小產權房買賣合同精選(九篇)
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第1篇：小產權房買賣合同范文
[案情回放]
2002年7月，畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購得北京市通州區宋莊村民馬海濤的房屋及院落，并簽署購房協議。2006年年底，在房價高漲和高額拆遷補償款傳聞下，馬海濤將李玉蘭告上法庭，以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律的禁止性規定為由，請求判決合同無效，歸還房產。2007年7月10日，通州區法院宋莊法庭一審判決該協議無效，李玉蘭在90天內騰退房屋，馬海濤支付李玉蘭房屋及增加部分房價款93808元。李玉蘭不服，向北京市二中院提起上訴，2007年12月，市二中院終審維持原判，同時判定李玉蘭可就賠償問題另行主張。2008年1月3日，李玉蘭馬海濤，要求對方賠償房屋現值和當初價格的差價48萬元。2008年10月20日，通州法院一審判決馬海濤賠償李玉蘭185290元，按法庭判決，加上第一次訴訟房屋及添附部分應賠償的93808元，李玉蘭最終應得到的房屋賠償價格為279098元。
對于小產權房買賣合同的效力，存在兩種截然相反的意見。一種觀點認為，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購買農民集體土地上的房屋而言，應認定合同有效。主要理由在于：（1）法院認定合同無效應以法律和行政法規為依據，而我國法律、行政法規并不明文規定禁止買賣集體土地上的私有房屋。到目前為止，禁止城市居民購買小產權房的主要相關文件有：1999年國務院辦公廳就發出了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年國務院的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）、2004年國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔2004〕234號）。這些都只是國務院的決定、通知、意見，不能作為認定合同無效的依據。（2）《土地管理法》規定：“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。”從這一規定可以看出法律并不禁止農村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。（3）即使集體土地使用權不能轉讓的情況下，由于買賣的標的物只是房子，而房子是農民的私有財產，享有充分的處分權，所以法律沒有權力禁止。
另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權，違犯了法律、行政法規的強制性規定，故合同應認定無效。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉，但筆者仍認為買賣合同無效，主要是基于目前我國房地產交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。根據《物權法》第146條“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”（即“房隨地走”）和第147條“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分”（即“地隨房走”）的規定，我國的國有建設用地實行的是所謂“房地一體主義”，這不僅是基于法理，也是為了避免“空中樓閣”的存在。對于集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。所以一旦集體土地上的房屋所有權主體發生變化，意味著該房屋下的集體土地使用權也發生流轉，而這是法律所明文禁止的。因此，法律規定集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，內在包含了“禁止其上所建房屋的流轉”，否則該條文將形同虛設。
從《土地管理法》規定：“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。”從這一規定當然推出法律并不禁止農村村民出賣房屋時，同時轉讓宅基地使用權。筆者認為，這種理由是不充分的，法律規范的邏輯構成主要包括行為模式和法律后果，但法律規范中的行為模式并不必然是法律所允許的，正如《刑法》第三十二條關于故意殺人的規定：故意殺人的，處死刑，無期徒刑或十年以上有期徒刑。根據這一規定，怎么也不會得出法律允許故意殺人的結論。退一步來說，即使能夠推出法律不禁止宅基地使用權流轉，那也只是在本集體經濟組織成員之間內部轉讓，因為法律允許這種流轉。
再者，由于合同標的不能而無效。除合法要件外，合同的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能性。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現實生活中，由于房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，因此，在集體土地上所建的商品房無法按照約定進行所有權的移轉，因為依照物權的公示公信原則，不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記為要件，不經登記變更物權歸屬始終不發生變化，也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現的可能性。這是一種債務人即使愿意履行也不可能履行的狀態。基于這一原因，也可以確定此類合同無效。
[合同無效后當事人利益的
平衡機制]
法院認定此類合同無效，是否能夠真正體現出法律的公平、公正，能夠起到定紛止爭的效果？實際上，近年來集體土地上房屋買賣糾紛案增多，大部分是由于當初賣房的農民反悔所引起的。以畫家村案為例，當年的買賣合同是在雙方平等協商、公平自愿的情況下簽訂的和約，如今畫家村房價上漲，又面臨拆遷，農民馬海濤受到巨大利益的促動，利用法律，背信棄義到法院。而對于畫家李玉蘭而言，面臨著舉家搬遷，流離失所的處境。所以筆者認為，合同無效后，應該建立一種利益平衡的機制，一方面使利益損害方得到應有的公平補償，另一方面也約束人們在交易中的誠實信用。
二審判決和“反訴”判決確立以信賴利益的賠償作為雙方當事人的利益平衡機制。判決書中指出：出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任，對于買受人信賴利益必須予以賠償。對于李玉蘭作為買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。這樣的處理意見一方面保護了畫家的利益，一定程度上體現了公平的價值觀念，同時也起到了懲罰村民背信棄義的行為，遏制類似案件的作用。但是通過仔細分析，就會發現判決的理由經不起法律上的推敲。首先，法院以賣方明知所出賣的房屋和宅基地屬于禁止流轉范圍，出賣多年后又反悔為由，認定出賣人對合同無效承擔主要責任，這樣的認定是值得商榷的。房地產交易屬于買賣雙方的合意行為，買方不可能不知道法律的禁止性規定，所以在非法交易過程中雙方都存在過錯，不能輕易認定某一方過錯更大而要求其承擔主要責任。其次，以信賴利益作為賠償的理由也是不恰當的，既然合同訂立過程中雙方都存在過錯，又何來信賴利益？即使存在信賴利益，按照合同法原理，對于信賴利益的賠償，結果是使當事人達到合同未曾發生時的狀態。本案中，就是畫家返還房屋，村民返還當初的房款，這樣的結果也很難體現公平性。
第2篇：小產權房買賣合同范文
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號-----平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于XX年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向------------------------------------區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日 年月日
見證人： 年月日
年月日
年月日
第3篇：小產權房買賣合同范文
買受人（乙方）身份證號碼：
房屋買賣合同
賣 方：__________________________________（以下簡稱甲方）
買 方：__________________________________（以下簡稱乙方）
甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權利義務轉讓事宜，達成如下協議：
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）
二、甲乙雙方商定轉讓價格為人民幣_____________________元， （大寫）____拾____萬____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應有一切權利和義務同時轉讓。
四、出賣的房屋如存在產權糾紛，由甲方承擔全部責任。
五、出賣的房屋如因政府規劃行為需拆遷，所得相關賠償的一切 權利自合同生效日起歸乙方所有。
六、本合同經雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應 嚴格履行。其權利、義務轉移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協議之時。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠 償損失， 支付對方違約費用人民幣________元， 大寫__________元整。
七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
八、未盡事宜，雙方愿按國家有關規定辦理。如發生爭議，雙方 協商解決；協商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。
九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力。
甲方（簽名或蓋章）_________________________________
身份證號：___________________________________________
乙方（簽名或蓋章）_________________________________
身份證號：___________________________________________
第4篇：小產權房買賣合同范文
一、小產權房向城鎮居民轉讓的合同效力
目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內較多的學者對合同的效力持肯定態度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：
（一）違反我國相關法律規定
《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6項規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。”根據這一規定得知，轉讓的房產必須是依法登記且具有完整權屬證書的。而小產權房是建立在農村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產權，根本無法進行登記領取權屬證書。
（二）違反我國房地一體主義
我國《物權法》第146條規定：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。該條規定主要是指國有建設用地流轉原則，它表明房地產所有權轉讓之時，房產之上的土地所有權也隨房一起轉讓，該原則的實行，避免了我國房產交易市場出現混亂局面，維護了房產市場的穩定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產權房恰恰違反了這一原則，根據我國土地管理法的相關規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故小產權房流轉中城鎮居民根本無法取得土地的所有權，使得房地分離，較易產生糾紛。
二、小產權房向其他集體經濟組織成員轉讓的合同效力
針對這一情形，實踐中多數判定為合同無效，但筆者認為合同應認定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農民最基本的生存及生活居住權，體現了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農民應享有的同城鎮居民一樣的權利，“農民與城鎮居民”，對稱謂及身份的區別本身就是違反公平的體現。為了農民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護農民合法收益權
基于我國現有規定及我國國情，允許小產權房在市場隨意流轉勢必將造成我國房產市場的混亂，引發各方利益矛盾沖突。但完全限制小產權房的流轉則是對公平原則的違反，農民對土地可以占有、使用，因無處分權而無法像城鎮居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現實情況之下雖不能立即實現同城市房地產一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經濟組織之間的房屋進行自由流轉，使集體經濟組織的成員也能收獲房產所帶來的利益。
三、小產權房在理論界和審判實務上的合同效力
理論界的爭論和審判實務上的分歧固然跟個人的認識有關，但是追根問底是小產權房的轉讓合同問題涉及到國家土地政策，是一個兼具私法、公法性質的問題。單從合同角度上看這是單純私法領域調整的范疇，另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權力的約束。私法以追求公平與正義為目標，公法以追求效率為價值取向。由于主管范圍、價值目標等不同，私法與公法在調整同一社會現象時難免發生沖突。但是，筆者認為無論是理論觀點還是審判實務的認識，判斷小產權房買賣合同效力完全是一個歸于是私法領域的民法問題，應當以現有的相關法律規范《合同法》、《物權法》作為討論基礎，以民法領域自身的規則作為判斷準繩。
四、房屋合同無效后的利益平衡
由于小產權房的交易不在少數，其中涉及多方之間的利益，易引發多種矛盾。因此，在解決小產權房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責任比例的確定
實踐中多數情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產權房交易之時必然是雙方合意的結果，但賣方因利益驅使，違反當初協議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責任呢？筆者認為這是不妥的。小產權房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責任。
（二）實際操作
既然雙方是同等責任，合同無效后，首先考慮的應是恢復原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應補償買房人因此支付的費用。當然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應對賣方遭受的損失進行賠償。對于房價的上漲，在房屋合同簽訂之時是雙方都不可預見的，房價是市場經濟作用的結果，雙方對此均無需承擔過錯責任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應當歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產權房先天不足而選擇購買，承擔房屋返還的風險應是其可以預見到的。當然，其因買房失去的一部分存款利息，筆者認為是可以向賣方主張承擔的。
在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現為居住人的財產、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，在認定小產權房買賣合同的效力上不應一刀切地認定無效，農村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認定為有效的理由，其效力應認定為有效為宜。在實務中我們不僅應當嚴格依據《合同法》的立法精神和規定，也要從尊重歷史、照顧現實和維護交易秩序的穩定和安全的角度出發，區分認定此類合同的效力，達到化解糾紛，維護社會穩定和發展，實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。
第5篇：小產權房買賣合同范文
關鍵詞：小產權房；耕地；宅基地；其他集體建設用地；法律處置
中圖分類號：D922.3文獻標識碼：A文章編號：1003—0751（2012）06—0075—05
“小產權房”不是法律層面上的規范用語，而是一個民間俗稱，一般是指建造在農民集體所有的土地之上、并不具有國家統一發放的房屋所有權證和國有土地使用權證的商品房。隨著近年來我國城市化進程的加快和城鎮房價的飆升，“小產權房”因其價格低廉而備受市場青睞。雖然“小產權房”的銷售可以起到抑制商品房價格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認，“小產權房”的出現至少會產生以下負面影響：一是侵占了農地；二是減少了國家稅收；三是擾亂了房地產市場；四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產權房”的存在弊大于利，處置現有的“小產權房”已迫在眉睫。目前，面對“小產權房”的熱銷現象，政府相關部門一再“叫停”，法院在審理此類糾紛中也基本上確認房屋買賣合同無效，某些地區的“小產權房”甚至已被強行拆除。在理論界，學者們對“小產權房”的處置問題產生較大分歧。根據“小產權房”背后之集體所有土地性質的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產權房”、宅基地之上的“小產權房”及其他集體建設用地之上的“小產權房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設用地的用途不同，現行法律為之配置的法權類型也不相同，在其上建造“小產權房”的違法程度及社會不良后果也因而不同，因此，應當根據“小產權房”背后的土地性質來分類處置之。
一、耕地之上的“小產權房”之處置
為了優化生態環境及確保糧食安全，我國現行法律不僅嚴格限制農用地轉化為建設用地，而且規定了全球最為嚴格的耕地保護制度。2008年9月國家監察部、人力資源和社會保障部及國土資源部聯合出臺的《違反土地管理規定行為處分辦法》中規定，對一年度內違法占用耕地面積占新增建設用地總面積的比例達到15%以上的地區，可以啟動司法程序追究當地政府主要領導的法律責任。可見，我國現行法律對占用耕地建設“小產權房”是嚴令禁止的。遺憾的是，現實中占用耕地建造“小產權房”的現象屢禁不止。許多學者認為我國應守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設“小產權房”的行為嚴重違反了我國耕地保護制度，應一律拆除這類“小產權房”。②也有學者認為，雖然占用耕地建造的“小產權房”不合法，但對其處置應視情況而定。一些建設規模較大、主要由中低收入人員購買用于自住的“小產權房”，全部予以拆除的成本較高，對此可依據比例原則，在耕地保護區域可調整的情況下，通過政府征收集體土地的方式予以認可。③
對于第一種觀點，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對處于城市邊緣地帶、正在建設的“小產權房”采取拆除的辦法，不僅可以維護法律的權威，而且可以確保耕地不會大面積減少。然而，我國“小產權房”問題由來已久，不少占用耕地建設的“小產權房”不僅已出售、入住，而且近年來城市化進程的加快已使其處于國有土地（主要由農村集體所有土地經過征收轉化而來）和集體建設用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對于此類“小產權房”，采取“一律拆除”的簡單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農地的非農利用具有不可逆轉性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產權房”，不僅土地本身可能因無法恢復農用或恢復成本過高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經濟功能會因此衰退。即使拆除“小產權房”后土地可以恢復農用，周邊建筑的經濟功能不會衰退，也會因該土地已處于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包圍中而無法實際用于農業生產，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產權房”的拆除可能會造成大批中低收入的小產權房主“無家可歸”，從而誘發社會不穩定因素。第三，“小產權房”的大規模拆除及隨之而來的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執法成本，浪費了大量建筑材料，而且會造成嚴重的環境污染。可見，主張一律拆除耕地之上的“小產權房”之建議并不具備實踐操作性。
第二種觀點對將耕地之上的“小產權房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國家征收轉化法”這一處置路徑極具啟發意義。筆者認為，對于耕地之上的“小產權房”的處置應視具體情況而定。對于處于城市邊緣地帶、尚在建設的“小產權房”可以一律拆除，而對于建設在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產權房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產權房”，可以通過國家征收農村集體土地的方式予以認可，使其轉化成“大產權房”。或許有學者認為此種方案存在以下弊端：第一，“國家征收轉化法”有違《憲法》和《物權法》確立的征收須為公共利益目的的原則④；第二，“國家征收轉化法”使得“國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，“小產權房”建造者有“先斬后奏”的行為傾向。⑤筆者認為，第一種擔憂大可不必：從立法層面上看，雖然我國《憲法》、《土地管理法》、《物權法》都規定土地征收應基于公益之目的，但現行法律至今沒有明確界定“公共利益”的內涵，因而從嚴格意義上講，“國家征收轉化法”并不一定違反公益；從執法層面上看，由于現行法律規定除興辦鄉鎮企業、建造農民住宅、建設鄉村公共設施、發展公益事業等少數情形外，其他建設用地應一律使用國有土地，所以土地征收的公益目的在實踐中其實很難得到實現，征收農村集體土地建設商品房因而成了很多地方的通行做法。“現實的做法只不過是在‘公共利益’的標題下，允許為經濟建設而征收征用土地，即從實踐上已對‘公共利益’有所突破。”⑥當然不可否認，通過國家征收農村集體土地的方式認可“小產權房”的辦法確實使國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，學者們的第二種擔憂不無道理。然而，對“小產權房”的處置是對土地利用違法行為的糾偏與修正，任何“事后性”的糾偏與修正都不可能不帶來一定程度的不良社會后果，從這個角度看，“國家征收轉化法”是權衡利弊后的一種比較現實的選擇。
或許有人擔心，“國家征收轉化法”會造成耕地乃至農用地的銳減，以及建設用地規劃指標和年度計劃指標的失控。筆者認為，“國家征收轉化法”確實可能產生此類弊端。不過，這種弊端完全可以通過以下措施得以消除：第一，嚴格實施《土地管理法》第31條規定的“耕地占補平衡”制度，盡可能避免或消除因小產權房的“合法化”而致耕地減少的不良后果。可以通過三種途徑實施耕地占補平衡制度：其一，在本區域范圍內開墾數量和質量相當的耕地。其二，實行城鄉建設用地增減掛鉤，即通過農民新居建設和集體建設用地整理復墾，將節省出來的農村建設用地指標有償轉移給“小產權房”“合法化”的地區。⑦其三，采取“地票”交易的做法，實現農村建設用地指標的跨地區轉移。⑧如此不僅可以實現耕地占補平衡，而且“捎帶地”實現了土地增值利益分享，有利于區域經濟均衡發展。第二，逐年削減各省建設用地年度計劃指標，消除建設用地計劃指標超出之不良后果。根據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的相關規定，我國對建設用地實行計劃管理。這種計劃管理主要是通過實施土地利用總體規劃和年度土地利用計劃來實現的，原則上，一個地區實際新增建設用地占用耕地的數量在規劃期內不僅不能超過“規劃指標”總量，而且在該年度內必須符合年度計劃指標。據此，可以采取變通的做法，根據各省“小產權房”“合法化”的土地面積，逐年削減各省建設用地年度計劃指標，在若干年內實現各省“小產權房”“合法化”的土地總面積與所削減的建設用地計劃指標總量的平衡，從而使得各省在一個或若干個規劃期內新增建設用地總面積與“規劃指標”總量相符。為了不影響我國工業化和城市化的正常推進，確保今后若干年內其他建設項目用地不會因“小產權房”“合法化”而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設用地指標削減可能帶來的負面影響：其一，實行“慢跑規則”，將逐年削減的新增建設用地指標控制在適度范圍內，盡量減少此種削減對其他建設項目用地的沖擊；其二，鑒于城鄉土地利用具有“此消彼長”之特征，可以適當提高城市土地的容積率，提高其開發強度，降低其他建設項目對土地占用面積的依賴程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。
為了不至于使“小產權房”的潛在購買人、開發商及農村集體經濟組織產生“投機取巧”的心理預期，在將耕地之上的“小產權房”“合法化”的過程中，還必須實施以下處罰性措施：第一，針對各方當事人的獲利情況，分別對購買人、開發商及農村集體經濟組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購買人的資金籌措能力存在差異，“對于購房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補繳土地出讓金，如能一次清，政府應當及時辦理產權證書。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉”。⑨第二，對參與開發“小產權房”的相關責任單位進行行政處罰。第三，對在“小產權房”建設過程中存在違法行為的相關人員，嚴格追究其法律責任。
二、宅基地之上的“小產權房”之處置
為了滿足農村集體經濟組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權法》第152條規定集體經濟組織成員依法對集體所有的土地享有宅基地使用權。根據民法原理，宅基地使用權作為用益物權，其權利人應享有自由處分權。然而，土地權利具有社會性，土地資源不僅關涉個人利益，也關涉社會利益。為了調和涉及土地資源的私人權益與社會權益之沖突，《土地管理法》第63條規定，農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓而用于非農建設。至于“土地使用權”應該涵括哪些土地權利，我國相關法律沒有進一步明確，學術界對此多有爭議。隨著《物權法》的頒布實施，學界對此已逐漸形成了比較統一的認識。一般認為，“土地使用權”是對一類權利的稱謂，是對建設用地使用權、其他集體建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權及其他具有債權性質的土地使用權等一系列權利的總稱。⑩我國現行法律禁止將農村宅基地非法轉化為商品房建設用地。為了體現和突出宅基地使用權的社會保障功能，1993年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年10月國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》及2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》均嚴格禁止城鎮居民在農村購置宅基地，從而將農村宅基地的流轉限定在農村集體經濟組織內部。根據現行法律和政策，集體經濟組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經濟組織成員的，屬于合法流轉，應受法律保護。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經濟組織以外的成員，即屬于不受法律保護的“小產權房”。
“法律社會學視野下的小產權房問題研究”課題組于2010年9月至12月對廣東、湖北、江西、安徽四省進行了為期四個多月的實地調研，調查表明，宅基地之上的“小產權房”主要基于兩種情況形成：一是農戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經濟組織以外的成員而形成“零星”的“小產權房”；二是集體經濟組織或基層政府以“新農村建設”為名進行宅基地整理，將農戶“集中上樓”后，在節約出來的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經濟組織以外的成員而形成“成片”的“小產權房”。這兩種“小產權房”的法權類型并無本質區別，但兩者產生的不良后果卻不盡相同，因而應采取不同的處置辦法。由于農戶零星出售的“小產權房”分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購買方的住房困難，對于當事人均有益而無害，所以此類“小產權房”不易被行政部門發現，對其處置的執法成本較高。“‘沒有受害者’的‘非法’活動很難監管，要制止之更難或需要高昂的執法成本。”筆者認為，對于農戶建在自己宅基地之上的、零星出售的“小產權房”，若其符合城鄉規劃，則公權力沒必要主動去處置之，完全可以“不告不理”，留待城鄉一體化過程中一并處理。或許有人認為這是理性的法律對非理性的“自生自發秩序”的一種妥協，會減損法律的公信力。但是，“現實的法律秩序絕非簡單的理性之物。它是一種復雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體；盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯的方式去滿足新需求的過程中卻幾乎以同樣的速度產生”。即使以處罰嚴厲著稱的刑事法律對于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會危害性較小、執法成本較高等多方面考慮，也實行了當事人“不告不理”的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領域當然也應面對現實作出靈活應對。
或許有人擔心“不告不理”的處置辦法會誘發農民實施無視城鄉規劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上“小產權房”的出現。這種后果確實可能產生，不過可以通過以下辦法最大程度地予以避免或消除：第一，嚴格貫徹“一戶一宅”的農地政策，控制農戶宅基地的使用面積，盡量減小農戶利用宅基地“大興土木”的可能性。第二，嚴格實施《城鄉規劃法》，強化土地管理部門的管理職能，最大限度地壓縮農戶可用于銷售的房屋范圍。如果買賣雙方因房屋漲價或拆遷補償發生糾紛而訴諸法律，法院可以根據相關法律，認定“小產權房”買賣行為違犯強行法規定，買賣合同無效。對于買賣合同無效后的締約過失責任的承擔，有學者認為根據《合同法》第58條的規定，應由出售方承擔締約過失責任，即出售方應向購買方賠償交易無效所造成的損失。筆者對此不予茍同。實際上，在締結“小產權房”買賣合同的過程中，出售方與購買方都是在知曉或應當知曉現行法律禁止“小產權房”買賣的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認知上均存在過錯，出賣方“受利益驅使，利用司法途徑確認買賣無效，嚴重損害了公序良俗和誠實信用的社會根基”，因而其主觀過錯更大。因此，筆者認為，對于當事人主張“小產權房”買賣合同無效的案件，不妨借鑒合同法或侵權法中的“與有過失”原則進行締約過失責任分配。具體而言，出售方因“小產權房”漲價而主張房屋買賣合同無效的，其不僅要向購買方返還售房時購買方所支付的房屋價款，還要支付判決作出時房地產升值所帶來的房屋差價；出售方因“小產權房”拆遷補償款較多而主張房屋買賣合同無效的，其只能獲得購房款、拆遷補償款與購買方所支付的房價之間的差額。判決“小產權房”買賣合同無效且按照“與有過失”原則劃分民事責任，可以發揮司法的導向作用，警示潛在的出售方與購買方，從而收到遏制“小產權房”買賣的良好社會效果。
根據《土地管理法》的規定，宅基地屬于農村集體建設用地的一種。實踐中宅基地與其他集體建設用地之間存在著相互轉化的可能性。當其他集體建設用地被分配給農戶建造房屋時即為宅基地，而當集體經濟組織進行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時，宅基地就轉化成了其他集體建設用地。可見，集體經濟組織進行宅基地整理后在節約出來的宅基地上建造的“小產權房”，應該屬于其他集體建設用地之上的“小產權房”，故而筆者將此類“小產權房”歸入其他集體建設用地之上的“小產權房”，在下文一并討論其如何得到妥當處置。
三、其他集體建設用地之上的“小產權房”之處置
對于其他集體建設用地之上的“小產權房”，不少學者提出了應該允許集體建設用地使用權入市交易的處置方案，即實行國有土地和集體土地的平等保護，將國家土地征收嚴格限定在為“公共利益”之范疇內，允許集體建設用地使用權入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農村集體經濟組織，更重要的是，還可以使建設用地的供應主體多元化，打破政府壟斷土地一級市場的局面。該方案確實具有徹底解決“小產權房”交易違法問題之效，但該方案面臨的一個關鍵問題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設用地使用權入市交易的地區，也還禁止將集體建設用地用于商品房建設，則集體建設用地使用權能否在全國范圍內入市交易還有待詳細論證和實踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設用地使用權入市交易在總體思路上可行，也還需要相應的配套制度改革。集體建設用地使用權入市交易在短期內尚無法實現，而“小產權房”的處置卻“迫在眉睫”，因而寄希望于允許集體建設用地使用權入市交易來解決“小產權房”處置問題實在是“遠水解不了近渴”。
雖然其他集體建設用地之上的已出售、已入住的“小產權房”與已建成、尚未出售的“小產權房”在本質上并無區別，但兩者的處理難度卻相差甚遠，故而應采取不同辦法分別處置。其他集體建設用地之上已建成、尚未出售的“小產權房”雖然并不符合國家法律規定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節約社會資源和發展集體經濟，對此，法律可以區別對待：若此類“小產權房”建設嚴重違反城鄉土地利用規劃，或其質量存在嚴重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置；對于沒有嚴重違反城鄉土地利用規劃且建筑質量尚可的此類“小產權房”，國家可以通過征收農村集體土地、回購房屋的辦法，將其轉化成廉租房或經濟適用房。當然，如此處置可能會產生農村與城市建設用地規模“此消彼長”的弊端。不過如前所述，這種弊端可以通過逐年削減各省建設用地年度計劃指標的辦法予以消除。
“小產權房”的購買者多數是中、低收入者，因而對于其他集體建設用地之上的已出售甚至已入住的“小產權房”不宜輕言拆除。此類“小產權房”也不宜“轉化”為廉租房或經濟適用房，因為不少購買者并不符合入住廉租房或經濟適用房的條件。從物權法的角度來看，“小產權房”的物權并不屬于購買者。在債權法上，“小產權房”買賣合同無效。據此，可將此類“小產權房”確認為農村集體所有的租賃性經營房屋，由村民在協商一致的基礎上，將房屋買賣合同轉化為租賃合同，由村集體經濟組織將該房屋出租給購買人。如此處置既維護了法律的權威，又維護了社會穩定，還使集體經濟獲得了持續發展的資金支持。四川省成都市在城鄉統籌綜合改革實驗中，已通過出臺地方性法規，確認了在其他集體建設用地上建設集體經濟組織所有的租賃性經營房屋的合法性。可見，如此處置在實踐上具有可行性。
四、結語
任何問題都是在一定的社會現實中生成的，也都是在一定的社會背景中被發現和解決的。社會問題通常不能脫離其所處的社會環境而孤立地得到解決，必須考慮問題生成的歷史背景及其現實制約條件，在此基礎上尋求破解之道。“小產權房”的處置也不能脫離對具體社會環境的考量而“自娛自樂”地去追求法律實施的“純粹性”，應當對法律實施、資源綜合利用、社會穩定、執法成本等諸多因素進行全面考量和權衡。“小產權房”的處置不必非在標的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮在現行法律框架內對“小產權房”采取其他變通性處置方案，如可以根據“小產權房”背后土地性質的不同予以分類處置：或予以拆除，或通過國家征收土地的辦法予以“合法化”，或暫時“不告不理”，一旦起了糾紛，則確認房屋買賣合同無效并按照“與有過失”原則分配締約過失責任。當然，“小產權房”問題的解決，不僅需要根據現行法律規定適當地處置現有“小產權房”，而且需要完善相關法律制度，徹底杜絕“小產權房”現象的產生。
第6篇：小產權房買賣合同范文
首先，需要對房屋進行實地勘察，查看房屋有無質量問題，以防房屋存在嚴重質量問題，給買方造成較大的安全隱患或者經濟損失。
其次，對房屋的產權性質，要做一個比較詳細的了解，一定要分清大產權房和小產權房的區別，一般來說大產權房具有國家頒發房產證和土地證，現在雙證合一了，叫不動產權證，小產權房則沒有，在我國小產權房的買賣是不受法律保護的。在確定產權后，就可以交納定金了，買方交納定金以后就不能反悔了，如果反悔定金是不予返還的，同時賣方也不能反悔，如果反悔，賣方需雙倍返還定金。
再次，簽訂二手房買賣合同是非常重要的一步，合同當中約定了房屋的具置、面積、建造年代、價款、房屋交付、違約責任等房屋交易的具體內容，這里是最容易出現法律風險的地方，鑒于一般人對法律知識的相對欠缺，應當聘請專業人士對合同進行審核者起草。
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第7篇：小產權房買賣合同范文
法律依據：
《城市房地產管理法》第六十條
國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
《民法典》第二百零九條
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百一十五條
第8篇：小產權房買賣合同范文
最新小產權房購房合同
出賣人(甲方)： 身份證號碼：
買受人(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日 年月日見證人： 年月日年月日
有關小產權購房合同范本
賣房方(甲方)：姓名： 身份證號碼：
購房方(乙方)：姓名： 身份證號碼：
關于乙方向甲方購宜，雙方經協商，達成協議如下:
一、甲方將其擁有獨立產權的位于孟莊礦的房屋(河西村B2—72—103室 ，建筑面積 71平方米)以人民幣捌萬 貳仟 肆佰貳 拾元整(￥82420 元整)出售給乙方。 已方愿意以上述價格向甲方認購該房，并以一次性付清購房款形式購買。
二、甲方承諾：
1、房產證領取時交乙方保管，待辦理過戶時隨時配合乙方過戶。
2、保證對出售的房屋擁有獨立產權。如果該房屋為共有房屋,則必須取得其他所有共有人的同意出售書面文件。
3、按照前述業務的需要，及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續。
三、乙方承諾：
1、一次性付情購房款，在辦理過戶時并依規定支付過戶費用。
2、保證按原約定價格向甲方購買前述房屋。
3、按照前述業務需要，及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續，并承擔各項費用。
四、違約責任
1、如果甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應向乙方賠償因此受到的損失。
2、如果乙方違約，應向甲方賠償因此受到的損失。
五、本協議的定立、履行、接觸、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。
六、本協議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
七、本協議壹式肆份，雙方擱執貳份。
甲方： 乙方：
甲方授權代表簽字(蓋章)： 已方授權代表簽字(蓋章)：
電話： 電話：
簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月
小產權購房合同范本如何寫
出賣人(甲方)：
身份證號碼：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法 律、法規的規定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________________________________區人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方：______________ 乙方：______________
第9篇：小產權房買賣合同范文
關鍵詞:小產權房;法律問題;宏觀調控;利益平衡
一、引言
宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。
宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規劃為北京市十大文化產業集聚區之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產權房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。
這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農村宅基地流轉的現行法律制度,同時對政府在房地產市場宏觀調控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰。
二、小產權房的概念和歷史發展
(一)小產權房的概念
“小產權房”(或鄉產權房)是指在農民集體土地上,由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅,并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉鎮或村委員會蓋章以證明權屬,故稱為“小產權”或鄉產權房。目前政府出臺的所有法律、法規中沒有所謂“小產權”或鄉產權的概念,“小產權房”只是社會上對這種沒有取得完全所有權房屋的一種約定俗成的叫法。
(二)小產權房的歷史發展
1.小產權房“十年磨一劍”,小產權房的出現并非近一兩年,而是已經十年有余。北京市的小產權房大概從20世紀90年代中期開始陸續出現。然而,從2003年開始,隨著建設部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺,小產權房法律問題才開始頻頻出現在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀90年代中期算起,北京市小產權房的歷史已經有十余年,為何直到今天才有相關部門發出這樣的風險提示和禁令?有專家認為,小產權房出現這十幾年,相關管理部門一直監管不力。正如北京我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉指出的,“小產權房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,表面上看很多部門都在管,實際上卻是誰都沒有真正管。”小產權房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實。
2.小產權房目前的發展現狀。小產權房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現出燎原之勢。就全國范圍來看,小產權房在城市房屋開發中,占了相當大的比例。調查顯示,北京地區小產權房已占房地產市場的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]。可見,小產權房發展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關部門加強對小產權房的調控和監管已迫在眉睫。
三、“小產權房”的合法和非法化論爭
學界對于小產權房的合法、非法化論爭存在已久,很多學者和專家也就小產權房存在的利弊進行了深刻的分析。“小產權房”的實質是違法建筑沒有完全所有權的房屋,那種認為“小產權房”既有益于農民利益又能實現城鄉一體化的觀點忽視了“小產權房”背后的一個至關重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農民可以獲得部分利益,但長期看來農村集體經濟組織趨于利益誘惑勢必會將更多耕地變成宅基地來建造“小產權房”,后果很可能是若干年后城市郊區的農民喪失了土地和生活保障。將小產權房認定為,非法化是秉承中國長期以來實行的農村土地(耕地)保護政策,有利于社會經濟可持續發展和保護農民的長遠利益。
四、小產權房的風險提示和法律處理
(一)小產權房的風險提示
透視小產權房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風險。根據目前法律,小產權房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農民。小產權房在房屋配套設施、物業管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護制度,在基本農田上違法建筑的小產權房還存在被的風險。還有人提出,“小產權房”存在“鏈首”(建設環節是否符合規劃審批的風險)、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險)、“鏈尾”(權屬無法登記,產權不能明確的風險)三個環節的“風險鏈”[4]。可見,高房價催生下的小產權房,風險重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對風險有一個清醒的認知,不要購買小產權房。
(二)小產權房的法律處理
目前,中國政府相關職能部門紛紛諸如通知、規定等文件,對“小產權”房進行法律規制。拉倫茨教授說過,“當抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現象或脈絡的多樣表現形態時,大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型’。”[5]我們要根據目前小產權房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對于占有耕地開發、建設的小產房應該嚴格制止,。對于別墅等休閑型以及投資型的小產權房,則應嚴格限制或者嚴禁開發、建設。具體處理如下:(1)已經開發而未建的“小產權房”,直接確認為違法,要求停工停建,恢復土地的本來用途;(2)已建未售的“小產權房”區分兩種情況,符合土地利用規劃、城鎮規劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產權房”作為經濟適用房、廉租房,同時由國家管理部門為此類房屋頒發相關的權屬證書;未經審批,不符合土地利用整體規劃的,對于這種類型也應該確認為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產權房”可以參照情況二處理。
五、小產權房折射出的法律問題分析
(一)注重政府對房地產市場的宏觀調控
目前房地產市場呈現比較混亂的發展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對房地產市場的有效干預和宏觀調控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對房地產市場的供求平衡的預測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業家庭對攀升的商品房價格的實際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當,政府對“廉租房”和“經濟適用房”的建設仍然滯后。近年來,國務院辦公廳下發的國八條①和國六條②不僅沒有穩定住房價,相反出現了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價的奇怪現象。因此,要從根本上解決小產權房法律問題,政府還應該從源頭做起,加強和完善對房地產市場的宏觀調控能力,加大對廉租房和經濟適用住房的建設力度和供應能力。因為只有調整住房供應結構,增加社會保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經濟適用住房不經濟,廉租房僧多粥少的住房供應結構,才能從根本上切斷小產權住房的供應渠道。
(二)兼顧政府自身利益和社會各方利益的平衡