出現許多版本，難以準確反映實際情況。

第二，記賬方式過于死板。例如《土地儲備資金會計核算辦法》中規定,應適時監督的應收收儲項目受讓人出讓款不能通過“應收賬款”或其他類似債權賬戶反映,另一方面,由于財政部門與國土資源管理部門的監管十分依賴這些重要會計信息,這又迫使土地儲備機構只能通過備查簿進行輔助登記,滿足主管部門履行監管責任的需要。

第三，某些定義相互矛盾。例如《土地儲備資金會計核算辦法》中規定,土地儲備資金是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等所使用的資金,這意味著土地出讓涉及的資金不屬于土地儲備資金。這同實際的土地儲備機構的做法背道而馳。

3.建立新型的土地儲備資金管理體系

3.1完善土地儲備的立法體系

依照我國現行法律的規定，我國的城市土地屬于國家所有，國家所有城市的土地所有權由國務院代表國家行使，地方政府享有土地的開發管理權。由于我國當前的土地管理制度在法律上的對于兩者的產權界定不清晰，致使地方政府經常利用對所轄地區的管理上的便利越權行使中央政府的職能。而且使得地方政府在土地收益分配中往往將局部利益和眼前利益放在首位。

造成這種現象的原因就是因為我國土地儲備的立法的不完善。因此建立新型土地儲備資金管理體系的第一步就是要完善土地儲備的立法體系，構建城市土地儲備的“三權分離”體系，即明確城市土地的所有權、管理權和使用權的歸屬，使三者相互分離，相互制約又互為整體。這樣中央政府可以從宏觀上對土地儲備資金進行統籌管理，各個地方政府也可以明確自己的權力和職責，避免越權現象的發生。同時還可以抑制地方政府以地生財的投資沖動，為構建和諧健康的新型土地儲備資金管理體系創造條件。

3.2土地儲備資金財務管理辦法的創新

第一，嚴格核算土地出讓收入和土地出讓成本，規范土地儲備機構的運營結構。

第二，對土地供應款項的回收周期和土地經營損益進行嚴格監控，并一次建立符合土地儲備資金的會計體系。

第三，建立兩套會計核算體制，分別以權責發生制和收付實現制為基礎。從而可以更加詳細的記錄土地儲備資金的動向，為土地儲備資金的管理提供更加詳細的數據和信息。

3.3土地儲備資金會計核算辦法的進一步規范

第一，加強對儲備土地的商品管理。

第二，對需開發整理的土地設立“開發成本”科目。

第三，加強對收入的管理。

第四，加強對開辦費用的管理。

第五，加強對債權、債務和財產物資的管理

結　論

建立新型的土地儲備資金管理體系是順利實施城市土地收購儲備制度的必要保障。只有從法律和資金管理方面不斷完善土地儲備制度，土地收購儲備的工作才能順利的開展，從而最終發揮土地儲備制度的宏觀調控功能。

參考文獻：

[1]溫勇鵬.淺議土地儲備資金管理存在的風險及建議[J].現代商業,2010,(23)

[2]李美巖,劉紅宇.土地儲備的資金循環模式研究[J].特區經濟,2011,(07)

[3]劉新芝,齊偉,王曉紅,李新建.城市土地儲備制度績效評估案例研究[J].山東經濟,2007,(01).

第4篇：土地儲備管理辦法范文

【關鍵詞】土地儲備規劃；可行性；成果內容

1. 土地儲備規劃的概念

土地儲備規劃是各級政府在一定的區域內，根據其當地自然地理、社會經濟等條件，對所儲備的土地在空間、時間、規模上進行總體安排和布局。

2. 土地儲備規劃的背景

我國開展土地儲備工作相對較晚，管理模式長期處于模仿和探索階段。由于缺乏規范可行的管理模式，土地儲備工作一直處于人手管理的形式。隨著時間的推移，儲備項目的增多，越來越容易產生混亂，給日常管理工作帶來很多不便。2007年，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合了《土地儲備管理辦法》（國土資發[2007]277號），進一步完善國家關于土地儲備的法律法規，加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力。

在此基礎上，土地儲備工作為實施區域土地開發，推進產業結構調整升級起到積極的作用，同時也為交通、城建和部分國有資產經營單位通過土地收儲運作推動基礎設施和公益建設項目的運作。但由于缺乏有效的土地儲備規劃，儲備土地不能很好地與土地利用總體規劃、城市總體規劃等銜接，造成無法合理用地，產生了較多歷史遺留問題。為提高土地儲備的可操作性和效率，有效指導以后的土地儲備工作，需要編制土地儲備規劃。

3. 編制土地儲備規劃的可行性

（1）政策上可行

近年來，土地儲備作為土地市場的重要環節和組成部分，已成為各地土地管理部門關注的熱點和工作重心。為了更科學有效地指導土地儲備工作，各地紛紛編制土地儲備規劃（計劃），大大促進了土地儲備工作的有序、有效進行。特別是《土地儲備管理辦法》（國土資發[2007]277號）的頒布實施，為土地儲備規劃的編制提出了新的指導思想。其中：第七條要求市、縣人民政府國土資源管理、財政及當地人民銀行相關分支行等部門應根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準，并報上級國土資源管理部門備案。因此，編制土地儲備規劃（計劃）符合國家的政策要求。

（2）技術上可行

目前以數字化虛擬、地理信息系統（GIS）為基礎的空間信息技術在土地管理、城市規劃等行業的應用越來越深入，包括第二次全國土地調查、土地利用總體規劃、城市規劃等重大項目，實現了圖、數和空間的無縫結合。通過完備的數據庫成果，能夠科學管理土地資源，減少工作失誤，提高工作準確度。因此，運用空間信息技術進行土地儲備規劃也是大勢所趨，并且能實現與土地利用總體規劃、城市規劃等成果銜接，提高規劃的可操作性。編制土地儲備規劃在技術層面上可行。

（3）經濟條件成熟

我國開始推行經濟改革和對外開放政策以來，經濟增長一直保持在高位水平上。在近20多年的經濟發展中，國家在對經濟發展的宏觀調控方面認識不斷深化，經濟調控的手段日趨多樣化，調控的水平不斷提高，標志著中國經濟的增長日趨成熟，省、市、縣等各級政府均積累了一定的財政基礎。經濟條件的成熟，衍生了對土地儲備規劃的需求，土地儲備規劃同樣也會作為社會經濟發展的催化劑，為經濟發展提供思路和方向，兩者相輔相成，相互促進。由此，編制土地儲備規劃能夠得到各級政府有力的資金保障，經濟上可行。

5. 編制土地儲備規劃的工作內容

土地儲備規劃是一項系統性、專業性很強的專題規劃，其工作內容主要包括：（1）開展前期專題研究，調查和分析土地利用、儲備開發、供應的現狀特點；（2）調查和分析土地儲備工作的組織結構、工作流程、工作績效與經驗，把握城市土地儲備工作面臨的問題和關鍵點；（3）協調上層次規劃（城市總體規劃、土地利用總體規劃及國民經濟發展計劃），提高土地儲備規劃的可操作性；（4）對規劃范圍內建設用地供應潛力、規模、布局等進行全面摸底；（5）依照城市空間發展規律，正確預測規劃期土地儲備的需求的范圍；（6）根據土地儲備的現狀調查和預測結果，制定土地儲備規劃方案，從土地儲備的規模、結構、布局和時序等對儲備土地進行合理安排；（7）重點闡述規劃期內土地儲備的近遠期目標以及各階段（年度）的任務、計劃及資金安排等；（8）分析土地儲備規劃預期達到的社會、經濟效益；（9）提出符合地方發展的相關建議，制定切實可行的規劃實施保障措施；（10）編制土地儲備規劃圖件，做到文本、圖件、數據一致；（11）建立土地儲備規劃數據庫；（12）安排方案成果的部門討論及開展專家咨詢工作；（13）提交成果驗收。

6. 土地儲備規劃的成果內容探索

目前，我國還沒有對土地儲備規劃頒布詳細的規程規范，各地開展土地儲備規劃，其成果內容五花八門，沒有統一的成果標準。在參考了土地利用總體規劃、城市規劃等成果要求的基礎上，土地儲備規劃的主要內容應該包含以下方面：

6.1 文本

（1）總則：描述規劃項目的目的、原則、依據、范圍、期限等；（2）現狀與目標：描述規劃對象的地理區位、歷史沿革、社會經濟，以及土地儲備的現狀情況，土地儲備的目標等；（3）土地儲備潛力測算：主要分析和預測規劃對象各類型儲備土地的潛力；（4）土地儲備規劃方案：主要描述土地儲備的規模、結構、布局和時序安排等；（5）近期重點儲備計劃：主要描述近期重點安排的土地儲備項目；（7）效益分析：主要計算土地儲備達到的社會、經濟效益；（6）規劃保障措施：主要描述實施本規劃的相關建議和舉措。

6.2 編制說明

（1）項目概況：主要描述規劃項目的由來、意義等基本情況；（2）規劃編制過程：主要描述規劃編制的流程、方法等；（3）基礎數據說明：描述規劃采用的基礎數據的來源、種類等；（4）問題研究與分析：主要分析當前土地儲備的問題和不足；（5）規劃方案說明：描述確定規劃方案產生的依據、數量、時序關系等；（6）規劃方案可行性評價：從社會發展、經濟增長等方面描述本方案帶來的效益。

6.3 規劃圖冊

（1）土地潛力分析圖：反映土地儲備潛力等級和空間分布；（2）儲備土地空間分布圖：反映當前土地儲備的空間分布；（3）儲備土地結構圖：反映儲備土地的結構種類；（4）儲備土地時序圖：反映土地儲備項目的時序安排；（5）軌道交通儲備規劃圖：反映軌道交通的土地儲備空間分布和時間安排；（6）工業用地儲備規劃圖：反映工業用地土地儲備的空間分布和時間安排。

參考文獻

[1]何芳 葉嬪華 土地儲備也應編制規劃 中國土地2006年11期.

第5篇：土地儲備管理辦法范文

【關鍵詞】合理規范；土地儲備；保障城鎮建設

作為土地管理的重要組成部分，土地儲備制度，政府應加強土地調控，使市場運行規范化，節約有效的利用每一寸土地。目前我過土地市場化處于初級階段，未有相應的法律法規加以約束，加上我國自古以來遺留的土地分配問題較多，是土地市場化道路出現了一些問題。

1.我國土地儲備制度形成的歷史背景

1896年荷蘭最先實行土地儲備。相繼瑞典、法國、英國、美國等諸多歐洲國家在20世紀出也相繼實施土地儲備制度。由于我國長期實行土地無償、無限期劃撥供地方式，是我國土地儲備制度起步較晚。從上世紀八十年代中期我國實行城市土地使用制度改革以后，土地實行有償有限期使用，從而形成了土地市場。土地市場體制是建立城市土地儲備制度的基礎，但是由于城鎮存量土地的產權不明晰，管理制度存在著漏洞等方面的原因，致使我國城市土地市場存在著弊端：一是土地市場波動大，土地供求不平衡；二是政府土地收益流失嚴重；三是大量土地閑置在開發商手中。

2.多措并舉規范土地儲備

2.1多元融資，防范風險，進一步提升土地儲備資金管理水平

①盤活資金提高效率。一要始終堅持科學調度、合理安排資金，有效地盤活在帳資金，提高資金的使用效率，減少信貸資金的使用。二要加強儲備資金的監管。由于土地儲備是一項長期的投資行為，資金投入后必須經過相當長的一個過程才能實現自我平衡和良性循環，因此，必須對儲備資金的使用加強管理，確保資金合理運用。三要科學地有計劃地安排儲備地塊掛牌上市，及時結回已投入的儲備成本，縮短土地儲備資金的使用周期，盡快回籠土地儲備資金，減輕資金壓力。

②千方百計落實信貸資金。一要依法、規范地向金融機構申請貸款，嚴格按照《土地儲備管理辦法》的有關規定和金融機構的要求提供相關材料。二要及時還貸保證信譽，要加強與金融機構的聯系，對到期貸款及時辦理還貸手續，保證在金融機構的良好信譽，確保已有的信貸規模不受影響。三要積極爭取擴大信貸規模，爭取金融部門的支持，給予較好的信貸資金保障，出臺適當的優惠政策，爭取長期的低息貸款。

③嘗試其他籌資方式。一是對儲備土地進行合理經營，獲得相應經營收入，通過出租形式處理已經儲備但但尚未進行拆遷的土地。二是引進土地儲備合作伙伴。由政府批準，土地儲備機構可以和某一經濟實體達成這樣一種合作，即土地儲備機構以土地作為合作條件，而該經濟實體以資金作為合作條件；土地儲備機構利用該實體的合作資金征購土地并進行出讓前的前期開發。在合作征購、整理的土地出讓后，對投資的經濟實體按照事先合同約定給予適當回報。

2.2理順體制，明確職責，進一步規范土地儲備的行為

土地儲備工作一定要按照《土地儲備管理辦法》的要求由土地儲備機構實施。凡建設項目需要使用市區內集體土地的，由國土局依法統一組織征用，嚴禁用地單位和個人與農村集體經濟組織私下簽定征用土地協議。經營性房地產開發和商業、金融、旅游、娛樂、服務等第三產業用地，都必須通過招、拍、掛等方式出讓供地。歸納起來就是“三水’’工程，即：一個渠道進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水。城鎮建設用地實行“五統一”，即：統一規劃、統一征用、統一開發、統一供地、統一管理。有關國有企業改革改制中的土地，均由國土局、儲備中心統一收購或收回。對收購和征用土地要做到程序合法、補償合規。切實維護被儲備對象的合法利益。土地收購做到“四要”，即要征詢規劃、要實地詳細勘查、要認真測算費用、要按規簽訂協議。征用儲備做到“三要“，即要科學選址、要積極爭取農用地轉用計劃、要保證征地補償足額到位。

2.3把握方向，抓住機遇。進一步做好土地儲備創新工作

土地儲備制度的誕生，本身就是土地管理制度的一種創新。我縣自建立土地儲備制度以來，我們就一直沒有缺乏過創新意識，一直沒有停止過對土地儲備工作進行各方面的創新。比如，在土地儲備運作模式上，結合上海杭州的運作模式創造性地提出了行政指導、市場運作與土地資產管理相結合的模式；我們深知對于土地儲備這項事業來說，最為重要的就是必須要有超前性。根據“四位一體”工程的要求，我們又對農村存量建設用地的收儲進行了積極的探索和大膽的嘗試。

3.土地儲備存在“三個難點”

3.1拆遷交地難

拆遷難大家是有目共睹的。近年來，城鎮棚戶區改造，經濟適用房等相繼實施，房屋拆遷任務繁重，由于此項工作涉及被拆遷戶的切身利益，涉及面較廣，在具體操作中，個別地方暴露出程序不到位、補償標準不一致等問題，導致因征地拆遷爭議引發群眾，一定程度上影響到社會穩定。

3.2征地難

由于縣城范圍內的建設預留地已經基本征用殆盡。老百姓對所剩不多的土地補償期望值過高。即使按照國家規定的征地補償政策的上限進行補償，也難以與村組達成協議。有關征地過程中的基礎設施和苗木等補償的政策性矛盾也十分突出。

3.3收購難

一是在對企事業單位土地收購問題上，企業對自己僅有的土地資產的期望值普遍較高。他們不但要政策規定范圍內的土地補償，而且對土地改變用途后的政府凈收益也要全部或部分返還。二是城鎮范圍內的企業數量是有限的，隨著縣政府企業改制政策的實施，所剩企業的數量越來越少，能收購的土地也越來越少。三是土地收購補償與拆遷補償存在較大價格差距。

4.土地儲備存在“四個風險”

4.1政策風險

由于土地儲備制度是一項創新制度，法律法規都在逐步完善當中，實施過程中存在著很大的不確定性。政策及法律法規的制定和改變都可能直接影響投資收益。這就是政策風險。城市土地儲備是政策性很強的經濟活動，受到多種政策和法律法規的影響和制約，如產業政策、金融政策、房地產管理政策等。

4.2經營風險

風險主要體現有兩個方面：一是當儲備機構急需資金的時候，而需要變現的儲備土地還沒有被政府列入出讓計劃或規劃部門因需成片改造不能將儲備地塊單獨掛牌出讓等原因，致使儲備土地暫時無法變現，導致儲備機構資金鏈出現問題。二是儲備中心收購的地塊本身質量就不高，抑或儲備宗地將來的規劃是綠地或道路等公共設施用地，這就使得儲備地塊變現困難甚至無法變現。

4.3規劃風險

主要是指城市在發展過程中對自身的發展方向包括城市總體規劃和城市分區規劃作出調整和修改，從而給儲備機構的儲備土地帶來風險。

4.4財務風險

財務風險是指不同的財務管理方式引起使用貸款不能到期歸還的風險。財務風險主要包括融資風險和負債風險。目前融資風險主要表現在融資渠道單一、期限短、成本高等方面。一旦銀行貸款受阻，土地儲備工作立即受到影響。負債風險主要表現在目前土地儲備機構的負債率過高，且按現行的政策，這種高負債率很難降下來，國家在金融政策上一旦有什么風吹草動，高負債率的風險就會出現。

土地收購儲備制度不是簡單的“以地生財”，目的在于優化配置城市土地資源，集約利用土地，為城鎮經濟長期健康發展提供資源保障。因此，對土地收購儲備制度的運作不能單純以經濟效益來衡量，還應考慮社會效益、生態效益等諸多方面，制定一套集生態、社會、經濟等為一體的評價標準，使土地收購儲備制度健康發展。

【參考文獻】

第6篇：土地儲備管理辦法范文

第一條為規范土地儲備行為,加強土地儲備資金財務管理,根據《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[20**]15號)以及《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》([20**]100號)等有關規定,制定本辦法。

第二條本辦法適用于土地儲備資金財務收支活動。

第三條本辦法所稱土地儲備資金是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等所需的資金。

第四條土地儲備資金實行?？顚Ｓ谩⒎仲~核算,并實行預決算管理。

第二章土地儲備資金來源

第五條土地儲備資金來源于下列渠道:

(一)財政部門從已供應儲備土地產生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構的征地和拆遷補償費用、土地開發費用等儲備土地過程中發生的相關費用。

(二)財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金;

(三)土地儲備機構按照國家有關規定舉借的銀行貸款及其他金融機構貸款;

(四)經財政部門批準可用于土地儲備的其他資金;

(五)上述資金產生的利息收入。

第六條財政部門根據土地儲備的需要以及預算安排,及時核撥用于土地儲備的各項資金。

第七條土地儲備機構儲備土地舉借的貸款規模,應當與年度土地儲備計劃相銜接,并報經同級財政部門批準,不得超計劃、超規模舉借貸款。土地儲備機構舉借的貸款,只能專項用于土地儲備,不得用于其他用途。

第三章土地儲備資金使用范圍

第八條土地儲備資金專項用于征收、收購、優先購買、收回土地以及儲備土地供應前的前期開發等土地儲備開支。

第九條土地儲備資金使用范圍具體包括:

(一)征收、收購、優先購買或收回土地需要支付的土地價款或征地和拆遷補償費用。包括土地補償費和安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費,以及依法需要支付的與征收、收購、優先購買或收回土地有關的其他費用。

(二)征收、收購、優先購買或收回土地后進行必要的前期土地開發費用。包括前期土地開發性支出以及照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等,含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設支出。

(三)征收、收購、優先購買或收回土地需要支付的銀行及其他金融機構貸款利息支出。

(四)經同級財政部門批準的與土地儲備有關的其他費用。

第十條土地儲備機構用于征地和拆遷補償費用以及土地開發費用支出,應當嚴格按照《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》([20**]100號)以及財政部、國土資源部、中國人民銀行聯合公布的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》(財綜[20**]68號)的有關規定執行。

第十一條土地儲備機構所需的日常經費,應當與土地儲備資金實行分賬核算,不得相互混用。

第四章土地儲備零星收入管理

第十二條土地儲備零星收入是指土地儲備機構在持有儲備土地期間,臨時利用土地取得的零星收入,不包括供應儲備土地取得的全部土地出讓收入。

供應儲備土地取得的全部土地出讓收入,統一按照[20**]100號文件以及財綜[20**]68號文件規定實行"收支兩條線"管理。

第十三條土地儲備零星收入包括下列范圍:

(一)出租儲備土地取得的收入;

(二)臨時利用儲備土地取得的收入;

(三)儲備土地的地上建筑物及附著物殘值變賣收入;

(四)其他收入。

第十四條土地儲備零星收入全部繳入同級國庫,納入一般預算,實行“收支兩條線”管理。

第十五條土地儲備零星收入繳入同級國庫時,填列《20**年政府收支分類科目》103類“非稅收入”**款“國有資源(資產)有償使用收入”99項“其他國有資源(資產)有償使用收入”科目。土地儲備零星收入繳入同級國庫的具體方式,按照省、自治區、直轄市、計劃單列市財政部門規定執行。

第五章土地儲備資金收支預決算管理

第十六條土地儲備機構應當于每年第三季度參照上一年度土地儲備計劃,按宗地編制下一年度土地儲備資金收支項目預算,經主管部門審核后,報同級財政部門審定。其中:屬于政府采購范圍的,應當按照規定編制政府采購預算,嚴格按照政府采購有關規定執行。

第十七條同級財政部門應當及時批復土地儲備機構土地儲備資金收支項目預算。

第十八條土地儲備機構應當嚴格按照同級財政部門批復的預算執行,并根據土地收購儲備的工作進度,提出用款申請,經主管部門審核后,報同級財政部門審批。其中：屬于財政性資金的土地儲備支出,按照財政國庫管理制度的有關規定執行。

第十九條土地儲備機構需要調整土地儲備資金收支項目預算的,應當按照規定編制預算調整方案,經主管部門審核后,按照規定程序報同級財政部門批準后執行。

第二十條每年年度終了,土地儲備機構要按照同級財政部門規定,向同級財政部門報送土地儲備資金收支項目決算,并詳細提供宗地支出情況。土地儲備資金收支項目決算由同級財政部門負責審核或者由具有良好信譽、執業質量高的會計師事務所等相關中介機構進行審核。

第二十一條土地儲備機構從財政部門撥付的土地出讓收入中安排用于征地和拆遷補償、土地開發等支出,按照支出性質,分別填列《20**年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉社區事務”**款“國有土地使用權出讓金支出”**項“征地和拆遷補償支出”和02項“土地開發支出”等相關科目。同時,分別填列支出經濟分類科目310類“其他資本性支出”**款“土地補償”、10款“安置補助”、11款“地上附著物和青苗補償”、12款“拆遷補償”"，以及310類“其他資本性支出”**款“基礎設施建設”支出科目。

第二十二條土地儲備機構從國有土地收益基金收入中安排用于土地儲備的支出，按照支出性質，分別填列《20**年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉社區事務”10款“國有土地收益基金支出”**項“征地和拆遷補償支出”和02項“土地開發支出”科目。同時,分別填列支出經濟分類310類“其他資本性支出”**款“土地補償”、10款“安置補助”、11款“地上附著物和青苗補償”、12款“拆遷補償”,以及310類“其他資本性支出”**款“基礎設施建設”支出科目。

第二十三條土地儲備機構日常經費預決算管理,按照同級財政部門規定執行。

第二十四條土地儲備資金會計核算辦法,按照財政部規定執行。具體辦法由財政部另行制定。

第六章監督檢查

第二十五條各級財政、國土資源管理部門應當加強對土地儲備資金使用情況、土地儲備零星收入繳入國庫情況以及土地儲備機構執行會計核算制度、政府采購制度等的監督檢查,確保土地儲備資金專款專用,督促土地儲備機構及時足額繳納土地儲備零星收入,努力提高土地儲備資金管理效率。

第二十六條土地儲備機構應當嚴格執行本辦法規定,自覺接受財政部門、國土資源管理部門和審計部門的監督檢查。

第二十七條對于違反本辦法規定的行為,嚴格按照國務院的《財政違法行為處罰處分條例》(國務院令第427號)等有關規定進行處理。同時,要依法追究有關責任人的責任。

第七章附則

第二十八條各省、自治區、直轄市及計劃單列市財政部門應當會同國土資源管理部門根據本辦法,結合本地區實際情況,制定具體實施辦法,并報財政部、國土資源部備案。

第7篇：土地儲備管理辦法范文

【關鍵詞】土地收購儲備；土地融資；土地調控

1 土地收購儲備工作現狀

土地儲備制度源于國外，最早起源于荷蘭的阿姆斯特丹，最初是為解決城市人口問題，后來歐洲國家相繼開展了該項工作。我國于上世界九十年代末開始實施土地儲備制度，以上海土地發展中心的成立為發軔，許多城市紛紛開始實施土地儲備制度。

近年來，隨著宜昌市城市化建設的推進，土地收購儲備工作也得到了長足發展。通過積極主動服務，嚴格規范管理，強化政府調控，壟斷土地一級市場，充分發揮了市場再配置土地上的基礎性作用，合理有效顯化了土地資產價值，支持了企業改制及職工安置，支撐了招商引資重點項目建設，促進了城區基礎設施建設，改善了城市面貌，發揮了政府融資平臺的巨大作用，為城區經濟社會發展提供了有效的保障。

但當前的土地儲備工作也存在一些問題和不足，表現在：一是工作“守”多“攻”少，“大儲備”及“主動儲備”意識不強。二是收購儲備資金來源渠道需完善。三是未實現“應收盡收”，儲備土地“熟化”程度不夠。四是現有土地儲備內設機構、級別和人員編制難以適應日益繁重的土地收購儲備任務的需要。

2 解決問題應當采取的針對性措施

2.1 更新理念，顯化資產價值

經營土地是經營城市的核心。城市土地是城市經濟發展的最基本要素，是城市各種資源配置的載體，是城市最大、最具活力、最有增值潛力、最容易被政府控制的重要資產。無論城市規模的變動還是經濟總量的增長，最終都要通過城市土地利用的規模、密度和結構來顯示。城市競爭力的衡量也是最直接反映在城市土地總體價值的高低之上。當前，在宜昌市建設省域副中心城市、長江中上游區域性中心城市、世界水電旅游名城的重要戰略機遇期。創新土地儲備機制，實施“經營城市、經營土地”戰略，推進土地資產資本化，更好地為城市經濟發展服務，是當前國土資源管理工作面臨的重大課題。

城市土地儲備經營包括土地資本的投入、土地的儲備、土地的供應、資金的融入、土地的收益分配。土地儲備是龍頭，依法取得土地實施收購儲備，并進行房屋拆遷、土地平整、配套設施建設等土地，根據城市經濟發展對土地的需求，有計劃地將土地投放市場；土地融資是支撐，城市土地經營離不開金融的支持，由于土地儲備和開發需要大量的流動資金，政府投入專項資金用于土地經營數量有限，因此，須借助土地抵押尋求銀行貸款等金融支撐；充實財政是目標，土地是宜昌市城市建設的“聚寶盆”，做活土地經營的根本目的是抓好財源建設，從經營土地中找城市發展的原動力，提高土地資源的配置效率和增值收益，擴大土地收益在財政收入中的比重，募集更多的建設資金，用于城市基礎設施建設和土地開發，調節社會分配，從而推進宜昌市的省域副中心城市建設。

2.2 制定相應規章制度，增強指導作用，規范土地收儲行為

土地儲備機構扮演著雙重角色，既是國土資源法律法規的執行者，又是資產經營單位。土地儲備運行實踐涉及土地征收、征地拆遷、開發整理、城市規劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作。宜昌市目前執行的是2000年的《宜昌市土地儲備管理暫行辦法》，迫切需要對其進行修改和完善，出臺新的《宜昌市城區土地儲備管理辦法》，以進一步明確土地儲備制度的功能定位，統一運作模式，界定土地儲備范圍，保護土地權利人權益，加大財政資金支持，規范融資行為等。

修訂出臺《宜昌市城區土地儲備管理辦法》，作為宜昌市城區土地儲備的綱領性文件：一是有利于進一步增強政府調控土地市場的能力，能夠根據宜昌市城市發展和市場需求，有計劃地適時適量供應土地，有效調控土地供應總量、結構和時序。二是有利于進一步促進土地節約集約利用，從而促進產業升級和結構調整。三是有利于進一步支持企業改革，盤活和顯化改制企業的土地資產，解決下崗職工安置問題。四是有利于進一步保證規劃的實施，以實現城市經濟布局和產業結構的優化，使土地利用總體規劃和城市規劃得到落實。五是有利于進一步增加政府土地收益。

2.3 構建良好的工作“機制”，體現公正高效，推行決策、執行、監督三位一體

土地儲備是一項綜合性工作，工作量大、任務重、責任大，涉及部門多。要推動這項工作順利進行，取得實效，應構建決策、執行、監督三位一體的各部門聯動協調機制。

2.3.1 構建“土地儲備四層工作機制”。決策層：成立土地資產經營管理委員會，是市人民政府實施土地儲備工作的領導和決策機構，建議由市長任委員會主任，分管副市長任副主任，土地資產經營管理委員會設辦公室，設在市國土資源局。執行層：市城區國有土地儲備實行統一規劃、統一儲備、統一整理、統一供應，市土地儲備中心隸屬于國土資源管理部門，負責土地儲備的具體工作。監督層：紀檢監察、財政、審計部門應加強對土地儲備工作的監督檢查。聯動層：國土資源、發展改革、財政、規劃、住建、人力資源和社會保障、房管等相關部門及各區人民政府（管委會）應當按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。

2.3.2 實行“土地儲備三類會議制度”。土地資產經營委員會年會每年召開1―2次，由市長主持召開，研究制訂土地儲備的相關政策和制度，審議和批準土地規劃儲備范圍、年度土地儲備計劃和土地儲備實施方案等，負責對重大土地儲備事項進行決策部署；市政府每月召開土地儲備例會，由分管副市長主持，專題研究具體的土地收購儲備和出讓事項，土地儲備例會成員由紀檢監察、國土、規劃、建設、財政、房管等部門的負責人組成；市國土資源局和市土地儲備中心分層次適時召開土地收購儲備集體會審會，集體研究土地收購儲備的具體業務事項。

2.4 把住土地收儲“關口”，實現應收盡收，高度壟斷土地一級市場

構建“政府主導型”的土地收購儲備機制。強化政府對土地一級市場的壟斷，牢牢抓住收購儲備和供應兩個核心環節，切實做到從收購、收回土地、儲備土地到出讓土地，做到一個渠道“進水”,一個池子“蓄水”，一個龍頭“出水”向市場供地。

推行“應收盡收”。政府掌握土地的“統一收購儲備權”，對于城區內所有需盤活的存量建設用地，原則上都由政府收儲，在這一點上應賦予市土地儲備中心代表政府依法收儲的強制性；對于增量經營性用地也須納入到收儲范圍，先行統征，形成集聚效應，通過招拍掛等形式有序投放市場，最大限度地提高政府從土地上的直接收益。同時，應積極規范二級土地市場的土地交易行為，當前，宜昌市原劃撥土地使用權轉讓已經土地收儲機制規范到位，但出讓土地使用權市場的隱易時有發生，由于交易的隱蔽性較強，監管難以到位。

2.5 實現工作方式的轉變，化被動為主動，增強儲備土地調控效果

堅持土地經營與城市規劃、經濟發展的有機結合，化被動為主動，充分挖掘土地資產的增值潛力，切實增強土地收益在財政收入中的比重。

2.5.1 土地儲備實行規劃、計劃管理。主要結合道路交通網規劃、重大工程、重點項目和重點地區、重點區域的發展，做好中長期土地儲備規劃。如：結合城區南展和跨江發展，應著手編制市城區江南片區的土地儲備規劃。根據土地利用總體規劃、城市總體規劃、城市近期建設規劃、土地利用年度計劃和市場供需狀況編制年度土地儲備計劃，報市人民政府批準后組織實施。年度土地儲備計劃包括儲備土地規模、儲備土地前期開發規模、儲備土地供應規模、儲備土地臨時利用計劃、計劃年度末儲備土地規模等。

2.5.2 做好城市規劃與土地儲備規劃、計劃的銜接。根據實施城市規劃的需要，市土地儲備中心可會同規劃、國土、發改、住建等相關部門擬定規劃儲備土地范圍。經市土地資產經營管理委員會批準后，規劃部門負責組織劃定儲備土地紅線，明確土地用途等基本規劃建設條件；國土部門負責核發規劃儲備土地的批準文件。納入規劃儲備范圍內的土地，暫停規劃選址定點、暫停發放建設用地規劃許可證、嚴控戶籍遷入和土地用途變更等。

2.5.3 加強“土地熟化”整理。對儲備土地特別是規劃儲備土地實行統一規劃，分期開發，對儲備土地進行開發整理，包裝扮靚土地，將“生”地做“熟”地，“荒”地變“寶”地，市土地儲備中心根據城市規劃、年度土地儲備計劃和開發實施方案組織對儲備土地進行前期開發，增加土地附加值，實行土地收益最大化。前期開發涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設的，可委托市城司組織實施，也可通過公開招標方式選擇實施單位。對前期開發涉及國有土地上房屋拆遷補償安置的，由市土地儲備中心委托市房產管理部門組織實施。

2.5.4 理順征地拆遷機制體制。發揮區級政府在征地拆遷中的主體作用和積極性，調動區級政府參加房屋拆遷安置的主觀積極性，使區級政府真正成為房屋拆遷安置的主體。僅靠行政手段來協調遠遠不能滿足房屋拆遷的需要，需要通過調整土地出讓收益的分配機制等經濟利益來加以調整。

2.5.5 結合《國有土地上房屋征收與補償條例》的貫徹實施，市政府應盡快明確組織實施國有土地上房屋征收的主體單位及實施辦法。同時，明確儲備土地供應涉及規劃紅線范圍內的居民住宅原則上應實行原地或就近地段安置。

2.5.6 科學供地，充分挖掘土地升值潛力。把握供地的批量、時序和投放時機。著力盤活城市中心地區、繁華地段等重要區位的存量土地，使黃金地段“溢出黃金地價”；通過“土地熟化”過程，完善基礎設施配套，使生地“溢出成熟價”。

2.6 打造融資“平臺”，加大融資力度，助推城區經濟發展

土地收購儲備，為城市建設提供有效的資金支持，是重要的融資平臺。市土地儲備中心集中了城區優質土地資產，通過壟斷經營，集中供應，具有了較強的融資能力和償債能力，為銀行等金融部門所認可。為進一步打造該融資“平臺”，需做好以下幾點：

2.6.1 市人民政府建立市級國有土地儲備專項資金。市財政按照國有土地使用權出讓純收益的10%提取土地儲備專項資金。土地儲備專項資金實行專戶儲存、獨立核算，專項用于國有土地的儲備。同時，為滿足“應收盡收”的需要，市財政應加大對土地收儲周轉金的投入支持力度。

2.6.2 繼續加大融資力度，增強融資的主動性、統籌性，減少資金風險。履行土地儲備的貸款主體資格，結合職教園、舊城改造等項目建設，科學編制融資規劃與計劃，確定年度土地收購儲備資金收支預算和貸款融資規模，保持時間的連貫性和融資環節的順暢性，保持土地收儲政府融資平臺的良好信譽，有效應對“還貸峰值年”的各項工作。

2.6.3 財政部門應當根據土地儲備的需要以及概算安排，及時核撥用于土地儲備的各項資金。對土地儲備中心墊付的儲備成本，財政部門在收到土地價款后，及時撥付給市土地儲備中心。

2.6.4 認真核定儲備土地成本。儲備土地成本由國土、財政、房產、審計部門審定。其中國有土地上房屋拆遷補償費由房產管理部門核定，基礎設施配套費和其它需要專門部門審查的費用由審計部門審定，其它成本和總成本由國土資源管理部門和財政部門共同審定。

2.7 完善組織機構，加強隊伍建設，提高土地收儲的執行力

當前土地收儲工作要求高、任務繁雜、資金流量大，現有人員編制數量、內設科室級別，以及未設置財務科的現狀已極不適應日益復雜、繁多的工作需要。為了土地儲備事業的長遠發展，建議：一是根據資金管理需要，增設財務科。二是為更好地履行土地儲備職能職責，建議儲備中心內設科室級別由副科級調整為正科級。三是適當增加人員編制，以滿足日益繁重的土地收購儲備工作需要。從而形成一支有本事、肯干事、于成事的干部隊伍，為土地儲備事業的發展提供人才保障。

參考文獻：

第8篇：土地儲備管理辦法范文

第一條為進一步加強國有土地資源和資產管理，優化土地資源配置，實現政府對土地市場的宏觀調控，確保土地資產保值增值，促進經濟和社會可持續發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《省土地管理實施辦法》、《省人民政府關于加強國有土地資產管理規范土地市場的通知》（政發[]80號）等有關法律、法規及規范性文件的規定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于縣土地利用總體規劃確定的城市規劃區、鄉（鎮）集鎮建設用地規劃范圍內的土地及縣政府確定其它統一收儲的土地。

第三條縣國土資源局代表縣人民政府對國有土地使用權進行土地收購儲備市場交易。

第四條縣人民政府對土地一級市場實行集中統一管理，對土地二、三級市場進行規范管理，全面對城市規劃區和鄉（鎮）集鎮建設用地規劃范圍內的土地實行統一征用、統一規劃、統一收儲、統一供應、統一管理的土地管理制度。

第五條縣人民政府對所儲備的土地除法律、法規允許可進行行政劃撥外，工業、倉儲、商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的必須采取公開招標拍賣掛牌的方式進行出讓。

第六條禁止任何單位或個人私自與村集體經濟組織簽訂征地協議和收購土地。禁止任何單位或個人擅自炒買、倒賣、轉讓國有土地使用權和集體土地使用權。

第二章機構及其職能

第七條土地收購儲備交易工作在縣人民政府的統一領導下，由縣土地收購儲備交易管理委員會負責組織實施。縣土地收購儲備交易管理委員會主任、副主任分別由縣人民政府縣長和分管副縣長擔任，成員由發改、經信、財政、監察、國土資源、住建、審計、交通、規劃等部門及相關鄉鎮的領導組成?？h土地收購儲備交易管理委員會下設辦公室，辦公地點設在縣國土資源局，為常設辦事機構。各部門應各司其職，積極配合做好土地收購儲備交易相關工作。

第八條縣土地收購儲備交易管理委員會主要職責是：

（一）研究制定土地收儲交易管理工作措施；

（二）審批土地收購、儲備、交易方案；

（三）協調土地收購儲備交易相關部門的關系；

（四）監管土地收儲交易發展基金；

（五）監控土地收儲交易管理工作。

第九條縣政府設立縣土地儲備中心，隸屬縣國土資源局管理，其主要職責是：

（一）貫徹執行國家土地資源管理的法律、法規，實施土地儲備方案和規劃；

（二）根據土地利用總體規劃、城市總體規劃、國民經濟和社會發展計劃及土地利用實際情況，制定年度土地收儲計劃，經縣人民政府批準后組織實施；

（三）負責申報登記儲備的國有土地；

（四）負責土地分批次征收、收購中的協議洽談、費用測算，征收、收購方案經有土地批準權的人民政府依法批準后實施；

（五）負責對儲備土地進行拆遷、平整等前期開發，依法出租、抵押或臨時使用儲備土地；

（六）負責儲備土地的登記造冊和收集、匯總、儲存、上報，建立系統的土地收儲檔案，定期向社會公布土地收購、儲備、交易信息行情，提供有關法律和其他信息咨詢服務；

（七）做好收購土地的資金測算平衡，多渠道、多途徑籌措資金，加強與金融機構的配合，管理、運作好土地收購儲備交易資金；

（八）接受主管部門和其他單位、個人委托，組織實施土地使用權轉讓、租賃的公開招拍掛工作；

（九）定期向縣土地收購儲備交易管理委員會報告國有土地儲備和前期開發利用情況。

第三章土地收購儲備

第十條土地收購儲備范圍：

（一）依法無償收回的土地：

1.因單位撤銷、遷移等原因停止使用的原劃撥國有土地；

2.已經辦理審批手續但連續兩年未動工開發的土地；

3.土地使用者擅自改變土地用途，經責令限期改正，逾期未改正的土地；

4.根據出讓合同規定，依法解除出讓合同涉及的相關土地；

5.因違法占地建設，被依法沒收的土地；

6.公路、礦場等經核準報廢的土地；

7.土地使用期限屆滿依法收回使用權的土地；

8.其他依法應當收回的土地。

（二）應該收購的土地：

l.因實施城市規劃和舊城改造，需要調整土地使用功能的土地；

2.土地使用權人申請收購的土地；

3.土地使用權人提出解除國有土地使用權出讓合同的土地；

4.以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發，又不具備轉讓條件的土地；

5.使用權轉讓中申報價格明顯低于市場價格，由政府行使優先購買權的土地；

6.人民法院裁定處置的國有土地；

7.因實施城市總體規劃和土地整理，縣人民政府指令收購的土地。

（三）實行征收的土地：根據政府調控土地市場的需要，按土地利用總體規劃和年度土地供應計劃分批次批準農用地轉用、征收的土地。

（四）其他依法取得的土地。

第十一條全縣土地收購儲備工作由縣土地儲備中心在縣土地收購儲備交易管理委員會統一領導下具體負責實施。

（一）縣城規劃區范圍內的土地，由縣土地儲備中心負責收儲；或由縣政府委托縣農司在指定的地塊收儲。

（二）縣城規劃區范圍外的土地，由縣土地儲備中心或委托鄉鎮人民政府進行收儲，并按照下列程序進行收儲：

1、根據經濟和社會事業科學發展的需要，經縣人民政府同意，縣國土資源局根據年度用地計劃向有關鄉鎮人民政府下達委托土地收儲通知文件，鄉鎮人民政府可對符合收儲條件的土地進行收購和儲備。

2、鄉鎮人民政府在收儲土地的過程中，對擬儲備的地塊必須符合土地利用總體規劃和鄉村建設規劃、土地年度供應計劃,報經縣國土資源局同意后實施。

第十二條土地收購儲備工作程序：

（一）申請收購。凡符合本辦法規定土地儲備條件的國有土地，由縣土地儲備中心或委托鄉鎮政府根據上述規定的范圍進行收購。

（二）權屬核查。由縣土地儲備中心對應當收回或收購的土地權屬、面積、四至范圍、土地用途及其地上建筑物、附著物等情況進行實地調查核實。

（三）確定規劃條件。由縣規劃行政主管部門根據批準的城鎮規劃方案，提出儲備地塊的具體規劃設計條件。

（四）費用測算。由縣土地儲備中心根據調查結果及地價評估結果進行土地收回、收購補償費用測算。

（五）方案報批。由縣土地儲備中心根據土地權屬情況和規劃設計條件以及收回、收購或置換費用測算的結果，提出具體實施方案，經縣國土資源局審查同意后報縣土地收購儲備交易管理委員會批準執行。

（六）簽訂合同。收回、收購或置換方案批準后，由縣國土資源局與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收回（購）合同》。

（七）收購補償。由縣土地儲備中心根據國有土地使用權收回或收購合同約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付土地收購補償費用；實行土地置換的，要進行土地置換差價結算。

（八）權屬變更。由縣土地儲備中心根據《國有土地使用權收回（購）合同》約定支付補償費后，由縣土地儲備中心和原土地使用者按規定辦理土地權屬變更或注銷手續，由原土地使用者向縣土地儲備中心交付土地及地上建筑物、附著物。

第四章土地收回和收購補償

第十三條土地收回、收購的補償方式：

（一）政府為公共利益需要或實施城市規劃進行舊城改造收回的原劃撥土地，按城市拆遷管理規定確定土地收回、收購補償費。

（二）收回企事業單位原以劃撥方式取得的土地使用權，由土地評估機構按照收回土地的現狀及規劃用途分別進行評估，并確定土地收回、收購補償費。

（三）收購以出讓方式取得的土地使用權，由土地評估機構按照收回土地的現狀用途進行評估，按國家土地管理規定扣除原土地使用權人使用土地期間應繳納的出讓金部分后，再確定土地收回、收購補償費。

（四）收購以租賃方式取得土地使用權的，按照評估租金高出實際租金數額與剩余年限折算的現值確定補償費。

（五）以置換方式進行土地儲備的，由土地評估機構按照土地的現狀用途進行評估后，縣土地儲備中心與原土地使用權人結算差價。

第十四條國有土地使用權收回（購）合同簽訂后，合同雙方當事人應當自覺履行合同約定。

第五章儲備土地前期開發利用

第十五條儲備土地前期開發利用方式：

（一）縣土地儲備中心必須在儲備土地出讓前完成儲備土地地上建筑物、附著物的拆遷、場地平整及基礎設施建設工作。

（二）原土地使用權人交付土地后，在儲備土地出讓前，縣土地儲備中心可依法將儲備土地使用權出租、抵押加以利用，保證儲備土地保值增值。

第十六條縣土地儲備中心實施儲備土地前期開發利用應當遵守國家法律、法規和有關規定，并持《國有土地使用權收回（購）合同》及相關批準文件，依法向有關部門辦理審批或登記手續。

第六章儲備土地供應

第十七條除國家法律法規規定的情形以外，凡是以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的用地，統一由縣土地儲備中心集中供應。

第十八條用于工業、倉儲、商業、旅游、娛樂及商品住宅等經營性項目用地要依法采取公開招標、拍賣、掛牌方式供應土地；其他項目用地可以通過招標、拍賣、協議或掛牌交易的形式供應土地?？h土地儲備中心應根據儲備土地的實際情況，對條件成熟的土地公開土地供應信息。

第十九條采取招標、拍賣、掛牌等方式供應土地，應按下列程序進行：

（一）由縣土地儲備中心根據土地儲備方案及規劃條件，確定擬出讓土地的坐落、四至范圍、土地面積及用途和供地方案，并報縣土地收購儲備交易委員會審批。

（二）由縣土地儲備中心組織對批準的土地進行招標、拍賣、掛牌。

（三）由縣國土資源局與土地使用權人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

（四）由土地使用權人向縣土地儲備中心繳納土地有償使用費。

（五）由建設單位憑縣土地儲備中心出具的繳費憑證等有關文書，向縣國土資源局申請頒發建設用地批準書，并辦理土地登記手續。

第二十條縣內符合劃撥用地條件的行政事業單位因新建辦公或業務用房確需用地的，經縣政府批準，可以采取劃撥方式供地，但必須堅持節約用地、集約用地、科學規劃的原則，提倡縣內相關單位聯建辦公和業務用房。

對新建辦公或業務用房所需土地按單位的干部職工人數確定劃撥供地規模：單位人數在10人以下的，劃撥用地不超過1畝；單位人數在11人至30人之間的，劃撥用地不超過2畝；單位人數在31人至50人之間的，劃撥用地不超過3畝；單位人數在50人以上的，劃撥用地不超過5畝，并按以下程序申請用地：

（一）由用地單位持建設項目的有關批準文件向縣土地收購儲備交易管理委員會提出建設用地申請。

（二）由縣土地儲備中心擬定供地方案，并經縣國土資源局審核后報縣土地收購儲備交易管理委員會審批。

（三）劃撥使用國有土地的，由土地使用權人向縣土地儲備中心繳納應上交的稅費；縣國土資源局對用地審批材料以及用地者的繳費憑證進行審核，并按相關規定辦理《建設用地批準書》和《國有土地劃撥決定書》。

若因其它因素，劃撥用地不能滿足建設需要的，超出面積部分按同類地塊評估價格供地。

協議出讓國有土地的，由縣國土資源局與土地使用權人簽訂《國有土地使用權出讓合同》；縣國土資源局對用地審批材料以及用地者的繳費憑證進行審核，并按相關規定辦理《建設用地批準書》。

第七章資金管理

第二十一條土地儲備資金來源包括財政撥款、銀行貸款、其他借款、預收定金、土地儲備風險資金、土地收益基金、社會融資和其他收入。由縣土地儲備中心按照《土地儲備資金會計核算辦法》設置會計科目，實行專帳核算。

第二十二條鄉鎮人民政府收儲土地所需資金不足的，報縣政府審批后，可從縣財政預借部分資金，用于兌付被收儲對象的征地補償費、安置補助費和青苗補償費等；所借資金待土地開發利用后從土地收益中償還。

第二十三條縣財政、審計等部門要加強對土地收購、儲備、交易資金運作的指導。

第二十四條儲備土地出讓后，土地出讓收益全額納入基金預算管理，收入全額繳入縣國庫，支出一律通過基金預算安排?？h財政局會同國土資源局編制土地出讓收支預算，向縣人民政府報告，并提交縣人大常委會批準后執行。

第二十五條鄉鎮人民政府收儲的土地，開發利用后產生的收入全額上交縣財政，直接成本通過基金支出安排。其出讓凈收入10%縣政府統籌使用，90%部分通過基金支出撥付給鄉鎮人民政府，主要用于基礎設施建設和發展社會事業。

第二十六條縣土地儲備中心收儲土地涉及到的相關稅費按國家有關規定執行。

第八章監督管理和法律責任

第二十七條縣監察、財政、審計等部門按照各自職責對土地儲備交易管理工作實施監督。

第二十八條土地使用權人未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，由國土資源局依法予以處罰，有關部門不得為其辦理相關審批和登記手續。

第二十九條原土地使用權人未按合同規定交付土地及地上建筑物、附著物的，除責成原土地使用權人限期改正外，并按合同約定追究其違約責任。

第三十條縣土地儲備交易管理工作人員、，給國家、集體造成重大損失，或利用職務上的便利謀取私利的，由所在單位或監察部門給予相應的行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

第九章附則

第三十一條土地收儲管理工作統一使用縣國土資源局印制的有關合同、文書表格等規范文本。

第9篇：土地儲備管理辦法范文

【關鍵詞】集體建設用地；使用權；房地產市場；可行性

一、我國房地產土地供應市場現狀

根據國家統計局的2013年3月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，新建商品住宅價格環比上漲的城市有68個，比2月份增加了2個，同比上漲的城市有67個，比2月份增加了5個；二手住宅價格環比上漲的城市有66個，與2月份相同，同比上漲的城市有59個，比2月份增加了10個。

而回顧過去二十年間，根據國家統計局權威數據：“1987—2012年這25年里，國內商品房平均銷售價格累計凈增了13.19倍，平均每年上漲55%。”房價依然不知何時才能回歸正常水平。

土地是房地產開發的基礎，目前我國房地產開發的土地只能是國有土地或者是經國家征用的農村集體土地。當前我國房地產土地供應市場所體現的情況是：隨著我國城市經濟的發展和規模的擴大，我國的城市土地出讓市場土地供應日漸緊張，商品房住宅需求量仍較大，需要擴展房地產土地供應市場。以廣東省為例，根據廣東國土資源部的統計數據，廣東國有建設用地供應在2011年有所減少，2011年，廣東省建設用地供應總量16213.75公頃（不含代征地），同比減少1.99%，國有建設用地供應量略有減少。但批準建設用地面積明顯上升，2011年，全省經國務院和省政府批準建設用地共803宗，批準用地面積31328.38公頃，其中農用地24907.18公頃（耕地6792.76公頃），與2010年度同期相比，批準用地面積同比增長37.22%。城市土地供應量的減少與建設用地面積上升存在明顯的沖突。而在房地產市場，從08年至11年，廣東城市住宅用地面積占總建設用地面積的比值分別為29.76%，36.45%，29.32%，27.18%，住宅面積雖有減少但仍占有很大比重，廣東的房地產市場依然需求旺盛，房地產所需的土地供應量依然較大。但土地供應量的減少必然增加了房地產開發市場的成本，引發城市房價增長，增加了房地產市場的調控難度。

二、我國集體建設用地市場現狀

根據國土資源部規劃司的數據顯示，1996—2007年，不包括常年在外務工的農民，我國農村人口減少約1.2億人，而農村建設用地不減反增，增加近130萬畝，人均建設用地增加了34平方米。呈現出“人口減少，用地增多”的“逆向擴張”怪現象，在我國城市用地規模逐漸增加的同時，農村建設用地卻也在增加。由于我國農村人口較多，農村土地面積比例較大，農村可利用的建設用地總量十分巨大。

但是集體建設用地的增加并沒有得到合理的利用，根據我國《土地管理法》的規定，集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。此條規定表明我國在立法上一般情況下不允許集體建設使用權對外出讓、轉讓或者出租，集體建設用地的用途除了保障集體成員生活、生產外，僅僅是興辦鄉鎮企業或者入股、聯營等形式共同舉辦企業，土地用途的限制過于狹窄。然而，隨著我國市場經濟的發展，一級土地市場供應不足，通過征收農村集體土地的方式存在諸多弊端，因此我國一些地方政府在國家默許的情況下開展集體建設使用權流轉制度改革。在改革的內容上主要是建設城鄉統一的土地市場，按照與國有建設用地使用權“同地、同權、同價”的標準流轉。如我國廣東、上海、成都、重慶等地出臺了《集體建設用地使用權流轉管理辦法》進行集體建設用地流轉的市場化改革。

三、房地產土地供應市場與集體建設用地市場的關系

當前，國家加強了對房地產市場的調控，抑制房價的快速增長，另外城市土地開發的承載能力已瀕臨極限，使得房地產土地供應市場緊張。但房地產市場依然火熱，中國居民的傳統居住觀念使得房屋成為每個人必不可少的財產，對于房地產的需求依然旺盛，如何滿足居民的住房需求成為一個很重要的問題。

房地產開發需要大量的土地，城市土地卻不能供應充足的土地，而占較大比例的農村土地又有大量的建設用地閑置，如果能夠將二者的供需結合，自然就解決了房地產開發的土地供應問題。城市開發建設使用農村集體建設用地是可能的，據統計，珠三角地區通過流轉的方式使用農村集體建設用地實際超過集體建設用地的50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%。然而由于我國的城鄉二元體制，國有土地與集體土地屬于兩個市場，根據我國相關法律法規的規定，農村集體建設用地不能直接入市交易，只能通過國家征用的方式變為國有土地才能進入土地一級市場交易。另外，我國政府在集體建設用地流轉的市場化改革過程中，對于集體建設用地的流轉使用進行了限制，如國務院在2008年1月《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中明確規定：“單位和個人不得非法租用、占用集體所有土地搞房地產開發”，國土資源部在《關于認真學習貫徹黨的十七屆三中全會精神的通知》中明確規定：不得利用農村集體土地建設商品住宅。許多地方政府在有關的集體建設用地使用權流轉的規定中都有禁止用于房地產或住宅開發的內容，如廣東省在《廣東省集體建設用地流轉管理辦法（草案）》中第五條對此作出了明確限制。

四、解決房地產土地供應緊張的措施及效果評價

城市規模的過大，農村人口向城市大量的涌入，所帶來的直接后果是對住房需求的增加，在城市土地承載接近極限的情況，如何解決房地產市場發展與房地產土地供應緊張的矛盾是城市發展必須要面對的問題。以是否利用集體土地為依據，我國目前解決房地產土地供應主要采取以下措施：

1.不利用集體土地進行房地產開發建設——土地儲備

采取此種措施，主要是從城市現有的土地入手，主要的手段是通過土地儲備盤活城區存量建設用地，再向社會提供各類建設用地。土地資源自身稀缺性與人類日益增長的經濟需求的矛盾是催生土地儲備制度產生的根源。土地儲備是我國國有企業制度改革和城鎮土地使用權制度改革的產物，其初衷是要盤活城市存量土地。當前土地儲備的收儲范圍也擴大到市區內所有需要盤活的存量土地。

土地儲備是國家對土地資源進行宏觀調控的需要，有利于國家對社會需求總量與供給總量，以及社會的供給與需求結構進行調控，有利于保護國有資產，從而令資源配置趨于合理。但是土地儲備對象是有限制的，必須符合《土地儲備管理辦法》及其他政策，其本身還存在一定的弊端：土地儲備調節的是城市的土地市場，城市的土地供應市場的規模是一定的，在城市土地供應日趨緊張的情況下，其調節的范圍和力度是有限的；在土地儲備制度實施的過程中，一些地方政府違背了土地儲備的目的，在經營性用地的集中市場化供應制度的配合下，將所儲土地視為“儲地即生財”的錢袋子，紛紛將征用農民的集體土地納入儲備范圍，極力追求政府的土地利益。

2.利用集體土地進行房地產開發建設

利用集體土地進行房地產開發建設主要通過兩種途徑：

第一，通過征收征用農民集體土地，將其轉變為國有土地，再出讓給房地產開發商進行房地產開發建設。通過征收征用，有利于加強政府對土地的宏觀管理、促進土地資源的合理利用，有利于貫徹土地基本國策；有利于政府壟斷土地使用權出讓，培育和建立統一的地產市場，但國家征收征用存在較多的問題，《憲法》《土地管理法》、《物權法》都明確規定國家征收土地必須是出于公共利益目的。但房地產賴以生存的土地供給一級市場一直是地方政府壟斷，“公共利益”的目的被泛華，通過大量征收農民集體土地來保證壟斷土地的來源。地方政府在低價征收、高價出讓的雙軌制中獲得巨額土地收益，卻極大的損害了農民的土地權益，土地征收糾紛不斷，加深了社會矛盾。

第二，通過農村集體建設用地使用權流轉，出讓、出租集體建設用地進行房地產開發建設。雖然我國相關法律法規對此沒有明文規定，地方政府對此大都采取禁止的態度，但大規模的集體建設用地自發性地用于房地產開發現象普遍，導致的直接結果就是“小產權房”大量存在，嚴重影響了我國的城鎮化進程。

五、我國集體建設用地進入房地產市場的思考

我國的相關政策禁止集體建設用地用于房地產開發，但卻允許其用于其他工商業項目建設。不管是工商業建設還是房地產開發對于土地的消耗都是不可恢復的，為何要禁止農村土地用于房地產建設呢？集體建設用地進入房地產市場其積極意義的。

1.打破了政府對于土地市場的壟斷，維護集體土地權益，實現公平正義。集體土地所有權的泛華是導致集體土地利益難以得到有效實現的根本原因，我國《憲法》以公平正義為原則，強調權利的平等；在十報告中，同志要求“必須堅持維護社會公平正義”。而現實中政府在土地交易中一直充當的是買方、賣方、管理者三種角色于一身，政府在土地交易中自身有很大的利益訴求，對于農民的土地通過行政職權征收，再通過自己的土地市場賣出，還充當整個交易的管理者，顯然自己監督自己是很難取得成效的，正如近年來，政府對于房價的調控，越調越高，究其原因，很大一部分是政府壟斷造成的，這與公平正義的精神是相悖的。土地供應規模的擴大有利于控制房地產開發成本，引導投資者資金分流，減少房地產投資風險。

2.集體建設用地進入房地產市場具有可行性，其帶來的問題和風險具有可控性。

（1）完善相關法律法規建設，因為目前我國的集體建設用地流轉都是以試點的形式存在于一些地方政府，流轉的方式和范圍存在很大的差異性，對于土地流轉的風險缺乏必要的防范措施，特別是集體建設用地的自發性流轉，因為沒有法律依據，對于這部分產權、使用權的轉讓使用缺乏必要的規制，對行為人也沒有相應的責任承擔，一定程度上導致了自發性流轉的普遍性。

（2）協調好政府壟斷與集體土地所有者的土地利益。在市場經濟下，政府不應該是市場經濟的直接參與者，而是市場經濟的管理者和監督者，倘若政府直接向市場尋求利益，很難保證政府市場干預行為的合理、公平、公正。用土地壟斷來保證經濟高增長是以犧牲農民利益為代價的，這種高增長是短期的，不能使地方經濟持續穩定發展。政府要轉變職能，建立統一公平的城鄉土地交易市場，合理規劃土地用途，嚴格建設用地審批制度，增加政府財政收入渠道，改革土地財政制度，減少對土地收入的依賴，從農民的利益出發，尊重農民的土地權益，城市的繁榮與發展不能以犧牲農村、農民的土地收益為代價，不能以農村房地產市場的停滯為代價來保地方護政府對城市房地產市場的壟斷利益。地方政府允許集體建設用地使用權流轉卻禁止其進行房地產開發，就是再一次限制了農民的土地收益，正如學者所說：“限制一幅土地最高的市場收益機會，與拿走一部分土地無異?！?/p>

（3）如何保護耕地。土地利益的追求必然導致違法占用耕地的現象發生，從而威脅我國的糧食生產安全。從耕地保護的主體上看，耕地的所有者是農民集體，其應當是耕地的直接守護者，但限于自身素質，容易受到短期利益的誘導，做出損害耕地的行為，因此，要加強宣傳，在思想上使農民充分認識保護耕地的重要性。其次，政府作為耕地市場的管理者，應當將保護耕地放在重要位置，不能想著先開發再補充，加強對農村土地審批監管。再者，根據我國《土地管理法》確定的“占多少，墾多少”的原則，轉變開發思路，“先造地再用地”，具體模式可以借鑒我國重慶集體建設用地使用權流轉的“地票”模式。

（4）如何協調同一用途土地上商品房與宅基地的關系。這個問題所反應的本質問題是集體建設用地使用權和宅基地使用權的關系，宅基地使用權與集體建設用地使用權雖然是我國《物權法》上兩個獨立的用益物權，其權利取得的條件不同，但是它們產生的基礎與主要功能相同，都基于集體土地所有權派生，都主要用于建造建筑物及其附著物，集體建設用地使用權概念的內涵完全可以包容宅基地使用權。近年來，學術界對于宅基地有償使用和流轉進行了大量探討，二者關系趨于融合，并且已經有了政府的政策支持和實踐，集體建設用地上的商品房和宅基地關系可以通過置換和互動來協調。如2009年3月國土資源部頒發的《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》中規定的實行集體建設用地拆舊建新，也涉及農民住宅用地與集體建設用地的置換與互動；2005年廣東省頒布的《集體建設用地使用權流轉管理辦法》第8條第3項規定，集體建設用地可以興建農村村民住宅。

參考文獻：

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[2]周其仁.挑燈看劍[M].北京：北京大學出版社，2007

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